房贷未还清 房子怎么卖掉？_商业贷款_贷款攻略 - 融360
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房贷未还清 房子怎么卖掉？
　　有网友问：你好，本人在田区购买了一处学区房，当时购房是总价是40万，贷款期20年刚还款不到一年。现在想把这套房子卖了，应该怎么出售？可不可以在银行把贷款转到买房者的头上？如果全额还款行不行？
　　小编回复：个人未还清，是可以卖房过户的？下面几个解决办法供您参考。
　　一、如果买方同意一次性支付房款
　　双方可以先签买卖合同，但不能过户。如果要过户，借款人需要，需提前一月到贷款银行填写，提前还款的申请书，审批下来如同意提前还款，交纳一个月的利息违约金即可办理。
　　还款完毕后银行会凭抵押凭证退还给你土地证和房产证，并开结清证明，凭结清证明要当地房管局缮证室，注销按揭/抵押。你的房子方可正常交易。可以用转让款先行偿还银行的贷款和利息，在解除抵押登记后，再与受让方办理转让手续。
　　（具体的交易流程一般在房产局都有公示,同时房产局还可提供第三方的账户确保交易双方的资金安全。）
　　二、如果买方需要为这套房子贷款 需向银行申请变更贷款人
　　如果买方也要按揭，那么贷款银行首先要审查买方的资格，如果买方符合银行的贷款条件，贷款银行才会先终止与您的贷款合同，结清此前的贷款本息，同时就剩余尚未偿清的贷款，与受让方签订新的贷款合同。此后，在买卖双方办理完房产转让手续后，还要到房地产主管部门办理抵押登记的变更手续。
　　以上两种交易方式相比，后一种操作程序比较复杂，并不是所有的银行都会同意这种转让。因此，最简化的办法是，先行偿清全部贷款本息，解除抵押登记，再与买方办理转让手续。
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如果卖房子的时候房贷还没还完,剩下的房贷怎么还？要还多少？
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如果卖房子的时候房贷还没还完,剩下的房贷怎么还？需要一次性还清吗？请了解的来说一下
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　　你好，可以选择提前结清贷款的方式还款。提前还款双方签订房地产买卖合同之后，由房东自筹资金，一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，待银行释放抵押权后再由房地产交易中心注销抵押登记。如此，房东取得了该房屋的完全产权，双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。　　这种方式买方资金的安全性高，但是完全由房东筹钱还贷，就要求房东具有很强的资金实力或融资能力。
　　你好，可以通过资金监管的方式结清欠款。将买方提供的首期房款用于帮助房东归还贷款余额，运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方。　　买卖双方可以选择中介公司、律师事务所或其他担保机构等全程控制，消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。如果买方首期房款不足以全部偿还房东的贷款余额，房东还可以委托一家担保机构提供垫资的服务，补足差额。如此，仅需支付一笔垫资服务费，就可以实现融资，进而完成交易。
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房频课堂第八期
就要在12月7日下午15:00（周四）
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先来预告一下主题
手把手教你，如何验房收楼
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接下来，我们就详细说说第七期的内容
按揭买房就是用所购住房为抵押的买房方式。按揭对于购房者来说，有哪些优点？
购房者不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子，所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房。
把有限的资金用于多项投资。从投资角度说，办按揭购房者可以把资金分开投资，贷款买房出租，以租养贷，然后再投资，这样资金使用灵活。
银行替你把关，办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本身外，还会为你审查开发商，为你把关，自然保险性高。
1、借款人身份证件，包括身份证或者户口本等；
2、婚姻状况证明，已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明书；
3、不低于房价30%的首付款付款凭证；这里要注意对购买首套自住住房且套型建筑面积90平方米以下的可执行首付款比例不低于20%的规定，购买商业门面的首付款比例不得低于40%；
4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同；
5、共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明；
6、借款人家庭财产和经济收入证明，如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。
只要遵循以下7步，即可完成银行按揭贷款流程，当然在具体办理贷款的时候会因为各家银行及开发商的要求不同，其银行按揭贷款流程可能会有所不同，提醒借款人仔细审阅具体操作流程。
1、选择房产；
2、办理按揭贷款申请；
3、银行审查；
4、签订购房合同；
5、签订楼宇按揭合同；
6、办理抵押登记、保险；
7、开立专门还款账户。
另外购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行（贷款行）提供以下资料：
1、具有法律效力的身份证明；
2、固定经济收入证明；
3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本；
4、贷款行要求的其他文件。
小助手提醒：
按揭贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男）65岁、（女）55岁的年龄。贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息;期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。
按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本金为按月还本付息，先多后少;等本息为按月还本付息，每月还款额不变(利率调整变化)。
第一、申请：借款人持以下证明文件到贷款经办网点填写申请表：
1、有效身份证件;
2、婚姻状况证明;
3、质押、抵押证明文件，以保证人提供担保的，须有担保证明文件。
第二、银行审贷：银行对借款人担保、信用等情况进行调查，按程序进行审批，并将审批结果通知借款人。
第三、签约：借款人的申请获得批准后，办理以下手续：
1、与银行签订借款合同和相应的担保合同;
2、办理公证、保险、抵(质)押登记等手续。
第四、发放贷款：银行在借款人办妥相关手续后，将贷款发放至借款人个人账户并根据借款人的委托将贷款划付相关的收款方账户。由于开发商会指定银行办理按揭，因此实际做贷时，所需时间不长，一般半天就够了。
1、年龄在18-60岁的自然人(港澳台及外籍亦可);
2、具有稳定职业、稳定收入，按期偿付贷款本息的能力;
3、借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过70岁。
1.转按揭：
最简单直接的一种方法，在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。
2.用买方的首付款缴清剩余贷款：
这是当下二手房交易中最多应用的模式。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。
3.利用银行贷款来缴清剩余贷款：
如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产，可以采取这种方式。但前提是房主有银行认可的抵押物（如其他房产）用来申请贷款。这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款，促成交易的成功。
1、申请贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，这就意味着您将申请不到公积金贷款。
2、在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。
3、取得房产证后不要忘记退税。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同，支付房款后即办理;购房者已缴个人所得税税基抵扣;申请，取得本人的;税收通用缴款书;。待您办妥房地产权利证明后的6个月内，应前往税务部门办理退税手续。
4、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。工行的客户可向工行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限申请。
5、贷款后出租住房不要忘记告知义务。当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。
6、贷款还清后不要忘记撤销抵押。当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。
7、不要遗失借款合同和借据。申请房屋按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据。
第八期房频课堂
讲师继续来跟大家说说
买房过程中，按揭那些事
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12月7日（周四）15:00
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想卖房,有房产证,但还欠银行几万贷款没还清。要先还清银行贷款才能交易吗?具体怎么操作?
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拿客户的首付款去还你的尾款,再去办理抵押注销!
房天下知识为您分享了一条干货
网上签正式转让合同之前一定要先还清贷款的,注消他项权证,可以找垫资先还清,再拿房款还垫资的,当然要付一定费用的。
你有一本他项权证还是在银行的,可以先拿首付款去还抵押注销掉。否则签正式的转让合同时候这个没拿回来时网签不了的。
是的,多的话用客户首付就行了!去银行预约就好了!
可以先签买卖合同,要过户的时候再还清也可以的。
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一般可以拿客户的首付款你去还按揭还了按揭房子在过户给他所以不用太担心房介会帮你操作好
有按揭的房子也可以卖的。用买家的首付款来还。签完正式合同以后,买方打完首付,你就可以拿买方的首付款去银行把按揭贷款还清。然后就可以过户了。
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