签订二手房屋买卖“阴阳合同”会遇到什么风险？
来源：江西法院网
作者：彭师庆
　　问：我最近想去买一套二手房，房主跟我说要签两份合同，一份注明实际买卖价格，一份则以更低的价格交给房管局等部门，这样签合同的话，可以给我点优惠。后来听人说这属于二手房屋买卖“阴阳合同”，请问签订这样的合同有什么风险？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 江西 张某
　　答：二手房买卖“阴阳合同”是指买卖双方在二手房屋买卖过程中，签一份注明实际交易价格的合约并实际履行的“阴合同”，而向房管局、税务局等主管部门申报时使用另外一份“阳合同”，报一个较低的价格以降低税费。
　　“阴阳合同”从表面上看似符合买卖双方的利益，但实际上对买卖双方的风险都比较大。对于卖房者来说，要防止买房者只按照“阳合同”签订的价格付款，对于买房者来说，如果他再次售房的话，所缴的税款可能会大幅增加。实践中，鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了税收管理规定，有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。
　　作者单位：江西省新余市中级人民法院
责任编辑：刘帆
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通报介绍，经查明，近年来...&&nbsp买卖二手房签订“阴阳合同” 分割财产承担法律风险|合同|买卖合同_凤凰财经
买卖二手房签订“阴阳合同” 分割财产承担法律风险
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中新网重庆3月16日电 (邢波 李春光 蒋青琳)买卖房产，签阴阳合同，就能避税？其实潜在的法律风险巨大。记者16日从重庆巴南区法院获悉，原告人冯某因在二手房买卖过程中签订“阴阳合同”，举证不力自食苦果。
中新网重庆3月16日电 (邢波 李春光 蒋青琳)买卖房产，签阴阳合同，就能避税？其实潜在的法律风险巨大。记者16日从重庆巴南区法院获悉，原告人冯某因在买卖过程中签订“阴阳合同”，举证不力自食苦果。法院审理查明，2013年，冯某夫妇两人将夫妻共同财产房屋一套出售给刘某，刘某当时是将房款直接支付给冯某的丈夫程某。2014年，两人因感情不和决定离婚，在离婚过程中，冯某想通过起诉丈夫所得的购房款，进而从法律上确认丈夫收到的全部房款属夫妻共同财产。但由于冯某并未保存房屋买卖合同，并且在房管局查询到的交易价格为36万元，而冯某向法院主张真实的交易价格却是57万元。庭审中，程某与刘某均表示真实价格为36万元，且刘某已全额支付给程某。法院审理认为，冯某最终未能举示交易价格为57万元的合同，结合房屋所在地二手房价格合理区间及交易行情，遂不予采信冯某主张的事实。法官析案称，签订“阴阳合同”的当事人一旦发生纠纷要违约或解除合同，如果主张私下订立低价合同的当事人不能证明双方是按实际原价合同履行的，那么从证据的角度，后一份合同因为经过登记备案，证明力往往要高于高价合同。卖房人主张低价合同外的款项，很难得到支持。所以，法官建议大家应当严格遵守的有关政策法规，谨慎对待“阴阳合同”，避免因“小聪明”而出现有理无处说的尴尬。买卖双方除了上述民事风险，还可能会承担其他风险，比如：买卖双方在合同中做低房价少缴税、做高房价多贷款的行为，一旦被有关部门查实后，可根据《合同法》、《税收征收管理法》、《刑法》等相关法律法规予以处罚，轻则给予责令限期改正、罚款等行政处罚，重则可能构成犯罪。
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48小时点击排行买房签“阴阳合同”避税属违法·韶关日报 - 数字报
A9版：二手房
01版 封面与导读
买房签“阴阳合同”避税属违法
损失之余还会被追责
韶关日报记者 潘俊宇
在二手房交易中，有一种被称之为“阴阳合同”的合同，这种合同主要是出于买卖双方想降低税款而产生的，那么这种行为具体是如何操作？又存在哪些法律风险呢？
案例:刘俊鹏通过房屋中介机构看上一套价格86万元的二手房，但嫌价款太高、税费太高，请求房主降点价。由于双方一时协商不好，中介的工作人员就给他们支了一招，建议签两份价格不同的合同，用低于实际成交价格的合同来备案和报税，这样彼此都可以少缴一些税款。于是双方签订了两份A、B房屋买卖合同，A合同中房屋成交价格为86万元，B合同中房屋的成交价格为46万元，同时将该房屋内家具、家电、装修装饰等作价40万元，总计仍为86万元，并用B合同到房产管理部门进行备案。
分析:律师张雪华分析，这种合同被人们称为“阴阳合同”或“黑白合同”。其中，做低房价、交房产部门查验和备案的那份叫“阳合同”；由当事人内部掌握、反映实际成交价、供双方履行的那份叫“阴合同”。那么，这样做是否合法，存在哪些风险？
张雪华表示，签订“阴阳合同”确实可以给当事人带来非正当利益，但这是一种违规行为，这种掩盖非法目的的做法，暗藏着很大的法律风险。主要风险包括：
一、嫌逃税要承担法律责任，即税务机关一旦查实的话要追缴税款，而且要处以税款5倍以下的罚款。如果数额到了一定程度要受刑事处罚，我国《刑法》201条有规定，作为纳税人如果逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。
二、当买房人再次转让房产时，将面临卖出和买入价之间差额较大，相应税费被拉高的问题，将要承担更多的税赋。
三、如果买者用该房屋抵押，就得不到这个房屋真实价格的抵押，银行只会按你在房产局备案的那个合同来确定。
四、当买卖双方因交易发生争讼时，一旦进入法律程序，由于签订阴阳合同属于当事人恶意串通损害国家利益的行为，“阳合同”肯定会被宣布无效，因而基于这份合同所进行的过户行为也会被撤销。这样，买方就面临着支付了房款而无法取得房产的风险。
五、双方因支付价款发生纠纷时，如买方主张按照备案合同中的房价购买，不再购买“作价”的各类配套设施设备，即便法院最终确认按照实际的成交价格来交易，由于双方在交易环节中涉嫌避税，也会被追究相应的法律责任。
另外，签订“阴阳合同”的双方还都可能被相关部门将其逃税行为记入个人征信体系，留下信用污点。
总之，签订房屋买卖合同应当遵守国家有关规定，按照市场交易规则进行，否则不仅会导致有关行为无效，还会承担相应风险，因此这样的合同还是不签为好。
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借口“阴阳合同” 输了官司,二手房交易中阴阳合同有效力吗
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【案情简介】
原告李先生持一份30万元欠条起诉到大连市中山区人民法院，称日与小军签订一份房屋买卖合同，约定将自己位于中山区的一套房子作价30万元卖给小军，时至今日，小军并没有付钱，手中欠条为证，要求法院判决解除双方的房屋买卖合同，把自己卖的房子再过户回来。
接到法院传票后，小军委托我出庭为其代理。小军称，双方当时在房地产交易市场签订的房屋买卖合同，合同约定价款为5万元，付款方式为日一次性付款，并约定除在房地产交易市场签订的房屋买卖合同外，没有其他补充协议作为合同的一部分。因当时已一次性付清房款，在房地产交易市场的档案室内至今还保留着双方买卖房屋时的付款具结说明。
原告李先生称，当时签订了两份合同，为了避税，卖房合同写5万元，实际上是30万元成交，所以小军才为自己又写了一份30万元欠条。
法院经审理后认为，李先生和小军在房地产交易市场提交的《房屋所有权转移登记申请》中签字、按手印，该申请中列明涉案房屋成交价为5万元，付款日期为日，付款方式为一次性付款，同时列明具结保证其申请资料属实、无隐瞒，该申请系房地产档案馆保存的档案，其具有法定的证明效力。而李先生并无相反的证据证明5万元购房款并未支付，据此，可以认定案涉合同中所载明的购房款5万元已经于日支付完毕。近日，法院作出一审判决，驳回了李先生的诉讼请求。
对于二手房交易中阴阳合同的法律效力问题，该如何看待?我们认为应该本着公平原则和诚实信用原则来判断。
有观点认为应当认定阴阳合同无效，理由是《合同法》第52条第1款第2项规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”。但是我们应当看到，在以阴阳合同为由产生纠纷的案件中，大多数的真实原因都是因为受房地产交易市场价格波动的影响而不愿意继续履行合同。如果仅仅因为阴阳合同的存在就判定买卖合同无效既不利于保护交易也违反诚实信用原则。分析阴阳合同可以看出，当事人签订合同的目的包括买卖房屋、办理贷款、办理网签等，逃避税收并不是当事人订立合同的真实目的，虚假价格条款也不是当事人的真实意思表示。根据《合同法》第56条规定：“合同部分无效的，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效”，所以，对于阴阳合同的效力应当认定除虚假交易价格之外的其他条款有效，虚假交易因为损害国家和公共利益应认定无效。
而法院对阴阳合同效力的态度是，阴阳合同在相当长的时间里都是一种客观现象，短期内也不可能完全消除，因而，老百姓、政府机关、法院都是知道的，法院审判也相对比较宽松，除非差价太大，往往根据违约情形选择适用对违约方不利的规定。具体可分为以下几种情形：
1、对于差价以装修名义并且差价较小的，一般认定合同有效。
2、对于差价太大，一般会认定无效。
3、对于卖方不想卖，主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的，一般认定合同有效但过户价格条款无效。
4、对于买方不想买而主张卖方避税，或者签现售后只想以现售合同上的低价买，一般认定合同有效但过户价格条款无效。
5、对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户，另一方拒绝的，会调解，调解不成则认定合同不成立。
6、没签过户确认书，现售价变少的，视为双方意思变更，现售合同有效。
总之，应对二手房交易中阴阳合同的法律效力纠纷是一个复杂的过程，实践证明，由具备一定法律知识和工作经验的律师来处理，既可以防范法律纠纷，也可以更好地解决法律纠纷，最大限度地避免或降低经济损失，有效地保障您的合法权益。为了更好地帮您解决二手房交易中阴阳合同的法律效力问题，防止陷入法律误区，您可以通过华律网委托当地有经验的律师为您提供专业的法律服务，使您的合法权益得到最大限度的保护。摘自华律网
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