房子“商改住”，迁不了户口
房管部门发布消费警示，买了这种房，孩子不能就近上学，水电费还要多缴
　　针对近期郑州出现开发商将商业房改为住宅销售的情况，昨日，郑州市住房保障和房地产管理局发布的消费警示显示：在迁户口、孩子上学等多个方面，商改住的购房者享受不到住宅的好处。　　■商报记者&侯莹　　弊端　　产权年限不同&&住宅能用70年，商业房只能住40年　　昨日，郑州市住房保障和房地产管理局（以下简称郑州市房管局）有关人员介绍，按国家规定，商业、旅游、娱乐土地使用年限为40年，居住土地使用年限为70年。　　同时，《物权法》规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。如果真需要继续使用土地，土地使用者应该在土地使用到期前一年提出申请。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。如果因社会公共利益需要的，则土地被收回。　　配套设施不同&&商改房无法迁入户口，无法就近入学　　据了解，商业房无法实现住宅的交通、教育、医疗卫生等大量的公共配套设施指标问题。这主要是由于前期商业房和住宅建设规划目的不同。　　而且，一般商改住项目往往都不具有户口迁入、在附近学校就学等资格。　　此外，由于商业房不需要建设普通住宅小区的配套设施，这样楼盘具有较高的容积率。也就是说，相对住宅而言，商业房的绿化、公共设施等面积都会有所减少。　　同时，商业房对通风要求相对较低，安全上存在一定隐患。　　费用问题&&水电物业费将按商业消耗收取　　郑州市房管局有关人士昨日说，商改住项目的水电往往都是按照商业用水和商业用电来收费，因此其居住成本高于普通住宅。　　记者了解到，如果购房合同上显示是商业房，用电每度是0.76元，用水每吨是4.05元。而住宅用电每度0.56元，住宅用水每吨2.4元。　　其次，商改住项目的管理费一般也会高于普通住宅物业收费标准。　　还有一个需要购房者关注的问题是，商改住项目还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%（不超过144平方米）。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。　　分析　　两大原因促使商改住　　昨日召开的新闻发布会上，房管局发言人说，&“商改住”是一种违法行为，建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途。不按预售证上规定的房屋用途进行销售也是一种违规行为。　　从道理上讲，商业房的价钱比住宅要贵，为什么开发商还要把商业房改为住宅来卖呢？　　一位业内人士介绍，主要是两个原因。一个是近两年来，郑州的住宅比商业房热销。特别是离商业圈越远越明显。比如北环某小区，住宅都卖完了，商铺还剩下很多。利益促使开发商把商业房改为住宅。　　还有一个原因和最近的政策有关。国家规定，购买第二套住宅首付要缴房款的50%。商业房改为住房后，办理购买手续时可以钻空子，按照商业房处理，不受国家这个政策限制。但后期如果转让就会比较麻烦。　　支招　　买房时要看“五证”　　购房者若想了解房子的性质，看看“五证”中的预售证就一目了然。最重要的是准购房者不要只听售楼员一方承诺，最好开发商的承诺能体现在合同上。　　“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（建设工程开工证）、商品房销售（预售）许可证。　　■&相关新闻　　老房子办证后年截止　　郑州房管部门提醒符合条件者尽快办理　　老大难房子办房本的截止时间快到了。　　昨日，郑州市房管局再次提醒办理者，受理申请截止日期为日，过了这个时间再补办房本就难了。　　符合要求的住户，要尽快到郑州市房管局房屋交易和登记中心疑难件登记科申报。　　地址：郑东新区CBD外环与商务东三街交叉口郑州市房管局办事大厅二楼83、84、85号窗口，咨询电话：889285。　　■商报记者&侯莹　　不同情况这样办理　　无国有土地使用证&　　这样办证：提交年度商品房建设投资计划书（或市规划部门的建设用地规划许可证或市土地行政主管部门的建设用地批复的相关土地使用批准手续）、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料、购房合同或安置资料。　　无建设工程规划许可证或　　违反建设工程规划许可　　这样办证：①对日前建成的房屋，凭城乡规划行政主管部门出具的违法建设处罚通知书、交款凭据等材料。　　②对于日至日之间建成的房屋，凭新补办的建设工程规划许可证及土地、房屋竣工验收资料等材料。　　房改房出售后&　　这样办证：由售房单位刊登公告，售房单位出具具结保证书，凭房改办批复等资料。　　联建房屋&　　这样办证：属商品住宅房屋的，凭购房资料和相关建房及联建资料等。　　属非住宅房屋的，由联建各方补缴有关规费，再为各方办证。　　对于联建分成界定不清的，若联建各方均存在的，由联建各方共同绘制房屋分成定位表并加盖公章。若联建各方中有一方不存在的，由工商部门出具其不存在证明，将购房合同上的房屋坐落与派出所现编排的门牌号一并公告后，产权无异议再予以办证。　　未进行竣工验收的房屋　　这样办证：凭房屋安全鉴定报告书或者工程质量检测报告等。　　拆迁安置房屋&　　这样办证：①拆迁人购买商品房异地安置拆迁户的情况，提交建房资料、购房合同、安置协议及安置通知单等。　　②单位房产在拆迁前已出售给该房屋使用人，但未办理房屋所有权证，拆迁时拆迁人直接与购房人签订安置协议并进行安置的，可凭拆迁安置手续及原产权单位售房证明等。　　③购买私有房屋，受让人未办证即被拆迁，可凭有关购房证明材料、安置资料等。　　单位房屋出售&　　这样办证：①单位通过市场购买或拆迁安置方式获得的房屋，转让时无国有土地使用证，而该房屋又被单位出售给个人的，可凭购房资料或拆迁安置资料、购房协议和缴款凭证等。　　②单位购买商品房未办理单位房屋所有权证，又将该房出售给个人的，且该单位现已经不存在，可凭土地证、规划证、质量验收资料等建房手续、售房发票以及签订的协议和开具的收据等。　　国有企业房产转让&　　这样办证：凭企业原主管单位的批文（划拨土地上的房屋在转让时需报市政府审批）。　　购房人未按合同约定向开发商交清购房款的，　　因开发商原因而无法缴尾款&　　这样办证：提交购房人到公证部门办理提存尾款公证等。　　开发企业被吊销或注销营业执照&　　这样办证：提交工商行政管理部门出具的吊销或注销证明。
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今日生活报北京商改住楼盘整改悄然启动 相关政策已“在路上”_网易财经
北京商改住楼盘整改悄然启动 相关政策已“在路上”
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（原标题：北京商改住楼盘整改悄然启动 相关政策已“在路上”）
　　日前，北京将在9月“重启商住整顿：拟暂停两证发放”的消息甚嚣尘上。而北京商报记者在走访时发现，在继通州商住项目全面限购、通州商住项目样板间封闭之后，门头沟商住项目也已经启动“内部整顿”，具体内容包括在项目现场增设区住建委公示的“商住项目购买提示公告”，项目售楼处样板间内所有与居住有关的装修设计全部拆除。同时，要求项目销售时不得向客户强调项目的可居住功能。与此同时，北京围绕“商改住”整顿的相关政策也几乎已“”。
　　样板间内饰拆除
　　“门头沟区域的商住项目整顿动作较大，”一位区域项目销售负责人表示，6月时门头沟暂停网签一个月左右的时间，当时市场疯传商住项目将限购，也引起了商住市场的波动，目前网签已在7月时恢复，但针对商业立项楼盘的整顿尚未结束。
　　北京商报记者在多家门头沟商品项目售楼处注意到，在项目销售现场都立有由门头沟区住房和城乡建设委员会发布的“商业项目提示公告”，主要内容包括提示购房者该项目属于商业、办公、金融产权属性及使用年限；指出项目在物业费、水电等收费标准均按照明显高出民用水平的商用物业、商水、商电的标准收取；项目不提供基础教育服务，不解决幼儿园及中小学入学问题。
　　上述人士表示，这些信息原本客户大多已经知晓，但如此醒目地在售楼处摆出来，对客户的心理仍旧不免带来冲击。来售楼处的客户并没有减少太多，但销售人员也开始明显感觉到，客户对产品的“抗性”从以往对门头沟区域发展前景的疑虑转移到对“商住”产权性质上来了，毕竟售楼处内的提示性警告显得“太直接”。
　　不仅是提示性公告，更让人惊讶的是商住项目样板间内的“变脸”。北京商报记者在门头沟某商住项目的样板间内发现，其一切与居住功能相关的硬装、软装以及家具摆设都已经“消失”，甚至墙壁、门套上拆除时造成损坏的痕迹都清晰可见。而就在上个月，记者来该项目考察时，该项目的精装LOFT设计风格还给人留下了非常深的印象。
　　对此销售人员表示，样板间的对项目销售会带来一定影响，毕竟情景化的销售场景对营销的助益不小。“这是公司按照相关部门的要求进行的整改，我们会告诉客户将来业主无论商用还是自住都不会受影响，而 商改住 的整改将让他们的楼盘变得更为稀缺。”
　　商住按下暂停键
　　除了门头沟之外，其他区域商住产品的整改也在进行中。继通州明确限购、门头沟暂停商住项目网签后，顺义区在7月时，一些热销的商住项目样板间也一度暂停对外开放。
　　据相关人士透露，顺义区主管部门要求商住项目在销售时禁止宣传项目的商住属性。而近日记者实地考察时注意到，顺义区商住项目已经恢复正常销售。其中，旭辉26街区、金地未未来等项目的样板间正常对外开放。此外，大兴、房山商住产品的成交也呈现火爆势头。
　　专家分析，从现在来看，因为各个区面临具体情况存在差异化，未来北京市各个区极有可能分别出台商住限购政策。全市统一出台商住限购政策细则的可能性不大。
　　实际上，在6月中旬，有消息称，多名开发商表示，北京市将从6月15日零时起，全面停止所有地区的商住项目网签。尽管当日北京市住建委相关人士就对此进行辟谣，称消息不实，但这则传闻仍然引发市场对“北京商住限购政策”即将落地的猜想。
　　预感到商住政策有收紧之势，开发商和市场都显出草木皆兵心理，希望能搭乘商住限购前的末班车，甚至有个别开发商上演了一场自行过户以至单周数千套成交的“营销大戏”。
　　商住市场也随之爆发。统计显示，6月北京商住市场创下了10.9万套的成交历史高峰。而据链家研究院数据显示，截至日，商住房成交套数为4.23万套，成交金额为801.31亿元，分别占2016年北京新建商品房住宅成交套数和金额的1/2、1/3。
　　“如此夸张的成交是政府加快监管商住产品的起因，而政府的整改计划又让商住项目出现了集中成交。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，商住产品火爆与北京限购政策密不可分，即便商住项目的持有成本明显大于住宅早有公论，但对于刚性需求而言，北京住宅产品小户型难寻也是不争的事实。不限购、低总价商住类产品填补了相当多的区域内刚需产品的短缺，几乎成为不具有购房资格的刚需人群入局的惟一选择，当然其中也不乏部分投资者。
　　“商改住”将被釜底抽薪？
　　业内人士认为，从目前各区对商改住整改的动作来看，北京本轮商住整改将出台新政的传闻绝非空穴来风。北京住房调控主基调是遏制商改住项目和严控商住市场。甚至有消息显示，针对商住政策的出台很可能已经在路上。
　　消息人士介绍，一份关于严格遏制商改住项目的方案将于8月31日前提交给北京市政府。新整改方案具体调控内容包括：暂停发放新增商住房产证、预售证等；重新考察和规划未开工建设的商住项目；暂停开工未售的商住项目；不提供新增商住用地。
　　据称，8月17日北京多部门参与召开遏制商改住项目研讨会。据报道，会议上透露出的态度极其坚决，北京市高层的意见是，“坚决不能再新增商住”、“商办用地暂停上市”。
　　资料显示，北京现有商住项目一般处于以下情况：拿地但未开工；开工但未预售；已开工但未竣工；已销售。 在限制政策上，前三类商住项目停办一切手续，未开工项目暂缓发开工证，重新规划方案；已开工项目要求停工，重新审查施工图设计、规划、开工方案等，确保不进行“商改住”。但对第四类已售商住项目，暂无定论。
　　第一太平戴维斯华北区项目及开发顾问部负责人熊志坤称，若政策出台，市场产品形态将呈现单一化趋势，和房租将进一步上涨。
　　熊志坤分析，北京连续3个月出现宅地零供应，同时，北京住宅库存在1.5万套左右，去化周期只有约21天，商住产品绝迹造成购房者可购买品种减少，部分准购房人群将加入租房大军。
　　据消息人士透露，整改内容中，“重新考察和规划未开工建设的商住项目；暂停开工未售的商住项目”两项内容可能会将户型进行严格限制在150平方米/套以上，同时，规划层高将不能超过3.8米，由此以禁绝LOFT产品。由此，低总价、高得房率的优势由此将不复存在，若实施这两条将对市场的需求端带来毁灭性打击。
　　从2010年“6&28”监管令；2011年“5&16”商改住禁令；2013年9月的商住合法化，北京商住市场屡次整改，但效果并不理想。从年，北京新增商住公寓的供应套数涨幅为65.2%。2014年前北京商住占市场成交量不足20%，这一比例2015年提升至28.5%，2016年上半年攀升至55.9%。而业内人士表示，正在研究的“停止供地、停止发 两证 ”两项内容堪称釜底抽薪，将对商住产品的供应端带来更深远影响。（北京商报记者 董家声/文）
本文来源：北京商报
责任编辑："王晓易_NE0011"
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专访：“商改住”新政是去库存利好 落地需细化
来源：新浪房产 &&发布时间：
3月25日，一则新闻让整个地产圈子议论纷纷， 四川省政府常务会议25日审议通过促进经济稳增长和提质增效推进供给侧结构性改革措施，其中包括已全部缴清的待业用地，可经审批转型为商品住宅用地。在商业库存高企的成都，商业用地可转变为商品住宅用地的意义是什么，可能造成什么影响？独有专访西南财经大学经济学院副教授、博士生导师刘璐博士为大家带来专业人士的观点。西南财经大学博士生导师、副教授刘璐博士：刘老师您好，请问作为研究成都市场的专业人士，您如何看待未开发的商业用地可转变为商品住宅用地的政策的？刘璐：你好，其实我在去年年底就预见到这个政策会在今年出台。2015年是去库存元年，国家的很多政策都是围绕“去库存”这个主题提出的。大量的国家层面的政策出台刺激了楼市的复苏，但是同时也造成了部分一二线城市的楼市过热。2016年在2015年的基础上，国家层面的动作不会太大，相对的地方省、市则会针对本地的具体情况出台密集的刺激政策。现在全国的商业地产库存量很大，去库存前景严峻，尤其是成都更是其中这个情况最显著的一个城市，大量现存的商业地产库存卖不动，后面待开发的商业用地也给市场带来了很大压力。所以这个时候通过这个政策分流商业用地，是让许多开发商松了一口气。：您认为这个政策的可操作性如何？刘璐：目前只有这个大的框架，具体的操作细则还没有出来或者说还待完善。这个政策现在存在的一个在操作性上的问题就是一般来说商业用地尤其是纯商业用地的土地价格是要低于商品住宅用地的，如果要转变土地用途，是不是需要按照这其中的差价补缴土地出让金？这个补缴标准是什么？是按照起拍价还是按照周围其他地块的参考价？这都是必须要细化落实的。：商业土地的使用年限是40年，而商品住宅用地的使用年限的70年，这之间差了30年，在转变土地用途之后这个矛盾可以修正吗？刘璐：这个不难，年限在土地用途变更之后也随同一起变更就行了。：这个政策能不能侧面说明今年成都的商品土地供应会减少？刘璐：其实在去年纯商业用地或者商业比例较高的土地入市量就减少了很多，这类土地的流拍率也在上升，所以今年商业土地的供应确实会下降。：您认为这个政策出来之后开发商会很快跟进吗？政策对成都哪些地块的影响会较大？刘璐：开发商肯定会快速跟进，这是很明显的利好政策，为许多开发商解套。这个政策我认为目前会在待开发的商业用地较多的地块出现明显效果，在成都来看是商业土地密集的城南和城东板块，比如攀成钢地块，较高的商业用地比例会得到一定程度上的缓解。：这个政策出台之后对商品住宅市场的影响大吗？刘璐：影响不会太明显，毕竟住宅的供应量是很大的。但是商业用地一般位置较好，在转变为住宅用地之后会出现一些溢价率较高的住宅产品。
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