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网上靠谱的赚钱方法大公开，不用投资也能用手机直接赚
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网上兼职，无论对公司白领，还是学生，或者是宝妈，都是一个不小的诱惑，抽出每天几个小时的时间，做到足不出户，收入虽然不多，但是也可以减少不小生活压力，网上兼职有什么可以做的呢，网上兼职赚钱方法有哪些，网上兼职哪些最赚钱，哪些比较好做，有没有风险，这些都是大家比较关心的问题，一般来说，天上不会掉馅饼的！付出才会有收获。什么兼职一天好几百的都是骗人的。一天几十块做任务这些的，有可能是真的。不过具体情况还要具体分析。经历的多了，就明白了。网上淘宝刷单兼职是一个不错的选择，宝妈在家带孩子，不能出去工作，没有收入，学生放假在家想赚点零花钱，出去打工家长又不放心，在家上上网做做兼职赚钱 日结，也是不错的，上班族利用业余时间做做兼职打发打发时间，顺便赚点零花钱都是不错的．很多人都想在网上做做兼职，但是经常听到有人被骗又害怕，那么做网上兼职如何防止被骗呢，香香从事这行两三年了，钱没赚太多，但是经验攒了一大把，在这里分享给大家，对于在网上做淘宝刷单兼职有不懂或者拿捏不准的兼职可以咨询QQ：微信 xe5089（手机用户认准第一个添加，下面都是冒充的骗子）不压单，无需流动资金，工资日结！！欢迎大家来交流，有问必答！现实社会中，有各种各样的兼职“托儿”，不用多解释大家也知道“托儿”到底是个什么角色。如今网购发展得很火热，网上也有“托儿”吗？还真有，一些大型的网购平台如淘宝、京东以及天猫都有兼职“托儿”，看来，网络也是现实世界的翻版。网络上的兼职“托儿”又是怎么工作的呢？小编对此进行了深入的调查，发现这还不是一两个人的行为，而是形成了一个巨大的产业链。& && && & 生意做不好，刷单业务会自动找上门这方面，山东的一位淘宝卖家王娜娜就有类似的经历。2012年上大学的时候，他就开了一家网店。但是网店刚开张，生意不是很好，这个时候一个陌生的神秘业务却找上门来：刷单。根据王娜娜的介绍，“刷单”就是用模拟真实购物的方式，达到提高店铺和单品排名、等级、提高自己店铺和商品展现量的一种手段。刷单还能让更多买家在搜索的时候轻松找到商品或店铺，从而促成购物。说白了，如果某个商家刷单刷得多的话，那么他的商品就可以排到前面。而消费者作为客户，在搜索这个东西时，肯定会是第一眼能看到。对于很多商家而言，真实的生意做不了那么多，就要靠这些虚假刷单来完成。在做刷单？专业的“刷手”已登场&&什么样的人在做刷单？用电商的行业术语来说就是“刷手”。随着网络购物的不断发展，很多人开始尝试刷手工作，帮一些有需求的店铺刷信誉、刷销量、刷好评等等。而为了模拟真实的刷单，卖家往往会要求刷手按照真实的网购流程进行操作，并为商品付款，之后卖家再返还刷手所付货款以及支付劳务费。 &&& && && && &&& &&& && &王娜娜演示刷单过程淘宝刷客揭淘宝刷信誉内幕：快看看信誉都是怎样刷出来的! 刷单的背后，已经形成一条产业链 “双11”刚过，各商家赚得盆满钵满。不过，在你网购搜索宝贝时，是否想过商品的人气为啥如此之高，销量为啥如此之多？昨日，九龙坡区的郑先生——一个帮网店商家刷信誉的刷手向记者透露了一些内幕，干了两年打算退出的他为买家提供了几点网购建议。&&& &刷单也是“技术活” 刷客下单前 要四处逛逛很多刷单商家要求主持人明令刷客，即使进到自家店内，找到了要刷的商品，也不能直接点击购买，而要先浏览下左右附近的“副宝贝”(其他同类商品)，各自浏览1分钟后，才能回来点击目标商品，下单购买。刷客收空包裹 须给出好评刷客购买了刷单商家的商品后，都会收到空包裹。刷客在收到包裹后必须第一时间给商家五星好评，“最好有些自己说的话，这样显得真实些。”主持人一般会如此要求刷客。提前给好评 会被下马甲如果刷客在尚未收到包裹时，就提前点击了“确认收货”，并给出评价的话，会被直接“下马甲”(查封平台账号)。一位主持人向记者讲出了其中的缘由。“现在淘宝也能监控到物流状态，如果包裹还在路上，买家就确认收货，商家、平台和刷客个人都很危险。”随着发展的演变，原本单纯的刷单套佣模式，如今变得越来越复杂。刷客账号被平衡的危险，催生了淘宝小号的热销。很多职业刷客，往往要从别人那里批量购买淘宝小号，才能高频次刷单赚钱。淘宝官方称，会严厉打击刷单行为，肃清市场乱象。 &&& && &1009元外套刷单付9元，昨日下午，记者在九龙坡区石坪桥一小区见到了26岁的郑先生。客厅茶几上摆着两台联网的笔记本电脑，屏幕上的yy群不时弹出刷单任务，这就是郑先生的办公环境。郑先生告诉记者，他以前在工地上班，闲暇时在网上搜索兼职，无意中发现了“刷客”这一行当。“我从2012年冬天开始做淘宝兼职，去年初就辞职‘全职’当刷手了。”郑先生说，起初他在QQ群通过商家发的红包刷单，后来慢慢加入刷单平台，由管理发布商品链接，刷手点开链接刷单赚钱。 &&& && &争分夺秒 两天刷单247个“对于刷手来说，时间就是金钱！”小郑他打开yy语音，进入自己工会的任务厅，网页一角的总人数显示，这里实时在线5315人。在公屏对话框里，滚动着各种任务信息。点击其一、私聊确认、下单购物……几秒钟时间，小郑已经接下一单，“刷单就这么简单！”“加入工会是要有人推荐的，不然会被当成骗子封出频道”小郑说，不同的房间，都要有不同的推荐人，也有不同的规则，里面的商家、单价也有区别。有的是5元一单，有的也有3元，不同的单价的商品价格区别较大，例如“远程任务厅”，他采取远程付款方式，不用自己垫资，安全是安全，就是速度较慢，于是单价就高，要不然没人做，总的收入也差不多。像这个“押款任务厅”就不同了：“10返14，扫地机，9000笔，12小时内立返。”“这个要垫资的就没那么安全。”小郑说，以前在QQ群刷单，就有过组织者将商家和刷客垫资的钱一起卷走跑路的事件，而且不少，小郑就碰到过一次，幸好当时垫线不多，不过也相当于一个月白干，而有商家就惨了，损失几万的都有好几个，那个才叫惨。完成这一单，小郑每垫付10元可获得14元的返还，多的4元就是佣金，而这些钱将在12小时内返还到他的支付宝账户。利用采访的间隙时间，小郑不知不觉已下了十几单。小郑通过下载交易记录，临时做了一个统计，仅18—19日这两天时间，他一共刷了247个单。因为只是刷单，这些交易不需要兑现。卖家只需寄来一个空包裹，或者几个小礼品、几粒糖果。而这还不算小郑的最佳“战绩”，他这几天的主要任务是到朋友家做客。 &&& && &注册10多个账号　淘宝刷信誉月赚万元郑先生介绍，根据淘宝刷钻兼职方式及每单成交价格的不同，刷手每成功下单一次，商家会返3~30元的佣金到刷手的账户。通过这样的方式，商家的宝贝在各个刷手的操作下，很快就能达到几千上万的交易量，短时间内就会成为爆款。“只要你能干，任务是海量的。”小郑说。“才注册的商家信誉度低，大都会通过这样的方式提高信誉度，吸引网购者消费。”郑先生说，通过这样的方式，买家在搜索商品信息时，商家的宝贝信息显示在网页前端的可能性更大。“淘宝刷信誉兼职我干了快两年，平均每月能赚1万元。”郑先生说，他为此特地注册了10多个账号，每天换着不同的账号刷。在他提供的交易记录上，记者看到，他的一个账号仅在昨日就成交了249笔单子。不过，郑先生也表示，虽然自己每天都在网上“转悠”，但他仅网购过两三次，“网上假货多，我偏向于到实体店购物”。被卖家“坑”收到洗衣粉不过，郑先生也有被卖家“坑”的时候。上月底，郑先生帮某个网店刷了两单，但商家并未返利，11月初，郑先生收到了对方寄来的包裹，里面是一袋洗衣粉。“两年来还是头一次遇到。” &&& && &深度解读：为什么会出现刷单？天猫赛马规则是“元凶”之一据了解，今年的“双十一”天猫开设了95个会场。其中包括1个主会场、20个行业分会场、74个行业分分会场。不同会场间会有赛马晋级机制，顺序为从低到高晋级，按会场从低到高依次为：行业分分会场楼层——行业分会场楼层——行业分会场海景房——主会场楼层——主会场海景房。也就是说，只要卖家在“双十一”当天表现良好，即有可能从低等级的会场晋升到高等级的会场。而进入会场才能有充分的曝光和流量，这就使得大家都想拼命挤进去。据了解，晋级的标准有两条：第一，预热期间，活动当天都会以小时为单位进行“赛马”，全店加购金额高的店铺将获得优先展示机会;第二，店铺成交越高，上会场的机会越多;反之则越少，甚至取消会场资格。在这样貌似“公平”的规则之下，反而促使企业为了在赛马机制上脱颖而出，获得主会场的展示机会，不惜重金进行“刷单”，使“刷单”成为登上舞台的便捷通路愈发普遍存在。对此，业内人士表示，事物具有两面性，规则亦是。天猫的规则成就了世界电商奇迹，同时，也在滋生“淘宝刷单”这样的不正当竞争行为。虽然天猫今年实行了最为严厉的处罚机制，誓言将“刷单”进行严惩，但自身机制的问题让其无法根除。另外，“淘宝刷信誉刷单”目前已经成为卖家的“普遍”行为，成为某些企业打广告的手段。 &&& && &销售额放卫星背后的“小九九”家居电商热了好几年，但并没有实质性突破。业内人士表示，家居企业做电商，特别是“双十一”这种活动，更多的是当成了做广告。家居行业是典型的大市场、小行业，行业现状是企业规模都不大，集中度并不高，几乎都是行业品牌，并没有什么真正的消费品牌。此外，产品也都是一些定制化、需要落地服务，而且都是大宗、慢用、耐用消费品，所以需要打造在消费端的影响力。“双十一”这几年被电商网站和媒体炒成了全民消费日，能够在这个节点上有曝光，是个很好的打广告的机会，一些企业就作弊讨巧，“刷单就成为简单粗暴的手段。”一位在家居企业负责营销及电商的总监对记者表示。值得关注的是，虽然家居企业都纷纷试水电商，布局互联网，但因为各利益方的博弈，以及大部分消费者尚未形成网购习惯，都迫使家居企业想方设法对经销商和消费者进行电商“教育”。让经销商和消费者形成电商习惯与思维，也是家居企业借助“双十一”所要达到的目的。所以，就要放卫星，这也导致了有的企业弄虚作假，进行“刷单”。 &&& && &淘宝刷信誉成骗人工具 前不久，南昌的张女士在网上看到一组招聘兼职人员的信息，上面说用业余时间刷信用就能赚钱。应聘这项工作只需要具备的几个条件：准备一个QQ号，并绑定网银、支付宝或者财付通等第三方支付软件；同时准备一部分流动资金；上午有一定的空闲时间，至于工作地点、男女性别等不限。另外，按刷信誉的商品价格计算，配有一定的报酬比例。“例如刷100-500元，报酬5元-25元一笔，刷600-900元，报酬在30-45元一笔，依次类推。”看完这些条件，张女士觉得自己非常适合，就主动联系了对方。对方立刻提供了相应的营业执照，税务登记，工作证等信息。张女士决定试一试。按照对方的要求，张女士在网店里购买了一定数额的充值卡，并给了店主一个好评。交易完成后，张女士非常顺利的拿到了第一笔佣金。“当时花了300多元，刷完以后就连本带利返回了315元。”尝到甜头的张女士在对方“引诱”下又接下了15单任务，在完成8单投入800元后，因没有流动资金，张女士希望客服可以把钱和佣金返还，再将剩余的7单任务完成，但客服以任务没有完成、不能结算为由拒绝返款。张女士感到有些不对劲，开始在网络上搜寻此类兼职项目的真伪特征。随后她找到了一个代刷防骗QQ群，里面的网友听了张女士的述说之后立即让她停止交易，称对方这种行为是典型的诈骗手段。通过网友提醒，张女士发现网络上存在大量代刷信誉掉入陷阱的新闻，被骗的经历与自己的相仿，一旦按照对方的要求不断购买充值商品，最终会被骗几千到数万元不等，而且这些所谓的电话充值卡都是无效或者过期的废卡。知道自己被骗后，张女士立刻选择了报警。&&在网上记者也找到一份“刷客”的兼职，通过qq加对方账号后，他们立即主动询问是否是来应聘兼职的，并发来一份工作简介。在简介的最初，他们便声称：加入这个项目是免费的，随时加入都可以操作。只要您会在淘宝上买东西，就可以加入。项目工资不是日结，而是完成任务系统3-5分钟即时结算的。他们还特别明示：凡是收取任何押金，会费，都是骗人的！虽然我们对业务员的要求比较高，但加入本项目绝不收取任何押金，请不要相信一些仿冒虚假网站。但从他们来者不拒的情况看，他们对业务员的要求还真不高。按照他们的介绍工作很简单，接到任务后，付款到支付宝、拍下宝贝（注:付款后暂不需要确认收货），之后他们将货款+报酬支付到业务员的支付宝、财付通或银行账号，查收后再确认收货并作出好评。说白了就是在淘宝、拍拍上购物给好评，按笔数得到报酬，“一般来讲熟练后每20分钟就可以刷一个任务，一个小时保守刷3个任务点，每个平均30元的佣金。一个小时保底80-100元这样。但前提是您要准备好，而且操作速度快。”看着的确令人心动，而且似乎没有漏洞。但他们除了要求提供个人信息外，还要求提供网银或支付宝、财付通的余额，并声称这是方便他们安排相应的任务。按照他们提供的薪资标准，拍400-1000元的任务订单，佣金是5%/单；拍元的任务订单，佣金是8%/单；拍元的任务订单，佣金是10%/单；拍5001元以上的任务订单，佣金一律按照12%/单。他们自称，任务订单是来自多家商城，多家商城代理商每个月都要（冲击月销量），他们的工作就是帮助一些商城刷销售业绩，提升销售量，他们会得到代理商给的佣金，至于佣金的多与少，是在乎您拍下的订单有多大。投资越大，收益越高，似乎很合理，但如果真的按照他们自己声称的，他们会立即将相应的资金与酬劳打过来，那么对业务员的资金并不构成实际占用。而且，从他们的佣金比例就不难看出，他们是在鼓励大额资金介入，但我市某淘宝卖家透露，单次交易金额的大小与信誉没有关系，“都只算一个好评，刷信誉刷的是次数”。他还表示，如果真如介绍的那样，那么淘宝卖家们都不要卖东西，都去刷信誉好了。对于是否存在刷信誉的兼职，他表示，肯定是有的，而且刷单大军人数众多。但是现在淘宝上的生意总体也就这样，卖家出不了那么高的佣金，刷客就是个苦力活。 怎么防止被骗，刷客支招　朋友们切记，天上不会掉馅饼，你以为你幸运碰到了，但最后你会发现掉下来的馅饼会砸死你！现在网上的骗太多，骗术也是层出不穷，以上几点只是我归纳的主要的网上兼职骗术，希望大家提高警惕！当骗子子用其他骗术时也能分辨出来！看完上面这些之后希望能帮助大家少受骗！谨记：一切让你网银，支付宝準备流动资金的都是骗子！！！【虚假淘宝兼职的几点特征】1、高佣金吸引人。2、基本不经培训，马上可以上岗。3、利用网购经验少的网友不懂淘宝和支付宝规则，需要流动资金拍虚拟单。4、一钓鱼网站，比较有技术含量和比较危险的骗术。【从事淘宝兼职需要5不做】1.虚拟单不做。淘宝购物规则虚拟单是无法退货退款的，如果遇到这种的基本都是骗子！2.直接发送链接的不做。这种直接发送链接的都是骗子，仿造正规购物商城页面，让你输入自己的个人信息，然后盗取你的钱财。3.免费的不做。大家一定要记住天下没有免费的午餐，不会掉什么馅饼让你来吃，要是真有免费的，那么平台雇佣了大量的工作人员，他们也是来赚钱养家糊口的，没有义务提供无偿服务。马云也说了，免费是世界上最昂贵的东西。4.需要流动资金的不做。一般正规平台都是以远程单、红包，代付单等品种为主，但是一些骗子会让你垫付上千元的流动资金，然后把本金和佣金一起给你，这种基本都是骗子。{骗子一般会让你准备300-500的流动资金}5.高佣金单不做。一些骗子会打着佣金几十块，几百块的旗号行骗，如果真有这种好事，那中国十几亿人口为什么都还上班，都来干这个得了。对于在网上做淘宝刷单兼职有不懂或者拿捏不准的兼职可以咨询QQ：微信 xe5089（手机用户认准第一个添加，下面都是冒充的骗子）不压单，无需流动资金，工资日结！！有一种代刷平台是采取红包付款的，就是商家给你等额的红包，主持发给你红包，让你用红包去他他们支付，是不需要用到自己的钱的，所以这样的刷单方式还是相对比较安全的。朋友们切记，天上不会掉馅饼， 现在网上的骗子太多，骗术也是层出不穷，以上几点只是我归纳的主要的代刷骗术，希望大家提高警惕！正规的刷单兼职都是在淘宝网天猫网拍淘宝实物，并且正规刷单兼职一单佣金为3-20元左右，很少有超过20元的单，好好做的话，一月能赚2、3000元左右。以超高佣金诱骗大家拍虚拟物品，卡单，当大家发觉交易中存在异常后，骗子都会出示其正规营业执照及身份证照片，以打消受骗人的疑虑。“其实这些证件都是临时伪造的，不具备任何可信程度。”靠谱的淘宝刷单兼职操作流程是什么呢？咱们听下职业刷手怎么说：1.首先，有主持会在is平台或者群里面放单，佣金也在上面显示，你要想做的话就去主持厅里面接单。2.进到主持厅，主持会给你要刷的店铺的关键词，然后会员按照主持给的关键词搜索，找到要刷的宝贝。3.货比几分钟，然后进店，收藏宝贝，浏览几分钟，然后拍下宝贝（这里注意，是拍下宝贝，但是自己别付款，会员要记住哦）4.这时候主持会给你你刷的这个店铺的红包，你用这个红包付款，所以刷单过程会员不用垫付一分钱！5.刷完之后你就用你的支付宝找主持收款就可以了。主持当天会返款，不返款的主持找管理就可以，双倍返还佣金。6.过几天收货，给5星好评就行了。记住哦，一定要五星好评。大体的流程就是这些了，正规淘宝刷单兼职就是这么操作的！！淘宝刷单兼职一天能赚多少钱?网上兼职刷单存在正规平台吗？淘宝兼职刷信誉如何防骗？淘宝新开店铺如何快速提高信誉？赚钱方式介绍 我们赚钱的方式： 【1】 普通会员拍单赚佣金，每单佣金3-10元，也有大于10元的，毕竟是少。多做多得，不需要自己付钱，我们都是红包付款的，有保障 【2】接待，有新进的会员需要有人接待 【3】 讲解，有新进的会员不明白的需要人解说 【4】 培训，每个新会员都必须经过培训，了解整过流程，这就需要培训 【5】 主持，每个单我们都有主持接待客户、和督促组员完成任务！ 【6】 推荐会员，推荐商家提成都是很丰厚的 【7】 提升做管理，管理都是有工资的哦 需要什么要求呐? 兼職要求 :【1】 电脑或者是智能手机你是必须有的，这就是我们的工具 【2】 淘宝账户你也必须要有，这是你刷//钻必用的 【3】 支付宝，你这个必须必须得有，这可是你收没有你就收不了钱钱了【4】 你还必须会网购哦，不会的话我们也有岗前培训，所以不用担心【5】 工作地点随便你，在家，在宿舍均可 【6】 工作时间随便你，想什么时候来就什么时候来 ？如果你是淘宝卖家，需要为自己提升店铺信/誉，也可来我们公会了解咨询。& &朋友们切记，天上不会掉馅饼， 现在网上的骗子太多，骗术也是层出不穷，以上几点只是我归纳的主要的代刷骗术，希望大家提高警惕！正规的刷单兼职都是在淘宝网天猫网拍淘宝实物，并且正规刷单兼职一单佣金为3-20元左右，很少有超过20元的单，好好做的话，一月能赚2、3000元左右。以超高佣金诱骗大家拍虚拟物品，卡单，当大家发觉交易中存在异常后，骗子都会出示其正规营业执照及身份证照片，以打消受骗人的疑虑。“其实这些证件都是临时伪造的，不具备任何可信程度更多相关问题加小编QQ：微信 xe5089 （手机用户认准第一个添加，下面都是冒充的骗子）不压单，无需流动资金，工资日结！！
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用其他账号登录：投资商铺背后门道多 “售后包租”真的一劳永逸吗
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[提要]现如今，买房投资已不再一本万利，许多投资者已不再关注于房产投资，转而将视线移向了投资商铺。毕竟，坐拥商铺，规划属于自己产业也是挑战自我，获取人生财富的重要途径。那么，在这火爆商铺投...
　　潍坊12月7日讯 现如今，买房投资已不再一本万利，许多投资者已不再关注于房产投资，转而将视线移向了投资商铺。毕竟，坐拥商铺，规划属于自己产业也是挑战自我，获取人生财富的重要途径。那么，在这火爆商铺投资的大局之下，如何择取优质商铺，获取人生财富呢？
　　要判断商铺的盈利前景，光看地段远远不够。
　　吴冠珠在上海浦东丁香路上的一条社区商业街上经营了一家玉器店。半年以来，每月2万元至3万元的租金都需要她用矿石生意上的收入贴补。这里是上海著名的高端社区聚集地，居民具备非常雄厚的购买力，可惜这条几百米的商业街常年挂着&火热招租&的广告牌，商铺却几乎有一半是空着的。
　　这不是她当初租下商铺时希望看到的，其他的房东更不愿意看到。但买入的时候，商业街还没有开始运营，怎么判断它将来的回报前景？
　　7个理由你信哪个？
　　商业街根据本身经营的商铺，可以分为专业型商业街和复合型商业街。常见的专业型商业街有建材街、服饰街、酒吧街、传媒文化街等。复合型商业街定位于休闲娱乐购物一体。但通常产权归属复杂，多数只租不售，并不适合普通个人投资者。
　　更可行的选择是社区商业街、特色专业型商业街。特色专业型商业街还需要充分考虑业态的问题，建材市场、餐饮娱乐街，目前还是不错的选择。
　　如果你接到推销商铺的电话超过3个，会很快发现那些推销员推荐你买商铺的理由几乎都差不多。归纳一下无外乎这7个：低总价、产权商铺、售后包租、回报率高、知名板块、统一规划、品牌开发商。
　　商铺有产权？和回报率无关！
　　产权商铺主要是相对于使用权商铺而言，产权商铺最大的好处在于能贷款，而使用权商铺不能。商业银行对个人购买产权商铺提供的按揭贷款，首付最低50%,比照基准利率或上浮。
　　产权商铺的另一个理论上的好处是能再次出售，但是等到你把商铺转手卖掉的时候，会发现买卖差价的大半都变成了税金：土地增值税占差价的30%至60%,营业税占差价5.55%以上，个人所得税占差价的近20%,加起来是差价的55%到85%.况且，如果你是因为租金提不上去甚至租不出去要卖掉，谁会愿意以更高的价格接手一个烂铺呢？
　　因此，商铺有产权，和获利前景没有必然关系。
　　至于使用权商铺，除非是位于商业氛围成熟的闹市，可见的租金回报超过15%,否则，按照10%回报率计算，50万元买来使用权，第10年赚回本，15年到期时，账面上只有25万元盈利。而50万元即使不买商铺，以5年期人民币整存整取利率5.5%、到期转存计算，15年后的本息总额是103.6万元，15年的利息总额53.6万元，比买使用权商铺多赚28.6万元。
　　低总价，可能很难租！
　　&总价20万元到30万元，您有没有兴趣？&低总价的最大诱惑是，让钱不多的你蠢蠢欲动：&我也能投资商铺做房东？&
　　不得不提醒你，事实没有那么简单。销售给个人的低总价商铺，有实力的运营团队可能不愿接手，这会让项目在培育期和价值成长方面变数更多。
　　通常低总价商铺隐含的信息是：面积小（不到15平方米）、新铺、偏远或尚在开发的地区，周边配套远未成熟。这样的商铺买来，你要面对的就不是租金高低的问题，而是能不能租得出去。因为商业街商铺租金要靠整条商业街的人气带动，面积大的适合更多的商业业态-餐饮、服装、美容美发、房产中介、电玩商店等，而小面积大部分只能做小吃店和特色小店。
　　专家的判断是：&以上海为例，面积在50至60平方米、处于较成熟地段的商业街商铺，总价一般在100万元至300万元，这样的商铺才有可能实现开发商承诺的收益率。&
　　售后包租，你也得小心！
　　&担心买了租不出去？5年内的租金我们包了！&这样就安全了？未必！
　　2006年住建部就发出过投资风险提示：以售后包租等形式购买商品房有风险，投资须慎重。《商品房销售管理办法》第十一条规定：&房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。&
　　售后包租、返本销售，都是以稳定回报、低风险吸引人购买，加快资金回笼速度，为下一轮开发准备资金。在劝你买的时候，承诺提供固定年回报、若干年后原价或增值回购、承诺无风险甚至低风险。
　　换句话说，有的开发商用&买完之后5年内每年付租金&吸引你，到了正式签买卖合同的时候告诉你，5年租金直接在交易款里抵扣。这招是不是很眼熟？没错，这和大减价前改价格标签差不多，先把价格提上去，再打折、返还，引得人们蜂拥上去买，其实你一点便宜没占到。5年后再租不出去，就被晾在那儿了。
　　回报率有这么高吗？
　　已经运营的商业街商铺，市场租金是明摆着的，结合市场售价很容易就算出回报率。但如果是没有开始运营的商业街商铺，任何广告和销售人员承诺的回报率都是预估值。理论上应该走访周边商户，用市场比较法，从周边商铺的行情价、商铺的地段、位置、人流量、消费者的承受能力、品质、物业管理等各方面综合考量，估算出最后结果。
　　但现实是，一些&火热销售&的商业街商铺的回报率是吹出来，还没开业的商业街宣称年投资回报率8%、10%甚至更多也就不稀奇了。
　　德佑地产商铺部总监惠凯表示，正常情况下个人投资的商铺，实际租金回报率在4%至5%是比较可信的，租金回报率保持在4%以上的水平，商铺就进入了熟铺的发展轨道。
　　地段标准，1公里！
　　地段不光对住宅来说是重要的因素，对商铺来说它的意义也很重大。因为这直接关系到商业街有多少人流量、周边商业环境的成熟度。可以不在市中心，但一定要有很多人来，而且乐意在这里消费。没错，商铺街如果恰好在某成熟或著名商业地段附近，你的投资风险会小一点。
　　但你得分清楚它的地段和人流量、购买力之间的关系。远离市中心的远郊地区在销售商铺时常常会傍&概念&.上海正在建设的迪士尼乐园周边，方圆10公里的在售商铺都说自己在&迪士尼板块&.
　　实际上，商业辐射效应的作用范围是按照步行距离来算的，有消费意图的人从一个商业核心走到附近的消费目的地，800米至1000米是心理极限，商业核心的有效辐射范围绝不超过1公里。而有效辐射范围内的商铺，发展商或经营者也很清楚它的前景，几乎把产权握在自己手里，只租不售。即便是出售，也不大会有&20万元买旺铺&的馅饼砸在你头上。
　　发展商、运营商最重要
　　商业街商铺通常靠集群效应发展，单个业主的投资、管理能力差别很大，如果没有统一的招商，整个商业街的商铺就会变成你租出去卖麻辣烫、我租出去开美甲店，租约到期可能又变成奶茶铺。没有基于消费心理和商业规律的合理安排，租金水平很难有稳定增长。如果没有足够专业的运营商，商业街开业以后也会显得混乱无序，十年八年都成熟不了。
　　相比包租、地段等因素，资源丰富的品牌发展商和运营商才是对你的投资最至关重要的。
　　发展商的招商能力是首先要考量的。能否在建成以前谈妥几家强有力的&主力店&,几乎是一条商业街能否发展起来的关键。如果商业街商铺在卖给你的时候已经全部建好了，但销售人员还没法告诉你开业的时候都有哪些商家进驻，那你最好别买了。
　　这说明发展商的招商能力差，而且招不来商家入驻，也很难吸引来优质的运营商长期合作。好的商业地产发展商有自己的招商部门和运营团队，从拿地、设计的阶段就开始做全面的市场调研和规划，商业街开业后的几年内还会不断调整商铺的经营类型。
　　统一规划？执行才是关键
　　&我们有统一规划，将来会成为周边最繁华的商业街&.统一规划确实能给商业街商铺带来更好的前景，但是，对你来说，统一规划能不能执行比规划本身更重要。
　　商业街商铺的销售初期需要靠商圈规划支撑价格，但总体规划的推进才能发挥真正的潜力，只有投入运营后执行合理的规划，管理得当，并根据商业街整体发展，不断调整业态，商铺产品才能持续稳步盈利。而这个过程通常需要超过5年甚至10年的时间。
　　在挑选商铺时，任何不确定的因素都会增加你的投资风险。德佑房地产经纪有限公司商铺部总监惠凯提醒投资者，挑选商铺应该以实际已经存在的各种条件做参考，尚未落实的规划中的内容不适合作为决策的重要依据。
　　选商铺，教你4招！
　　除了人流量，盯着大牌商家
　　所有人都知道，市中心的商铺通常比郊区的好。那里有成熟的配套和足够量的来往人群这两个天然优势。但这样的地段的商铺几乎没有普通人能插得进去的地方。
　　别急着放弃，还有个不错的选择-大型居住社区内或之间的商业街。但你得考察一下周边小区的数量、人流量。这点可以跟肯德基学一学，它在考察决定新店址的时候，测量方法就是拿着秒表数人数，达到平均每10秒钟有2个人经过，就满足人流量要求。
　　如果是投资还没开业的商业街商铺，那就要考察附近有没有&大牌商家&入驻。像肯德基、麦当劳、星巴克、棒约翰等品牌连锁店，考察店址都有有效的方法和指标，跟着这些商家走，犯错的可能性就低了。最理想的大牌商家是大润发、家乐福这类大型卖场，它们吸引来的消费人群层次丰富，数量巨大，周围商铺可选择的经营范围也更丰富。
　　开发商运营商，重点考察！
　　运营商的能力是决定投资前景的重要因素，但是运营商的能力强不强，你从哪知道呢？
　　判断它们能力的最简单方法就是考察它以前操作过的同类商业项目。你可以要求了解运营商基本资料，实地看看那些商业项目现在的经营状况，向二手商铺租售门店询问租金水平和回报率。
　　发展了几年的商业街项目推出第二期时别错过。上海古北地区的黄金城道社区商业街经过第一期的招商和发展，已经形成了红酒、珠宝、服装定制等一系列风格明确、经营稳定的店铺。第二期商铺开售时参考第一期商业街稳定真实的经营状况和收益率数字，基本可以判定开发商和运营商的实力。这种商业街的新铺成长为熟铺，获得稳定回报会更快。
　　一般来说，商业体在做建筑设计之前就要完成25%的招商，施工期间再有25%的商家确定入驻，开业时有60%的商铺有商家经营，才有继续发展的希望。等房子造好了再往里面招经营户已经晚了。从这个意义上说，商业地产开发商和运营商的实力比地段重要得多，市中心也有烂尾楼，奥特莱斯建在郊外也能盈利。
　　判断运营商承诺的包租时间也能作为参考。商业街的经营具有较高的风险，如果没有充沛的资金和强大的招商能力做基础，就无法在保证业主收益的前提下承担长时间的运营规划。如果承诺少于5年的短期包租要特别小心，&一个商铺的成长周期是以5年为一个周期，少于5年的包租很难产生稳定收益。&
　　位置，拐角处最好！
　　同一条商业街上，不同的位置也会影响商铺的收益和租金。业内有&金角银边铁肚子&的说法，意思是商业街的拐角处是人气最旺、生意最好的地方，银边指靠近街两边的地方其次，位于街中间的位置最差-所以被叫做&铁肚子&.
　　惠凯解释，专业型商业街的长度也要适中，一般超过700米的商业街对消费者来说就显得太长，容易产生疲劳、厌倦的感觉。如果商业街中间有栅栏，也会对客流有影响。沿街的多层商业综合体内，底层与2层、3层有很大的差别，底层人流最旺盛，2楼、3人数就会少50%以上。
　　识别售后包租方案
　　A:售后包租的1至5年，收益率5%;5至15年及以后，固定收益率7%至8%.
　　评价：收益率较低但比较稳定。
　　B:售后包租的1至5年，收益率5%;5至15年及以后，在5%收益率的基础上，与运营商以协商比例分配额外收益。
　　评价：要承受将来发展欠佳、租金收益变低的风险。
　　C:售后包租5年之内，固定收益5%;5至15年及以后，如果在A、B两种方案中选择收益高的一种，可以进行转化调整。
　　评价：折中方案，中等风险。
　　D:承诺包租3年，收益率为5%,收益额在交易总额里一次性抵扣。
　　评价：更像一种营销骗局，承诺包租的3年中，业主其实得不到任何收益。 　想爆料？请登录《阳光连线》（）、拨打新闻热线0，或登录齐鲁网官方微博（）提供新闻线索。
[责任编辑：赵锋、刘蓓]
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