提前还贷请注意这5大问题，否则让你后悔！提前还贷请注意这5大问题，否则让你后悔！眼里只有房百家号众所周知，房贷最长可贷30年，不过，在实际生活中，很少有购房者还贷30年，因为当手中资金充裕时，购房者常常会选择提前还贷。虽说各大银行都支持办理提前还贷，但购房者还是注意以下这5大问题，否则让你后悔！1、是否享有折扣利率不同时期，银行给予购房者的折扣利率会有所不同，如果你享有低折扣利率，比如七折房贷利率，那么一旦提前还贷，将无法享受这样的低折扣利率。2、还贷时间长短一般来说，提前还贷越早越划算，即还贷初期进行提前还贷最划算，因为还贷末期所剩余的贷款多为本金，即便选择了提前还贷，也省不了多少利息。3、是否缴纳违约金由于购房者提前还贷打乱了银行的资金规划，更增加了银行的成本支出，所以，多数银行都会收取一定的违约金，不过，也有一些银行不收取违约金，所以，提前还贷时要注意是否缴纳违约金。4、是否有高收益理财方式与其他融资渠道相比，房贷算得上是成本最低廉的融资方式了，如果购房者还有更高收益的理财方式，即投资回报率远大于房贷利率，那么就没必要选择提前还贷。5、是否满足银行要求虽然多数银行都支持办理提前还贷，但往往会对还贷时间有一定的要求，比如还贷满一年后才可申请提前还贷，所以，购房者提前还贷前最好先向贷款银行咨询一下，看看自己是否满足提前还贷要求。对于购房者来说，身背房贷就会成为苦逼的房奴，而提前还贷是快速摆脱房奴身份的最好方式，尽管如此，购房者在提前还贷时一定要注意以上这5大问题，否则让你后悔！作为房奴，你会选择提前还贷吗？本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。眼里只有房百家号最近更新：简介:房与家-有房才有家，知房才知家作者最新文章相关文章&>&房贷利率上浮提前还款划不划算？看完你就明白了…
朋友A说他最近发了一笔奖金，但是他不知道是不是应该把钱拿来提前还房贷，因为最近佛山各大银行首套房利率均出现上浮的情况，他担心会影响到他的贷款。
说到&&，相信不少朋友都有类似的计划。
最近，有个朋友A咨询了这样一个问题：
朋友A说他最近发了一笔奖金，但是他不知道是不是应该把钱拿来提前还房贷，因为最近佛山各大银行首套房利率均出现上浮的情况，他担心会影响到他的贷款。对此，记者进行了一番调查。
房贷利率提高会影响还贷的数额吗?
针对这一问题，记者咨询到佛山农村商业银行某支行经理陈女士，陈女士向记者表示，会影响，因为基准利率调整，还款金额也会调整，但是上下浮动的幅度在贷款期内是不变的，如果基准利率又有新的调整，贷款利率则在新的利率基础上进行上下浮动。至于什么时候执行新利率，要根据贷款性质(商业贷款还是公积金贷款)、贷款银行和样关合同规定确定。
而且，因为贷款利息计算是浮动利率计算的，所以利息是随着利率调整而调整的。当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响。对调整后的利息会有影响。一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随着调整。
刘女士还介绍，利率调整形式一般来说有三种：一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率;二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率;三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。
房贷利率提高了，要不要提前还款呢?
其实&提前还贷&算得上是购房者买房中最常遇到的问题了，因为买房的时候往往希望能够减小一点购房压力，但是过几年之后当自己手头钱充裕的时候，还是希望提前还贷以减轻以后的压力，记者询问了身边不少朋友，他们都有提前还款的计划。
朋友B去年在三水购买了一处房产，当时贷了50万，她向记者表示，去年为了买房子拿出了家里大部分的积蓄，现在每个月要还3000多的房贷，利率提高了以后利息变多了对于她自己来说非常不利，所以现在她和老公除了每月还房贷之外都在努力把钱存起来争取提前还贷，少付一点利息。
据银行的数据统计，一般的房贷还款周期差不多为五到七年，有90%的人都会选择提前还贷。其中，很多人受制于传统观念的束缚，觉得欠银行的钱不舒服，又或者自己在经济上另有打算;还有一部分人，对于目前理财投资市场并不了解，没有找到合适的理财渠道，只有把钱拿来还贷款。
但是，要不要提前还贷，这个还需要根据每个人各自贷款的实际情况来定。
提前还贷与否，取决于当前贷款情况
&其实需不需要提前还贷，前提还是要看自己的还贷情况。&邮政储蓄银行某支行董行长这样向记者表示，从朋友A的情况来看，首先朋友A要了解到自己目前的还款程度是处于哪种阶段，因为各家银行对于房贷提前还款并没有次数的限制，可以一次全部还清，也可部分归还贷款。只是每次还贷的起点金额各银行规定不一，有的规定是1万元或1万元的倍数，有的银行则规定千元以上就可以提前部分还贷，在提前还款前要向借款银行进行详细咨询。
比如邮政储蓄银行就有相关规定：&若连续按时归还贷款本息自实际放款日起少于12个月的，应按提前偿还贷款本金的1%向贷款人支付违约金;若连续按时归还贷款本息自实际放款日起达到12个月(含)以上的，无需支付违约金。提前偿还部分贷款的，最低还款申请金额为人民币1万元，且应为1000元人民币的整数倍。&
其次必须要告诉朋友A的是，《提前还款申请表》一经借款人银行确认后便不可撤销，并作为借款合同的补充条款，与借款合同具有同等法律效力的。如果贷款购房人不论任何原因，未能按照其向借款人银行出具的提前还款申请中规定的日期与金额提前还款，则会被视为逾期还款，贷款购房人按借款合同承担相应的违约责任，这一点非常重要。
另外，董行长还表示，像等额本金还款期已经超过三分之一，等额本息还款已到中期的人提前还款意义其实也不大，因为这个时候你已经偿还了大部分利息，后期还的更多的还是本金，还不如把手里的钱拿来做一些投资回报率更高的事情。
那么，哪些人适合提前还贷呢?董行长认为，如果是等额本息贷款，没有超过贷款年限三分之一，提前还款比较划算;如果是等额本金，没有超过整体贷款年限四分之一，可以做一部分提前还款;另外如果不会投资理财的话也不如提前还贷，还有一种情况就是如果想还清贷款之后把房子拿来作抵押的也建议提前还贷比较好。最后，要注意的是，提前还贷之前一定要记得先和借款银行联系了解清楚所需要携带的资料和时间地点这样才最好。
&这些&潜规则&也要留意&
1.不同的还款方式，支付的总金额差别巨大。
房贷还款方式可不只有一种。不同的还款方式最终算下来所支付的总金额差别可以达到几十万。
银行贷款还款方式分为两种，第一种等额本息还款，第二种等额本金还款。一般而言，银行不会主动提等额本金的还款方式，因为这种方式对购房者而言后期会省不少钱，但是银行的利益就会相应减少;但是对于经济情况紧张的购房者来说，等额本息的还款压力更小。
2.临时额度未一次还清将影响个人征信
临时额度指的是持卡人在紧急情况或有需求时，临时向银行提升的一部分额度。这部分额度不计入持卡人信用卡的额度系统内。临时额度的有效期一般为1-3个月，有效期满后自动恢复原有额度。
临时额度到期时，需要一次性偿还所有提升的金额。如果未还或未还清，将产生超限费。除了超限费，还有每天万分之五的利息，并且将计入逾期影响个人征信!
3.只还&最低还款&会影响信用额
朋友决定买房，前去银行申请优惠利率贷款，竟然被拒绝了。银行信贷经理告诉他，问题出自他的信用卡消费记录。原来，他每期都是选择按&最低还款额&方式还款，尽管这不会影响到个人征信，但每个月剩余的透支款是需要支付利息的，几年下来，这笔透支利息已经不是一个小数目了。
按照最低还款额还款虽然不产生信用污点，但是每月都是刷卡金额大于还款金额，每月都有利息，利滚利最后造成债台高铸，还款压力加大，一不小心就会连最低还款额都还不上，产生逾期。
明白了吗?以后可要注意啦!
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还没有账号?“房奴”还贷不容易：岁末年初提前还贷高峰未出现|房奴|房贷利率|购房者_新浪财经_新浪网
　　岁末年初 提前还贷高峰未出现　　“无债一身轻”“早还贷款早踏实”，以往每到年末，各家银行都会出现一波提前还房贷高峰。然而，今时不同往日，提前还贷似乎已成“过去式”，背负银行房贷反而成了“家常便饭”。　　记者走访多家银行发现，近期提前还贷高峰并未出现。据了解，房贷利率相对低廉，以及理财渠道的多样化，是导致“房奴”不愿提前还贷的重要因素。同时，房贷压力太大，没条件提前还贷，不得已继续“背贷”的人群也在增加。　　理财收益更高　　有钱不愿提前还　　每月的2日和16日，就会从李先生的银行卡里分别支取2186元和1269元，分别用于公积金还贷和商贷还款。2013年，他首付三成在下沙金沙湖商圈买下一套89方的房子，现在月供是3000多元。　　据李先生介绍，这几年，随着家庭收入的增加，现有的存款已经可以一次性还清房贷。但他从没想过要提前还贷，“现在房贷利率算低的，每个月交的公积金就足以抵掉每月的房贷支出。存款拿来理财的话，利息都远高于房贷利率。” 他说，现在银行理财产品的年化收益都有5%，好好打理存款，远比提前还贷来得实在。　　目前的房贷利率仍执行的是央行于日发布的基准利率，即公积金贷款利率5年以下(含5年)，为2.75%，5年以上的是3.25%；商业贷款1年以内(含1年)，为4.35%，1年至5年(含5年)，为4.75%，5年以上的为4.90%。　　“房奴”小孙也表示，“干嘛要提前还贷呢，房贷利率已经很实惠了，把钱拿来理财，收益都比房贷利率高不少。”按揭30年、月供近7000元的他，和李先生一样，也完全没有提前还贷的想法。　　月供“压力山大”　　提前还贷没条件　　2014年，小颜在城北核心商圈按揭买了套房，组合贷款7成110万，还贷期限定为20年，月供6600元左右。“现在我每个月到手的工资8000元左右，公积金每个月2000多点，根本没有余钱提前还贷。”小颜自嘲是典型的“月光族”，“有时偶尔还需要家里接济一下，比如前段时间买了个新手机，当月就入不敷出了。”　　他坦言，看着如今高涨的房价，自己还贷的房子也增值了不少。尽管每月因为还贷成“月光族”，但想想自己已经买了房，还是很幸运了。　　众所周知，2016年下半年开始，杭城房价就像“坐上了火箭”，不管是新房还是二手房，房价都是一飞冲天。“当时眼睁睁看着房价涨起来，却错失了购房良机，总觉得可能还会下降。”余小姐免不了“吐槽”一番，后来和未婚夫两家倾其所能，共同买下奥体附近的一套小户型。　　当被问及是否会提前还贷时，余小姐苦笑道，由于开发商不接受公积金贷款，所以是纯商业贷款30年，贷了180万左右，每月还贷接近1万元。“根本没有多少余钱提前还贷了，每个月还要节衣缩食。”　　愿意继续“背贷”　　利率低和多样化投资是主因　　“当前央行的长期贷款基准利率处于历史低位水平，按揭贷款利率在此基础上进行一定幅度的上浮或下浮，特别是过去两年内，首套房按揭贷款一般都有一定幅度的折扣，有的甚至获得了85折的折扣利率，利率的低水平，使得按揭贷款的还贷压力相对较小。”苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙认为，居民的投资渠道日益多元化，特别是去年以来银行的一些低风险理财产品收益率已经超过了折扣后的按揭贷款利率，购房者可以通过房贷进行低风险赚利差。　　黄志龙建议，是否提前还贷，“关键看购房者的按揭贷款利率与理财产品之间利率的比较。” 如果前者高于后者，风险规避者的购房者可考虑提前还贷，如果前者低于后者，不建议提前还贷。　　这一说法也得到了某银行业内人士的认同，他表示，行为的动因关键在每个人具体的预期，对房价上涨以及对房贷利率上行的预期，都是当下“房奴”不愿提前还贷的因素。“目前提前还贷的人士，多数是因为手头按揭的房子需要转手。”房贷利率那么低，为什么还要提前贷款？
　　房贷利率那么低，为什么还要提前贷款？网上的很多文章，说什么 第8年 最合适、 选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷 、 等额本息还款已经还到中期的不适合提前还房贷 、 等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷 && 这些论调很有市场，抓住了人们 占便宜 的心里，因为大家还房贷的时候总是难免会想到 什么时候提前还完房贷最划算 。　　但上面这些论调多少有混淆视听的嫌疑，很容易误导百姓陷入没有必要的纠结中，在中介、银行经理的忽悠之下，直接把99%的人弄得晕头转向。 专家的观点是，你买房子，无论是用公积金贷款还是用商业贷款，还款的方式是选择等额本金还是选择等额本息，根本不存在什么房贷 提前还款最佳时间点 ，这完全是一个伪命题。　　要很好很直观地理解这个观点，那我们需要先弄明白银行的贷款利息是怎么算的，下面就详细展开整个论证过程，耐心看细细体会，这篇文章会让你纠结了很久的问题在今天开始一清二楚，没买房的以后也会清清楚楚。　　首先，住房贷款我们是以月为单位来还贷的，而银行的利息也是精准以月为单位计算的。简单来说，你这个月需要还银行多少利息，就是你目前欠银行的贷款总额乘以每个月的利率。　　下面用具体的例子来解释清楚这个问题，我们假设以公积金购房贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还，现在公积金贷款的年利率是3.25%，我们看看每个月的利息是怎么变化的。　　先来看看每个月要还的本金，如果还款方式选择等额本金，就是将本金100万平均分到360个月（30*12），这样算下来每个月固定还本金2777.78元，这是一个固定的数字，所以我们也不用管，我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。　　第一步：我们看看月利率是多少　　月利率就是年利率除以12，以公积金年利率3.25%为例：　　月利率就是3.25%/12=0.270833%。 看得出来，只要这个公积金贷款的年利率不变，维持在3.25%，那这个月利率也是不变的一个参数。　　第二步：第一个月要还利息多少　　假设贷100万，我们上面已经算出了月利率了，那第一个月你需要还银行的利息就是100万*0.08.33元。 虽然我们这个例子说的是等额本金还款，但无论等额本金还是等额本息，在月利率固定的情况下，你第一个月都是欠银行100万，所以第一个月还的利息都是2708.33元！ 需要指出的是，只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些，所以第二个月开始，利息会比等额本息的少。　　第三步：第二个月要还利息多少　　那第二个月的利息呢？其实也是一样计算的，由于第一个月还了2777.78元本金，这个时候总共还欠银行100万-222.22元。　　所以第二个月的利息是：　　*0.00.81元。 第四步：以此类推每个月要还利息多少 我们以第三步那种计算思路，以此类推，每一个月要还多少利息都是非常容易算出来的。　　如果自己不想算懒得算，直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。 不想去罗列360个月每个月要还多少钱，直接算最后一个月。　　由于是选择了等额本金，所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元，所以利息为：　　..52元。　　虽然不罗列所有月份要交的本息具体金额，但为了朋友们方便阅读，取前10个月要还的利息和最后10个月要还的利息让大家看看。如下图：
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【必知】为什么打死都不要提前还贷？
前言：很多购房者买房的时候贷款，总是觉得每月还款有压力，有了钱就想提前还贷。于是就在到处咨询，到底什么时候提前还贷是划算的。专家的观点是，你买房子，无论是用公积金贷款还是用商业贷款，还款的方式是选择等额本金还是选择等额本息，根本不存在什么房贷“提前还款最佳时间点”，不需要提前还贷。
提前还贷并不能节约钱 有钱拿去投资
在当下的低利率政策下，房贷的4.9%的利率实际上是低于市场上主流的理财产品收益的，而且多数购房者都享受到了8.5折-9.5折不等的利率折扣，如果只是为了“不想欠银行钱”而提前还贷，反而是相对亏钱的。
普通购房者大多采取的等额本息还款，这种还款方式偿还的本金是逐年增加的，这意味着开始还款时，偿还的大多为利息。如果已经还款超过总贷款期限的一半，那么就已经还清了总利息的70%，这个时候再进行提前还款的话，已经不能节约多少利息了。
而等额本金是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。
提前还贷 银行有算法“陷阱”
招商银行：不满一年而要提前还款的，要收取至少相对于实际还款额3个月的利息，而一年之后，则只需要一个月。
建设银行：不满一年而要提前还款的，要收取提前还款额的3%。 一年到两年的收取2%，两年到三年的，收取1%。
农业银行：农业银行贷款不满一年提前还款的，以本金*月利率收取，贷款一年后，不会收取违约金。
工商银行：贷款不满一年提前还款的，要收取提前还款额的5%，贷款满一年后提前还款，则和农业银行一般，不收取任何违约金。
中国银行：贷款不满一年提前还款的，收取不超过六个月利息的违约金，贷款满一年后提前还款，和农业银行一样，不收取违约金。
交通银行：对提前还款额有规定，至少为每月还款额的六倍，部分提前还款者可每年免费还款一次。
还贷压力只有前十年 不需要提前还贷
在中国，虽然你买房子的按揭时间不相同，可能是20年、25年或者30年，但你真正有压力的供楼期只有10年。改革开放以后，货币超发就成为常态，中国的货币供应量增速在2012年之前，平均比GDP增速快10个百分点。换句话说，假如GDP没有水分，人民币购买力平均每年贬值10%。
这就是说，如果你买了一套房子，做了30年的按揭，每月还款1万元。如果M2增速超过GDP增速平均每年在10个百分点，那么10年之后你每月实际还款金额，只相当于按揭时候的三分之一，也就是每月3500元了。
（文章部分数据来自网络）
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