房地产基本知识：抵押贷款(2)-房屋贷款 - 南方财富网
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房地产基本知识：抵押贷款(2)
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　　申请资料
　　信贷业务申请书；
　　借款人和抵押人最近一期的；
　　借款人和抵押人董事会决议；
　　抵押人出具的信贷担保承诺书；
　　抵押物权属证明及保险凭证；
　　银行认可的资产评估中介机构出具的抵押物价值评估报告；
　　用款计划及还款来源说明；
　　与借款用途有关的业务合同。
　　抵押品分类
　　要规范抵押贷款的操作程序，必须正确把握抵押贷款中的法律依据和操作原则。在我国，目前实行的抵押贷款，根据抵押品的范围，大致可以分为六类：
　　(1)存货抵押，又称商品抵押，指用工商业掌握的各种货物，包括商品、原材料，在制品和制成品抵押，向银行申请贷款。
　　(2)客账抵押，是客户把应收账款作为担保取得短期贷款。
　　(3)证券抵押，以各种有价证券如：股票、汇票、期票、存单、等作为抵押，取得短期贷款。
　　(4)设备抵押，以、车辆、船舶等作为担保向银行取得定期贷款。
　　(5)不动产抵押，即借款人提供如：土地、房屋等不动产抵押，取得贷款。
　　(6)人寿保险单抵押，是指在保险金请求权上设立抵押权，它以人寿保险合同的退保金为限额，以保险单为抵押，对被保险人发放贷款。
　　贷款方式
　　抵押贷款又分高额抵押与传统抵押方式两种，最高抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保，是有别于传统抵押制度的新抵押制度，它与传统抵押制度相比，区别在于(1)最高额抵押所担保的债权为不确定债权；(2)最高限额抵押所担保的债权通常为将来的债权；(3)最高限额抵押必须预定最高限额外负担；(4)最高限额抵押权不随主债权的转移而转移。最高限额抵押权虽然比传统抵押权的更具有独立性，但最高额抵押权仍属担保物，其设立方式，效力与传统抵押权并无本质区别。&&&[2]&（南方财富网银行频道）
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－ － － － －特此声明：广告商的言论与行为均与南方财富网无关 南方财富网 & 版权所有抵押贷款的含义和方式_新浪房产_新浪网
抵押贷款的含义和方式
&&本文介绍抵押贷款常识，抵押贷款的概念，抵押贷款的方式。什么是抵押贷款呢？抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。
&&关于抵押贷款的知识，我们都知道在贷款的时候，有一些大额的贷款，是需要抵押物品的。所以往往就会有人会以房屋，或者车子，或者其它的贵重物品来抵押，而这些统称为抵押贷款，其中也还有个人房产抵押贷款，其实也就是贷款条件或是额度不同而已。
&&什么是抵押贷款呢？
&&抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。抵押贷款是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理器抵押品，作为一种补偿。
&&抵押贷款的方式
&&而为了让更多的人区分和了解抵押贷款，现在抵押贷款又分高额抵押与传统抵押方式两种，最高抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保，是有别于传统抵押制度的新抵押制度，它与传统抵押制度相比，区别在于(1)最高额抵押所担保的债权为不确定债权；(2)最高限额抵押所担保的债权通常为将来的债权；(3)最高限额抵押必须预定最高限额外负担；(4)最高限额抵押权不随主债权的转移而转移。最高限额抵押权虽然比传统抵押权的更具有独立性，但最高额抵押权仍属担保物，其设立方式，效力与传统抵押权并无本质区别。在贷款期限内，评估、公证、鉴证机构不得再重复进行评估、公证、鉴证并收费；企业抵押权益登记期满，继续利用同一抵押物申请抵押贷款续期的，除工本费外，不再收取抵押物登记费。
&&最后值得让我们去做的就是要选择适合自己本身的抵押贷款，为了避免在贷款时上当受骗，专家建议借款人最好到正规银行去办理。这样既不会担心风险问题，也不会被骗。
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★ 圖片來自 StayReal 官網 http://t.cn/hbPH55| ：我們都是孤獨的，直到我們遇到了另一個人，讓我們知道人生是可以沒那麼孤獨的。| ：谢谢你，因为生命中有你。（BY佚名）早安，各位。感恩节快乐！|
均价：7800元抵押贷款展期和贷新还旧贷款合同中抵押权的效力问题详解
抵押贷款展期和贷新还旧贷款合同中抵押权的效力问题详解
　　(一)贷款展期中的抵押权效力问题。
& & & &一项手续完备、效力成就的抵押贷款，履行期限将至，债务人暂时无力偿还，要求展期还款义务，银行信贷人员认为有手续完备的抵押担保，于是审查同意展期，双方达成书面协议，贷款期限得以延长。此时，具有从属地位的抵押权，对于展期的债权法律效力如何呢?贷款展期的法律性质属于合同变更，根据《中华人民共和国合同法》第77条的规定：&当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。&按照笔者的理解，贷款合同履行期限的变更，意味着其从属的抵押合同中&债务人履行债务的期限&也应随之变更，而仅凭一张贷款展期申请书，没有抵押合同的相应变更，在未得到抵押人同意的情况下，合同展期即合同变更对于抵押物和抵押人是没有约束力的。即使贷款展期得到抵押人的书面同意，根据抵押合同自抵押物登记之日起生效的规定，贷款主合同和抵押合同的变更应当向抵押物登记部门进行变更，更换或者注释原来留存的贷款合同和抵押合同，否则贷款合同和抵押合同的变更因没有履行法律规定的变更义务，与原来在办理抵押物登记时提供的贷款合同和抵押合同不一致，也不能产生法律效力。贷款展期由于没有履行抵押物登记的变更义务，将来抵押权的行使和抵押物优先受偿权就会因抵押人的此项抗辩而发生纠纷，银行因在合同变更中有过错，就应承担相应的法律责任，从而可能造成债权不能得到有效保全，贷款不能得到充分偿还。因此，在办理抵押贷款的展期时，必须向抵押物登记部门提交展期申请书，将贷款合同和抵押合同的变更情况及时向登记部门备案，更换或者注释原来留存的贷款合同和抵押合同，履行法律规定的要求，达到贷款展期的目的。
(二)贷新还旧协议中的抵押权效力问题。
& & 贷新还旧是在银行原有贷款已届履行期限、经银行多次催收，债务人仍无法履行还款义务的前提下，经债务人申请，银行同意办理新的贷款，以本次贷款偿还前次贷款的一种协议。贷新还旧在法律性质上讲是属于合同的解除，即合同双方当事人在原有合同债权债务的基础上，达成一项新的协议来代替原有协议权利义务的法律行为。那么，原有贷款合同中的抵押权对新成立的贷款合同中的债权的效力如何呢?新的贷款合同债权人是否对原有贷款的抵押物仍享有优先受偿权呢?笔者认为原有合同中的抵押权对新合同中的债权已失去担保的效力，新的贷款合同的债权人已不能对原有贷款合同中的抵押物享有优先受偿权。按照《担保法》第52条的规定：&抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭，抵押权也消灭，&而贷新还旧正是以新的债权代替原有的债权，原有的债权消灭，作为原债权担保的抵押权也就随之消灭，原有的抵押权对新债权就不再承担担保责任。因此，银行信贷人员在办理贷新还旧贷款协议时，应当一并签订新的抵押合同和办理抵押物登记手续，才能使新的贷款合同债权重新得到抵押权的担保，而不至于在贷新还旧协议中造成原有抵押权的丧失，出现债权无法实现、贷款难以收回、不良贷款增加的情况。
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抵押贷款(Loan Against Collateral)
　　抵押贷款是指在法律上把转让给，但债权人并不占有财产，以财产担保的一经偿还，财产所有权的转让即告结束，设置抵押的目的，主要保障债权人在债务中不履行债务时有优先受偿的权利，而这一优先受偿权是以设置抵押的形态变成值来实现的，所以抵押是以所有的实物形态为抵押主体，以不转移所有权和使用权为方式作为的一种法律保障行为。借款人在法律上把自己的财产所有权作为抵押而取得的称为抵押贷款。
　　必须是经工商行政管理部门核准注册，并按规定办理和年检手续的企事业法人；
　　产品有市场，生产经营有效益，不挤占挪用，恪守信用；
　　有按期还本付息能力，原应付贷款本息和已清偿；没有清偿的，已经做了银行认可的偿还计划；按《银行企业信用等级评定标准》核定，原则上必须为A级（含）以上；
　　已在银行开立基本账户或一般存款账户；
　　除国务院规定外，和对外股本权益性投资累计额未超过其净资产总额的50%；
　　借款人的经营和健全，主要经济和符合银行的要求；
　　申请的项目必须经国家主管部门批准，的与项目的比例不低于国家规定的投资项目比例。
　　作为的财产必须符合的有关规定，抵押人必须依法享有对抵押物的所有权或，并向银行明确表示愿以该抵押物为债务人提供担保。
　　以的，最高不得超过70%；以交通运输工具、通用机器设备和工具抵押的，最高不得超过60%；以专用机器设备和工具，（含）和其他财产抵押的，抵押率最高不得超过50%。
　　信贷业务申请书；
　　借款人和抵押人最近一期的；
　　借款人和抵押人；
　　抵押人出具的信贷担保承诺书；
　　抵押物权属证明及；
　　银行认可的资产评估中介机构出具的抵押物价值评估报告；
　　用款计划及还款来源说明；
　　与借款用途有关的业务合同。
　　要规范抵押贷款的操作程序，必须正确把握抵押贷款中的法律依据和操作原则。在我国，目前实行的抵押贷款，根据的范围，大致可以分为六类：
　　（1）存货抵押，又称商品抵押，指用工商业掌握的各种货物，包括商品、，和制成品抵押，向银行申请贷款。
　　（2）客账抵押，是客户把作为担保取得。
　　（3）证券抵押，以各种如：、、、存单、等作为抵押，取得短期贷款。
　　（4）设备抵押，以机械设备、车辆、船舶等作为担保向银行取得。
　　（5），即借款人提供如：土地、房屋等不动产抵押，取得贷款。
　　（6），是指在保险金请求权上设立，它以的为限额，以为抵押，对发放贷款。
　　抵押贷款又分高额抵押与传统抵押方式两种，最高抵押，是指抵押人与协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保，是有别于传统抵押制度的新抵押制度，它与传统抵押制度相比，区别在于（1）所担保的债权为不确定债权；（2）最高限额抵押所担保的债权通常为将来的；（3）最高限额抵押必须预定最高限额外负担；（4）最高限额抵押权不随的转移而转移。最高限额抵押权虽然比传统抵押权的更具有独立性，但最高额抵押权仍属担保物，其设立方式，效力与传统抵押权并无本质区别。
　　实行抵押贷款制度，是与改革相适应的，在实行时期，与传统的经济体制相适应，银行对企业发放的贷款都是，这是信贷资金“供给制”的重要形式，存在着资金占用多，周转慢，效益差的弊端，在建立社会主义的新时期，我国经济金融体制改革后，全面开办了抵押贷款，建立完善了配套的法律法规及规章制度。从实际看，抵押贷款的安全性、明显优于其它信贷。我国从八十年代末，才试办个人业务。截止2003年6月末，累计办理2130多亿元，贷款金额达1670亿，促进了的进程，大大改善了城镇居民住房条件，抵押贷款的作用愈来愈明显。
　　第一、增强了客户的信誉观念，提高了银企。客户在办理抵押贷款后，在获取贷款运用时，也有了按期如数归还贷款的压力。从而，有利于搞活、搞活经济、搞活信贷资金的使用效益，据统计资料表明，个人住院房抵押贷款逾期率均低于3%，实收率达到90%以上，同时，抵押贷款可以使商品、、有价证券等提前转化为。对加速货币资金的周转，刺激企业扩大生产和流通具有一定的作用。
　　第二、抵押贷款对贷款客户的约束力较之信用贷款大大增强了。企业一旦，信用贷款只是一种，银行只能以普通债权人的身份，参与破产企业财产的分配，无权要求优先受偿。抵押贷款的实行和推广，是适应社会主义市场经济的新要求，是改革信贷资金供给制，确立信贷资金借贷制的必然要求和发展趋势。
　　《城市房地产管理法》和所规定的与香港的有一定的区别，即这两个法律对抵押的界定都以不转移占有为条件。
　　就是按揭人（买方者）通过方式来取得所购的。它对买房者来说有两方面含义：一是房款可以在规定的期限内分期付；二是在分期付款阶段，房子的所有权被“按”着，要等到全部付清才能“揭”（取）到手。另外，按揭售楼涉及到三方关系——即按揭人（买房者）、发展商（卖房者）、按揭权人（一般为有关银行）三者关系。它的程序是，由按揭权人（银行）先与发展商签定买房合同，并预付部分购房款；然后由按揭人（买房者）凭该合同与按揭权人（银行）签订按揭合同，由银行向发展商付清余下的购房款，而买房者定期向按揭银行付款，直到按规定付清“按揭款”，按揭过程即告结束。
　　抵押贷款是买房者（抵押人）向银行（）借钱的方式。即买房者用所购房产作为抵押物，与银行签订，以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证。此项贷款须付，买房者（抵押人）按合同约定向银行还清本息后，便可收回抵押品——“”与“土地使用证”。这就是说，买房者在还清贷款之前，事实上并不真正拥有所购房屋的所有权。若不按期归还贷款，银行可以依法作出处理。
　　按揭是国际上种通行的房产销售方式，它与抵押贷款虽然性质不同，但在“按住”来保证债务（分期付款和按期还款）履行这点上殊途同归，完全一致。
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