竞争项目对比
入驻品牌与楼层落位
特色品牌巡礼
设施考察分析
经营现状直击
根据荔园新天地项目所处区域与自身特点，目前番禺区内同类型的项目主要奥园广场、番禺万达广场、汇珑新天地、海印又一城等，距离最近可形成直接竞争的项目为奥园广场。
项目名称/ 对比项
荔园新天地
番禺万达广场
汇珑新天地
海印又一城
达浩创业投资有限公司
购物中心面积
约为100-200元/O，餐饮50-80元/O（按建筑面积），零售100-250元/O（按建筑面积）
首层：对外400-500元/O（实积），餐饮部分约为40元/O左右（实积）
200元/O(实积）
番禺市桥南商圈
番禺市桥南商圈
番禺万博商圈
番禺市桥老城商圈
番禺万博商圈
情景主题式商业综合体
区域综合购物中心
区域综合购物中心
体验式休闲购物中心
专营奢侈品牌的&奥特莱斯广场&
多栋建筑组成的建筑群，购物中心部分为地上3层
地下2层，地上5层
地下1层，地上3层
地下1层停车场、地上1-7层为商场
麦德龙、金逸影城、百乐门宴会厅、维纳斯KTV、莫莉幻想、名购outlets等
华润万家、星美影院、
苏宁精品店、稻香、H&M、ZARA、反斗威龙、悠游堂等
万达百货、万达影城、大歌星量贩KTV、华润万家、江山酒家、大玩家超乐场、大白鲸儿童乐园以及国美家电卖场等
永辉超市、堂会KTV、汇珑奥莱等
Gucci、Amani、Burberry、
Boss、Versace、IDC影城、汉堡王、山姆会员店等
注：因租金随着诸多因素有不可控调整，以上租金情况仅供参考
入驻品牌与楼层落位
特色品牌巡礼
设施考察分析
经营现状直击
荔园新天地项目整体分一、二期开发。一期由6栋建筑组成，包括1号楼：已入驻精英公寓悦city，V酒店，迪卡侬（日开业）；2号楼：购物中心（日开业）；3号楼：麦当劳得来速店（日开业）；4号楼：3层入驻极点健身俱乐部（日试营业）；5号楼：荔园地产办公楼；6号楼：规划为山景酒吧街，目前正在建设中。项目二期也尚在规划中。以下为2号楼各层详细的品牌入驻及楼层落位情况。
3层主要入驻休闲娱乐及特色餐饮业态。此外，目前项目顶层正在建设中，未来计划招募酒吧、餐饮类业态进驻。
百乐门宴会厅，金逸影城
百乐门宴会厅，金逸影城，响茶，ROSUN珞勋翡翠，九毛九，玉满堂饺子，千方老鸭汤，百果百搭（甜品自助），叮叮便利店
5+露台主题餐厅（正在招商中）
2层业态布置主要包括儿童天地、休闲娱乐及特色餐饮，规划中的露台主题餐厅正在招商，其中仙踪林已确定入驻，目前正在装修。
维纳斯KTV,自由鸟，YES MISS,V-MEN(VIGOUR DESIGN),尚品宅配，YEE HOO,名购OUTLETS（英国史莱辛格，宙丽娣，卓多姿，英氏，雅乐士，Redsand，mbeoeo，保罗骠骑，CAMEL ACTINVE,皮尔&卡丹，marshal，goldlion，J.Benato，ecco），小飞侠婴幼儿游泳馆，巧手丫，熳洁儿，简密，力果童装，蓝眼精灵，欣美儿童桌椅，原木原创，荒岛图书馆，蕾琪乐园，永旺莫莉幻想儿童游乐园，印度咖啡厨房，曼诺西餐厅
罗莱儿童，居也家，仙踪林
7+露台主题餐厅区（正在招商）
1层业态主要包括生活超市、名品服饰、休闲餐饮等，据商场工作人员介绍，目前围挡中的星巴克预计将在圣诞节期间开业。
麦德龙，屈臣氏、Osnic、Boss Sunwen，百丽联合特卖场，SEDATE,Samsonite REO,芭克闪冰，Adidas折扣店，耐克换季优惠店，名购OUTLETS（swiss win，极星，CAMEL，New balance，CONVERSE），糖楼甜品，汉堡王，大家乐，TASTE咖啡
入驻品牌与楼层落位
特色品牌巡礼
设施考察分析
经营现状直击
金逸影城致力于豪华多厅五星级影城的建设和经营，目前全国已开业110家直营店，主要分布在全国大中城市及经济较为发达的二级城市，影院品牌已稳稳进入一线阵列。金逸影城荔园新天地店为广州首家双巨幕豪华影院，设有7个一流的专业影厅，1个豪华VIP厅，可同时容纳1,800人观影；其中两个巨幕厅银幕的尺寸接近一个标准的蓝球场，除了巨幅银幕带来的震撼视听享受外，还特别做了无障碍设计，非常人性化。
香港百乐门饮食集团始创于2007年，以专业的管理团队，聘请香港著名宴会室内设计师，采用先进智能的配套设备，创造出最受欢迎的宴会潮流，成为著名的婚宴品牌。百乐门宴会厅荔园新天地店，面积超4,000O，7米层高，拥有1,500O圆形无柱空间，可以轻松容纳100席约1,000人同时进餐；餐厅的两边各设有一个舞台，适合举办各种创意型婚礼，配备超大的落地窗设计，打造出番禺最高端的空中宴会厅。
荒岛图书馆为非盈利性的公益图书馆，主要靠民间捐书运作，市民捐赠、寄存、寄售十本书籍均可成会员，免费借阅这里的图书。放在此义卖的书，每本不能超过15元，卖书收益的10%也会捐到公益基金中去，用以支撑关爱桂城创益中心的运作。此次荒岛图书馆进驻荔园新天地，是该公益项目首次入驻购物中心。
莫莉幻想儿童乐园是以12岁以下儿童及其家庭为服务对象的亲子园，以森林和家人交流为主题，向儿童和家长们提供寓教于乐、寓乐于学、安全放心、尽情游乐的场所。店铺以莫莉森林为装修背景，环境新颖独特。荔园新天地引入莫莉幻想乐园目的在于帮助顾客增加亲子间的接触时间和制造亲子间的快乐回忆。
入驻品牌与楼层落位
特色品牌巡礼
设施考察分析
经营现状直击
中庭设计主中庭开敞舒适，为3层通高设计，采用自然采光，1层的3个出入口均能直达这里；主中庭内设置休息区，方便顾客休息。2层除主中庭外，另在儿童乐园区域设有一个小中庭，中庭挑高部分安排儿童拓展类的品牌入驻，空间利用合理高效；3层也设有两个中庭，其中小中庭与2层相连，热气球样式的美陈装点配合剪刀式扶梯设计，与规划中的露台餐饮区呼应，营造轻松的氛围。
荔园新天地项目购物中心部分共3层，每层均有大面积的主力店分布，因此动线上较为简单。
平面动线上，1层围绕中庭组织，形成环流，可从A、B、C三个出入口聚集疏散；2、3层均设置两个中庭，整体上均成L型。
垂直动线主要由楼层间的扶梯及直梯组织，1、3层两组扶梯，2层3组扶梯，直梯每层两组，楼层间穿行比较方便。
荔园新天地项目1、3层分别设有2处洗手间，2层设有3处，充分考虑到各层人流量的不同而区分设计；每处洗手间中男女洗手间蹲位数量的比例约为1:2，符合消费人群比例的实际需求；洗手间内设置有供儿童使用的洗手池，并单独设有无障碍洗手间；总体来说，洗手间的环境干净整洁，侧格空间尺度舒适，灯光适宜，若从体验的角度来说，还存有较大的提升空间。
荔园新天地项目共规划有2,500个车位，一期设置为地面停车，车位共1,000个；地面停车场规划为A/B/C/D四个区，标识指引清晰；可充分满足驾车人士购物娱乐需求。地面停车未实行人车分流，存有一定的安全隐患。赢商网记者于10月24日下午3点~6点间赴实地探访，由于是工作日，人流量不大，空车位较多。
入驻品牌与楼层落位
特色品牌巡礼
设施考察分析
经营现状直击
业态布局分散，未来将增加更多体验性业态荔园新天地在9月27日举行了开业庆典，金逸影院、维纳斯KTV、极点健身中心、名购奥特莱斯等品牌商家开业迎客。近日，赢商网记者实地探访，了解项目经营情况。项目一期规划有6栋单体建筑，业态丰富，但布局较为分散。其中2号楼定位为购物中心部分，整体上主力店占据项目一半以上的面积，其余部分主要布局餐饮、休闲、零售等业态。目前2号楼中每层均有店铺空置，据荔园新天地运营方介绍，余下的少量正在招商的铺位，计划引入特色餐饮、精品零售等体验性业态。
开业满月，整体人气待提升
记者于周五下午三点-六点的时间段来到项目现场，该时间段服装、百货等店面较为冷清；麦德龙、迪卡侬等人气较旺。餐饮方面，麦当劳、汉堡王、芭克闪冰、糖楼甜品等休闲餐饮人气比较旺；而漫诺西餐厅、九毛九等正式餐厅客流较少。购物中心在二、三楼中庭处摆放的自助售玩具设施非常有亮点，这些设施反倒吸引了不少小孩子和年轻人。[]
打造公益文化空间，提升项目文化创意内涵
记者还了解到，荔园新天地还在“文化、创意”方面下功夫，打造公益的文化空间，这在国内商场并不多见。例如每月定期到访的广图流动图书馆，成为周边居民的精神食粮加油站；荔园新天地投资引入的首个设在购物中的荒岛图书馆，成为奇趣活动、奇人妙事的聚集地。节假日期间，荔园新天地海还将举办系列文化创意活动，为购物中心带来更具创意性的体验。[]
采访对象：广州荔园新天地商场总经理 叶伟恩
采访时间：日
&生活方式中心&定位
前置招商策略
多措施提升聚客力
整体调整中，未来欲进一步增加体验业态
赢商网：荔园新天地项目的核心定位是怎样的？主要消费群体有哪几类？还存在哪些潜在消费群体有待开发？
叶伟恩：项目定位为生活方式中心，这是在国外兴起的一种商业模式，更加注重顾客对购物环境的舒适度、消费的体验性上的满足。强调休闲娱乐功能，给消费者创造一个全新的生活空间、社交平台。
主要消费群体为周边居民、家庭、年轻一族，主要是周边3公里内的社区居民，及周边8公里内的有车家庭。另外旅游观光客也是重要客流。
赢商网：针对项目的核心定位，在业态的规划上，做了哪些配合？各类业态的最新占比分别是多少？
叶伟恩：我们加大了体验性业态的比例。荔园新天地一期面积约7万多平方米，其中主力店面积达到55%，业态组合方面，餐饮、娱乐各占30%，剩下的40%是由零售和配套服务类组成。通过高比例的主力店、高比例的餐饮、高比例的休闲娱乐业态组合，吸引人气，并增强消费粘度。
赢商网：项目引入的主力店都颇具特色，且基本都是超过1000平方米，比如金逸影院、百乐门、麦德龙、迪卡侬、维纳斯KTV、名购奥特莱斯等，每个品牌所占面积分别是多少？名购奥特莱斯包含哪些品牌？
叶伟恩：麦德龙商场位于商场一层，建筑面积约9,000O；迪卡侬，经营面积约4,000O，拥有18个自有运动激情品牌及近35000余种运动产品，汇集60种运动项目；金逸影城，总建筑面积超6,000O；百乐门宴会中心，实用面积超4,000O；维纳斯时尚量贩KTV面积约5,000O。名购奥特莱斯，面积约5,000O，分布在一楼、二楼。引入Boss sunwen、Belle、Teenmix、Tata、Staccato、Joy & Peace、Millie&s、Senda、Basto、新佰伦、匡威、卡拉威，肯吉逊、ECCO爱步、宾度，比华利保罗、骆驼、皮尔卡丹、马萨克、金利来、瑞士军刀、居也家、小熊维尼、娃娃谷等近百个广州主流人气品牌，囊括男女服饰、皮具箱包、时尚鞋履，提倡&总有更低的折扣&享受品牌和时尚，面对电商冲击，既有价格优势、又有品牌保障的名品折扣店形式，才会有自己的生存发展之道。
赢商网：目前荔园新天地的整体招商率达到90%，从正式启动招商到现在，一共花了多长时间？
叶伟恩：从日荔园新天地项目正式启动招商，到日项目整体开业，共两年半的时间。其中，2012年11月至2014年4月期间，各主力店与部分入驻品牌已陆续营业，项目正式开业时，同期试业的还有维纳斯KTV、名购OUTLETS、极点健身中心等。
赢商网：近两年大量商业项目都存在&招商难、开业率低&的不景气状况，荔园新天地却能在较短时间内实现较高的招商率，其成功招商的原因有哪些？这期间主要的招商策略是怎样的？
叶伟恩：首先，规划优先，招商先行。项目的前期调研、定位、业态规划很重要，由于定位清晰，业态分布合理，还未正式动工，就已经与麦德龙、迪卡侬、百乐门、金逸影城等主力店签定了租赁合同，这也给了意向商户很大的信心。我们在2010年9月聘请了第一太平戴维斯，负责商业定位、营销策划、建筑优化、财务分析以及招商推广等方面。后期，我们还聘用了戴德梁行全面负责项目开业前筹备及开业后的日常营运管理工作。
第二，对商户舍得投入：主力店面积超半，牺牲租金保障更快旺场。荔园新天地分两期建设，其中一期面积约7万平方米，二期面积约14万平方米。项目一期定位为&广州首席休闲餐饮娱乐中心&，其实就是&生活方式中心&，需要更多主力店的支持。众所周知，主力店和餐饮娱乐的租金通常要比零售商铺低得多，为了保障商场的良性运营，我们舍弃了更高的租金回报。商场引进的主力店面积达55%，大大超出业界平均水平。
赢商网：目前项目还未通地铁，公交路线比较有限，交通状况相对来说不算非常便利。这种情况下，如何去主动寻找并带来更多的客流？有采取哪些具体措施？
叶伟恩：目前途经荔园新天地的公交线路有5趟，在麦当劳得来速附近还会建一个公交总站场，方便居民前来。另外番禺居民户均拥有小车量达1.7辆，长期有驾车消费的习惯，我们2,500个车位的免费停车场也为顾客提供了很大便利。
一个购物中心要长期生存，所依赖的还是周边居民的重复消费。荔园新天地周边8公里范围内约30多万人群，周边集众多大型品牌楼盘社区，高端购买力集中。开业以来的数据也证明，周边楼盘的居民到荔园新天地的重复消费次数最多。
另外，为方便顾客，我们在大型节假日会开通免费穿梭巴，接送于地铁口、大型楼盘附近。
赢商网：从今年初试营业到现在，已经接近一年时间，整体来看，哪些业态是比较受消费者喜爱的？哪些品牌店为项目带来了较多的人流量？
叶伟恩：餐饮和休闲娱乐业态是最受欢迎的。不过，几大主力店都有固定的客流和消费时段，如百乐门宴会中心的茶市一早就吸引了大批顾客，金逸影城、维纳斯KTV在晚上时段人气最旺；迪卡侬、麦德龙也有持续性的客流往来。另外一些特色餐饮和5,000O的儿童乐园及零售店铺间的联动促销，也在不同的业态间发挥了资源互补效应。
赢商网：项目投资引入的荒岛图书馆和广图流动图书馆，主要打造公益的文化空间，这在国内商场并不多见。引入这两大图书馆的初衷是什么？目前消费反馈如何？根据目前的消费者反馈，是否会在后期对这类业态做一些调整？
叶伟恩：荔园地产一直积极投身公益事业，比如组建自己的义工队，并且在住宅、商业项目引入了乐岛图书馆、荒岛图书馆，打造特色的社区、商业文化空间。
我们也一直在思考如何为消费者创造更好的体验。目前不断兴起的购物中心极大程度满足了人们的购物需求，但以零售为主、配套休闲、餐饮业态的组合似乎千篇一律，忽略了人们精神上的需求，缺少让人心灵歇息、真正放松的配套和活动。
桥南作为高端居住区，在物质极大丰富满足的同时，人们更加追求精神层面、体验层面的放松，这也是未来购物中心的发展趋势。后期如果有合适的项目，我们会继续尝试这类文化、创意性的休闲空间，为消费者营造独特的体验。二期建设中，文化、旅游的元素也会更加突显。
赢商网：另外，哪些业态目前还处于培养期？针对这类情况，后期在业态和品牌调整上，会采取怎样的措施？
叶伟恩：主要是服装零售业态和处于创业期的个体商户。零售业态受电商冲击，普遍处于下行状态。这也是我们现在引入奥特莱斯名牌折扣店的考虑，既有品牌保证、现场体验，又在价格上有优势。个别处于创业期的个体商户，缺少连锁或集团品牌的人力和资金支持，在推广和销售方面经验不足，会有一定的困难，我们会在宣传推广资源上给予一定建议和特别支持，另外也会在不同商户之间推动联合营销，实现联动。
赢商网：现在项目才正式开业一个月，整体的经营状况如何？目前主要存在的问题有哪些？有怎样的解决措施？
叶伟恩：国庆黄金周期间各大商户实现了较大的业绩飞跃，同时平时也较之前试业期经营业绩在稳步提升。荔园新天地的知名度还有待提升，通过持续的创意活动、宣传推广，希望更多人前来体验。
因部分商户仍在装修，零售业态的配置会略显缺乏，在新年时会有更多商户正式亮相。一些商户的店面装修格调参差不齐，影响消费者的整体体验，目前均在调整中，商户也给予了极大的配合。
赢商网：项目还规划有二期，二期主要包括哪些部分？二期商业部分什么时候开工建设，业态规划与一期有什么不同？
叶伟恩：二期主要包括购物中心、星级酒店、公寓和商业配套。预计2015年动工建设。在业态上会与一期形成差异化区隔，并着力引入番禺缺少的大型品牌和特色产品；例如儿童业态上会引入情景式体验乐园，类似星期八小镇；大型游乐场，反斗乐园；大型溜冰场等。
赢商网：项目引入了哪些增强消费体验的品牌？未来项目在体验业态上是否有进一步的规划？规划方向是怎样的？
叶伟恩：餐饮、休闲娱乐都是体验性很强的业态。如百乐门宴会中心、维纳斯kTV、永旺儿童乐园、极点健身、V酒店等。目前在规划临山建筑，会有山景酒吧街。二期会规划有星级酒店、商业、公寓等。
本期特邀嘉宾：高力国际董事 陈厚桥陈厚桥：约20年地产从业经验，在房地产开发咨询、战略定位、市场研究以及物业估值等工作方面拥有丰富的经验，专业经验及服务范围涵盖购物中心、写字楼、酒店、大型城市综合体、旅游地产、区域规划及工业物业等。
开业初期人气不高的原因
目前项目整体人气还不够旺，其主要原因是周边住宅区不够密集，人流有限。这是郊区商业存在的普遍问题。日后随着周边居民区和商务区的不断增加与完善，人流密集度高，项目就会旺起来。
当前如何解决人气不高的问题？有何对策？
一．扩大辐射面
项目对周边居民区的辐射面还要不断扩大，目的性要强。麦德龙和迪卡侬是典型的目的型消费模式，吸引有车一族前往，符合郊区型购物中心的特性。
建议：应将这种目的型消费发挥到极致，麦德龙和迪卡侬的客源较散，因此应增加购物中心的目的型消费，并逐渐把麦德龙、迪卡侬的客群转变为购物中心的客群。
二、应有效利用周边景点资源，增加旅游业态，引入旅游客群
1、桥南的购物中心很多，要做业态差异化，就得把客源的辐射范围拉得更广。桥南这边的旅游做的很好，有相当可观的旅游人群，项目应增加针对旅游人群的业态，比如推出&桥南郊区一日游&主题活动。这也是项目与周边的奥园广场等项目作出差异化特色的一方面。
2、另外建议可在沙湾古镇、宝墨园等景点增加穿梭巴士，将旅游客群带入购物中心。这样才能与周边其他项目实现差异化
做体验业态应打破传统，引入特色项目
关于这个项目的体验业态，比如百乐门、荒岛图书馆、金逸的双巨幕，其实这些还是太传统，在体验业态的设置上，应吸引力更广一些，比如做运动攀岩，或&广州城郊一日游&系列活动等。将要体验业态真正做到实处，就应该增加一些特色项目，吸引更远距离的人群来荔园新天地消费。
主力店面积占项目总面积的55%，有何优缺点？
主力店面积大，这在项目运营初期是一种稳定的保障，能给项目和商家带来信心。但是主力店一般签约15~20年，那么未来等项目旺起来之后，购物中心的收入会受到影响。
目前荔园新天地的主力店大多是独立店，虽然对购物中心吸引人流有一定的帮助，但是因为在规划上与购物中心是分开的，因此整体帮助是很小的。不过，这与项目本身对主力店的妥协有关系，也是购物中心为了吸引主力店做的一些牺牲。
应将自身特色核心化
为了达到尽量好的招商率，项目把一些不兼容的业态都放在了一起，比如引入麦德龙、迪卡侬是为了突出欧洲式购物中心的主题，但事实上购物中心里面又是传统的业态配置。
而传统的业态和麦德龙、迪卡侬之间互相的帮助很小，并没有起到互惠互利的作用，反而削弱了整个购物中心的特色。
总的来说，业态配置不够纯粹，导致项目特色太多，反而失去了自己的核心特色。建议在未来2~3年进行业态调整的时候，逐渐强化特色业态的核心价值，然后其他业态围绕核心主题来有效配置。
&前置招商策略&是未来的大趋势
荔园新天地采用了&前置招商&策略，这样做可有效降低风险，目前虽然在国内用的不多，但这是未来商业地产招商的大趋势。
目前项目的招商情况的确不错，但关键是要想办法留住商家和客群。
建议：一方面要通过营销活动聚集人流，另一方面，要采取措施带来更多的客群。
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广州番禺荔园新天地项目招商简介以及品牌落位图：
1&项目概况
2&项目定位
3&项目实现方案
4&楼层品牌分布
5&开发商介绍
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赢商币:8&&下载量:93
&&编辑评星:二星级
&&更新时间:
广州番禺首席城市商业综合体--荔园新天地
项目日夜景效果图
一期B1各楼层平面图
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内容策划：黄静 曾伊莎&&&&联系电话：020-转载请务必注明来源：赢商网——运营中心（专题策划之“赢商品鉴”）
往期专题回顾
jamymini四线城市、郊区购物中心客源少就是核心的问题。近几年商业大规模的开发，在客源上的困难上又增加了竞争大。旺场还在其次，贴近现实的定位才是关键，现在的购物中心很难象教科书里写的那样定位、规划、招商、运营，情况变化很快，80%的牌子进场后，都会痛苦新3年、旧3年，最后无奈离场。贵贵金逸的双巨幕影厅是特色，其他的都说不上什么特色。另外， 如何旺场是关键。
后再评论。旅游地产快报
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文章关键词：番禺 荔园新天地 运动业态 天台球馆
开业：2017-11面积：5.5万O开业：2017-08面积：62.446万O开业：2017-02面积：16万O开业：2003面积：14万O
业态：其它零售面积：20-50O业态：儿童亲子面积：80-120O业态：休闲娱乐面积：O业态：其它零售面积：500-5000O
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开业：面积：8万O开业：面积：16.66万O开业：面积：16万O开业：2014面积：20万O
业态：其它零售面积：100-200O业态：儿童亲子面积：500-5000O业态：其它零售面积：60-120O业态：其它零售面积：35-100O
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