学海有苦，乐亦作舟~讲真，那些年教导过我们的老师，是他们灌溉了我们知识的土壤，见证了我们一步步的成长~我们曾今的调皮捣蛋和任性妄为，懵懂青涩和稚气乖戾，都随时光一一褪去、飘散~那些可爱的老师们也隐却在时光里……但是无论他们身处何方，都想对他们说声谢谢……玉壶存冰心 朱笔写师魂谆谆如父语 殷殷似友亲轻盈数行字 浓抹一生人寄望后来者 成功报师尊新兴华安全体员工&祝愿所有老师节日快乐！新兴华安(bjxxha)　
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楼市又一颗深水炮弹炸出，房奴们都要狂欢了！收藏
楼市又一颗深水炮弹炸出，房奴们都要狂欢了！昨天21财经搜索核心提示：继消费贷、首付贷之外，楼市经历了新一轮的发酵最终又酝酿出一款新型金融衍生品，而房奴们又可以为此狂欢了。（21财经搜索综合自和讯理财、慧眼财经网、网易财经）继消费贷、首付贷之外，楼市经历了新一轮的发酵最终又酝酿出一款新型金融衍生品，而房奴们又可以为此狂欢了。?今年以来楼市经历过山车，新一轮放量增长正在凶猛到来，然而在地王、调控之外，还有重要的楼市变量潜伏在我们的视线盲区中，那就是房抵贷产品。何谓房抵贷？是指借款人以房产抵押作为担保，向银行申请的流动资金贷款，各家银行的产品名称不同。贷款用途为消费或经营，包括买车、装修、教育、医疗、旅游等用途，不能用于买房。房抵贷其实是二次抵押业务，即有的银行规定名下仍有贷款未结清的房屋，只要还款一年以上就可以二次抵押房产，即二次抵押贷款。至于贷款的用途，由于银行与中介等在受托支付上发明多种规避之道，银行难以对贷款去向进行监管，所以带来的钱投资买房还是可以的。目前至少包括农行、建行、民生、中信等多家银行推出了房抵贷产品，额度大多在300万，有的银行甚至没有设限！房奴们炸锅了！对房奴来说，这无疑是个振奋人心的消息。按照这样的操作手法，还在按揭房贷的房奴可以继续加杠杆去投资了。据银行工作人员介绍，银行直接按照市场价的6成减去剩余贷款额，就能申请到相应贷款。还款利率是基准的1.1倍，申请时只要不写买房，就不会出现合规性问题。简单来说，就是只要买了一套房并还了一部分贷款，就可以去申请房抵贷，申请来的资金还可以继续投资买房。这简直就是赤裸裸地空手套白狼，用银行的钱买你的房，没有比这个更能振奋房奴的事了！房奴们总算发现，自己竟然还是银行眼中的天鹅肉。看到这个消息，房奴族们都炸开了锅！房抵贷是个大地雷？不过分析师认为，房抵贷是个雷，房抵贷完全依靠房地产的价值，没有按揭分期偿还这一风险递延。房抵贷完全依靠房地产的价值，没有按揭分期偿还这一风险递延。这意味着，你可以拿自己还没还清贷款的房产，做二次抵押，向银行贷款再去买房子。假如一套房涨到1000万元，银行就能给出700万元的贷款。而楼市在这样的情况下不断加杠杆，很危险的。据悉，现在至少包括农行、建行、民生、中信等多家银行都推出了“房抵贷”产品，额度大部分在300万，有的银行甚至没有上限。对此，有银行工作人员称，客户不需要结清贷款，直接按照市场价的六成减去剩余贷款数，就是能贷到的款项。利率为基准的1.1倍，申请后并非必须用于经营，拿来再投资买房也是可以。只是，申请时不写买房就行。银行在打什么如意算盘？但是银行这么做承受的风险也是巨大的，这一切都建立在房价上涨的前提下，一旦房地产崩盘，房奴破产，一切都如空中楼阁瞬间崩塌。那么，部分银行为啥迄今还乐衷于给房地产投资“加杠杆”呢？银行之所以敢打房抵贷的赌还是在于中国实体经济的萎靡。实体经济萎靡导致企业贷款不好做，小企业银行不愿放贷风险太高，大企业呢又不愿贷。而银行自身被政府和国企拖得一身坏账，可是银行总的想办法赚钱吧？所以这么一盘算，房贷还算是优质资产，再加上个人买房意愿还很强烈，所以银行都把目光集中到了个人房贷业务身上。那么，暗藏起来的“房抵贷”果真不会给银行带来潜在的风险吗？显然不是这样的。首先，房抵贷就是允许客人拿一套尚未还清贷款的房子作为抵押物，二次向银行申请抵押贷款，然后再去购买房产，这肯定要远比按揭贷款的风险要高得多，因为按揭贷款都是付了一定房子的首付比例后贷款，杠杆率肯定较低。而房抵贷是拿未付清贷款的房子作二次抵押，这不仅对于购房者来说风险巨大，杠杆过高，而且对于银行工作人员来说在申核时给予轻易通过，也是存在着严重风控隐患。又鉴于当前银行职员与中介等在受托支付上发明多种规避之道，银行方面难以对该类二次抵押的贷款去向进行监管，所以潜在风险巨大。再者，信贷政策第四季度将存在收紧风险。7月份银行新增贷款几乎全部来自于居民新增中长期贷款，信贷驱动的楼市泡沫风险进一步加剧。信贷政策收紧或是第四季度或明年初，房地产市场出现拐点的最大风险。而一旦信贷收紧、个人房贷杠杆回抽，房价上涨预期就会降温，本轮一二线热点城市的投资浪潮马上会消退，而银行的“房抵贷”产品就会经受严峻考验。最后，受到政策调控的影响，八九月份的各地房地产成交量正在回落，说明投资性购房群体正退场，而鉴于现在部分热点居民购买力透支、需求透支，在今年最后几个月的成交量也会呈现大幅回落的状态。笔者预计本轮楼市行情将退出，逐步进入一个较长的调整期。这意味着，靠“房抵贷”来投资房地产的人会被套住，即使房价泡沫逐步破裂，但是银行的坏账风险已经摆在眼前了。中国房奴还款负担已超美国次贷危机刚办完离婚手续的夫妻手牵着手去售楼处，更多的人还在离婚登记处排队拿号，还有更多的人排队抢购房子。这样的故事在这个年代，荒诞而又真实地上演着。他们“幸福”地成为房奴，在北上广深这样的大都市，背负着数百万的房贷，憧憬着更高的房价带来的富足。最新数据显示，2011年－2012年，中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的20％以下，而到2015年则上升至28%，2016年或将接近40%。也就是说，假设房奴每月的收入是10000元，那么将有4000元用来还房贷。中国房奴的还款负担已超越了次贷危机时期的美国人。数据显示，深圳、北京和上海的平均房价分别为50842元、47619元和43052元，想要在北京购置一套60平方米的房子，按照平均价计算，至少要花费286万元，扣除20%的首付款57万元，那么仍然需要背负229万元的房贷，即使按照公积金贷款3.25%的贷款利率，按揭20年，仍需承担12964.46元的月供。而2016年7月，根据招聘网站统计数据显示，北京平均薪酬仅为7720元。然而，在北京四环之内单价5万／平方米的房子都很难寻觅了。若想位置好一点，房间大一点，岂是200万的贷款能满足的？房贷飙升后，购房杠杆也随之攀升，中国人的还款负担率与日俱增，一听到还贷，房奴就心痛到无法呼吸了。备受关注的中国购房杠杆率有多高？还款负担到底有多重？回答这两个问题，需要用到交易杠杆率和还款负担率两个指标。（听上去有些晕菜，下面小编就说人话）1、交易杠杆率交易杠杆率可用来衡量中国购房贷款的增长空间。根据统计局、央行及广发证券研报数据，中国新房交易杠杆率为27%，中国上半年住房（新房＋二手房）交易杠杆率为36%，从历史上来看，中国新房交易杠杆率在2009年达到高点，连续两年回落后重新缓步上升,到今年出现明显的跳升。与美国和日本相对比来看，美国是一个购房首付比例相当低的国家，交易杠杆率要比中国高出很多，次贷危机前，基本维持在80%－90%，到2007年升至100％，即所谓的“零首付”购房，次贷危机后迅速回落，2010年至今维持在65%左右。而日本住房交易杠杆率在1974年约37%，在1987年最高峰也达到100%，资产泡沫破裂后的五年之间回落到45%左右的水平。对比可见，中国的交易杠杆率虽然低于泡沫时期的美日，但连年攀升的态势仍值得警惕。2、还款负担率还款负担率可用来衡量中国居民偿还房贷的压力。根据广发证券研报数据，2011年－2012年，中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的20％以下，到2015年则上升至28%，2016年或将接近40%。也就是说，假设房奴每月的收入是10000元，那么将有4000元用来还房贷。同样与美、日两国比较。美国在次贷危机时期，还款负担率最高达32%，2015年，还款负担率为27%左右。而日本在资产泡沫时期，还款负担率最高达到45%，资产泡沫破裂后，才逐步回到20％左右的水平。对比可见，中国目前高达40%还款负担率，已超越次贷危机时期的美国，已接近资产泡沫时期的日本，可见，中国人的负债程度之深，还款压力之大。房贷缘何激增？1、货币超发中国货币缺口（M2增速与GDP名义增速之差）在12年由负转正，并不断扩大，这意味着货币供给远高于实体经济对货币的需求。过剩的货币涌入金融资产中，债市、股市相继迎来牛市。2015年股市大跌后，买房成了投资者心中最简单直接的资产配置方式。房地产也被中国人当作保值增值的优质资产标的，过去20年的经验似乎也印证了这一观点。2、房奴为国接盘数据显示，2015年年底地方政府债务余额16万亿元，2016年前8个月，地方政府债券发行4.8万亿，发行规模超去年全年。经济形势的下滑必然会传导至金融系统，而金融系统最大的危机之一就是地方债务。如何能避免危机爆发？其实，大部分省会直辖市都是是靠卖地偿债。于是，货币放水、降首付、降交易税费、低利率等多种利好条件涌现，购房杠杆提升、门槛降低，各地掀起又一轮买房潮，房价大涨、地王频现，土地价格自然水涨船高。在这个循环里，房奴肩挑大任。3、银行更爱贷款给房奴当前经济下行，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板成为了经济发展的主要任务，矛头都集中在了采矿业、煤炭钢铁业及建筑业为代表的第二产业，占产业机构比重43%的第二产业发展势头向下，对未来经济前景预期悲观，不肯再加大杠杆申请贷款。银行等金融部门不敢也不想对某些企业继续放杠杆。但是对于个人房贷则不同，由于在中国有企业破产制度而无个人破产制度，再加上有三成首付的安全垫，所以对于银行而言，个人贷款自然是比企业贷款要来的优质，也更倾向于向个人发放房贷。北上深卖掉可以买半个美国？根据测算，把北上深卖掉以后足以买下半个美国，把整个日本买下来也不是问题。如果货币一直超发，一国房价永远暴涨，理论上最终可以买下全世界！这样想想，好像很快就可以拥有全世界，几百万的房贷又算得了什么？但，这显然是荒谬的。货币超发导致房价暴涨会有两种结果：一种是80年代末的日本，货币超发，经济增速却在放缓，由于日本央行的干预，日元还是升值的，结果是日本房地产资产被严重高估。迫于通胀和贬值压力，日本央行大幅提高利率、紧缩货币供给，稳定了汇率，却最终导致股市和楼市崩盘。另一种是2008年前的俄罗斯，同样是货币超发，资产价值被高估，俄罗斯为稳定楼市，选择让汇率贬值，货币购买力大幅受损。结语：从居民家庭的贷款负担来看，按照目前的收入、利率、房价的水平测算，中国居民家庭的还款负担压力已经较重，房贷高增不可持续，要警惕地产泡沫！当牛市的时候大家都是忽视风险的，一旦趋势逆转，风险敞口就暴露无疑了。投资者在狂背债的同时，还是要谨慎评估自己的偿还能力。
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中国的房奴们 还款负担已超次贷危机时的美国人
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网易财经9月9日讯 刚办完离婚手续的夫妻手牵着手去售楼处，更多的人还在离婚登记处排队拿号，还有更多的人排队抢购房子。这样的故事在这个年代，荒诞而又真实的上演着。他们“幸福”的成为，在北上广深这样的大都市，背负着数百万的房贷，憧憬着更高的房价带来的富足。
最新数据显示，2011年－2012年，中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的20％以下，而到2015年则上升至28%，2016年或将接近40%。也就是说，假设房奴每月的收入是10000元，那么将有4000元用来还房贷。中国房奴的已超越了时期的人。北上深房奴：房贷200万起数据显示，深圳、北京和上海的平均房价分别为50842元、47619元和43052元，想要在北京购置一套60平方米的房子，按照平均价计算，至少要花费286万元，扣除20%的首付款57万元，那么仍然需要背负229万元的房贷，即使按照公积金贷款3.25%的贷款利率，按揭20年，仍需承担12964.46元的月供。
而2016年7月，根据招聘网站统计数据显示，北京平均薪酬仅为7720元。然而，在北京四环之内单价5万／平方米的房子都很难寻觅了。若想位置好一点，房间大一点，岂是200万的贷款能满足的？
房贷飙升后，购房杠杆也随之攀升，中国人的还款负担率与日俱增，一听到还贷，房奴就心痛到无法呼吸了。中国还贷压力已超经济危机时期的美、日备受关注的中国购房杠杆率有多高？还款负担到底有多重？回答这两个问题，需要用到交易杠杆率和还款负担率两个指标。（听上去有些晕菜，下面小编就说人话）
1.交易杠杆率
交易杠杆率可用来衡量中国购房贷款的增长空间。根据统计局、央行及广发证券研报数据，中国新房交易杠杆率为27%，中国上半年住房（新房＋二手房）交易杠杆率为36%，从历史上来看，中国新房交易杠杆率在2009年达到高点，连续两年回落后重新缓步上升,到今年出现明显的跳升。中国历年住房交易杠杆率（来源：广发证券研报）与美国和日本相对比来看，美国是一个购房首付比例相当低的国家，交易杠杆率要比中国高出很多，次贷危机前，基本维持在80%－90%，到2007年升至100％，即所谓的“零首付”购房，次贷危机后迅速回落，2010年至今维持在65%左右。而日本住房交易杠杆率在1974年约37%，在1987年最高峰也达到100%，资产泡沫破裂后的五年之间回落到45%左右的水平。对比可见，中国的交易杠杆率虽然低于泡沫时期的美日，但连年攀升的态势仍值得警惕。
2.还款负担率
还款负担率可用来衡量中国居民偿还房贷的压力。根据广发证券研报数据，2011年－2012年，中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的20％以下，到2015年则上升至28%，2016年或将接近40%。也就是说，假设房奴每月的收入是10000元，那么将有4000元用来还房贷。中国历年居民还款负担率（来源：广发证券研报）
同样与美、日两国比较。美国在次贷危机时期，还款负担率最高达32%，2015年，还款负担率为27%左右。而日本在资产泡沫时期，还款负担率最高达到45%，资产泡沫破裂后，才逐步回到20％左右的水平。
对比可见，中国目前高达40%还款负担率，已超越次贷危机时期的美国，已接近资产泡沫时期的日本，可见，中国人的负债程度之深，还款压力之大。房贷缘何激增？1.货币超发中国货币缺口（M2增速与名义增速之差）在12年由负转正，并不断扩大，这意味着货币供给远高于实体经济对货币的需求。过剩的货币涌入金融资产中，债市、股市相继迎来牛市。2015年股市大跌后，买房成了投资者心中最简单直接的资产配置方式。房地产也被中国人当作保值增值的优质资产标的，过去20年的经验似乎也印证了这一观点。2.房奴为国接盘数据显示，2015年年底地方政府债务余额16万亿元，2016年前8个月，地方政府债券发行4.8万亿，发行规模超去年全年。经济形势的下滑必然会传导至金融系统，而金融系统最大的危机之一就是地方债务。如何能避免危机爆发？其实，大部分省会直辖市都是是靠卖地偿债。于是，货币放水、降首付、降交易税费、低利率等多种利好条件涌现，购房杠杆提升、门槛降低，各地掀起又一轮买房潮，房价大涨、地王频现，土地价格自然水涨船高。在这个循环里，房奴肩挑大任。
3.银行更爱贷款给房奴当前经济下行，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板成为了经济发展的主要任务，矛头都集中在了采矿业、煤炭钢铁业及建筑业为代表的第二产业，占产业机构比重43%的第二产业发展势头向下，对未来经济前景预期悲观，不肯再加大杠杆申请贷款。
银行等金融部门不敢也不想对某些企业继续放杠杆。但是对于个人房贷则不同，由于在中国有企业破产制度而无个人破产制度，再加上有三成首付的安全垫，所以对于银行而言，个人贷款自然是比企业贷款要来的优质，也更倾向于向个人发放房贷。北上深卖掉可以买半个美国？根据测算，把北上深卖掉以后足以买下半个美国，把整个日本买下来也不是问题。如果货币一直超发，一国房价永远暴涨，理论上最终可以买下全世界！这样想想，好像很快就可以拥有全世界，几百万的房贷又算得了什么？但，这显然是荒谬的。货币超发导致房价暴涨会有两种结果：一种是80年代末的日本，货币超发，经济增速却在放缓，由于日本央行的干预，日元还是升值的，结果是日本房地产资产被严重高估。迫于通胀和贬值压力，日本央行大幅提高利率、紧缩货币供给，稳定了汇率，却最终导致股市和楼市崩盘。
另一种是2008年前的俄罗斯，同样是货币超发，资产价值被高估，俄罗斯为稳定楼市，选择让汇率贬值，货币购买力大幅受损。结语：从居民家庭的贷款负担来看，按照目前的收入、利率、房价的水平测算，中国居民家庭的还款负担压力已经较重，房贷高增不可持续，要警惕地产泡沫！当牛市的时候大家都是忽视风险的，一旦趋势逆转，风险敞口就暴露无疑了。
投资者在狂背债的同时，还是要谨慎评估自己的偿还能力。
本文来源：网易财经
作者：颜梦迪
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中国购房者近40%收入还房贷 楼市需降杠杆
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国家统计局公布了1-8月份房地产市场的相关数据，其中全国房地产开发投资同比名义增长5.4%，住宅投资4.3万亿元，增长4.8%，占比近7成，住宅销售面积增长25.6%。    13日，国家统计局公布了1-8月份房地产市场的相关数据，其中全国房地产开发投资同比名义增长5.4%，住宅投资4.3万亿元，增长4.8%，占比近7成，住宅销售面积增长25.6%。    相关统计数据显示，今年截至 8 月末房价累计涨幅超过 20% 的城市已经达到 11 个，其中不乏二线甚至是三线城市。从数据不难看出国内房地产市场依然保持着高速增长的态势。    但不少国内媒体认为过度金融杠杆造就了今天楼市的大涨。那么这个杠杆比例到底有多高呢？我们也做了个梳理。
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   今年1至7月份个人按揭贷款13305亿元，增幅高达54.6%。统计显示，目前中国按揭贷款还款负担率为39%，如果按目前增速计算2016 年还款负担率将接近40%。    值得注意的是这一数字在2015年还只有28%，2011年、2012年甚至还在20%以下。    中国在2015年底的居民房贷收入比高达0.46，这已经超过日本地产泡沫时期的水平，而美国次贷危机时期这一数字为0.5。    而杠杆率偏高的不仅只有买房人，楼市的另一端房地产企业的金融杠杆率也正在增加，国家统计局数据显示，截至日，房企公司债融资规模达到6534.6亿元，平均利率仅为5.16%，规模已经达到2015年全年的151%。    而已经公布的半年报也显示今年上市房企平均资产负债率为76.4%，其中32家企业负债率已突破80%。适当的金融杠杆可以加速行业发展，活跃经济。    但从历史来看，过度使用金融杠杆带来的往往都是灾难性的后果，如果我们今天房地产市场繁荣只能建立在过度金融杠杆的基础上，那他所带来的风险一定是巨大的。    出台政策组合拳    近日，由住建部、国家发改委、人民银行、工信部、国税总局、工商总局、银监会等七部门下发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，确认首付贷违规并联合叫停。这使得购房者在首付资金不足，通过场外配资在杠杆上再加杠杆的做法被遏制。    同时随着住建部《法治政府建设实施纲要(年)》的颁布，全国楼市新一轮“去杠杆”已经开启，对于合肥、南京等房价上涨过高过快的城市，未来去杠杆将成为主流政策取向。    平衡稳增长与降杠杆关系    在央行研究局首席经济学家马骏看来，杠杆是个非常复杂的问题，如果把杠杆降得太快，可能会降低经济增速，甚至造成就业的问题。但是如果中长期不降杠杆的话，风险就会不断地积聚。因此要找到一个比较好的平衡。    虽然限购、限贷政策作为权宜之计屡被地方政府使用，短期内存在合理性。从中长期看，需要有效引导社会对房价上涨的理性认识，进一步降低房地产市场杠杆。 》》特别推荐：头条：聚焦：导购：组图：
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201620171月
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(松江42000元/平方米)
(崇明9000元/平方米)
(闵行270万元/套)
(青浦30000元/平方米)
(松江37000元/平方米)
(奉贤260万元/套)
(松江28000元/平方米)
(普陀98000元/平方米)
(浦东19500元/平方米)
(松江40000元/平方米)
(嘉定34000元/平方米)
(长宁120000元/平方米)
(青浦51000元/平方米)
(金山25000元/平方米)
(青浦41000元/平方米)
(青浦49100元/平方米)
(崇明31000元/平方米)
(静安90000元/平方米)
(青浦37000元/平方米)
(闵行42000元/平方米)
(周边7500元/平方米)
(浦东200万元/套)
(松江44000元/平方米)
(青浦49100元/平方米)
(徐汇85000元/平方米)
(金山19000元/平方米)
(宝山51000元/平方米)
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