安徽省征地补偿标准，严禁“以租代征”- 高飞律师 - 110法律咨询网
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安徽省征地补偿标准，严禁“以租代征”
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& & 近日，安徽征地补偿律师高飞接到一起征地案件的法律咨询，事发地点在合肥某镇。当事人所在的村集体10户村民，承包了200亩左右的农用地，目前尚在承包期内。镇政府在没有发布征用公告、没有发布征地补偿方案的情况下，直接以“新农村”建设的名义，在村民承包地上开土动工。& & 村民找到镇政府领导理论，要求对征用承包地没有任何补偿的行为给一个说法。& & 镇政府是这样答复的：第一、该项目已经合肥市政府招投标，政府是合法使用集体土地；第二、要补偿可以，政府目前有三种补偿方案。A方案，政府找一个建设单位，你们把承包地卖给单位；B方案，政府把地租过来，每年政府给你们租金，一直到承包合同到期；C方案，政府用其他地给你们置换。& & 村民对三种方案都不满意，要求政府按照2015年合肥最新的征地标准，发放土地补偿费和安置补助费，合计每亩约40000元。但镇政府予以拒绝，并继续施工。& & 高飞律师解答：& & 镇政府的强行占用村民承包地施工的行为严重违法，如仍然需要使用农用地，应履行征地手续，并按照合肥最新征地补偿标准，给予村民合法补偿。以下为政府违法行为的具体分析。& & 第一，严禁在承包地即农用地上进行建设。《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。村民的承包地属于农用地，必须先将农用地转为建设用地。& & 第二，国家严禁土地私自买卖，土地使用权的转让必须经县级以上人民政府批准，政府提出的买卖土地的方案也是违法的。& & 第三，政府“以租代征”的方案同样是属于国家严禁的行为。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中指出，“禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设”。& & 律师提示：& & 对于目前农村中广泛存在的没有征地公告、没有补偿方案等法定程序直接征用农民土地的行为，都是严重违法。对于这种政府严重违反的征地案件，委托专业律师通过行政复议、诉讼等法律程序，一般都能取得很好的效果，获得合理补偿。& & 而作为土地承包人，面对这样的情况，应当及时咨询专业“民告官”律师联系，同时在通过法律手段维权前，不要签订任何协议、不要让自己的土地被动工，以切实维护自身的合法权益。
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我们属于江苏海门农村这次国家造高速公路征地补偿每亩一万多而且分好几年才能拿到钱，农村河流补偿归村里，我想了解这合理吗？
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你好，不合理,你好，不合理的，补偿标准应当是土地前三年平均产值的二十至三十倍，而且补偿应当按约定支付。如还有其他疑问，欢迎来电具体咨询，便于为你提供进一步分析和解答
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不合理,你好，按照土地有关法律规定，土地征收补偿安置费一般在被征收土地前三年平均年产值的三十倍以内，征收土地的费用应及时足额到位，因此你说的情况是不正常的，请及时委托专业律师维权
你好，你说的这种方式应该属于违法的以租代征。并且你说的这个补偿标准也是不合理的，根据法律规定，耕地征收的补偿包括两部分，一是地上附着物补偿，需要根据地上物品种类、数量确定；二是土地补偿，根据土地征收综合地价确定补偿。这种情况建议你谨慎签字，可以依法委托律师维权。
补偿标准过低，补偿分期也不合理
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server is ok违法征地之以租代征 - 燕薪律师 - 110法律咨询网
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违法征地之以租代征
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要讲这个话题就必须讲一个发生在身边的实事，就是有一次在高铁遇到一个老家的老伯，说起他家里的情况，他说家里土地、房屋都被政府征收，现在一个工厂做保安。出于职业的敏感，我随口问了一句：&政府征收你们的土地，给你多少补偿啊？&老伯说，一亩地一年给1200块钱，政府说是租地，家里口粮田全部租出去了，现在已经建成城市绿化带。我一听就意识到，老伯家的土地已经被地方政府给&骗&走了。为什么要用&骗&这么重的词汇呢？因为从法律意义上来说，以租代征将农民承包地转为建设用地，是一种典型的违法行为。在这里用&骗&已经是非常客气，换句话说，这就是在&明抢&。一、以租代征是典型的违法行为《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：&任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人名共和国农村土地承包法》第十七条也明确规定承包方承担如下义务：（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；（三）法律、行政法规规定的其他义务。根据两部法律的规定&，我们可以很清楚，将农村集体土地用于建设，必须经过严格的审批，未经批准不得用地。而以租代征的违法行为，绕开了合法审批流程，非法将农用地转为建设用地，不但扰乱了国家土地管理秩序，更是严重破坏了国家对土地的宏观调控。二、以租代征损害农民利益按说，土地租出去，每年都能获取租金收入，这对于农民来说，是一件细水长流的好事情。不少农民也正是考虑到几十年后，土地还能回到自己手上，于是在征收方的威逼利诱下，也就忐忑地接受了以租代征的方式。然而，谎言就是谎言，永远也变不成真理。以租代征至少在三个方面损害被征地农民的利益：首先，虽说是租地，但实际上是肉包子打狗一去不回。试想，你原来的农田里已经修了厂房、住宅楼，又或者已经修了公路，几十年后，你去挖了别人的房子，掘了公路来复垦吗？其次，以组代征让农民土地永久性被征收，却拿着低廉的租地价格。以前文中老伯举例：老伯已经六十二岁，老伴也快六十岁了，家有5亩地，如果是永久性征收，按照平均每亩地补偿5万元来算，老伯能够获得25-30万的征地补偿款。然而，按照以租代征的价格，老伯家5亩地一年共获得租地款6千元，就算老伯及老伴长寿，活到90岁，30年分期领取，总计仅能够领取18万元的补偿款。假设老伯及老伴早早地驾鹤西去，那么地方政府则可能只花了几万块钱的成本就将农民手里的5亩地就拿走了。再次，以租代征的形式规避了对失地农民的安置义务，让失地农民生产、生活处于无保障状态。国家永久性征收农民土地，如果征地达到家庭土地的70%，即要对被征地农民进行安置，统筹解决社保、养老、就业等问题。而以租代征以租地名义行征地之实，土地名义上还在农民的手里，因此地方政府根本不用考虑被征地农民的社会保障问题，然而，这样的做法，却事实上让被征地农民处于无保障状态，极大地损害了被征地农民的利益。三、以租代征损害投资者利益我国早在2008年就已经出台了《城乡规划法》，规划法明确规定，城乡建设必须符合城市总体规划、村庄和集镇规划。以租代征所获得的土地，未经法定审批程序，不符合土地利用总体规划、不符合城市总体规划、村庄和集镇规划，因此，在以租代征的土地上进行的相关建设，也是违法建设。投资者投入大量资金在一块土地上进行开发，然而，土地的使用却是违法的，这就意味着，投资者面临着随时被强制拆除的危险。而其他第三方消费者购买了以租代征土地上修建的住宅楼，也根本无法获得合法的产权，如遇征地拆迁，则无法获得补偿。《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）明确禁止通过&以租代征&等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。然而，马克思曾说过：如果有百分之五十的利润，它就会铤而走险；如果有百分之百的利润，它就敢践踏人间一切法律；如果有百分之三百的利润，它就敢犯下任何罪行，甚至被绞死的危险。一些地方政府之所以敢置国家法律于不顾，在以租代征的道路上越走越远，根本原因还在于这当中有非常大的利益空间。面对以租代征的违法行为，我们老百姓，唯有拿起法律武器，将违法的政府置于被告席，接受法律的公正审判，才能有力维护我们的合法权益。如果你或者你的身边有亲人或者朋友正在遭遇以租代征的违法征地行为，请及时联系我们北京来硕律师事务所，杜绝违法行为，我们能做的还有很多。
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国家是如何处置“以租代征”的行为的？
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国家是如何处置“”的行为的？想了解一下。
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　　“以租代征”是非法占地和擅自出租农民集体土地用于非农业建设的违法行为，损害了国家的长远利益，应由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款，罚款额为非法所得的百分之五以上百分之二十以下。
　　“以租代征” 属于未经批准或者采取欺骗手段骗取批准的违法占用土地行为，如果违反了土地利用总体规划，擅自将农用地改为建设用地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，限期拆除，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款，罚款额为非法占用土地每平米30元以下。
　　超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处，按上述规定给予行政处罚。
　　对在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物重建、扩建的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除;逾期不拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行。
　　阻碍土地行政主管部门的工作人员依法执行职务尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
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兴化市征地“以租代征”现象普遍
兴化市张郭镇葛尤村，招牌式的村名与一位电影明星的名字相似，也让更多的兴化市民记住了这样一个特别的村庄，而让记者对这个村庄惦念的却是这里的二十多个农户，自二十多户村民与村里签署了一份协议书后便彻底失去了自己的土地，究竟谁剥夺这些农户的土地所有权，这些土地又被怎么利用了，记者赶往兴化进行了一番调查。
　　中国江苏网讯 兴化市张郭镇葛尤村，招牌式的村名与一位电影明星的名字相似，也让更多的兴化市民记住了这样一个特别的村庄，而让记者对这个村庄惦念的却是这里的二十多个农户，自二十多户村民与村里签署了一份协议书后便彻底失去了自己的土地，究竟谁剥夺这些农户的土地所有权，这些土地又被怎么利用了，记者赶往兴化进行了一番调查。
　　征地协议成了卖地契约
　　兴化市张郭镇葛尤村村民黄悦家有4.3亩农田，去年四月葛尤村村委会开始挨家挨户签署一份征地协议书，黄悦家的4.3亩良田也在被征用的范围之内，“当时村里给了一份协议书要求签字，当时我父亲不在家，我妈说土地可以给你们建，但是你们要给我土地确权证，因为当时已经在颁发土地确权证了”，上门签征用的人员满口答应，“他们说什么证都可以有，确权证可以有，说完我就把字给签了”。
　　按照协议所说，“因张郭同济园区建设的需要，根据村民代表会议讨论形成的意见，经协商就同济工业园区企业用地达成如下协议：甲方需征用乙方田地，按1000元/年/亩的补偿在每年年底前打卡贴补给乙方”，黄悦本想地租出去也行，但是这块被征用的地块动工时，镇政府的人一席话让黄悦大吃一惊，“发现这个问题就是他们动工以后，我们的意思就是我们的土地确权证还没有发下来，你们不能动工”，因为迟迟未有村镇工作人员回复，这二十多户村民莫名感觉事有蹊跷，有政府工作人员向他们透露了一个惊人秘密，这二十多户的土地确权证可能要打水漂。
　　部分未签字村民土地也被莫名强征
　　村民们表示这个地根本不是卖给政府的，之前签署的协议也仅仅是租赁合同，现在却被政府卖给了厂家，这样的事情大伙表示决不答应。因为有部分村民当时并没有在协议书上签字，而这部分村民感觉村镇两级政府就是在强征他们的土地，葛尤村村民翟兴东表示自己从未在协议书上签字也被村里强征，翟兴东说，“当时签约是从号开始的” “涉及22户农户 最多人家有四五亩地签字当天留了个心”，翟兴东表示自己并未在协议上签字，但是自己的地也被划入了园区建设范围，找过村里多次至今也没有任何回复，“据我了解只有十户签字 还有十几户没有签字”。
　　在大部分村民未同意的情况下，园区内的这块地是如何转变土地性质的呢，记者随后来到园区，发现这二十多户村民的土地正在建设一座不锈钢制品厂，项目显示“占地35亩，建筑面积16000平方，建设304/316系列特种螺钉生产线50条”，服务单位为兴化市财政局、张郭镇人民政府，那么这块地到底有没有手续、土地转让费究竟用在了什么地方，为何村民得到的只是租金。
　　工服中心主任：手续合法 程序合理
　　记者首先来到张郭镇工业与服务业服务中心，一名分管中心工作的张主任面对陌生人的来访表现出异常谨慎，接连表示自己不分管同济工业园区的事情，但是村民们同时表示这位服务中心主任跟园区建设有关系，“他就是搞开发园区的，当时征地的时候他在现场的”，张主任表示目前同济工业园区所有的手续都是合法的，土地也是经过市里省里相关规定合法转换性质的，不存在村民所有的违规行为，“招商引资是合法的，只能这样答复你，你认为我们程序不合法可以去找镇政府或者市里”，随即这位主任立即离开办公室消失。
　　葛尤村村委会：只有租金 没看见土地赔偿金
　　那么作为项目所在地的葛尤村在征地时又扮演什么角色呢，记者找到张郭镇葛尤村村委会主任，村主任表示这个土地现在已经被转给在建厂房的厂家，手续完备，但是对于这二十多户村民要求办理土地确权证，他表示无能为力，“他们现在只能享受哦贴补这一块，他们的确权”，村民们表示按照土地转让规定，村里面应该有一笔巨额补偿款，到现在也没有任何部门提供土地转让费用的明细，这名村主任坦言，补偿款确实已经下发了，共计五百多万元，但是村里并没有拿到这么多，“这个507万土地出让金，我们不可能拿到这么多，我们到账只有一百多万”，这一百多万为何不发给土地被征用村民，剩余的三百多万土地转让费用去了哪里，这名村主任表示并不知情。
　　张郭镇财政所、农经站：钱在账上 镇里有规定不能发
　　按照村主任所说，土地确实被转让，土地性质也发生了改变，但是土地出让金却没看到，这让村民们越来越觉得其中必有蹊跷，随后记者来到张郭镇财政所，财政所一名工作人员表示，“这一块补偿的钱我们财政所已经全部给过了，你要问其他我不好告诉你，我也不好告诉你”，钱给过村里了，为何村主任都表示没见过一分钱，记者联系上了张郭镇农经站。
　　“要拿钱的他们村里面把方案拿出来我们审核，现在方案村里也没有报上来，其他村也是这样以租代征的”，张郭镇农经站徐站长说如是说，徐站长表示，这笔土地补偿款在2016年三月就已经打到镇农经站，因为全镇征地补偿有文件，都是按照租金的形式补偿给农户，因此目前这笔钱不能发给农户，“1503566元是给村里面的补偿款，只有这一张，我们全镇都是这样征地的，我们镇里是有文件的，按照道理是可以分，但是只能分百分之七十，农户只能得到这么多，但是分了以后每年就没有租金了 ” 。
　　一圈走访，记者心头的疑虑一直未能消除，从征地手续看，张郭镇同济产业园这块地看似完成了土地性质改变，但是一开始并没有完全得到土地所有农户的认可，这之后的申报材料是如何一级级通过审核的，从补偿款而言，市级财政已经将补偿款层层打到村级账户，为何镇村两级仍在按照“以租代征”的形式发放补偿，如此方式合理合法吗。对此事政风热线将继续关注。
　　链接：《国土资源部关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》
　　一、严禁"以租代征"擅自将农用地转为建设用地
　　根据《土地管理法》第六十三条规定，除符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使农民集体所有的土地使用权依法发生转移的外，地方政府、有关部门及单位和个人不得通过受让、租用等方式违法占用农民集体土地用于各类非农业建设。根据有关法律和国务院有关文件精神，国家允许单位和个人以租用、承包等方式使用农民集体土地用于农林开发或参与农民集体所有的"四荒地"治理开发，禁止以征收方式取得农民集体土地进行"果园"、"庄园"等农林开发。
　　各类开发建设活动需要占用农民集体农用地的，都必须符合土地利用总体规划，纳入土地利用年度计划；用于非农业建设的，必须依法按规定办理农用地转用和土地征收审批手续。用于农林开发的农民集体土地不得擅自改变土地用途，将农用地转为非农业建设用地。
　　二、依法严肃查处"以租代征"违法违规用地行为
　　对擅自通过出让、转让或者出租等方式将农民集体土地用于非农业建设的单位和个人， 应依据《土地管理法》第七十六条、第八十一条的规定追究法律责任；非法批准"以租代征"用地项目的国家机关工作人员，依照《土地管理法》第七十八条、《监察部国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法》追究法律责任。涉及违法占用基本农田和耕地的，应依法从重处罚；涉嫌犯罪的，应移送司法机关追究刑事责任。
　　依法对"以租代征"违法违规用地行为处理后，确需补办用地手续的建设项目，必须附具对违法违规案件和有关责任人的处理意见及落实情况，征地补偿费用、耕地开垦费按违法用地期间最高标准支付和缴纳。有关地方要做好群众工作，依法保护农民集体和农户的合法权益，维护社会稳定。
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