张先生来电：　　甲公司是某县贸易局投资设立的具有法人资格的企业，法人代表为吴某。该公司因特殊原因被工商机关吊销营业执照，但一直没有成立清算组织。后来，吴某以甲公司的名义，将甲公司营业楼租赁给我，并与我签订了一份房屋租赁合同。合同约定租赁期限为5年，每年租赁费1万元。贸易局时任局长的李某知晓此事，未表示反对。我利用该房开了一家超市，也一直按照合同约定交纳租赁费，直至贸易局更换负责人。新任局长得知此事后，以甲公司被吊销营业执照，吴某无权签订房屋租赁合同为由，要求与我终止合同，并将我告上了法庭。请问，我与吴某签订的租赁合同是否有效？　　【律师解答】　　此房屋租赁合同无效。理由是企业法人在被吊销营业执照的情况下，虽然法人资格仍在，但是依法应停止清算范围外的活动，房屋租赁无疑不属于清算范围内的活动，因此该租赁合同因违法而无效。吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。　　最高人民法院经济审判庭《关于人民法院不宜以一方当事人公司营业　　执照被吊销，已丧失民事诉讼主体资格为由，裁定驳回起诉问题的复函》指出，法人营业执照被吊销后，应当由其开办单位(包括股东)或者企业组织清算组依法进行清算，停止清算范围外的活动。企业法人营业执照被吊销的一个法律后果，就是失去了经营资格，禁止进行清算范围外的活动。因此，甲公司仍然进行营业活动，和他人签订租赁合同，是一种违法行为。由于本案中的房屋是甲公司所有，甲公司的开办单位对此房屋没有任何直接的权利，更无权对外租赁，因此即使对此明知也不能消除违法的基础。 （律师罗翔）　　作者：律师罗翔
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浅议破产管理人对待履行租赁合同的解除权
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&&本文就破产管理人对待行房屋租赁合同行使解除权的合法性进行分析总结、对管理人正当行使解除权的程序问题进行讨论,并对管理人作出解除租赁合同中的价值权衡进行简单解析,最后对合同解除后承租人利益填补的问题和管理人的应对思路作了简单探讨。
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破产企业租赁房屋解除合同书
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公司名称变更后，仍以原名称出具授权书，是否有效？租赁合同到期后未及时返还房屋，使用费标准如何确定？
公司名称变更后，仍以原名称出具授权书，是否有效？租赁合同到期后未及时返还房屋，使用费标准如何确定？
本案判决认为，“系争房屋的权利人委托被上诉人对该房屋进行经营管理、对外出租。虽然《授权委托书》出具时房屋权利人已更名为上海新安制浆造纸厂有限公司，而该公司仍以原名称上海新安制浆造纸厂出具委托书，但房屋权利人已以书面形式对上述委托行为作了追认，故该委托有效。被上诉人据此与上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。合同明确约定，租赁期满时，上诉人应搬离系争房屋并恢复原状。现租赁合同约定的租赁期限已届满，双方未能协商签订新的租赁协议，上诉人理应搬离系争房屋并支付其欠付的租金及实际占用期间的房屋使用费。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。”
路某某与上海某某实业有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案
上海市第一中级人民法院民事判决书& 2010)沪一中民二(民)终字第3947号
　　上诉人（原审被告）路某某。
　　被上诉人（原审原告）上海某某实业有限公司。
　　上诉人路某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2010）长民三（民）初字第1782号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审认定，本市长宁区定西路315号房屋的权利人为上海纸浆厂，后该厂更名为上海新安制浆造纸厂。日，上海新安制浆造纸厂出具《授权委托书》，委托上海某某实业有限公司（以下简称某某公司）对本市长宁区定西路315号房屋（包括一幢主楼和十三间商铺）进行经营管理、对外出租。日，某某公司与路某某签订《房屋租赁合同》，约定某某公司将系争的本市长宁区定西路315号9号商铺出租给路某某使用，租赁期限自日起至日止，月租金为人民币2,000元。租赁期满时，路某某应将其拥有的设施搬离系争房屋，并根据某某公司的要求恢复房屋原状。如路某某未在租赁期限届满后十日内将其拥有的设施搬离系争房屋，即作废弃物处理。如路某某未能按时归还系争房屋的，每逾期一日，应按日租金的两倍支付逾期占用房屋的使用费。如系争房屋因不可抗力导致损坏或不能继续出租（包括批租、动迁），租赁合同无条件终止，双方均不承担违约责任。合同签订后，路某某向某某公司缴纳租赁保证金1,728元。日起，因系争房屋所在地块将被收购，某某公司未向路某某催讨租金及之后产生的房屋使用费。日，案外人上海市长宁区土地资源储备中心（甲方）及上海新安制浆造纸厂（乙方）签订《协议书》，甲方向乙方收购本市长宁区定西路315号房屋所在土地，该土地面积356平方米，房屋建筑面积473平方米（另有自搭无证建筑面积约180平方米）。甲方向乙方支付的收购补偿费包括但不限于是对乙方所享有的土地使用权和房屋所有权的补偿，考虑到乙方在迁移过程中的停业停产、设备迁移、移地经营、职工安置、房屋租赁户补偿、室内外装修损失、断电、断水、断煤气、断通讯、人防销号等发生的费用等，甲方同意向乙方支付收购补偿费7,476,000元。乙方力争于日，最迟不超过同年6月30日前将上述房屋腾空。日，某某公司以快递方式向路某某发出《关于收回房屋、追讨租金的通知》，认为路某某在合同到期后占用系争房屋的行为侵犯了房屋所有权人的权利，要求路某某返还系争房屋并支付截至当日拖欠的租金20,000元。日，案外人上海新安制浆造纸厂出具《情况说明》，确认其已经收到补偿费5,980,800元。
　　原审中，某某公司与路某某一致确认，目前系争房屋仍由路某某使用。某某公司表示，待路某某付清租金及房屋使用费之日返还其缴纳的租赁保证金。
　　原审审理中，某某公司要求法院判令路某某：1、归还系争房屋；2、支付日起至日止的租金18,000元；3、按照每月4,000元的标准支付日起至同年5月31日止的房屋使用费。路某某表示同意返还系争房屋，但不同意支付租金及使用费。
　　原审认为，某某公司受系争房屋权利人的委托对该房屋进行经营管理，其与路某某签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。支付租金是承租人的主要义务，即使某某公司没有进行催缴，亦不能由此认定某某公司放弃了收取租金的权利，故路某某对日起至日止的租金18,000元应予补付，某某公司的该项诉讼请求法院予以支持。路某某在租赁期限届满后未能与某某公司签订新的租赁合同，系争房屋所在土地亦已被收购，故路某某继续使用该房屋于法无据，某某公司要求其按照合同约定返还系争房屋的诉讼请求法院予以支持 。路某某自日起至今未向某某公司支付过房屋使用费，鉴于某某公司只主张至日止的使用费，故对上述期间的费用路某某应予补付。关于房屋使用费的金额，考虑到某某公司在租赁期限届满后未能向路某某及时催缴，且至日才以书面形式明确了其要求路某某搬离及按照租赁合同约定的月租金标准补付租金及使用费的意思表示，故法院酌情确定路某某按照上述标准支付房屋使用费。某某公司另表示，待路某某付清租金及房屋使用费后将其缴纳的租赁保证金予以返还，上述意见于法不悖，法院予以准许。
　　原审法院审理后于二○一○年十月十五日作出判决：一、路某某应于判决生效之日起十日内将本市长宁区定西路315号9号商铺返还上海某某实业有限公司；二、路某某应于判决生效之日起十日内向上海某某实业有限公司支付日起至日止的租金人民币18,000元；三、路某某应于判决生效之日起十日内向上海某某实业有限公司支付日起至日止的房屋使用费人民币2,000元；四、上海某某实业有限公司应于路某某付清租金人民币18,000元及房屋使用费人民币2,000元之日返还其缴纳的租赁保证金人民币1,728元。负有金钱给付义务的当事人如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币343.20元，减半收取171.60元，由上海某某实业有限公司负担13.65元，路某某负担157.95元。
　　判决后，路某某不服，上诉于本院，诉称：上海新安制浆造纸厂于2003年已转制并更名为上海新安制浆造纸厂有限公司。上海新安制浆造纸厂不可能于日出具《授权委托书》委托被上诉人出租系争房屋。因此，被上诉人无权出租系争房屋，也不具备向上诉人收取租金的资格。上诉人请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求。
　　被上诉人某某公司辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
　　经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
　　本院另查明，经上海市工商行政管理局核准，上海新安制浆造纸厂名称于日变更为“上海新安制浆造纸厂有限公司”。
　　在本院审理中，上海新安制浆造纸厂有限公司于日出具《情况说明》一份，主要内容为：“因工作上的失误，我公司在更名后仍使用上海新安制浆造纸厂的公章，我公司分别于日及日以上海新安制浆造纸厂名义出具的《授权委托书》及《情况说明》是公司行为，是公司的真实意思表示。”经质证，上诉人对该份《情况说明》的真实性无异议，但认为被上诉人出租系争房屋缺乏有效的授权。
　　本院认为，系争房屋的权利人委托被上诉人对该房屋进行经营管理、对外出租。虽然《授权委托书》出具时房屋权利人已更名为上海新安制浆造纸厂有限公司，而该公司仍以原名称上海新安制浆造纸厂出具委托书，但房屋权利人已以书面形式对上述委托行为作了追认，故该委托有效。被上诉人据此与上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。合同明确约定，租赁期满时，上诉人应搬离系争房屋并恢复原状。现租赁合同约定的租赁期限已届满，双方未能协商签订新的租赁协议，上诉人理应搬离系争房屋并支付其欠付的租金及实际占用期间的房屋使用费。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　上诉案件受理费人民币343.20元，由上诉人路某某负担。
　　本判决为终审判决。
　　　　审　判　长　　方　方审　判　员　　毛慧芬审　判　员　　顾　依二○一○年十二月二日书　记　员　　周　勰
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