车位饥饿营销 业主被刚需|广西房地产信息网|房产专题|南宁楼市|南宁楼盘|住朋购友
编者按：住宅日光！商铺日光！如今连车位也开始日光！新政下，谁在导演邕城现实版的“抢车位”？近日，邕城不少成熟楼盘因车位销售再度热闹起来，民发大观天下、保利?21世家、盛天国际纷纷把车位营销摆在正位，销售场面热闹，甚至一度遭到哄抢，某业主一次性购买4个车位。是开发商的饥饿营销策略还是车位真的僧多粥少呢？花一辆车的钱买一个车位是投资有道还是逼上梁山呢？按照南宁当前的城市发展水平，近20万元/个的车位算不算虚高，我们一起来看一下在南宁，购房者和开发商又是如何看待当前的车位营销的。
盛天国际车位首期7月31日盛大发售 销售95%
保利?21世家车位盛大发售 15―20万元/个
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购买车位：是投资有道还是无奈之举
购房者：车位比房贵 车位纠结如鸡肋
某小区业主给车位算了笔帐，现在一个车位动辄十几万，如果按市面中间价算15万一个的话，中等大小车位是2.5米*5米共12.5个平方；摊下来每平米都12000块钱了，他当初买房也就4500多一个平方而已。比较下来，人住的比车住的还低档，真杯具。另外现在租个车位一般是300-500元一个月，买车位15万，算下来至少可以租25年。中国房子寿命不是才30年么？25过后你的房子恐怕不拆也得换了吧？那时候车位可真是鸡肋了。”
投资客：升值空间大 车位猛于房
有来自广东深圳等一线城市的购房者认为，目前，南宁的房价已经和广州接近无机，但是广州的车位就算是40万元/个，推出来也依旧被一抢而空，相比之下，南宁目前的15~20万元/个的车位，真是具备了大量的投资空间和升值潜力。“可以说，目前的新政下，投资车位要比投资房子要更有前景。”一位自称“明哥”的投资客如是说。其实，车位投资之所以比房子还稳健，来自车位区别于房子的特别优势，车位一不怕“租霸”，二不需要装修。
开发商晒成本：车位成本高 10万元一个车位不赚钱
　　有开发商表示表示，仅仅从车位的成本来算，其实与住宅相比，车位的利润率偏低。加上开发费用、营销成本、管理成本等费用，车位基本不赚钱。 南宁现在车位销售价格基本在10-15万元之间，估算以12万元作为车位价格，税后利润率仅为11.89%，没有达到15%的住宅市场合理投资利润率，因此，利润率偏低。
　　同时，根据市场调研，南宁项目在销售中，车位在项目交付完毕之后，多数仅达到60-70%的销售率，剩下的车位一般做为租赁使用，因此，刨掉做为租赁使用的车位，单个车位的税后利润率实际更低，车位与住宅比较并不赚钱，车位设置过多，属于亏本买卖。
各家说法：是谁在制造“抢车位”游戏
文予倩：车位对于有车一族来说很重要
随着买车人数的不断上升，现实版的“抢车位”不断上演，车位成了大家“大打出手”的必争物。对于车位的看法，广西保利置业集团营销总监文予倩表示，车位是根据小区居住密度来定的，保利21世家入住率很高，由于车位配比小，有些家庭拥有几辆车，这就导致车位紧张，自然受到大家的欢迎。目前，在车位越来越紧张的情况下，车位对于有车一族来说十分重要，花钱买一个也很有必要
陈小舟：开发商制造车位热销 投资不划算
车位的不足造成车位供求关系的紧张，特别是一些高端楼盘，在车位数量不变的情况下，业主不可能选择别的小区的停车位，这时候，开发企业的本性是实现利润最大化，因而利用车位开盘这种形式制造热销场面本身就说明车位供求关系紧张；另一方面，陈小舟认为，对车位进行投资的可能性较小。车位投资炒作周期比较长，一般银行不接受单独就车位进行贷款，就投资回报来说，不划算。
谭聚志：车位不能盲目的“地域崇拜”
单个地下车位的建安成本起码在5.5万以上，8万左右更是常见，如果将项目其他成本项分摊，车位8-10万/是基本上属于成本价的。房地产项目对车位的配套要求基本上都在0.8车位/100O（也有0.8车位/户的强行规定）以上，对于很多普通社区而然，远远没有达到80%的家庭都拥有私家车的程度，当然，很多社区尚未达到这个基数…
韦成汉：车位空置与人为的炒作有关
从目前来看，投资车位是很正常的，尤其是车位紧张的社区，有钱人会买好几个车位，没有那么多钱的人干着急也没有用，只能眼睁睁着看着车位暴涨，但是其实这个暴涨不具体有代表性，市场没有需求时价格自然会回落。现在很多楼盘如红日江景、普罗旺斯等等，他们推出车位的手法很多都是在炒作，车位的空置不会增大投入成本的……
快评：车位销售是“无本买卖”?开发商大晒成本纯属混淆视听
　关于车位价格的问题，在网上看到很多贴子在为开发商说话，诸如车位的开发成本是住宅的N倍，目前销售价格仅是回本而已，车位的投资价值很高等等等等。于是觉得奇怪，难道车位的成本跟住宅成本是分开计算的？在房价如此之高的今天，动辄每平方米上万元，建车位那点钱分到分平米上面简直跟一粒沙这么小，如果有开发商就这么傻，说我没把车位成本算到房价里，你信吗?
按本人的理解，现在南宁楼盘的车位最少十几万吧，多的能到二十万，单价高达一两万，是楼盘售价至少一倍吧?所谓车位成本高，不过是开发商为了卖高价的一个借口――你卖房卖到七八千怎么没说成本高呢？
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《物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
1、车库的分类
车位主要分为地上车位和地下车位两种。
地上车位可分为两种：一种是敞开式的地上车位，这种车位占用业主共有的道路或者其他场地，通常是通过划线和编号来确定每个车位的具体位置；另一种是开发商在当初申报规划时单独获得规划许可而建成的有独立的用地面积和建筑面积的地上车位，这种车位通常位于小区内某个三面有围护的集中区域内。
地下车位也可分为两种：一种地下车位是建于小区地下的面积已被纳入小区业主公摊面积中的地下车位；另一种地下车位则是开发商单独获得规划许可而建成的具有独立的用地面积和建筑面积的地下车位，该地下车位的面积没有被包含在业主公摊面积之中。
2、车位的价格
在七十四条第一款的限制下，开发商只能以不超出普通消费者的正常需求和承受能力的价格进行出售或出租，以达到满足小区内业主需求的立法目的。
3、在共有道路或者其他共有场地上能否设置车位
事实上，是否允许在共有的道路或者其他共有场地上设定泊车车位，不是法律强制规定的范围，第七十四条第三款的内容只是对第七十三条规定的进一步细化和立法精神的延伸。全体业主才是建筑物共有部分的处分权人，小区内能否存在此种车位只能通过召开业主大会的形式形成最终的表决意见。之所以会有业主将此纠纷诉诸法院，多是由于物业公司在未经业主大会表决的情况下擅设车位所致。
由于小区的土地使用权属于全体业主所有，因此开发商无权出售敞开式的地上车位。这类车位应当由业主委员会决定是否设定并委托物业公司进行管理，出租收益属全体业主共有。建筑区划内规划用于停放汽车的地上车位和地下车位，如果车位的面积已被计入了公摊面积中，则归小区全体业主共有；如果车位的面积没有被计入小区公摊面积中，则属于开发商所有，开发商可以通过出售、附赠、出租等方式将所有权或使用权优先让渡给业主。
4、车库租赁协议问题
根据《合同法》第二百一十四条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。” 消费者租赁车位，最长期限也只有二十年，二十年后是不受法律保护的。
5、人防工程的产权收益归谁所有
目前国家法律并未禁止出让人防工程。根据《中华人民共和国防空法》第五条第三款 “人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”以及建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其开发建设的地下工程自营或依法转让、租赁”的规定，开发商投资开发建设的人防工程，产权应归开发商所有。
人防工程转为车位出让，主要是看其小区建设规划时有无规划为车位，并且包括这些车位在内的小区规划验收有无通过，“如果通过规划验收，开发商就可以进行初始登记，即‘大确权’，获得产权”，而小业主无论买房还是买车位获得的产权都属于“产权转移登记”，是“小确权”。因此，地下车库的产权是可以确认给投资开发商的，地下车库的产权属开发商，产权人有权处分自有的物业，也可以出售。
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广西南宁买地下停车位还要交公共维修基金吗？
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广西南宁买地下停车位还要交公共维修基金吗？
广东 珠海 发表时间： 23:48
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南宁小区地下停车库按次收费 业主不满堵入口
南宁新闻网-南宁晚报讯（记者 梁静）昨日中午，盛天领域业主刘女士提着两大包菜，往家里走。过去，她是以车代步，而自从小区地下停车库按次收费后，小车就闲置了，长期摆放在露天。“就怕挪车后，车位被别人给占了。”刘女士直言，车库按次收费让吃不消。对此，物价部门表示，开发商作为车库产权人，有权选择收费方式，其行为未违法违规。5月1日早上，在壮锦大道27号盛天领域的地下车库，有业主将两辆车堵在入口处。一时间，车库内的车辆进出成了难题，最终，相关部门出面协调，才使得纠纷化解。汽车堵门的原因，在于业主不满小区停车费收取。在5月1日之前，该小区地下停车库对业主免费开放，之后免费停车的“大餐”取消，取而代之是按次收费。对于汽车堵门一事，有业主表示反感，认为名为维权,实为侵权，侵犯了其他业主进出车库的权利。但也有业主表示，这是不得已的做法，小区车库按次收费，费用有点高。据了解，该地下车库停车位的价格在10万元左右，目前在售车库停车位500余个，已经卖出300余个。对于剩余的停车位，小区施行按次收费，1小时内进出小区免费，7时至20时为5元/次，20时至次日7时为8元/次。刘女士算了一笔账，其每天进出小区至少两次，多则四五次，如此一来，一天停车费就要几十元，工薪阶层吃不消。对此，广西利澳物业公司盛天领域项目赵经理表示，事实上，物业在收费前已经做了相关工作。早在今年2月，物业在小区车库进出口及单元电梯、楼道等公共位置，粘贴地下车库收费公告，当时他们参考了周边楼盘的标准，给出了250元/月的月票停放收费标准。但公告贴出后，遭到了业主们的反对，业主们认为，地下车库月租金在100～150元最为合适，因此收费事宜最终没能执行。他认为，小区车库属于开发商产权，不可能免费使用。该小区车库配套属一级等级，250元/月已低于物价部门的定价起步标准，业主的反对实属无理，按次收取停车费实在是无奈之举。记者就此咨询了相关部门。南宁市物价部门相关科室负责人表示，该小区发生汽车堵门，物价部门当天已经介入了解。小区车位是按月租还是按次租，根据我国《物权法》，小区开发商拥有决定权。对于住宅小区停车场的费用收取，早在2014年11月时，南宁市就出台相关文件，公布了政府的指导价格。依照指导价格，室内停车7时至20时为8元，7时至20时为12元。从目前情况看，盛天领域地下停车库的收费未超过政府定价，且为政府定价的最低标准，开发商的行为没有违法违规，对于小区业主反应的问题，物价部门会尽力予以协调。
本文来源：南宁晚报
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