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国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析
财务管理案例分析院 专 学 作 导系：会让堂院业：会让堂 号：２§班Ｑ昼曼者： 师：陈娜 塞』仕塞数援完成Ｅｌ期：三Ｑ二＝生三且㈨Ｉ『ＩＪ『Ｍ『ＩｆＩ『｜ｆＩ『ｆ『『ＩＩｆＩｆ『｜Ｊ Ｊｆ『『ＩｆＪ ｜Ｊ Ｊ｜ｆ独创性声明【Ｙ１ ９５０８３百。本人郑重声明：今所呈交的《国有商业房地产经营租赁企业财务 管理案例分析》论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的 科研成果。尽我所知，文中除了特别加以标注和致谢的地方外，论文 中不包含其他人已经发表或撰写的内容及科研成果，也不包含为获得 首都经济贸易大学或其它教育机构的学位或证书所使用过的材料。作者签名：ａ苎；§日期：旦年上月―兰日关于论文使用授权的说明本人完全了解首都经济贸易大学有关保留、使用学位论文的有关 规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅、借阅 或网络索引；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采取影印、 缩印或其它复制手段保存论文。作者签名：辞导师签名：御拯吼兰年二月旦日（保密的论文在解密后应遵守此规定）首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析中文提要本文研究“国合小商业企业＂改制后存续的“国有商业房地产经营租赁企业＂的 财务管理问题。此类企业通过整合国合小商业网点房地产资源，以对外出租商业房产 为经营手段，以房租的形式完成国有资产的保值增值任务。随着社会经济的不断发展， 房屋和土地等资产的价值不断提高，此类企业雄厚的资产实力和发展潜力逐渐显现出 来。到目前为止，此类企业在运营中特别是在财务管理方面存在很多问题，如资产获利能力低，财报表不能反映企业的真实价值等，若不重视，会造成变相的国有资产流失。 本篇论文在此背景下产生，先通过对国合商业企业发展阶段进行梳理，理清国合商业企业发展的基本脉络，揭示国合商业企业从繁荣到改制的全过程，阐述国有商业房地产经营租赁企业的由来，并给出明确的概念；再通过调查问卷的形式，结合真实案例，通过描述性统计的方法分析此类企业的经营状况，从资产估价、出租管理、成本管理、资金利用和业绩考核五个方面分析归纳此类企业的主要财务问题；最后从国家政策层面、企业监管部门、企业领导层及企业自身技术层面等方面提出改进建议， 希望能改进此类企业的财务管理水平，提高国有资产的运营效率，实现国有资产的保值增值。关键词：国合商业房地产租赁财务管理Ａｂｓｔｒａｃｔｆｉｎａｎｃｉａｌ ｍ孤ａｇｅｍｅｎｔ ｏｆ ｔｈｅ ＴＩｌｅ ０ｂｉ ｅｃｔ ｏｆ ｔｈｅ ｔｈｅｓｉｓ ｉｓ ｔｈｅ ｐｒｏｂｌｅｍｓ ｉｎ ｆｏｒｍ ｔｈｅ ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ ｆｏｒ ｌｅａｓｉｎｇ ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｐｒｏｐｅｒｔｙ，ｒｅｓｔｒｕｃｔｕｒｉｎｇ ｏｆ ｔｈｅ ｓｍａｌｌ ｓｔａｔｅ－ｏｗｎｅｄ ｃｏｍ埘【ｅｒｃｌａｌ ｃｏｍｎｌｅｒｃｉａｌ ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ．Ｔｈｒｏｕｇｈ ｔｈｅ ｉｎｔｅｇｒａｔｉｏｎ １ｎｃｒｅａＳｅ ｏ‘ ｔｈｅ ｏｂｊｅｃｔｉｖｅ ｏｆ ｍａｉｎｔｅｎａｎｃｅ ａｎｄ ｐｒｏｐｅ啊，ｔｈｅｓｅ ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ ｒｅａｌｉｚｅｄ ａｎｄ ｏｆ ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ，ｔｈｅ ｖａｌｕｅ ｏｆ ｈｏｍｅｓ ａｓｓｅｔｓ ｆｏｎｎ ｒｅｎｔ．Ｗｉｔｈ ｔｈｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｉｓ ｍｏｒｅ ａｎｄ Ｉｎｏｒｅ ａｎｄ ｐｏｔｅｎｔｉａｌ ｏｆ ｔｈｅｓｅ ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ ｌａＩｌｄ ｉｓ ｓｔｅａｄｉｌｙ ｇｏｉｎｇ ｕｐ．Ｔｈｅ ｓｔｒｅｎｇｔｈ ｉｎ ｏｐｅｒａｔｉｏｎ ｐａｒｔｌｃｕｌａｒＩｙ ｍ ｃｌｅ强Ｃ ｕｒ！ｒｅｎｔｌｙ，ｍｅｓｅ ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ ｈａｖｅ ｍａｎｙ ｐｒｏｂｌｅｍｓ ｅｃｏｎｏｍｌｃ ｏｎ ａｓｓｅｔ’ｓ ａｂｉｌｉｔｙ ｏｆ ｐｒｏｆｉｔ，ｕ１１ｒｅａｌ ｆｉｍｍｃｉａｌ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，ｓｕｃｈ舔ｌｏｗ ｌｅｖｅｌｓｔａｔｅ－ｏ帅ｅｄｓｍａｌｌ蚴ｅ?ｏ、ⅣＩｌｅｄｓｔａｔｅ．ｏ啪ｅｄｒｅａｌｉ协ｏｆａｅｎｔｅ叫ｓｅ ｂｙ矗ｎａｒｌｃｉａｌ ｒｅｐｏｒｔｓ ａｎｄｓｔａｔｅ ａｓｓｅｔｓ．ａＳＯｏｎ．Ｗｉｔｈｏｕｔｅｎｏｕｇｈ ａｒｔｅｎｔｉｏｎ，ｉｔ ｗｉｌｌｃａｕＳｅｃｏｖｅｒｔｌＯＳＳ ｏｆｃｏｍｂｓ ｔｈｅ ｄｅＶｅｌｏｐｍｅｎｔ ｓｔａｇｅ ｓｐｅｃｔａｃｕｌａｒ ｂａｃｋｇｒｏｕｎｄ，ｆｉｒｓｔ ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｅｎｔｅｒｐｎｓｅｓ，ｒｅＶｅａＪｓ ｔｈｅ 锄ｄ ｅｘｐｌｏｒｅｓ血ｅ １１ｉｓｔｏｒｉｃａｌ ｐｒｏｃｅｓｓ ｏｆ ｔｈｅ ｓｔａｔｅ－ｏｗｎｅｄ ｔｈｅ ｏｒｉｇｉｎ ａｎｄ ｇｉｖｃｓ ａ ｇｅｎｅｒａｌｌｚａｔｌｏｎ ｗｈｏｌｅ ｐｒｏｃｅｓｓ ｆｒｏｍ ｐｒｏｓｐｅｒｉｔｙ ｔｏ ｄｅｃｌｉｎｅ，ｅｘｐｏｕｎｄｓ ｔｈｅ ｑｕｅｓｔｉｏｎｎａｉｒｅ ｏｆ ｔｌｌｅ ｓｔａｔｅ．ｏｗｎｅｄ ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ ｆｏｒ ｌｅａｓｉｎｇ ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｐｒｏｐｅｒｔｙ?Ｗｉｔｌｌ ｔｏ ａｎａｌｙｚｅ ｔｈｅ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ｓｔａｌｔｅ觚ｄ ａｎｄ ｖｉｍｌａｌ ｃａＳｅ，ｉｔ ｍａｉｒｉｌｙ ｕｓｅｓ ｄｅｓｃｒｉｐｔｉｖｅ ｓｔａｔｉｓｔｉｃｓＴｈｅ ｐａｐｅｒ＇ｕｎｄｅｒ ｓｕｃｈａｓｓｅｔｓ、 ｆｉｎａｒｌｃｉａｌ ｐｒｏｂｌｅｍｓ ｆｂｍ ｆｉｖｅ ａＳｐｅｃｔｓ：ｖａｌｕｅｆｕｎｄｓｒｅｎｔｍａｎａｇｅｍｅｎｔ、ｃｏｓｔ ｃｏｎｔｒ０Ｉ、ｕｔｉｌｉ枷ｏｎ、ａｎｄ ｐｅ墒ｎｎａＩｌｃｅａｓｓｅｓｓｍｅｎｔ．Ｆｉｎａｌｌｙ，ｉｔ ｇｉｖｅｓ８０ｍｅ ａｄｖｌｃｅｓ ｆｒｏｍｔｏｎａｔｉｏｎａｌ ｐｏｌｉＣｙ、ｔｈｅ ｓｕｐｅｒｖｉｓｏｒｙ ｄｅｐｕｔｙ、ｌｅａｄｅｒｓｈｉｐａｎｄｓｅｌｆ－ｔｅｃｈｎｉｃ２Ｌｌ ｌｅｖｅｌ１ｍｐｒｏｖｅｔＩｌｅ ｔｎｅｆｉ彻眦ｉａｌ ｍ叽ａｇｅｍｅｎｔｏｂｊｅｃｔｉｖｅｌｅｖｅｌ ａｎｄ ｔｈｅ ｅｆｆｉｃｉｅｎｔｕｓｅｏｆ ｓｔａｔｅ?ｏｗｎｅｄ ｐｒｏｐｅｒｔｙ，ｔ０ ｒｅａｌｌｚｅｏｆ ｍａｉｎｔｅｎａｎｃｅａｎｄｉｎｃｒｅａＳｅ ｏｆｓｔａｔｅ。ｏ啪ｅｄ ａＳｓｅｔｓ?ｃｏｍｍｅｒｅｉａｌ ｅｔａｔｅｒｐｒｉｓｅｓ Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：ｓｔａｔｅ．。ｗｎｅｄｌｅａｓｉｎｇｃ。ｍｍｅｒｃｉａｌ ｐｒｏｐｅ啊Ｆｉｎａｎｃｉａｌ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔｎ首都经济贸易人学硕十论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析目ｌ录弓Ｉ言………………………………………………………………………………………………………………………………．…．．１ １．１研究的背景、目的和意义………………………………………………………………………１ １．１．１研究的背景………………………………………………………………………………１１．１．２研究的目的………………………………………………………………………………………………。１１．１．３研究的意义………………………………………………………………………………１ １．１．３．１研究的理论意义…………………………………………………………………．．１ １．１．３．２研究的现实意义…………………………………………………………………２１．２主要研究内容…………………………………………………………………………………２１．２．１主要研究内容框架……………………………………………………………………。２ １．２．２主要研究内容说明…………………………………………………………………………３ １．３研究方法、创新和局限………………………………………………………………………４ １．３．１研究方法…………………………………………………………………………………４ １．３．２研究创新…………………………………………………………………………………４ １．３．２．１将１９４９年之后国合商业企业的发展过程分为四个阶段分别进行梳理……．４ １．３．２．２明确提出国有商业房地产经营租赁企业的概念………………………………４ １．３．２．３归纳出国有商业房地产经营租赁企业财务管理的问题………………………。５ １．３．２．４提出完善国有商业房地产经营租赁企业财务管理的建议……………………５１．３．３研究局限………………………………………………………………………………。５１．３．３．１研究范围的局限…………………………………………………………………５ １．３．３．２研究数据的局限…………………………………………………………………．．５２．国内外文献综述……………………………………………………………………………………．６２．１国内文献综述…………………………………………………………………………………．．６２．１．１国内研究现状………………………………………………………………………………６ ２．１．２国内文献综述……………………………………………………………………………６ ２．１．２．１关于“国合商业”的概念、性质和改革过程…………………………………．６ ２．１．２．２关于国有商业房地产的定义……………………………………………………６ ２．１．２．３关于国有商业房地产经营租赁企业的定义……………………………………６ ２．１．２．４关于国有商业房地产经营租赁企业的财务管理问题…………………………６ ２．１．２．５关于国有商业房地产经营租赁企业的财务管理问题的解决办法……………６２．２国外文献综述…………………………………………………………………………………。６３．本文研究的理论基础…………………………………………………………………………………６３．１本文涉及的基本理论概述………………………………………………………………………６３．１．１委托代理理论……………………………………………………………………………６ ３．１．２资本运营理论……………………………………………………………………………６ ３．１．３寻租理论…………………………………………………………………………………６ ３．１．４合同管理理论……………………………………………………………………………．６ ３．２本文涉及的基本概念……………………………………………………………………………６ ３．２．１国有商业房地产经营租赁企业概念……………………………………．：………………６ ３．２．２国有商业房地产经营租赁企业的经营活动……………………………………………６ ３．２．３国有商业房地产经营租赁企业财务管理的重点………………………………………６ ３．２．３．１资产估价…………………………………………………………………………．６ ３．２．３．２出租管理…………………………………………………………………………６ＩＩＩ首都经济贸易人学硕十论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析３．２．３．３成本管理………………………………………………．．．………………………。１３ ３．２．３．４资金利用………………………………………………．．．………………………．１３ ３．２．３．５业绩考核………………………………………………．．．………………………．１３ ４．对国有商业房地产经营租赁企业财务管理问题的问卷调查……………………………………．１４ ４．１国有商业房地产经营租赁企业满意度调查问卷综述……………………………………………１５ ４．２国有商业房地产经营租赁企业经营问题……………………………………………………１５ ４．３国有商业房地产经营租赁企业主要财务管理问题…………………………………………１６ ４．３．１资产估价问题…………………………………………………………………………．１６ ４．３．２出租管理问题…………………………………………………………………………．１７ ４．３．３成本管理问题…………………………………………………………………………．．１７ ４．３．４资金利用问题………………………………………………………………………………．１７ ４．３．５业绩考核问题…………………………………………………………………………．１８ ４．４针对国有商业房地产经营租赁企业主要财务管理问题的解决措施…………………………．１９ ５．国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析…………………………………………………．２０５．１案例企业背景介绍……………………………………………………………………………２０５．２企业主要财务管理问题描述性统计分析……………………………………………………。２２ ５．２．１资产估价问题……………………………………………………………………………２２ ５．２．１．１房产低估问题…………………………………………………………………．．２２ ５．２．１．２土地使用权低估问题…………………………………………………………．．２４ ５．２．２出租管理问题……………………………………………………………………………２５ ５．２．２．１房屋租赁对象…………………………………………………………………………．２５ ５．２．２．２房租价格问题……………………………………………………………………２５ ５．２．２．３出租管理问题…………………………………………………………………。２６ ５．２．３成本管理问题…………………………………………………………………………．．２７ ５．２．４资金利用问题……………………………………………………………………………………．２８ ５．２．４．１资金闲置问题…………………………………………………………………………２８５…２４２长期股权投资回报率低问题……………………………………………………２９５．２．５高管层业绩考核问题………。…………………………………………………………．３０ ６．改进国有商业房地产经营租赁企业财务管理问题的建议………………………………………。３２ ６．１国家政策层面………………………………………………………………………………………３２ ６．２企业监管部门层面……………………………………………………………………………３２ ６．３企业领导层面…………………………………………………………………………………３３ ６．４企业本身技术层面……………………………………………………………………………３３ ６．４．１改进国有商业房地产经营租赁企业资产价值低估的建议…………………………．３３ ６．４．１．１改进房产价值低估问题的建议………………………………………………。３３ ６．４．１．２改进无形资产（土地使用权）低估问题的建议………………………………３４ ６．４．２改进出租管理的建议……………．．．……………………………………………………３４ ６．４．３改进成本管理的建议…………………………………………………………………．３５ ６．４．４提高国有商业房地产经营租赁企业闲置货币资金的利用效率……………………３６ ６．４．５改进国有商业房地产经营租赁企业高管层业绩评价指标……………………………３６７．本文研究结论……………………………………………………………………………………。３８｜Ｓ【 谢……………………………………………………………………………………………………………………………………３９参考文献……………………………………………………………………………………………．４０附录Ａ ２０１０年丰台二手房价格走势图…………………………………．．．．．．………………………．．４２ＩＶ首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析附录Ｂ福州市关于加强市属企业国有资产租赁管理的暂行办法………………………………．．４３ 附录Ｃ房屋租赁范本………………………………………………………………………………。４５ 在学期间发表的学术论文和研究成果………………………………………………………………。４８Ｖ首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析１引言１．１研究的背景、目的和意义１．１．１研究的背景本文研究“国合小商业企业＂改制后存续的“国有商业房地产经营租赁企业＂的 财务管理问题。所谓国合小商业企业是指规模较小且经营较为分散的国有和农村合作社形式的商业企业。自我国成立以来，国合商业企业作为我国商品流通渠道中重要的 组成部分，在计划经济中发挥着重要的作用。１９７８年以后随着我国经济改革开放， 国合商业企业经营中出现了许多问题，经营亏损、效率低下等。１９９２年，国家全面 推行市场经济，做出了国有资本逐步退出商品流通领域的决定，各地的国合商业企业 纷纷改制，各企业根据自身的规模和特点走上了不同的改制道路。其中，大中型国合商业企业通过整合改制组建成国有商业集团公司或国有商业连锁店等；众多小规模国合商业企业（如百货，粮食，饮服，修理等）通过改制、兼并、破产等形式，组建多 种形式的国有资产管理公司，以用于整合商业资产，安置国企职工。本文研究对象是国合小商业企业改制形成的国有资产管理公司中的一类国有商业房地产经营租赁企业，不涉及其它类型的改制后存续企业。此类国有商业房地产经营租赁企业，通过整合原国合小商业网点房地产资源，以对外出租商业房产为经营手段，以房租的形式完成国有资产的保值任务。随着社会经济的不断发展，房屋和土地等资产的价值不断升值，此类企业雄厚的 资产实力逐渐显现出来。到目前为止，此类企业在运营中特别是在财务管理方面存在很多问题，如资产获利能力低，财报表不能反映企业的真实价值等，若不重视，会造成变相的国有资产流失。本篇论文就是在此背景下产生，主要研究此类企业的财务管理问题并提出初步改进建议。１．１．２研究的目的通过对北京地区国有小商业企业改制后存续的“国有商业房地产经营租赁企业＂ 目前经营状况的研究，分析其存在的主要财务管理问题，提出有关提高国有资产运营 效率的建议，以及国有资产保值增值的建议。１．１．３研究的意义１．１．３．１研究的理论意义 本论文研究在理论上具有以下意义。（１）完善“国有商业房地产经营租赁企业＂的财务管理理论本文作者在中国知网以“国有商业房地产经营租赁企业财务管理＂为关键词，对第ｌ页共５３页首都经济贸易人学硕十论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析１９９０－２０１０年库藏文献的全篇内容进行检索，没有检索到有相关词条内容的文献。仅 发现有关“国有企业财务管理”和“房地产企业财务管理＂情况介绍的理论文献。说 明该领域的财务管理理论研究很少有人涉及。因此，本文研究对完善国有商业房地产 经营租赁企业财务管理理论有一定的理论意义。 （２）推进“国有商业房地产经营租赁企业”财务管理问题的统计数据分析 本文尝试用描述性统计分析方法，利用设计、发放和汇总调查问卷数据的方法， 对北京地区某“国有小商业企业改制后存续的国有商业房地产经营租赁企业”的财务 管理情况进行分析，归纳出北京地区“国有小商业企业改制后存续的国有商业房地产 经营租赁企业”财务管理问题，结合实际情况分析上述国有商业房地产经营租赁企业 的财务管理问题，在一定意义上推进对该领域的统计数据分析。 １．１３．２研究的现实意义 本论文研究在实践方面具有以下意义。 （１）揭示“国有商业房地产经营租赁企业＂的财务管理问题本论文研究试图发现国有商业房地产经营租赁企业的财务管理问题。由于此类企业是原国合商业企业改制而来的，在企业运作中还延续着原来老国有企业经营观念落 后，财务制度不健全，财务管理水平较低，使得企业在运营过程中存在诸多财务管理 问题。本论文研究，旨在通过实例将这些财务管理问题逐一归纳，以引起经营者及监 管者的重视。 （２）对改进国有商业房地产经营租赁企业财务管理有一定的现实意义 目前，一些地方政府职能部门看到国有商业房地产经营租赁企业的发展潜力，此 类企业又面临再次整合的机遇。改进该类企业的财务管理问题，提高其经营管理水平 成为目前急需解决的重要任务。本篇论文将对此类企业的财务管理问题提出改进建 议，对改进此类企业财务管理水平有一定的现实意义。１．２主要研究内容１．２．１主要研究内容框架本篇论文的主要研究内容框架如下图：第２页共５３页首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析 国合商业企业改制大中型国合商业企业改制小型国合商业企业改制商业集团或连锁企业国有资产管理公司国有商业房地产经营租赁企业通过调查问卷和案例分析从五个方面归纳企业财务管理问题资产估价Ｉｌ出租管理ｌｌ成本管理ｌｌ资金利用Ｉｌ业绩考核从四个层面对上述企业财务管理问题的建议和改进措施国家政策层面ｌＩ企业监管层面ＩＩ企业领导层面ｌｌ企业本身技术层面结论１．２．２主要研究内容说明本篇论文的主要研究对象是国有商业房地产经营租赁企业，主要研究的内容是此 类企业的经营状况，通过调查问卷和案例分析找出此类企业中主要存在的财务问题， 最后就上述问题提出改进措施和建议。 根据论文主要研究框架，可将本篇论文分为六个部分。 第一部分：引言。主要对论文研究的背景，选题的目的和意义，以及研究的思路、 方法和框架等内容的简要介绍。 第二部分：国内外文献综述。主要回顾国内外学者对国有商业房地产租赁企业相 关研究概括出本篇论文的研究创新点。 第三部分?Ｏ本篇论文涉及的基本理论和概念。主要介绍本篇论文主要涉及的相关 基本理论，并提出国有商业房地产租赁企业的概念、特点、经营范围及财务管理的重 点。 第四部分：调查问卷。主要通过向北京市某区国有商业房地产租赁企业人员发放第３页共５３页首都经济贸易人学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析调查问卷，从资产估价、出租管理、成本管理、资金利用和业绩考核五个方面分析归 纳此类企业的主要财务问题。 第五部分：案例分析。以北京市丰台区某国有商业房地产租赁企业真实财务数据 为例，通过数据分析揭示出调查问卷的归纳出的主要财务管理问题。 第六部分：改进建议。从国家政策、企业监管部门、企业领导层和企业本身四个 层面对财务管理方面出现的问题提出改进意见。１．３研究方法、创新和局限１．３．１研究方法本文主要采用调查问卷分析法、描述性统计分析法、演绎推理和归纳推理的方法 进行研究。 （１）调查问卷分析法，对北京市某区国有商业房地产经营租赁企业员工发放调 查问卷，调查此类企业主要存在的问题，特别是主要存在的财务问题。 （２）描述性统计分析法，以１家国有商业房地产经营租赁企业为例，分析该企 业的财务状况，对主要的财务问题进行分析，将调查问卷中反映的财务问题已实例的 方式反映出来。 （３）演绎推理和归纳推理法，本文结合企业真实数据，归纳出企业暴露出来的 财务问题，并利用演绎推理方法进行所发现的财务管理问题的原因分析，并进一步提 出改进建议。１．３．２研究创新１．３．２．１将１９４９年之后国合商业企业的发展过程分为四个阶段分别进行梳理 本人通过阅读大量参考文献，发现在众多文章中对于我国商品流通体制的变革进行了归纳和梳理，而作为商品流通领域的重要组成部分――国合商业企业的改革过程几乎没有人进行过梳理和归纳。本篇论文将１９４９年之后国合商业企业的发展过程分 为四个阶段分别进行梳理。 １．３．２．２明确提出国有商业房地产经营租赁企业的概念 本人通过阅读大量参考文献发现，国合小商业企业改制后的存续企业以多种企业 形式存在，企业名称五花八门，如ＸＸ投资经营公司、ＸＸ综合投资公司、ＸＸ物业管理 公司、ＸＸ集团等等，虽然名目繁多，但根据企业经营范围可归纳为三类，一是以对 外投资，资本运作为主要经营手段的企业；二是以出租商业网点房产、收取租金为主 要经营手段的企业；三是自主经营商业网点的集团型企业。本篇论文将以出租商业网 点房产为主要经营手段的企业统称为“国有商业房地产经营租赁企业＂，明确给出了 此类企业的概念、特点和经营范围。第４页共５３页首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析１．３．２．３归纳出国有商业房地产经营租赁企业财务管理的问题本篇论文通过对一个国有商业房地产经营租赁企业进行系统的分析，通过真实的财务数据反映出此类企业暴露出的诸多问题，从资产估价、出租管理、成本管理、资金利用和业绩考核五个方面归纳出此类企业自改制成立以来经营中存在的财务管理 问题。１．３．２．４提出完善国有商业房地产经营租赁企业财务管理的建议通过研究分析国有商业房地产经营租赁企业在经营过程中出现的财务管理问题， 从国家政策、企业监管部门、企业领导层及企业本身四个层面提出改进建议，在完善 此类企业财务管理水平的同时，为此类企业提供新的发展思路。１．３．３研究局限１．３．３．１研究范围的局限本篇论文的研究重点是国合小商业企业改制后存续形成的一类企业，即以出租国有商业房产、收取租金为主要经营手段的国有商业房地产经营租赁公司企业的财务管 理问题，未涉及改制后形成的其他类型的企业及大中型国合商业企业改制后形成的企 业财务管理问题。后一类问题是理论界进一步研究的课题。 １．３．３．２研究数据的局限 由于难以取得其他此类型国有商业房地产经营租赁企业的财务数据，限制了本人 研究的样本。数据分析仅限于本人所掌握的样本，研究结果可能不能涵盖其他此类企 业的全部问题。第５页共５３页首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析２．国内外文献综述２．１国内文献综述２．１．１国内研究现状本人从中知网期刊库，以“国合商业企业＂为关键词，对库藏１９９０―２０１０年文献进行标题或关键词检索，共搜索出１５１篇文章；以“商业房地产”为关键词，对库藏１９９０－２０１０年文献进行全文检索，共搜索出２８篇文章；以“国有商业房地产＂为关 键词，对库藏１９９０－２０１０年文献进行全文检索，共检索出１篇文章；以“国有房地产 企业财务管理”为关键词，对库藏１９９０－２０１０年文献进行全文检索，共检索出３篇文 章；以“国有商业房地产企业财务管理”为关键词，对库藏１９９０－２０１０年文献进行全文检索，共检索出Ｏ篇文章。表ｌ国有商业房地产经营租赁企业财务管理问题检索汇总表２０００ ２００ｌ一 ２００３－ ２００４ ２００５―― ２００６２００７－２００８２００９－合计及以前 国合商业企业问 题研究 商业房地产问题研究３ １１２２００２ １０２０１０ ０ １５１２１５３５８３４４２８国有商业房地产 问题研究 国有房地产财务０００Ｏ０ｌ１管理问题研究国有商业房地产０Ｏ１Ｏｌ１３财务管理问题研究 合计：Ｏ００００００１１５１５３０８８６１８３２．１．２国内文献综述２．１．２．１关于“国合商业＂的概念、性质和改革过程自我国成立以来，国合商业企业在计划经济时代发挥着重要作用，可以说为共和 国经济的发展做了巨大的贡献。黄星伟Ⅲ曾经提到“国合商业即国有和供销合作社商 业＂，杨和林心１认为“国合商业企业包括商业局、物资局、粮食局、供销社等系统部门，在过去计划经济年代里，担负起整个社会商业流通的主渠道任务，在商品购销、 调节供求、活跃市场、促进生产、保障供给、稳定物价等方面发挥了重要作用。＂在 讨论到其性质时，陈洪口３认为“我国的国合商业具有二重性，它既是国家宏观调控的载体，又是商品生产经营者，集这两种身份于一身。”由此可见，国合商业企业就 是国有性质的商业企业，在计划经济体制时期发挥着重要的作用，性质上虽然是企业第６页共５３页首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析但是具有一定的政治性。 国合商业企业在我国一直是我国商品流通领域的重要组成部分，在国民经济中占主导地位，但随着１９７８年改革开放的深入发展，市场经济逐渐取代了计划经济成为国民经济的主体，国合商业企业的主导地位受到巨大挑战，再加上企业在经营中出现许多问题，如何继续发展成为当时争论的焦点。一些学者如谢杨勤Ｈ３、李明生哺１、汤永健陋３等人认为应当为国合商业企业的发展创造公平、宽松的环境，重振国合商业在 国民经济中的主导地位：而另外一些学者如郭邦本口１、王兆峰嘲、王学斯阻３等人在总结了各地的国合商业企业改制的经验后认为应当在全国范围内对国合商业企业进行 全面改制。最终，随着我国商品流通领域的改革，“国合商业”逐渐退出了历史舞台。 研究国合商业企业变革历程就要先了解我国商品流通体制改革过程，钟廷豪ｕ们、余厚康…１等人都对我国商品流通体制改革过程进行过总结，将其分为四个阶段：１９４９年－１９７８年计划经济阶段、１９７８年－１９８４年商品流通体制改革的起步阶段、１９８５年一１９９１年“有计划的商品经济＂阶段、１９９２年－２０１０年“社会主义市场经济”转变阶段四个阶段。参照钟廷豪等人对我国商品流通体制改革过程的分类观点，本人对国合 商业企业变革过程进行梳理后，也划分为以下四个阶段。第一阶段：计划经济体制下繁荣发展阶段（１９４９年一１９７８年）。在这一阶段，国 合商业企业同共和国一同成长起来，为我国的经济立下了汗马功劳。国合商业企业在商品流通领域处于垄断地位，在各个商品流通行业中发挥着调节、平衡的重要作用，国合商业企业在这一阶段可以说是一派欣欣向荣的局面。第二阶段：受经济体制转变带来的冲击阶段（１９７８年一１９８４年）。随着１９７８年中 共十一届三中全会召开，商品流通体制改革进入起步阶段，国合商业企业面临着越来越大的冲击。这种冲击一方面来自国家的相关政策导向，比如：１９８１年国务院要求 国有商业企业推进经营责任制。不同商业企业采取多种形式的经营责任制，国合商业企业面临体制变革；另一方面为了打破“单一化”的商业结构，国家大力兴办城乡集 体商业、个体商业，包括自负盈亏的合作社商业、合作小组等，并在资金物资上，批零差价、货源分配上和经营方式上以及网点设置上给予照顾。经过调整，在商品流通 领域打破了由国合商业一家独占的局面，初步形成了以国有商业为主导的多种经营形式、多种经营方式、多种流通渠道并存共同发展的局面。与此同时，国合商业企业内部也暴露出了一些问题，旧体制下国有商业企业同其它国有企业一样是各级行政的附 属物，企业吃国家、职工吃企业的“大锅饭”思想已经严重阻碍企业发展，无法调动企业和职工的积极性，经营效率低下，企业出现亏损问题。在这一阶段，不论是从企业内部还是外部环境，国合商业企业的改革都迫在眉睫。第三阶段：有计划的市场经济体制下的改革阶段（１９８５年一１９９１年）。１９８４年１０ 月，中共十二届三中全会通过了《关于经济体制改革的决定》。《决定》明确指出：“社第７页共５３页首都经济贸易人学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析会主义经济是有计划的商品经济＂。以城市为重点的经济体制改革全面展开，各地区 的国合商业企业也在这一阶段纷纷尝试改革，大城市如重庆市实行“四放开＂推进国合商业企业改革，县级市如四会市推行“一步到位＂的国合商业企业改革模式都取得了较大的成功，为以后的大批国合商业企业改革提供了思路和指导。 第四阶段：市场经济体制下的全面改革落实阶段（１９９２年一２０１０年）。１９９２年邓 小平同志南方讲话和中共十四大明确提出经济体制改革的目标是建立社会主义市场 经济体制。在这一阶段，国家加快宏观经济体制改革步伐，对财税、金融、价格、劳 动制度进行了改革，推行现代企业制度，加强对国有资产的管理与监督等。所有这一 切，不但有力地推动了我国经济体制改革朝着社会主义市场经济方向发展，而且也为商业体制的进一步改革指明了方向。全国各地国合商业企业开始进行全面改革。２．１．２．２关于国有商业房地产的定义 本人通过查找大量参考文献，并未发现有关“国有商业房地产＂的明确定义，但 蒲建明ｎ２３在其文章中提到“商业房地产，指用于商业目的的房地产，包括商店、旅馆、餐馆、游艺场馆等”，将此概念延伸到国有商业房地产，便可将国有商业房地产定义为：所有权归国家所有的用于商业目的的房地产，包括国有性质的用于商店、写字楼、 旅馆、餐馆等商业用途的房地产。 ２．１．２．３关于国有商业房地产经营租赁企业的定义 关于国有资产租赁，杨横金ｎ３１在其文章中给出过定义“国有资产租赁经营，是指在不改变国有资产所有制的前提下，将国有资产出租给有关承租人经营＂。此定义只笼统地根据资产租赁过程进行了定义，并未明确租赁方式，对经营租赁还是融资租赁 区别没有明确的表述。其他参考文献中对于“国有商业房地产经营租赁＂并没有给出 明确的概念。 本文研究的对象是国合小商业企业改制后续存企业中进行国有商业房地产经营 租赁的一类企业，此类企业虽然主营业务是国有商业房地产的经营租赁，但是并未有 一个统一的名称，多为ＸＸ投资公司或管理公司，在企业经营范围界定上容易产生较 大歧义，本篇论文将此类企业统称为“国有商业房地产的经营租赁企业’’，并在以下 部分对“国有商业房地产经营租赁＂给出一个明确的定义。 ２．１．２．４关于国有商业房地产经营租赁企业的财务管理问题 对于国有商业房地产经营租赁企业的财务管理问题，杨横金ｎ阳认为主要有三个 方面：“一是部分资产价值没有评估，而且租金定价又缺少对比性，租金定价就比较 盲目，租金价格长期偏低；二是部分国有资产权属不清，造成这些资产在租赁过程中纠纷不断；三是有的房产缺失房产证和土地使用证，给租赁管理和资产处置带来隐患；四是现有网点中近７０％没有经过消防验收，安全设施不齐全，使这部分网点租赁经 营范围受到限制。”上述观点说明了此类企业的确存在一些财务管理问题，并未进行第８页共５３页首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析系统的分析，也未通过企业真实财务数据进行反映，本人试图通过调查问卷的方式对 北京市某国有商业房地产经营租赁企业员工进行调查，从资产估价等五个方面系统归纳出企业财务管理问题，并通过真实的财务数据运用描述性统计的方法对这些财务管理问题进行说明。２．１．２．５关于国有商业房地产经营租赁企业的财务管理问题的解决办法 针对此类企业的财务管理问题，杨横金口３１提出了几点改进意见“①加强监管， 确保国有资产安全完整；②规范资产租赁经营，确保资产保值增值；⑨加强企业内部 管理，拓展租赁经营方式；④加强旧网点改造，提升旧网点使用价值。”上述意见对于解决此类企业财务管理问题具有指导性的意见，但是措施并不具体，没有针对不同 层面提出改进意见。本篇论文通过对真实案例的分析，从国家政策层面、企业监管部 门、企业领导层和企业本身技术层面分别提出改进意见，具有较强的现实意义。２．２国外文献综述本人从中知网外文期刊库，以“ｓｔａｔｅ―ｏｗｎｅｄｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ ｉｎｃｈｉｎａ”为关键词，对库藏１９９０－２０１０年文献进行全文检索，共搜索出１３篇文章；以“ｓｔａｔｅ―ｏｗｎｅｄｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ ｉｎｃｈｉｎａ＂为关键词，对库藏１９９０－２０１０年文献进行全文ｒｅａｌ检索，共检索出０篇文章；以“ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｅｓｔａｔｅ＂为关键词，对库藏１９９０―２０１０年文献进行全文检索，共检索出５篇文章；以“Ｏｆｆｉｃｅ ｂｕｉｌｄｉｎｇ＂为关键词，对库藏１９９０－２０１０年文献进行全文检索，共检索出１９篇文章：以“ｆｉｎａｎｃｉａｌｍａｎａｇｅｍｅｎｔ”为关键词，对库藏１９９０－２０１０年文献进行全文检索，共检索出３０篇文章；以“ｆｉｎａｎｃｉａｌｍａｎａｇｅｍｅｎｔｏｆ ｒｅａｌｅｓｔａｔｅｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ＂为关键词，对库藏１９９０－２０１０年文献进行全文检索，共检索出０篇文章。 从国外的文献中发现，对于商业房地产（ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｒｅａｌｅｓｔａｔｅ）的研究较多，比较偏重于写字楼、会议中心、步行街等成形的、有一定规模的商业房地产，关注点 多在商业房地产制定租金的影响因素上，如Ｅｐｐｌｉ ｎ们和Ｓｉｒｍａｎｓ等ｎ目认为商铺的物理属性对商业房地产租金水平有显著的影响，如商铺的位置、可出租的区域、建筑年龄和设计结构等。Ｅｐｐｌｉ和Ｓｈｉｌｌｉｎｇ ｎ引、Ｈａｒｄｌｉｎ和Ｃａｒ ｎ刀等认为零售形象和零售 组合显著影响着店铺的支付能力。Ｍｉｌｌｓ ｎ踟在分析１９９０年Ｃｈｉｃａｇｏ大都市地区写字 楼的要价租金时，指出写字楼的询问租金依赖于建筑特征及与建筑位置相关的设定， 包括建筑年龄大小、停车场、商店、宾馆、银行和交通等。Ｓｉｖｉｔａｎｉｄｅｓ ｕ引通过可供 选择的租金调整模型的研究，指出应当考虑不同地区商业房产市场的交互影响。上述 理论为我国商业房地产在租金定价市场化方面提供了研究思路，本篇论文在租金定价 方面不进行深刻的探讨，仅参考周边相同地段租赁价格制定房租，商业房地产租金市 场定价问题是今后进一步研究的方向。第９页共５３页首都经济贸易人学硕＋论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理窠例分析３．本文研究的理论基础３．１本文涉及的基本理论概述３．１．１委托代理理论委托代理理论（Ｐｒｉｎｃｉｐａｌ―ａｇｅｎｔ Ｔｈｅｏｒｙ）产生于上世纪３０年代，美国经济学 家伯利和米恩斯因为洞悉企业所有者兼具经营者的做法存在着极大的弊端，于是提出 “委托代理理论”，倡导所有权和经营权分离，企业所有者保留剩余索取权，而将经 营权利让渡。“委托代理理论＂早已成为现代公司治理的逻辑起点。在委托代理中， 委托人和代理人之间的权利义务是相互对应的，委托人的权利也就是代理人的义务， 代理人的权利也就是委托人的义务。委托人的义务主要有以下几项：（１）提供和补偿代理人因履行代理义务而产生的费用。（２）提供必需的材料或资料。（３）承担代理行为的法律后果。（４）支付报酬或佣金。代理人的义务主要有以下几项：（１）忠实地、勤勉地履行代理职责。（２）将代理行为产生的权利和收益及时移转给委托人。（３）负担一定的报告义务。（４）保守委 托人的商业秘密。（５）原则上不得将代理权转委托给他人。 根据委托代理理论中委托方与代理人、委托与代理的权利和义务理论，本文研究 的国有商业房地产经营租赁企业的委托方是国家，委托方的代表是各地方国有资产监 督管理部门，如国有资产监督管理委员会（简称“国资委＂），代表国家行使出资人 的权利，有权了解国有资产的运营状况，对授权企业的重大决策进行监督、收取国有 资本金收益。委托方的责任是全面掌握委托资产的真实情况，对代理人进行业绩考核 评价，并以此支付代理人报酬。代理人是授权经营国有商业房地产的企业，对授权资 产进行经营管理活动，以此来获取收益。其责任是接受监管部门监督，定期汇报企业 资产运营状况，实现授权资产保值增值，取得收益后除了企业自留部分和上缴所得税 之外，按照一定比例上缴收益。３．１．２资本运营理论资本运营是指企业将自己所拥有的一切有形和无形的存量资本通过流动，优化配 量等各种方式进行有效运营，变为可以增值的活化资本，以最大限度地实现资本增值 目标。它有两层意思：第一，资本运营是市场经济条件下社会配置资源的一种重要方 式，它通过资本层次上的资源流动来优化社会的资源配置结构。第二，从微观上讲， 资本运营是利用市场法则，通过资本本身的技巧性运作，实现资本增值、效益增长的 一种经营方式。资本运营的主体可以是资本的所有者，也可以是资本所有者委托或聘 任的经营者，由他们承担资本运营的责任。资本运营的对象，或是一种形态的资本， 如金融资本，或者是两种形态以上的资本，如运营生产资本、商品资本、房地产资本第１０页共５３页首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析等。资本的各种形态必须投入到某一经营领域之中或投入多个经营领域之中，即投入到某一产业或多个产业之中，才能发挥资本的功能，有效利用资本的使用价值。资本作为生产要素之一，必须同其他生产要素相互组合，优化配置，才。能发挥资本的使用 价值，才能创造价值。资本运营的目的是要获取理想的利润，并使资本增值。资本运 营理论包括效率理论、价值低估理论、税收节约理论、市场垄断理论、公司分立理论、 再分配理论等。 本文研究国有商业房地产经营租赁企业的财务管理问题，运用上述资本运营的相 关理论，根据企业经营范围从资产估价、出租管理、成本管理、资金利用和业绩考核 五个方面对企业财务管理问题进行分析归纳。３．１．３寻租理论寻租理论始自亚当?斯密，经济学的主流学派一向是以建立在个人利益基础上的自由竞争为增进社会经济效益的最佳机制。然而，现代经济学界越来越多地关注到， 在现实社会中，由于某种经济体制的制约和引导，个人趋利避害的竞争行为有可能导 致经济资源的非生产性耗费。寻租理论就是以研究非生产性竞争活动为主的经济理 论。寻租理论的着眼点，并非这类活动的道德范畴，而是其产生的社会经济条件。 寻租理论中的“租＂即租金，也就是利润、利益、好处。其原始含义即为地租， 是土地作为一种生产要素投入后理应获得的报酬。但“寻租”之中的“租＂不同于地 租，而被进一步扩展为“经济租”的概念，用以表示某种产品或劳务的需求提高，而 供给量由于种种原因（如行政干预等）并未增加，致使该商品的供求差额扩大而形成的 差价收入。在自由竞争的市场条件下，“租＂的存在必然就会吸引该要素从其它产业 流入到有租产业，从而增加该产业的供给，降低该产品的价格，直至租渐渐消失，生 产达到新的均衡。 本文研究的国有商业房地产经营租赁企业的主要经营活动是国有商业网点房产 的经营租赁业务，由于这些房产的数量有限，租赁中存在供小于求的不平衡关系，租 给谁？如何租赁？租金收益水平多少？成为此类企业收益水平高低的关键，也关系到 国有资产是否能够保值增值。本文将从此角度出发，提出有效减少“寻租”现象的改 进意见。３．１．４合同管理理论企业的经济往来，主要是通过合同形式进行的。一个企业的经营成败和合同及合 同管理有密切关系。企业合同管理是指企业对以自身为当事人的合同依法进行订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为的总称。其中订立、履行、变更、解除、转让、终止是合同管理的内容；审查、监督、控制是合同管 理的手段。合同管理必须是全过程的、系统性的、动态性的。合同管理全过程就是由第ｌｌ页共５ ３页首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析洽谈、草拟、签订、生效开始，直至合同失效为止。不仅要重视签订前的管理，更要 重视签订后的管理。系统性就是凡涉及合同条款内容的各部门都要一起来管理。动态性就是注重履约全过程的情况变化，特别要掌握对自己不利的变化，及时对合同进行修改、变更、补充或中止和终止。 本文研究的国有商业房地产经营租赁企业以房屋租赁作为主要经营手段，对于房 屋租赁合同的管理成为企业是否能够获得较高收益能力最为重要的关键一环，通过对 合同管理理论的研究和应用，既能提高企业的管理能力，又能提高企业的获利能力。３．２本文涉及的基本概念３．２．１国有商业房地产经营租赁企业概念经营租赁，是指不改变资产的所有权，只将使用权交于承租人收取租金，在租赁 期满后收回资产的租赁方式。国有商业房地产是指所有权归属于国家的商用房地产。 因此可将“国有商业房地产经营租赁企业＂定义为“用所有权归属于国家的商用房地 产进行经营租赁的企业，国有商业房地产经营租赁企业是代表国家将国有商用房地产 使用权交于承租人经营，并根据合同按期收取租金，在租赁期满后收回商用房地产的 企业。＂３．２．２国有商业房地产经营租赁企业的经营活动国有商业房地产经营租赁企业是小规模国合商业企业通过兼并、整合等方式改制 而来的，在改制的初始阶段，此类企业的主要职能一是负责监管国合小商业企业破产 或重组后形成的闲置资产（主要是房产、土地），通过出租的方式取得一定的收益； 二是通过多种方式妥善安置国有企业职工。经过近２０年的经营，此类企业普遍已经 形成了一定规模，目前企业的主要经营活动是代表国家，将国有商业房地产进行的经 营租赁活动，以及对这些房地产的维修、保养活动。３．２．３国有商业房地产经营租赁企业财务管理的重点根据国有商业房地产经营租赁企业以出租商业房地产、管理出租资产、维护保养 房地产、收取租金、对闲置资金的利用、对企业高管层业绩评价等经营过程为重点，其财务管理的重点可以归纳为以下五个方面：①资产估价；②出租管理；③成本管理；④资金利用；⑤业绩考核。 ３．２．３．１资产估价 一般企业的资产估价就是通过科学的方法对企业能够产生经济利益的资产进行价值评估，以合理反映其真实的、能给企业带来经济利益的资产的价值。对企业进行资产估价就是为了明确企业资产的盈利能力，摸清企业家底，是企业财务管理活动的 前提。第１２页共５ ３页首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析在国有商业房地产经营租赁企业中，能为企业带来经济利益的主要资产是商业网 点房地产，因此财务管理中对资产估价内容重点，应该放在存量房地产和无形资产（土 地使用权）的估价问题上。 ３．２．３．２出租管理 国有商业房地产经营租赁企业的出租管理就是对商业网点房地产的租赁业务进 行管理，主要包括租赁对象的选择、租赁价格的制定、租赁合同的管理等方面。国有 商业房地产经营租赁企业出租的财务管理，主要是监管出租资产运营是否合理有效、 出租资产获利能力以及高管层的业绩考核等多方面的内容。 ３．２．３．３成本管理 一般，成本管理是通过有效的成本控制方法对企业的各种成本费用支出进行预 算、控制、反馈，以达到节约成本的目的。国有商业房地产经营租赁企业的成本管理主要侧重两个方面：一是对房产改造、维修、保养等成本支出的控制：二是对日常经营管理活动产生的相关费用的控制。 ３．２．３．４资金利用 国有商业房地产经营租赁企业的资金利用，主要是指流动资金的财务管理，采用 企业流动资金利用状况分析方法，即对国有商业房地产经营租赁企业的流动资金占用 状况、周转速度和流动资金使用效果进行分析、评价。 本篇论文重点分析国有商业房地产经营租赁企业流动资金使用情况和投资回报 情况的财务管理问题。 ３．２．３．５业绩考核 一般企业财务管理的业绩考核是指通过制定相关业绩考核指标，将企业计划的实 际完成数与预算数进行比较，以此来判断业绩是否达标的一种企业高级管理层业绩的 考核方法。 本篇论文探讨的国有商业房地产经营租赁企业的业绩考核是企业高级管理层的 业绩考核问题，重点在考核指标的选择和考核指标是否有效反映出业绩水平上。第１３页共５ ３页首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析４．对国有商业房地产经营租赁企业财务管理问题的问卷调查本人通过对北京市丰台区国有商业房地产经营租赁企业职工及区国资委工作人 员发放调查问卷，根据调查结果归纳国有商业房地产经营租赁企业主要存在的财务管 理问题。本次调查共收回有效调查问卷４８份。 调查问卷见下表： 表２１．国有商业房地产经营租赁企业财务管理问题调查问卷 Ｂ中层领导 Ｄ企业监管部门人员您的职位 Ａ企业负责人 Ｃ一般职工您所在的部门 Ｂ业务部门 Ａ财务部门 Ｃ后勤部门 Ｄ企业监管部门 ３．您认为企业目前经营状况如何 Ａ非常满意，企业在经营中不存在任何问题 Ｂ满意，企业经营中的问题不大 Ｃ一般，企业在经营中存在一些问题，但不至于影响企业的发展 Ｄ不满意，企业经营中存在很多问题，若不及时纠正会影响今后企业的发展 Ｅ很差，企业经营中的问题很严重，已经严重影响了企业的发展２．４．您认为企业目前存在哪些经营问题（可以多选）Ａ投资回报率低 Ｃ资金利用率低 Ｅ企业价值低估 Ｇ其他 Ａ长期股权投资回报率低 Ｃ货币资金利用率低 Ｅ高管层业绩考核失效 Ａ重新评估企业资产 Ｃ改进业绩考核评价体系 Ｅ加大成本费用控制力度 Ｇ其它 Ｂ盈利水平低 Ｄ业绩考核失效 Ｆ经营观念陈旧５．您认为企业目前财务管理上存在的最大问题是什么（只能选一项）Ｂ租赁资产获利能力低 Ｄ企业价值被低估 Ｆ总资产成本费用控制失效 Ｂ提高资金使用效率 Ｄ提高资产盈利能力 Ｆ预算管理６．您认为企业在财务管理方面可以采取哪些改进措施（可以多选）本次参与调查的人员包括企业负责人４人，中层干部１６人，一般工作人员２４ 人，区国资委工作人员４人，其中主抓财务工作领导或财务部员工２８人，业务部门 员工１０人，后勤部门职工６人，区国资委工作人员４人。第１４页共５ ３页首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析４．１国有商业房地产经营租赁企业满意度调查问卷综述黜≈．ｏ％女ｑ”蠢》≯∥’－非常锕意 －Ｔ南意 一一般－币，辨蔫ｔ４４％Fｆ科瓣图４．１企业满意度比例图从图４－１中可以看出：没有人对企业现有状况表示非常满意，认为不存在任何问题；仅有１７％的人员对企业表示满意，认为企业经营中的问题不大；有４４％的人员表示一般，认为企业在经营中存在一些问题，但不至于影响企业的发展；有３３％的人员 表示不满意，认为企业经营中存在很多问题，若不及时纠正会影响今后企业的发展： 剩下６％的人员表示很差，认为企业经营中的问题很严重，已经严重影响了企业的发 展。４．２国有商业房地产经营租赁企业经营问题３％ １４％－投资不利秽器。ｔ一盈利水平低≯浇众利用串低 －业绩考核失效 一企业价值低估 ％经蕾观：忿陈旧。２４％～ｅ《、魄嵫淄８％１７％其他图４－２企业经营问题比例图从图４－２中可以看出：在企业众多经营问题当中，认为盈利能力水平低的占２７％、 认为企业价值低估的占２４％、认为资金利用率低的占１７％、认为业绩考核失效的占８％、 认为投资不利的占７％，上述问题都可以归纳为财务管理方面的问题，其占企业全部 经营问题的８３％；其他方面的问题如经营观念陈旧、员工福利较低、领导权利过于集 中等方面的问题仅占企业全部经营问题的１７％。由此可见，财务管理方面的问题已经 成为制约该国有商业房地产经营租赁企业发展的关键性问题。第１５页共５ ３页首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析４．３国有商业房地产经营租赁企业主要财务管理问题－长期股权投嵌回报率低 ■租赁资产获利能力低 ｓ‘货币资金利用率低 －企业价值被低估 誓高管层业绩考援失效廖总瓷产成本费用控制失效图４?３企业财务管理Ｉ可题比例图从图４―３中可以看出：在企业众多的财务管理问题当中，认为最为严重的问题是企业价值被低估，占到全部财务管理问题的３１％。剩下依次是租赁资产获利能力低、货币资金利用率低、长期股权投资回报率低、高管层业绩考核失效、总资产成本费用 控制失效，所占比率依次为２５％、２１％、１１％、８％和４％。将上述财务管理问题可以归纳为五个方面：①资产估价；②出租管理；③成本管理；④资金利用；⑤业绩考核。上 述财务管理问题具体分析如下。４．３．１资产估价问题国有商业房地产经营租赁企业最主要的资产是商业网点房地产，固定资产（主要是房产）和无形资产（主要是土地使用权）一般占到企业全部资产的５０％左右，资产估价问题主要表现为资产价值低估问题，主要表现在两个方面： （１）存量房产价值被低估。此类企业的存量房产主要来自二十世纪８０一９０年代 接管破产或被兼并国合小商业企业的房产，在接管时只填写房屋划转单，单据上只记 录房产的面积，并不涉及房产的价值，因此在企业成立的最初阶段并不核算房产的价 值。进入二十一世纪后，此类企业在转型时，将房产作为企业固定资产进行核算，但 是由于房产过多、评估成本较高等原因，并未对所有房产进行评估入账，大多数企业 只是按照当时房屋每平米的建造成本和房屋的建筑面积的乘积估算出房屋的价值作为原始成本入账。随着近些年房屋价值的不断增长，以当时估价作为房屋的账面价值已经不能反映出企业房产的真实价值，企业房产价值处于被低估的状态。 （２）无形资产价值被低估。此类企业在接管商业网点房产的同时接管了一定数 量的土地，但土地的使用价值一直没有被重视。近几年土地使用价值增幅巨大，不论 企业还是监管部门越来越重视土地的使用价值，经过调查发现，几乎所有此类企业都存在拥有土地证但土地使用权并未评估入账的现象，按照现在土地评估价值的计算方第１６页共５ ３页首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析法，有大量的无形资产未被计入此类企业价值当中，无形资产价值被严重低估。４．３．２出租管理问题国有商业房地产经营租赁企业商用房产的租赁对象可分为三个大类：第一大类为原国合商业企业职工。在国合商业企业改制的过程中，为了安置一批下岗职工，将部分商业网点廉价租赁给职工用于经营，解决其就业问题：第二大类为同性质的其它改 制企业，主要是由于在改制的过程中房屋产权归属划分的不清楚，出现了多家改制企 业分摊同一处房产的情况，造成房屋租赁关系的复杂化，同类改制企业之间相互签订 租赁合同，租金也就不可能按照同类房屋市场租赁价格；第三大类为外部企业，即非 国合商业企业改制的其他企业，由于改制企业并没有根据房屋市场租赁价格、制定一 套完整的房屋租赁价格体系，使得房租价格的制定比较混乱。因此，可将此类企业出 租管理问题归纳为以下几点：（１）照顾性租赁房产居多。此类企业一部分商业房产的租赁对象为原国企职工和其他国合商业企业，属于照顾性租赁性质。 （２）对外租赁对象不公开。此类企业将房产出租给外部企业时，并没有制定招 租方案进行公开招租。由于商业网点租赁市场一直是供小于求的局面，为产生“寻租＂ 现象创造条件，人情等因素也会滋生腐败现象。 （３）房租制定不合理。与照顾性租赁对象虽然签订房屋租赁合同，但租金却十 分廉价；对外租赁企业的租金也不是根据周边相同地段租赁价格作为参考价而制定 的，明显低于市场房屋租赁价格，严重影响了房产的获利能力和企业总体的盈利水平。 （４）房屋租赁合同缺乏有效管理。此类企业没有成立专门负责房屋租赁合同管理的部门，合同从签订到催缴再到归档保存没有制定相应内部管理制度，合同管理较为混乱。４．３．３成本管理问题此类企业的主要经营成本是房屋改造、维修和保养支出，费用支出也就是一般的 日常性开支及职工开支等，可以说成本费用项目较少，但是缺乏有效的控制。例如：对于房屋改造、修缮和保养没有完整的计划安排，没有根据房屋的质量和使用情况制定合理的维修周期，都是租户发现问题需要维修的时候发生支出费用。此外成本费用 支出也不够透明，这就为企业操纵利润提供了可乘之机。４．３．４资金利用问题此类企业在资金（流动资金）的利用上存在两个问题：一是企业货币资金利用率 低；二是企业资金回报率低。 （１）货币资金利用率低。此类企业自改制成立起至今都是通过房屋租赁获取收 入，经营一直保持稳定，同时企业并未有大量投资或者建设项目占用资金，费用开支第１７页共５ ３页首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析也多为房屋的维修和日常管理的开销，因此沉淀下大量的货币资金。大多数企业在无 法进行适当的投资的情况下选择将上述货币资金存入银行，形成目前此类企业拥有大 量货币资金的情况，流动资金利用率较低。 （２）投资回报率低。造成此类企业的投资回报率低主要有两个方面的原因：一 是上面提到的资金利用率低，多数企业往往选择将钱放入银行获取利息这种最为简单的投资方式，除了没有合适的投资机会和投资项目审批过程繁琐以外，最重要的原因就是这种投资方式没有任何风险。此类企业虽然经过多年的发展已经转型为公司形 式，但是用人机制和经营观念仍保留着老国企的想法，企业负责人在高风险、高收益 和低风险、低回报面前往往都会选择后者，这与多年来国企考核制度有着一定的关系； 二是此类企业在改制的过程当中还承担着一些政府职能，很多的投资项目都是上级主管部门无偿划拨或者强制要求的，从投资项目的立项可行性分析再到实施都没有按照规程执行，就更谈不上投资回报了，这些并不是真正意义上的投资项目。可以说此类 企业真正发生的投资项目少之又少，在没有专业的投资团队为企业寻找、评估投资项 目的情况下，企业的投资回报率低是很正常的。４．３．５业绩考核问题本篇论文讨论的业绩考核问题指的是针对国有商业房地产经营租赁企业高管层 在经营国有资产过程中的业绩考核评价问题。和其他国有企业一样，国有商业房地产 经营租赁企业也受政府主管部门的监管，主要的监管部门为地方国有资产监督管理委 员会（简称国资委）。近几年，高管层的业绩考核成为监管部门和企业的一项重要的 工作任务，企业经营业绩的好坏直接与高管层的收入挂钩，可以说是在激励机制上的 一项重要的改革，有利于激发企业领导层的工作积极性，摆脱“大锅饭＂思想，将高 管层的工作重心放在如何让企业获利方面。按照监管部门的要求，各企业在每年年初编制财务预算，根据以前年度指标数据和本年预计情况估算年末各考核指标完成情况，并上报监管部门，年末监管部门汇总企业报表，根据各企业实际完成情况计算考 核指标，判断各企业是否完成年初制定的目标，以此来考核企业高管层一年的工作业 绩并兑现年终报酬。 随着考核改革的不断深入，国有商业房地产经营租赁企业业绩评价方面暴露出的 问题主要分为两类。一是国有商业房地产经营租赁企业高管层业绩考核指标的选择问 题。到目前为止，企业的业绩考核指标分为重点指标和辅助指标。重点指标包括利润 总额、净利润和净资产收益率等利润指标，辅助指标各单位根据自身的情况选择，通 常有成本费用利润率，资产周转率，资产负债率等。从这些指标中不难发现，高管层 的业绩考核重点是在利润指标上，但利润指标通常具有一定的可操纵性，而且单凭利 润指标也不能反映出企业高管经营能力的水平，高利润有可能是企业变卖资产换来 的，并不能完全说明企业的经营状况良好。二是考核指标的估算问题。目前此类企业第１８页共５ ３页首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析在估算指标数值时，通常的做法是比上年同期增长一定的百分比（如３％一５％），并没 有按照要求编制财务预算，结合企业实际情况估算目标值，就会出现年末实际完成情 况与固定的增长指标相差较大的情况。企业往往再通过对某些会计科目进行调整达到 固定的增长百分比。长此以往，企业每年考核指标的目标值会越来越偏离实际情况，不但为企业操纵利润作假账提供了机会和借口，考核指标也失去了其考核的意义。４．４针对国有商业房地产经营租赁企业主要财务管理问题的解决措施图４．４企业财务管理解决措施比例图从图４－４中可以看出：在众多针对财务管理问题的解决方案的问卷调查中，认是应当对企业资产重新评估的占３０％，剩下依次是提高资产盈利能力、提高资金使用效率、改进业绩考核评价体系、实行预算管理、加大成本费用控制力度，所占比率依次 为２４％、１６％、１５％、９％和６％。 综上所述，根据调查问卷汇总出上述国有商业房地产经营租赁企业财务管理的问 题和解决问题的若干方案。以下利用本文作者掌握的实际案例的财务数据进一步说明上述问题。第１９页共５ ３页首都经济贸易人学硕＋论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析５?国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例 分析本文以北京市丰台区某国有商业房地产经营租赁企业近１０年的财务数据，分析 说明此类企业存在的财务管理问题。５．１案例企业背景介绍北京市丰台区某国有商业房地产经营租赁企业系丰台区属国有企业，前身为区商 业网点规划管理处，在国合商业企业改制的过程中于２００１年转型成立国有商业房地 产经营租赁企业，企业设立工程部，负责房屋的修缮和房租合同的订立；市场经营部， 负责房租的催收；投资部，负责投资项目的管理；财务部及办公室。公司拥有原商业 网点房产９０多处，土地２０多处，以经营商业网点为主要经营手段，主营业务收入来 自房屋租赁收入，主要成本支出为房屋修缮及改造费用，下面为２０１０年该企业资产 负债表及损益表（见表５－１，表５―２）。表５―１２０１０年资产负债表２０１０．１２．３１单位名称：ＸＸＸＸＸＸＸＸ资流动资产：货币资金 短期投资ｌ ２６８３１３８７．５ｌ单位：元 负债及所有者 行 次 年初数 期末数产行 次年初数期末数权益流动负债：５９００２儿１．３４ｊ｛Ｉｉ期借款 应付票据 应付账款 预收账款４６２７００００００．∞４７应收票据 应收账款 减：坏帐准备 应收账款净额 预ｆ’Ｊ账款其他应收款 存货 待摊费用３ ４４８ ４９ ９１９５２６．８０ ４０１１８４．８０５其他应付款应付ｊｒ＝资 应付福利费１９１２６２８４８９．３８ ｌ １３２２７７９８５．５４５０５２０１６８３．４８７ｄ１３０３０．５９６ ７５ｌ ５２８未交税金 未付利润５３４３４６９６．９２１０８８３６１．９ｌ９４７２０５．３３５３４２６．８３５４ ５５ ４８４６．６３ ６４９０．７６１０其他未交款待处理流动资产狰损失 ?｛Ｉｉ内纠坤Ｊ的ＫｊｌＩＪ债券ｌｌ预提费用 代管资金５６ ５７ ４５７９９４３５．５２１２０．００其他流动资产流动资产合计 Ｋ期投资ｚ１３ ２０ １９４６５０７０８２．２２ １１９１３３３５２３．７Ｉ５８其他流动仃ｌ债 流动负债合计５９６５５２３６０ １８９．３５８９０９０６８．０６｝乏坶Ｊ投资Ｉ嗣定资产ｔ２ｌ３７２６５９６２．００３６２３１１６２．００长期负债：第２０页共５３页首都经济贸易大学硕士论文固定资产净值 固定资产清理２６ ２７ ４６３３７３５８．５３国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析４４４３０７９０．６０长期应付款 其他长期负债６８７５在建工程 待处理固定资产净损失固定资产合计 无形及递延资产： 无形资产 递延资产（长期待摊费 用） 递延及无形资产合计 其他资产：２８５９０３８９３８．８３５８６５３９３６．８３长期负债含计 负债合计：７６１８４６０５００００．００１０７９３０００００．００ １０８８２０９０６８．０６２９１８９８４１０１８９．３５３５１０５３７６２９７．３６１０３０８４７２７．４３所有者权益：实收资本７８ １７２７７７８５６．１３ １７２７７７８５６．１３３６６４６５２８０７．２２６３０８０８７３．４７资本公积７９５９６３４２９０．８Ｉ１０５４３３７２６．３３３７８１４５４．９４盈余公积６３０８０８７３．４７８０９０６３８４５．０６９９１４０８７．９２４０６４７３４２６２．１６未分配利润 所有者权益合计８ｌ１３９９７４２２．３９１７３９５５４８．１７８５２５５４７３４ １４．３９３０５５２１２１８．５５其他企业财产４１负债及所有者权资产总计４５ ２１５３８８３６０３．７４ １３９３７３０２８６．６１益总计９０２１５３８８３６０３．７４１３９３７３０２８６．６１表５－２行 项 一、主营业务收入 目 次７２０１０年损益表本月 数１，６３９，５２８．００ ２２１，４８４．６２ １１２，２３９．２０ １。３０５。８０４．１８本年累计２１，９２６，６ｔ３．９９ ４９７，８７３．０７ １，１７７，４５４．９６ ２０，２５１，２８５．９６减：主营业务成本主营业务税金及附加 二、主营业务利润 加：其他业务利润 减：管理费用 财务费用 三、营业利润 加：投资收益 营业外收入９ １０１１１４１５ １６１，８１８，２１５．７７ ―６５，２５０．９９ ―４４７，１６０．６０１４，５７０，０６７．９０ ―５９８，２１４．５８ ６，２７９，４３２．６４ ―３７９，４８４．２６ ９０，８６３．１９ １５８．１５１７２０２ｌ减：营业外支出 减：以前年度损益调整四、利润总额 减：所得税２２ ２３２４―４４７，１６０．６０ ７７７，３７６．３３５，９９０，６５３．４２ １。７３９，４３９．１３２５五、净利润２６―１，２２４，５３６．９３４，２５１，２１４．２９从该企业２０１０年１２月资产负债表及损益表中可以看出，该企业到目前为止仍执行财政部２００６年以前颁布的《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》，并未 执行新的《企业会计准则（２００６）》，房屋资产全部在固定资产中核算，土地使用权在第２ｌ页共５ ３页首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析无形资产中核算。该企业为区属国有企业，截止２０１０年１２月拥有国有资本３０５５２。１万元，拥有货币资金（主要是银行定期存款）５９００万元，年度经营收入２１９２．６万元， 净利润４２５．１万元。５．２企业主要财务管理问题描述性统计分析５．２．１资产估价问题表５－３ ２００１－２０１０年企业房产、土地明细表 单位：万元２００ｌ ２００２２７２６０．２５２００３２６５２０６７２００４２９３３０．３２２００５２９１２９．１２２００６ ２９３８６．７３２００７２９４５５．３７２００８３０３４１．０８２００９３０７８３．３６２０１０３１４４３．０３资产 房产 净值 土地 净值２５６２３．７３７５４６．２８２９４．９４７５７８．３５７１３１．８７２２２．９８ｌ １３４７．９ｌ１２２７９．３１１６９６．３ｌ１０５３７．６３１０３０８．４７７９２８．３５７９２６．６７ｌ跖．１７１４４．９７１９２．２９６７８５．２２６４８９．５３６３４１．２４６４６５．２８６３０８．∞３５ Ｏ Ｏ Ｏ３Ｏ Ｏ Ｏ Ｏ２５ ０ ０ ０２Ｏ Ｏ ０ Ｏ一资产总额１ ５ ００ ０＿房产净值 －土地净值１ Ｏ ０Ｏ Ｏ５ ００ Ｏ０图５－１２００１－２０１０年房产、土地资产比例分布图从表５－３、图５－１中可以看出，该企业资产中房屋和土地所占比例较大，两者合 计超过企业资产总量的５０％，若房屋与土地的价值被低估了，企业整体资产的价值就被低估了。 ５．２．１．１房产低估问题 该企业房产在固定资产中进行核算，不按照经营性房产和自用房产分别核算，全部以历史成本入账，其中，１ｌ处房产在２００１年经过中介机构评估，以评估值作为房 产原值，剩余房产未经评估，全部按照当时每平米建造成本与房产面积的乘积估算入账。第２２页共５ ３页首都经济贸易大学硕士论文表５－４国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析 企业部分未评估房产明细表 单位：平方米、元房产证面积４２４．００ ３５５．６０ ２３９．９０ ６８８．００ ３３６．００ ９６９．１０ ６２９．００ １１３．６０ ４８２．４０ ２１８．００ １９０．２０ ４１６．６６ ２８８．２０ １。４９０．１１ ２８４．９０ ７５２．８０ ２，７６３．１０ １，２５８．４０ ４６９．２６ ９，００６．４０ ｌ，５７３．５０ １。１２６．５０ ｌ，１５６．６４ ２９９．０ｌ ４３０．５０序号ｌ ２ ３ ４ ５ ６ ７ ８ ９ １０ ｌｌ １２ １３ １４ １５ １６ １７ １８ １９ ２０ ２ｌ ２２ ２３ ２４ ２５建筑地址ＸＬＹｌ９号 ＹＷＤＺ２１号楼ＸＬＹ ＸＬＹ账面原值２２８，０００．００ １３１，５７２．００ １３６。７４３．００ ３９２，１６０．００ ２９５，９２２．９７ ５５２，３８７．００ ４１９，９７６．００ ４２，９２０．００ ２２４，６４０．００ １７０，４００．００ １１９。２５５．４０ ２３ｌ，４２０．００ １６３，８００．００ ８２９，８００．００ １６２，３９３．００ ４２２，９４０．８２ ｌ，３０９，８６０．００ ６２４，０００．００ ３０８，４００．００ ３，０２１，８０３．００ ９１５，６００．００ ６４２，１０５．００ ６８１。７２０．００ １２ｌ，４ｌＯ．００ １１１。３０６．２１每平米建造成本５３７．７４ ３７０．００ ５７０．００ ５７０．００ ８８０．７２ ５７０．００ ６６７．６９ ３７７．８２ ４６５．６７ ７８１．６５ ６２７．００ ５５５．４２ ５６８．３６ ５５６．８７ ５７０．００ ５６１．８２ ４７４．０５ ４９５．８７ ６５７．２０ ３３５．５２ ５８１．８９ ５７０．００ ５８９．４０ ４０６．０４ ２５８．５５２号 １８号ＬＪＹＤＡＬ４、６、８号 ＦＯＹ９号ＸＬＹｌ号北ＰＨＹ９号 ＰＨＹｌ０号 ＺＪＣ９号 ＷＬＤｌ３号 ＦＸＢＬ５号 ＨＺＺｌ２号楼 ＨＺＺｌ７号楼 ＴＰＱ２０号ＸＬＹ ＸＬＹ ＸＬＹ３ｌ号２４号楼 １５号楼ＪＭＤＬ７８号 ＸＬＹ商业综合楼 ＹＬＤＬｌ５号 ＰＡＢＬ３号楼 ＦＧＹｌ４号 ）（ＨＪ８号 ＸＸＦＪｌ号从表５－４中可以看出，当时房产的每平米建造成本在３００－８００元／ｍ２，平均建造 成本为５５０元／ｍ２。表孓５企业评估房产２００１年建造成本、评估价值及２０１０年市场价值对比明细表１单位：平方米、元评估价值／ ２００１年 序号２ ００１年２０１０钜 市场价值／评 市场价值 估价值＊１００％建筑地址房产证面积建造成本 评估价值建造成本●１００％ｌ ２ＬＪＹＩｌ｝ｆ楼 ＴＰＱｌ９号３，７３６．７０ １。０１２．３０２。０５５，１８５３。３０７。４２７．９０１。９１８。２５３．１７１６０．９３％３４４．５３％８８。０８０．５５８．２２ ２３，８６１．６８２．５３２６６３．１１％ １ ２４３．９３％５５６。７６５‘注。２００１年房产建造成本以上述平均建造成本５５０元／ｍ２与房产证面积乘积估ｌ ２０１０年房产市场价值以２０１０年丰台区二手房每平米均价２３５７１．７５元／ｍ２（见附录Ａ）与房产证面积乘积估算出来；为了保守企业商业机密，所有房产坐落地全部用字母表示 第２３页共５ ３页首都经济贸易大学硕士论文２００１年国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析评估价值／ ２０１０矩２００１年建造成本市场价值／评 市场价值 估价值＊１００％●１００％序号建筑地址房产证面积 建造成本 评估价值３ ４ ５ ６ ７ ８ ９ １０ １１ＴＰ０２５楼 ＴＰ０１４号 ＬＪＹＳ＃楼东 ＬＪＹＴ＃楼 ＦＸＹｌ３＃４号 ＹＬＤＬｌ３号 ＦＣＹ２号楼 ＯＴＸ０５＃楼西 ＯＴＸ０４＃楼 平均增值１，５９７．８０ １，６５６．００ ３２４．３０ ４９４．４０ ２０２．９３ １９７．２０ ２６０．３０ １，７１６．９６ ２，７６１．６２８７８，７９０ ９１０，８００ １７８。３６５ ２７１．９２０ １１１。６１１．５ １０８，４６０ １４３，１６５ ９４４，３２８ １，５１８，８９１１，９４１，３０８．３７ １，４６５，７５８．７２ ２８７，０４４．４２ ４２５，７７７．２８ ６２８，９２９．００ １７４，５４５．６６ ２３０，３９６．７４ ２，３００，１０８．２９ ３，６３３，５１８．６７２２０．９１％ １６０．９３％ １６０．９３％ １５６．５８％ ５６３．５０％ １６０．９３％ １６０．９３％ ２４３．５７％ ２３９．２２％ ２３３．９１％３７，６６２，９４２．１５ ３９，０３４，８１８ ７，６４４，３１８．５３ １１，６５３，８７３．２０ ４，７８３，４１５．２３ ４，６４８，３４９．１０ ６，１３５，７２６．５３ ４０，４７１，７５１．８８ ６５，０９６，２１６．２４１９４０．０８％ ２６６３．１１％ ２６６３．１１％ ２７３７．０８％ ７６０．５７％ ２６６３．１１％ ２６６３．１１％ １７５９．５６％ １７９１．５５％ ２１７０．７６９６从表５―５中不难看出，２００１年房产的评估价值比按照建造成本估算出的建造价值平均增值了２．３倍，而以２０１０年丰台区二手房的每平米均价估算出的市场价值比 ２００１年评估价值平均增值了２１．７倍，由此可见，企业的全部房产的账面价值被严重 低估了。 ５．２．１．２土地使用权低估问题该企业土地使用权在无形资产中进行核算，企业在２００１年改制时仅对１１处土地评估入账，其余有土地证的土地并不在账上。 表５－６ 企业部分无形资产（土地使用权）明细表单位：平方米、元序号１ ２ ３ ４ ５ ６ ７ ８ ９ １０ ｌｌ建筑地址 ＬＪＹｌｌｆ≠楼 ＴＰ０１９号 ＴＰ０２５楼 ＴＰＯｌ４号 ＬＪＹＳ＃楼东 ＬＪＹ７＃楼 ＦＸＹｌ３＃４号 ＹＬＤＬｌ３号 ＦＣＹ２号楼 ＯＴＸ０５＃楼西 ＯＴＸ０４＃楼土地证面积２。０６５．６０ ７４５．８０ ７５０．００ ５５２．００ ３２４．３０ ２４７．２０ ４８２．４０ １９７．２０ ２６０．３０ ４８８．５８ ９４１．９９２００１年评估价值２１，３５４，９５９．７９ ７，８４１，２０９．４９ ８，２６６，９８１．１３ ７，１４４，５３６．００ ２，６１２，２３６．５０ ２，４９６，１０２．００ ３，８８５，７３２．００ ｌ，６９１，６９４．９９ ２。０９６，７１６．５０ ５，６９５。３８６．３４ １０，３５０，８５５．９１单位面积评估值１０，３３８．３８ １０，５１３．８２ １１。０２２．６４ １２，９４３．００ ８，０５５．００ １０，０９７．５０ ８，０５５．００ ８，５７８．５８ ８，０５５．００ １ｌ。６５７．０２ １０，９８８．２９截止２０１０年１２月该企业共有土地证２０多本，面积汇总可达２０００多平方米，若 按照２００１年改制时最低评估值每平米８０５５元估算，无形资产的价值最少有１．６亿元， 而当时的无形资产账面价值仅有７０００多万，土地价值明显低估了。与此同时，在２００１ 年－２０１０年１０年的时间里，土地的价值不断提高，若不重新清理企业的土地资源， 评估土地使用价值，无法反映出企业拥有资产的总量。第２４页共５ ３页首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析５．２．２出租管理问题５．２．２．１房屋租赁对象 该企业共有房产９７处，其中出租给原国企分流职工７处，出租给同类型改制企 业９处，其它房产对外出租。图５－２企业房产租赁对象分布图从图５－２中可以看出：该企业１６０５的房产属于照顾性房产，虽然也签订租赁合同收取租金，但是在合同的制定和管理上与对外出租房屋明显不同。 ５．２．２．２房租价格问题截至２０１０年１２月的有效合同为１６１份，根据租赁对象的不同可以分为三大类： 一是对原国企职工的租赁合同；二是对同类型改制企业的租赁合同；三是对外租赁合同。表５－７企业２０１０年部分房屋租赁合同明细表２ 单位：平方米、元合同号对外出租ｘ００３５８ ｘ００３７０ ｘ００４０２ ｘ００４１３ ｘ００４４５ ｘ００４４６ ｘ００４４７ ｘ００４４８ ｘ００４４９租赁单位ＸＸ银行北京ＱＷ支行 ＸＸ银行北京市分行 ＸＸ丰台支行 ＸＸ丰台支行 北京ＨＸＧＣ发展有限公司 北京ＤＦＸＧ器材有限公司 北京ＨＬＳＣＦＳ联营公司 北京ＨＬＳＣＦＳ联营公司 北京ＢＹＸ餐饮有限责任公司面积（ｍ２）２８７８．００ ７０４．００ ８４５．１ｌ ８２０．１８ ２６３１．８５ ４４３ ２７６３ ２３４４．１９ ３６７．５年租金１，６４８，０００．００ ２４７，７５０．００ ３９７，０００．００ ３４５，６６６．００ ３７７，３３３．００ ２２０。０００．００ ２６５，０００．００ １６９，０００．００ １９０。０００．００平均月租金１３７，３３３．３３ ２０，６４５．８３ ３３。０８３．３３ ２８，８０５．５０ ３１，４４４．４２ １８．３３３．３３ ２２，０８３．３３ １４，０８３．３３ １５，８３３．３３企业２注ｔ为了保守企业商业机密．所有租赁单位及房产坐落地全部用字母表示第２５页共５ ３页首都经济贸易大学硕士论文 合同号ｘ００４７７ ｘ００４７８ ｘ００４７９ ｘ００４８０ ｘ００４８１ ｘ００４８２ ｘ００４８３ ｘ００４８４国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析租赁单位北京市ＹＣＭＹ实业公司 北京ＷＫＸ美容荚发厅 北京市ＳＯＧＭ有限公司赛 北京ＨＹＺＴ国际贸易有限公司 北京市ＳＢ商贸有限责任公司 中国ＪＺＧＳ北京分公司 丰台区Ｉ）ＧＤ办事处面积（Ⅱｒ）２５２ １９２．５ ５７５．８ ２０２．９３ ２７５ ２７３．７ ４３４ ２４５ １２４３．００ １０１２．３０ １５９７．８０ １９６．３０ ５８．５６ ５９．７ ７０ ９６．７年租金６６，０００．００ ７０，６２５．００ ６５，０００．００ ７３，０００．００ ７０，０００．００ ５７，０００．００ ５９，０００．００ ７４，５００．００ ６３，３５０．００ ４２，５００．００ ６７，１００．００ ７，０６７．００ ９，３３３．００ ９，３３３．００ １６，０３０．００ ２２，１４３．７５平均月租金５，５００．００ ５，８８５．４２ ５。４１６．６７ ６，０８３．３３ ５，８３３．３３ ４，７５０．００ ４，９１６．６７ ６，２０８．３３ ５。２７９．１７ ３．５４１．６７ ５，５９１．６７ ５８８．９２ ７７７．７５ ７７７．７５ ｌ。３３５．８３ １，８４５．３１ＺＲＢＤ建材中心北京ＢＬＴ光大商贸中心 北京ＢＬＴ长辛店商贸中心 北京ＢＬＴ食品工贸集团 李ＹＸ 翟ＳＨ 贾ＪＴ 陈ＪＷ 付ＧＰ其他改制ｘ００３３９ ｘ００３７ｌ ｘ００３７２ ｘ００３３ｌ企业 原国 企分 流职工Ｓ００３８ｌ ｓ００３８８ ｘ００４６４ ｘ００４６８从表５－７中可以看到：企业租给原国企分流职工和其他同类改制企业的房租价格都属于照顾性价格，明显低于对外出租企业其它同面积的房屋租赁价格。通过对丰台 区２０１０年末住宅出租房屋租金的调查，１００平米以下的房屋租金大约３０００元左右， １００－２００平米的房屋租金平均在６０００左右，２００－３００平米的房屋月租金在１００００元左 右，３００平米以上的住房月租金在１５０００元左右。虽然商用住房与民用住房在性质上 有所不同，但以该企业商用面积在２００―３００平米的房子为例，月平均房租仅有５、６ 千元，比民用出租房屋价格还低了近５０％，房租价格制定不太合理。再以朝阳区一处 三环附近面积为６００多平米方的商用住房为例，每月的租金大约１２万元，而该企业 此面积房屋的月平均租金仅有２－３万元，即使房屋所在区不同，经济条件及环境的因 素也不同，但月租金收入相差４－６倍，也说明该企业在房租价格制定体系上并不完善， 缺乏市场调研。尽管目前企业房租每年也有所增长，但由于房租历史定价偏低，因此 房租价格仍低于当前房屋租赁市场水平，这也是造成企业资产盈利能力低下的最主要 原因。 ５．２．２．３出租管理问题 （１）房产转租问题。由于企业的房屋租赁价格偏低，因此在房屋出租过程中存 在房产转租的现象。承租人以低廉的房租从该企业租入房产，在以市场价格出租给第 三方赚取差价，给企业造成了损失。 （２）房屋产权不清。通过调查发现，存在一处房产为多个企业共同所有的现象。 这既给企业房屋管理造成了不便，也影响了房产的获利能力。 （３）租赁合同管理混乱。企业的工程部负责合同的签订，经营部负责合同的执第２６页共５ ３页首都经济贸易大学硕七论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析行，而财务部负责开具发票及涉税事项，这样的重复工作，既耗费大量的人力物力， 合同管理也十分混乱。目前企业并没有对合同管理引起足够的重视，主要存在的问题 有：第一，合同内容不够严谨。主要表现为：①合同文字不严谨。不严谨就是不准确， 容易发生歧义和误解，导致合同难以履行或引起争议。②合同条款不全面、不完整，有缺陷、有漏洞。常见漏掉的往往是违约责任。第二，合同签订后没有进行合同交底，重视合同的订立，但对合同分析和合同执行不够重视，导致合同签订与合同执行脱节。第三，合同执行过程中忽视变更管理。应做合同变更的没有变更。５．２．３成本管理问题根据该企业２００１－２０１０年财务报表数据，将与成本数据相关的经营指标进行 比较，形成表５－８和图５－３。表５－８２００ｌ２００２２００１－２０１０年经营指标比较表２００５２００３２００４２００６２００７２００８２００９２０１０房租９２８．５９ １２８０．４３ １２２９．８ｌ １４２６．７６ １４４９．３４ １６２５．１ｌ １６３２．１３ ２０７２．７２ ２１２７．３２ ２１９２．６６收入 成本 费用 总额 利润４２３．１ｌ ５９４．３４ ２５４．０７ ３７９．９１ ３９８．１９ ４１０．６６ ４１６．８４ ７３４．６４ ５２３．８３ ５９９．０６ ５１５．４５ ７３５．６３ １０４６．９０ ｌ００５．０９ ｌ１０３．１８ １２７７．２３ １３０２．１７ １３５６．２ｌ １６６５．４８ １５６４．７２总额 净利２６８．０５ ３８８．０７ １５５．５５ ２２６．４６ ２３６．４３ ２６２．５４ １９７．６６ ５４２．８ ３９６．４ ４２５．１润图５－３经营指标趋势图从表５－８、图５－３中可以看出：该企业的房租收入持续增长，从２００１年的９２８．５９ 万元增长到２０１０年的２１９２．６６万元，增幅达到了１３６．１３％，而成本费用总额从２００１ 年的５１５．４５万元增长到２０１０年的１５６４．７２万元，增幅达到了２０３．５６％，因此利润总第２７页共５ ３页首都经济贸易大学硕士论文国有商业房地产经营租赁企业财务管理案例分析额与净利润增幅仅有４４．８９％和６３．８１％，增长幅度远不如房租的增长幅度，主要是成 本费用总额１０年内增幅巨大，企业在成本费用的控制上存在明显不足。５．２．４资金利用问题５．２．４．１资金闲置问题 分析企业营运资金利用效率最直观的指标