卖房子贷款，首付怎么算？_百度知道
卖房子贷款，首付怎么算？
卖房子贷款，首付怎么算？我有一套房子想卖掉，每平米7160，首付30%贷款48000万。首付款214520。我现在9300每平米往外卖。贷款现在还没办，合同随时签。我怎么拿钱？贷款没办下来的时候，开发商那儿可以随意更改贷款数额吗？还是买家直接给我钱？那买家购房差...
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我们房屋的贷款一般都是抵押贷款，在房屋抵押贷款未还清的情况下，房产是抵押在银行的，我们无权买卖房屋。只有将贷款还清，和银行解除抵押之后，我们重新获得房屋的所有权之后，才可以卖房。所以，在卖房之前，如果有贷款的话，那就只有先还清贷款，才可以顺利卖房。二、有贷款房产如何办理买卖手续1、转按揭这是当下简单又直接的一种方法，在二手房买卖中，就是把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、借款人等交易要素。2、用买方的首付款缴清剩余贷款　这是当下二手房交易中最常应用的模式。这种方式适用于你的房屋贷款额度较低或所剩贷款数目较小的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总销售额的30％－40％，卖方可以利用买方的首付款付清剩余贷款，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。3、利用银行贷款来缴清剩余贷款如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产，可以采取这种方式。但前提是房主有银行认可的抵押物（如其他房产）用来申请贷款。这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款，促销售易的成功。
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“两会”刚刚结束，新一轮楼市调控就接踵而至。继青岛、南京之后，北京今天挥刀自宫，推出了最有杀伤力的“处女贷”，其楼市调控力度终于可以跟深圳、上海一争高下了。
限房又限贷 首付最低六成 贷款年限减少
今日下午，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，北京楼市调控进一步升级。
居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。
暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。
企业购买的住房需满3年以上才能交易，交易对象为个人的必须执行限购政策。
划重点，新的调控措施包含了四重含义：
第一，二套房的首付大幅提高，力度空前；
第二，认房又认贷，或者说推出了“处女贷政策”，只要有贷款购房记录（全国范围内），就失去了低首付购房资格；
第三，不发放25年以上贷款，提高了按揭门槛（相应的收入门槛提高了）；
第四，限制了通过企业买住宅。
对要买房的你来说
有哪些重要影响？
一、首套房会受到影响吗？
本次317新政，并未直接涉及首套住房（请注意，是没有直接涉及，这一点后面细说），而是集中于二套住房信贷门槛的提升和杠杆的降低。这说明政策思路已经明确集中到了对“投资性”购房行为的遏制方面。请注意，是投资性购房，已经不仅仅是投机性购房了，这说明，在货币海洋中，以“资产配置”为目的购房行为，已经列入被“限制”名单，所以，以后不再争论“投机”和“投资”了。
它传递出的强烈政策取向信号是，只要购买不是用来“住”的房子，都将被限制。限制一次不行，就两次，两次不行就三次，直至将任何除了“自住”以外的购房需求得到最大限制为止，否则，政策决不罢休。
二、二套房首付多付了多少？
317新政以后，购买二套住房时，大部分的首付其实是80%。
虽然政策给出了60%首付、80%首付两档，用以对应普通住宅和非普通住宅。但是，按照现行的普通住宅认定标准来看，北京相当大比例的住房，都属于“非普通住宅”。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，认房又认贷后，未来改善需求大部分最多只能贷款186万。
“看似只增加到了60%，之前被认定为首套的首付是35%，其实北京是执行普通住宅标准非常严格的城市，五环内最高限价是468万，五环外更低，以现在北京2017年平均商品房住宅成交套均600万计算，除了自住房，大部分新建住宅都是非普通住宅。
二手房其中大部分指导价比较低。但除了公房外，如果要多贷款也大部分会变成非普通住宅。也就是说，绝大部分卖一买一的需求，之前算是首套，现在最多只能贷款186万，或者选择首付80%，而且需要承担非普通住宅的大量税费。”
三、普通住宅非普通住宅的标准的什么？
北京认定普通住宅有三个标准：
第一，面积144平方米以下；
第二，容积率1.0以上；
第三，实际成交价格原则上应当低于按所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。
这三条标准，只要不符合其中一条，就不算普通住房。仅就1.2倍这个条件而言，北京恐怕相当比例的住房，都不会是普通住房，而适用于首付80%的条款。
四、假离婚最受影响！
由于采用了认房又认贷的方式，离婚买房的漏洞，被317新政堵上了。至少一离婚就能获得首套房购房资格的可能性，已经没有了。
五、二手房房价会降吗？
二手房市场短期内成交量会迅速遇冷。3月16日前后，链家、我爱我家等北京中介机构，已经开始收集统计手中“未网签的在途房源”，并催促工作人员加快工作进度。3月以来，北京热度最高的就是二手房市场。
一方面，317新政会致使大量在3月17日之前“未网签在途房源”被打回，重新履行有关程序手续，这肯定会削减单位时间内二手房的成交量；另一方面，二手房是个体市场，个体市场抵御市场变化的能力最弱，所以，无论是涨还是跌，二手房市场必定会在短期内迅速冷却，价格也许不会跌，但是，没有成交量的价格，是没有实际意义的。
值得一说的是，3月以来北京房地产市场出现的大幅上扬行情，就是二手房带来的。由于预售许可审批的管控，现在新房市场项目并不多，所以，北京控住了二手房，就基本稳定了整个市场。
六、贷款年限减少了！
虽然317新政未直接涉及首套住房的政策调整，但是，暂停发放25年以上住房按揭贷款这一条，是针对所有购房行为的。
之前贷款年限最高为30年。贷款年限的缩短，会带来两个结果，一是单位还款周期内的还款额增加；二是首付增加。这是一个可选项，留给购房者选择。
七、以公司名义买房还划算吗？
新政之后，以公司名义购买的住房，三年以内不得上市交易。原因很简单，以公司名义购买住房的，大部分是出于什么原因？至少有60%以上，是因为受到限购政策的制约，个人没有资格购房。
没有资格还要购房的，且能以公司购房的，显然不是那些刚毕业留京、来京的大学生（有也仅是极少数的富二代）。以这种行为购房的，大部分还是拥有一定经济实力的人，他们的购买行为，相当比例的初衷就是“资产配置”，说白了就是投资，前文已经说了，317之后，除了“住”以外的住房市场需求，政府都会一限到底。
所以，317新政之后，必定有不少投资者“被套”，这个被“套”，不是被市场走势“套”住，而是被交易管控“套”住。
八、对没购房纪录群体利好
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示北京政策趋于严厉，说明对于近期房价管控会继续强化。
一些北京周边的购房者近期去北京换房的压力会增加。尤其是类似北三县等城市，可能存在在北京缴纳五年社保已经符合条件的情况，这个时候去北京购房，那么需要按照六成甚至8成的比例，这个时候可能会加快部分北三县房屋的买卖，只有这样才可以快速筹集全款，当然对于此类购房群体来说，近期购房压力确实会有所增大。
对于北京市场来说，近期房屋买卖会趋于平稳，毕竟潜在的购房需求减少了。市场交易降温，那么价格方面持续上涨的态势也会得到遏制，所以近期北京新房的交易价格或得到一个稳定水平的维持，对于符合购房条件的群体来说，尤其是没有购房记录的群体来说，是一个利好，至少购房中可选的房源会更多。
九、买房贷款多花多少钱？
新政在实施后难免会对首次购房的刚需用户造成一定的买房压力，动辄几百万的贷款，缩短还贷年限势必会增加还贷负担。
比如，在基准利率前提下，以贷款200万，等额本息30年还贷为例，每月还款10614.53元，总支付利息元，本息合计元；而如果换做是25年等额本息，每月还款11575.57元，
总支付利息元，本息合计元。从计算结果就可看出，在新政实施后，虽然总支付利息降低了很多，但每月还款将增加961元，这对于一些刚需买房家庭来说，每月多出近千元的支出确实是不小的数目。
三大一线城市限购细节
北京楼市之所以在春节之后再次火爆，主要原因是两个：
第一，北京没有像深圳、上海那样，在去年就“认房又认贷”，也就是推出“处女贷”政策；
第二，北京的人口可能还在高速增长。
按照北京市统计局公布的数字，2016年北京常住人口只增长了2.4万人，远远低于2015年的18.9万人、2014年的36.8万人和2013年的45.5万人。
但遗憾的是，我们通过最近几年北京居民用水、用电的研究发现，过去4年里，2016年北京居民用水、用电增长幅度最大，增幅分别达到了14.9%（居民用水）、和11.8%（居民用电），都远远超过了前三年。
在调控措施上，北京的力度此前也远远落后于深圳和上海，深圳是在2016年9月就让“处女贷”重出江湖；上海是在2016年11月宣布的。
“处女贷”（认房又认贷，突出第一次贷款的重要性）之所以管用，是因为可以抑制住“离婚购房者”，以及通过迁移户口或者补缴社保的跨地域购房。
我们可以比较一下目前三大一线城市限购的细节：
1、户籍家庭只可以购买两套住宅，非户籍常住家庭（5年社保）只可以购买一套住宅。目前三个城市一样。
2、单身户籍人口，只能购买一套住宅。三个城市一样。
3、购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，再次购买住宅：
深圳：贷款首付款比例不低于70%；
北京：购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%；
上海：购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
4、处女贷，购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的购房：
深圳：贷款首付款比例不低于50%；
北京：购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%；
上海：购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
5、首套房（无贷款记录）首付：
深圳：30%；
上海：35%；
可见，北上深三大一线城市的限购政策到目前为止，基本上差不多了。其中深圳在首套房（无贷款记录）上力度稍弱，在处女贷上力度也稍弱。但在二套房上的力度，深圳超过上海，跟北京差不多。
目前在全国的热点城市里，深圳楼市最为稳定，近期略有放量迹象，但成交价依然疲弱。深圳是2015年下半年以来楼市上涨行情的带头大哥，最先上涨、最先大力调控，也最先见效。
深圳的经验告诉我们，政府只要出真招，管住房价不是问题。
附近年北京信贷政策变化梳理：
1、日贷清不认房
对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
2、日 认贷不认房
对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
3、日 认房不认贷
购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
搜索热度不减
全国城市限购详情
北京向来是全国楼市政策的风向标，春节之后楼市较为火爆的城市， 必定跟随北京升级调控。
过去一周，“北京房价”的百度搜索指数达到了它有史以来的最高点，秒杀之前任何一个时期，即使去年2、3月份北京房价暴涨，关注热度也没有当下那么高。
有意思的，“上海房价”和“深圳房价”的搜索指数波澜不惊。
“上海房价”搜索指数
“深圳房价”搜索指数
一张最好用的房价预测图：日均二手房签约高于600房价会上涨，高于1000房价会暴涨。现在继续超过1000
2016年，英国房产莱坊的一份报告，告诉我们哪些全球大城市的房价最贵。依据当地最好地段的价格，100万美元可以在北京买到58平米的房子，北京在全球城市中排第十。北京所对标的伦敦、纽约、悉尼、巴黎都排在面前。
就住房负担来看，北京目前还不是最重的。
美国市场研究公司Demographia公布的《2017年国际住房可负担性调查报告》显示，在全球数百个大城市里头，住房负担最重的前十个城市中目前还没有中国大陆城市的身影，前十位分别是：
香港、悉尼、温哥华、奥克兰、圣何塞（硅谷）、墨尔本、檀香山、洛杉矶、旧金山、伯恩茅斯。
但更残酷的现实是，从全球范围看，这几乎是北京无法逃避的宿命，即使是住房负担，北京也排不上前十。
超级大城市正在陷入这样一个循环“资源集中——房价上涨——部分人逃离——涌入更多人——资源更集中”的循环。高房价，几乎是世界级城市不能不承受之重。
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先卖房、再买房，还是反之？该怎么样挑选比较？有哪些税费和政策相关？央行新政之下，如何换房是一件颇具技巧性的事。诚然，现阶段的已经进入了一个可以适当“动起来”的新时节。不过，对于那些想要买房、卖房特别是置换住房的购房者而言，在央行新政之下如何去操作换房是一件颇具技巧性的问题。我是先卖房、再买房呢，还是反之？该怎么样挑选比较？有哪些税费和政策相关？只有掌握了一定的窍门，才能换得经济、换得便利。不同情况分开看新政出台将“认房又认贷”调整为“认贷不认房”，银行办理贷款时，不再考虑购房者曾经的房贷记录。因此我们可以看到，本次央行“限贷”松绑新政较大的受益者就是那些因为被限贷且无法支付高昂贷款利率从而难以实现购房计划的购房者。而现在随着央行新政的逐步落地，这些购房者只要不被限购，就能够享受到市面上*为优惠的购房贷款利率。这样一来，立刻能减去不少购房成本和购房压力，使不少购房者的换房计划成为可能。不过，针对不同购房者的不同情况，仍需要具体情况具体分析，区别对待。1.有房有贷有资金：对于手头资金宽裕的购房者来说，原本购买二套房，贷款需要执行1.1倍的高额利率。现在若还清贷款又可以继续享受基准利率，那么不妨考虑将手头一部分用于*的、或是闲置的资金将原本的贷款还清，然后再申请优惠利率的房贷购买新房。如此一来，就能节省一大笔利息支出。2.有房无贷无资金：对于贷款已全部还清，但手头资金有限的购房者来说，想要换房就较好是走先卖、后买的改善型路线，这就需要购房者一边联系二手房买家，一边寻觅新房并申请新政房贷。卖房后，由于自己无房，原本的贷款记录也不再追溯，就能把卖房款用作首付，其余部分再享受新政优惠利率，达到自己的改善性需求。3.有房无贷有资金：对于贷款已还清、手头资金也较多的购房者来说，考虑到当前楼市环境因素可能不急于卖房，那么也可以通过新政享受优惠利率，在保留原有一套房的基础上，购买二套房。原有的房产则可等待今后更好的时机再考虑卖出。4.多套房无贷款：对于贷款已还清、但名下有多套房产的购房者来说，首要是让自己重新获得购房资格，不再被限购，然后才能享受新政优惠。通常，我们可以通过卖出多余房产、房产证减名字等做法来操作。先卖后买更省力那么究竟是先买、后卖好，还是先卖、后买好呢？其实，对于已有两套房及以上住宅、已经还清贷款的人来说，卖掉一套甚至两套房来购买新房是当前*行之有效的换房手段。如今“认贷不认房”的政策使得卖旧买新可以做到有效规避制约，同时，卖掉房产还可以获得较为充裕的资金来方便换购面积更大、房型更好、地段更佳的改善型房产，如小换大、旧换新、数套并一套等。不过，需要留意的是，出售房产过程中有可能会面临承担房产营业税、个税等成本，像上海（楼盘）所规定的“个人将购买不足5 年的住房转手交易的，全额征收营业税”。因此对于换房家庭来说，还存在一个选择的问题。按照一般的思路，应出售免税而且利润较小的物业；如果只能二选一，则选择*有利的方面。总之，要依照相关规定先作一个初步的预算来进行取舍。另外，如果暂时手头还有贷款尚未还清，想要享受新政优惠就要先将手头的贷款全部还清才行。不过，这就需要购房者根据自身情况来仔细算上一笔总账了。毕竟，前几年购房者在购房时往往能更多地获得8.5 折这样的优惠利率，而当前新政后则未必能真正达到这样的利率水准。因此，如果为了在新政下“达标”，而把过去更优利率的贷款提前还清，则根据不同的年限、利率、总价，可能反倒未必划算了。所以，购房者也不要盲目地因为新政而急着还贷。先买后卖可减名考虑到当前楼市相对冷清，如果购房者资金充裕或有着其他方面的考虑，也可以在保留原有房产的同时去买新房，等到将来市场较热时再将多余房产卖出。至于限贷的问题，则可以采取变更产权证名字的方式来进行解决。不少家庭的房产是与父母等亲属共有的，产权证上写有多个名字，这时，就可以选择去掉产权证上自己的名字，使得自己家庭名下的房产3 套变2 套、2 套变1 套，从而再次获得购房资格。不过，不管是加名字或去名字，都将被视为份额买卖，要收取相应份额的契税及各项税费。另一种做法则是赠与。按照目前规定，父母与子女这样的直系亲属之间可以将自己的房产通过赠与的方式转让，各地规定的赠与所需税费虽不尽相同，但都比份额买卖要来得划算。其所需公证费用、契税也按照受益额占房屋评估价值的比例来计算。不过，前提条件也是被赠与方要有购房资格。总之，就是以顺利获得“房票”为大前提，再结合多种方式选取*经济、*便利、*适合自身的渠道去将名下的房产“做减法”。应该说，根据各自的家庭情况，合理地进行转让和置换，比较和计算具体操作的费用差异，才能选出*经济有效的方式。然而也要注意，不能一味贪图小利而采取借用他人名义购房或假离婚等伴随许多风险和麻烦的方式，以免得不偿失。银行贷款有诀窍此外，由于房贷、特别是优惠利率对于银行来说“利润低、不赚钱”，在每年年底这样的额度趋紧时期，虽然新政将较优利率下限降低到7 折，但面对银行的惜贷情绪，一般的购房者还是很难获得优惠贷款，毕竟主动权掌握在银行手里。能实际相对较快地获得优惠利率的，一定是在各方面都被银行认可为优质客户的人。不难想象，成百上千的购房者都排着队等放贷，银行有限的额度自然会批给*“优质”的那一小部分人。那么，怎样才有可能成为那种“较优客户”呢？首先自然要满足贷款的基本条件，包括信用问题、贷款资质等等，力争样样“优质”。购房者可先向征信管理部门查询本人的信用报告，确认是否有不良记录、是否符合银行规定。对于日趋严格的资质审核，则还应自查诸如学历、工作性质、工作收入、名下拥有资产等等条件，并备好相关证明材料。一般来说，学历在本科以上、工作收入是月还款金额的2 倍以上、工作单位是国企或者世界500 强、征信记录良好，会是银行优先选择发放贷款的客户群。购房者还应提前多向各家银行了解其各自的相关贷款政策和具体发放条件，特别是国有大银行、中小银行、外资行之间的差异。除了职业稳定、收入较高之外，一些银行对拥有该行白金卡、VIP 身份的客户，以及预先购买使用多项该行产品（如存款、理财产品、基金、保险等）并达到一定金额的客户，在放款速度和利率上也还会给予进一步的优惠。特别是当前各家银行细则陆续出台，比较各家银行间的差异、所需条件，是购房者寻找并获得较优利率的首要方式。另外，由于楼市处于宏观调控的大环境下，购房者也要时刻把握近日的政策性内容，以合理降低整体购房成本。卖房也要讲技巧当你想要通过买卖来置换改善你的房屋时，花心思把自己的二手房卖一个好价钱、促成一笔让双方都满意的交易也是很讲究技巧的。首先，想要让自己的房子卖一个好价钱，就要对其进行一定的清洁和打扫。如果房内到处是垃圾，或者堆放有破旧家具，这会给买方留下不好的印象，因而买方在还价时也就会无所顾忌，往往出现随意还价的情形。而对于房内尚摆放有家具的，更需注重房内整洁。其次，一些装修方面的小瑕疵也应花一定心思消除。如果房内有油漆脱落，或者出现水渍等，这些小问题都必须先行解决，因为小瑕疵也会对房屋给人的整体“印象”产生很大的影响。如果买家因为一些墙体裂纹、水渍、水管漏水等等为理由要求卖家降价，降价的金额肯定要远大于修补费用。较后，对于屋顶漏水、阳台密封性能不好等质量问题，卖家也没有必要隐瞒，因为隐瞒反而会给自己带来法律上的风险。而一些可进行修补的房屋缺陷，则应该想办法对其进行修补。比如靠近马路、高架以及小区娱乐场所的房屋，肯定会面临噪音的侵扰，因而在出售时往往会因此而遭诟病。卖家可以对其进行修补，如安装双层玻璃窗，让买家亲身感受到修补之后带来的变化。另外，如果是短时间内的置换型购房者，对于该先买还是先卖、中间时期如何过渡和有效衔接等问题也要事先有所考量，万一在卖房或买房过程中某个环节遇到问题，相应的合同、资金、贷款等方面的因素都可能会因此遭遇问题，容易产生不必要的损失。
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本文作者：张春光律师-上海专业房产律师
微信：chinazhang2014
2017年3月24日，也就是今天，央行等部门联合发布了《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》银管发【2017】68号，第二条规定：“对离婚一年内的贷款人实施差别化住房信贷政策，从严防控信贷风险。据有关方面反映，近期，购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策的情形有所增加，这既影响了调控政策效果，也容易产生财产纠纷、还款能力下降等问题，增加商业银行住房信贷风险。因此，对于离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行；申请住房公积金贷款的，按二套住房公积金贷款政策执行。”
首先，简单解读一下上面的规定。
1、该政策指向的对象是离婚一年以内的房贷申请人。这个政策的本意是打击用“假离婚”的方式低首付炒房，即如果不离婚就是二套房或者有贷款记录，首付比例比较高，通过“假离婚”的方式，让没有贷款记录的一方“净身出户”，再买房就是首套且没有贷款记录，贷款就可以按照首套房的政策——首付是35%（普通住房）或者40%（非普通住房）。这样，“真离婚”的人难免就成了牺牲品，因为是“真离婚”还是“假离婚”难以进行实质性审查（离婚证都是真的）。但是，这个政策的打击面似乎大了一些，即把离婚前夫妻双方都没有贷款记录也没有房子的人也覆盖了，这就不合理了，因为离婚前夫妻双方都没有贷款记录也没有房子的人即便不离婚，买房也是首套，其离婚后再买房可以推定为是“真离婚”或者虽然是“假离婚”，也没有规避贷款政策，不应该将之也列为政策实施的对象。
2、二套房的政策就是首付60%（普通住房）或者80%（非普通住房）.依据是北京住建委等部门发布的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》第二条：“居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。”此外，贷款利率等也有相应的变化。
接下来分析该政策导致首付比例提高，进而导致买房人无法贷款无法继续交易，其在合同法上的性质及法律后果。
一、不属于不可抗力
《合同法》第117条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”首付提高并非“不能克服”的情形（通俗讲就是你首付不够可以去借），因此也就不属于不可抗力。
二、是否属于情势变更要根据个案具体分析
&《合同法解释二》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”即情势变更原则。那么，《通知》的发布是否导致了“情势变更”呢？《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发[2009]40号：“一、慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系……3、人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。　……”　
1、对于如果不离婚买房贷款则属于二套房政策，离婚买房则属于一套房政策的，可以推定为是“假离婚”，该政策就不属于情势变更。因为购房者应当预见到其规避贷款政策的行为随时可能会被举报、查处。因此，对于这种情况其只能按照二套房的政策补足首付再贷款，如果其不能补足首付导致不能贷款，其要向卖房人承担违约责任。
2、如果不离婚买房属于首套房，则其离婚行为应当推定为是“真离婚”，该政策对其属于情势变更。因为其离婚时并没有规避贷款政策的恶意，也就不可能预测到自己正常离婚的行为会给今后的购房带来首付提高的负面影响，即其无法预见该政策的出台。结合《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》，我们可以归纳出，商业风险是市场行为导致的（供求变化、价格涨跌等），而情势变更则属于非市场行为。央行突然公布的政策明显不是市场行为，而属于行政行为（行政机关的调控行为），属于非市场行为。这对购房者来说应当构成情势变更因素，购房者可以据此要求解除合同并且不承担违约责任。
附马x诉吴x1等房屋买卖合同纠纷案
案情简介：诉争房屋所有权登记在吴x1、吴x2名下，系按份共有产权。2015年6月5日，马x与吴x1、吴x2就诉争房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：吴x1、吴x2将诉争房屋出售给马x，成交价格1700万元，定金10万元，拟贷款金额990万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意由买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准；双方同意自本合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续；逾期付款在三十日以内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过三十日后，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，双方签订《资金划转补充协议》，约定：诉争房屋成交价格1700万元，其中房屋主体价格为900万元，房屋装饰、装修和相关设施补偿800万元，定金340万元在双方查档后由买受人支付给出卖人，首付款370万元存入房屋行政主管部门开设的监管账户，剩余购房款990万元通过商业银行贷款支付。签订上述合同的同时，双方还签署了交易一般程序及风险《告知书》及《交易结算资金风险提示》。之后，马x向吴x1、吴x2支付了定金320万元并将首付款390万元存入了其在东亚银行（中国）有限公司北京分行开设的资金监管账户。2015年6月25日，双方签订了编号为x号的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）即网签合同，该合同所载：房屋成交价格1500万元，贷款金额为985万元，买受人因自身原因未获批贷款的，由买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。
2015年6月底，吴x1、吴x2将诉争房屋的钥匙交付给马x，马x对诉争房屋进行了装修并购置了一些家具物品。2015年9月，马x向华夏银行申请的购房按揭贷款未获批准，双方就如何继续履行合同产生争议，吴x1、吴x2将诉争房屋收回。双方均确认诉争房屋尚未装修完毕、屋内尚有马x购置的家具等物品若干。
另查，与诉争房屋同地段的其他商品房及本市商品房平均交易价格现均有所上涨。 庭审中，马x称上述网签合同所约定的交易价格、贷款金额均与实际不符，该合同是为向相关主管部门备案所用，不能作为确定双方权利义务的根据。吴x1、吴x2对此持有异议，称当事人为了避税虚报交易价格在实践中很常见，但不能因此否认合同效力，该合同是合法有效的，该合同关于贷款不成应由买受人自行筹集剩余房款以现金方式支付的约定应当视为对2015年6月5日《北京市存量房屋买卖合同》相关条款的补充。 马x提交装修合同、家具定制合同及票据等，欲证明其接收房屋后已支付装修、定制家具费用约60万元。吴x1、吴x2对该份合同的真实性、关联性及证明目的均不认可。马x提交2015年9月24日、2015年10月7日吴x1、吴x2与其进行交谈的录音，欲证明吴x1、吴x2恶意地将合同约定的90天办理房屋权属转移登记手续的期限解释为付清全部购房款的期限，并提出由马x承担逾期付款责任、签署补充协议等无理要求。吴x1、吴x2称无法辨认录音的真实性，不认可该证据的证明目的。 马x认可其向华夏银行所申请的住房按揭贷款未获批准系其个人在征信等方面存在欠缺，并申请本院向该行调查当时申请贷款的过程。经查，该行当时负责此单业务的工作人员所述的未能批贷的原因与马x陈述一致。
裁判原文节选【案号：北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第53959号】本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点在于双方在履行房屋买卖合同过程中究竟谁存在违约行为。马x与吴x1、吴x2就诉争房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》及网签编号为x号的《存量房屋买卖合同》均系双方真实的意思表示，且不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。上述网签合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实交易价格的条款应属无效，但该条款无效并不影响合同其他部分的效力。马x据此主张该合同对双方无约束力于法无据，本院不予采信。该合同中关于买受人因自身原因未获批贷款应当自行筹齐剩余房价款并以现金形式支付给出卖人的约定视为对原合同关于付款方式的补充规定。另，即使抛开该项约定，依照交易惯例及双方关于自合同签订之日起90日内共同办理房屋权属转移登记手续的约定也可推断出作为房屋买受人的马x不应无限期地推延支付购房尾款。在上述房屋买卖合同履行过程中，马x因自身原因未能获批相关银行贷款之后，并未有证据显示其在积极通过其他方式履行付款义务，相反，其于2015年10月13日向本院提起诉讼要求解除房屋买卖合同。故马x的行为已经构成了违约，理应按照合同约定承担相应的违约责任。
关于本案本、反诉的具体内容：双方均同意解除就诉争房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及由吴x1、吴x2向马x返还购房定金并协助解封资金监管款项，本院不持异议；该合同解除后，与之相对应的网签合同亦应一并解除。并未有证据证明吴x1、吴x2履行合同的行为有不符合约定之处，马x要求其承担违约金责任无依据，本院不予支持。关于马x应当承担的违约金数额，吴x1、吴x2并未举证证明其因马x的违约行为造成了实际损失，考虑到其所谓的装修破坏房屋结构亦是在其提前向马x交付房屋钥匙前提下进行及诉争房屋现已升值等情节，其主张按照合同约定的标准计算违约金数额过高，本院将依马x的申请并结合的本案实际情况适当酌减。
另，双方均同意在合同解除后由马x取走其购买的已经放进诉争房屋内的可移动家具物品，本院对此不持异议，双方可自行交接。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第九十条》之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）马x与被告（反诉原告）吴x1、吴x2于二○一五年六月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及于同年六月二十五日签订的网签编号为x号的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）；
二、被告（反诉原告）吴x1、吴x2向原告（反诉被告）马x返还购房定金三百二十万元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告（反诉原告）吴x1、吴x2协助原告（反诉被告）马x解封马x存放在东亚银行（中国）有限公司北京分行账号为&&&账户中的资金监管款项三百九十万元，于本判决生效后十日内执行；
四、原告（反诉被告）马x向被告（反诉原告）吴x1、吴x2支付违约金五十万元，于本判决生效后十日内付清； 五、驳回原告（反诉被告）马x的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）吴x1、吴x2的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6900元，由原告（反诉被告）马x负担（已交纳）。反诉案件受理费52300元，由被告（反诉原告）吴x1、吴x2负担47083元（已交纳），由原告（反诉被告）马x负担5217元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费用5000元，由被告（反诉原告）吴x1、吴x2负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
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区分房屋买卖中的限售和限购
卖房人配合买房人第二次贷款，是否还可以解除合同？
买房人付了全款就不会违约了？
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是什么合同漏洞使得房屋买卖一方想违约而不需承担违约责任？
多卖房人之一没有收到房款，不需承担违约责任？
为规避债务而签订的《房屋买卖合同》效力如何？
卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续，卖房人违约？
名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果
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房屋买卖中做高房价的约定是否有效？
房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式及责任范围
（部分）卖房人为精神病人，卖房的程序怎么操作？
房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜未成，买房人不构成违约？
二手房买卖中做低房价失败，谁来补缴税费？
“现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大？
房屋买卖中做低房价，是谁埋在谁脚下的定时炸弹？
房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字，效力如何？
未经评估拍卖国有房屋，所达成的成交协议无效？
房屋产权人一房二卖，第一买房人如何主张自己的权利？
卖房不卖车位导致不能过户，卖房人违约？
持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何？
卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款，买房人违约？
房屋买卖中，逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？
银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约？
买卖法院已查封的房屋的合同是否有效？
房屋买卖中损害赔偿的边界
购买不满五年的经济适用房的合同是否有效？
购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效？
房屋买卖适用“家事代理”？
符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与？
卖房人违约，买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持？
部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效？
如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款？
标的房屋内的户口没迁出，卖房人要承担违约责任？
卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约？
房屋买卖中，付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解？
《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么？
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产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效？
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银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口？
买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体
房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？
非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？
签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围，可否解除合同？
房子漏雨，买房人可否解除合同？
非沪籍者所签公房使用权转让协议无效？
伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？
买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？
限购者购房，责任如何承担？
买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？
房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？
买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？
为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？
房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制
开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？
在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权
买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？
卖房人假报“房龄”要承担什么责任？
连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？
调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？
房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？
买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？
网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？
房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？
抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？
做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？
承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？
法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？
民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关
侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？
卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？
转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？
房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？
买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？
夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？
房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？
卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？
转让有抵押的房屋，合同有效吗？
买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？
法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？
国企违反法定程序出售房地产，合同无效？
附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？
买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护
计算房屋买卖中实际损失的时间点
虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？
对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解
当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？
警惕！买房人限购，卖房人违约
买房人没有违约，就一定能拿到房子？
《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？
二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？
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不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？
中介有违法行为，就不能主张佣金了？
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网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？
转按揭办不了，买房人要承担违约责任？
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买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？
房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果
以房产出资却未办理过户手续的法律后果
不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？
为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？
买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？
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买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？
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