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2017房价走势最新消息：50城楼市盘点 哪些城市值得买入？
导读：一般来说，无论价格怎样，只要成交量旺盛，这个市场就是健康的，但如果价格蹭蹭往上涨，成交量却上不去，甚至在下滑，这就叫做“有价无市”，这种市场需要小心。
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　　看一个城市的楼市，不仅要看价格，更要看成交量。
　　一般来说，无论价格怎样，只要成交量旺盛，这个市场就是健康的，但如果价格蹭蹭往上涨，成交量却上不去，甚至在下滑，这就叫做&有价无市&，这种市场需要小心。
　　当然，如果只见成交量上涨，不见价格有动静，也不是完全没问题。&涨量不涨价&比&有价无市&好得多，至少不用担心资产的流动性，不用担心崩盘，这样的市场是健康的，但缺乏想像空间。
　　对自住型买家来说，最好的楼市应该是&涨量不涨价&;对投资者来说，最好的楼市应该是&量价齐涨&。
　　那么，2017年的中国楼市，哪些城市值得买，哪些要小心?
　　上海易居房地产研究院日前发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》为我们提供了一个很好的研究素材。榜单显示，2016年新房成交量最大的是城市是成都，其次是武汉、天津、重庆、长沙、青岛、佛山、杭州、郑州、广州。而新房成交量增幅最大的城市是镇江，其次是漳州、芜湖、太原、珠海、淮安、南通、郑州、天津、青岛、中山。
　　数据来源：上海易居房地产研究院日前发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》
　　数据来源：上海易居房地产研究院日前发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》
　　综合根据成交量与价格数据，可以把中国城市分为4个类型，排序按照风险系数从低到高，分别是量价齐涨型、涨量不涨价型、涨价不涨量型、量价齐冷型。
　　1、这些城市&量价齐涨&&&值得买入
　　2016年，成交量与价格涨得都很欢的城市，最典型的是漳州、镇江、芜湖、昆山、长沙、南京、佛山、南通、天津、杭州、广州。这些城市主要分为两类，一类是优质的二线城市，比如天津、南京、长沙、杭州，显示这些城市是中国楼市的第二战场;另一类是热点城市周边的卫星城，比如厦门旁边的漳州，南京旁边的镇江，上海旁边的昆山与南通，广州旁边的佛山，显示热点城市强大的溢出效应。
　　当然，这其中还有一个城市是广州，2016年广州新房的成交均价上涨11%，虽被列入&房价偏热城市&，但涨幅在一线城市中最低，不及京沪深涨幅的一半。不过，广州楼市的交易却十分活跃，无论是成交量还是成交量的涨幅，都居一线城市之首，显示广州楼市的稳健。
　　除了这些城市之外，还有一些城市的成交量和价格在2016年都谈不上大涨，而是温和上涨，它们属于不太典型的&量价齐涨&型，分别是成都、惠州、无锡、南昌、济南、洛阳、常州、南宁、兰州、贵阳、沈阳。这些城市也基本分为两类，一类是价格被低估的强省会城市，一类是热点城市周边的卫星城。
　　对投资者来说，&量价齐涨&是最理想的状态，因为有成交量支撑的价格，才是可持续的价格。
　　2、这些城市&涨量不涨价&&&适合自住
　　2016年，还有一些城市成交量的增幅很大，但是价格涨幅很小，甚至不涨、降价，最典型的代表是大连、太原、徐州、清远、海口、淮安、珠海、烟台。统计显示，这些城市的成交量在2016年的涨幅都在20%之上，但新房成交价的涨幅都在5%以下，属于比较明显的&涨量不涨价&。这些城市有一个共同特征是均远离热点城市，也非强省会城市。
　　除了这些城市，还有一些城市在2016年的成交量堪称大涨，但价格的涨幅不大，介于5%与9%之间，它们属于非典型的&涨量不涨价&型，分别是重庆、宁波、郑州、青岛、武汉、中山、淄博。这些城市不太好归类，只能逐个分析，武汉与郑州均属于&举全省之力发展&的强省会城市，利好很多，但房价已经涨过好几波，导致2016年的上涨动能不大。
　　重庆不用说，向来是中国楼市的一股清流，一直是&涨量不涨价&的典范，但2016年仍然涨了6%，比大连、青岛的涨幅要大。宁波的成交比较活跃，说明需求繁荣，但价格只能算略涨(6%)，这可能是因为杭州在省内对热钱的虹吸效应。青岛的成交量非常大，但因为山东经济近几年缺乏亮点，导致楼市缺乏炒作素材，价格也比较平稳了，淄博的情况与青岛有点像。中山因为深中通道的概念，在2016年着实火爆了一把，但目前主要体现在，还没有明显地体现在价格上，2016只是小涨6%。
　　相比那些&价量齐涨&的城市，&涨量不涨价&的城市一般经济平稳、需求旺盛，但缺乏大的利好，也就缺乏炒作的题材，价格也就比较平稳。对刚需人群来说，这些城市是理想的宜居城市，但对投资者来说，不是理想的投资标的。
　　3、这些城市&涨价不涨量&&&风险警示
　　2016，还有一些城市，价格涨势如虹，但成交量却大幅萎缩，最典型的代表是深圳、苏州、乌鲁木齐、东莞、上海，它们在2016年的成交量均为负增长，分别是-37%、-23%、18%、-9%、-7%。其中，乌鲁木齐在成交量下降的同时，价格仍然上涨了9%，另外四个城市其实等同于两个城市，一个是上海+苏州组成的大上海都会区，一个是深圳+东莞组成的大深圳都会区，这也是最近两年中国楼市最火的两个地区。2016年因为上海与深圳空前严厉的楼市调控，导致两个城市的成交量的大幅萎缩，但价格没有因此及时平稳下来，一定时期内呈现&有价无市&的僵局，这个僵局也在一定程度上传递给了苏州与东莞两个铁杆卫星城。
　　除了这四个典型城市，还有两个非典型的&涨价不涨量&城市，它们是北京、合肥。北京的价格当然不用说，位列少数几个&房价过热城市&，但成交量没有出现暴涨，2016年只是小幅上涨了12%，显示北京楼市虽然没有上海、深圳那么过热，但成交量仍然被严厉管控。
　　2016年是合肥楼市烈火烹油的一年，但成交量并没有大涨，只是小幅上涨了13%，整体的成交量是1023万平方米，远少于武汉、郑州、成都、长沙等中部省会城市，这在一定程度上显示合肥楼市价格的支撑力不够。
　　与那些&涨量不涨价&的城市相比，&涨价不涨量&的城市往往因为。此前的楼市过热，导致需求被政府严厉限制，成交量出现萎缩，在一定程度上呈现&有价无市&的僵局。这类城市一般是区域价值极高的城市，但同时也是被过度炒作的城市，在这些城市买楼，经常会遇到流动性被政府冻结的风险，高收益往往伴随着高风险，这几天网络热传的深圳中年男子财务危机的故事值得一看。
　　4、这些城市&量价齐冷&&&风险较大
　　2016年，还有一小部分城市出现了&量价齐冷&的现象，不仅价格没有跑赢通胀，成交量也比较萎靡，甚至出现负增长，最典型的是温州与台州，其成交价的增幅分别是-9%与-5%，成交量的增幅分别是-7%与3%。这两个城市都属于浙南城市，在2008年全球金融危机之前，是中国楼市最热点的区域之一，但一场金融危机打破了这个地区的泡沫，直到今天还在艰难转型。浙南楼市的冷清与浙北楼市(特别是杭州)的红火，形成鲜明对比。
　　除了这两个典型，还有一些城市属于不太典型的&量价齐冷&类型，分别是长春、西安、昆明。这些城市的新房成交价在2016年的涨幅都在5%之内，成交量的涨幅也都在12%之内，这些数据放在平常的年份，不算差，但放在2016年的大背景下看，则有点跟不上节奏，把这几个城市归类为&量价齐冷&是相对的。
　　在四种类型的城市中，&量价齐冷&的城市最危险，不仅吸引不到投资性需求，也没有足够的刚需作为支撑，到这些城市买房，需要严格把控风险。
　　小结：
　　经过2016年下半年严厉的楼市调控，一线城市的成交量被严格管控，出现&涨价不涨量&甚至&有价无市&的僵局，市场热点转移到一线城市周边的卫星城，以及经济发展态势良好的强省会城市，这些城市出现&量价齐涨&的盛况。
　　&强省会&之外的大部分省会城市，以及远离大都会区的中小城市，则普遍出现&涨量不涨价&的稳健态势，这些城市特别适合自住类买家。还有极少数的城市，比如温州、台州则出现&量价齐冷&的尴尬，在2016年楼市繁荣的大背景下，显得有点格格不入。
　　以上分析也许能为你在2017年的买房决策提供一些参考。不过，本文所引用的数据全部来自上海易居房地产研究院日前发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》，如果这个榜单的部分数据不靠谱，会影响到本文的部分结论。另外，本文只统计了新房数据，没有统计二手房数据，这对北京上海深圳的分析可能会有影响，因为这三座城市的二手房交易量已经超过新房交易量。所以，本文的数据和观点仅供参考。
　　附表一：2016年50个城市的新房交易量
　　附表2：50个城市2016新房成交量增幅排名
　　附表3：50个城市2016新房成交均价排行
　　附表4：50个城市2016新房成交均价涨幅排行
　　以上数据均选自上海易居房地产研究院发布的《2016年全国楼市50强城市排行榜》
延伸阅读：
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【金陵楼市】楼市 - 资讯 - 生活
　　央行高度关注住房信贷，政策随时有可能出台！
　　4月20日，央行公布了2016年一季度金融机构贷款投向统计报告。报告数据显示，今年一季度人民币房地产贷款增加1.5万亿元，同比多增5045亿元；一季度个人购房贷款增加1万亿元，同比多增4309亿元，双双创下2010年央行开始发布金融机构贷款投向统计报告以来的最高水平。
　　据央行统计，金融机构一季度人民币各项贷款增加4.61万亿元，同比多增9301亿元。也就是说，今年一季度，所有新增贷款中超过21%流向了个人购房。
　　对于住房信贷如此迅猛的增速，各界纷纷感叹原来是房地产把GDP增速拉出了谷底。此前甚至有分析称，中国一季度经济和房地产好转的主要推动力之一是决策层主导的信贷大幅扩张。
　　在报告公布的同一天，央行研究局首席经济学家马骏表示，对于未来的货币政策操作，除了要继续支持实现稳增长的目标，也要注意防范宏观风险，尤其是要避免企业杠杆率过快上升，还要考虑到货币信贷增长对未来物价走势和房地产价格的影响。
　　由此可见，对于货币信贷增长对房地产价格的影响，央行保持高度关注，如果房地产价格涨幅过大，央行或许采取一定的措施。
　　果不其然，4月21日，在央行召开的金融市场工作座谈会上，针对住房信贷政策，会议指出要按照因地制宜、因城施策的原则，进一步完善区域性差别化住房信贷政策，推动房地产金融产品规范创新，促进住房信贷市场平稳有序运行。
　　一些城市已经推出调控政策
　　4月21日，南京传出“商品房限价”的消息，经多方了解获悉，限价政策已经写入南京的调控中，将于近期出台。其中包括“对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，按照价格区间分类指导，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万-3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。”
　　当地开发商表示，南京市的商品房价格由物价局批复，近期明显感觉审核更为严格。很多房地产项目上报的价格未被批复，而不得不推迟开盘时间。
　　此外，从近日公布的房价数据来看，深圳、上海、北京等城市的房价也在各地的调控政策下，开始降温了。
　　深圳楼市的成交指标持续多周下行，个别楼盘甚至出现弃购现象；上海的成交量也明显萎缩；北京虽然并未出台相关调控政策，但受市场预期的影响，北京二手房市场的各项指标已经出现较为明显的改变，成交量、成交周期等相关指标均出现下滑。
　　有业内人士指出，楼市调控政策正在经历“由面到点”的变化，由中央层面统一出台政策，变为地方政府自行调整。在政策思路上，虽然全国整体“去库存”的方向未变，但越来越多的城市加入到收紧调控的行列。
　　下半年或有一轮市场调整
　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，“量跌价稳”将是整体二季度趋势。同时，下半年开始尤其是10月份之后新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。在成交量出现下滑的市场背景下，个案价格有可能会在下半年出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘极有可能率先降价。（本文观点仅供参考，不构成投资建议）
　　延伸阅读1：注意！这12个城市调控将再升级
　　来源|中金在线（cnfol-com），综合一财网、21世纪经济报道（jjbd21），特此感谢！
　　在去库存、稳增长的经济发展目标下，区域楼市的冰火两重天也引发了“刺激”和“收紧”两种截然不同的政策取向。
　　“托底盖帽”：楼市政策大分化
　　上海易居房地产研究院日前发布的《全国楼市区域分化格局下的地方房地产政策研究》报告(下称《报告》)显示，上海、深圳、南京、苏州等地及周边城市的房价和成交量出现井喷式增长，与大量三、四线城市和以沈阳为代表的部分二线楼市的持续低迷，形成了巨大的反差。
　　中原地产首席市场分析师张大伟指出，目前楼市调控趋势出现了明显改变。从最近各地出台的政策可以看到，过去全面宽松的趋势已经出现了变化，在市场分化的基础下，调控政策也明显分化，“托底盖帽”开始出现。房价上涨较快的城市，包括部分一、二线及辐射区都出现了紧缩性政策，如上海、深圳的限购升级及部分城市的信贷收紧。
　　这12个城市调控最有可能再升级
　　业内人士预计，未来各地政府将根据当地楼市发展趋势制定相关的“放松”或“紧缩”政策。楼市过热的区域，会进行适当的控制，严防暴涨引发的风险;在楼市不温不火的区域，继续实行刺激性政策。因此，分析和判断区域楼市的冷热程度，就成为了预测地方楼市政策的风向标，而“商品住宅价格涨幅”和“商品住宅库存去化周期”是判断市场冷热的两个核心指标。
　　短期房价上涨压力较大的地区，首先将面临紧缩政策的压制。国家统计局数据显示，2016年3月，70个城市中，有62个城市房价止跌或上涨。其中厦门、合肥、上海、深圳和南京五个城市的房价环比增幅最大，北京、广州、杭州、天津和福州的增幅也较大，分列前10位。
　　随着一线城市的房价逐渐偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进而进入二线城市，这使得部分二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。在深圳、上海、南京等房价涨幅较大的地区，目前已经出台了相应的紧缩政策。未来一段时间、随着房价的攀升，厦门、合肥、杭州等地也很可能出台相关的紧缩政策。
　　库存去化周期低于12个月的地区，也很可能触发相应的紧缩政策。根据易居研究院日前发布的3月35城库存报告，合肥、南京、苏州、上海、南昌、深圳、济南、杭州、厦门的存销比都低于10，去库存周期较短。其中，合肥这一数值只有2，南京和苏州也只有3，市场呈现明显的供不应求状态。
　　根据上述研究，易居研究院预计，2016年内，最有可能出台调控政策的前12个城市分别是：深圳、上海、南京、苏州、合肥、北京、郑州、南昌、广州、武汉、厦门、杭州。
　　未来最有可能出现哪些调控政策？
　　深圳和上海目前已经出台了较为严格的紧缩政策，特别是上海市在3月底发布的“沪九条”可谓”史上最严“限购令。在政策的干预下，这两个城市异常火爆的状态得以缓解，短期内进一步出台紧缩政策的可能性较小，但现有的政策也不会放松。
　　排名第三、四、五的南京、苏州和合肥，也已经出台了差异化信贷政策、加强预售监管等紧缩措施。排名第十名的武汉，也从公积金方面着手，释放了政策紧缩的信号。不过上述城市尚未出台涉及“加强限购”的行政性干预措施，短期内楼市并未能明显降温，房价依然呈上涨态势。如果未来房价继续大涨，将极有可能出台更为严格的紧缩政策。
　　其他几个城市及一些一、二线辐射区域尚未出台紧缩政策，如果未来出现房价大涨，也有可能适时推出一些控制性的楼市政策。
　　业内人士认为，未来一二线城市最有可能出现的政策包括：严查中介烘托房价，约束独家房源、高价房源对市场的影响；加税；对区域指导价进行调整――目前北京的交税价格是实际交易价格调度40%左右，部分学区房甚至只有20%，这种情况下，指导价提高50%的可能性非常大，而一旦指导价格提高，对市场的影响将超过减税的利好；还可能对二套房信贷收紧，看齐上海的二套普通住房首付50%，非普通住宅70%标准；严格打击首付贷款与场外配资，要求购房人在申请贷款时承诺首付为自有资金；限价将不仅针对期房，很可能包括现房等。
　　对于已经出台楼市新政的城市，易居研究院认为，未来沪深楼市的成交量、均价在新政作用下，上升还是下降有待进一步观察。（本文观点仅供参考，不构成投资建议）
　　延伸阅读2：是时候抛一线买二线了吗？
　　来源|中金在线（cnfol-com），综合广州日报（guangzhoudaily）、商业见地网（bwchinesewx） ，特此感谢！
　　针对当前关于一线城市房价涨幅回落，部分二线强势续涨的报道，很多人都在犹豫，是否应该出售一线城市房产，去购买二线城市房产进行投资？小编接下来就带大家从各个角度分析一下，是不是是时候抛一线买二线了！
　　市场：一线城市房价涨幅回落，部分二线强势续涨
　　4月后，一二线城市的房地产成交数据发生了一些变化。
　　4月1日~15日，易居研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积888万平方米，环比3月前15天上升了5%，同比上升了66%。3月份市场交易活跃的态势在延续。其中，20个城市中有13个即七成城市出现了成交环比正增长现象。总体上看，此类成交环比的城市，基本上为二线城市。如南宁、青岛和天津。
　　从数据来看的确如此。4月1日~15日，一二三线20个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅分别为-4%、9%和-3%。从增幅排序看，二线最热，一线和三线则略有下滑。
　　同时，一二三线20个典型城市新建商品住宅成交面积同比增幅分别为-1%、92%和91%。总体上看，二三线城市的升温较为明显，这和目前二三线城市房价出现增长的现象也有很大的关联。
　　政策：一线城市全面收紧二线城市全面收紧尚未到来
　　而目前不同城市出现分化的楼市走向，与“分城施策”的房地产政策不无关系。由于快步上涨的房价，此前，一线城市的楼市政策已经有所收紧。
　　3月25日，上海以市政府新闻发布会的形式向外界传递了“严控楼市”的决心。在被称作“史上最严”的“上海&3&25&楼市新政”中，明确规定了外地户籍人士要在上海买房的最严格标准――缴纳社保或税收满5年，且为已婚。同时，从紧实行差别化住房信贷政策，二套普通房首付不低于五成，二套非普通房首付不低于七成。
　　深圳楼市也有所收紧，3月25日，深圳市政府办公厅在深夜公布《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，将非深圳户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，由此前的1年提高至3年；首套房还清房贷，购买第二套房时，首付由三成提高至四成。
　　环北京的廊坊等地也出台了收紧政策，而广州则重申了继续限购限贷的政策走向。
　　二线城市中的武汉也开始收紧楼市政策。
　　4月21日，据南京玄武区官方微博消息，将对主城六区以及江宁、浦口等商品住宅项目房价进行调控，申报均价2万元/平方米以下的，年化涨幅不宜高于12%；2万~3万元/平方米的，年化涨幅不宜高于10%。
　　深度分析：二线城市有泡沫吗？
　　有人吐槽说，一线城市楼市泡沫已经够大了，限购之后，投资客又跑到二线城市炒楼，这不是把泡沫引向二线城市了吗？现在在二线城市买房真的划算吗？
　　商业见地网专栏作家孙骁骥认为，所谓“一二线城市存在楼市泡沫”的说法本身就欠缺考虑。格林斯潘说过，只有当泡沫破灭了以后，人们才知道那是泡沫。换言之，没有破灭的泡沫就不是泡沫。当总有一种力量在支撑泡沫的时候，泡沫本身就已经成为了一种资产。
　　人们经常喜欢用房价收入比来证明泡沫的存在。据统计，深圳、上海等地的房价收入比高达27和20.8，北京为18.1，而实际上，人们的直观感受远远超出了统计数据。北京的房价只相当于家庭年收入的18倍吗？远远不止吧。
　　这就是不少人认为一二线存在泡沫的原因。但他们忽略了一个重要问题，那就是一二线城市的房价有基本面支撑。这个“基本面”并不取决于人均收入，而在于买房人的平均收入。换言之，与房地产发生“亲密关系”的是中国某一阶层的人，而这一阶层已经具有相当的数量，足以支撑一二线城市的房产，但三线以下城市，没有他们的支撑，情况就比较堪忧。
　　投资建议：现在是否是投资二线城市的最好时机？
　　现在是投资二线的最佳时期吗？
　　孙骁骥认为，投资二线城市的最佳时期已经错过了。真正善于布局的投资者，应该在上轮一线城市房价大涨之前就开始布局二线，低价买入。要记住，一线城市基本是永远涨不会跌，但由于一线城市引人注目，因此也是中国的“面子工程”，房价过高容易引起民愤，因此有关部门经常针对一线城市出台房产政策。每当这个时候，就是二线看涨的时候。
　　对于是否抛一线买二线，业内人士表示：“如果是纯投资，我不建议卖掉一线城市的房子去购入二线城市房产。首先二手交易的税费本来就很高，买进卖出损失了一些费用。其次，一线城市貌似价格高企，但是涨幅每次都是最快的，总是领涨，长远看，二线城市涨幅肯定跟不上一线城市。”
　　延伸阅读3：告急！合肥、苏州、南京等二线城市的房子将出现供不应求
　　来源|21世纪经济报道（jjbd21），特此感谢！
　　“包括南京、苏州等二线城市纷纷出现地王，而且地价甚至超过在售周围房价，这种情况下二线城市很可能成为下一个被调控的区域。”张大伟称，整体看，房地产市场的风险均在明显增加。
　　3月，二线城市接力一线，持续上演楼市的疯狂。
　　国家统计局数据显示，3月深圳房价不再领涨，取而代之的是二线城市厦门、合肥。厦门新房价格以环比上涨5.4%的涨幅位列第一，挤掉了深圳；合肥二手房则以9.3%的涨幅傲视全国，完全超越了京沪。
　　中原地产首席分析师张大伟分析指出，这是一线城市高房价、高地价的溢出效应。3月份，一线城市的亢奋表现正蔓延到全国其他重点城市，造就了这些城市的火热。
　　但这或将成为年内最大的狂欢，沪深等热点城市已经遭受史上最严厉的调控政策，政策的短期效应已见，市场将逐步进入调整。
　　从近期市场的表现来看，包括南京、廊坊在内的热点二线城市及环一线城市周边也将面临政策调控，市场变盘将现。
　　二线的疯狂
　　“深圳等一线城市过去一年涨得太多了，掩盖了二线城市涨幅也很大的事实，”去年底在珠海买了房的陈华说，今年开年后珠海房价涨了不少，庆幸自己赶早买了房。
　　窝在深圳旁边的珠海楼市向来不温不火，但过去一年却是火爆异常的二线城市之一。珠海中原研究中心的数据显示，2016年伊始，珠海房价持续攀升，1月份住宅均价突破14000元/平方米大关，2月均价约为14668元/平方米，再创新高。
　　一季度，厦门的房价更突破了2万元/平方米，超过了传统的一线城市广州；南京部分区域房价则高达4万元/平方米，引起了当地物价局的担忧。
　　从过去一年的统计数据来看，部分热点二线城市涨幅也很明显。南京、厦门两个二线城市涨幅均超过15%，分别达到16.8%和15.7%，均排在广州之前，位列前五。
　　二手房市场更能说明问题。国家统计局数据显示，包括合肥、南京、厦门在内的二线城市二手住宅指数同比上涨均超过了10%，其中合肥更是以23%的涨幅排在深圳、北京、上海之后，成为二线城市中同比涨幅最高的城市；从环比来看，则以9.3%位居第一。
　　在国家统计局70个大中城市之外，苏州、东莞等热点二三线城市的住宅涨幅也不容小觑。
　　而开发商一季度在二线城市拿地的热情高涨，也被认为是推高了当地房价的重要原因。今年一季度，中原地产研究部统计的标杆房企在二线城市拿地金额为636.47亿元，占总额的53.6%，首次过半，一线城市拿地金额明显减少。
　　苏州一季度大型土地拍卖2天成交251亿，创下13个地王的记录，也是当前二线城市的空前热度的一个缩影。
　　中信建投房地产小组研究指出，一季度二线城市土地市场有了很大起色，溢价率达53.07%，创下近三年来的新高。自去年以来土地市场分化剧烈，一线城市和二线核心城市成为众多开发商的必争之地，在当前一线城市政策调控的背景下，土地投资向二线价值洼地集中的趋势越来越明显。
　　“一线城市传导的效应越来越显著，我们跟踪的重点城市中二三线城市成交增速开始超越一线城市。”中信建投认为，进入2016年，城市之间分化越发明显，目前一线城市受制于调控政策的影响，量价出现修正情况，而三线城市则受制于人口持续流出、需求不足、库存压力较大等问题的掣肘，市场难以有明显改善，相对而言其更看好二线城市；二线的市场热度已在一线城市的传导作用下迅速升温，相对一线城市居民杠杆弹性更大，二线城市在二季度有望脱颖而出。
　　火热的地市、楼市成交导致热点城市库存大减，中原地产研究部数据显示，3月份，20个重点城市的库存消化周期较去年12月均有不同程度缩短，合肥、苏州、南京的消化周期仅在2至3个月，市场短期内严重供不应求，这种情况下，市场很容易被鼓动上涨，形成恶性循环。
　　调控将至？
　　一二线楼市的火爆，客观上带动了GDP的增长，楼市去库存似乎在显效。
　　国家统计局数据显示，今年第一季度GDP初步核算数据中，房地产业绝对额较去年同期增长9.1%，在第一分类涨幅中排在第一。
　　房地产投资增速开始触底反弹。一季度，全国房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%（扣除价格因素实际增长9.1%），增速比上年全年加快5.2个百分点，比1-2月份加快3.2个百分点。其中，住宅投资增长4.6%。
　　华龙证券研究员张连军认为，房地产去库存推动房地产价格的回暖，房地产投资增速触底反弹。从目前各项经济指标以及实体经济市场表现来看，去库存的时间有望超预期。
　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟则指出，3月份70大中城市绝大多数房价环比都出现上涨，但城市间涨幅差异仍然较大，上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市，其房价涨幅远高于其他城市，其余二、三线城市房价走势相对平稳。
　　整体来说，全国绝大部分省市仍在千方百计地出台政策激活市场以消化库存，这类省份占比超半。政策干预可以改变短期市场格局，中长期的楼市走向则依然取决于供求关系的基本面，而归根结底体现的是经济发展和城市吸引力。
　　目前上涨飞速的这些二线城市是否具有强劲支撑？恐怕不尽然。从地方的举措来看，担忧房价过快上涨、拟出台调控措施的态度已很明显。
　　在不断拍出地王、房价连涨13个月的南京，有关部门已经坐不住了。
　　3月19日，南京市国土资源局发布2016年供地计划：公开出让经营性用地700公顷，其中商品住房用地占500公顷，全年供应量同比增长30%。
　　3月28日，央行南京分行、江苏银监局等联合下发文件针对“首付贷”，加强对个人住房贷款“首付资”资金来源的审查；同时，密切关注南京、苏州等部分城市因房价较快上涨可能带来的金融风险。
　　此外，新一轮调控措施可能蓄势待发。“可能会类似深圳那样，要求二套房首付比例增加。”南京业内知情人士称。
　　而临近北京的河北廊坊，环北京的“北三县”中香河的房价在3月至4月一个月的时间内出现大幅暴涨。其中，有些楼盘的均价从7400元/平方米提价至13000元/平方米，涨幅超过70%，燕郊最高的房价已经突破20000元/平方米。
　　近期有消息称，“北三县”二手房网签已经全部暂停，此举是为了使得环京楼市降温。经多方核实了解到，只有三河确实暂停了二手房网签。
　　北京、深圳的分析人士认为，未来房地产政策将更加兼顾区域差异特征，并做适当微调，不排除环北京区域调控政策继续收紧的可能。
　　“包括南京、苏州等二线城市纷纷出现地王，而且地价甚至超过在售周围房价，这种情况下二线城市很可能成为下一个被调控的区域。”张大伟称，整体看，房地产市场的风险均在明显增加。
　　延伸阅读4：房价“涨停板”背后5大负面影响：限价变涨价、精装改毛坯、地王频现。。。
　　来源|老张宏论，特此感谢！
　　4月21日，南京当地官方微博发布称，南京将加强房地产市场引导，主城六区、江宁、浦口商品住宅项目，申报均价每平米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2到3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。
　　该举措相当于指导房价“限涨”，为房价上涨设置“涨停板”，其实也就是过去几年的“限价”政策。从今年新出台的政策来看，它与今年3月苏州出台“苏十条”中的“限涨令”如出一辙。当时，“苏十条”明确，商品房在对外销售时，同批次房源申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%等。
　　从南京、苏州等城市设置房价“涨停板”的调控措施来看，由于经济复苏基本面尚不牢固，楼市仍然要发挥拉动宏观经济增长的作用，因此，南京、苏州等城市调控措施较为温和，或者实际执行力度上并没有抓主要矛盾出手解决楼市过热的问题。这是南京、苏州等城市楼市设置“涨停板”政策出台的大背景及真相。
　　如上所述，设置“涨停板”的“限价”政策并不是一个新的政策，比如，2011年以来在不少地区都在执行，以至于在一定时期还出现的限购与限价之争，出现以“限价”代替“限购”的行为；在具体操作上，对于房价上涨预期比较强的一线城市及部分二线城市，为了控制房价上涨的预期，官方或正式发文重申“限价”政策，或从审批层面以延发高端楼盘预售许可证、控制备案时间来调节价格的走势。
　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从南京、苏州等城市设置房价“涨停板”的“限价”政策来看，尽管政策对于短期内遏制楼市房价过快上涨起到一定的积极作用，但是设置房价“涨停板”的“限价”政策也有其负面的市场作用：
　　第一、设置房价“涨停板”的“限价令”变为“促涨令”，导致楼市短期内反弹。南京、苏州等城市的“限价令”导致楼盘定价或备案价格尽量接近价格最高控制点，如此这样，有可能导致楼盘价格整体在“限价令”范围内整体上调，这样尽管控制了整体市场的成交最高价，但是由于中低端楼盘普遍提价，设置房价“涨停板”的“限价令”变为“促涨令”，整体市场均价并不会因为限价令而降低，反而会促使楼市短期内量价反弹。
　　第二、设置房价“涨停板”的“限价令”导致部分城市开发企业开始放弃精装修，改为毛坯房入市。楼盘一旦做出精装修，精装修后的楼盘售价或高于当地的“限价令”，为了规避房价“涨停板”的价格限制，部分开发企业已放弃精装修的做法。这样，相关部门对于楼盘精装修比例的规定也就难有执行力，未来精装修楼盘也会越来越少。
　　第三、“限价令”导致部分开发企业在产品建造上适当降级，在限价令范围内入市。由于配套高端、建材或建造工艺的复杂性，有可能导致部分楼盘定价更加契合高端人群的需求，但是限价令有可能使这些楼盘的定价陷入困境。为了规避限价令，部分开发企业有可能对楼盘配置、建材、或建造工艺进行适度降级，在成本上进一步控制，以迎合“限价令”政策的相关规定。
　　第四、“限价令”导致市场上出现各种措施规避限价进行销售。如2011年限价之后，精装修与毛坯分开销售。广州不少精装修楼盘这么操作，尤其是增城，开发商要求购房者分开签约：签一份毛坯房的合同，在限价范围以内，再签一份装修合同，另外收钱，以这种方式规避限价令。南京、苏州城市设置房价“涨停板”后，不排除也会采取这样的措施规避“限价”政策。
　　第五、房价“涨停板”带来房价继续上涨的预期，引发土地市场“地王”频现，最终房价仍会突破“涨停板”。
　　张宏伟认为，南京、苏州等城市设置房价“涨停板”的限价令政策较为温和，预示着未来房价仍然有继续上涨的预期，这促使开发商积极拿地，并且制造“地王”。从苏州、南京等城市土地市场来看，房价“涨停板”政策之后土地市场也确实“地王”频现。
　　从以开发商为代表的市场力量与“限价”政策的行政力量博弈来看，当市场的力量促使“地王”频现时，市场的力量聚集导致地价成本大幅上升，也不得不导致房价在未来出现大幅上涨。即使有当前房价“涨停板”的限制，也难以阻止房价不上涨，甚至也难以阻止房价继续超过“涨停板”的限制，因此，市场与行政双方博弈之后，市场的力量会超过行政限制的力量，最终当“限价”政策出现松动时，压抑过久的房价会出现集中释放并且呈现出快速上涨的态势。
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