供不应求是房地产天大谎言
引子：前不久看到这么一个笑话，说一个犹太石油商死后上了天堂，结果上帝出来说，天堂已经人满为患了，没有位置，你要么等者，要么就到地狱去。石油商说，这个问题好办，他冲着天堂大喊：“地狱发现石油了”。结果天堂所有的人都疯狂的往地狱跑，上帝看看空空如也的天堂，无奈的说，这下你可以随便找位置了。结果石油商犹豫了半天，最后说：“我还是先去地狱看看，万一那里真有石油呢？”
昨日做客新浪网，和业内一些朋友共同探讨当前的房地产走势。笔者观点和与会几位嘉宾出入颇大，总之他们都看好，而我看低走势。
应该说，当前房地产行业，绝大部分人都认为供求关系是导致房价上涨最重要原因，而认为房价不会出现拐点的，基本上都是基于对楼市供不应求的判断，从而需求旺盛不但给了开发商涨价的理由，也给了他们对抗政府的勇气。
然而，供不应求，却是当前房地产行业最大的谎言。
我承认，如果从静态的数据来看，楼市确实是需求旺盛的。然而，需要明白的是，现在房地产市场无非以下四种需求，第一个是投机，就是我们正常说的炒房，短期快进快出；第二个是投资需求，反正钱在银行是贬值的，而房价在涨，所以买房通过出租获取收益，以及预期未来房价上涨。第三个是恐慌性购买需求，像一些年轻人，刚毕业无论如何是买不起房的，但是由于更害怕以后买不到房了，双方的父母都凑钱来帮他们买房。第四个才是因为结婚、购买第一套住宅等的正常买房。
这四种需求里，只有最后一种需求是刚性的，其他都是弹性的，可能短期急剧增长，也可能短期急剧萎缩。其中投机需求的对政策是最敏感的，受政策影响非常大，二套政策一出来、物业税一出来投机马上就挤掉了，每次楼市调整闻风而动的就是投机需求，深圳是最典型的例子。第二个是投资的需求，如果对市场未来的预期降低了，如果房价不涨那么快了，它稳定了或者跟我们的收入增长差不多，或者只比物价上涨略高一些，这部分需求就将撤离。这部分投资者需要注意的是，如何理解投资回报率？投资回报率如何关键看租售比，租售比体现的才是房地产真实的投资价值。可是，实际上目前在北京上海等城市，很多地方的租售不是1：300，而是1：500、1：800，两百万一套的房子一个月租4千还不一定租得出去。租售比过高，就说明房子持有的投资功能已经没有了，它就只剩下一种功能——只能靠未来的套现才能实现，但是万一需求回落，套现难度将急剧加大。第三个是恐慌性需求，笔者认为这几种需求中恐慌性需求是导致目前房价上涨的最根本的原因。这些人本来它可以不着急买，但是因为担心未来更买不到房而不得不买。换句话说，中国有十几亿的人口，如果需求一下子释放，需要在两年之内解决十几亿人口的住房问题，我们的开发放快十倍百倍都没用，所以中国房地产的供求矛盾是需要花几十年去解决的，而不是现在大家所说的那样，需要在几年内解决，因而从这个观点来看待供求关系是完全错误的。可以说，当前主流专家学者所宣扬的“人人有房论”是哗众取宠、是缺乏责任感的言论，即便经济发达如美国、英国，也没有做到人人有房，中国房地产的需求更是需要花数十年去解决，所以更需要房价的稳定。
　　以上几种需求都是弹性的，受到政府的影响是非常大。以第二套房房贷政策为例，只要各银行执行这个政策，投资和投机的需求会得到抑制。对于很多借钱凑钱买房的人，突然首付提高10%，我明显多付出来10万20万元，毫无疑问，这个需求就会被抑制。我们看看最近政策的动向，规定保障性住房供应要占70%，就是为了解决刚性需求、恐慌性购买的需求人群的问题——你们不要着急，政府会为你们解决这些问题（然而，需要明白的是，政策的效应会滞后，因为这些房子需要时间去建，需要时间才能供应市场，所以对市场的影响也是滞后的）。
事实上，除了真正的自住需求，其他所有的需求之所以旺盛，都是基于对房价上涨的预期，一旦预期房价平稳，或者下跌，所有的投机需求、投资需求、恐慌性购买需求，都将马上撤离市场，当前楼市的需求将立刻萎缩至少一半。所以，需求旺盛，这只是房价上涨所造成的一个假相，当前深圳的楼市就是最好的例子。
我们再来看供应，都说供给不足，然而，从掌握的数据看，2001年初至今年5月，开发商累计购置土地22亿平方米，实际仅开发完成13亿平方米,加上近期多个城市成交的地块，近10亿平方米的土地囤积在开发商的手中，足够供应全国市场5年的开发量。仅北京一地，普查结果显示就有3千万平米的土地囤积在市场中。再看另外一个数据，第三季度央行的货币政策报告显示，全国90平方米以下面积的项目总投资不到15%，而根据建设部规定，从去年6月1日起所有新的项目必须符合90平方米占70%，这一块项目供给跑哪去了？被囤积在流通环节，供应量没有释放出来，这个供应量一直会压着吗？不会，早晚会被释放。为什么没有被释放，有很多复杂的原因，对房地产未来的预期，拿地越来越困难，房价越涨越快等等。可是，相关部门针对屯地屯房行为新出台了多项针对性政策，比如说单宗土地限期3年开发，比如说对屯地屯房企业不得发放贷款。最近广州连续收回百万平方米的囤积土地，北京对八宗用地亮红牌，相关部门在动真格逼开发商释放他的土地，要把囤积在市场的供应量释放出来。如果这个供应量不释放出来，土地供应量再翻一倍都没有用。
　　以北京为例，到明年可能会出现几个情况。第一是几百万平米的保障性用房年内都已经开工了，明年会进入市场。第二，小户型目前在北京市场上占的比例很少，但是按建设部规定，它以后的供应量要达到70%，这是逃不掉的，这个供应量迟早要达到这个数，什么时候达到？这个供应量也会在08年集中释放。这种同质性的产品一下子冒出来，对市场会有非常大的影响。
所以，我们所看到的供求关系，我认为不是真实的供求关系，而是被扭曲的供求关系，中国的国情注定房地产需求长期是旺盛的，然而从短期看，实际上需求并没有大家看到的那么强烈，而供应也并非那么的希缺。首先供应这一块是被压着的，当然这个责任并不像很多人理解是完全在开发商，跟政府职能部门办事效率有很大关系，比如前期没有做到位、配套没有解决、拆迁没有解决，还有所有项目都要到规划局去批，相关部门就几个人。它的手续很繁琐，政府相关职能没有跟上，导致很多因为手续问题的囤积。这部分的供应一旦被释放出来，是非常大的。现在国土资源部最新的政策是单宗地块开发周期不能超过3年，3年时间不但要开工，而且3年时间一定要把它盖完，以后的供应量会在未来3年时间内集中释放，供应量在短期之内会剧增。另外一方面，像我们央行政策实际上是在是在抑制需求，包括保障性住房除了解决需求的问题以外，还要把市场的刚性需求消化了。一方面是供应剧增，一方面是需求锐减，很快楼市的供求关系将完全改变。
&&需要提醒开发商的是，我们看到的销售数据都是短期的，只能体现当前的不完全真实的市场情况，但是房地产项目的开发周期是比较长的，一个项目从拿到地，到真正完成开工，到竣工交给老百姓，这个过程起码起码得将近2－3年的时间。也就是说，现在开发的项目，应该看2年后的市场，如果我们现在认为说现在的市场还是供不应求，我可以压着，所有人都这么想，到了未来，一旦释放出来的时候，就来不及了调整了。
谎言说多了会被误会成真理，刚开始说供求矛盾导致房价上涨也许只是某些大腕开发商为自己开脱的借口，说的人多了，大家也就真以为就是如此了，殊不知，他们所撒下的这个天大的谎言，最后也许象那位犹太石油商一样将自己也给骗了。
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樊纲：为什么大城市住房供不应求，小城市却买家难求？
新浪财经　　
城市化的基本定义和逻辑就是聚集，越大的聚集越有优势。当然大的聚集也可能产生一些负的效果，但是总体比较，它的收益和成本代价哪个更高一点，最后就会向哪方面倾斜。世界历史近百年来，大城市越来越发展，人口越来越向大城市集中。
迁移是为了追求幸福感中国是一个人多地少的国家，也可以说是世界上土地稀缺度最高的国家之一。土地稀缺度的衡量，并不是按你拥有多少土地面积，而是按可居住面积计算。中国虽然有960万平方公里的国土，但是真正能够居住的和可耕种的面积并不多。我们的人均可居住面积只是世界人均可居住面积的1/3左右，所以人地关系相对比较紧张。最近这一轮地价暴涨和房价暴涨，暴露出一个重要的政策性原因，就是我们的城镇化战略导致两极分化。因此，我们的愿景是什么呢?就是希望人们从农村迁移出来以后，都到小城市中去找工作和安居乐业。我们不要把幸福函数复杂化，年轻人迁移的目的，就是要找一个好一点的工作，找一个有兴趣的工作，找一个收入高一点的工作，这是最基本的。可是现实中，很多产业和企业并没有到小城市去，相反小城市的企业都往大城市搬。大城市的常态：交通拥挤为什么都往大城市里搬呢?在内陆地区的一些地方，原来指望沿海地区产业转移到这里来，内陆地区的小城镇可以发展。但是这些产业还是去了内陆地区人口聚集的大城市。企业没到小城市去，人怎么会到小城市去呢?既无法提供那么多就业，也无法提供那么多收入，所以人们还是涌向大城市。我们要研究城市化的基本逻辑。为什么会有城市化?为什么农村人口要向城市集中?最早出现的是乡镇工业，后来许多乡镇工业都进城了。因为在分散的乡村没法搞工业，它不具备聚集效应，而聚集效应是规模效应的一种。当年农村搞乡镇企业，每个镇或每个村都要搞工业，修路、通电、拉根电话线成本都非常高。而在城市周边搞开发区，它的基础设施不仅便宜，而且更健全、更齐备，包括物流，包括交通，包括信息等等，更有利产业的发展，同样的投入可以支撑更多的产业和更多的企业。城市化的基本定义和逻辑就是聚集，越大的聚集越有优势。当然大的聚集也可能产生一些负的效果，但是总体比较，它的收益和成本代价哪个更高一点，最后就会向哪方面倾斜。世界历史近百年来，大城市越来越发展，人口越来越向大城市集中，包括发达国家的大城市集中程度也是越来越高。联合国专门写了一个报告《大城市的优势》，说连治理污染也是大城市更有效益，只有一定规模人口的大城市，才可以建设高水平的污水处理厂。人口聚集还会带来很多东西。产业的聚集创造了就业，创造了收入，有就业和收入就能吸引人口。而人口的聚集又会创造新的服务业的就业，服务业就是家庭生活的社会化。在农村，你想去饭馆吃个饭可能要走二十里路，去饭馆吃的人少，饭馆没有规模效应就发展不下去。很多创意活动只有大城市才有城市人口聚集，大家可以很方便的去下饭馆，整个家庭生活就社会化了，同时又创造了更多的就业。顺便说一说，你自己在家洗头是不计入GDP的，也不创造收入。如果你到外面洗头，理发师的工作就创造了GDP，你就创造了别人的就业和收入，这就是人口聚集带来的好处。现在高级知识分子、大学毕业生都愿意往大城市聚集，就是因为大城市有创新的机会，这涉及到现代经济学一个重要的知识外溢效应原理，知识存量在互相碰撞中可以产生新的知识增量，知识存量越多增量越多。从城市角度讲，人口越聚集，越能创造新的机会、创造新的经济、创造新的知识。大城市人口聚集，往往能产生新的文化和所谓的时尚、创意等等，很多年轻人选择在北京漂着，就是喜欢这里有各种文化融合和创意的氛围。2008年、2009年金融危机以后，沿海地区经济自由落体式的下滑，有2000万农工下岗提前回家过年了。但是刚过完春节，我们观察到有很多人又跑回城市来了。当时经济还没有恢复，人为什么就回来了?在调查中，一个小伙子说，回到农村我的手机没信号，所以我非得回来不可;另一个小姑娘说，我回去以后头发没法打理，所以就回来了。年轻人回到城里来，不光是因为这里有工作，而是更喜欢这里的生活。总之，大城市不仅创造了就业，创造了收入，而且还能不断产生新鲜的事物，这就是人口迁移的规律。回顾中国这些年来的发展，人口迁移大多数是奔着大城市去的，当然也不是一下子都到了北上广深，而是一个阶梯一个阶梯上来的。很多在大城市打工的农民，已经在家乡的县城里买了房子，县城里的人想去地市级城市，地市级城市的人又想去省城。大城市必须要聚集一定规模的人口，才会出现好的学校、医院和各种文化生活。据说少于一千万人口的城市，都养不起一个以西洋音乐为主的音乐厅。希望有多元化的生活，在小城市不行，只有到大城市，全世界都是如此，中国也不例外，人的基本选择逻辑是一样的。然而，我们现在实行的是大城市设限，不让人们进大城市，没有按照未来人口不断进入大城市的规模，来考虑和安排各方面公共品的供给，包括土地的供给。现在政府已经不能禁止人们选择到哪里去了，因为迁移是自由的，人为设限只是想控制资源，但是实际上限制不了人口迁移。你规定某个城市只能有一千八百万人口，但是只要人们愿意来，很快就会超过这个限制，这就形成了现在中国城市两极分化的矛盾。
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法国CAC4O--中国究竟有多少房子？存量住房还有4亿套，“足够16亿人口居住”中国究竟有多少房子？存量住房还有4亿套，“足够16亿人口居住”虎嗅APP百家号虎嗅注：说到能戳国人痛处的东西，“房子”一定可以排到前几。国内，尤其是一二线城市的房价令还做着安居乐业美梦的年轻人高不可攀。价格由供求关系决定，那么中国果真这么“缺房”吗？文章根据数据统计整理，得出中国目前的存量居住用房还有4亿套，“足够16亿人口居住”的结果......近十年来看，中国房价的快速上涨，让人们的关注点都集中在房价上，尤其是2015年“330”政策之后，房价的暴涨，更是让人们忽略一个最基本的经济学道理，即价格由供应和需求共同决定。随着调控政策的作用，尤其是一些诸如租售同权、发展租赁用房等类似如长期机制开始慢慢改变投资市场的预期，使得住宅价格开始出现高位盘整的现象。有一些金融思维的人或许都明白，价格在一个区间盘整只会维持一定的时间，最终会因其内在因素的改变促使市场选择向上或是向下的走势。那么，我们今天就要好好的扒一扒这个影响房价未来走势的供给面，即中国到底有多少房子？我相信很多人都很好奇，踏遍全国，到处都是工地，这么多年过去了，中国目前到底有多少房子？且听我来慢慢向你分析。为了保证数据的准确性和权威性，我们这次统一采用国家统计局的数据。国家统计局对于房地产的统计包含几个指标：房地产投资额、施工面积、竣工面积、销售面积、销售额等。如果要准确的体现最有效的新增供应面积，目前这个几个指标中，我认为竣工面积是最具准确性的。房地产投资额无法体现究竟造了多少房子，施工面积是一个过程数据，销售面积和销售额包含二手房的数据，存在重复性。那么我们开始统计一下，自“房改”以来，中国到底新增供应多少的商品住宅？中国的全面“房改”是从1998年开始的，但国家统计局开始统计竣工面积是从2005年开始，那么年的数据，我们会基于合理的假设推算出，即假设年，新增商品住宅竣工面积每年增长5%，然后根据2005年的数据倒推计算出年的数据。数据来源：国家统计局、投资人整理年，这三年国家统计局虽然统计了竣工面积，但是按照商品房（包括住宅、公寓、写字楼、商业）口径统计的，根据年的商品房与商品住宅的比例关系，商品住宅占商品房的比例一直维持在80%左右，因此，这三年，按照商品房施工面积乘以80%来统计商品住宅的施工面积。数据来源：国家统计局、投资人整理再看国家统计局关于年商品住宅的竣工面积统计数据如下：数据来源：国家统计局、投资人整理最终我们把上面三个阶段的数据制作成图表如下：数据来源：国家统计局、投资人整理根据上面的图表数据，很容易计算得出，年，这19年来全国的新增商品住宅的竣工面积为9,797,340,000平方米，这是一个什么概念？待我们把它换算成套数，就比较清楚看明白了。由于中国很长一段时间实行90/70原则，即新建商品住宅单套面积在90平方米以下的比例需要占70%。当然，实际情况是一二线城市尤其是北上深广一线城市90平方米房子占比更大，而三四线城市及县城还是以大户型为主。综合起来，我们初步以每套100平方米来计算，则这19年来，中国新增商品住宅为9797.34万套。有人可能还没有太多的概念，那么我们把这么多的套数换算成可供多少人居住就更加一目了然。中国的原生态家庭的人口数量为3~5口人，我们取中间值4人为基准来估算，则9797.34套房子可供4亿的人口居住。这么一算，哎哟，中国真的很缺房子？难怪房价这么高，中国13亿人口，新建的商品住宅才够住4亿人？如果你这么想，那就大错特错。我们一定要睁大眼睛看看上面的措辞，是商品住宅，再次强调是商品住宅够4亿人口住！大家都知道，中国是一个多元化且复杂的国家，房地产市场也不例外。在很长一段时间，甚至是在五年前，中国县级城市的新增住房都不是主要靠商品住宅来供应的，那么是靠什么供应的？是靠宅基地建房、集体用地建房、工业用地建房（宿舍）、保障性住房、军产房等等，这些名目繁多的房子在中国有一个统一的名字，叫着“小产权房”，而上文提到的商品住房就是我们传统意义说的红本“大产权房”。说到小产权房，那么中国究竟又有多少套呢？这一直是一个很神秘的数据。但是我们从一些公开的报道还是能够找到一些蛛丝马迹。据之前新浪房产的一篇报道，在中国房地产市场发展最为成熟的深圳，小产权房占全市总住房套数的比例居然超过了56%，即深圳住房中一大半是小产权房。看到这个数据，我是一点都不惊讶，深圳到处都是村委建的统建楼、城中村等，这个数据我觉得都可能有些偏低。那么问题就来了，连最早启用土地招拍挂制度的深圳，小产权房的比例都占了一半以上，而那些之前一直基本上都是靠小产权房供应的三四线城市及县城，这个比例会有多高？只会更高，我们初步估计，全国范围内，小产权房的套数估计是商品住宅的3倍以上。如果加上这个数据，中国目前的存量居住用房在4亿套左右，能够满足16亿人口的居住。所以，春节回乡，只要我们留心观察，发现一个三代同堂的家庭，拥有住房基本上都在三套以上，老家农村或是镇上一套宅基地建的房子、县城或是市里一套，自己工作的一线或是二线城市一套。从这个角度来看，中国还缺房子吗？那究竟是什么原因导致房价这样暴涨？目前的一二线城市房价高烧不退的主要原因还是由于城市化进程导致的人口向资源优势城市的过度集中，导致住房结构化供需不平衡，这是目前一二线城市房价居高不下的最核心因素。除此之外，市场的炒作，投资的非理性，资源的不均等性，进一步促使原本结构化供不应求的局面更加扭曲和加剧。然而，随着城市化进程流动方向的改变，以及部分后面进入一二线城市的人发现自己在这个城市根本无法同等获取比自己早来的人一样资源的时候，肯定会慢慢出现人口回流，即一线向二线回流，二线向三四线回流，最终也会导致房价的缓慢回归。*文章为作者独立观点，不代表虎嗅网立场本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。虎嗅APP百家号最近更新：简介:huxiu.com 有视角的商业资讯交流平台。作者最新文章相关文章现在房子给大家供不应求的感觉…【塘沽吧】_百度贴吧
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现在房子给大家供不应求的感觉…收藏
什么开盘摇号，什么排队，弄的真事一样，你说房子少也罢了 ，老区那么多老房子怎么办？不住了？人口老龄化了，人口眼看负增长，也就刚刚打开二胎，去年还号召减库存…今年供不应求…哈哈…明白人分析一下！你们说新村老房子会咋办？会不会以后新村成盐碱滩……
以后新村废了…，我还好开发区还有房子，不过感觉开发区大城市一样，新村像小城镇，更舒服……
昨天去万科东第，还要求存33万两个月以后才能签约办手续，不存的话就没资格排卡选房
有的楼盘开盘很多人排队买房子，其实很多人都是雇的人在哪排队造声势，很多人都信，房子都在抢，其实很多房子卖不出去。
市区没有低于三万的房子，塘沽房价真低
中国房子够三十亿人住的。
公积金留着能下崽么万达那种地方开盘就没也是很正常的。
都不买房。。。。搞不了多久，开发商就得大甩卖。。。。。。。。。
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2018楼市真相（2）：商务公寓供不应求，今年或将量价齐跌
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2018楼市真相（2）：商务公寓供不应求，今年或将量价齐跌
半个月前，笔者曾总结“2018楼市真相：冰火两重天，低开盘必火”，本文探讨去年创出历史新高的商务公寓在2018年深圳楼市现象。◆&北上广“限商”，深圳成最后机会住宅限购限贷，使得商务公寓因“不限购不限贷”与小户型低门槛，部分市场热钱进入商办类项目的商务公寓。2017年，北上广3个一线城市纷纷堵住了“商改住”渠道。◇&上海：不准“商改住”2017年1月，上海对商业办公项目进行集中清理核查，暂停公寓式办公项目的网上签约和审批。已经取得《建设工程规划建设许可证》项目进行整改，建筑面积不小于150㎡，套内不得有阳台、卫生间、管道井等。上海“限商”新政，要求在售商务公寓，不准分隔卫生间和接通燃气管道；已经出售但尚未入伙的商务公寓，必须拆除阳台、卫生间、燃气管道。◇&北京：个人“限购”商务公寓2016年5月，北京市住建委发布针对通州区的商住限购。2017年3月,北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,重拳治理商改住项目。未经批准，商业、办公不得擅自改变为居住等用途；新报建商办类项目的最小分割单元不得低于500㎡；企业购买商办类项目，不得将房屋作为居住使用，再次出售时只能出售给企业和社会组织；商办项目不得出售与个人，银行暂停个人购买商办类项目的个人购房贷款；代理公司不得宣传“商改住”。◇&广州：个人“限购”商务公寓2017年3月，广州“3.30新政”要求商服类包含商业、办公，禁止开发或改造成居住用途项目。商铺、写字楼、公寓物业全部限制个人购买。一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次转让时也只能出售给法人单位。将公寓纳入限购范围，公寓不得出售给个人。◇&深圳：商务公寓“限价”，仍“不限购”一线城市中，北上广3城已经明文发布“限商”新政，开发商不能建、个人不让买、银行不给贷、中介不许代理。在新政的高压态势下，违规商改住的供应和需求同步封杀，“商改住”告别北上广市场而成为历史。深圳没有跟进其它一线城市，对已报建的现售、预售“商改住”物业进行整改。仅在类住宅项目推广时有所禁忌，“商改住”样板房不得拍照。但自2017年开始，深圳对商务公寓实行“限价”。随着北上广陆续对商住项目限购，一线城市中可供个人购买的商务公寓急剧减少。全国个人购买不限购公寓的需求被从北上广市场挤出，进入深圳这个唯一不限购商务公寓的一线城市。◆&2017楼市场真相：商务公寓独树一帜◇&&商务公寓创出天量天价对比2017年深圳楼市的分类市场，住宅新房、二手房价升量跌，而商务公寓量价齐升。从“”深圳商务公寓量价走势图”看，2017年深圳商务公寓预售面积134万㎡，成交面积98万㎡，双双创出历史新高；2017年深圳商务公寓成交均价62120元/㎡，比2016年的52700元/㎡上涨17.9%。结合近年深圳商务公寓走势的一路量价齐升，几乎看不出楼市调控的影响。◇&&前些年，商务公寓库存积压从“”深圳商务公寓量价走势图”可见，自2008年以来，深圳的商务公寓一直供过于求，逐年增加的供应量在推高成交量的同时，也推高了库存量。2017年，除了万科、龙光、泰禾的商办公寓之外，其他类住宅公寓的销售业绩惨淡，最典型案例是中粮天悦壹号（中粮紫云大厦），6-16层商务公寓263套被整购售罄，18-33层商办公寓215套仅网签备案36套仅占16.7%，由此可见商务公寓与其它公寓在销售上冰火两重天，市场严重分化的结果，“真公寓”好卖，其他类住宅如产业公寓（4.5米层高）、商办公寓（4.5米层高）、商业公寓（5.1米层高）大量库存积压。◇&&投资认准“真公寓”产业公寓需要以企业名义购买，商办公寓、商业公寓、产业公寓等类住宅公寓在今后存在一定的政策风险，具有居住功能的真正的商务公寓，才是置业者可以放心购买的“真公寓”。中国楼市进入“限购限贷限价限售限商”的“五限”时代，投资者的敏感性，已使商办公寓、商业公寓和产业公寓与“真公寓”商务公寓在销售业绩上泾渭分明。有趣的是推广时，商务公寓都名正言顺地打出“真公寓”，而其它公寓则神秘莫测地自称“**空间”。◇&&机构抢购“真公寓”2017年深圳商务公寓的量价齐升，与2017年深圳商务公寓屡现大宗整购公寓不无关系，成了深圳楼市现象级亮点。去年，人才安居集团整购远洋新天地600套住宅做人才房；前海管理局整购 770套商务公寓做人才房；宝安区政府整购中粮天悦壹号263套商务公寓做人才房；罗湖区政府整购招商中环414套商务公寓做人才房；上海某投资公司整购红山6979项目471套商务公寓。大宗交易中的整购物业，以“真公寓”居多，而区政府和人才安居集团的整购对象，是国企和央企开发建设的住宅和“真公寓”。◆&2018楼市场真相：“真公寓”悄然出清◇&仅开两盘，全部售罄由于网签有滞后现象，因此仅对预售证后发放1.5个月以上且已经备案的楼盘进行统计。由于“限签”，网签数据比销售数据有滞后现象，如碧桂园领寓现场已经售罄，而网签数据显示94.9%；悦都会现场销控成交156套去化率41.2%，而网签数据为20.8%。虽然网签有滞后，但仍能反映市场的成交趋势。2018年深圳楼市各类物业市场的冷暖状况，从“2018深圳新房项目网签率统计表（截止）”一目了然。在2018年预售的新房项目分类中，需要以公司名义购买的产业用房的成交最差；办公产品除了龙华的汇德大厦由龙华区委和投资公司整购之外，大多办公产品成交冷淡；住宅产品冰火两重天，平均网签率51.8%，万科瑧山府与山语海几乎售罄，有的楼盘仅去化20%甚至更低。表中的商务公寓网签率54.9%，2018年开盘的两个商务公寓项目，1月入市的宝树台商务公寓一周内售罄，4月入市的碧桂园商务领寓公寓两个月售罄。真公寓的销售状况虽然没有“限价”住宅网红盘那样令人瞩目，但是商务公寓几近卖空，市场断货。◇&供不应求，库存告急根据易居克而瑞“2017年5月-2018年5月深圳公寓供应和成交情况”图，很能说明目前深圳的商务公寓销售情况。深圳商务公寓供不应求局面始于2017年12月，当月供应2.05万㎡，销售11.88万㎡，供求比1:5.8，市场只有消化库存。月深圳商务公寓供应2.78万㎡，销售17.41万㎡，供求比1:6.26，供应严重短缺，2018年上半年深圳商务公寓以消化库存为主，几近清空，库存告急。◇&&2018商务公寓，量跌已成定局市场供应的严重不足，月深圳商务公寓供应量2.8万㎡，仅为2017年供应量134万㎡的5.9%，供应严重萎缩。导致2018年商务公寓成交量急剧下降，月成交量17.41万㎡，仅为2017年成交量98万㎡的17.7%，成交大幅下降。如果下半年深圳商务公寓供应持续低迷，2018年商务公寓成交量相比2017年将严重萎缩，量跌已成定局。&本帖于 10:44 被楼主编辑过
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◆&2000套“真公寓”7月入市深圳商务公寓库存告急之际，从深圳东部中心的龙岗中心城传来金地龙城中央将有约2000套自在寓入市的消息，一解市场燃眉之急。金地龙城中央位于龙岗中心城的政府所在地龙城广场南侧，北邻约1.3万㎡河岸中央公园。项目占地面积76999㎡，总建筑面积517886㎡，容积率5.32。总户数4620户，停车位2540个。项目为含住宅、公寓、写字楼的综合体项目，分3期开发。2015年1期、2016年2期现已售罄，3期推出4栋公寓和1栋160米写字楼。2018年7月将入市的项目3期，是“贴心、安心、开心、省心、放心”41-82㎡“五心”精装公寓，预估售价约3.5万/㎡。◇&&正宗地铁物业，将来30分钟到福田金地龙城中央为地铁3号线地铁物业，位于龙城广场站和吉祥站之间，距龙城广场站约500米，吉祥站约800米。3号线龙城广场站至福田CBD福田站24站约1小时路程。龙城广场站未来将是承接3号线、21号线、深惠城际线、31号线等多条轨道和铁路交汇换乘的交通枢纽。东部快线14号线已于2018年1月开工，将于2022年12月竣工。届时，从龙城广场站乘3号线2站到大运站，转11号线8站直达福田岗厦北约30分钟。在建中的16号线将快速实现区域内自由换乘。◇&&500米生活圈：红立方+万科里金地龙城中央项目自带幼儿园、约5万㎡街区商业，东侧是花样年龙年大厦。项目步行500米可达3号线龙城广城站，步行400米可达已于5月28日开馆的“红立方”（三馆一城：科技馆、青少年馆，公共艺术馆、书城）。深圳书城龙岗城将于7月1日试营业，7月18日正式营业。从“福田中心区、龙岗中心城公共设施面积统计表”中可见，龙岗中心城除了没有会展中心之外，其他公共设施与福田中心区基本相同，应有尽有，规模略小。“红立方”东侧有5月26日开业的“万科里街”，并与4月26日开业的5万㎡万科里，在负一层连接。地下一层地上两层的万科里，是万科3.0版社区型购物中心，集公园式、休闲、运动、娱乐于一体的开敞式街区步行街，拥有24h营业功能,引进近100余家商业品牌，5成以上品牌为龙岗首家。项目500米内有6个公交站，29条公交线路。项目西侧合正龙腾旧改项目规划有21万㎡商业和学校配套；项目东侧恒大旧改项目规划有7万㎡商业和学校配套。金地龙城中央的500米生活圈，是令人羡慕的类同福田中心区的城市中心级公共设施配套。◇&&1000米生活圈：商圈规模超福田中心区项目往西步行800米可达地铁3号线吉祥站，北侧是万科天誉实验学校，15万㎡万科广场是目前龙岗区最大规模最具人气的区域型购物中心。自2013年12月正式开业以来，万科广场销售总额年均增幅达30%，客流量、车流量年均增幅超过20%，停车位2269个。东侧是龙岗最早的6.3万㎡世贸百货。项目往东步行600米是4万㎡645间店铺的东方国际茶都，是目前广东地区档次最高、品种最全的茶业产品商贸中心。从“福田中心区、龙岗中心城商圈大中商业面积统计表”中可见，目前龙岗中心城商圈的商业面积48万㎡，已经超过了福田中心区的38.7万㎡，将来龙岗中心城商业面积81万㎡，也超过福田中心区的68.7万㎡。从商业规模看，龙岗中心城更贴近民生。龙城广场东侧，是占地5万㎡，建筑面积10万㎡的龙岗文化中心，拥有大剧院、音乐厅、文化馆、图书馆、城市规划建设展览厅、书城、展览厅、影城、多功能厅等功能区域，并设有专门的市民休闲生活配套服务楼。龙城广场东部，是龙岗中心城的商务中心区，珠江广场占地5.2万㎡，总建筑面积达20.7万㎡,其中包含五星级皇冠假日酒店，以及荣超英隆大厦、正中时代广场。一般而言，深圳原关内项目500米生活圈的公共配套，原关外项目1000米生活圈配套，即可明了该项目的配套齐全成熟与否。金地龙城中央无论是500米生活圈的公共配套，还是1000米生活圈的公共配套，足以证明其中心区位的价值。◆&龙中最大商务公寓社区龙岗中心城以住宅项目为主，商务公寓数量有限。2017年5月入市的协信科技园1068套商务公寓，已是龙岗中心城规模较大的商务公寓群。金地龙城中央3期自在寓2000套，2015年7月项目1期9栋商务公寓497套，2016年6月项目2期2栋A、B座商务公寓1251套，共计商务公寓3862套，应该是龙岗中心城最大的公寓建筑群。◆&2000套低价公寓入市，2018年深圳商务公寓或将量价齐跌2018年1月入市宝树台商务公寓392套，均价7.95万/㎡；4月入市碧桂园领寓商务公寓246套，均价4.2万/㎡。2018年5月深圳商务公寓均价5.16万/㎡。2018年7月，金地龙城中央2000套均价3.5万/㎡商务公寓入市，不仅是今年深圳商务公寓供应大户，也将拉低深圳的商务公寓均价；如果没有8万+/㎡商务公寓供应对冲，相对2017年深圳商务公寓成交均价6.2万/㎡，2018年深圳商务公寓或将跌破5万/㎡，这将导致今年深圳商务公寓市场不仅量跌，而且价跌，形成顶部形态的量价齐跌。&&
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没看懂标题，既然是供不应求那为什么是量价齐跌？
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请看内容，有详解哦引用2楼menxiu的发言:没看懂标题，既然是供不应求那为什么是量价齐跌？
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金地龙城中央的对冲高价公寓盘——均价93900元/平米的前海嘉里商务中心二期，备案185套商务公寓，今天拿到预售证。这是本周第一个也是唯一一个备案新盘。户型面积段为90-210m&#178;，毛坯房交楼。最低单价83639元/平，最高单价119486元/平；总价范围812-2500万。
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为了得到理想的每月公布的新房均价，在“限批售”实施过程中进行平衡。深圳屡见新房备案的对冲盘安排。6月16日，194套均价8.56万/平的万科蛇口公馆开盘。6月12日，智慧领寓、菁英领寓安居房、碧桂园荣汇花园、阳光苑4个安居房项目的1220套安居房，启动配售选房，配售均价最低21850元/平。高、低价格的房源对冲，还可以通过“限网签”得到最终理想结果——逐月连跌。
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均价9.3万/平，前海新房一拿预售就悄悄卖光了！买房之前&今天继华润城三期开盘售罄之后，前海网红新盘——嘉里中心于6月29日低调开盘，185套93-212平公寓，毫无悬念的也在开盘当天全部卖光了。6月28日，前海嘉里中心拿到预售，备案均价为9.3万/平，价格区间在8.36万-11.9万/平之间，另有装修费1万/平。拿到预售第二天即低调开盘，在没有蓄客的情况下全部售罄，足见市场对其的认可。前海嘉里中心，6月28日刚刚拿到预售，第二日（6月29日）就低调开盘了。以下开盘结果信息：开盘时间：6月29日项目地址：南山前湾一路与临海大道交汇处销售价格：毛坯均价9.39万/平，装修费1万/平。价格区间：8.36万-11.9万/平开盘折扣：无折扣备案套数：185套销售户型：93-212平2-4房公寓销售方式：顺卖客户情况：以关系户为主，多为南山客户。销售情况：全部售罄，去化率100%。房屋用途：公寓交楼时间：预计2019年交楼，精装交付。产权年限：40年附上前海嘉里中心此次公寓产品的具体价格情况表：嘉里前海中心位于前海深港现代服务业合作区的地理区位中心地段，西靠滨海公园，北靠桂湾公园，是近海项目，视野通透，景观资源丰富。项目总占地面积约为5万平，分两期开发。一期占地约3.2万平方米，规划地上建筑面积为约19.5万平，其中，办公约12万平，公寓约6万平，商业约1.45万平。二期用于发展办公、酒店、商业等功能，项目占地面积约1.9万平，规划地上建筑面积约11.1万平，其中，办公约7.45万平，酒店约3万平，地上商业约6500平，另有地下商业约9300平。具体建筑情况：项目由5座塔楼及商业裙房和1座多层商业楼组成，其中塔楼包括2座办公楼，3座公寓楼。TR-1&公寓塔楼共&30&层，建筑高度&99.3米；TR-2&公寓塔楼共&27&层，建筑高度87.85米；TR-3&公寓塔楼共&24&层，建筑高度&78.4米。
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深圳书城龙岗城7月开业&08:29&深圳商报&&深圳&#183;红立方“三馆一城”的“三馆”目前已正式开馆迎客，而“一城”深圳书城龙岗城将于7月1日试营业，7月18日正式营业，同时将举行第28届全国图书交易博览会龙岗分会场开幕式。21日，记者在龙岗区获悉，作为进驻项目之一，华夏世嘉儿童乐园也将与书城同期开始营业。据了解，作为龙岗区本土成长起来的企业，华夏动漫集团近年来不断发展壮大，2017年成功收购日本世嘉（SEGA）SLC，以85.1%控股世嘉全球主题乐园SEGA&JOYPOLIS，已然成为国内室内主题乐园的龙头企业。JOYPOLIS旗下华夏世嘉儿童乐园不仅集聚了国际知名企业世嘉（SEGA）66年累积的电子娱乐开发技术与运营经验，同时也具备多年来始终如一的安全、卫生与人性化服务。乐园目前已在长三角地区、粤港澳大湾区设立多家分店。目前，国内儿童乐园行业发展潜力巨大，未来趋势十分被看好，品牌化、规模化、个性化及服务专业化是其发展重点。本次进驻深圳书城龙岗城的华夏世嘉儿童乐园（Wonder&Forest），是由华夏动漫集团打造的针对12岁以下儿童家庭的智能、创新型亲子乐园。（记者&毕国学）
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住宅限购，类住宅风险大，还是真公寓可以放心投资
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2018&深圳真公寓出来一个盘，清一个盘。金地龙城中央2000套再涌出来，会不会也被清？
我有齐刘海
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请问：金地龙城中央的公寓啥时能开盘？
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