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房屋租赁合同规定交房租时间到他不交房租是违约我能终止和他的合同吗
&&平顶山房产网[]&&来源：平顶山房产网&&编辑：楼市网风&&字体：T | T
&&&&&&& 我将我家的房子租给祁某，当初说好租期5年，房租每半年一交。前几年祁某还按时交房租，可从去年起，她总以各种借口“延期”，现在已经欠了一年半的房租。
&&& 由于合同中有一条“房客不按时全额交纳房租，房主可随时解除租赁合同”，于是我提出让祁某结清欠款走人。没想到祁某却...
　对于经营性用房来说，签订、变更、终止房屋租赁合同，出租人和承租人一定要在30日内带着相关材料到房屋所在地的房产管理部门办理登记备案手续。而住宅用房，暂可不备案，但为有效保护承租人的权益，最好还是登记备案，否则就可能发生出租人同时将房子租给别人的情况；同样，出租人也面临着承租人非法将房子租给别人的风险。在北京的出租人得注意了，凡是在北京范围内出租的房屋都要到房屋所在区...
&&&&租房后，擅自把住宅变成酒店，房东可终止合同，收回房屋。市房产管理局日前出台《关于进一步加强房屋使用安全管理的意见》（以下简称《意见》），要求出租人应当依法、依租赁合同加强出租房屋使用情况的监督，发现承租人有擅自将住宅改变为餐饮、酒店、生产、办公、库房等经营性用房使用或者利用房屋进行非法活动等
违法违约行为的，出租人可以终止租赁合同，收回房屋，并应当及时向相关行政管理部门报告。该意见目前已经市政府法制...
&&& 房租若暴涨政府将干预
　　北京市新版《房屋租赁管理若干规定》颁布实施，出租人不得擅自涨房租
　　今后，房东不得未经房客同意中途擅自涨房租，而租房市场价格如果有暴涨等异常波动，北京职能部门将动用临时干预措施，稳定价格。昨日，北京市政府发布《北京市房屋租赁管理若干规定》(以下简称《规定》)政府令。
& & 租赁房屋应注意哪些问题？遇到租房纠纷该怎么办？7月10日上午，市房屋租赁管理所所长李留杰介绍，根据本月起正式实施的《河南省房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同订立后30日内，房屋出租人应到有关部门办理房屋租赁登记备案，最大限度保护自己的权益。
　　当天在鹰城广场宣传活动现场，市民刘敏听完市房...
&&&&自6月1日起全面实行新版房屋租赁合同和房屋租赁合同登记备案制已经近半个月，记者从多家中介公司了解到，由中介公司代理成交的租赁房屋已经完成租赁备案；但由中介公司促成的居间租赁房屋，多数业主为规避5%综合税费等原因而不愿意进行备案。专家提醒消费者，租赁合同示范文本是参照范本，除去租赁期限、租金约定等常规性的问题外，还有五大签约必备构件需要签约双方引起重视...
　　2011年11月，沈阳市的迟女士在沈阳某小区门市对外出售时，交了首付款预定了一套。原本双方约定好了当年过年前后就可以办理贷款，办完贷款后就可以交房并签合同。想着3个月之内就能有一套门市，迟女士挺乐和。没有想到，过完年后销售员称“缺一道手续，贷款暂时办不下来”，这“暂时”一拖就是6个月。&
　　迟女士先后先后6次找到售楼处，售楼员表示，贷款不知何时能办下来，交房日期也无法确定，房子不能退也不能更名，想要签合同也...
&&&&合租房屋是否属于违约转租？
&&&&法官建议：房东应在合同中写明不允许合租
&&&&当前，外地人到北京上学、打工的较多，不少人选择与他人合租房屋解决居住问题，但不少房主常常以违约转租为由，拒绝承租人和他人合租，引发了多起官司。记者日前就此采访了海淀法院的法官，法官表示，合租一般不属于违约转租，如果房主不允许承租人与他人合租，应...
&&&&12月10日，《北京市房屋租赁管理若干规定》(以下简称“规定”)正式出台，并将于日起实施。与去年11月出台的《北京市房屋租赁管理办法征求意见》(以下简称《意见》)相比，新规定取消了“月付房租”的条款，强化了政府的职能及责任；对于经纪公司，仍然实行“房屋租...
　　读者方先生问：我在江北区五里店租了一套房子，谈好一个月1000元，合同却写成一季度1000元。现在房东要按一个月1000元收租，我可否告对方违约？
　　重庆汉尊律师事务所沈仁刚律师答：方先生与房东在协商过程中的真实意思是租金一月1000元，虽然写成一季度1000元，但该条款并不符合双方本意，违背了公平和诚实信用原则，按照法律规...
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有没有小户型的如一房一厅，两房的，最小户型多少平方，现价是多少钱一平
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对于双方已经签订后的房屋租赁框架协议中手写部分可以修改吗？
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| 河南-郑州 |
对于双方已经签订后的房屋租赁框架协议中手写部分内容可以修改吗？修改后还有效吗？
注：和承租方约定今天见面后把双方（已经签订）后的租房协议中手写的租赁日期手改一下，双方各执一份就行，不用再重新打印协议重新签订，我想问，这样修改后的协议还有效吗
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郑州住房租赁新政发布 商业用房以后能改为租赁住房
来源：河南商报
截至2016年底，郑州中心城区常住人口达到600万以上，其中流动人口超过300万。如何通过用好住房租赁政策，让老百姓住有所居？
截至2016年底，郑州中心城区常住人口达到600万以上，其中流动人口超过300万。如何通过用好住房租赁政策，让老百姓住有所居？昨晚，郑州市也发布《培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案》（以下简称《方案》）定下17条措施，全力保障试点工作的开展。
河南商报记者第一时间连线郑州市住房保障和房地产管理局有关负责人，对新出台的政策主要内容进行权威解读。
发展住房租赁市场
郑州出台试点方案
日前，郑州市被列为全国首批培育和发展住房租赁市场试点城市之一，继广州、武汉等试点城市先后发布工作方案之后，8月14日晚，郑州市也发布《培育和发展住房租赁市场试点工作实施方案》（以下简称《方案》）。
《方案》共包括17项工作任务，其主要内容为培育四个市场主体、拓宽六种供应渠道、搭建一个房屋租赁信息服务管理平台、制定并完善鼓励住房租赁消费相关政策以及租赁市场管理配套政策等。《方案》明确指出，要以建立购租并举的住房制度为主要方向，降低房地产的投资属性，增强住房的居住属性，引导居民转变住房消费观念，积极培育住房租赁专业化企业及住房租赁新业态、新模式，有效增加租赁市场供应，促进住房租赁市场持续健康发展。
据统计，截至2016年底，郑州中心城区常住人口达到600万人以上，其中流动人口超过300万人。这是郑州首次针对庞大的住房租赁市场出台新政策。
明确“购租同权”
租房备案者可落户
保障租房者“购租同权”一直是个焦点话题。不久前，河南省住房和城乡建设厅曾提出落实意见，要求郑州在试点方案中明确租购同权，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。
《方案》指出，要切实保障承租人权利，2017年10月底前各相关部门制定并完善鼓励住房租赁消费相关政策，对进行房屋租赁备案的承租方，允许其在居住地落户，享有基本公共就业服务、基本公共卫生和计划生育服务、住房公积金服务、承租人子女义务教育相对就近入学等国家规定的基本公共服务。
郑州一位参与政策制定的内部人士告诉河南商报记者，就是要通过政策，来保障承租方应有的权益。不过，住房租赁管理机制的顺畅运行需要时间，购租不同权的现象要在租赁市场发展阶段过程中逐步消除。
探索用集体用地新建租赁住房
允许商业用房改建租赁住房
《方案》提到，出让租赁住房建设专用土地，部分新建商品房小区配建相结合的方式增加新建租赁住房供应。到2020年，新建、配建租赁住房3.8万套。
探索利用集体建设用地新建租赁住房，多渠道增加新建租赁住房供应。2017年12月底前，集体土地新筹建租赁住房不少于500套左右；到2020年，集体土地新建租赁住房达到5000套。
允许企业和自然人改变自有土地性质，自建或与房地产开发企业合作建设租赁住房。2017年12月底前，新筹建租赁住房1000套左右；到2020年，新建租赁住房达到5000套。
鼓励将农村集体经济组织所有的房屋直接打造为青年公寓、短租公寓、养老公寓等特色租赁小区，由集体经济组织或住房租赁企业统一承租后投放租赁市场。到2020年，新建特色租赁小区住房达到5000套。
结合城市整体规划和周边配套设施，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,允许将现有住房按照国家和地方的有关规定改造后用于出租。
培育住房租赁市场主体
拓宽租赁房源筹措渠道
规定1.郑州将建立房屋租赁网上备案系统，搭建房屋租赁信息服务管理平台，通过该平台，实现房屋租赁信息发布、房源信息核验、租赁价格参考、租赁双方信用查询、房屋租赁网上备案等功能，提高租赁管理和服务水平。
解读：这个房屋租赁信息服务管理平台不仅能为租房者提供便捷服务，也能让各个职能部门的管理工作更加高效。2017年11月底前，初步完成平台搭建工作；12月底前，正式上线运行，实现全部设计功能。
规定2.在现有国有平台中选取1~2家公司，增加住房租赁业务，12月底前新筹建2000套左右租赁住房。2020年前，国有租赁平台企业持有的住房租赁房源占全市增量的20%。
解读：这是在强化政府引导，发挥其在提供基本房源保障和稳控住房租赁市场方面的引领和带动作用。
规定3.2017年12月底前，全市新增20家左右住房租赁企业，到2020年，全市住房租赁企业达到100家左右。
解读：郑州的住房租赁需求不断增长，要培育和发展专业化住房租赁企业，引进国内知名企业，扶持本地专业化企业，郑州将来要形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局。
规定4.在个人依法出租自有住房的基础上，研究制定住房租赁托管管理办法，规范托管行为，吸引个人将闲置住房委托国有或社会住房租赁企业出租，提高住房使用效率和收益。
解读：郑州的房屋托管行业不太规范，个人房源委托出租现象也比较集中，郑州这次也会借助政策，来让这个行业得到健康发展。郑州正在研究制定《房屋租赁托管管理办法》。
“重售轻租”将被颠覆
将改善住房供应结构
本次新政会对市场产生哪些冲击？河南商报记者邀请郑州市住房保障和房地产管理局有关负责人，结合郑州市实际情况，对于在郑州市培育和发展住房租赁市场，可能产生的影响，进行阐述。
该负责人称，房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分，是解决住房问题的重要渠道，发达国家居民家庭租房的比例超过50%。但是目前我市房地产市场“重售轻租”，租售比例失衡，住房租赁市场供应主体发育不充分，城市居民家庭租房比例不高，部分外来群体的住房租赁需求没有得到很好的满足。
“加快培育和发展住房租赁市场，有助于改善我市住房供应结构，形成购租并举、一二三级市场协同发展的良好格局。”上述人士称，不仅如此，这对住房租赁市场也是一个有效规范。比如，在我国，住房商品化以来，住房供应基本是销售的“单极化”发展，随着城市化的快速推进，本应与销售市场并驾齐驱的租赁市场却发展偏弱，租房人权益保障不够，租赁市场监管难度大、监管机制不健全。因此，加快培育和发展住房租赁市场，是对住房租赁行业的进一步规范和租房人权益的进一步保障，有助于稳定房屋租赁关系，推动市场有序发展。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也秉持上述观点。他还提到，郑州流动人口基数大，且有上升之势，加大人才公寓建设力度，有助于增强郑州市对人才的吸纳能力和对周边城市的辐射力、影响力，推动经济发展。延伸阅读》》》
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伴随着共享经济的兴起与盛行，旅客户一直是住宿业的重要客源，这次，在线短租把目光瞄准了这一市场。
北京怡生乐居信息服务有限公司
北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦806-810室
乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323上海等多地成立国有住房租赁公司 房子从哪里来？
新蓝网·浙江网络广播电视台
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核心提示：目前的住房租赁市场回报率低、周期长，相比于买卖市场较为无序，对已习惯“挣快钱”的房地产行业内的社会资本来说吸引力有限，“这个时候谁来干呢？国企上！
“作为住建部文件中的12个试点城市之一，我们的行动就是响应住建部通知中的内容。”武汉市住房保障和房屋管理局的一位负责人对记者介绍说，7月出台的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提到，“发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业”，并提出“城市住房城乡建设主管部门要会同有关部门共同搭建政府住房租赁交易服务平台”。8月底，武汉组建第一批5家国有住房租赁平台。“我们的目标是年底前提供不少于7000间、30万平方米的租赁房屋增量。”除武汉外，成都和上海在发展住房租赁市场时也将国有企业摆在了重要位置。早在7月底，成都便提出“在2017年底前组建或改建3~4家国有住房租赁公司”。上海的表态则更加明确。9月15日上海市政府发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，其中明确表示，“通过国资国企的引领和示范，尽快增加市场供给，稳定市场租金，将国有企业打造成本市住房租赁市场的稳定器、压舱石，并形成一批可复制、可推广的经验做法，吸引更多的企业投身住房租赁产业。”武汉市住房保障和房屋管理局租赁专班负责人徐磊对记者说，目前的住房租赁市场回报率低、周期长，相比于买卖市场较为无序，对已习惯“挣快钱”的房地产行业内的社会资本来说吸引力有限，“这个时候谁来干呢？国企上！国资企业理应在此刻发挥带头作用，引领和规范好这个市场。”为租赁市场提供增量，国有平台上的房子从哪里来？“社会资本不是不看中租赁平台，很多开发商都在布局，但现阶段就是找不到破题之道，去解决回报率低和回报周期长的问题。”一位业内人士对记者说，业界对租赁市场普遍达成的共识是“有潜力，但问题多”。于是社会资本的心态有些犹豫，动作上也偏迟缓。“特别是供应不足的问题亟待改变，大型租赁机构还是太少。”亚豪机构市场总监郭毅分析称，国企做住房租赁平台最大的意义是在租赁产业链的供应端，“国有资本进入租赁市场可以短期内扩大供应的规模，不会像社会资本那样‘蹑手蹑脚’。”“增加供应肯定是建立此类平台的当务之急。”承担建立国有住房租赁平台任务的武汉地产集团的一位负责人告诉记者，该企业建立的平台上租赁房屋来源主要有三个：新建、改建和社会筹集。新建指选取符合住房租赁市场需求的新建商品房项目，按一定比例和相关要求配建租赁住房；改建是将闲置的非住宅项目按有关标准和规范改造成集中式公寓；社会筹集房源则是收集社会上闲置的空余房源，将它们统一起来进行规范化的租赁。“同时也可以将一部分富余出来的公租房房源调整为租赁住房向社会出租，不再限定租赁对象。”该负责人表示，另外自持地块也是武汉地产集团的可选方向。前不久引发热议的“商改租”房屋也会出现在武汉的国有租赁平台上。“大约占30%的比例。”徐磊介绍说。据了解，武汉地产集团自持的地块内有厂区可改建为租赁住房。不少业内人士质疑厂房改造成租赁房屋能否符合通风、采光和消防等要求，对此徐磊称：“对厂房的改建不是想怎么改就怎么改，国土规划和建设部门要联合把关，有一整套程序要走。”目前租赁市场中商业机构的业务模式主要有三个：“大房东”(拥有项目产权)、“二房东”(从别处租得商业地产做集中式出租公寓)和“撮合平台”(出租者将房源信息发布至平台)。可以看出，武汉国有租赁平台的模式和上述三种大致相同。此外，成都还在税收政策上鼓励“撮合平台”模式中的出租者：对个人出租住房的，由按照5%征收税减为按1.5%计算缴纳增值税；其他个人出租住房月租金收入不超过3万元的，在日之前可按照规定享受免征增值税政策。武汉：出租房不超60平米，中高端项目配管家服务如果按照上海发布的文件所述，国有企业一旦成为租赁行业中的“压舱石”，手中就会持有大量可供出租的房产，这是否意味着租赁房屋“市场化”程度有所降低，部分城市将其作为“民生问题”加以解决，才强调国有企业的“压舱石”作用？武汉市住房保障和房屋管理局一位负责人告诉记者，这种情况至少在武汉不会发生。“我们的思路是‘国企引领，市场化运作’，所有房源完全按照市场经济的规律运营，平台建成后面向全体社会大众，不会只针对一小部分收入偏低的人群。”他强调，就连曾经做过公租房的那一部分房屋，进入租赁平台之后也会面向全体社会大众，不再限定承租人群。武汉地产集团此次负责租赁平台搭建工作的是其旗下保障房公司团队，上述负责人解释称：“用保障房公司做这项业务，主要是考虑到它是公租房的运营公司，公租房也是租赁的一种形式，保障房公司已经积累了一定的运营能力和经验，由他们打理租赁平台，做起来更加顺手。”对于国企入局住房租赁市场，郭毅分析认为，其提供的增量目前来看还谈不上“保障性住房”，更不具有“福利性质”，与商业化机构(如链家自如、万科泊寓和蛋壳公寓等)相比，国有企业供应的产品性质更接近于“刚需”，而商业化机构更偏高端。“国有资本进入租赁行业，肯定是市场化运营，但背后应该还是有更多社会责任的隐含属性。”郭毅说，她很好奇国有平台提供的房屋产品形态如何，这直接决定了产品的受众，“在总面积有限的情况下，恐怕这些国企要动动脑筋让一部分面积和功能重叠，比如能否可以考虑将床铺在不睡觉的时候折叠起来，省出一部分空间用作其他功能。这就能让有限的面积容纳更多的人数和功能。”以武汉市为例，虽然目前产品形态还不得而知，但上述负责人告诉记者，平均每套出租房屋的面积不会超过60平方米，形态多元化，“除普通的青年公寓外，中高端项目有人才公寓，我们会配备管家服务，这对管理人员要求会高一些。”至于如何杜绝非市场化的“关系户”在国有租赁平台中出现，武汉市住房保障和房屋管理局租赁专班负责人徐磊一再重申，国有企业在内部已经形成了较为完备的监察体制，租赁平台按照市场化要求进行运营，确保国有资产保值增值，寻租空间很小。“监管体系是独立的，运营条线更是独立的，其他部门的员工不会轻易找到运营市场化租赁平台的人去‘走关系’。”运营住房租赁平台，国企有哪些优势与买卖市场的“一锤子买卖”不同，租赁市场的链条长、服务环节多，后期需要庞大的服务团队支撑长期服务，如同获得了自持地块的开发商一样，国企对今后运营这部分较“重”的资产也要提前有所准备。“我国大中城市国企在此之前较少涉及房屋租赁市场，对租赁客群的了解并不深入，而租赁链条又很长，从产品开发到定价，再到后期的运营和服务，恐怕需要做好长期深入了解市场的打算。”郭毅分析认为，国企做运营有一个明显的好处，那就是更能了解政策，按照符合国家意志的方式管理租赁房屋。徐磊告诉记者，政府方面对出租房屋的运营和管理并非“一点经验都没有”：“历史原因导致武汉市内有大量的公房，即产权归政府的房子。从上世纪50年代开始这部分房屋的管理一直都由政府部门而不是商业机构负责。1998年房改之后虽然公房只剩下很少一部分，但仍有不少对外出租，特别是在对外进行商业出租用作门市房的公房上，政府部门已经掌握了很丰富的经验。”除此之外，市场上的商业机构已对租赁房屋的运营和管理积累了一定经验，也招揽了不少运营人才，未来国有租赁平台是否会向其抛去“橄榄枝”？徐磊表示，不排除“挖墙脚”的可能，但他同时认为，“人才战争”本身不是坏事，“懂租赁、懂运营的专业人才变得紧俏了，这对租赁市场整体上是有刺激作用的。”有业内分析人士分析指出，“人才战争”可能会发生，但不会是普遍性现象，“与买卖市场相比，租赁市场在房地产整体交易额中的占比还是太小，租赁还不是主流市场。”该人士补充说，国有企业开发的租赁房屋在产品形态上是否与现行商业机构推出的产品形态相似尚存疑，“国有租赁平台还是应该有些开拓意识，在现有产品形态的基础上做些颠覆，针对不同人群做不同的精细化设计，比如针对年轻租客群体就往社交化方向进行开拓。产品类型不同，服务的需求和内容也不同，商业化机构中也就未必有国企要找的人了。”
来源：中国经济周刊编辑：孟佳江手机找法网
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　　随着城市化和城乡一体化进程的快速推进，一部分经济比较发达的乡村和城镇规划区周边的乡村，房屋建设规模不断扩大，房屋租赁经营日益活跃，但随之引发的租赁纠纷亦不断增多，在签订房屋租赁合同时人们往往比...
　　导读：随着城市化和城乡一体化进程的快速推进，一部分经济比较发达的乡村和城镇规划区周边的乡村，房屋建设规模不断扩大，经营日益活跃，但随之引发的租赁纠纷亦不断增多，在签订时人们往往比较关注租金、支付时间等问题，但对无效、租赁物改造、转租等问题视而不见，一旦发生纠纷，往往后悔莫及。
　　1.房屋租赁合同是否必须采取书面形式?
　　《》第215条规定，&租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁&。
　　因此，房屋租赁期限不满半年的，可以是口头租赁合同或者书面租赁合同；房屋租赁期限在半年(6个月)以上应当采取书面形式租赁合同。
　　2.什么是定期房屋租赁合同?
　　定期房屋租赁合同是指当事人明确约定了租赁期限的房屋租赁合同。
　　定期房屋租赁合同包括以下形式：
　　(1)口头约定或者书面约定房屋租赁期限不满6个月的；
　　(2)书面约定房屋租赁期限在6个月以上的。
　　3.什么是不定期房屋租赁合同?
　　不定期房屋租赁合同是指当事人没有约定租赁期限或者约定租赁期限不明确的房屋租赁合同。
　　不定期房屋租赁合同包括以下形式：
　　(1)非书面形式不定期租赁合同：租赁期限6个月以上，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
　　【提示】当事人约定租赁期限在6个月以上而未采用书面形式的，不论是否有证据证明，一律视为不定期租赁合同。
　　(2)约定不明确不定期租赁合同：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，不能达成补充协议的，并且按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，视为不定期租赁。
　　【提示】当事人未明确约定租赁期限的，视为不定期租赁合同。
　　(3)事实不定期租赁合同：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
　　【提示】事实租赁合同推定为不定期租赁合同。
　　①承租人可以随时通知出租人解除不定期租赁合同；
　　②出租人也可以随时解除不定期租赁合同，但应当在合理期限之前通知承租人，给予承租人合理搬出出租房屋的期限。
　　4.房屋租赁合同最长期限是多少年?
　　《合同法》第214条规定，&租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。&
　　因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。
　　【提示】
　　①房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年；并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。
　　②房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
　　③房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效；而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算。
　　5.房屋出租人有哪些义务?
　　(1)交付出租房屋的义务：出租人应当按照约定将出租房屋交付承租人、使用和受益。
　　(2)出租房屋保持义务：出租人应当保持出租房屋符合约定的用途。
　　(3)出租房屋维修义务：出租人应当履行出租房屋的维修义务，但当事人另有约定的除外。
　　A.承租人在出租房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修：
　　B.出租人未履行出租房屋维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；
　　C.因维修出租房屋影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
　　【提示】
　　房屋出租人承担维修出租房屋义务需要具备以下条件：
　　①以租赁期间承租人履行了通知义务为前提条件；
　　②以出租房屋有维修必要、维修可能为基本条件；
　　③租赁房屋毁损必须是因不可归责于承租人的事由造成的；
　　④当事人没有约定出租人不承担出租房屋维修义务。
　　(4)、出租房屋权利瑕疵义务.
　　出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时不知道出租房屋存在权利瑕疵的，出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务。
　　①因第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
　　②因第三人主张权利，致使承租人不能对出租房屋使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
　　【提示】
　　①出租房屋权利瑕疵担保义务的范围为出租房屋交付前即存在的权利瑕疵，且为承租人不知情的权利瑕疵。
　　②出租房屋交付后才存在的权利瑕疵，以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的权利瑕疵，则不构成出租房屋权利瑕疵担保义务。
　　【提示】
　　出租方违反出租房屋权利瑕疵担保义务，承租人可采取以下补救办法：
　　根据合同法，出租人违反出租房屋权利瑕疵担保义务的，承租人享有减付、不付租金的权利；根据《解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求的，人民法院应予支持：
　　①租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
　　②租赁房屋权属有争议的；
　　③租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
　　(4)、出租方对出租房屋的安全担保义务；
　　(5)、法律规定的其他义务。
　　出租房屋安全担保义务是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该出租不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
　　【提示】
　　违反出租房屋安全担保义务产生承租人绝对解除权，该解除权不因任何事由受到影响。
　　6.承租人对出租房屋的使用有哪些义务?
　　承租人有正当使用出租房屋的义务，即应当按照约定方法或者出租房屋性质使用出租房屋。
　　(1)承租人应当按照约定的方法使用出租房屋；
　　(2)对出租房屋的使用方法没有约定或者约定不明确，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；
　　(3)按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，应当按照出租房屋的性质使用。
　　【提示1】
　　承租人使用出租房屋租的方法标准有两个：
　　①约定使用方法(首要标准)：
　　A.房屋租赁合同约定的使用方法；
　　B.双方补充协议约定的使用方法；
　　C.按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法。
　　②出租房屋性质确定使用方法(次要标准)：只有没有约定出租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性质确定使用方法。
　　【提示2】
　　承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，出租人有权解除合同和要求赔偿损失。
　　《合同法》第219条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 因此，承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
　　《解释》第7条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第219条的规定处理。
　　【提示3】
　　承租人按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损耗的，承租人不承担损害赔偿责任。
　　(4)、承租人对出租房屋承担保管义务。
　　承租人应当妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。
　　【提示】
　　承租人已尽妥善保管义务，承租人不承担损害赔偿责任。
　　(5)、承租人能否对出租房屋进行转租应当经出租人同意。
　　《合同法》第224条第二款规定，&承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。&
　　《解释》第15条规定，&承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。&
　　【提示】
　　房屋转租存在两个房屋租赁合同：
　　A.原租赁合同：继续有效。
　　B.次房屋租赁合同：原房屋租赁合同的承租人需要对次房屋租赁合同的转租第三人造成租赁物损失行为负责。
　　【提示】
　　《合同法》第224条第二款规定，&承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
　　《解释》第16条规定，&出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
　　因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。&
　　【提示】
　　出租人自知道或者应当知道承租人转租后6个月内未提出异议，视为出租人同意转租。
　　(6)、房屋承租人有何支付租金的义务。
　　①承租人应当按照约定的期限支付租金。
　　②对支付期限没有约定或者约定不明确，可以补充协议；无法达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯。
　　③按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，按照法定期限支付：
　　a.租赁期间不满1年的:应当在租赁期间届满时支付；
　　b.租赁期间1年以上的:应当在每届满一年时支付；剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
　　【提示1】
　　承租人延付租金，出租人有以下补救办法：
　　(1)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
　　(2)《民法通则》第136条规定，&下列的期间为一年：&(三)延付或者拒付租金的&，出租人要求承租人支付租金的诉讼时效期限为1年。
　　①出租人以延付租金为由解除租赁，必须给出租人合理期限。也就是说，出租人不得因承租人延付租金而直接解除租赁合同。
　　②出租人要求承租人支付租金的诉讼时效为1年而非2年。
　　【提示2】
　　因拖延支付租金导致出租人解除房屋租赁合同，次承租人有以下救济权利：
　　承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，在出租人要求的合理期限内仍逾期不支付的，出租人可以解除房屋租赁合同。
　　《解释》第十七条规定，&因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
　　次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。&
　　因此，出租人因承租人延付租金合理期限解除权受到次承租人代付租金的限制。
　　7.承租人、次承租人返还房屋租赁物的义务各有哪些?
　　(1)租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
　　(2)房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除：
　　A.出租人有权请求次承租人腾房；
　　B.负有腾房义务的次承租人逾期腾房的，出租人有权请求次承租人支付逾期腾房占有使用费。
　　8.未经整体验收合格的城镇房屋，当事人订立的房屋租赁合同是否无效?
　　《建筑法》第61条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
　　《消防法》第10条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。
　　《消防法》第11条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。
　　出租未经整体验收合格的城镇房屋，违反《建筑法》第61条、《消防法》第10条的强制性规定，但是不论是合同法还是《解释》均未将此种情形规定为合同无效情形。因此，不应当认定房屋租赁合同无效。
　　【提示】
　　①城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋。
　　②未经整体验收合格的城镇房屋，当事人签订的房屋租赁合同不因此无效。
　　但是，《解释》第2条规定，&出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。&
　　【提示】
　　违反建设工程规划的城镇房屋签订的房屋租赁合同无效；但在一审辩论终结前取得审批的依法有效。
　　9.违反建设工程规划的农村房屋，当事人签订的房屋租赁合同不因此无效。
　　农村房屋是指乡、村规划区内的房屋。《解释》第1条第二款规定，&乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定&。
　　法律、法规对农村居民住宅设计、建设、验收方面的规定，至今适用的仍然是日国务院第116号令发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》，农村居民房屋的设计、施工、验收均缺少具体和严格的标准。
　　因此，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的农村房屋租赁合同，不因此无效。
　　10.临时建筑物房屋租赁合同，是否有效?
　　《解释》第3条规定，&出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
　　租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。&
　　【提示】
　　非法的临时建筑物房屋租赁合同除了在一审辩论终结前取得批准有效以外，均为无效房屋租赁合同。
　　11.房屋租赁合同未经备案是否有效?
　　《房地产管理法》第54条规定，&房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案&。
　　《解释》第4条规定，&当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
　　当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。&
　　【提示】
　　房屋租赁合同登记备案不是法定有效要件，而是约定生效要件。
　　12.房屋租赁合同无效，产生哪些法律后果?
　　房屋租赁合同无效，当事人不得请求支付租金；但是可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。
　　房屋租赁合同无效，当事人可以请求赔偿损失。
　　【提示】
　　房屋租赁合同无效的，出租人可以请求支付房屋占有使用费。
　　13.&一房数租&情况下，如何确定承租人?
　　《解释》第六条规定，&出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
　　(一)已经合法占有租赁房屋的；
　　(二)已经办理登记备案手续的；
　　(三)合同成立在先的。
　　不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。&
　　【提示】
　　&一房数租&占有人优先&登记备案人优先&先成立合同优先。
　　14.因房屋租赁而发生的装饰装修处理办法：
　　(1)租赁合同无效时，装饰装修如何处理?
　　①承租人经出租人同意装饰装修，未形成附合的装饰装修物：
　　A.出租人同意利用的，可折价归出租人所有；
　　B.不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
　　②承租人经出租人同意装饰装修，已形成附合的装饰装修物：
　　A.出租人同意利用的，可折价归出租人所有；
　　B.不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
　　(2)租赁期间届满时，装饰装修如何处理?
　　①承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
　　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人不得请求出租人补偿附合装饰装修费用。
　　②承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，当事人另有约定的按照约定处理。
　　综上述，经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，除另有约定或者可以拆除以外，承租人不得要求赔偿装饰装修费用。
　　(3)、合同解除时，装饰装修如何处理?
　　①承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
　　②承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：
　　A.因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。
　　B.因承租人违约导致合同解除，承租人不得请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
　　C.因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。
　　D.因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
　　③当事人另有约定的，按照约定处理。
　　15.什么是共同租赁权?
　　(1)共同居住户的共同租赁权(共同居住权)。
　　《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》119条第一款规定，承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。
　　(2)共同经营人的共同租赁权。
　　《解释》第19条规定，承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人有权请求按照原租赁合同租赁该房屋。
　　【提示】
　　共同租赁权限于共同居住户、个体工商户共同经营人或者个人合伙其他合伙人。
　　16.什么是&买卖不破租赁&?
　　最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
　　《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
　　《解释》第20条规定，&租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
　　(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
　　(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。&
　　根据上述规定，&买卖不破租赁&是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。
　　但是，&买卖不破租赁&受到约定限制和法定限制：
　　①当事人另有约定除外：&买卖不破租赁&受当事人另有约定限制；
　　②事先抵押权限制：受房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，&买卖不破租赁&受限制；
　　③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，&买卖不破租赁&受限制。
　　【提示】
　　&买卖不破租赁&受到事先抵押权、事前查封和当事人约定的限制。
　　17.什么是承租人的优先购买权?
　　《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
　　《解释》第22条规定，出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
　　根据上述规定，承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋，或者协议折价、变卖抵押的租赁房屋偿还债务时，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。
　　【提示】
　　①在承租人享有优先购买权时，出租人负有在合理期限通知承租人的义务。
　　②&合理期限&没有明确规定。目前只有《解释》第23条&拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人&规定；《民通意见》第118条规定的&前3个月通知&已作废。
　　18.哪些情形承租人不得主张优先购买权?
　　《解释》第23条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
　　《解释》第24条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
　　(一)房屋共有人行使优先购买权的；
　　(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
　　(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
　　(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
　　根据上述规定，承租人在以下情形不得主张优先购买权。
　　(1)承租人怠于行使优先购买权，视为放弃优先购买权：
　　A.出租人在拍卖5日前已经通知承租人，承租人未参加拍卖的；
　　B.出租人已经履行通知义务，承租人在15日内未明确表示购买的。
　　(2)房屋共有人、近亲属购买权优先于承租人购买权：
　　A.房屋共有人行使优先购买权的；
　　B.出租人将房屋出卖给近亲属的。
　　(3)善意但三人已经取得租赁房屋物权的：即第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
　　【提示】
　　承租人怠于行使优先购买权、更高优先权人行使优先购买权、以及善意第三人确定物权的，承租人均不得请求优先购买权。
　　19.出租人侵犯承租人的优先购买权，承租人能否请求法院宣告该房屋买卖无效?
　　《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第118条规定已经作废，&出租人出卖出租房屋，应提前3 个月通知承租 人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。&
　　《解释》第21条规定，&出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。&
　　根据上述规定，出租人侵害承租人优先购买权的：
　　(1)出租人与第三人签订的房屋买卖合同不因此无效；
　　(2)承租人只能请求出租人承担赔偿责任。
　　【提示】
　　随着《民通意见》第118条规定的废止，承租人无权请求法院确认违反承租人优先购买权的房屋买卖合同无效。
　　20.房屋租赁纠纷如何确定管辖?
　　《最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》(日)规定，凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合&两便&原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。
　　上述规定仍是确定房屋租赁纠纷的管辖权的有效意见。
　　(1)房屋租赁纠纷一般应由房屋所在地法院管辖；
　　(2)个别由被告所在地法院管辖更符合&两便&原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。
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