女子买房被预查封 开发商称如房子能归还愿退款
来源：华商报
　　3月4日，华商报A8版报道的《407万买的房还没办手续突然被“预查封”了》一稿后，“自在山”开发商昨称，如房子能归还开发商，他们愿意退款。
　　昨日，杨女士购房的开发商“自在山”相关负责人称，当时是杨女士和前房主邵女士一同前往售楼部要求更名的。办理更名过程中得知由于邵女士有经济纠纷，法院已将该套房屋进行了预查封。
　　该负责人称，此事件在以往销售中从未出现过，对杨女士的遭遇他们也很同情，愿意配合客户处理好此事。同时，在该房屋能够归还开发商的情况下，他们愿意退还房款。
　　华商报记者从西安中院了解到，前房主邵女士夫妇在外有大量借款，去年底离婚。后来，该夫妇的债权人起诉并拿到了生效判决，请求执行，西安中院依法对夫妇俩名下的财产查封。对于花了407万元的杨女士如何追回损失的问题，法院相关人士表示，该套房产仍登记在邵某名下，杨女士能做的是尽快起诉，这样才有可能参与到已查封财产的分配中，以减少损失。 华商报记者 赵瑞利 宁军
(责任编辑：UN660)
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预查封期间法院能处分房产吗
房产沒发房产证；只有初始登记法院能拍卖吗。现在法院已查封近二年了
律师回答地区：四川-成都咨询电话：帮助网友：103463 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_7 人你好，对预查封的房产不可以执行。 16:26地区：四川-成都咨询电话：帮助网友：40288 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_2 人你好，一般需要产权证才行的。 16:39地区：四川-成都咨询电话：帮助网友：88175 次点赞人数：<span class="s-c666" id="r_0 人可以 16:46法院提示：买房别买查封房 预告登记是屏障_网易新闻
法院提示：买房别买查封房 预告登记是屏障
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（原标题：法院提示：买房别买查封房 预告登记是屏障）
央广网北京11月25日消息（记者孙莹）据中国之声《新闻晚高峰》报道，花巨资购买的房屋，甚至已经居住多年，办理产权过户登记的时候，突然得知，这房子被法院查封了！在当前房价高居不下，又有限购政策的情况下，这种事发生在谁身上，都可以说是个晴天霹雳。“我没欠债，我买的房子为什么被查封了呢？”为了保住房产，肯定得向法院提出执行异议，莫名其妙地就卷入到了官司中。
这绝非个案，近年来有愈来愈多的态势。北京二中院今天（11月25日）公布的数据显示，2014年至2016年10月底，在执行程序中共受理涉及房屋、机动车、银行存款、股权及其他财产权利的案外人异议的案件642件，其中涉买房人异议的占91.6%。2014年73件，2015年上升到199件，今年前10个月就已受理316件，在不到两年时间，案件数量涨幅相当可观。什么情况下，买房人会“钱房两空”？如何避免买到被查封的房子？什么是对抗法院执行的屏障？
2006年买房的殷女士表示，十年来一直为一套房奔波，在各级法院跑来跑去。当时，殷女士交了首付款办理了入住，并向银行申请了贷款。办贷款时得知，房产商恒远基业与自己的员工签订房屋买卖合同，并以员工的名义向银行贷款，由于欠银行几千万贷款不能偿还，银行已经申请法院查封了他们所购买的房屋。
殷女士说：“当时最危险的境况是什么？我们的房子随时都可能被拍卖，所有业主们天天去法院，问他们我们怎么办，房价这么高，当时我们已经买不起别的房子了，而且我们是善意的购买人，开发商欠钱凭什么拍卖我们的房啊？你知道我们当时有多难！”
北京二中院执行二庭副庭长詹同说，这几乎是所有提出执行异议的买房人想不通的，房地产开发企业开发、出售的房屋被查封，引发买房人提出执行异议的案件占买房人异议案的80%。詹同表示，其中最少的一批14人，最多的一批高达127人。在这些群体性异议中，被执行人全部是房地产开发企业，异议申请人全部是向房地产开发企业购买一手房的业主（其中绝大多数是自然人），近五成的债权人（申请执行人）是各大国有银行。
什么情况下，买房人提出异议会被法院驳回呢？从时间点上看，房屋被查封后才与出卖方签正式买卖合同的，或交付时房屋已被查封，不能证明已经支付了购房款的，都会被法院驳回。
此外，詹同还表示，在司法实践中，为了杜绝被执行人与第三人恶意串通阻碍执行的情况发生，法院对于一手买房人，原则上要以房地产开发企业开具的正式购房款发票等作为判断依据。对于二手买房人，原则上要以银行转款记录或凭证等作为判断依据，不能仅凭收据、收条就认定付款事实。
典型案例显示，刘先生出于投资目的向某房地产公司购买房屋，支付了首付，办理了按揭贷款。房屋具备办证条件后，他为了避免办证及将来出售房屋产生的税费等费用，没有按合同约定委托房产商代为办理房屋产权证，此后房产商因经济纠纷被法院执行，法院查封了包括刘先生购房的多套房屋，刘先生知道后提出异议，要求法院解除查封，被法院驳回。
对此詹同指出，买受人未办理过户登记是由于不以其意志为转移的客观障碍造成的，如开发商手续不全不具备办证条件、出卖方故意拖延等，说明买房人对此没有主观过错，理应支持其请求。但如果过户不存在障碍，买受人却怠于行使权利，迟迟不去办理过户登记，即使付清了全款，也会使自己承担非常大的风险。
怎么避免买到被法院查封的房子？法院提示搞清状况是前提、留存证据是关键、资金监管是手段、及时过户是法则，预告登记是屏障。尤其是“预告登记”，简直是保护自己房屋产权的法宝，可惜，没有多少人知道。
法官侯成成分析，预告登记”是具有“准物权”的法律效力，只有做了这个才能对抗法院的执行，查封，因为之前接触的案子大部分都做了“预售备案登记”，是行政管理，它不具有准物权的效力，所以希望买房人能跟开发商在签订合同之后，去房屋管理部门做“预告登记”。
法官曾小华强调，一旦签订合同并办理了预告登记，出卖方就无法再设定抵押并办理抵押权登记，也不能再另行处分房屋，大大降低了出卖方恶意损害买受人利益的风险，而且预告登记请求权具有排除包括强制执行在内的处分。
他表示，预告登记是《物权法》明文规定的一项保全制度，是防止开发商再一房二卖，这样对于买房人有保证，购房人去督促开发商，因为预告登记要双方共同去办理，不是强制行为，是法律赋予买房人的一项权利，希望大家充分地去行使。
(原标题：法院提示：买房别买查封房 预告登记是屏障)
本文来源：央广网
责任编辑："王晓易_NE0011"
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甲于2010年10月在乙房产开发公司购买一套办公用房（以下称“该房屋”），该房屋总价560万，其中按揭贷款220万，贷款期限15年，交房日期为日前。2011年9月，甲在另一经济纠纷中作为被告而败诉，被丁法院判令向原告丙支付本息共计920万元。在案件执行阶段，丙向丁法院申请预查封了该房屋。甲在房屋被预查封后，不再支付银行贷款。贷款银行经多次催讨无果后，要求由乙承担担保责任。
1、预售商品房在执行中权属归谁？预查封有何法律效力？
2、开发商乙出现上述情况后，如何维护自身的合法权益？
3、作为开发商如何防范此类法律风险？
1、预售商品房是房地产开发企业依据国家相关法律法规向社会销售的尚未建成的商品房。依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，房屋买受人应根据合同约定支付价款，房产开发企业应于房屋建成后转移所有权于买受人。《商品房买卖合同（预售）》订立时，因商品房尚未建成，商品房的权属处于不确定状态，存在以下不同情况。在预查封期间当房地产开发企业将房屋交付给购房者时，买受人应及时办理产权登记，预查封转为正式查封，法院执行的对象就是被执行人所有的房产；当房地产开发企业因某些原因不能交付房产时，买受人向房地产开发企业主张返还的购房款及主张的违约金、损失等就可以成为法院的执行对象。预查封的目的在于保持标的物的现状及价值，限制债务人对于预查封标的物的处分权，借以实现债权人的债权。基于《商品房买卖合同（预售）》的法律性质及预查封的目的，执行此类预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益。
法律规定预查封等同于查封效力，预查封的效力应当是禁止预查封机关以外的人对预查封的财产进行有害处分。当人民法院对预售的商品房预查封后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除预查封前，该预查封就具有排他的法律效力，其他司法机关、仲裁机构及第三人不得对预查封的财产进行转移、设定权利负担或有其他有碍执行的行为。
2、开发商乙可以从以下几种情况中选择适合自身情况的方案进行维权。被执行人支付了部分价款，该房产被法院预查封，此类房产的处理较为复杂，有以下几种现象：第一种情况被执行人知道房产被法院预查封，拒绝支付其余房款，而房地产开发企业因房价等原因要求被执行人履行房屋买卖合同，且其要求符合法律规定的，法院可以要求房地产开发企业出具承诺后，将该房屋拍卖，拍卖款优先支付给房地产开发企业后，余款偿还债务。第二种情况被执行人知道房产被法院预查封，但仍愿支付其余房款以取得房产证的，该情况可按第一种情况处理。第三种情况被执行人知道房产被法院预查封，仍愿支付其余房款以取得房产证，但房地产开发企业要求解除合同，且其要求符合法律规定，被执行人认可的则可要求房地产开发企业将被执行人已支付的房款转交给法院以偿还债务，被执行人不认可的可通知被执行人另行诉讼解决。第四种情况被执行人知道房产被法院预查封，但仍愿支付其余房款以取得房产证，但房地产开发企业仅因房价原因要求解除合同，且其要求不符合法律规定的，则可要求房地产开发企业限期办理该房屋产权证手续，若其在限期内不能办理又不说明理由的，则可责令被执行人行使诉讼权利，被执行人怠于行使的，可告知申请人可代为行使权利。第五种情况被执行人知道房产被法院预查封，拒绝支付其余房款，而房地产开发企业同意被执行人解除房屋买卖合同的，则可要求房地产开发企业将被执行人支付的房款来偿还债务。
3、开发商应与贷款银行签订按揭业务合作协议时，应当注的是：（1）商品房买卖合同备案登记后，银行应当及时与买受人一起办理商品房预抵押登记；（2）针对按揭贷款，开发商承担连带责任的期限至预抵押登记办理完毕时止。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。预查封期间合同约定解除权行使及法律后果
——江苏宜兴法院裁定江南公司执行异议案
来源：人民法院报第六版
　　裁判要旨
预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。该合同被裁判解除后，法院应当中止对预查封房屋的执行，但有权执行被执行人到期债权。
　　日，江苏省宜兴市江南水乡度假村有限公司（以下简称江南公司）与孙有英夫妇签订预售商品房买卖合同，首付款108万元，余款400万元由孙夫妇、江南公司与交通银行宜兴支行签订了房产抵押贷款合同。因孙有英夫妇未按约还款，交通银行诉至江苏省宜兴人民法院。宜兴法院判决孙有英夫妇偿还借款本金、利息等373万余元，江南公司承担连带清偿责任。
　　毛文光与孙有英等民间借贷纠纷一案，宜兴法院预查封了孙有英购买的西渚镇云海间11号别墅，并判决要求孙有英夫妇对偿还毛文光1000万元承担连带清偿责任，后该案经申请立案执行，江南公司提出执行异议，要求中止执行措施。
　　江南公司诉孙有英夫妇房屋买卖合同纠纷一案，宜兴法院于日作出民事调解：解除江南公司与孙有英于日签订的商品房买卖合同。
　　宜兴市法院依照民事诉讼法第二百二十七条之规定，裁定中止对宜兴市西渚镇云海间11号的执行。
　　本案争议焦点在于法院对预售商品房预查封后，合同当事人能否行使约定解除权;合同解除后，法院如何继续执行。
　　1.法院预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。
　　理由有：⑴被执行人合同权利未受到有害处分。预查封是《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》新创立的强制执行措施，其效力是禁止查封机关以外的主体对查封财产进行有害处分。是否允许当事人在预查封后解除合同要看对被执行人的合同利益是否受到无法预期的减损。本案售房合同中约定了开发商承担还贷保证责任后未能受偿可以解除合同。条件成就时解除合同是购房人在预查封时即能预料到的风险，并没有因合同解除额外增加减损的可能，故约定解除权可以行使。但预查封后的合意解除则由于预查封时不可预期，可能造成对被执行人合同利益的不当减损，不应被准许。⑵合同约定的解除条件已经成就。合同法第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，江南公司与孙有英签订合同明确约定了解约条款。而江南公司承担保证责任、未能受偿的解约条件已经成就，江南公司选择诉讼途径解除合同，应当准许。⑶商品房买卖合同的目的无法实现。商品房合同出卖人订立合同目的是出售房屋、取得房款。本案江南公司在承担还贷保证责任后，获取房产对价的合同目的落空。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称商品房买卖解释）第二十三条明确规定买受人“未能订立担保贷款合同”（即无法足额支付房款）而导致买卖合同无法继续履行，对方可请求解除合同。而买受人因未履行还款义务导致出卖人承担连带保证责任，与不能签订担保贷款合同导致房屋买卖合同无法履行，在本质上是相同的。
　　2.预售商品房合同经裁判解除后，法院应当中止对预查封房屋的执行，但有权执行被执行人在开发商处的到期债权。
　　程序方面。⑴预查封裁定和协助执行通知书应一并送达开发商，告知预查封效力及此后要求解除合同的相关义务：应向裁判机构披露房屋已被预查封、保证责任实际履行等情况；不自行向买受人返还已收房款；由此造成的损失或违约金不具有优先于查封债权的受偿权。⑵解除合同之诉中银行诉讼地位。根据商品房买卖解释第二十五条规定，银行作为担保权人，在商品房买卖合同纠纷中，可以以有独立请求第三人身份或合并审理方式解决担保贷款纠纷。
　　实体方面。⑴解除合同之诉应一并明确法律后果。合同法第九十七条规定合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条虽然是针对被执行人购买不需办理过户登记的第三人财产而言的，但其第二款关于第三人解除合同后的后续处理值得借鉴。故解除合同的裁判应当明确出卖人收回房屋及将收受的购房款本息返还买受人。⑵出卖人收取购房款的返还。出卖人返还的购房款包括买受人已实际支付的款项和购房贷款。不管出卖人是否已经履行了担保连带清偿义务，仍应将其收取的包括银行按揭贷款在内的全部购房款项返还给买受人，不能就已履行担保责任部分主张债务抵销。⑶解除合同之诉中违约金或利息、诉讼成本等损失，应当列于预查封债权实现之后受偿。就预查封标的物而言，预查封债权享受较普通债权的优先受偿权，而房屋出卖人因解除合同而产生的违约金或损失则在预查封措施之后产生，属于在后债权。
　　本案案号：（2013）宜执异字第0021号
　　案例编写人：江苏省无锡市中级人民法院 范莉 马云
　　　　　　　　宜兴市人民法院 许乐群
责任编辑：杨青
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