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三四线城市房产泡沫达前所未有程度来源一点资讯因为发展速度的关系，房地产泡沫已经达到一个前所未有的程度。房地产泡沫不同于股市泡沫，地产是实体式的，我们需要逐渐减少泡沫。2016年是房地产市场极不平凡的一年。一方面是一线城市楼市继续疯狂，地价不断攀升，"地王"频现，另一方面则是面对过度火爆的房地产市场，监管层的各种调控政策随之而来。>>高层罕见发声、地方出手，楼市泡沫到底是怎么来的?王健林称房地产风险集中在三四线城市近日，王健林在接受《福布斯》专访时表示，中国一二线城市房地产的泡沫风险较小，但三四线及四五线城市的泡沫已经达到一个前所未有的程度。王健林称，中国房地产市场是分化的市场，而不是统一的市场。它的情况就像饭店和服装行业一样--不同的地区情况有所不同。在过去，房地产政策是基于全国市场。现在，有些地方的房地产行业在发烧，有的地方还很冷。这清楚地表明了房地产市场的地区差异。其次，中国房地产市场的风险主要集中在三四线城市以及四五线城市。虽然一二线城市的房价涨得很厉害，但从风险管理和长期投资的角度来看，一二线城市的房地产市场相对安全一些。最近政府出台了一些新的管理政策，以遏制某些城市的房价过快增长。我们必须静观其变，看看这些政策是否能够奏效。房价的快速增长将面临压力，我们还需要观察资金是否会进入供应过剩的城市。王健林表示，虽然一二线城市存在泡沫，但与此相关的风险较小。真正有问题的是那些县城和小型地级市，那里的风险较大，也不容易被市场消化。原因是后者不是人口流入地，而是人口流出地。其次，因为发展速度的关系，房地产泡沫已经达到一个前所未有的程度。房地产泡沫不同于股市泡沫，地产是实体式的，我们需要逐渐减少泡沫。房地产泡沫崩盘对中国的未来伤害太大。三四线城市房地产泡沫已在一个个破灭在2017中国首席经济学家论坛上，国泰君安首席经济学家林采宜在演讲中指出，中国房地产存在泡沫，这点没有争议。林采宜认为，不同城市有不同前景，对北上广深这些一线城市，按扩展规律还是有扩张空间的。东京、纽约人口集中度就比京沪还高。一线城市因医疗、教育等各方面因素不断吸引人口集中。所以一线城市虽然泡沫不小，但是泡沫不见得说破就破。二线城市就看运气。目前二线城市的机会在于一线城市的溢出效应，这种溢出效应来自于其交通效率和人口转移。三四线城市林采宜认为机会是很小的，三四线城市去库存将非常艰难。中国有293个地级市，361个县级市，还有一千多个县，而统计数据远没有覆盖这些。三四线实际库存数量远大于统计。另一方面，因为教育医疗等各方面福利设施的差异，人口都在往一二线流动。这在构成对大城市需求支撑的同时，也意味着三四线没戏了:房更多，人更少。所以对三四线城市来说，泡沫已经在一个一个破灭。热点城市楼市降温 三四线城市去库存难楼市调控在意料之中完成了"跨年"，上海、重庆近日纷纷出台新的管理办法为蠢蠢欲动的楼市"疗毒去火"，被视为新一轮政策收紧的前兆。业内人士表示，今年的房地产调控或将更加强调"地方主体责任"，"去库存"仍然将是绝大多数三四线城市楼市政策的主要方向。中原地产研究中心统计数据显示，2016年多个城市土地出让收入创下历史最高纪录，苏州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武汉、重庆和深圳这9个城市"卖地"收入超过千亿元。王健林发话：三四线城市房产泡沫达前所未有程度2016年9月开始部分城市开始收紧政策。特别是国庆前后，热点城市集中出台了一系列限购、限贷措施，多个城市随后进行了调控升级，中国楼市再次开启"调控时间"。据统计，从2016年9月至12月底，全国共有近30个城市开启了房地产市场调控，本轮行情中涨势惊人的楼市"四小龙"厦门、南京、合肥、苏州均在此列，有的城市甚至进行了多轮调控。2016年12月召开的中央经济工作会议明确，要坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
上一页&1共2页相关推荐热门搜索　　日本楼市崩盘后房价2014
　　上世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭，至今仍未完全恢复，这是世界历史上迄今为止最大的一次房地产危机之一。而日本楼市崩盘后房价跌80%。反观中国，随着常州、杭州等城市部分楼盘大幅打折促销的消息传出，2014年年初就已经在房地产界传得沸沸扬扬的&中国楼市崩盘论&也再次发酵。
　　楼市崩盘，主要表现是地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌，房地产开发和销售陷入两难的地步，购房行为大幅减少，房地产业进入阶段性萧条。楼市一旦崩盘，在相当长的时间内，该地区的房地产业甚至国民经济会出现停滞，烂尾楼大量出现，银行大量的坏账无法收回，规划好的待开发土地闲置，土地价格暴跌，很多二次置业的人购买的房屋变成负资产。
　　楼市崩盘的惨重后果在日本表现得淋漓尽致。上世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭，至今仍未完全恢复，这是世界历史上迄今为止最大的一次房地产危机之一。泡沫破灭后，许多日本居民成为千万&负翁&，家庭资产大幅度缩水，长期背上沉重的财务负担，在相当长的时间里难以正常消费；日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元；倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为&烂尾楼&&&日本国民经济陷入长达10年的负增长和零增长。
　　日本楼市崩盘后房价跌80% 找央行也找开发商
　　野村先生(化名)在日本一家证券公司工作，现在是一名中层管理人员。他告诉记者，对中国现在发生的一切，他感到很熟悉，似曾相识。
　　1985年后的日本，正是楼市癫狂的时期，楼市泡沫在1990年达到顶峰，房价涨了七八倍。随之而来的是泡沫破裂，楼市崩盘，这个过程不过六七年的时间。
　　日本的房地产泡沫破裂，让很多人苦不堪言，直到今天，仍有很多日本人还在背着当年欠下的沉重债务，还买房产的银行贷款。
　　野村是在1991年在东京町田车站附近买的公寓房。当时日本泡沫经济正破灭，房价从高位下降。这栋距离车站走路仅8分钟的10层高的公寓，面积80平米，最早售价8000万日元(100日元约合8.25元人民币)，他在和销售商讨价还价后，以6000万日元买下来。
　　20多年过去了，现在按二手房销售的话，只能卖到3000万日元，不到当初的三分之一。
　　按照日本的规定，房贷最高可以贷35年，贷款额最高上限为年收入的4倍。当时野村和妻子的年收入加起来是1000万日元，总共可以贷款4000万日元，所以只支付了2000万日元的首付。
　　贷款还了这么多年，现在每个月大概还款不到20万日元，发奖金的月份还40万日元，还剩不到1000万日元的贷款，但是野村并不急着还。因为现在的贷款利息很低，大概只有1.8%左右。而在泡沫经济最鼎盛时期，贷款利息曾高达8%。他贷款时选择的是变动利息。在房地产泡沫破裂后，日本经济状况恶化，市场资金需求下降，企业不景气，企业都不去贷款了，利息就下降了。现在，日本央行还在主导实施零利息的政策。
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　　刘利刚
　　近期关于中国房地产市场的讨论如火如荼，“泡沫论”也再度引发关注。笔者认为，中国房地产市场近期出现的是一次周期性放缓，趋势上来看，伴随着中国城镇化的不断推进，中国房地产市场的需求仍将保持旺盛，出现逆转的概率并不大。
　　从一些指标来看，房地产市场在过去几个月的降温迹象十分明显，首先房价增速出现掉头迹象，同时主要城市的新房未售存量进一步上升，并攀升至12-15个月销售量的高位附近，明显市场一般认为的6-9个月（平均大约为8个月）的合理水平。需要指出的是，未售房屋与销售量的比率是一个动态的数值，过去几个月房地产成交量出现明显下滑，导致分子变小，也在很大程度上导致了这一指标的恶化。
　　但需要指出的是，中国很多城市仍然存在限购政策，从这个角度来说，如果需求仍然被压制，贸然判断房地产市场将出现“崩盘”并不科学。当然，笔者也认为，在一线和多数二线城市之外，中国的很多城市并不存在限购政策，同时常住人口在过去5-10年的增幅并不大，但房地产的建筑面积却不小，这些城市在未来一段时间存在着房价调整和去库存的压力。但如果一二线城市的房价保持平稳，那么三四线城市的房地产市场出现无序化去库存的概率则较低。
　　事实上，这已经不是讨论第一次中国房地产市场是否崩盘。在过去的十年中，房地产崩盘论曾数次出现，但最终以房价的探底回升终结。从这个角度来说，中国房地产市场是一个周期性很强的市场，在过去我们至少看到了两个清晰的周期，第一个从2007年左右到2009年年中，第二个则从2009年年中到2012年年中，本轮周期从2012年年中开始，而目前来看，房价增速在今年年初出现见顶迹象，从历史经验来看，房价触底仍然需要大约一年左右的时间。
　　从房地产企业的应对来看，与过去几次房地产进入低潮相比，企业的行为要成熟很多。比如说伴随着房价的走软，房地产投资增速出现明显下滑，同时新开工面积也在今年年初出现了负增长。尽管媒体报道称企业手中囤积的土地很多，但从同比数据来看，未开发土地的数量也出现了负增长，同时企业的拿地热情也明显下降。从这些行为来看，房地产企业已经先于市场进行调整，这符合周期性的经济行为，也有利于房地产市场的理性和有序调整。
　　与此同时，房地产企业的资产负债率也处于较为健康的水平，从这个角度来说，房地产企业并没有太强的动力来突击降价降低库存。在国内上市的房地产企业的资产负债率在2013年年底已经降低了到了50%左右，这远远低于金融危机期间的90%，表明房地产企业的整体财务状况良好。从过去几轮房地产市场调整来看，每次房地产市场出现调整，行业的集中度都出现较为明显的上升，在过去3年中，前10大房企的市场份额上升了3个百分点到13.3%，前50大房企的市场份额则上升了5个百分点至25.4%，这表明市场出现了显着的兼并重组迹象，而这一迹象在未来一段时间可能会更加明显。
　　这些都表明中国房地产市场在过去一年的房价飙升后，进入新一轮的周期性调整，而这样的市场调整也是必须且不可避免的。
　　从一些长期指标来看，中国房地产市场事实上仍有较大的上升空间，同时房地产市场的需求也仍将保持旺盛。
　　首先，中国的房价收入比保持在7左右的水平，即购买一套70平米的住房大约需要消耗一个家庭7年左右的收入，这个水平尽管显着高于欧美等发达国家，但仍然在合理范围之内。当然，大城市的房价收入比较高，比如说北京在12-13左右，上海则在10左右，但与之相比，香港在20左右，日本也在10左右，这表明中国一线城市的房价尽管不便宜，但也没有出现显着的泡沫迹象。
　　第二，中国一线城市的房租收益比从2010年以来保持在2.5-3.0%左右的水平，这一水平与2008年之前相比有较大幅度的下滑，但从全亚洲来看，中国城市的房租收益比保持在一个正常的水平，略低于香港的3.0%，但高于新加坡的2.4%，孟买的2.4%以及台北的1.6%。伴随着中国货币政策放松，房租收益比与存款利息之间的“差距”也会逐步收窄，这也反映了中国房地产市场的周期性调整过程。
　　第三，从绝对价格来看，中国的房价仍然远远称不上“昂贵”。比如说上海中心城区的平均房价在7000美元左右，与台北相当，但显着低于孟买的11600美元，东京的11460美元，新加坡的18000美元以及香港的20000美元。从这些角度来看，上海作为一个逐步崛起的国际金融中心，其房价并没有脱离基本面太多。
　　第四，从全国范围来看，目前的房屋存量大约为210亿平米左右，这大约等于目前7.3亿城镇人口人均住房占地面积为29平米左右，在未来的10年中，大约还有2亿人会进入城市，而这些新增人口对房地产的需求仍将十分旺盛，按照中国国务院发展研究中心的估算，到2023年，人均住房面积将上升至34平米左右，接近于经合组织国家的平均水平。按照这一估算，尽管但增速会在2018年前后进入负增长的轨点，中国实际住房在建面积在未来10年仍将处于高位。
　　（注：本文仅代表作者观点）