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&在南京我们就租着过吧 租房一族是高房价的缩影
在南京我们就租着过吧 租房一族是高房价的缩影
来源：新浪乐居 &&发布时间：
大刚和他租房居住的小区 现代快报记者 顾炜 摄
租房对大多数人来说，仍然是高房价下的一种无奈选择，毕竟，像这张租房广告一样在大城市里漂着的感觉，对他们来说并不好受。
他们是一群租房者，他们不是都买不起房，他们中的一些人还“坐拥”好几套住房，他们追求幸福感的较大化，他们喜欢这种住处换来换去的感觉，他们的思维有点“怪异”……这群人遍布南京各个年龄层次和行业，他们的人生经历截然不同，选择租房的理由也各式各样：有的觉得买房不划算、有的不乐意当“房奴”、有的仅仅为了追求更高品质的生活。他们是南京的一个小众群体，却是整个社会的转型与发展过程中的一个缩影，我们姑且把他们称为——“非典型租房族”。
□现代快报记者 王颖菲
买房不划算，还不如租
买房不划算，还不如租
代表人物：大刚；男；30岁；电视台主持人
从简单的新闻写作、采访拍摄开始，到如今独当一面地主持以自己名字“冠名”的《大刚说新闻》，南京电视台的新闻主播大刚早已为南京市民熟悉。今年5月27日，他那场别致的婚礼，也为众多南京人津津乐道。不过很多人不知道的是，大刚也算是半个“裸婚时代”的现实版演绎者。
“我就是在租来的房子里结的婚。”大刚口中“租来的房子”，一点儿不寒酸——130平方米、3室2厅2卫、高档小区、装修精致、实木家具……为此，他必须付出每月5000多元的租金加物业费，这笔无法减免的支出，被大刚夫妇用“可怕”二字形容。
但相比于买房，大刚还是觉得划算多了。“我目前住的这套房子，市场价大约300万左右，即使我把老房子卖了，也最多能抵1/3，付个首付。”大刚的这处老房子位于南京航空航天大学附近，80多平方米，楼层高、临街噪音大、又没有小区，这处老房子也就被他贴上了“不适合结婚”的标签。于是，在遇到“大刚夫人”后，他立即租下了早已看好的这处高档小区，环境好、离单位近、父母来也方便。不过，现在租的这套房子如果要买下来，把老房子搭进去不说，还得缴纳税费、考虑装修，也就是说，起码得再凑出250万。“假设我贷款30年，一年还13万多，也就是说，一个月得拿1万多出来。这样算下来，我现在的支出就一点也不可怕了。”
大刚也曾考虑过买一处离市核心远一些、面积小一些的房子，但无论如何，还是要面对贷款压力。此外，地段远的房子除了增加交通成本，时间上的浪费更让人心疼。
很多人认为，把钱投在房子上是个很大的保障，大刚则截然相反。在房子和生命的话题上，他有一套自己的见解：房子最多住上70年，可在这压力沉重的还款年限中，人们也无可奈何地把他们的金钱和未来都“套”进去了，为了“养家糊口”，不得不义无反顾地工作、节衣缩食地度日，相较于虚无缥缈的几十年后的房子，他更愿意“实实在在地享受到高质量的生活”。大刚的理想是，“以最小的经济负担，过上最幸福的日子”。
大刚也为未来想好了退路：“万一急用钱，就不租了呗，或者换个小点的地方；等有孩子了，还可以将房子租到学校或老人家附近，方便接送和照顾”。不为“面子”和“外在”所累，大刚迈入了现实版的“裸婚时代”。
房价太高，咱们耗不起
房价太高，咱们耗不起
代表人物：蔡天慧；女；25岁；面包店员工
“老公，看了《蜗居》，我实在不希望，咱俩辛辛苦苦走到今天，以后被房子‘奴化’。我不希望像小贝海藻那样，刚开始那么幸福，但还是走向分手；也不希望自己变成海萍，被房子变成泼妇；更不希望你变成苏淳那样的男人，活得那么累……”三年前，蔡天慧的一篇《老公，我们不买房了》的文章，曾在网络上掀起过轩然大波。在那个几乎人人为房子而活的时期，蔡天慧的见解实在太过“标新立异”“特立独行”，以至于在长达13页的600多个跟帖中，“天真”“幼稚”“哗众取宠”的评价、以及竭力劝她“面对现实”的呼声占了很大一部分。当然，也有很多人几乎看得热泪盈眶，这些在房贷重压下困难喘息的人们，在看完一个善解人意的女孩的这番思想后，被深深地感动了，“想不到一个女子竟然有如此见识，佩服。”
蔡天慧来自浦口农村，目前在南京一家面包店上班。发帖时，她22岁，正打算和男友结婚。男友比她大4岁，来自南通，在通信行业工作，他当时较大的心愿是，用房子给女友带来更多安全感。当时，他看好了江宁一个40多平方米的小套，房价1万/平方米左右，如果拿出所有积蓄，再向亲友借一些，可以付上首付。可蔡天慧却想，“有那么多钱，我们能买多少好吃的，和父母一块享受啊！”蔡天慧说，她不介意男朋友没房没车，因此，想着男友可以预见的还贷压力，蔡天慧决定，“南京，我们就租着过吧！”她甚至把未来都计划好了：如果有了孩子，就让他回南通上学；等到了退休的年龄，两人就回乡下去。蔡天慧说，她不希望为了面子和攀比，较后把男友“弄丢了”，这钱省下来了，就可以给男友再买件羽绒服和下雨不进水的鞋子，还可以去想去的地方旅游，让自己也享受享受。“咱以后能住多大的地方啊，睡觉不过半张床，要那么多房子干吗，咱不买了！”两年前，蔡天慧和男友在租住的房子里结了婚，婚礼并不隆重，只花了几万块钱，女孩一点也不在意，“两个人过好就好”。不过去年年底，丈夫还是坚持着在江宁买了个40平方米左右房子，提出“买了房安心一点”，蔡天慧只得同意。这处还在还贷款的房子，小夫妻没舍得住，而是每个月1400元租了出去，自己还是租房子住，还把所租房子其中的两间转租了出去，因此，两人一个月只用付500元租金。他们用900元的租金差还贷款，加上每月的公积金，只需再付一小部分即可完成还贷任务。蔡天慧打算把买的这处房子留给将来的孩子，计划退休后，还是和丈夫回乡下去。
快退休了，还是租房子方便
快退休了，还是租房子方便
代表人物：郭冉(化名)；女；56岁；商人
郭冉名下有三套房子，可她一套也不住，而是选择了长白街的一处高端小区租房住。随着年纪“越来越奔往六十”，郭冉对房子的要求也逐年提高——过去并不太介意的交通和医疗配套，如今成了最关键的问题。而自己此前买下的房子，一套都不符合“标准”。因此，年过半百，她又成了一名租客。
从2004年到2009年，郭冉先后在江宁岔路口、环北市场附近买了两套房子，2009年，又把红山动物园附近的老房重新装修。但是，这三处地方，都让她住得并不满意。例如江宁的房子，小区挺高档、环境也没话说，但来往市区太费时间。而真正让她下决心搬离的，是2006年的一场病。当时她发高烧陷入昏迷，可救护车迟迟没有到达。丈夫在外出差，前来探视的母亲只得在家门口找了辆“黑车”，将女儿送到附近的医院，等到医院时，她已经陷入深度昏迷。这件事对郭冉的触动很大，医院远、可选择的又少，加上长久以来的交通问题，使她下决心搬去市区。
郭冉匆匆在环北市场附近买了房子，装修好后却发现，无论是配套设施还是周围环境，都并不令人满意。于是，这间刚刚装修好的新房，郭冉一天没住，又返回江宁，同时，着手将红山动物园附近老房子装修了起来。装修完成，她搬到老房子住了半年，交通拥堵却让他烦不胜烦。
说起来“坐拥”好几套房子，但没有一套称心如意的，索性不住，租房子住吧。两年前，她找到长白街附近的一处高端小区，在那里租到一套100多平方米的房子，每月租金4500元。郭冉买了辆电瓶车，出门办事，穿梭在大街小巷中，也格外方便。她算了一笔账，认为，比起买下这栋房子，租住更为划算。
在郭冉的“圈子”里，有房不住、在外租房的人并不少见。很多事业有成的年轻人，早早在江宁等地买了别墅，可想到在外喝酒应酬后不方便开车，干脆在市内租房；有的则为了方便接送孩子上下学，也把大房子闲置着，举家搬到市核心租房子住。
不过，几个月前，郭冉还是精挑细选地又买了新房。“本打算一直租下去的，但有时心里还是发虚，毕竟往60岁奔了，可能总想对自己有个交代吧。”
五六百个租客中，只有一个不想
房产中介经纪人阮建华从事这行已经6年，每个月，经他手租出的房子大约6到10间，这些年来，至少租出去了五六百间房子。但在这五六百个租客中，不动买房心思的，只有一个。那是一个在外企工作的30岁年轻人，他的态度是：以自己的经济能力，就算只买个四五十平方米的小房子，还贷款也得还40年，“那时我都70岁了，最多再剩10年，基本也没什么价值了。”
而南京华商置业有限公司总经理王女士了解的情况也大致相同，她从事房产中介的工作已经10多年，但真正下决心不买只租的，却“说的少，做的更少”。她最近去加拿大探亲时，才遇到了真正的“不房族”。这对中年夫妇住在温哥华，丈夫路易今年54岁，加拿大人，他的妻子贝蒂是菲律宾裔，今年46岁。两人住在温哥华东部的一栋带院子的两层楼房中，房屋面积大约200多平方米。这栋房子，是夫妻俩在女儿出生前3年租的，至今已经租了14年。虽然每个月要支付3000多加元的房租，但相比于买房，路易还是觉得划算得多。路易早年是一名公交司机，现在在公交公司做管理工作。夫妇俩的心愿是住在一个带大院子的房子里，但如果直接购买，以他们的工资是很难办到的，于是他们选择了长租，14年下来，生活得非常快乐。
“挺佩服老外的洒脱，但在中国，由于户口等种种问题的制约，这样的人实在太少。”王女士在记忆里仔细搜罗了一下，除了一名博士在鼓楼租了好些年以外，并没有什么让人印象深刻的长期租客。而这名博士，也于最近奋力买了房子，脱离了租房生活。“从农村进城务工几年的，虽然积蓄不多，但哪怕做‘房奴’，也会买房；刚刚工作的大学生，哪怕是啃老，也会买房。”她的话点出了房子在所有人心中的重要分量——有房子就等于有了家，别人赶不走了。而对于那些目前还在租房的人来说，他们不过是在条件尚未成熟的时候，“克服”“将就”一下，一旦凑足首付，便会立即买房。虽然在王女士的印象中，也有几个“特立独行”地宣称过不买房的租房者，但往往一两年、最多三五年之后，又会投身他们原本“不屑”的“房奴”生活，“给丈母娘逼的”，很多人都这样无奈而带有戏谑地解释。
社会越多元，对房子的态度越多元
在南航人文学院社会学教授邱建新看来，现代社会的多元化，是目前产生不同购房态度的最重要原因。在满足基本的居住需要以外，有的人将房子看成是投资机会；有的被排斥在城市以外，比如城市边缘的群租群体；也有一批独树一帜的人，不像常人般将房子视为人生的较大奋斗目标，而是更加追求精神层面的自我实现。
五类“非典型租房族”
邱建新把这些坚持不买房，或者买了房也不住、而是选择租房的“非典型租房族”分成了五类——
一：家庭条件优厚，不计成本。
这部分年轻人，因为从小生活在富裕的家庭环境中，从表面看来，他们无论做什么，都不会考虑经济成本。因此，无论多高的房价预期，都不会构成他们的压力或者焦虑。而且可能因为家庭环境好，他们还没有真正做到“穷人的孩子早当家”。而且从心理上，他们也认为，自己虽然没有房子，但房子在父母名下，未来就是自己的。这颗定心丸，使得他们不必着急着买房。自由自在的租房生活，便成了这部分人至少在婚前的优选。
二：具有流动性，不想过早定下来。
这一部分人收入较高，可以说是城市未来的中产，但他们的社会流动性可能很大，而社会流动又往往和地域的流动联系在一起。虽然有经济实力，但一旦买房，在很大程度上他们就变得“不可流动”了。在家庭、事业还没有完全定下来的前提下，他们很难确定究竟在哪儿买房。限购令的启动，也让这些人的“移动”更加困难。
三：勉强能凑出房贷，却不愿做“房奴”。
这些人连借带凑，也能拿出首付和支付每月的贷款，但他们更愿意把钱省下来，做自己愿意做的事：美食、健身、旅游等等。他们属于生活上的理想主义和完整主义者，更注重精神上的享受。相比于纷芜繁杂的城市生活、居高不下的房价挑战，他们宁可选择乡村的淡泊安逸、田间的自然风光。对于一些从农村走出来的年轻人来说，他们的选择还带有了对自身原有文化的寻根情结。
四：经济实力强，但认为买房不值。
这部分人手中的资产足以支付首付和贷款。但是用岁月和压力换房子，他们觉得不值。而且很多人还抱着“再精巧的装修，住久了也会腻”的想法，在一处房子住了一段时间，可能还会换个地方。通过花样的更新，提高生活品位、追求生活格调，达到精神享受。
五：子女长大，考虑享受自己的生活。
很多人忙了一辈子，都是为了子女。但当他们把子女安排妥当以后，其中一部分人就开始考虑自己想要的生活。这个群体的特征很明显：他们即将或已经步入老年、有相当的经济实力、注重精神需求。这些人在年轻时基本事业有成，退休后有较高的退休工资和其他待遇，不必为生存发愁。同时，他们该给子女的基本上已经赋予了他们。在这样的情况下，这部分人群不一定需要房子，就算有房，考虑到交通、医疗条件，他们也不一定去住，而是将其出租，在其他地址再租环境、周边配套更好的房子。
“不流动社会”正在转型
但对于更多的普通人来说，租房只是高房价下的无奈选择。一旦房价下降、或自己有了经济实力，他们还是会拼命追逐看得见摸得着的房产，作为自己未来生活的保障。
邱建新认为，在中国人的传统观念中，不管是否买房，哪怕房子是在父母名下，总之最终必须有房。这是由于从古至今，中国社会都是一种“不流动社会”——过去土地的不可流动、如今房产的不可流动；农民对土地有依恋，城市人对房产有依恋。
没房，便与“漂泊”和“居无定所”画上了等号；有房，则能为一个人带来其他人的普遍认同。尽管类似的“漂泊”在国外很普遍，但在中国，很多时候，“无根”的状态会让女方缺乏安全感，再加上攀比心，难免会有压力。
不过，邱建新认为，上述的“非典型租房族”群体的出现，说明我们的社会已经由“生存经济”进入到“发展经济”。
也就是说，以前拿工资，只是为了生存，但如今，基本的生存消费已经占了家庭消费的很小一个部分。当人们不再为衣食住行而烦恼的时候，他们开始追求强调更高的需求——追求精神层面的自我实现和满足。
“对精神生活的追求、对个人的自我发展、对个性化的追求，一定是中国社会未来的发展趋势，”邱建新总结说，“而人们的购房态度，也一定会随着社会发展更加多元化。”
八成网友认为
租房没有归属感
在严厉的调控政策下，全国各大城市的房价终于停止了上涨。加上房企一唱一和的降价促销牌，购房欲望被点燃。在租和买之间，多少租房族会动摇呢？网上日前的一项调查显示，近八成网友认为租房没有归属感，不是长久之计，一有钱就会买房。
租赁季恰逢松动时，是否唤起了租房一族那颗买房心呢？根据网上调查显示，77.27%的网友觉得租房仍然缺乏归属感，不可能是长久之计，一有钱就会买房。在房企纷纷打折促销的楼市环境下，相信不少租房族会选择入市。仅两成多一点网友认为自由比房子更重要，不愿因为买房而背上还贷的重壳。尽管房价有涨有降，但在买与租之间，大多数人还是以“买”为最终目标。
租金和离工作地点的距离是租房客最看重的两个因素。在租房因素重要程度排名的选项中，近五成的网友这两个因素排在重要程度第1、二位。小区环境以及合租对象是最少被考虑到的因素。
超过八成的网友表示自己每月房租花费在1500元以下，其中，500-1000元和元这个区间的占了65.21%。
数据显示，一房、两房是租房族最喜欢的户型，分别有41.43%和42.86%的网友选择，两者加起来占了超过八成。三房被认为是对合租来说最抵租的户型，却仅有11.43%的网友选择。
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摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《12城推住房租赁试点：中国离真正租房时代还有多远？》的精选文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《12城推住房租赁试点：中国离真正租房时代还有多远？》 精选一原标题：12城住房租赁试点大扫描：中国离真正的租房时代还有多远？本报记者唐韶葵上海报道导读这些发生在过去不到两个月时间内的密集决策，或将带领中国的房地产市场进入一个全新的租赁时代，一个长效机制逐步建立的时代。让以房为家的中国人接受租房时代还需要多久？答案也许并不如想象中那么漫长。8月18日，南京市人民**网站发布《南京市住房租赁试点工作方案》，提出适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权力清单，逐步实现购租同权。这是继7月20日，住建部等九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场，并把深圳、广州、南京等12个城市列为首批试点以来，又一个出台试点方案的城市，也是继广州之后第二个明确提出“租购同权”的城市。也是在最近的几天，继浦东张江、嘉定新城以底价拍出两幅只租不售的租赁住宅地块后，上海市静安区规划和土地管理局发布公告，将市北高新技术服务业园区两幅商业用地调整为四类住宅用地（R4），规划为社会租赁住宅，拟为园区就业人口供应近千套租赁住房。此外，21世纪经济报道记者还独家获悉，上海市规土局已委第三方机构在做租赁住宅政策研究，目前尚处于政策讨论阶段。主要研究方向是类住宅、195工业用地向租赁住宅转化的政策通道；租赁住宅土地全生命周期管理、部分产权化实现人力资本的财富积累效应、租赁住宅运营管理的租金租期进入退出设计等方面。伴随着广州、成都、郑州、南京等多地试点方案的陆续出台，一时间，关于租赁住房的政策如七八月的雨点般密集落下。而这些发生在过去不到两个月时间内的密集决策，或将带领中国的房地产市场进入一个全新的租赁时代，一个长效机制逐步建立的时代。为什么是这些城市？根据住建部等九部委要求，在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。首批开展试点的城市有广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市。为什么是这些城市？21世纪经济报道记者梳理上述城市历年人口流动数据发现，它们都具备以下特点：第一，外来人口占比较大，房屋租赁市场具备一定规模；第二，二产和三产较为发达，能容纳较多的外来人口就业和居住；第三，租金水平较为稳定。以广州为例，作为12个试点城市中常住人口最多的城市，2016年为1404.35万人，并且自2014年以来增长均创新高，租金也同样递增。上海中估联信息技术有限公司研发总监颜莉指出，此次试点城市出台的配套政策，可以说在鼓励租赁市场发展方面迈进了一大步，有利于这些城市房地产市场的稳定，也有利于留住高层次的产业人才。但是，颜莉又指出，配套政策的三个方向，是否有利于资源配置向租赁市场倾斜，还有待考量：比如，租购同权到底多少程度上能落地，解决多少租户的公共服务问题？商改住的政策实施过程中，消防方面的细则如何？商改住后，水电收费是向居住看齐还是维持原有的收费水平？城市分化下的租赁市场现状在首批开展住房租赁试点的12个城市中，北京上海这样的租房需求“大户”却未被纳入。业内人士认为，这与两地人口政策相关：北京本来就要疏解人口压力，所以很难再出台吸引外来人口的举措，上海情况与北京相似。中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京对于租赁市场最大的影响应该是增加了19宗住宅70年产权的出租房用地供应，接近2万套房源的增量对市场的影响将在一年后浮出。此外，北京未来5年内将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。上海则提出“十三五”期间增加70万套租赁住房。一名知情人士分析指出，上海推70万套租赁住宅只是性指标，不是约束性指标，部分来源于新增，部分来源于存量其他物业。“租赁住宅本来属于保障体系，上海想把它摘出来，搞成三个体系，商品住宅、人才租赁住宅、社会救济保障”。颜莉指出，本轮针对租赁市场的配套政策有三个重要方向：第一，公共服务总体均等化方向，如一定条件下的购租同权；第二，闲置资源利用：允许符定的商业用房改造成租赁型住房用于出租；第三，对居住租赁的收入在方面的减免优惠。值得关注的是，各地“租购同权”均要求增加购房者的权利，除了子女就学外，户籍问题也备受关注。此前，除了一线城市和部分热门二线城市外，其余城市大都采用“买房即可入户”的户籍政策，但目前已有多个城市开始试水“租房入户”。例如7月28日，无锡提出，租房者只要满足社保缴纳和居住证申领均满五年的条件，本人、配偶和未成年子女均可以落户。而在更早以前，郑州、济南两地也明确了“租房落户”概念，但都不涉及核心城区。根据郑州的户籍新政，在县（市）和上街区**驻地镇和其他建制镇有合法稳定住所（含租赁）的人员，缴纳城镇社保满两年后可申请常住户口。济南规定与郑州类似，允许市内五区以外的常驻人员租房入户，不过重点人群可以放宽条件。事实上，不少城市此前就已经通过人才战略的更新，对户籍要求进一步放宽。其中深圳最新的《户籍迁入若干规定》新增了“居住+社保”入户渠道，对持有深圳居住证，且具备合法稳定就业和住所（含租赁）条件的人员，其入户积分主要指标为参加深圳社会年限和拥有深圳合法产权住房年限（或合法租赁住房）。而武汉、长沙、成都、西安等和二线城市，今年也都陆续放宽了户籍制度，意图广揽人才。市场响应度空前中原地产中国大陆区总裁赖国强认为，**已开始牵头，首先要提高租赁房在全社会住房中的比例。就以保障性住房来看，目前中国内地覆盖率只有17%，相比而言，香港特区有30%，新加坡高达70%-80%，差距还很大。相较之下，美国和英国的情况与我国较为类似，城市聚集度高、产业集中度高，“社会+市场”模式可能是更适合现阶段的租赁型住房的发展路径。据颜莉分析，上述模式有两个特点：第一，土地拍卖和规划时，已经考虑了租赁型住房的需求，并且会要求开发商持有一定比例的住房进行租赁运营。第二，机构是租赁市场运营的主体，机构深度参与租赁型住房的运营。这种深度参与不仅是房源的整合和出租，的操作，还包括和**、企业的深度合作。比如，允许租金在税前扣除；由企业承担一部分租金负担，以提高承租人的住房支付能力。目前，我国很多城市在土地规划环节，已经考虑了租赁型地块的供给，“社会+市场”模式需要社会化机构深度参与租赁型住房的运营。以上海张江近期成功出让的全租赁地块为例：承租人的租金税负是否能在税前扣除？科创企业是否承担一部分租房支出？如果这种深度参与所需要的税收制度、支持制度能够支持承租人的支付能力，并且切实帮助企业留住人才，那么对租金上涨的担心完全没有必要。上海租赁市场上也活跃着很多具有租赁住房管理专业经验的机构出租人，如从事“散租”的“自如”和“青客”，从事“整租”的“湾流域”和“魔方公寓”等。这些机构尚在起步阶段，但是已经引起境外资本的关注，如“湾流域”和“魔方公寓”已经获得多轮境外。因此，本轮租赁市场的改革，引入市场化力量参与管理运营，才是可持续发展之路。日前，杭州市**与阿里巴巴搭建租赁平台，平安集团旗下平安好房也在酝酿通过平台的系统对接，整合目前市面上的各类品牌公寓房源，为租房用户提供更加真实的房源信息和一站式的服务体验。下一步，更多机构出租人参与到租赁市场的专业化、规范化操作；房地产分析平台参与到租赁市场的管理和运营，租赁市场的大发展才能真正到来。赖国强认为，租赁市场的发展是配合目前相对长期的限购限贷政策，也是**建立多层次住房市场体系的重要一环。不只是国企参与南京市8月18日出台的文件中提到，“2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家；2017年民营和混合所有制试点企业不少于4家，到2020年底不少于10家。”这在已试点城市中尚属首次提出。实际上，各城市在落地政策的时候，仍然有很多实质性问题待解：比如前述上海张江和嘉定两幅租赁住房地块的产权所有者是两家国企，而公租房的产权所有者是**。产权的不同，决定了在具体的运作模式、针对对象上存在很大不同。颜莉认为， 租赁市场将来会不会掌握在国企手中，关键还是看国企是否需遵循了市场规律，采用合理的经营模式实现盈利，并从根本上促进行业发展。据中估联数据对上海存量房中可出租房源的粗略估计，目前在100万-130万套之间，而两地块提供的租赁型住房不低于1897套，在上海的租赁市场中占比非常低。根据上海市**近期公布的《上海“十三五”住房发展规划》，“十三五”期间，商品住房供给约为45万套，租赁住房供给约70万套，保障性住房约55万套。这其中释放了比两地块成交更强烈的信号，第一，市场化供给中，租赁型住房和商品房进行了区分，且租赁型住房占比（41.1%）远高于商品房占比（26.4%）。第二，租赁型住房供给与保障房供给是分开的，一个是市场化供给（67.5%），一个是保障条线的供给（32.5%）。“在长期调控背景下，鼓励租赁市场发展，供应首先要增加。”赖国强认为，租赁市场发展的基础只有通过租购同权夯实了；另一方面，房企切入长租公寓也很迷茫。观察人士指出，目前来说在商品房中提高租赁比例还很难，**希望大企业承包这方面的功能，目前12个试点城市的细则也还没出来。不过资本市场已闻风先动，最近有几家上市公司都在吸引资金进来，比如自如发行，创新长租公寓新的生态。赖国强较为看重相关法律法规的完善，市场化之外一定要有序保证让条件达人同权化，目前国内尚未出现较为成功的模式。他认为，下一步还会有支持租赁市场的配套政策出台，比如税费等政策，逐渐引导租金恢复到健康水平，让租客权利得到保护，金融政策也应同步跟进。本报记者张晓玲实习生黄昱深圳、广州报道原标题;新租房时代去年以来，在国家及地方政策推动下，机构房东崛起，开发商和国有住房租赁公司加入，正在颠覆以个人房东为主的租赁市场。同时，“租购同权”，租售并举的倡导和落实，则成为机构房东和租赁市场的春风，让租房变得美好成为可能。这也将影响90后、95后年轻人的置业观和生活方式。导读近期，国家和地方**纷纷出台政策鼓励发展租赁市场，长租公寓终于站到了风口上。不过，光有情怀和理想显然是不够的，对于万科而言，作为城市配套服务商转型的重要一子，长租公寓本质上更是一门生意。陈臻，90后，自由职业者，今年6月份终于找到了自己心仪的住处。8月15日，深圳万科泊寓福永店，陈臻在一楼大堂的长桌边工作，旁边是几个在厨房做饭的姑娘。“在以前租住的地方，可能过了很久都不知道隔壁是谁。但是在泊寓，大家很容易就相互认识了。”陈臻告诉21世纪经济报道记者，这里住的基本都是同龄人；还有很多公共活动区，入住的第二天他就下来和大家一起玩狼人杀了。环顾四周，这个大堂还有吧台、桌球台、家庭影院、健身房等，满是社区的氛围。泊寓，是万科旗下的长租公寓品牌，取自英文PORT，致力于为城市青年提供一个漂泊中的港湾，搭建年轻人的共享社区。深圳福永店是今年3月份新开业的一家店。作为开发商试水长租领域的先行者，万科泊寓已初具规模。据海通证券数据，截至7月26日，万科泊寓已在全国22个城市拥有16000间公寓。自2008年广州万汇楼开始，到推出海螺计划研究城市夹心层人群的住房需求，再到开发15平米极小户型，万科在租赁领域的探索一直没有停止；而现在，国家和地方**纷纷出台政策鼓励发展租赁市场，长租公寓终于站到了风口上。不过，光有情怀和理想显然是不够的，对于万科而言，作为城市配套服务商转型的重要一子，长租公寓本质上更是一门生意。万科将如何做这门生意？依托强大的能力和运营能力，万科可以快速拓展长租公寓的规模，提升其坪效，未来则可以在政策放开之时，打包成（Real Estate Investment Trusts，即）实现退出。十年探索深圳泊寓福永店分为一期和二期，由工厂宿舍楼改造而成，有近400套房间。一期3月份开业，目前出租率已达到9成，二期7月份开业，运营一个多月后，也有超过一半的出租率。据店长宋娇介绍，泊寓的客户是18-40岁的青年，房型主要有单间、一室一厅以及复式，房租为元左右，租期为半年或一年，采用押二付一的方式。福永店只是万科全国范围内数十间店中的一个。而万科在租赁市场的探索，已有十年。早在2008年初，时任万科董事长王石提出“对于那些事业没有最后定型，还有抱负、有理想的年轻人来说，40岁之前租房为好”的概念，开始研究租赁市场。当年，万科和住建部合作开发投资了廉租房广州万汇楼，试水租赁。万汇楼坐落在万科四季花城小区里，形似客家土楼，体量庞大，密度也极高，共有296个单位，主要面向中低收入人群出租。由于是试验性质，万汇楼开发后7 年都没有盈利；这期间，一线城市房价一路上涨，更多年轻人倾向于买房，万科等开发商的经营也以售卖为主，租赁靠后。2011年，万科提出从住宅开发商转型为“城市配套服务商”，要在十年内完成新业务探索与布局，长租公寓是重点之一。万科高级副总裁谭华杰说，万科一直在研究客群的变化，尤其是城市夹心层、年轻人的住房需求。随着房价的大幅上涨、时代的到来，客户对租赁的需求也提升了。2014年，万科重整了万汇楼，将其改为面向青年人的泊寓品牌。从此开始，广州泊寓发展迅速，不仅成为万科集团内规模最大的分区，也是广州规模第一的长租公寓，目前开业17个项目，房间数达到5000多套。但是泊寓的扩张并非一帆风顺。2014年，西安万科决定要做长租公寓，当时在部门的苏科主动提出转来做新业务。“2015年年中，集团战略规划出来，说未来长租公寓业务将会集中在一线大城市。但当时想想已经开始了，只能继续努力。”苏科说。经过几年的全情投入，西安泊寓截至目前共有10个项目，已开业房间3300套左右，在集团内前三，仅次于广州、厦门；而苏科已是西安泊寓的总负责人。由于初期是各区域公司分别在做，万科长租公寓的品牌名称也几经变更。广深区域2014年提出的“八爪鱼”品牌中，包括了万科驿、万科派这两个长租公寓产品线；在厦门与西安，长租公寓还曾有过“被窝公寓”及“VV公寓”等名字。2016年5月，万科宣布其长租公寓全面使用统一品牌——“泊寓”，致力于为漂泊在外的“奋青”们营造公寓式的“家”。万科董事会**、首席执行官郁亮也非常重视年轻人的住房需求，他对21世纪经济报道记者表示，租购并举实际上早在1998年房改时就已提出，但是过去多年发展偏了，租赁现在是在“补课”；北上广深等城市住房租赁市场需求很大，万科泊寓计划今年做到10万间。泊寓模式经过长时间的摸索，万科泊寓现在基本形成了一套完整的生意模式。首先从房源获取上，万科泊寓的拓展模式，主要是集中式租赁，从当地国企、**、村集体等业主手中，获取废旧厂房、办公楼或住宅楼，并将其装修改造成为整栋公寓的方式出租。一般承租期在10-15年之间。这非常考验泊寓选标的价值发现能力，通常而言，地铁口、周边业态、青年人口流量等是非常重要的参考指标。以广州棠下泊寓为例，项目由位于科韵路上的6个厂房改造而成，万科团队精准挖掘了“价值低洼地”，获取了在互联网科技公司附近的大片可盘活面积；充分发挥了其开发商的优势，将老旧厂房改造成为多彩宜居的公寓，带动了资产升值。棠下泊寓从2016年开始出租运营，共有500多间房，目前已是广州体量最大的集中式长租公寓，入住率达到了95%。除了这种，万科也有自持的长租公寓。去年下半年以来，随着北京等地推出自持宅地地块，万科积极拿了很多自持地块，未来也将是长租公寓的载体。解决了房源问题后，在所有长租公寓的看来，与传统开发业务不同，长租公寓的难点更在于运营。海通证券认为，集中式租赁的优势在于，整栋租赁的时间较长，万科泊寓可以租赁至少十年以上；管理集中，可以提高人房比，降低管理费用；可以提供额外的公共区域服务，例如健身房、社区活动等。据宋娇介绍，泊寓福永店除了店长，只有三名职员；目前，运营泊寓开发的专有APP平台，将所有租务场景都实现了线上管理，提高了交互效率，降低了管理成本。另外，通过管理营造活跃的社交氛围，是泊寓的最大特点。宋娇表示，“我们每周都会组织一些活动，有时会从外面请一些业内人士进行分享，希望在促进租客交往的同时，也能在工作上为他们提供一些帮助。”从组织管理架构来看，新业务需要新的制度作为匹配。作为公司内部的一项新业务，万科泊寓在全国范围内的迅速扩张，也引入了制度，以及扁平化的管理方式。目前，泊寓的总负责人是提出“八爪鱼战略”的万科高级副总裁张纪文，下属22个城市负责人均为合伙人，带领当地团队获取房源和管理公寓；每个城市每家分店实行“店长制”。城市公司运营的主要方式为——即确立哪些事情是不能做的，除此以外合伙人可以对产品进行各方面尝试。集团管理层面的放权，给予了当地市场负责人足够的发展空间。因此，城市公司做泊寓业务的团队更像是内部创业，实行全员合伙。“西安城市公司总经理对我说，他不是管理者，而是，所以很多事情要自己去完成，只有涉及到事才去找他。”西安泊寓负责人苏科表示。盈利之考既然是做生意，就要盈利。长租公寓的盈利是目前市场公认的难题。万科是如何做的？广州泊寓总经理张成皓透露，从2014年10月接管万汇楼，仅用一年时间就实现了经营扭亏。到2017年为止可以达到10%左右。万汇楼的成功，主要在于将其纳入市场化运营。比如，改造后台管理系统，搭建互联网线上平台，降低管理成本，同时调整租金等。不过，万汇楼是万科早期获取的廉租房，持有成本低，是一个特例，难以规模化操作。值得关注的是广州东山月府项目，它是旧改后的回迁房，但因为村民均有其他住房，该楼空余，万科泊寓和村集体签订租约承租了整栋楼房，租约15年。据海通证券测算，如果该公寓保持97%的出租率，则从第二年开始有约500万元的净现金流入，项目保守估计大约7年回本。利润方面，假设装修费用摊销5年，单年份摊销花费较高，则前五年利润为负；考虑在资产层面需交约11%的税收，公司层面需交纳25%所得税，综合扣除后，基本从第六年开始由负转正，净利润占出租租金收入的25%，占租金差的55%。资产运营平稳后，其盈利还是比较可观的；如果长租15年，IRR回报率可以在两位数以上。这为轻资产、集中式管理的泊寓未来的盈利提供了想象空间。重资产则有另外的算法。从2016年12月至2017年7月，万科先后在北京、佛山等地获得多幅自持宅地地块，其盈利也成为行业关注的焦点。海通证券以万科北京西北旺自持地块为例测算发现，如果没有税收优惠（提升租金）或REITs/ABS等金融工具帮助，重项目前期占用资金量大，收回成本慢，难以形成规模。海通证券认为，**大规模降低地价发展重资产类长租，与此前公租房、廉租房类似，更难规模化操作。张成皓坦言，不论轻重资产，长租公寓的前期改造投入都较重，基本要达到较高的出租率才有可能盈利。同时因为租赁的税费等流通成本较高，目前计算回本的时间都还较长，一般项目在6到7年左右。不过，张成皓介绍，即使在不断有新项目开业的情况下，当前广州泊寓的整体出租率仍然维持在90%左右，预计今年的营收将突破1个亿。万科做的是长期的生意。张成皓表示，由于租赁业务有较为稳定的现金流，受调控的影响也较小，其客源与传统的即售业务和其他一些新业务之间有较好的适配，尽管业务盈利并不强，但依然是万科的战略业务；未来泊寓业务将通过深挖物业价值、提升运营能力、打造高效的扁平化组织来提升业务的盈利能力。最终，万科高级副总裁谭华杰认为，长租公寓运营本质上是，需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产，利用规模效应及增量价值赚钱。更便宜的资金则包括、，甚至REITs机构等低的资本，未来最理想的资产持有人应该是REITs。这有赖于国家金融政策、税收政策的支持。《12城推住房租赁试点：中国离真正租房时代还有多远？》 精选二核心提示：租赁需求将在2018年爆发式增加，开发商、中介、互联网巨头的加入让租赁方式更加丰富 2018楼市 进入大租赁时代2018楼市 进入大租赁时代租赁需求将在2018年爆发式增加开发商、中介、互联网巨头的加入让租赁方式更加丰富 2018楼市 进入大租赁时代12月20日闭幕的中央经济工作会议提到，“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”回望近一年多来租赁市场发展，自2016年“9·30”楼市调控以来，超过百城相继发布了调控政策，其中促进住房租赁市场、租购并举解决居住需求成为政策共性，租赁市场也成为2017年政策着力最多的板块。日前，58集团旗下58同城、安居客、赶集合发布了《调控下半场 租赁新时代——中国住房租赁蓝皮书》，对一年来住房租赁政策导向、市场动态、行业创新等进行了全面分析。《2017租赁蓝皮书》显示，我国住房租赁市场持续较快增长基础上，住房租赁供给侧格局发生了较大变化，多种新型供应模式加大进入力度，尤其是长租公寓和金融创新领域，多种多样的租房模式将使2018年的租赁市场呈现出百花齐放的状态。租赁市场供应格局大变2017年，国家决策层对住房租赁市场提出了多项扶持鼓励政策，也因为“租售同权”的提出，租赁住房第一次享有了与购房相同的权益。由此，租赁市场开始发生着巨大的变化。多年以来，私人住房是租赁市场上的绝对供应主体，但从今年开始，各种新型的供应渠道正逐步加大在租赁供给端的比例，其中既包括**在土地出让环节就专门规划的租赁性住宅用地的出让，也包括更加市场化的长租公寓类产品，此外，、信用租房等金融创新产品也纷纷出现，极大地改变了住房租赁市场原有的单一供应格局。链家集团董事长左晖在不久前的***家年会上曾表示，相比于美、英、法等国家来说，中国租房占比还很小。平均来看我们租房人口户数比大概是在21%左右。美国和英国都在35%左右，法国则达到39%。越大的城市租房比例应该越高。像纽约超过50%，香港超过50%，北京超过35%。左晖补充道，他认为北京未来的租房人口比数会像其他世界级城市一样，超过50%。巨大的租赁需求，就要求租赁用房的供应要大幅增加。在58集团发布的《2017租赁蓝皮书》中指出，一方面，专门的租赁用房供应逐渐纳入土地出让规划，这将在未来数年为租赁市场提供了一个重要的供应渠道。近年，各地**出台相应的政策促进租赁用地的供应。以北京为例，规划 年全市住房建设计划约150 万套，其中租赁住房50 万套，租赁住房计划供地1300 公顷，在全部住宅供应中占比21.7%；上海也在“十三五”期间，预计供应住宅用地5500 公顷，其中规划租赁用地1700 公顷，约70 万套。安居客首席分析师张波认为，今年租赁土地大幅增加在数量上体现的，无疑就是大批城市从实际租赁供地数量来规范未来的土地供应。清华大学经管学院教授、国家统计局原副局长许宪春在链家研究院举办的思享会上也指出，满足多样化的居住需求是解决城镇住房市场不平衡不充分发展的方向。随着收入增长，人们对品质居住的追求不断提升，对存量房屋提出了盘活与更新的需求。重点城市的租赁供给需求之间缺口较大，互相供给与需求结构之间不匹配。跨省跨市人口流动比例高，产生庞大的租赁需求，应当建立安全体面的住房租赁供应体系。金融创新加入租赁市场供应主体此外，2017年以来，包括信用租房创新等各种金融创新力量也进入租赁市场，2018年这种趋势将更加明显，推动房屋租赁市场的供应力量和供给方式。作为一种消费分期场景，租房分期类此前已开始布局租房市场。其业务模式大同小异，核心就是借助产品的支持，变租金“押一付三”为“押一付一”或“押零付一”。 像链家就和贝壳金控联手推出了租房分期产品“租贝”。针对季付/半年付/年付的链家租客专门设计的“按月支付房租”服务产品，用以缓解租客一次性大笔租金压力，实现“先住后付，住满30天再交租”。此外，58 集团下的58 月付、我爱我家的、京东战略投资的会分期等都是租房领域的金融创新。张波认为，租房分期要用足够的实力打动占据大量租房房源的行业中介巨头，必须同时具备强大的资金实力以应对自持房源的规模增长，能继续存活发展的都是背后有大的资本实力撑腰。以58 月付为例，背靠58 集团，主要面向大学生和有稳定工作收入的人群提供租房分期服务，也与华夏管家、优租寓、快租、孟邻白领公寓等品牌公寓建立合作关系。2018 年信用租赁市场将迎来网络巨头更加频繁地加入，《2017租赁蓝皮书》指出，互联网巨头如阿里巴巴、京东都在参与到租房市场，可能对租赁市场环境的健康产生较大的积极作用，并且信用租房将进一步健全社会信用体系。长租公寓在供给侧加速扩张此外，今年崛起的长租公寓也将在2018年占据更加重要的地位。根据居客房产研究院不完全统计，截至2017年底，国内长租公寓企业已超千余家，公寓运营房屋数量已超200 万间，知名房产企业如万科、龙湖、远洋等纷纷入局抢占市场。根据58集团的《2017租赁蓝皮书》分析，相对租赁市场的其他供应方式而言，长租公寓具有房源质量有保障、租期稳定、能提供保洁等服务、装修风格更为年轻化等诸多优点，受到越来越多租客尤其是年轻人的欢迎。长租公寓可以分为集中式公寓和分散式公寓。前者如魔方公寓、万科泊寓，后者如链家的自如、我爱我家的寓见等。安居客房产研究院统计数据显示，魔方公寓已经在全国15 个大中型城市拥有了超过150 家门店，管理房间逾3 万间，为近4 万名住户提供租住生活服务。而万科“泊寓”也在2017 年加速扩张，近期数据显示泊寓已布局全国27座城市近200家门店，总房间数高达九万间。不仅如此，万科公布的泊寓发展计划显示，在2018年泊寓计划拓展到45万间，远期规划100万间，在万科的远期规划中，长租公寓业务年收入将达155亿元。事实上，近年上海、北京等城市在土地出让环节制定的鼓励住房租赁的相关政策，也将推动长租公寓市场未来的加速供应。包括近年出让的自持性土地，最终也可能由开发企业变成长租公寓进入租赁住房供应端。58集团的《2017租赁蓝皮书》统计数据显示，截至2017 年10 月，全国10 城自持用地(含部分自持)达148 宗，自持体量约552 万平方，其中涉宅地块112 宗，总建筑面积超400 万平方米。包括万科、保利、中海等大品牌开发商也积极参与其中。相比开发企业在集中式公寓端的攻城略地，传统大型中介企业也在租赁供给端不遑多让，在分散式公寓或集中式公寓端发力。公开信息显示，链家自如旗下已拥有自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如民宿、自如优品六条产品线，服务北、上、深三地超过60 万租客。而我爱我家的长租公寓业务“相寓”发展速度也不遑多让，已累积规模达到43万间。尽管租赁供给端已经出现了诸多的创新供给模式，但《2017租赁蓝皮书》同时指出，相比国外发达国家经验，国内长租公寓行业还仅仅处于起步阶段，未来还有很大的发展空间。据中国饭店协会公寓委员会的调查和测算，预计至2020 年底会超过1000 万间。但与发达国家品牌公寓在租赁市场25%-30%的份额相比，我国的占比仍然处于较低的阶段。从“居者有其屋”到“居者享其权”安居客房产研究院首席分析师张波认为，从租赁政策的深化来看，虽然2015年就已提上日程，但真正全面落地还是在2017年。中国房地产发展经历了，“居者有其屋”的主流意识导致大量人群理解的安家置业往往是和买房画等号。但中国未来十年不得不面对城市化引发的大量人口持续进入城市，以及目前高价和人群总体收入不匹配的现实，一味地满足绝大多数人群的买房需求并非良策。租赁市场的发展是中国未来不可回避的问题，引导广大群众由“居者有其屋”到“居者享其权”就是租赁在长效机制的重要体现。张波认为，租赁未来应该在三方面做文章，首先是增加租赁房源的供给量，不但在数量上提供保证，同时还要积极鼓励租赁运营机构入场，并给予税收、金融等多种政策支持；其次是通过法律法规保障租赁双方权益，尤其是提升承租人的“安全感”， 第三要在租赁的金融方面发力，尤其是大力发展REITs，以推动租赁市场更为专业化、规模化有序发展。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也认为，发展长期租赁市场，一方面要在机制上采取措施，使得一些机构或者市场主体愿意去从事长期租赁业务；另一方面要从制度上进行约束，对租期进行规定，以支持租赁市场的长期稳定发展。为2018年租赁市场画像租赁需求增长 租赁模式多样 整体租金价格稳中有升“住房租赁”无疑将成为2018年当之无愧的房地产热词。无论是中央经济工作会议还是十九大报告都强调了“租购并举的住房制度”为全国租赁市场发展指明了方向。至此，租赁已经被提高到了前所未有的高度，那么在2018年里，租赁市场该如何发展？关于租赁市场的种种政策是否真能改变房地产市场的格局？住房租赁的兴起能否真正对高房价、高租金起到抑制作用呢？需求变化租赁需求将在2018年继续增长租赁在2017年多次被决策层提起，在2018年里，普通的租房人或者房东会感受到租赁的新变化吗？租房人小侯就认为，未来大量租赁房源的出现可能会降低租金，让他在换租时有更多更好的选择。但作为房东，胡先生则不这么认为，“我仔细看了一些长租公寓，虽然装修好、管理好，理念好，健身无线网还都免费，但大部分还是一居室为主，租金价格快赶上我的一套两居室的价格了，所以他并不担心未来会被新兴的租赁房源抢走生意。”可见，作为租客和房东，对待未来租赁市场的态度各有不同，那明年的租赁市场会怎样发展呢？58集团近日发布了《2017租赁蓝皮书》数据显示，2017年全国租房需求较2016年增长57%，第四季度租房需求较2016年同比增长71%。其中，一线城市2017年租房需求占全国需求总量的13%；成都、杭州、武汉、重庆等12个新一线城市的租房需求量占全国需求量的20%，对比2016年上涨43%，涨幅超过多数一线城市。其中，杭州、东莞2017年租房需求量同比增长率分别为79%、74%。预计未来三年，在一线城市租房需求持续强劲和新一线城市租房需求全面爆发的双重引擎下，全国住房租赁市场的成长空间非常广阔。安居客房产研究院首席分析师张波指出，目前已有北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等十余个城市开始增加租赁土地供应规模，保障租赁市场稳定发展。未来租赁土地供应占比三成左右将成为各地的标配，住房租赁将成为保障居住权不可或缺的重要支撑。与土地供应积极因素相应的，是大型房产企业在2017年积极在一二线城市收揽自持用地用于租赁。58集团房产数据研究院统计显示，截至日，全国10城涉及住宅的自持用地(含部分自持)达149宗，自持体量约514万平方米。其中杭州达到了51宗之多，上海和天津分别有29宗，北京也有27宗之多。安居客张波指出，房地产开发商手中的自持土地是未来租赁住房庞大体量的潜在供应，并且有机会为租房人群提供更规模化、规范化、标准化的租房产品。租金新变化去年北京月租金上涨14%为2795元 还将稳中有升在租金方面，58集团《2017租赁蓝皮书》数据显示，2017年全国人均月租金同比上涨16.7%。北京人均月租金为2795元，和2016年相比上涨14%。新一线城市中，成都2017年人均月租金相比2016年涨幅为18%，达到1008元。综合2017年全年数据，杭州成为人均月租金最高的新一线城市，达到1550元，对比2016年上涨了6%。其他诸如重庆、郑州、长沙、青岛等城市，人均月租金同比涨幅在5%到10%之间。张波指出，翻看历史数据，一线城市和新一线城市在2012年到2016年的租金涨幅基本每年都在8%-15%之间。随着近几年租房人群对品质生活的追求持续推动中高端租赁市场的发展，租金将保持稳中有升。链家集团董事长左晖在***家年会上表示，租金是与居民收入有函数关系的，如果居民收入将在未来几年间持续增长的话，租金也将可能随之稳定增长。租客新变化改善生活环境成换租最大原因值得注意的是，住房租赁市场相比购房市场，具有更大的，换房行为频率相对较高。根据58 集团房产数据研究院联合调研数据，租房人群换房原因位于前五位的依次是改善生活环境、工作地点变更、交通不便利、租约到期、生活状态变化。其中41% 的租房人群为改善生活环境而换房，租房人群对于生活质量的要求正逐渐提高。张波表示，租房人群对生活质量要求的逐渐提高，具有房源质量高、交通便利、服务优质、周边配套完善等优势的长租公寓这一近年新兴模式无疑是重要利好。链家研究院院长杨现领也认为，2018年的租赁市场也将进入品质居住时代。尤其是年轻的白领阶层，对品质租赁的需求更加旺盛，另外，大量流动转移人口也处于基本保障的需求提高了对租赁房源的额要求。58集团2017租赁蓝皮书报告显示，在18岁到35岁的租房人群中，处于独居状态的租客占比达29%，另外39%为与伴侣居住，27%的人群为与长辈和或孩子租住。张波预测，城市购房压力不断增加、结婚年龄推迟可能推动单人租房人群持续增长。在各类户型的出租房屋中，以一居室、二居室为代表的小户型受到承租人的更多青睐。58集团《2017租赁蓝皮书》指出，租房人群对一居室需求占比达到40%之多。安居客首席分析师张波认为，这一方面是由于一居室的私密性较好，可以满足人们对独立生活环境的基本要求，另一方面是因为大量的年轻租客多选择单人或者伴侣共同居住，一居室可以同时满足降低生活成本和提高生活品质的需求。房源新变化长租公寓、REITs成为新关键词在政策引导扶持和市场需求增长的驱动下，长租公寓、REITs、信用租房成为住房租赁市场运营模式的新亮点。58集团《2017租赁蓝皮书》数据显示，目前全国已有千余家长租公寓企业，涉及房屋数量约200万间。长租公寓模式正受到越来越多租客，尤其是年轻人的欢迎；也吸引了众多全国知名房产企业的布局。2017年，万科地产旗下“泊寓”，在全国范围内加速扩张；碧桂园长租公寓在多个城市布局了15个项目；金地、龙湖、万达、旭辉、绿地、保利也都已入局。此外，日，国内首单房产企业租赁住房——保利租赁住房REITs的获批引发了高度关注。业内人士认为，目前我国对于租赁住房REITs的支持相比国外成熟市场尚不完善。避免对同一主体不同阶段重复征税、避免对REITs发行主体和持有者双重征税，将达到一定的付息率作为享受税收优惠的必要条件，以“免税+”提升REITs份额的收益率水平，增强市场投资吸引力，都需要更多的政策支持。【此内容为优化阅读，进入原网站查看全文。如涉及版权问题请与我们联系。3】 产品建议与投诉请联系：《12城推住房租赁试点：中国离真正租房时代还有多远？》 精选三记者丨王营、实习生 徐婷长租公寓问卷分析：近9成受访者认为“租金太高”为了获知租客对长租公寓的态度，《21世纪经济报道》联合乐居发起《长租公寓认知接受度调查》。截至9月8日19：30，所回收的样本中：男性受访者占比54.76%；受访者年龄为19-40岁，其中19-30岁受访者占比达73.81%；受访者月薪以5000元以下居多，为59.52%，月薪元受访者达16.67%；其中52.38%的受访者在企事业单位工作，26.19%的受访者为学生，4.76%的受访者为创业者，2.38%的受访者为自由职业者。数据显示，受访者在租房时，最重视的因素为地理位置，占比高达66.67%，此外对租金及水电费的重视占比也高达61.9%。随后依次为周边生活服务、户型(开间/几居室合租)、房屋品质、浴室条件、面积、公共空间设施、公寓/民宅、厨房条件、附近住户和其它。在位于同一片区的“集中式长租公寓(独立成栋的出租房源)”、“分散式长租公寓(小区民宅进行统一装修)”和“普通民宅(住户合租)”三种房源中，59.52%受访者更倾向于选择集中式长租公寓，28.57%的受访者更倾向于分散式长租公寓。(function(c){var 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}));数据显示，最吸引受访者选择集中式长租公寓的原因是“公寓的公共区域营造出的很好社交氛围”，占比达75%；其余吸引因素依次为：公寓里能认识更多人(30%)，公寓面积(22.5%)，公寓的白领定位(22.5%)，公寓里的厨房设施(15%)。不考虑价格因素时，有71.43%的受访者表示愿意住在集中式长租公寓中。然而在得知长租公寓20㎡、租金5230元/月时，高达88.1%的受访者表示不能接受这一费用。21世纪经济报道记者判断，这可能与房租来源有关，83.33%受访者的房租来源于自己的收入，16.67%受访者的房租来源于家里补贴，7.14%受访者的房租来源于所在企事业单位的租房补贴。而在所调查的受访者中，69.05%受访者表示所在单位不提供租房补贴；19.05%受访者所在单位提供租房补贴为元/月，7.14%的受访者所在单位提供元/月的租房补贴。，开发商抢滩租赁市场自2015年开始，从政策框架到试点，租赁市场的政策正在从导向逐步落实到实践。2016年底和2017年初，住建部两次发文推进租赁企业机构化和规模化发展，并提出12个城市作为租赁市场的试点城市。2017年7月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等12个城市开展试点，租赁市场迎来政策利好。在政策号召下，不少房企将长租公寓业务板块列为公司发展重点板块。龙湖是首家将长租公寓业务定位于主航道业务的房地产公司。日前，龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示，冠寓是龙湖集团继住宅、商业、物业后，集团的第四大战略主航道业务。冠寓是龙湖推出的长租公寓品牌。按照龙湖的计划，长租公寓业务将被推广至16个城市。至2017年底，龙湖计划将开业长租公寓逾15000间。中期目标是希望突破5万间；到2020年，希望在长租公寓市场做到前三名，租金收入超过20亿。万科也在积极布局长租公寓市场，但是将其列为“拓展业务”。万科于2014年提出从纯住宅开发商转型为―城市配套服务商，并且公司在当时就确立要在十年内完成新业务探索与布局。2015年万科以不同品牌在广州、厦门、西安等城市尝试长租公寓业务。2016年5月，万科正式推出以25-30岁白领青年为客户群体的泊寓系列公寓。公开数据显示，截至2017年7月，万科泊寓在全国22个城市拥有16000间公寓在运营，签约公寓约为4.5万间。除了房企，房地产代理机构也试水长租公寓市场。2014年，世联行开始试水公寓市场，2015年世联行参与短租市场；同年8月，其长租公寓品牌红璞公寓在广州开业。除了房企，房地产代理机构也试水长租公寓市场。除了这几家典型企业试水长租公寓市场以外，包括链家、我爱我家以及不少创业机构等企业也已布局或正在调研长租公寓市场。这其中，集中式长租公寓是所有公寓品类中竞争最为激烈的一个。目前集中式长租公寓已聚集了来自多个行业的玩家，既有YOU+、魔方这种带有互联网基因的公寓品牌，也有万科、龙湖等地产大亨入场，还有逗号、窝趣等酒管集团跨界。开发商为何对“长租公寓”趋之若鹜？世联行集团副总经理兼董秘袁鸿昌在接受21世纪经济报道记者采访时表示：“我们是集中式(长租公寓)的坚定拥护者。”在袁鸿昌看来，与分散式长租公寓诸多弊端相比，集中式长租公寓能与业主签约7年以上，甚至可达15年。有了较长租期保证，企业敢于对其进行大规模投入。此外，集中式公寓中的标准化产品、较小的管理半径、社区氛围也是其优势。巨大的市场前景是开发商趋之若鹜的原因之一。日，链家研究院院长杨现领发布了《租赁崛起》报告。报告预测，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元，市场前景可期。Wind和华菁证券研究所一组数据也显示，中国目前的租赁市场GMV(成交总额)为1万亿元，相比美国和日本的7万亿元和2万亿元还有很大的发展空间，预计到2030年将达到5万亿元。长租公寓经过一段时间试水，目前已经被逐步国人接受。据迈点研究院报告调查样本显示，2016年，公寓市场的消费人群男女比例六四开，其中男性占比为61%，女性占比39%；更加挑剔的女性用户在2016年占比就达到近四成，这意味着国人已普遍接受了公寓这一新的住宿方式。公寓市场的消费人群以26-35岁间的80后为主，其占比达58%，超过其他所有年龄段人群的总和。这一群体虽是目前社会的中坚阶层，但由于一二线城市房价高，许多潜在购房者被迫选择租住。根据海通证券市场调研，市面上品牌公寓主要的客户群体为刚毕业的大学生和年轻白领，年龄 20 岁到 35 岁之间的单身青年。不过，21世纪经济报道记者在实地调研中发现，随着长租公寓这一模式被广泛推广，目前公寓的消费人群也不乏已婚人士。盈利艰难：不赚钱是业内普遍现象尽管背靠政策东风，租赁市场前景极其广阔，但不赚钱是行业内普遍现象。比如，龙湖近期对外明确表示，三年内不考虑盈利问题。虽然，龙湖表示非常重视长租公寓市场，并为自己立下远大的志向，即，到2020年，希望在长租公寓市场做到前三名，租金收入超过20亿。但同样作为主航道业务，龙湖在商业地产的目标是，到2020年租金收入达到60亿。由迈点研究院(MTA)联合Talking Data于今年4月共同发布的《2016年度中国公寓白皮书》显示，由于目前公寓的重，在国内REITs尚未启动的情况下，集中式公寓暂时只有“持有物业溢价+租金+其他衍生服务收费”这一种盈利模式。而对于分散式公寓，得益于去年国家和地方发布的鼓励住房租赁的办法，各地纷纷出台了相应的配套意见，许多省市已将N+1的房屋出租方式合法化，因此，分散式公寓目前的盈利模式仍然以租金差价为主。已经试水公寓市场两年有余的世联行，该业务目前仍然处于亏损阶段。世联行2017年中报显示，由于扩大公寓管理规模，2017年上半年公寓管理业务收入为0.68亿元，同比增长494.78%，但是成本同比增加1.13亿元，资产服务业务毛利亏损0.33亿元，同比下降211.91%。长租公寓的亏损主要受困于其高额的经营成本。袁鸿昌透露，目前，红璞公寓的收房成本占总成本的55%，装修约20%，此外还有人工等成本。经他测算，红璞公寓的回报率约为10%。袁鸿昌解释称，从实际运营情况看，单个项目是可以赚钱的。但整体而言，公寓出租需要周期，并且还处在扩张阶段，还需要加大投入和资本支出。如果想要财务报表好看，要等到红璞公寓停止扩张的时候。不过，从目前来看，世联行单个项目亏损也十分严重。21世纪经济报道记者查阅了世联行2017年中报发现，目前在世联行运营的红璞公寓中，只有北京的红璞公寓是赚钱的，其他全部处于亏损阶段。链家旗下的“自如”品牌也是市场上长租公寓的代表项目，其目前主要有两个品牌：自如友家(分散式公寓)，自如寓(集中式公寓)。该项目负责人称，长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情。只有入住率达到95%，才能实现稳定的现金流。关于长租公寓的盈利情况，万科董事会**、CEO郁亮的表态似乎更代表市场的真实情况。郁亮称，很多房地产企业看到了租赁市场的发展空间，但实际布局长租公寓的话，主要是因为回报率很低，导致企业没有意愿做。“从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了。”郁亮表示，随着**出台相关的扶持政策，长租公寓回报率低的情况会慢慢有所改变。“未来长租公寓回报率6%-8%是正常(水平)的话，我们就往这个方向走。”房企的“算盘”既然不赚钱，房企缘何如此高度关注长租公寓？在我爱我家相寓总经理刘洋看来，开发商的本质是“挣”，而长租公寓则是“挣慢钱”的方式。开发商参与长租公寓开发，有向存量市场转型的原因。对于相寓而言，刘洋表示，扩大规模会是盈利的一种渠道。据悉，我爱我家于2001年开始发展租赁经营业务，截至2017年5月底，相寓已布局全国11个城市，有将近22万套房源。迈点研究院研究员于博文认为，由于房地产行业进入白银时代，面临发展瓶颈的房企纷纷考虑转型，租赁市场也属于居住的刚性需求，这一新风口吸引了部分房企试水。于博文坦言，目前中国的长租公寓市场仍然处于摸索阶段，市场规范程度也不高。涉足长租公寓市场的企业并未透露自己的盈利情况，因此难以得出市场盈利的分析。不过据于博文了解，目前长租公寓大多处于保本状态，只有少部分实现了盈利，比如优客逸家实现了小幅盈利。目前的长租公寓市场中，尤其是集中式长租公寓市场中的企业多数处于“跑马圈地”的粗放式发展扩张阶段。针对目前长租公寓盈利难的情况，他表示，长租公寓面临着较高的成本，这主要是由于大城市房价高，通过租金获取收益相对困难。企业若想盈利，则需要考虑其它的盈利渠道，以租赁市场为流量，获取其它利润。他也表示，长租公寓毕竟是新兴市场，资金玩法还有待进一步探索。不过，已经试水的企业坚定认为，除了租金收入以外，长租公寓未来可以通过衍生产品实现盈利。袁鸿昌坚定认为，“只要把收进来的租金和租出去的租金控制在一定比例，一定是可以盈利的。”而未来，长租公寓还能通过家具租赁、产品销售等衍生服务来盈利。目前，世联行更多将长租公寓视为一个投资。世联行集团副总经理兼世联红璞公寓总经理甘伟也表示，底租高是长租公寓盈利的难点。据他表示，红璞公寓的集中式公寓项目来源均为租赁，其底租成本占总成本的55%-60%，租金差为1.6-1.7倍，而在底租成本之外，还有每年摊销15%-20%的装修成本，以及运营费用。“其实还是很难(盈利)。”他表示，长租公寓在未来扩大规模、降低装修成本后，在后端运营服务上叠加盈利，可能会得到好看的账本。龙湖也更看重增值收入方面。韩石也表示，龙湖做CityHub综合平台，租金收入只是一方面，社区运营、增值服务收入，未来在整个收入中的比重要逐步加强。不过，从商业层面看，长租公寓盈利难题是目前市场普遍困境，但从社会层面看，发展租赁市场则有着更高尚的社会意义。甘伟称，发展租赁已经成为我国的趋势，租售同权也很契合年轻人的社会需求。“只有年轻人认为在城市租房有很低的成本，拿月收入三分之一左右来租房，能够有体面的生活，才有生活幸福感。”《12城推住房租赁试点：中国离真正租房时代还有多远？》 精选四原标题：租房市场春天来了？房企如何玩转长租公寓
　　千龙住房综合报道 租购并举，短板在租。长期以来，我国住房租赁市场以个人出租为主，缺少规模化、市场化的机构租赁者。2017年7月，九部委联合印发住房租赁新政，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，并选取了12个城市开展住房租赁试点。各地区积极响应，目前已有20多个省市出台了住房租赁实施细则。
在国家部委到地方**的双重支持下，从去年开始，万科、龙湖、碧桂园、绿地、旭辉等一批标杆房企纷纷以不同形式涉足。目前房企是如何参与到长租公寓领域中来的呢？
开发商纷纷踏入租房市场 我国排名前30位的房地产商中，已有1/3以上涉足长租公寓。曾经习惯赚快钱的房地产商为何进军新市场、做起长线生意？外部环境的转变是主要动因。
一来，传统开发迎来了“天花板”。同样一块地，用于建房销售，周期短、、回款快；用于自持出租，回款周期长、占压大量资金。“在市场高增长的‘’，住宅开发销售更有利可图，房地产商更倾向于‘拿地、建房、回款、再拿地’。但现在新房市场规模已经遇到了‘天花板’，只要有微利、能持续，就是细水长流的好生意，租赁业务即属此类。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。
二来，土地使用有了“硬杠杠”。为转变“轻租重售”局面，不少城市在土地拍卖时开始加入全部或部分“自持”的条款，要求自持地块所建住房或“多租少售”或“只租不售”。
三来，住房制度将告别“独木桥”。在租购并举、租购同权的导向之下，围绕长租公寓的还将持续释放。
前房企切入这一领域主要有两种方式：一种是单独成立长租公寓品牌，即自营长租公寓品牌，如万科、龙湖、金地、招商蛇口、旭辉、远洋等；另一种是和专业的长租公寓运营公司合作，如保利、绿城、阳光城、复星等。
房企对自营长租公寓城市布局方面，普遍倾向于集中布局热点一二线城市。主要是由于重点一二城市城市经济实力较强，就业情况较好，对人口吸附能力也较强，再加上这些城市房价居高不下，租凭人口较多，从而对租凭市场产生较大的需求量。
大多数房企长租公寓项目的运营模式是集中式的，区位选址一般从以下两个原则考虑着手：
交通最优原则：地铁站（大型公交站）步行距离1千米用时15分钟范围内。租客群体以26-35岁间的80后90后为主，占比达58%。
优质客户群集中原则：除交通便利外，技术（科创）园区周边区域也是重点选址区域，客群集中、政策扶持等先天优势，加之白领还具备薪资优越、追求生活品质等后天条件，因此备受房企青睐。
目前典型房企的长租公寓均有各自的产品线，在长租公寓的客群研究方面，旭辉领寓做的尤为出色。领寓拥有自己的客户研究部门，对白领租客进行了详尽分析。旭辉针对三类目标人群打造了对应的三条产品线：
第一类是对居住和服务有更高品质要求的外企高管和商务金领——“品质房型+多功能社交空间+管家式服务”的博乐诗服务公寓；
第二类是有一定经济能力但尚无购房能力，看重环境、社交等附加功能的企业白领——“精致房型+多功能社交空间+社群服务”的柚米国际社区（主要产品，占比约80%）；
第三类是支付能力一般，对租房有安全、便捷、性价比要求的社会新人，如刚毕业的大学生——“精小房型+多功能使用区域+共享空间”的菁社青年公寓。
长租公寓前景 谈盈利为时尚早 整个长租公寓市场仍处于前期投入期，短时间回本不容易。
长租公寓要想持续向好，关键在于赢得可观的回报，这就得好好算算账——
支出一端最大头的，无疑是支付给产权拥有者的房租支出。万科推出的泊寓项目中，有些房源为万科自持，另一些则需项目团队去市场上拿房。这类项目的月租支出，一般会占月收益的七成以上。“广州、深圳相对还好，按月计算，每平方米的拿房成本为85—95元；北京、上海则‘奇货可居’，成本在4—5元/日/平方米。”北京泊寓公司助理总经理金羽说，特大城市普通住宅库存率极低，集中式长租公寓一般得选择商业用房，“获取房源时，我们还要面临餐饮、月子中心、培训机构、私立医院等业态的竞争。”
另一个大头是改造装修。既然要长租，房屋寿命就不能太短，设备也不能更换过勤。泊寓在改造装修时，参照了万科精装商品房的标准执行，即便能倚仗集团采购的便利，改造成本也不低，约在2000元/平方米左右。
支出多头，收入则相对简单——租金。有人认为，长租公寓抬高了租房价格，但在经营者看来并非如此：一来，租金高低是与居民收入水平相对而言的，租户会根据自身财力选择栖身之地；二来，长租公寓外还有大量分散房源，租户可以用脚投票。“在纽约、香港、伦敦，租金占收入的比例超过了50%，而在北京、上海，这一比例尚在30%左右。”链家研究院院长杨现领表示。
入住率的高低，同样事关长租公寓营收状况。据金羽介绍，从全国看，泊寓的入住率至少在90%以上，有些店铺长年达到100%，“除非轮换的时候才会有空房间。”
总体而言，整个长租公寓市场仍处于前期投入期，谈盈利还为时尚早。“我们今年运营到了第六年，才在北京实现了微利，算上其他城市的话，从全国看还属于投入期。”北京自如公司总经理熊林表示，他们更加看重未来，“庞大的需求将产生万亿级的市场。”
“随着居住观念的升级和市场的调整，租金回报率会日渐乐观。”杨现领判断，集中式长租公寓的租期一般为10到15年，通常的回本周期是5到6年，如果运营得好，3到4年就可以开始盈利了。综合新华网、人民日报、克尔瑞地产研究返回搜狐，查看更多
责任编辑：《12城推住房租赁试点：中国离真正租房时代还有多远？》 精选五核心提示：近年来，决策层层面大力提倡“租售并举”，租赁市场也展现出极大的市场空间，不少开发商看到了这一市场契机。近年来，决策层层面大力提倡“租售并举”，租赁市场也展现出极大的市场空间。不少开发商看到了这一市场契机，包括万科、龙湖、世联、链家等企业纷纷抢滩租赁市场。21世纪经济报道记者针对市场上主要出现的长租公寓产品进行了初步调研发现，目前房企推出的大部分产品均面临盈利难题。世联行集团副总经理兼董秘袁鸿昌在接受21世纪经济报道记者采访时表示：“我们是集中式（长租公寓）的坚定拥护者。”在袁鸿昌看来，与分散式长租公寓诸多弊端相比，集中式长租公寓能与业主签约7年以上，甚至可达15年。有了较长租期保证，企业敢于对其进行大规模投入。此外，集中式公寓中的标准化产品、较小的管理半径、社区氛围也是其优势。近年来，随着决策层大力提倡“租售并举”，长租公寓市场受到不少开发商的关注。包括万科、龙湖、世联、链家、我爱我家等企业纷纷抢滩租赁市场，并对外宣称加大长租公寓投入力度。巨大的市场前景是开发商趋之若鹜的原因之一。日，链家研究院院长杨现领发布了《租赁崛起》行业研究报告。报告预测，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元，市场前景可期。Wind和华菁证券研究所一组数据也显示，中国目前的租赁市场GMV（成交总额）为1万亿元，相比美国和日本的7万亿元和2万亿元还有很大的发展空间，预计到2030年将达到5万亿元。长租公寓经过一段时间试水，目前已经被逐步国人接受。据迈点研究院报告调查样本显示，2016年，公寓市场的消费人群男女比例六四开，其中男性占比为61%，女性占比39%；更加挑剔的女性用户在2016年占比就达到近四成，这意味着国人已普遍接受了公寓这一新的住宿方式。公寓市场的消费人群以26-35岁间的80后为主，其占比达58%，超过其他所有年龄段人群的总和。这一群体虽是目前社会的中坚阶层，但由于一二线城市房价高，许多潜在购房者被迫选择租住。根据海通证券市场调研，市面上品牌公寓主要的客户群体为刚毕业的大学生和年轻白领，年龄20岁到35岁之间的单身青年。不过，21世纪经济报道记者在实地调研中发现，随着长租公寓这一模式被广泛推广，目前公寓的消费人群也不乏已婚人士。开发商抢滩自2015年开始，从政策框架到试点，租赁市场的政策正在从导向逐步落实到实践。2016年底和2017年初，住建部两次发文推进租赁企业机构化和规模化发展，并提出12个城市作为租赁市场的试点城市。从2017年一季度住建部的政策导向可以看出政策利好租赁企业的发展，支持租赁企业规模化发展，提供更多租赁房，以满足市场住房需求。2017年7月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等12个城市开展试点，租赁市场迎来政策利好。在政策号召下，不少房企将长租公寓业务板块列为公司发展重点板块。日前，龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示，冠寓是龙湖集团继住宅、商业、物业后，集团的第四大战略主航道业务。而龙湖是首家将长租公寓业务定位于主航道业务的房地产公司。这也是对国家租售并举政策的积极响应。冠寓是龙湖推出的长租公寓品牌。按照龙湖的计划，长租公寓业务将被推广至16个城市。在一线城市之外，还涵盖南京、苏州、杭州、武汉、厦门、西安、合肥、长沙、成都、重庆、天津、济南等二三线城市。至2017年底，龙湖计划将开业长租公寓逾15000间。中期目标是希望突破5万间；到2020年，希望在长租公寓市场做到前三名，租金收入超过20亿。万科也在积极布局长租公寓市场，但是将其列为“拓展业务”。万科于2014年提出从纯住宅开发商转型为―城市配套服务商，并且公司在当时就确立要在十年内完成新业务探索与布局。2015年万科以不同品牌在广州、厦门、西安等城市尝试长租公寓业务。2016年5月，万科正式推出以25-30岁白领青年为客户群体的泊寓系列公寓。公开数据显示，截至2017年7月，万科泊寓在全国22个城市拥有16000间公寓在运营，签约公寓约为4.5万间。除了房企，房地产代理机构也试水长租公寓市场。2014年，世联行开始试水公寓市场，2015年世联行参与短租市场；同年8月，其长租公寓品牌红璞公寓在广州开业。袁鸿昌表示，世联行试水公寓市场，与他们发现客户需求有关。当时在惠州的部分业主买房后并不居住，他们希望将房源出租，于是世联行便开始顺应这一需求推出短租公寓。随后世联行研究部发现城市首置住宅房价走高，对于大多数人而言，通过买房来解决住房需求较难。然而城市发展需要年轻人，年轻人的住房需求意味着长租公寓有着较好的市场。发现这一市场的世联行便开始试水长租公寓。除了这几家典型企业试水长租公寓市场以外，包括链家、我爱我家以及不少创业机构等企业也已布局或正在调研长租公寓市场。这其中，集中式长租公寓是所有公寓品类中竞争最为激烈的一个。目前集中式长租公寓已聚集了来自多个行业的玩家，既有YOU+、魔方这种带有互联网基因的公寓品牌，也有万科、龙湖等地产大亨入场，还有逗号、窝趣等酒管集团跨界。盈利艰难尽管背靠政策东风，租赁市场前景极其广阔，但不赚钱是行业内普遍现象。比如，龙湖近期对外明确表示，三年内不考虑盈利问题。虽然，龙湖表示非常重视长租公寓市场，并为自己立下远大的志向，即，到2020年，希望在长租公寓市场做到前三名，租金收入超过20亿。但同样作为主航道业务，龙湖在商业地产的目标是，到2020年租金收入达到60亿。由迈点研究院（MTA）联合Talking Data于今年4月共同发布的《2016年度中国公寓白皮书》显示，由于目前公寓的重资产属性，在国内REITs尚未启动的情况下，集中式公寓暂时只有“持有物业溢价+租金+其他衍生服务收费”这一种盈利模式。而对于分散式公寓，得益于去年国家和地方发布的鼓励住房租赁的办法，各地纷纷出台了相应的配套意见，许多省市已将N+1的房屋出租方式合法化，因此，分散式公寓目前的盈利模式仍然以租金差价为主。已经试水公寓市场两年有余的世联行，该业务目前仍然处于亏损阶段。世联行2017年中报显示，由于扩大公寓管理规模，2017年上半年公寓管理业务收入为0.68亿元，同比增长494.78%，但是成本同比增加1.13亿元，资产服务业务毛利亏损0.33亿元，同比下降211.91%。长租公寓的亏损主要受困于其高额的经营成本。袁鸿昌透露，目前，红璞公寓的收房成本占总成本的55%，装修约20%，此外还有人工等成本。经他测算，红璞公寓的回报率约为10%。不过，具体收益也要看轻重资产的不同模式。目前，红璞公寓的中存在类的，但整体仍以重资产居多。袁鸿昌表示，轻主要算服务费，资本投入降低后，风险也随之降低，如果有标准化服务，则能迅速做大；重资产收益主要算租金差，对资本金的要求很高。袁鸿昌解释称，从实际运营情况看，单个项目是可以赚钱的。但整体而言，公寓出租需要周期，并且还处在扩张阶段，还需要加大投入和资本支出。如果想要财务报表好看，要等到红璞公寓停止扩张的时候。不过，从目前来看，世联行单个项目亏损也十分严重。21世纪经济报道记者查阅了世联行2017年中报发现，目前在世联行运营的红璞公寓中，只有北京的红璞公寓是赚钱的，其他全部处于亏损阶段。报告显示，北京红璞实现营业收入36.03万元，净利润4.4万元；佛山红璞实现营业收入37.12万元，亏损14.89万元；西安红璞实现营业收入19.9万元，亏损8.38万元。此外，其中尚未正式运营的成都红璞亏损4.27万元，平湖红璞亏损19.64万元，惠州红璞亏损8.29万元。链家旗下的“自如”品牌也是市场上长租公寓的代表项目，其目前主要有两个品牌：自如友家（分散式公寓），自如寓（集中式公寓）。该项目负责人称，长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情。只有入住率达到95%，才能实现稳定的现金流。据他透露，自如寓入住率基本上都在98%以上。关于自如的盈利以及经营模式问题，链家自如CEO熊林表示，他们不方便将这些事情阐述得非常深刻。关于长租公寓的盈利情况，万科董事会**、CEO郁亮的表态似乎更代表市场的真实情况。郁亮称，很多房地产企业看到了租赁市场的发展空间，但实际布局长租公寓的话，主要是因为回报率很低，导致企业没有意愿做。“从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了。”郁亮表示，随着**出台相关的扶持政策，长租公寓回报率低的情况会慢慢有所改变。“未来长租公寓回报率6%-8%是正常（水平）的话，我们就往这个方向走。”房企的“算盘”既然不赚钱，房企缘何如此高度关注长租公寓？在我爱我家相寓总经理刘洋看来，开发商的本质是“挣快钱”，而长租公寓则是“挣慢钱”的方式。开发商参与长租公寓开发，有向存量市场转型的原因。对于相寓而言，刘洋表示，扩大规模会是盈利的一种渠道。据悉，我爱我家于2001年开始发展租赁经营业务，截至2017年5月底，相寓已布局全国11个城市，有将近22万套房源。迈点研究院研究员于博文认为，由于房地产行业进入白银时代，面临发展瓶颈的房企纷纷考虑转型，租赁市场也属于居住的刚性需求，这一新风口吸引了部分房企试水。于博文坦言，目前中国的长租公寓市场仍然处于摸索阶段，市场规范程度也不高。涉足长租公寓市场的企业并未透露自己的盈利情况，因此难以得出市场盈利的分析。不过据于博文了解，目前长租公寓大多处于保本状态，只有少部分实现了盈利，比如优客逸家实现了小幅盈利。目前的长租公寓市场中，尤其是集中式长租公寓市场中的企业多数处于“跑马圈地”的粗放式发展扩张阶段。针对目前长租公寓盈利难的情况，他表示，长租公寓面临着较高的成本，这主要是由于大城市房价高，通过租金获取收益相对困难。企业若想盈利，则需要考虑其它的盈利渠道，以租赁市场为流量，获取其它利润。他也表示，长租公寓毕竟是新兴市场，资金玩法还有待进一步探索。不过，已经试水的企业坚定认为，除了租金收入以外，长租公寓未来可以通过衍生产品实现盈利。袁鸿昌坚定认为，“只要把收进来的租金和租出去的租金控制在一定比例