出售登记在另一方名下的共有房产，可以吗？_东莞阳光网
您的位置：&&&&&& & 正文
出售登记在另一方名下的共有房产，可以吗？
东莞阳光网 日 16:44
&&&&司法实践中关于夫妻一方出卖共有房屋的情形，可以归纳为以下三种：（一）登记在一方名下，登记权人出卖；（二）登记在一方名下，另一方出卖；（三）登记在双方名下，其中一方出卖。上述情形均属无权处分，在不存在买卖双方恶意串通等合同无效的情形下，个人认为房屋买卖合同应均为有效。即使没有证据表明出卖房屋为夫妻双方共同的意思表示，也不影响房屋买卖合同的效力。
&&& 事实上，夫妻一方在签订房屋买卖合同时是否具有完全的处分权，只影响到房屋能否顺利办理变更登记，对于物权变动的原因即合同的生效与否并不产生影响。因为合同生效与否，取决于合同双方的意思表示是否真实以及是否符合法定的无效条件，合同的签订是否为合同之外的第三人的真实意思表示并不影响合同的效力。
来源：东莞阳光网 编辑：郑思琪夫妻一方卖房 买方可以撤销合同――中新网
本页位置：
夫妻一方卖房 买方可以撤销合同
　　出租车司机孙某夫妻共有一套在上世纪八十年代初建造的60平方米的旧楼房(登记在他们夫妻二人的名下)。他们夫妻早就商量将该旧楼房卖掉，然后买一套新的宽敞一些的楼房。在今年3月初，孙某的妻子在外地出差的时候，一位买主张某找上门来，看了房屋后，孙某与张某很顺利签订了房屋买卖合同。合同主要内容是：房屋价格102000元，张某先交20000元房款，在5月10日之前交70000元，在交款的当日孙某将房屋交给张某占有使用，在5月底之前办完房屋一切过户手续，然后张某交清余款12000元。
　　但在今年4月20日张某通知孙某说，因为他得知该房屋是孙某夫妻二人共有的，合同只有孙某一人签字，是属于无权代理，他要撤消该房屋买卖合同，并向孙某索要已交的20000元房款。而孙某不同意撤消合同，孙某的妻子认为卖房是他们夫妻早就商量好的，并且也明确向张某表示她追认该合同有效。在双方协商无果的情况下，张某向法院提起诉讼，要求法院确认原告与被告订立的房屋买卖合同无效，孙某返还20000元预付房款。法院审理后，判决支持了原告张某的上述诉讼请求。
　　从本案原告张某与被告孙某签订的房屋买卖合同的情况来看，因为合同上只有房屋共有人之一的丈夫孙某一人的签字，而没有另一共有人妻子的签字，这应当认定是丈夫对妻子无权代理订立的合同。即使是真的作为共有人之一的妻子同意丈夫卖他们共有的房屋，但由于在订立合同时没有向合同的相对人张某表示出来，即相对人并不知情，不能认为相对人知道作为共有人的妻子同意由丈夫处分该房屋。因而认定这样的合同是无权代理这是没有问题的，即该合同此时是不确定的。我国《合同法》第48条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”“相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤消的权利。撤消应当以通知的方式作出。”
　　依据上述法律规定，原告张某作为善意相对人的合同另一方，有催告被代理人即被告的妻子在一个月内予以追认的权利，也有撤消合同的权利。本案中的合同相对人直接通知撤消合同当然是完全可以的。被代理人即被告孙某的妻子虽然有追认的权利，但追认也需相对人张某同意为条件，在相对人不同意时，即使追认也不是合同就一定成立。但如果被告孙某有证据证明原告张某在订立合同时知道买卖的房屋是孙某夫妻共有且孙某的妻子也同意卖房，这时张某就不属于善意相对人了，在追认之前就没有撤消的权利，待被告孙某的妻子追认后，该合同则变为有效，张某就必须按合同履行。但在本案中被告孙某并没有提出这样的证据。也就是说，本案原告张某是属于善意相对人，他有不同意被代理人追认和主动提出撤消的权利。本案中原告张某通知被告撤消合同了，因而合同是无效的。法院作出支持原告的判决是正确的。(王超才 徐德发 )
【编辑:林伟】
----- 房产新闻精选 -----
直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
66833 34708 30649 18963 18348 16939 12753 12482 12188 12157
　| 　|　　|　　|　　|　　|　　|　　|　
本网站所刊载信息，不代表中新社和中新网观点。 刊用本网站稿件，务经书面授权。
未经授权禁止转载、摘编、复制及建立镜像，违者将依法追究法律责任。
[] [] [京公网安备:-1] [] 总机：86-10-
Copyright &1999-. All Rights Reserved悬赏5积分我来回答
提问者:&&Y&|[吉林省 四平];& 13:25:00
全国最大免费法律咨询中心，等您法律在线咨询！
回答者专区
咨询时说明来自中顾网
好评指数:2266
回复时间: 14:30:00
没有时效的限制。
咨询时说明来自中顾网
好评指数:19
回复时间: 14:14:00
你起诉的案由不是撤销合同，而是确认合同无效，没有时效限制。
咨询时说明来自中顾网
好评指数:2
回复时间: 10:51:00
你好！没有时效限制。
此用户未经过平台审核，请您谨慎参考！
回复时间: 13:32:00
系统自动回复
尊敬的用户您好，如果您的问题还没有律师回复，或者当前律师的回复还没有解决您的问题，建议您直接找或者电话咨询（请说明来自中顾法律网），快速解决您的问题。您也可以拨打全国免费法律咨询热线：400-000-9164，进行电话咨询。
等待您来回答
请输入问题标题！(至少含有6-60个汉字)
注：请选择事情发生的地区
专业律师推荐
专业合同纠纷律师咨询
中顾法律网版权所有 Copyright
国家信息产业部备案 鲁ICP备最高院民一庭：夫妻一方擅自出卖登记在该方名下共有房屋时可驳回房屋过户的情形
最高法院：夫妻一方擅自卖房，买房人将过户无望
【最高权威判例】最高院民一庭：夫妻一方擅自出卖登记在该方名下共有房屋时可驳回房屋过户的情形
&一、案情简介
原告：刘某。
被告：李某。
被告：陈某。
2010年10月20日，刘某与李某签订《房屋买卖合同》约定，刘某购买李某名下的某市某区幸福花园1号楼3单元1802房屋（以下简称案涉1802房屋），买卖价款220万；刘某于合同签订后30日内将购房款付至第三方托管单位辉煌担保贷款公司；上述房屋买卖价款付清后五日内，李某协助刘某办理案涉1802房屋的权属变更登记手续。合同还对各自的违约责任进行了约定。
&&2010年11月20日，刘某将220万元购房款一次性支付至辉煌担保贷款公司账户内。后刘某请求李某协助办理案涉1802房屋的权属变更登记手续，李某以其妻子陈某不同意出售该房屋及不予协助办理房屋权属变更登记为由，拒绝为刘某办理房屋产权证变更手续。后刘某找到李某之妻陈某协商房屋权属变更过户手续。陈某表示，其从未同意李某出售夫妻共同房屋，也从来没有签署过同意出售的证明，李某在出售案涉1802房屋时未经过其同意，违反了法律规定，故不同意协助办理该房屋的权属变更登记手续。刘某与李某、陈某多次协商办理案涉1802房屋权属变更登记手续，均未达成一致意见。故成讼。
2011年6月，刘某起诉至法院称，其购买案涉1802房屋系善意，在签订该房屋的买卖合同时，陈某向中介公司出具了同意出售共有房屋的证明，且其购买该房屋系基于市场价格，并且还高于周边的价格；另外，如果其不能购买该房屋，则由于限购政策导致其无法再购买房屋。故请求法院判令强制李某、陈某履行《房屋买卖合同》，由李某、陈某协助办理案涉1802房屋的权属变更登记手续。
李某辩称，其在出售案涉1802房屋时确实未经过其妻子陈某的同意，而其所出具的陈某同意出售的证明系房屋中介机构的某员工代替所签。在陈某不同意履行《房屋买卖合同》的情况下，请求法院驳回刘某的诉讼请求。
陈某辩称，其与李某系夫妻，案涉1802房屋系双方共同财产，按照法律规定，出售该共有房屋，应征得夫妻双方的明确同意。李某在出售该房屋时并未征得其同意，故其不同意李某出售案涉1802房屋，请求驳回刘某的诉讼请求。
一审法院又查明，陈某与李某系夫妻，二人于2002年共同出资购买了案涉1802房屋，该房屋登记在李某名下。在《夫妻同意出售房屋证明》上的“陈某”签名系中介公司的某员工代签。刘某对于陈某姓名系代签的事实并不知情。案涉1802房屋在2010年10月出售时的市场价约为210万元。
二、法院裁判情况
一审法院经审理认为，刘某与李某签订《房屋买卖合同》时，刘某基于信赖李某是案涉1802房屋国有土地使用权证及房屋产权证上的登记权利人，且在签订《房屋买卖合同》时李某的配偶陈某也出具同意销售的证明，故其信赖李某有权处分案涉1802房屋，对此没有任何过错；而经查明，刘某所购买的案涉1802房屋在签时同周边同类型房屋的出售价格是一致的，且略高于周边同类型房屋的价格，因此并不存在刘某同李某串通损害陈某利益的情形存在。基于此，在李某作为该房屋的登记权利人同刘某签订《房屋买卖合同》时，刘某是善意的，且合同所约定的对价也是合理的，故《房屋买卖合同》系李某与刘某的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至于刘某请求李某、陈某继续履行合同的诉讼请求，经查明，李某在出售案涉1802房屋时，系伪造了陈某的签名，而在本案诉讼过程中，陈某明确表示不同意出售案涉1802房屋，根据物权法第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，在陈某作为案涉1802房屋共同共有权人的情况下，要想继续履行《房屋买卖合同》，实现该共有房屋的物权变动，必须取得该房屋共有权利人陈某的同意。鉴于陈某在本案中明确表示不同意出售案涉1802房屋，故刘某主张继续履行合同的诉讼请求，不符合上述物权法规定的条件，不予支持。至于在合同有效且不能履行情况下刘某的权益保护问题，刘某可以变更诉讼请求，要求解除合同并请求房屋出卖人李某承担违约责任，对此，在法院已经向刘某明确释明其可变更诉讼请求的情况下，刘某仍坚持其原来的诉讼请求，拒绝变更诉讼请求，故对刘某在本案中要求李某、陈某继续履行案涉《房屋买卖合同》、协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求，予以驳回。据此，一审法院判决，驳回刘某的诉讼请求。
该案判决后，刘某并未上诉。该案判决已生效。
三、主要观点和理由
对于本案《房屋买卖合同》的效力，在当前形势下，司法实务界已经基本上形成了共识，本案《房屋买卖合同》是合法有效的。但是，对于买受人主张继续履行该买卖合同的诉讼请求能否获得支持，在实务中则存在不同的处理意见。
一种意见认为，既然《房屋买卖合同》有效，而有效的合同具有法律拘束力，买受人请求继续履行合同的，人民法院应判决强制履行。则本案刘某关于继续履行、要求李某和陈某协助办理权属变更登记手续的诉讼请求应获得支持。
另一种意见认为，本案《房屋买卖合同》能否获得继续履行，应取决于其共有权人陈某的意思。进一步而言，虽然李某在签订《房屋买卖合同》时并未取得完全的处分权，但如果在办理该房屋房产权属变更登记时取得了共有权人陈某的完全同意，则案涉1802房屋就可以完成物权变动；在此情况下刘某的诉讼请求可以获得支持。如果案涉1802房屋的共有权人陈某不同意该房屋的买卖，则由于陈某并未取得该房屋的完全处分权，根据物权法第九十七条的规定，该房屋并不能实现物权变动。而本案中对于刘某请求继续履行合同的诉请，鉴于案涉1802房屋的共有权人陈某并不同意出卖，且其明确表示不予协助办理该房屋的权属变更登记手续，故本案不能支持刘某关于继续履行的诉讼请求。
我们认为，第二种处理意见更为妥当一些，主要理由在于：
首先，对于在诉讼中一方当事人请求继续履行合同的，应当符合合同法关于继续履行的条件。合同法第一百一十条的规定：“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者强制履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”而在本案中，鉴于案涉1802房屋系李某与陈某的夫妻共同共有财产，因此，刘某的诉讼请求能否获得支持，需要考察该诉讼请求是否符合共有物处分的相关法律规定或该房屋共有人之间的约定。对此，物权法第九十七条对于共有物处分的条件规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上
的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，在本案案涉1802房屋共有权人陈某并不同意出售该房屋的情况下，李某作为共有权人之一对案涉1802房屋的处分不符合上述法律规定“全体共同共有人同意”的条件；进一步，在刘某的诉讼请求不符合上述法律规定条件的情况下，则其诉讼请求不能成立，应予驳回。
其次，城市房地产管理法第三十八条第（四）项规定，未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产。对该强制性规范的法律性质，目前的共识是，该规范属于管理性强制性规范，即共有人之一的登记权利人违反该规定所引起的法律后果是，登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房地产权属变更登记时，如果经审查发现，登记权利人出卖共有物并没有得到其他共有权人的同意，则登记部门根据上述规定不予办理房地产权属变更登记手续。而人民法院在审理当事人关于继续履行的诉讼请求时，应根据上述城市房地产管理法的规定，同登记部门的管理实践保持一致。因此，对于本案刘某的诉讼请求，人民法院予以驳回，也同城市房地产管理法的规定保持了衔接。
再次，对于本案所涉及的情形，从深层次来看，实质上涉及房屋的真正权利人的物权利益保护和善意买受人的合理信赖利益保护二者之间的平衡，即真正的权利人所代表的是一种物权人的静态利益，而房屋买受人的权利则代表着一种交易安全保护的动态利益，在二者冲突的情况下，应注意实现二者之间的平衡。对此，在房屋买卖合同有效的情况下，一方面，买受人可以请求出卖人承担违约责任，赔偿其基于有效合同履行可以获得
的利益，在此情况下，其基于交易安全上的利益则得到了保护；另一方面，如果房屋买受人请求强制履行买卖合同，而共有人不同意出售，则不能实现房屋的物权变动，在此情况下物权的静态利益则受到保护。在上述既保护了买受人的交易安全利益，又保护了共有物权人利益的情况下，对于本案所涉刘某继续履行的请求，人民法院予以驳回，能够较好地实现当事人之间静态利益和动态利益的平衡。
综上，对于本案刘某请求继续履行合同、由陈某和李某协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求，由于案涉1802房屋的共有权人陈某的不同意，故刘某的诉讼请求不符合法院判决强制履行的“法律上或者事实上能够履行”的要求，故该诉讼请求不能获得支持。
当然，对于本案刘某的权益保护来说，在一审诉讼中，法院可以向其释明，告知其在人民法院认定《房屋买卖合同》有效的情况下，应变更诉讼请求为请求解除《房屋买卖合同》及要求房屋出卖人承担债务不能履行的违约责任。而本案法院已经向刘某进行了释明，但是刘某明确表示不变更诉讼请求，在此情况下，法院的处理是正确的。
& 北京刘馨远律师总结：出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。其可以另外令诉，要求其承担履行不能的违约责任。
（执笔人最高人民法院民一庭&
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。查看: 2743|回复: 1
法舟原创：如何处理夫妻一方出卖双方名下房产但反悔案？
在线时间 小时
本帖最后由 新伯爵 于
16:20 编辑
法舟原创：如何处理夫妻一方出卖双方名下房产但反悔案？
作者：江苏法舟律师事务所&&林佳业律师
房价一涨再涨，许多问题就不断冒出。有些房子登记在夫妻双方名下（房屋为夫妻共同共有），但签订房屋买卖合同时仅夫妻一方签了名字，其后卖方反悔，以共有人未签名为由要求认定合同无效。在此种情形下，合同效力究竟如何？买方可否要求继续履行合同，将房屋过户至己方名下？如不能要求继续履行，则卖方应否承担赔偿责任，赔偿标准又是什么？在此，笔者特研析如下：一、合同效力问题（一）是否构成签名方对未签名方的代理？虽然仅夫妻一方（签名方）签署了合同，但鉴于其知晓房屋为夫妻共有，且于签约时其内心希望该合同之后能够得到完全履行，即希望该合同对未签名方亦生效力。在此，对意思表示进行解释应以意思表示做出的意思为准，所以对签名方的意思表示进行解释时不应考虑其之后反悔不再希望合同得到履行的想法。因此，对签名方的签名应做如下解释：该签名实包含了两层意思，其一、签名方以自己的身份签名；其二，签名方以未签名方代理人的身份签名。也因此，签名方的一方签名中其实包含了对未签名方的代理行为。 （二）有否代理权及合同效力肯定代理行为后，紧接着需要考虑的是签名方代理行为的效力。笔者认为，如存在以下情形之一（以下情形并不穷尽）：情形1、未签名方事先同意出卖房屋，如其事先出具了同意卖房的声明；情形2、未签名方在签约现场，但对签名方签订合同未表示反对；对如上情形，则可以肯定签名方为有权代理。根据《民法通则》第63条第2款后句“被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”和《婚姻法解释一》第17条第2项后句“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，签名方为未签名方做出的法律行为的效果及于未签名方。因此，可以得出结论：房屋卖方的意思表示系夫妻双方共同做出，继而合同生效且对夫妻双方和买方均产生约束力。针对情形1，如未签名方在签约前又不同意卖房，但却未将不同意的意思表示给买方的（情形3），则基于买方对签名方有代理权的信赖，签名方的代理行为构成表见代理，根据《合同法》第49条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”和上述《婚姻法解释一》第17条第2项后句之规定，签名方的代理行为对未签名方有效，因此，合同生效且亦对夫妻双方和买方均产生约束力。若非属以上三种情形，未签名方在事后参与了合同的部分履行，如其收受房款、交付房屋钥匙、清空房屋等（情形4），则签名方虽为无权代理，但未签名方以其行为对签名方的代理行为进行了追认，因此，根据《民法通则》第66条第1款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任”、《合同法》第48条第1款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”和《合同法解释二》第11条“根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效”之规定，签名方代理行为的效力及于未签名方，合同生效且对夫妻双方和买方均产生约束力。若均非属以上情形，而系未签名方对签名方的代理行为既未授予代理权且事后亦未追认（情形5），则不成立夫妻双方与买方之间的合同。 （三）情形5下买卖合同的效力及义务主体上文虽已得出情形5情况下夫妻双方与买方之间的合同不成立的结论，但仍需考查以下两个问题：问题1、签名方与买方之间的合同是否生效？问题2、如前述问题的答案为肯定的，未签名方是否应就签名方的债务承担连带清偿责任？ 1、针对问题1& & 《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”而根据《物权法》第97条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”和《婚姻法司法解释一》第17条第2项前句“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”规定，处分共同共有财产须经全体共同共有人同意。因此，针对情形5似乎可以得出初步结论：签名方签订合同出卖夫妻共有的房屋因没有取得未签名对处分权的授权，所以合同是无效的。然需注意的是，虽然我国实务界不承认物权行为，但我国民法沿承大陆法系债物二分体系，区分负担行为和处分行为。此处的法律依据是《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，最高法院亦明确承认此原则[1]。传统民法理论认为：行为人是否有处分权不影响负担行为的效力，无处分权时只发生处分行为无效之效果[2]。对于《合同法》第51条违背传统民法理论的做法，最高法院《合同法解释二》（2009年）第15条和《买卖合同司法解释》（2012年）均作了修正。《合同法解释二》第15条规定“出卖人多重买卖而买受人无法取得标的物的，买受人可以要求出卖人承担违约责任”。承担违约责任的前提为买卖合同有效，因此，即使卖方在签订第二份买卖合同时对房屋已无处分权，买卖合同也仍然有效。对此问题，《买卖合同司法解释》第3条规定的更为明确：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”最高法院认为：“应当将《合同法》第51条作如下限缩解释：《合同法》第51条规定中‘处分’和‘合同’，仅指处分行为即标的物之物权的转移变更，而不包括负担行为即处分合同在内。[3]”实务中，法院亦已采纳无处分权人签订的房屋买卖合同应为有效的观点。如在（2015）常民终字第867号判决中，法院认为：“讼争房屋为可售性商品房，该房屋的买卖合同并不违反相关法律的效力性规定，虽然钱才庚为无处分权人，其与卢阿庚签订的涉案房屋买卖协议，仍属合法有效。”综上，问题1的答案是：签名方（无权处分人）与买方订立的房屋买卖合同应为有效。2、针对问题2虽然问题1的答案是肯定的，但由于未签名方未就买卖合同达成合意，不是合同当事人，因此买方不得依据《合同法》第135条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”要求未签名方履行合同，又由于签名方对房屋无完全的处分权，因此房屋所有权转移登记无法完成。接下来需要考查的问题是：虽然未签名方不是房屋买卖合同此一意定之债的债务人，但此种情形下根据我国现有法律规范是否发生法定之债，继而未签名方因法律规定而需承担合同中义务呢？《婚姻法司法解释二》第24条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。”对该规定中的“债务”应如何解释呢？《民通意见》第43条规定：“在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共有财产清偿。”最高法院法官认为：一方为夫妻共同生活或共同生产经营所负债务，或仅一方从事生产、经营活动中建立的债务，但收益归家庭共享的，债务均应被认定为夫妻共同债务[4]。因此，对该“债务”应作符合传统民法理论之解释：上述规定中未对债务的种类、内容作出限定，不仅夫妻一方借款（单务合同）中的还款义务是债务，而且任何通过合同（也包括生活生产中签订的双务合同）约定所形成的债务（如给付义务、附随义务）均构成民法中的债务。本文讨论的案情中，签名方与买房签订房屋买卖合同其实就是夫妻一方以个人名义建立债务，因此，依据上述规定，未签名方虽未就房屋买卖达成合意，但如无法举证签名方负债不是为了夫妻共同生活或共同生产经营（关于推定夫妻共同债务的举证责任见《最高人民法院民一庭关于婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务性质如何认定的答复》[5]），则未签名方仍需承担此合同项下卖方的义务，其中就包括将房屋所有权转移登记至买方名下的义务。 二、法律后果根据上文结论，不管发生意定之债（情形1至情形4、情形5中对签名方）抑或法定之债（情形5中对未签名方），夫妻双方都应承担买卖合同中卖方项下的义务。因具体案情不同，买方所能主张的请求权内容及请求权基础不同，故下文分开讨论。（一）卖方给付义务尚能履行之情形1、针对情形1至情形4（1）买方得请求继续履行如卖方反悔不履行房屋过户等义务的，买方依据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，得请求夫妻双方继续履行，请求协助办理房屋过户手续。合同中约定卖方需配合买方办理贷款事宜的，夫妻双方亦均有义务配合。（2）买方得另行请求赔偿损失（与给付并存的损害赔偿）因卖方迟延履行义务，如迟延交付房屋或迟延配合办理贷款事宜致买方有损失的，买方依据《合同法》第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”规定，还可请求卖方赔偿损失（履行利益）。该项损失包括：如买方不能及时入住而需另外租房居住所产生租金损失，或买方已与第三人就该套房屋又签订买卖合同，现因买方无法向第三人履行义务致合同解除时两份买卖合同中房屋价款的差价，或与第三人合同中就迟延履行约定的违约金。（3）买方得解除合同并请求返还购房款、赔偿损失如卖方在过户义务到期前，就向买方明确表示或者以自己的行为表明不履行过户义务，则买方根据《合同法》第94条第2项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，可以解除买卖合同。卖方在过户义务已届清偿期后，经买方催告在合理期限（指三个月，依据是《商品房买卖合同解释》第15条[6]）内仍不履行的，买方得依据《合同法》第94条第3项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”而解除合同。合同解除后，买方依据《合同法》第97条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，得要求返还已支付的价款，并可要求赔偿损失。针对损失的计算，根据《合同法》第113条之规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，具言之，如房屋价值在买卖合同签订后发生上涨，或买方又签订买卖合同情形下存在转售利益的，则房屋差价或转售利益应为买方的损失（参见《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》京高法发[号第24条[7]、《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》[8]）。即使合同中对卖方违约的情况约定了违约金的，如违约金数额不足以覆盖买方的上述损失，买方还可依据《合同法》第114条第2款前半句“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”以不超过实际损失额为限（《合同法解释二》第28条前句“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”）要求增加违约金。 2、针对情形5此情形下，买方向签约方请求继续履行的请求权基础同情形1至情形4的情形。买方向未签约方请求继续履行的请求权基础为《婚姻法解释二》第24条加《合同法》第107条。其他请求权内容及请求权基础同情形1至情形4的情形。 （二）卖方给付义务已发生给付不能之情形若卖方又与第三人签订了房屋买卖合同（一房二卖）且已将房屋过户至第三人，则由于卖方已实际无法向买方履行过户义务，根据《合同法》第110条第1项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，卖方的给付义务（所有权转移登记的义务）归于消灭，即买方不得再向卖方主张房屋过户。该情形下，买方只得根据《商品房买卖合同司法解释》第8条第2项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”而主张解除买卖合同，并得根据《商品房买卖合同司法解释》第8条请求返还已付房屋价款、赔偿损失（替代给付的损害赔偿）。针对损害赔偿额的计算，《商品房买卖合同司法解释》第8条规定：买房人得主张已付房款的利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任（惩罚性赔偿）。针对该条中的“赔偿损失”中的“损失”应可参照上文中损失计算标准。 三、结论从上文分析可以看出，夫妻一方出卖登记在双方名下房产后，应守约履行合同。卖方毁约不仅不能给其带来任何利益，反而还需承担额外的损失。法律鼓励诚信，惩罚不诚信行为，望订约者三思而后行！
[1] 最高人民法院编写组编《买卖合同司法解释适用解答》第22页，人民法院出版社2012年第1版。[2] 朱庆育著《民法总论》第159页，北京大学出版社2016年第1版。[3]脚注1所列书第22页。[4]王林清、杨心忠、赵蕾著《婚姻家庭纠纷裁判精要与规则适用》第316页，北京大学出版社2014年10月第1版。[5] 在债权人以夫妻一方为被告起诉的债务纠纷中，对于案涉债务是否属于夫妻共同债务，应当按照《最高人民法院关于适用&中华人民共和国婚姻法&若干问题的解释（二）》第二十四条规定认定。如果举债人的配偶举证证明所借债务并非用于夫妻共同生活，则其不承担偿还责任。[6]《商品房买卖合同司法解释》第15条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。[7] 《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》京高法发[号第24条：房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。[8] 合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。
在线时间 小时
头像被屏蔽
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
Powered by