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房改房是什么土地性质？国家有没有相关的认定标准？
您好，很高兴为您解答，什么是房改房?&房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅，这是一定历史条件下的产物。在计划经济条件下，住房由单位分配，个人出少量的租金或不出租金。·房改的政策，主要是公有房产私有化，公家补贴、个人买下公房。这样，即减轻了公家的房产管理负担，又使个人得到实惠，一举两得。&房改房相当便宜，仅相当于市价的10—20分之一。&住房商品化改革之初，为推行房改，对这些公房，由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定。&所以，很多房改房，产权不是100%(有的地方，公摊面积没有计价在内)，土地性质也是“划拨”，所以不能直接上市交易。只有补交公摊面积的价款、补交土地出让金以后，才可以进行正常交易，从而办理过户手续。
其他回答(共2条)
有影响，房改房变更土地证必须补交土地出让金，改变原来的划拨土地性质为出让。
房改房交易不需要交营业税。房改房交易只需要缴纳契税、印花税、土地出让金和个人所得税。
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家属院是针对小区的属性来说的，而房改房是针对房屋的产权来说的，家属院的土地大多是产证的土地，如果是获得了正规的可以上市交易的房改房房产证的话产权也是70年的。??
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一、房改房购买条件目前，我国房改房上市交易实行准入制度。也就是说，只有满足一定的条件，才能允许上市交易。这些条件主要包括：(1)已取得房地产产权证。(2)出售、抵押、交换的，已按标准价或成本价付清房款。标准价：一般在1995年以前实行房改的，所购房改房基本上是用标准价购买的，增值额的80%归个人所有，其余20%交回原产权单位。成本价：一般在1995年以后房改的，所购房改房基本上是以成本价购买的，其增值部分全部归个人所有。补成本价：在1995年以前已经按标准价房改的，在1995年以后，办理了补成本价的手续，视为以成本价购买，增值部分全部归个人所有。
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更多回答老猫_2031您好，如果此房您已经拿到产权证，而且上面写明是成本价出售，那么房子属于已购公房，此类房屋是能够出租的。希望可以办到您，望采纳。
a根据您的描述，您的房屋已经购买单独产权，属于已购公房，是可以出租的。
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“房改房”的权属认定问题探讨
文章来源：合肥市衡正公证处　作者：李成　发布日期：日
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-----以[2000]法民字第4号复函[①]被废止为视角
【内容提要】：房改房是特定历史时期的政策福利分房，出售对象的特定性、出售价格的非市场性、享受优惠政策的一次性与商品房的属性截然不同，判断其权属既不能简单依据出资时间和出资来源，也不能以产权登记时间，而应该从特定历史时期的背景出发，充分考虑国家政策制定的初衷，作出符合现实国情的判断，这样在平衡当事人各方利益的基础上既解决了法律条文和政策之间的冲突问题，又能通过公证的专业化水平探寻出一条简便、经济、快捷的通道满足当事人顺利办理房屋登记的需求。
本文以享受了已故配偶生前工龄优惠政策购买了“房改房”的部分产权后又于再婚期间补交余款取得了房屋全部产权的疑难问题作为分析研究对象，探讨房产在夫妻之间的权属认定问题，期为公证办证寻求法律依据。
【关键词】：房改房& 已故配偶工龄优惠& 夫妻共同财产
一、在[2000]法民字第4号复函废止前，办理“房改房”继承公证的法律依据
现实中常见的“房改房”继承公证案例：
甲与乙原系夫妻关系，分别为两家国有企业的职工，居住甲单位分配的一套70平米的公房，单位每月从甲的工资中扣除房租。1990年乙病故，1993年国家实行房改政策，乙生前工作单位为乙出具了其生前未参加房改以及工作年限的证明，甲按标准价实际付款二万七千余元购买了承租公房的70%产权，标准价的计价方式包括了甲与乙建立住房公积金前的的合计工龄数、双方的职务、级别和一次性付款等价格折扣优惠。1999年甲与丙登记结婚后，甲根据房改政策规定的标准价改按成本价购买住房的计算方法补交了一千二百余元房款，购买了余下的30%产权，取得了该住房的完全产权。2001年甲病故，甲与乙的子女们现来申办继承公证。问：这套“房改房”如何继承？
实践中，各公证机构遇到的案情可能略有不同，或许甲至今仍健在，或许甲生前与丙已离婚。案例虽不能涵盖生活中出现的多样情节，但均不影响本文对享受已故配偶工龄优惠购房权属认定问题的探讨。
对于此问题，以前公证实务中有两种截然不同的出证方式，原因是当时的司法部律师公证工作指导司曾就关于享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的问题分别向建设部和最高人民法院征求过意见[②]，而两家答复的意见截然不同，由此造成公证处适用不同的答复意见就会出具不同结论的公证书。
第一种意见也是公证业内普遍认同的主流意见，即最高院的答复意见，认为购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益，故应以购房款是否夫妻双方的共同积蓄作为夫妻共同财产的判断标准。
第二种意见是公证机构出具公证书时所依据的建设部的答复意见，采纳这种意见是为了让房屋登记部门采纳公证书的需要而“被迫”作出的妥协，即认为只要购买“房改房”时享受了已故配偶的工龄优惠就一律作为夫妻共同财产处理。
二、[2000]法民字第4号复函被废止后，公证机构认定“房改房”权属的法律依据
日起施行的法释[2013]7号《最高人民法院关于废止部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》[③]给公证实务带来了不小的影响，原因就是它明文废止了《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》（[2000]法民字第4号）这部司法解释性文件。
由于公证机构和房屋登记部门在长达十几年的时间内，都在围绕着享受了已故配偶的工龄优惠购买的房改房的产权是否作为为夫妻共同财产的问题争执不下，虽经最高院以[2000]法民字第4号复函出面作出了权威解释，但其仍不能调和现实中的矛盾。因各下级房屋登记部门都坚定不移地贯彻执行其行政主管部门将房产作为夫妻共同财产认定的意见[④]，而且公证程序在前，房屋登记程序在后，所以房屋登记部门常常不采纳公证书，这样势必造成当事人办不了房屋过户就误认为公证书无用或有错而向公证机构发难，那么公证机构夹在房屋登记部门和当事人之间两头受压，唯有满足当事人要求确认“房改房”的一半产权属于已故一方配偶遗产的需求。然而，随着时间的推移，房屋登记部门似有让步之嫌，也在逐渐地采取变通方式依据最高院《复函》的意见办理房屋登记。可没想到，戏剧性的一幕出现了，就在公证机构和房屋登记部门即将达成统一战线时，最高院竟然废止了自己的《复函》。那么废止之后，公证机构办理这种“房改房”继承公证认定遗产范围的依据何在呢？
为此，笔者带着疑惑上网查阅了建住房市函[号《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》，竟发现该复函出现在日住建部官网上公布的《现行有效住房和城乡建设部规章目录》[⑤]中，住建部根据国务院作出的清理规章的决定在清理了部门规章后依然发布公告明确了该复函继续有效执行。随后，最高院于日在其官网上发布了《关于对“修改〈最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函〉
[2000]法民字第4号”建议的答复》一文[⑥]，文中说“房改房是我国经济社会发展特定时期的特定产物，关于房改房的出售、产权归属等问题，极为复杂。需要在对诸如有关部门的相应规定、售房单位的具体意见和情况、房改时是否享受了双方工龄优惠、配偶中的另一方是否因分配该房屋而失去了其在本单位另行分房资格等多方面的因素综合考量后，才能做出认定。”该文明显地倾向于认同建设部之前的认定观点。之后，最高院便出台了废止司法解释（第十批）的决定，明令废止了[2000]法民字第4号复函，废止的理由是其“与现行房改政策不一致”。
通过运用对法律的历史解释方法和最高院对网民的答复意见和废止司法解释的理由来看，对享受已故配偶工龄优惠所购“房改房”的权属认定依据，由以简单的“房款来源”作为判断标准而被以是否享受“福利政策”的标准所取代，即以原建设部在其《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》中作出的认定意见为目前“房改房”产权的认定依据，至此，目前此类“房改房”案件法律适用依据主要是国务院及其部委和各地方政府的政策、规章等[⑦]。对于“房改房”政策的解释，最权威的当然是国家房改政策的主管部门[⑧]。当然，这只是笔者简单从两部门的规范性文件出台背景的角度所作分析推导出的结论，那么使用已故配偶工龄优惠所购“房改房”认定为夫妻共同财产在理论上是否也能论证成立呢？为此，我们有必要深入了解“房改房”的概念及其法律属性，看看是否可以从中找到答案。
“房改房”的相关政策及特征
“房改房”也称已购公房，是指根据国家现行房改政策的有关规定，单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该房屋的职工，职工对其享有部分产权或者全部产权的居住用房[⑨]。简言之房改房就是享受国家房改优惠政策购得的公房(即公房私有化)。我们研讨的案例中出现的70%和30%的产权，实际是根据房改售房阶段的三种不同出售价格（市场价、标准价和成本价）而取得的不同比例的产权。
根据日国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）的规定，向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，实行成本价确有困难的市(县)，可以实行标准价作为过渡，标准价房的价格低于成本价房，所以在房改初期购房时多采用标准价（优惠价）购买公房。职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。
　　1、市场价房，是指职工以市场价购买的住房。产权归个人所有(完全产权)，可以依法进入市场，按照规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
2、成本价房，是指职工以成本价购买的住房。产权归个人所有(完全产权)，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。一般在1995年以后房改的，基本上是以成本价购买。
3、标准价房，是指职工以标准价购买的住房。标准价房职工拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。房屋产权是单位和职工家庭共有产权，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定（常见的是70%产权）[⑩]。
日，建设部发布的《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》规定：“对职工已按标准价购买的住房，要鼓励职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息。职工按成本价补足房价款及利息后，住房产权归职工个人所有。”
通过对以上“房改房”相关政策的了解，我们可以通过与商品房比较发现其特殊性[11]。
1、房屋出售对象的特殊性
由国情决定，房改房在出售前原则上是由本单位职工以包括配偶在内的家庭为单位承租的公有房屋，房改的售房对象就是具有城镇常住户口的公有住房的承租人或者同住成年人和符合分配住房条件的职工个人（单身者）和已婚职工（夫妇双方），政府在售房时还必须照顾已去世配偶的权益，承认他们对社会、对家庭所做出的贡献，保证全社会的公平正义。
2、房屋价格的特殊性
“房改房”的价格不是单纯的市场价格，而是综合了包括夫妻双方的工龄、职级等因素后确定的，远远低于房屋的市场价格，有时相差近十倍。“房改房”针对家庭的特点一方面决定了家庭成员可以享受的房改福利待遇都可以体现在房价优惠之中，因此，另一方面也使得在此房中哪些成员使用了房改优惠成为判别其在此房中拥有产权份额的重要依据，更使得到底是哪个家庭在购买此房改房显得十分明晰。如果在申请购买时，计算房屋总价款时使用了现配偶的工龄优惠等其他折价优惠，就可以证明此房改房是出售给现家庭的；但如果使用的前配偶的工龄优惠及其他优惠，则可以证明此房屋是出售给前一个家庭的，现配偶自然在其中不享有份额。
3、“房改房”的福利优惠政策每个家庭只能享受一次
因为房改房福利待遇每个家庭只能享受一次，不言而喻，每个家庭成员也仅有一次享受的机会，这个政策决定了在其他家庭中作为家庭成员申请购买了房改房，享受了房改福利待遇，在重新组成新的家庭时就失去了再次享受的资格。这也从反面推断现配偶在此“房改房”中是否享有产权份额。
四、“房改房”权属认定时应考虑的问题
（一）判断权属应坚持与房改政策相一致的原则[12]
由于现行房改政策规定，职工按成本价购买公有住房每个家庭只能享受一次，职工购买现有租住的公有房屋的，售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄予以折扣。因此权属认定应当以是否使用了权利人一方的包括工龄优惠在内的各种房改福利优惠来做基本的判断原则，享受了谁的就是谁的，不能和稀泥，简单认定为多方共有了事。如果确实是使用了现配偶的福利优惠，那么此“房改房”中就有产权份额；反之，就没有产权份额。当然，实践操作中，也可以反推，即如果主张权利者已经在前一次婚姻中享受了房改福利待遇，那么根据“房改房”每个家庭只能享受一次的政策，一般来说，就失去了在此“房改房”拥有权利的可能性[13]。
（二）“房改房”是补偿给死者的福利政策权益的物化财产形态
给予职工的工龄等福利优惠购房政策，这是因为我国长期实行低工资制度，住房实行福利性实物分配制度，“房改房”是国家根据职工工龄、职务、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利。相当于将多年的工资差额，一次性补发给职工[14]。虽然该职工生前未能实际取得，但由于这种补助是其生前应享受和取得的财产或财产性权益[15]，那么根据对《婚姻法》第十七条关于夫妻共同财产的“所得”理解，即使其生前没有实际地占有[16]，也应视为是夫妻在婚姻关系存续期间的所得财产而在继承时纳入遗产的范围。
有人提出过质疑，根据《物权法》第九条规定，房屋作为不动产须经登记才能取得物权，自然人死亡后不可能再将其登记为房产的权利人，因而房产就不可能成为死者的遗产。
笔者认为：第一，“房改房”是我国特定历史时期依靠国家政策保障实施的产物，因此不能简单、机械地理解物权法的不动产登记制度，登记并不带来一个新的权利的产生，它仅就原来已经真实存在的权利，给它一个公开自己、并能合法对抗第三人的身份凭证[17]。同时法律要适应政策，根据《民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。法律与政策不一致，在我国社会主义改革开放进程中是存在的，往往是改革政策先行，法律滞后一段时间。但是这种不适应、不一致是暂时的，通过法定程序可以修改法律，去适应不断发展的改革的新政策。司法解释也要与政策相适应，因而“与现行房改政策不一致”就需将其废止；第二，对夫妻共同财产的认定宜采“事实物权（实质物权）”的标准而不宜依据“法定物权（形式物权）”的登记原则。物权法规定的不动产登记制度，主要是为了保障交易安全，而夫妻财产作为一种事实物权不会危害公共利益和交易秩序，即使未经法定的登记公示方法表现，法律也不能排斥或拒绝保护这种权利，且在不存在交易第三人的情况下，事实物权具有对抗形式物权之效力[18]，如婚后登记在夫妻一方名下的房产或公司股权不得对抗婚后夫妻财产共有的事实；第三，通过对房改售房时的《个人购房申请表》、《出售公有住房交易合同》、《标准价过渡成本价价格核定单》等相关材料仔细分析，从中可以发现，购房人的姓名栏填写的都是夫妻双方（当然一方没有职业没有工龄的除外），如一方死亡则注明了“已故”，在价格核定时仍然折扣了死者的工龄优惠，并没有将死者排除在购房资格之外。由此说明，房改售房不因配偶一方的死亡而受到影响，身后可以追认财产。
如1999年以后开始计算住房补贴和住房公积金，如果夫妻一方在售房前去世，但是只要符合条件，售房时仍旧可以补计和补领去世一方的住房补贴、住房公积金。人死之后还可以冒出一笔钱款并且可以转化为房产，这样的好事只有在我国社会主义初级阶段这样大的历史背景下的住房制度改革中才会出现，这就是具有中国特色的社会主义；第四，根据房改政策将死亡一方配偶生前应享受的工龄等福利优惠在其死后通过购房而转化为房屋形态，明确赋予了死者具有购买福利房的资格和优惠，既然这种工龄优惠折扣可以用房价表现，那么则可将已购公房看作是死者生前享受的这种特定的专属财产权益的形态转化，依据民法理论界和审判实务界的共识，个人财产的形态变化并不改变财产的法律性质[19]，只不过补偿给已故职工的福利优惠政策权益需通过健在一方配偶的购买行为来得到的实现和转化；第五，司法审判实践中，已有裁判先例，并被作为典型案例收录于人民法院的相关出版物中用于指导审判实践[20]；第六，认定享受死者福利优惠政策购买的房改房作为已故配偶的遗产符合当前社会人们的公平正义观念，能为人们所认同和接受，从而有利于优化法律关系、便捷地处理夫妻共同财产的分割和遗产继承纠纷，化解社会矛盾。
五、对本文案例存在的不同观点之辨析
1、该房产应分段计算产权[21]。即甲与乙共有按房改标准价政策取得的70%产权，甲与丙共有再婚后补交差价取得的30%产权。
这一观点看上去比较公平合理，均衡了三方的利益，既承认了死者乙方的福利优惠政策转化为物权的建设部关于房改房产权的认定意见，又不违背婚姻法规定的婚姻关系存续期间取得的财产作为夫妻共同财产和物权登记取得的基本原则。然这三者之间同时适用时却在理论上存相互矛盾，不能自圆其说。另同意这一观点的人最关键的问题是其忽略了30%产权份额取得的前提条件。根据房改标准价改按成本价购买的价格核定单注明的计算公示，补交的30%产权差价是用原支付的标准价除以70%房款再乘以30%计算得出的，也就是说补交的差价仍然享受了已故乙方的工龄等政策性福利优惠，这一价格并不是真正的房屋的市场价，而且，房改的特征是每个家庭只能享受一次，这套房改房既已享受了甲和乙的福利优惠，就不可能再因甲和丙再婚而将丙的工龄折扣进30%产权的房价中。同样如果丙在与甲婚前或婚后其享受福利政策购买了其它的房改房也不能归入甲的财产之列，因为甲的福利优惠政策已经享受，其就不能再享受购买丙所享有的房改购房资格了。所以，在甲和丙婚后，如30%产权的差价是甲以婚前个人财产出资购买，那么此房完全属于甲和前妻乙的共同财产[22]；如果是用甲和丙的婚后共同财产出资购买，因丙的出资不反映房屋的市场价，明显不是等价交换。根据《民法通则》规定的民事活动应当遵循公平、等价有偿的原则。不是等价交换，就不能取得财产。故只能将丙的出资视为对甲购房的帮扶，按债权关系处理更加符合其出资本质。
2、房产作为甲、乙、丙三人共同共有。理由是婚姻法规定的夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，在没有夫妻财产约定的情况下就是夫妻共有，由于乙已经死亡，其不可能再与甲或丙协商约定确定各自的产权比例。
这一观点不但陷入了一套房产由夫妻三人共同共有的尴尬局面，且实践中不容易分割，最终还会循环陷入上述按份共有的观点。如乙死亡后发生继承，那么根据《中华人民共和国继承法》第二十六条的规定，应先分割出房产的一半归其配偶甲方所有，那么就会出现这“一半”是以70%为基础还是以100%为如按70%分割，那么就是承认甲与乙共有70%产权，另30%则属于甲与丙无疑，这不又陷入了上述按份共有的观点中了吗？如甲、乙、丙三人均分各占33.3%产权，那么对于丙来说，其如果在与甲婚后出资也仅涉及共同取得30%产权，现在却一人分得33.3%的产权，这对甲或乙来说是否公平、合理？
3、乙不享有房屋的产权，因死者不能取得物权，70%产权是甲出资购买故属于甲一人所有，另30%份额属于甲和丙婚后购买故属于甲和丙共有。
这一观点完全抛开了国家房改政策，单纯地根据物权登记取得原则、婚姻法关于婚后财产共同所有的原则和最高院的[2000]法民字第4号复函精神来认定房改房的产权。笔者认为第一，[2000]法民字第4号复函意见因与现行房改政策不一致故被明文废止，故不能再依据甲单纯地出资认定属于其个人财产，而应结合乙的福利优惠政策来认定权属；第二，“房改房”是特定历史时期的产物，其本身带有福利补助性和政策优惠性，从某种意义上讲，甚至带有“人身”的色彩[23]。其出售和价格的计算均受到国家政策的调整。不同于普通商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格，而是综合了包括甲和乙的工龄、职级等因素后确定的，相对于市场价有很大的优惠，为购房出资只是取得房屋所有权的一个方面，但绝不是最重要的方面，因其极低廉的价格对于取得房屋产权是远远不够的。如果甲或丙仅凭出资就可以主张产权，而完全不考虑诸如是否享受了甲与其前妻乙的工龄等优惠，只能导致及其不公平的结果。第三，我们可以将最高院关于《婚姻法解释（三）》第十二条的规定类推适用于本案，因丙不具备房改购房资格，其出资购买甲和乙名义参加房改的房屋，不能对该房屋要求分割，购买该房屋时的出资可以作为债权处理[24]。如果丙于婚后没有出资，而完全是甲以其婚前财产购买了这30%产权，那么这30%产权则是甲和乙的福利优惠和出资形态的转化，与丙更无债权和物权的关系。最高人民法院民一庭法官韩延斌认为：“夫妻一方在婚姻关系存续期间，以个人财产购买取得其婚前或婚后承租的公有房屋，只是个人财产的物化形态，是个人财产的一种转化形式，该房屋自应仍为个人财产[25]。”第四，乙虽然死亡，但其依然可以依据国家房改政策享受福利优惠，且这种福利优惠已转化为了现实的“房改房”，故乙如健在，则自然与其配偶甲共有房产，因乙死亡，该“房改房”当然要分割一半作为乙的遗产。
再婚的特殊性，往往使得此“房改房”到底是分给前一个家庭的还是后一个家庭的变得不太明晰，如果不将此界分清楚，就可能导致一方可能享受了两次房改福利待遇，而这明显是对另一方前次婚姻中获得的财产的掠夺。这种不公平导致购买房改房时已死亡的配偶及其子女的合法权益十几年得不到应有的保障，涉及几十万老干部、老职工的家人，如对权属认定不当，将引起家庭矛盾，失去公证制度预防社会纠纷的功能[26]。
六、笔者对研讨案例的观点办证思路
笔者认为，因甲享受了其与已故配偶乙的工龄优惠最终以成本价购得“房改房”的全部产权，故房屋属于甲与乙的共同财产，其中的一半份额应依法分割出归甲所有，另一半则属于乙的遗产发生继承，而对于甲与丙再婚期间补差获取30%产权的问题，因这30%的房款仍是建立在甲与乙共同工龄优惠政策的基础上，故房改房的购房主体没有发生变化，仍是甲与已故配偶乙，因此如房款中含有第三人丙的出资，则其出资视为对甲的垫资帮扶，应按债权关系处理，即丙的出资不能取得“房改房”的产权。公证实务中建议由甲和乙的继承人对丙先给予经济补偿，作为对丙的垫资偿或丙在夫妻关系存续期间对房屋的使用、维护、修缮等贡献的补偿，以换取丙放弃对甲的遗产的继承权，然后再为其出具“房改房”的继承公证书。这样处理，避免了将丙认定房屋产权人后不能通过放弃继承行为而完全脱离房产的累赘，因为一旦认定丙享有产权，则必先进行夫妻财产分割，这样丙就只能对其继承甲的遗产放弃，而分割归其所有的产权则还要通过赠与或交易等的方式转移给甲和乙的继承人，这样手续复杂，不但增耗了当事人大量的时间、精力，同时也势必加重了经济负担。
综上分析，笔者认为在最高院[2000]法民字第4号复函被废止后，公证机构和房屋登记部门、审判机关在内的相关机构在对享受了已故配偶工龄优惠政策所购“房改房”的权属认定时应以房改房主管部门认定的作为夫妻共同财产的意见为依据。由于笔者才疏学浅，理解不当之处敬请同行和专家批评指正。
&用已故配偶生前工龄优惠政策购买“房改房”之权属认定
一、“房改房”的基本概念
“房改房”也称已购公房，是指根据国家现行房改政策的有关规定，单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该房屋的职工，职工对其享有部分产权或者全部产权的居住用房。“房改房”是我国特定历史时期的政策福利分房，它具有出售对象的特定性、出售价格的非市场性、享受优惠政策的一次性等特殊属性，与商品房的属性截然不同，因此，判断其权属既不能简单依据出资时间和出资来源，也不能以产权登记时间，而应该从特定历史时期的背景出发，充分考虑国家政策制定的初衷，作出符合现实国情的判断，既要符合法律条文和政策的双重要求，又要做到对当事人权利的公平认定。
二、“房改房”权属认定的法律依据
那么，享受了已故配偶生前工龄优惠政策购买了“房改房”的部分产权后又于再婚期间补交余款取得了房屋全部产权的，该“房改房”的产权应该如何认定，是属于购房人个人财产，还是购房人与已故配偶的夫妻共同财产，或者是购房人与再婚配偶的共同财产？认定的法律依据又是如何？律师将以上述问题为切入点，分析“房改房”权属认定的相关法律依据。
对此问题，法律界曾有两种截然不同的处理意见。第一种意见是最高院的答复意见，即已被废止的[2000]法民字第4号复函，认为购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益，故应以购房款是否夫妻双方的共同积蓄作为夫妻共同财产的判断标准。业内人士称为“房款来源”判断标准。第二种意见是建设部的答复意见，即建住房市函[号《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》，认为只要购买“房改房”时享受了已故配偶的工龄优惠就一律作为夫妻共同财产处理。常被法律人士称为“福利政策”判断标准。两种答复意见截然不同曾一度给“房改房”权属认定带来很多困扰和矛盾。然而，日起施行的法释[2013]7号《最高人民法院关于废止部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定》，明文废止了《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》（[2000]法民字第4号）这部司法解释性文件，给法律界公证界及房产管理部门等带来了巨大影响。它将对享受已故配偶工龄优惠所购“房改房”的权属认定依据，由以简单的“房款来源”作为判断标准而被以是否享受“福利政策”的标准所取代，即以是否使用了权利人一方的包括工龄优惠在内的各种房改福利优惠来做基本的判断原则。然而，我们仍会疑惑，以“福利政策”判断标准作为“房改房”权属认定的法律依据，在理论上是如何论证成立的呢？
三、本站律师对“福利政策”判断标准作为“房改房”权属认定依据的理论论证
“房改房”是国家根据职工工龄、职务、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利。是我国特定历史时期依靠国家政策保障实施的产物，它的出现与我国长期实行低工资制度、住房实行福利性实物分配制度密不可分的。这种政策性优惠福利相当于是对职工的一种工资差额的补偿，只是表现形式不同于一般的财产，但仍属于是财产性权益。职工生前没有实际取得并不能就此否定他对这种财产性权益的拥有资格。根据现行房改政策，房改售房并不会因为一方死亡而受影响，在职工去世后，这种财产性权益常常会通过配偶的购买行为转化为房屋形态，将工龄优惠折扣通过房价表现出来，这样看来，职工去世后，配偶用其工龄折扣购买房改房，房屋产权归属去世职工与配偶共同所有便说的通了。
然而，如前面问题中的所述，享受了已故配偶生前工龄优惠政策购买了“房改房”的部分产权后又于再婚期间补交余款取得了房屋全部产权的，房屋产权按照“福利政策”标准认定为购房者与前任配偶的夫妻共有财产，那么再婚配偶的权利该如何保障？是不是与《婚姻法解释（一）》第十九条：“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”之规定相悖？
本站律师认为因购房人享受了其与已故配偶的工龄优惠最终以成本价购得“房改房”的全部产权，故房屋属于购房人与已故配偶的共同财产，其中的一半份额应依法分割归购房人所有，另一半则属于已故配偶的遗产发生继承，而对于再婚期间补差获取剩余产权的问题，因剩余产权的房款仍是建立在二人共同工龄优惠政策的基础上，故房改房的购房主体没有发生变化，仍是购房人与已故配偶，因此如房款中含有再婚配偶的出资，则其出资视为对购房人的垫资帮扶，应按债权关系处理，即再婚配偶的出资不能取得“房改房”的产权。
由此分析，“福利政策”判断标准作为“房改房”权属认定依据的理论便得以论证。以上仅是本站律师的个人拙见，还需要进一步的思考和论证，还望有不同意见的同仁给予批评指教。
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房改房权属界定难的原因及建议
作者：廖如荣&&
发布时间： 10:29:43
随着房价飙升，当前，涉及房屋归属问题尤其是涉及房改房归属问题案件数量日趋增多。该类案件不仅表现为单纯的确权纠纷案件，在因离婚导致的财产分割案件及遗产继承分割案件中均时常涉及房改房权属的认定。该类案件是当前民事案件中的一热点，更是难点。其原因主要是：
一、该类案件政策性强、上位法依据不足。因《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》已于2013年2月被最高人民法院以“与现行房改政策不一致”为由决定废止，当前涉房改裁判依据仅有《婚姻法司法解释（二）》第十九条及《婚姻法司法解释（三）》第十二条，此外，只能参考国务院及其部委和各地方政府的政策、规章。
二、标的特殊。房改房是城镇住房制度改革的特殊产物，与普通商品房迥异。首先，房改对象特定，仅为售房单位职工和家庭，且每个单身职工和家庭只能享受一次。其次，权利主体多样，购买者只有以市场价、成本价购买的才具有完全产权，以标准价购买的只具有部分产权，其与原产权单位或集体组织存在特殊共有关系。再次，房价的优惠性。房改价并未完全体现房屋价值，它是售房单位根据房改对象职级、工龄甚至已死亡配偶生前工龄等多种因素给予工龄折扣、住房补贴、免税等政策优惠和福利补助后的优惠价。
三、利益重大、关注度高。在房价畸高的当下，每套住房价值动辄过百万，相关利害关系人利益攸关，必倾力争之。
对此，该院建议，在处理房改房权属争议时，充分考虑房改政策，审慎处理，合理平衡各利害关系人利益。具体处理建议如下：
一、房改房原则认定为参加房改的产权登记人所有。
（一）对于只利用已死亡配偶生前工龄优惠后的房改房，《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》废止后亦应认定为健在一方个人所有。因享受已故配偶工龄折扣权的主体，系已故者的配偶，而非其本人，其享受前提为未再婚，即政策主要考虑到照顾以及安抚已故者配偶缘故。若非购买房改房，该工龄权并未体现任何财产或者财产权益，该权利应当视为一种购房折扣。而且双方夫妻关系因一方死亡而终结，不符合夫妻共同财产取得时间。
（二）对该处公房无购房资格而出资以有购房资格人名义参加房改并登记在有购房资格人名下的房改房，《婚姻法司法解释（三）》第十二条规定，应认定归参加房改的产权登记人所有。房改房出售对象仅限于特定对象，不具有房改资格的人的实际出资在不符合赠与情形应视为借款。
二、婚姻存续期间用共同财产房改、产权虽登记配偶一方名下的房屋，依《婚姻法司法解释（二）》第十九条规定，认定为夫妻共同财产。
三、产权虽登记为一人名下，但参加该房屋房改时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，因这些人均为具有购房资格的人，且房改时已享受其福利优惠或出资，可确认其为房屋产权共有人。
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（作者单位：江西省南昌市东湖区人民法院）
老年人再婚“房改房”的离婚分割实务问题探析
杨晓林&& 段凤丽[①]
内容摘要：再婚后房改房权属认定及分割问题，是当前老年人离婚和继承司法实践中的难点，同案不同判现象非常突出，当事人的利益得不到保障，由此导致上诉缠诉现象不断增多。此类房产，应充分考虑房改房属特定时期国家福利政策分房的特点，根据购买过程中是否使用了另一方应该享受的包括工龄优惠在内的各种优惠；或者作反向思考，根据房改房是面向家庭，且每个家庭只能享受一次的政策，通过分析另一方是否因此失去再次享受福利分房资格来判断属于一方的个人财产还是再婚夫妻共同财产。同时，考虑到房屋的增值，为平衡双方利益，可以对婚后共同支付的购房款部分给另一方以合理补偿。
关键词： 离婚&
房改房& 物权登记& 平衡利益。
一、再婚房改房的权属认定和分割同案不同判，司法实践中处理标准不一
二、关于对再婚房改房分割存在的争议
三、解决纠纷应避免利益失衡—对再婚“房改房”权属认定的建议
一、再婚房改房的权属认定和分割同案不同判，司法实践中处理标准不一（以下为笔者代理的案件，为保护当事人隐私，对其姓名做了处理）
【案例一】
法院判决确认婚内申请购买并签订购房合同，取得房产证的房改房为一方婚前个人财产。①
田某某（女）和李某某（男）于日结婚，双方均系再婚。日田某某申请购买再婚前与亡夫承租的单位公房，日签订房屋买卖合同，支付购房款，2000年2月取得房屋产权证书。
2007年10月，李某某起诉离婚，认为该房为夫妻共同财产要求依法分割。
一审法院认为，双方争议房屋原为田某某和其前夫承租的房屋，田某某在与李某某结婚前即申请购买该房屋，并使用其与前夫的工龄及个人存款购买了该房屋，虽购买该房屋的买卖契约和房屋所有权证于婚后取得，但不应改变该房屋为田某某婚前个人财产的性质。
田某某基于其他事由而上诉，二审法院驳回上诉请求。
【案例二】
案情基本相同，一审法院却判决房改房为夫妻共同财产，判决按照评估价酌情补偿对方折价款。
任某某（男方）和王某某（女方）于日登记结婚，双方均系再婚。1993年3月任某某申请购买此前承租的公房并交付购房预付款，日任某某再次补交购房款7000元。日，任某某与单位补签售房协议，并于日，取得房屋产权证书。此房购买过程中使用了被告亡妻的工龄优惠。王某某婚前也在原籍原单位申请购买了一套房改房，但尚未取得产权证。2010年3月，王某某起诉离婚，要求分割此房改房。
一审法院认为，在双方婚姻关系存续期间，任某某购买了其原承租的房屋，并于1996年7月取得房屋产权证，根据我国婚姻法的相关规定认定为夫妻共同财产。但鉴于该房屋系任某某通过房改售房的方式取得产权，该房折算了任某某及其前妻的工龄，同时考虑房改售房具有福利的性质因素，以归任某某所有为宜，任某某应适当给付王某某房屋折价款，具体数额由法院酌定。关于王某某已购买的房改房虽尚未取得该房的产权证，但其单位已经出具了关于该房的产权证明，法院认定该房为双方之共同财产。根据该房的来源为王某某单位分配的事实，以归王某某所有为宜。
一审判决后，双方均不服上诉，二审法院维持原判。双方均已决定申诉。
【案例三】
原告杨某某（女方）与被告邢某某（男方）于日登记结婚，双方均系再婚。2000年7月邢某某申请购买诉争房改房，日，签订《房屋买卖契约》并缴纳购房款，日取得房产证，2003年10月，原告起诉离婚，并要求分割此诉争房改房。
一审法院审理后认为，诉争房屋的购房款折算了邢某某与其原配韩某某的工龄，该房屋的买卖手续在原告与被告登记结婚之前已经完成，虽然产权证的取得在其结婚之后，但这并不能改变诉争房屋系被告婚前个人财产的性质，原告认为被告在婚姻关系存续期间取得产权证，诉争房屋应为夫妻共同财产，没有法律依据。
【案例四】
陈某某与翟某于1995年6月登记结婚，双方均系再婚。1994年8月陈某某与单位签订诉争房改房买卖合同，并于婚前缴纳了部分购房款，第二笔购房款于婚后缴纳，并于婚后取得房屋产权证书。
2003年5月，翟某起诉离婚，并要求分割诉争房改房，一审法院认定该方为夫妻共同财产，陈某某不服上诉，二审法院改判该房为其个人财产。
一审法院审理认为，双方诉争房改房系陈某某所在单位根据房改相关政策优惠销售给陈某某的，且陈某某签订房屋买卖合同发生在婚前，并缴纳了大部分购房款，履行了主要合同义务，虽在双方婚后又共同缴纳了最后一笔购房款，并取得了房屋产权证书，但应当指出的是，该房屋产权登记在双方结婚之前，故不能因此改变该房屋所有权人的性质。
【案例五】
杨某某与李某于日登记结婚，双方均系再婚。日，李某某与单位签订诉争房改房买卖合同，交纳购房款，日取得房屋所有权证。
日李某某去世，为遗产继承纠纷，杨某某将李某之女诉至法院，要求继承其父遗产诉争房改房一半的份额。
一审法院法院审理认为，诉争房改房是李某某与杨某某婚后签订购房合同，交付购房款，并取得房屋产权证的房改房，应属李某某与杨某某的夫妻共同财产。其中杨某某享有一半的份额。李某某之女只能对李某某的一半产权按照法定继承取得四分之一的继承权。
【案例六】
马某（夫）与王某（妻）于日登记结婚，马某属于再婚，1999年7月马与前妻离婚。1997年12月马某与单位签有《公有住宅租赁合同》，日，马某与单位签署《房屋买卖意向书》，申请购买之前承租的单位公房，其中确定了房屋建筑面积、工龄折扣款、售价及付款方式等问题，购房优惠中折算了其前妻的工龄。2003年3月马某与单位签署《公有住宅楼买卖契约》，还有日期为2005年5月的北京市行政事业性统一银钱收据、印花税收据。2004年11月取得诉争房改房所有权证。诉讼期间单位出具证明上述房屋按1997年成本价出售。马某是在1998年至2003年间支付了全部购房款及公共维修基金。2008年7月，王某起诉请求确认诉争房改房为夫妻共同财产。
一审法院审理认为，该房系在双方结婚之前承租的公房，后马某根据成本价购房政策利用工龄优惠购买获得。该房屋的原始取得及购买所享受的工龄优惠均与双方婚姻关系无关，且房屋的大部分购房款都已于登记结婚前支付，故应当认定马某在登记结婚之前已取得了该房屋。至于房屋产权登记这一具有行政管理性质的行为基于其特定程序于双方婚姻存续期间完成，并不影响该房屋作为一项财产已于结婚登记前取得的事实。如马某使用夫妻共同财产支付了该房屋的部分购房款，紧导致对马某婚前财产的价值增加，王某可就该部分财产主张权利，但不能改变该房屋作为马某婚前财产的性质。
王某不服一审判决，上诉，二审出于维系婚姻目的而撤诉。
以上是我们亲自代理的六个再婚房改房案件，充分展示了司法实践中关于夫妻共同财产权属认定上适用不同法律所导致的截然不同的结果。
“案例一”
完全根据《物权法》，依据申请购房时间、申请购房人、使用何人的政策福利优惠、出资等认定归个人所有，不考虑购房合同签订时间、房产证取得时间是否在婚后。
“案例二 ” 与案例一完全相反，完全依据《婚姻法》，购房合同签订在婚后、房产证取得在婚后，认定为夫妻共同财产。
“案例三 ”同样认为房产证的婚后取得并不影响房改房归个人所有的性质。
“案例四”认为婚后共同缴纳部分购房款的行为以及房产证的婚后取得并不能改变房产婚前个人所有的性质，房产是针对何人的福利分房即何人申请购房、签订购房合同、使用何人的福利政策优惠才是决定房产归属的关键。
“案例五”签订购房合同、出资购房以及房产证的取得均在婚后，因此认定为夫妻共同财产。
“案例六”婚前签订房屋买卖意向书，并使用了其前妻的工龄优惠，房屋产权登记只是一种具有行政管理性质的行为而不能作为物权取得的凭据，诉争房改房应属被告的个人财产。
虽然对于同案异判可以作出中国特色的解释，但在一个统一的法律体制下，却屡屡出现这种同样案件不同判决结果的情况[②]，一方面使人们事前对自己行为的法律后果无法作出合理的预期；另一方面是在纠纷发生后，法院的处理结果难以达到定纷止争的效果，当事人上诉缠诉现象十分突出，甚至引起极端恶性事件的发生。本文中所列举的六个案例，全部经过一审、二审，第一个案例走完了再审程序还要再继续申诉，第二个案例更是终审判决后双方都表示要坚决申诉和申请检察院抗诉到底。
很有意思的一件事情，最高人民法院在日作出的《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》（[2000]法民字第4号），“夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予以查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。”这份文件在许多案件中却经常同时被双方当事人所引用，争辩的焦点就是购房款是否是夫妻双方的共同积蓄还是一方的婚前财产，司法审判实践中法院有这种观点只要一方证明不了完全是用婚前存款购买，只要有区区百八十块钱举证不了的话，这房产就应是共同的。笔者曾经苦不堪言为所代理的当事人一笔笔几百数千不等的款项奔波于各个银行之间。但出资真的就这么关键，直接决定了房产权属么？
家庭是社会的细胞，“婚姻案件无小案”。个案承办法官眼中也许只是一件极普通的小案，对当事人来说却是关乎其身家性命的大案。尤其在房价飙升到成为普通人一生中最大财富的今天，承载着“安居”使命的房屋的归属自然成为人们争夺的焦点。有人形象地比喻“离婚就是争房子”，虽然有失偏颇，但也从一个侧面反映了房产的处理在离婚财产分割(大量涉及的继承案件也与此有关）中的重大意义。
但是，就像人们往往忽视了老年人再婚问题一样，也同样忽视了那个特殊年代的产物——“房改房”在离婚时如何处理。在《婚姻法》及其司法解释包括人们正热议的刚刚出台的《婚姻法》司法解释三中，对房改房的分割根本没有提及。
二、关于对再婚房改房分割存在的争议
房改房是指城镇居民自行出资购买的根据国家房屋改革政策出售的房屋。此类房屋是指国家投资建设由房产管理部门直接经营管理的房屋（直管公房）和机关、团体、国有企业事业单位投资建设自行管理的房屋(自管房屋）以及集体企业投资建设自行管理的房屋。按照国家房改政策的有关规定，房改房的出售有市场价、成本价、标准价，而且还由于在购买和出售上还有许多政策性规定等，住房制度改革政策的复杂多样性，使得房屋所有权缺乏足够的明细度，这些都增加了离婚财产分割中，对房屋权属认定存在相当的难度和争议。实践中，关于再婚房改房的分割存在以下几种观点：
（一）完全按照我国《婚姻法》第17条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞的解释（二）》（以下简称《解释（二）》）第19条的规定，“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”
这种观点具有相当的代表性，也是在夫妻财产认定上机械照搬“婚内所得共同制”而得出的必然结论。此观点的本质是完全按照房产证的取得时间来决定房屋产权归属。
此观点的弊端主要在于：如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分“房改房”婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。房屋产权证书的取得与房屋实际交付的时间往往不同步，许多购房人由于其自身以外的原因，迟迟不能取得房屋产权证书。而物权公示原则是为交易服务的，也可以说是一项市场规则；如果财产不交易，则不需要公示[③]。也就是说不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全、保护善意第三人的利益，而离婚诉讼中按揭房屋的分割只在夫妻之间进行，并不存在与善意第三人的利益冲突。一方在婚前已经取得了购房合同中购房者一方的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。
（二） 完全按照购房款来源决定“房改房”的权属
认为“婚姻关系存续期间购买的房改房又分为两种情形:一是夫妻一方以个人财产出资购买婚前承租的公有房屋或婚后承租的公有房屋；二是夫妻双方以共同财产出资购买婚前承租的公有房屋或者婚后承租的公有房屋。”基本观点是，以个人财产购买的房改房就是个人财产，以夫妻共同财产购买的就是夫妻共同财产[④]。
这种观点的弊端在于：忽视了“房改房”是特定历史时期的产物，其本身带有一定的国家政策属性，其出售和价格的计算均受到国家政策的调整。不同于普通商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格，而是综合了包括夫妻双方的工龄、职级等因素后确定的，相对于市场价有很大的优惠。其为购房出资只是取得房屋所有权的一个方面，但绝不是最重要的方面。因其极低廉的价格对于取得房屋产权是远远不够的。如果一方在婚后稍有出资就可以主张产权，而完全不考虑诸如是否享受了其包括工龄优惠在内的其他优惠，这些证明其在购房中同样享受了房改福利的因素，只能导致及其不公平的结果。再婚的特殊性，往往使得此“房改房”到底是分给前一个家庭的还是后一个家庭的变得不太明晰，如果不将此界分清楚，就可能导致一方可能享受了两次房改福利待遇，而这明显是对另一方前次婚姻中获得的财产的掠夺。这种不公平导致一方心里失衡，判决难以达到定纷止争的效果。
通过以上分析我们知道，再婚“房改房”的分割必须考虑“房改房”本身作为特定历史时期产物的特点。既不能简单依据房产证的取得时间，也不能仅仅根据是否有出资来对产权作出简单的判断。
三、解决纠纷应避免利益失衡—--对再婚“房改房”权属认定的建议
鉴于“房改房”属特定历史时期的政策福利分房，出售对象的特定性、出售价格的非市场性、享受政策的一次性，既不能简单依据出资来源，也不能仅以房产证的取得时间来判断房屋产权归属。而应该从特定历史时期的特定国情出发，充分考虑国家政策制定的初衷和现实国情，作出公平合理的判断。以避免解决纠纷导致利益失衡，大量的同案不同判现象的发生。
（一）按房改政策出售的房屋与普通商品房不同的特殊性：
1、房屋出售对象的特定性。
由国情决定，房改房在出售前原则上是由本单位职工以包括配偶在内的家庭为单位承租的公有房屋，承租人对承租的房屋享有债权。同时，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条之规定，在国家或者单位作为出租人出售该承租的房屋时，承租人则享有在同等条件下优先购买的权利，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。据此，承租人对其承租的公房享有债权和该房屋在出卖时的优先购买权。
2、其房屋价格不是单纯的市场价格，而是综合了包括夫妻双方的工龄、职级等因素后确定的，相对于市场价有很大的优惠。
房改房针对家庭的特点决定了家庭成员可以享受的房改福利待遇都可以体现在房价优惠之中，因此，另一方面也使得在此房中哪些成员使用了房改优惠成为判别其在此房中拥有产权份额的重要依据，更使得到底是哪个家庭在购买此房改房显得十分明晰。如果在申请购买时，计算房屋总价款时使用了现配偶的工龄优惠等其他折价优惠，就可以证明此房改房是出售给现家庭的；但如果使用的前配偶的工龄优惠及其他优惠，则可以证明此房屋是出售给前一个家庭的，现配偶自然在其中不享有份额。
3、“房改房”福利待遇每个家庭只能享受一次。
因为房改房福利待遇每个家庭只能享受一次，不言而喻，每个家庭成员也仅有一次享受的机会，这个政策决定了在其他家庭中作为家庭成员申请购买了房改房，享受了房改福利待遇，在重新组成新的家庭时就失去了再次享受的资格。这也从反面推断现配偶在此“房改房”中是否享有产权份额。
（二）按房改政策出售的房屋离婚分割时应考虑以下问题：：
1、判断权属应明确的基本原则。
众所周知，按照国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》，职工按成本价格购买公有住房，每个家庭只能享有一次，职工购买现有租住的公有房屋的，售房单位应根据购房职工建立住房基金制度前的工龄予以折扣。
再婚“房改房”的分割应当以是否使用了主张权利一方的包括工龄优惠在内的各种房改福利优惠来做基本的判断原则，该是谁的就是谁的，不能和稀泥，简单判归双方共有了事。如果确实使用了现配偶的福利优惠，那么此“房改房”中就有份额；反之，就没有份额。当然，实践操作中，也可以反推，即如果主张权利者已经在前一次婚姻中享受了房改福利待遇，那么根据“房改房”每个家庭只能享受一次的政策，一般来说，就失去了在此“房改房”拥有权利的可能性。
&&2、分割财产补偿时要注意平衡双方的利益。
但在处理“房改房”分割时，如果将房产认定为一方个人所有，不能简单处理仅仅是返还婚姻关系存续期间共同出资的一半。
日公布的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十条
规定“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
现实中，处理“房改房”历史遗留问题时，可以套用这一思路，但不能简单照搬，如前所述历史原因造成此类房产婚后所交房款甚至超过一半，如果将该房确定为一方婚前财产，且另一方参与了购房款的出资的，对婚后还款及增值，应综合考虑双方婚姻存续时间长短、配偶一方参与出资所作的贡献、身体健康程度、是否另有住房条件等等，对其作出公平合理的补偿。
3、建立和完善我国的夫妻离婚后扶养制度。
我国现行《婚姻法》所确立的离婚救济制度主要由家务劳动补偿、经济帮助和离婚损害赔偿三个部分组成。但在实践中，仍然存在着很大的缺陷和不足，在社会生活中未能充分发挥其应有的作用，离婚纠纷中受损害及弱势配偶一方的合法权益未能得到充分保障，这次《婚姻法》司法解释三公布后，社会反响强烈，婚姻中对弱势群体的救济及利益平衡问题日益突出，但此系最高人民法院不能承受之重。应通过《婚姻法》及其他配套法律制度和社会保障措施的修改和完善来加以解决。英美等国已考虑将此类问题纳入到整个国家的社会保障体系当中，即离婚后生活困难或在社会上失去竞争力的一方可以得到必要的社会保障救济[⑤]，虽然由于经济发展水平等原因我国还没有实施的能力和条件。但可以通过对现行离婚救济制度进行完善或以更为完善的夫妻离婚后扶养制度来取代。
学习和借鉴世界各国及我国港澳台地区关于夫妻离婚后扶养制度，建立和完善完善我国夫妻离婚后扶养制度，包含扶养费给付和住房权保障等方面。在扶养费给付制度基本内容包括扶养的性质、扶养请求权的主体和行使时间、扶养的构成要件、扶养的种类和期间、扶养费的给付标准与方式、扶养请求权的限制、扶养费给付的终止等方面，使该项制度的内容更趋合理，更符合保护婚姻当事人人格平等和离婚自由的精神。
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