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土地使用权到期 你买的房子还属于你吗？
编辑：李楠来源：新华社发表时间：点击：1655
土地使用权到期 你买的房子还属于你吗？
新华社北京4月19日电题：住房土地使用权到期了该怎么办？相关部门人士表示物权保护将不断完善
近日，温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。&新华视点&记者调查发现，温州并非孤例，全国有多地出现类似现象。
国家规定的居住用地最高年限70年，为何部分地区出现20年、30年就到期的现象？无论房屋土地使用年限是多少，未来到期之后怎么办？有关部门该如何缓解公众对于房产续期的焦虑？
记者19日通过对相关部门采访获悉，从城市到乡村，从城市建设到土地管理，各部门参与、集中全民智慧形成的物权法，本身就是为保障包括不动产权利在内的物权而产生的，也将在物权保护的进程中不断完善。&房权地权不一致&问题，城市与农村都有。住房所有权与其土地使用权，就像农房所有权与农村宅基地使用权一样，都将在坚持土地的社会主义公有制基础上，不断明晰。
一问：全国有多少地方面临&温州困境&？
近日，有媒体报道，温州出现了20年住宅用地使用权年限到期，又要花几十万元&延期&的新闻。温州市国土局表示，媒体报道&收取几十万元出让金才能续期&是对信息的误读。物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但&自动续期&该如何续，目前国家尚未出台相关实施细则。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续。温州市国土局已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定，妥善化解这类问题。
那么，全国到底有多少地方正面临与温州类似的情况？
国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确，土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业娱乐用地40年、其他或综合用地50年。
中国社会科学院经济所研究员汪丽娜说，目前，绝大部分地区住宅小区用地使用年限都是70年。但一些地方因为各种原因，确实存在低于70年的情况。
记者调查发现，房屋土地实际使用年限低于相应土地最高年限标准的现象，温州并非个案。目前，深圳、、重庆等地均出现类似土地使用年限不一的情况。
事实上，本世纪初，深圳市内国际商业大厦等多栋楼宇的部分物业土地使用权，已经达到20年期限，成为国内首批土地使用权年限到期的案例。深圳市后来出台方案，明确土地使用权年限到期的房地产，可以通过补交地价或支付土地租金方式延长土地使用年限。其中，补交地价额度为一次性支付相应用途公告基准地价的35％。
青岛市部分区域一些住宅用地使用权期限，也只有20年或30年。公开资料显示，青岛经济技术开发区自上世纪80年代成立以来，出让20年、30年使用年限的住宅用地共计41宗，总用地面积667．5亩，其中部分小区土地使用年限已到期。
重庆市民张先生告诉记者，在其他城市购置商品住宅，土地证上使用年限都是70年，但在重庆购买的房屋土地证上，使用年限都只有50年，&这种情况非常普遍&。据当地业内人士介绍，重庆市规划确定的土地用途不少为综合用地，因此从1994年起，在土地出让签订合同中，包括居住在内的综合用地使用年限均为50年。
全国范围内，此类房屋物业土地使用权年限不一的情况到底有多少？据有关部门介绍，土地出让大都是各地自行组织实施，具有一定灵活性，因此全国到底有多少住宅用地使用年限低于70年，目前没有详细数据，不过这种情况在全国并不少见。
二问：说好的70年权限为何&缩水&？
在不少公众的印象中，购置房屋的&产权&多数都是70年，怎么会年限&缩水&呢？
参与物权法起草的一些人士表示，公众首先要明确，房屋所有权和土地使用权不同。房屋所有权即房产权，是私有财产权的一种，受宪法和物权法保护，没有期限限制。而土地使用权是有期限的，目前规定的住宅用地最高使用年限是70年。
我国的绝大部分住宅用地使用年限都是70年，距离到期还有四五十年。之所以目前一些地方出现20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三类：
－－在政策范围内调整。温州市国土局称，上世纪90年代，在土地出让政策开始执行时，该市在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择给予办理出让手续。
地方国土部门称，土地使用年限降低，可减少缴纳相应的土地出让金，在一定程度上可降低房价，让利给终端消费者。
－－方便管理和处置。重庆市国土局在解释为何土地使用权期限是50年时称，因为重庆市多数房地产开发以商业与住宅混合类型为主，一个项目中若按商业、住宅最高出让年限确定不同出让年限，势必会出现一栋建筑中，商业、住宅出让终止时间不一致的情况，带来处置困难。
－－先试先行地区历史遗留问题。深圳、青岛等地由于在国务院发布土地使用权最高年限之前，已在国有土地使用权出让上先试先行，出现了部分遗留问题。
深圳市相关部门称，深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年限，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地&&20年使用权陆续到期，集中出现了国有土地使用权期满的问题。
广东省房地产研究会会长黄远华认为，除此之外，还有部分住宅用地因开发商囤地等原因导致使用年限&缩水&。土地使用时间是从土地出让之时开始计算，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年时间，但有的地方存在开发商捂地、层层转手等情况，一拖就是好多年；还有一些房地产项目规模较大，分多期建设，持续开发十多年，导致消费者购房时，土地使用年限&缩水&严重。
三问：住宅用地使用权到期该怎么办？
虽然对于大多数人来说，住宅的用地使用年限还有数十年，但人们普遍追问：房产的土地使用权到期了该如何续期？
专家介绍，目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定，&住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期&。
中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，在物权法之前，城市房地产管理法曾规定，&经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金&。但城市房地产管理法对于物权法而言，是旧法，按照新法优于旧法的原则，目前还是应该遵循物权法的相关规定。
汪丽娜等认为，虽然物权法明确提出&自动续期&，但是由于缺乏细则，如何&自动续期&存在不确定性，目前来说难以操作。&土地使用期限规定20年和70年，其出让金是不一样的。政府出让20年土地使用权，续期如果不补交出让金，政府的利益会受损，而且对其他已经缴纳70年出让金的业主也是不公平的。&
有专家指出，约定20年以及没有达到最高限70年的，首先应当自动续期至70年，同时补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价。
但也有部分学者持不同看法，认为&补差价&的做法没太必要。因为无论怎么补，这几十年土地出让的差价都很大。&土地出让年限的利益落差是由地方政府当年决策造成的，如果让现在的住户来承担成本，既不公平也很难实施。&浙江大学房地产研究中心专家田传浩表示。
那么，对于70年土地使用权到期的房产又该如何续期？应有偿还是无偿？杨立新认为，有两个办法可供选择：一是免费，让利给业主；二是费改税，不再收取出让金，而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。
汪丽娜说，在我国，房屋是很多老百姓最大的财富。一些人拿出大部分的积蓄买房，房屋的增值不是因为房屋本身而是土地。从这个意义上来说，70年之后再交一大笔出让金显然不太合理，可以象征性交一点。
汪丽娜、杨立新等认为，在强调法治社会的今天，首先需要明确的是，要坚持有法必依，严格落实物权领域的立法成果，增强人民群众对国家物权制度的信心；另一方面，针对物权法规定并不详尽的现实，通过充分吸取民意及规范的程序，尽早出台关于土地出让续期的实施细则，缓解公众焦虑。（记者陈尚营、王立彬、李劲峰、吕昂、李建国）
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if(status=='nvli土地使用权到期，究竟该怎么续期|出让|土地_凤凰财经
土地使用权到期，究竟该怎么续期
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土地是不动产的主体，没有土地使用权，土地上附着的房产也就没了基础，所以土地使用权的保护历来被不动产所有人关注。2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但同年8月修订通过的《城市土地管理法》第二十二条又规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。
理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳而继续住在自己所有的房子里。但如果要考虑未来有转让、抵押房产的可能，就必须补交土地出让金。近日，温州部分市民拥有房产的土地使用年限到期或即将到期，续期面临要花费占到房产交易价1/3到一半左右、数十万元高额土地出让金“买地”，才能重新办理土地证，在社会各界引发热议。中国城市的土地是国有土地，个人或单位因需要使用土地，需申请国有土地的使用权。使用权的获得有两种方式：划拨和出让，前一种是国家机关、公用事业等机构获得国有土地使用权的主要方式，没有期限限制，而居民、商业企业等获得国有土地使用权的主要方式是出让，期限最高为70年。土地是不动产的主体，没有土地使用权，土地上附着的房产也就没了基础，所以土地使用权的保护历来被不动产所有人关注。2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但同年8月修订通过的《城市土地管理法》第二十二条又规定“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。虽然《城市土地管理法》修订时间更新，但考虑《物权法》是产权保护的特别法，在居民最重要的财产即不动产的保护议题上相对权威，因此，温州那些市民房产土地使用权到期以后，他不再拥有出让性质的土地使用权，但法律规定可以土地使用权“自动续期”，政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金，房产所有人相当于是在无偿使用这块土地，近似于划拨性质的土地使用权。当然，这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利，他需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提，或者在转让不动产时补交土地出让金。那获得出让性质的土地使用权要缴纳多少土地出让金？新房开发时，开发商在一级土地市场上竞价拍卖获得土地使用权并支付土地出让金，而土地使用权到期以后，续期的土地出让金价格没法采用拍卖竞价方式，各地实践中，一般通过基准地价来计算土地出让金。所谓基准地价是指土地在正常市场条件的熟地价格，包括土地取得费（征地或拆迁的费用及相关税费）、土地开发费用和土地纯收益。各地都会定期公布最新的“国有土地使用权基准地价表”，一般按用途、区片、容积率等因素核定，一般相当于房价的三分之一。只是应缴的土地出让金占房价比重如此之高，300万的房产，要缴100万的土地出让金，相当于京沪地区职工社会年平均工资的十几倍，高房价地区的房地产所有人恐怕都是无力承担的。未来住宅的土地使用权密集到期的年份，如果强行要求以现行土地出让金的计算方式来缴纳土地出让金，恐会影响社会稳定。可行的解决路径有两种：第一，大幅度降低“续期”的土地出让金；第二，以每年征收的房产税代替一次性征收的土地出让金，在房产税全面开征以后，对“续期”的土地使用权不再征收出让金。□聂日明（上海与法律研究院研究员）
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& 江西 & 正文
法人失踪 三方争夺土地使用权法人,失踪,土地使用权
日06:25 　
　　新建县璜垦畜禽养殖厂已停办了近10年，其营业执照也多年未年检，最近却因为土地使用权问题而产生纠纷，而这一切都因为法人罗某一直未露面而变得扑朔迷离。
　　丈夫携款外出后失踪
　　徐女士是罗某的第二任妻子。昨日，她告诉记者，日经朋友介绍，她与丈夫罗某结婚。丈夫婚前有一个农场，婚后便把它出租给他人做厂房，而丈夫与前妻所生的儿子一直反对他们两人在一起，在他们婚后半年，强加干涉，迫使她多次离家出走。对他自己的父亲，儿子竟以性命相要挟，强行要他父亲立终身遗嘱，要求继承父亲的农常徐女士说，这是她后来在丈夫所留下的一份声明材料中发现的。
　　今年8月18日，丈夫罗某向她要了5万元钱与他人合伙去湾里租个养猪厂，徐女士将多年的积蓄拿给了丈夫，身上仅剩下200元钱。然而，两天后，丈夫突然不辞而别。奇怪的是，丈夫从不离身的电话本却留在房间里近一个月，这一个多月里，丈夫从没有打过电话给她，这是以前从来不曾有过的情况，她担心丈夫有什么意外。&如今，读高中的女儿因为没钱上学也辍学了。&徐女士说。
　　两份截然相反的声明
　　徐女士说，日，丈夫立了一份终身遗嘱，遗嘱中写明他所建的畜禽养殖厂基地全权交付她管理，他的所有亲生子女无权干涉。
　　然而，记者在罗某前妻提供的另外一份声明中却看到：&本人，罗XX，因年事已高，精力有限，并犯有高血压。从现在起，二儿子即代表我，任何人不得干预。原写给妻子徐XX的终身遗嘱从现在起无效，并作废。&落款日期是日。
　　对于两份不同的声明，徐女士和罗某的前妻各执一辞。徐女士说她丈夫罗某很讨厌他的二儿子，不可能会写这个声明的，但罗某的前妻却说，声明是罗某的亲笔。
　　土地使用权产生纠纷
　　对于丈夫的反常举动，徐女士觉得其中定有隐情。经过多方打听，一位夏姓老板告诉她，她丈夫已在8月20日将养殖厂以50万元的价钱卖给了他，而且他已经支付了20万元给她丈夫。夏姓老板还称，她丈夫和一个山东女人跑了，并说养殖厂是她丈夫罗某婚前的财产，罗某有权私自处理。但徐女士没有看到任何的土地使用转让合同。
　　昨天，记者试图联系夏姓老板了解情况，但其拒绝向记者透露情况。
　　然而记者从罗某的前妻那了解到，夏姓老板在没有取得土地使用权的情况下，私自占用了土地。她告诉记者，当年在开办养殖厂时，营业执照上写的是个体，但是实际上，她和前夫罗某以及另外一个人，签了一份内部协议，协议上注明养殖厂由3个人合伙经营，而且，她现在还有养殖厂的《国有土地使用证》，但是夏姓老板还是强占了他们的土地。
　　律师：纠纷涉及三个法律关系
　　对此，南昌148法律服务所熊五根主任认为：在这起纠纷中涉及到三个方面的法律关系，第一是继承。如果罗某的最后一份声明是他的真实意思表示，那么在法律上这份声明是合法有效的，同时其前面的遗嘱自动失效。当然，最后的一份遗嘱或者声明不得侵犯其他财产共有人的合法权益。其二，是合伙企业关系问题。按照营业执照上所标明的经济性质是个体来看，它是合法有效的。如果三个合伙人之间的协议在工商部门进行了存档登记，可以认为是合伙关系。如果没有存档，而合伙人实际上已经参与到养殖厂的经营活动中来，他们要提供证据证明，如此，他们才可以在知道或者应该知道权益遭受侵害的情况下，一年之内，向有关部门申请撤销登记。第三，这起纠纷还涉及到土地使用权问题。按照《中华人民共和国土地法》的相关规定，土地的使用和管理权利归土地证的所有人，土地证所有人可以通过法律途径维护自身的权益。
　　□实习生谭亮、记者余桂华
　　（大江网-新法制报）
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