本村宅基地只能是本村村民买卖签了合同，没过户，合同有效吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-02-14 10:04 标签： 非本村村民宅基地
　　原告马某与被告李某签订了房屋买卖协议，约定购买马某位于北京市通州区某村房屋8间及院落，房屋价款4.
5万元。4年后，马某向法院起诉以居民不能购买农村宅基地上的房屋为由，要求确认合同无效，退还房屋。李某认为，导致合同无效的过错主要在马某，因此马某应赔偿其损失。
　　法院经审理认为，原告马某与被告李某所签订的房屋买卖合同因违反了法律规定应属无效，房屋应予以返还，但双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到马某作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。时于李某作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。
　　律师评析
　　因为近几年房地产的大幅度升值，在农村集体土地上兴建的&小产权房&价格便宜，成为很多人跃跃欲试的目标.根据我国相关法律规定，居民不能购买农村宅基地上的房屋，城市建设必须在国有土地上进行，农村集体土地禁止建设商品房，因此购买&小产权房&无疑会给购房者带来很大风险。
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　　农村宅基地房屋买卖合同司法解释
　　北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷 合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知 (日 京高法发[号) 市第一、第二中级法院;各区、县法院： 为研究、统一执法尺度，日前高级法院民一庭与审监庭、立案庭联合召开了农村私有房&&[]
　　上海关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见
　　关于印发《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》的通知 市第一、第二中级人民法院民事审判第一、第二庭： 现将《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》印发给你们，请在收件后及时向辖区法院传达，文件不再下发。在执行中遇到情况和问&&[]
　　农村宅基地房屋买卖合同的效力
　　2011 年 5 月 10 日上午 9 点 30 分，我正在与一位当事人谈商品房退房委托事宜，突然电话响了，是一位张姓当事人来电咨询农村宅基地房屋买卖合同纠纷的事，从对方说话的情绪能够得知当时很着急，从电话里得知，张某被对方起诉了，我要求张某携带案件材料来我&&[]
　　农村宅基地房屋的共同所有权人 是否可以主张分割动迁房（款）？
　　农村宅基地房屋的共同所有权人 是否可以主张分割动迁房（款）？ 答： 农村房屋动迁中，经常发生动迁部门与 & 农村宅基地使用证 & 的户主签订拆迁协议，把所有房屋共有人利益结算在一起，每人享受安置面积按一定金额预扣在动拆迁部门。 由于安置房屋未实际取&&[]
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经营性网站农村宅基地转让合同是否有效
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宅基地是不允许买卖的，签了合同也无效
买不到地皮的,没有这样的事情;
农村集体所有的土地由农村集体所有，用于建设住宅的宅基地只能由该集体的成员所有，也只能在该集体成员间流转使用。按照你所提供的情况所盖的房屋就是俗称的“小产权房”，是没有办法拿到房产证的，若以后这块土地被国家征用成为国有建设用地，你的权益是无法得到保护的。
要的回宅基地属于国家的不能买卖
现在这边的农民房宅基地是不允许有买卖行为的吧,除非不是城市的地哦
可以要的，你们的合同或者说是协议是无效的
按我国的法律农村宅基地是不可以转让的不过私下了都是你说的这种形式转让走走关系把土地使用证办下来就行了办不下来协议保存好关系也不大
买不到地皮的，没有这样的事情；
可以要的,你们的合同或者说是协议是无效的
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交房过户中
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农村宅基地转让协议没有过户有效吗20年前买的同村的房产，但宅基地没有过户，只签了转让协议，宅基地证在我这，宅基地是属于我吗提问者：ask****|联系手机：153********|河北-石家庄| 19:08
地区：河北-石家庄帮助网友：2497人次律所：北京大成（石家庄）律师事务所爱心积分：5154分严格来说，单独的农村宅基地使用权不得单独转让。可以与房产一并转让。 21:16
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用户行为分析：用户进行阅读文章后咨询律师用户与律师的沟通效率可提35.7% !农村宅基地房屋卖给非本村农民，法院判决买卖合同无效
一般来说，当事人在合同上签字画押就发生法律效力，双方都应该按照合同的约定履行，如果不按合同约定履行就应当依法承担违约责任。但是有些合同是签了字也不生效，其中有一种就是农村宅基地房买卖合同，请看真实案例。
孙某系北京朝阳区的农民，多年前孙某的父亲和城里的居民张某签订了房屋买卖协议，将孙某名下的宅基地房出售给了张某。卖房之后多年大家相安无事，张某在购买的宅基地院落内进行了翻建和新建房屋。时至2009年，北京郊区大规模拆迁开始，孙某所在地区也风传即将拆迁，此时孙某认为自己名下的房屋至今没有过户，按照法律规定，农村宅基地房买卖是非法无效的，就起诉到朝阳区人民法院，请求法院确认合同无效，收回房产。法院受理后，委托专业房产评估公司对房产进行了评估，评估值约为90万元。法院审理后判决如下：1、房屋买卖合同无效；2、张某将房屋返还给孙某；3、孙某返还张某原来购房款；4、孙某支付张某翻建和新建房屋的费用；5、孙某支付张某信赖利益损失￥50万元。几项合计约70万元。
&&&&张某不服一审判决，认为评估值过低，不符合实际情况，向北京市第二中级法院提起上诉，后来在二审庭审过程中提出撤回上诉，该判决已经发生法律效力。
&&&&律师提示：
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据我国实行房地合一制度，张某购买农村房产，不仅购买了宅基地上的房屋，还占用了相应的宅基地使用权，作为城镇居民与农民所签宅基地房买卖合同应属无效合同。合同被确认无效之后，因合同所取得财产应当返还，不能返还的，应当折价补偿。对于房产增值部分，卖方应当根据有关规定予以返还，如果买卖双方对返还的比例和数额不能达成一致意见，可由人民法院依法确定。
&&&&此类纠纷的争议焦点，主要是在补偿金额上，在评估价与市场价相差较大的情况下，双方的争执会非常激烈。总所周知，评估价与拆迁的价值相差相当大，因此作为出售一方应当尽早解决纠纷。如果在法院判决下达之前，一方已经取得拆迁了，应当及时告知法院，以便法院掌握房的实际价值，作出公正判决。
以上文章转载自&
高和德律师所主任&
陈海昶律师&&
非常感谢&& 仅以本文供广大法律爱好者学习
一、宅基地上房屋买卖的若干情形
&&&&农村村民因另有住房、住房空闲或农转非迁出等原因，将其自己宅基地上所有的房屋自行处分。从受让方的主体特点上看，包括城市居民、外村村民、本村村民。因本村村民之间买卖房屋，其当事人双方毕竟没有脱离本集体经济组织，一般争议不大，进入诉讼程序解决争议的较少。目前主要争议仍在城市居民和外村村民购买房屋的效力问题上，主要形式表现在：
&&&&1、城市居民取得农村村民宅基地上房屋的方式：有依据继承、赠与等行为取得的；有因农转非后仍继续持有的；有依据买卖协议取得的；有购得诉争房屋后又将房屋转卖本村村民或外村村民的；也有转手卖给其他城市居民的。
&&&&2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式：这种情况包括不同省份、市区之间，乃至同一区县不同村镇之间的房屋买卖情形。除单纯的买卖行为外，还有转让后该买方的外村村民又与本村村民结婚的；有为规避法律以本村他人的名义购买房屋实际居住的。由于土地所有权人不同及审批权限不同，现有诉争的买卖协议上可见从村委会到乡政府盖章确认的多种形式，更以无任何组织确认的情况居多。从宅基地使用权的权属变化上看，诉争房屋转让过程中及其后，宅基地使用权多以未发生改变为主，也有受让方取得行政机关核发的宅基地使用权证书的情况，有取得建房批示许可以及诉争土地被征为国有的情形。
&&&&由于现有法律规定不够完善，不够详尽，房屋土地管理行政机关又处于以不予核发土地使用权证书为手段的消极管理状态，近年来审判实践中对宅基地上房屋买卖行为的法律适用问题存在诸多争议。
&&&&二、外村农民购买本村宅基地上住房的效力
&&&&关于外村村民能否购买宅基地上房屋的问题，房屋土地行政管理部门认为：根据土地管理法的相关规定，是不允许农民将本集体经济组织农民集体所有的宅基地及房屋卖给外村农民的。其法律依据为1999
年《土地管理法》的第43
条规定，该规定的内容为：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”房屋土地行政管理部门由此规定引申出只允许本集体经济组织成员之间转让宅基地上的房屋。
&&&&关于如何理解这些规定的含义，普遍的观点认为：集体经济组织成员可以使用本集体经济的土地办企业或建住房，但不得出让、转让或出租，因此集体建设用地流转在法律上是被禁止的。农民之间的宅基地上的房屋转让应限定在本集体经济组织内部。即使本集体经济组织内部成员之间的转让亦应经法定机关审批方为有效。本集体经济组织以外的农民之间房屋买卖应为无效。
&&&&当然，对此也有相反的观点。该观点认为：目前已有的规定都没有明确禁止非本集体经济组织农民之间的宅基地上的房屋转让行为，从土地管理法及北京市等地方性规定中得出禁止该类转让行为的结论，只是一种对法律规定的理解和引申，该结论并不准确。因此，不能在法律没有明确禁止性规定的前提下从法律条文中当然理解并引申出禁止某类民事行为的含义，并加以广泛适用。根据农村集体土地三级所有的所有权状态，村内各农村集体经济组织或者村民小组、村集体经济组织或村委会及乡（镇）农村集体经济组织均对其所有的集体土地享有相应的处分权。对于宅基地上的房屋转让行为，只要诉争土地的所有权人表示同意即可，严格的限制流转不符合客观存在的人口流动状况及社会发展的趋势。
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