只有房产证无土地证，房屋拆迁如何赔偿？
　　只有房产证无土地证，房屋拆迁如何赔偿？
　　经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。经济适用房相对于商品房具有3
个显着特征：经济性、保障性、实用性。是具有社会保障性质的商品住宅。
　　所有的产权房，包括商品房、房改房、经济适用房在内，房子的产权年限是永久的，只要房子还存在，产权就存在，没有年限的限制。
　　所谓的50年或70年指的是土地使用权年限，按照规定，住宅的土地使用年限是70年，自该地块取得之日起算，70年后可以申请继续使用,
地随房走，房随地走。
　　商品房的土地证可以在房产证下来后到土地资源局自己办理
　　集体土地不能自己办理，有一个集体的大土地证。集体土地的房子100%产权的可以过户但是不能抵押贷款，需要注意。
　　首先要搞清楚你所取得的房屋是否有国土证（总证），如果有（通常情况下有土地证才会有房产证），你可以根据国土证（总证）直接向国土部门申请分户。如果没有，那么要看该房屋是什么个情况，比如说该房屋为原来很早以前的房屋，当时只办理了房产证而没有办理土地证的，那么你现在就可以向当地国土部门申请补办土地证，并且还要补缴土地出让金，以便完善土地手续取得土地证。
　　还有就是 你没有必要办理 因为新物权法规定
土地随房产流转房子是谁的 谁就拥有土地的使用权 你想办理的话只是为国家做贡献了
　　王先生：我看中一套二手房，可是这套房子只有房产证没有土地证，请问这样的房子能买吗？买后遇到拆迁有法律保护吗？补偿和那些两证齐全的房子有什么不同吗？
　　市房管局办公室：虽然没有土地证，但是王先生有房产证，可以凭房产证到房产中心办理房产交易手续。
　　按现行拆迁管理政策规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
　　实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
　　市国土资源局地产交易所：王先生可以请这套房子现在的房主拿着房产证、身份证和其他证明材料到辖区土地管理所办理土地证，具体办理手续可以向当地土地管理所咨询。
　　办理记者：黄雷私房有两种形态，一种是民房式的，一种是商品房式（经适房）的。
如果是商品房式，凭房产权证就可以上市交易买卖。如果是民房式的，因为是单独占地建造的，买家就会要求有土地证，同时房产权交易处也必须要有土地证才能允许交易转户。
　　补办土地证的手续并不复杂，只要有当时的审批手续材料，去当地的国土局就可以办理补证。供你参考。
　　有房产证无土地证购买同样要慎重
上一期的“房产法律咨询”中，我们重点介绍了购买无产权证的房子要防风险，文章刊登后，许多读者通过咨询热线打来电话，询问“有房产证无土地证”的房屋的相关情况。
　　从读者来电情况看，不少人认为即使有了房产证，背后的风险同样不少。
段先生是湖南人，在上虞工作已有十多年，有了些积蓄，因此他想在上虞安家落户
的念头越来越强烈。不过过高的房价让段先生一时难以在上虞城区购买商品房，于是他把目光投向了城郊。
　　不久，在朋友的介绍下，段先生看中了一幢处于城郊的房子，这套房子有产权证，但没有土地证。
“房价挺实惠的，我觉得买下来比较划算，即使以后不住，用于投资也不错，毕竟楼市一直在往上走。此外，房主说即使不能过户，如果我买下来，他也愿意将房产证交给我。”段先生说。尽管如此，段先生仍有些烦恼，他不知道自己该不该将这套房子买下。
　　与段先生有着同样烦恼的还有顾女士，她在柯桥做生意。最近，她得知附近某村有一批房子在出售，由于该房子的土地性质是集体所有，这批房子只有产权证，没有土地证。“到底买不买？”顾女士犹豫不决。
　　市行政服务中心建设窗口有关人员说，在办理房产过户手续时，当事人必须提供房产证、土地证和契税证，否则无法过户。因此，人们购买的房屋如果有房产证而没有土地证，过户肯定遭拒。如果办理不了过户手续，那买方也无法落户，这些都是购房者要面临的现实问题。
　　浙江乾盛律师事务所杨进昌律师说，从段先生和顾女士所讲述的情况看，他们看中的房子位于农村。根据法律规定，农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转让，由于宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有集体经济组织的成员才可申请使用，因此这类房产有房产证无土地证，且不允许转让。即使段先生和顾女士将这类无土地证的房产买下，但其与卖主之间的房屋买卖协议无效。
　　如今，各个地段的房屋升值较快，如果购买这种没有土地证的房产，其日后的权益很难得到保障，因此尽量不要购买此类房产。
　　只有"房产证"没有"土地证" 购房者担忧无必要,
&地随房走，房随地走
　　中广网北京4 月15
日消息（记者张棉棉）据中国之声《新闻纵横》7 时48 分报道， 进入2010
年，楼市话题热度不减，不管是买房还是卖房，大家都格外关注“房产证”的问题，因为那是自己拥有房屋最根本 的法律证明。
家住济南的张先生2004
年买了新房，也顺利的办下了“房产证”，可他听朋友说，一套完整的产权证明，除了“房产证”外，还有一个“土地证”被很多人忽略了。办不下“土地证”，房屋产权就有隐患。
“土地证”真有那么重要吗？
　　听从朋友的建议，张先生一直和开发商交涉办证，但“土地证”却迟迟办不
下来。这到底是为什么呢？济南市阳光100 小区的业主张先生，2004
年买完房子后，开发商一开始许诺可以办理土地使用证，却迟迟没有兑现诺言。
　　张先生：到现在我们只能是办下来房产证，但现在我的房子土地证一直都不能办，开发商的回复就是说，属于分期开发的楼盘肯定会办，现在办太麻烦，都开发完了以后一块儿办。现在房产在法律上属于我，但是土地证迟迟没有办下来，这对我是个隐患啊。
　　而据开发商——济南阳光100
房地产开发有限公司项目部经理王洪江介绍，目前在济南市的房地产项 目，其中90%都没有为购房者办理房屋土地证。
　　王洪江：在济南市单证交易，只要你有房产证，你就可以交易买卖。现在这么个情况，土地证其实是附属品，没意义，单卖土地证谁也没要的。
　　让张先生一直耿耿于怀、房地产开发商却说没有意义的“土地证”究竟是一个什么样的证件，它和“产权证”又有哪些区别呢？
　　北京市律师协会房地产与建筑工程委员会的秦兵律师表示，在完整的商品房产权中，应该包括两个证，一个叫“土地证”，也就是“国有土地使用权证”，另外一个叫“产权证”，也就是“房屋所有权证”。
　　“产权证”是有排他性的，而“土地证”位置略低。
　　秦兵：按照中国目前的法律应当是有两个证，国有土地使用权证是根据《中华人民共和国土地管理法》取得的，房屋所有权证是根据《城市房地产管理法》和《物权法》取得的，两证是不同权利的证书。由于两证中缺一证，张先生担心假如有一天房地产开发商因为还贷问题与银行产生纠纷，而自己购买的房子又没有土地证，这样自己作为购房人的权益就难以得到维护。
　　张先生：他（房地产开发商）如果还不了贷款的话，土地证的所有权银行就有权来冻结，然后拍卖。在冻结拍卖的这个过程中，他肯定涉及到我这个房子，相当于我这个房子其中一部分的产权让银行给冻结起来，那我这个房子也不能转让，也不能卖，而且还有可能被法院查封。
　　和张先生一样，很多买房人都有类似的疑问，他们都担心拿不到“土地证”自己房子的产权真会受影响。
　　而一些地方的购房者却说从未见“土地证”，这到底是为什么呢？
　　带着这一问题，记者采访了多位房
地产业内人士。他们向记者解释说，我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，但目前各地根据不同的情况，有些地方“房产证”和“土地证”合二为一，只发“房产证”，比如北京、上海、广州、重庆等地；
　　有些地方则坚持分别发放，比如张先生所在的山东，还有南京等地。针对没有“土地证”，开发商是否有可能拿土地抵押的问题，北京岳成律师事务所的岳运生律师表示，理论上存在这种可能，但在实践中，土地和房屋一旦已经转让，就不再具有拿房屋作抵押的条件，否则就是开发商骗贷。银行对此审核非常严格，更不能因此冻结业主的房产。所以，购房者的这种担忧基本没有必要，目前没拿到“土地证”一般情况不会影响购房者的所有权，因为根据相关法律规定：房随地走，
　　岳运生：在施工之前，一般有国有土地使用权证就是用国有土地使用权证抵押贷款，施工过程中一般会把单纯的国有土地使用权证的抵押贷款转成再建工程贷款了。等到工程竣工之后，开发商拿到大产权证之后，就要用大产权证加上国有土地使用权证来做抵押贷款了。如果大产权证进行分割之后，一般都是买售人就是购房者的业主一般是做房屋按揭贷款了，那个时候开发商只拿土地使用权证应该是做不了抵押专家解释说，在山东这种没有两证合一的情况下，如果购房者像张先生一样，仍然觉得没拿到“土地证”，心里不踏实，可以去当地的土地管理部门办理。
　　目前在我国，房屋和土地这两个部门是分开的，因而土地证和房产证分开管理也有一定合理性。但从交易角度来看，二者未来合一的可能性很大。
　　中国人民大学商学院副教授况伟大：我认为至少应该是有房产证的，个别地区的话也有土地证，但是我想，为了产权的统一，以及为了管理的方便，应该土地证跟房产证统一起来，便于管理和交易。
　　有一幢建于1962
年的私房，地处现城区范围内（当年建房的时候属城市远郊），于1992
年办理了房产证，但土地证和契证一直未能办出，目前面临拆迁，请问这种因历史原因遗留下来的房产和现在的商品房在定性上有什么不同？
　　在拆迁评估、补偿上和商品房又有什么不同？适用的法律法规具体是什么？
一样的，土地是你家历史上的祖业，属于私有使用权，在拆迁时你们可以去土地部门查询相关土地使用权的记录，并要求拆迁单位按照私房的标准评估安置补偿。
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对被拆迁房屋所有人土地使用权补偿的思考　　土地征收与房屋拆迁的区别
　　百姓长期对土地征收(农民称卖地)和城市房屋拆迁(农民称动迁)的概念不清被混为一谈，有的官员也称征地拆迁工作云云。其实二者有本质的区别，不是一个法律概念。
　　《土地管理法》规定，土地征收是指国家为了公共利益的需要，运用国家强制力，按照法定程序将一定范围农村集体土地的所有权转为国家所有权，并依法对被征收土地的原权利人(包括土地所有权人、使用权人以及土地承包经营权的发包人、承包人、转包人等)给予补偿的活动。
　　土地征收的具体实施部门是各级国土行政主管部门。
　　《城市房屋拆迁条例》规定，城市房屋拆迁是指为了实施城市规划、旧城区改造，运用国家强制力，组织在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并对原房屋权利人(包括房屋所有权人、使用权人、出租人、承租人、转租人等)给予补偿、安置的活动。
　　房屋拆迁的具体实施部门是各级建设行政主管部门。
　　一、土地征收程序
　　第一步：发布征地通告
　　由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内发布征地通告，告知被征土地的村集体经济组织和村民：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。
　　第二步：征询村民意见
　　由县或市级国土资源局会同所在的乡镇政府，就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。国土资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。
　　第三步：地籍调查和地上附着物登记
　　由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并由国土资源局现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。
　　第四步：拟订&一书四方案&组卷上报审批
　　由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关对报批材料的要求拟订&一书四方案&即：&建设用地说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供应土地方案。&并组卷向有批准权的机关报批。
　　第五步：征用土地公告
　　征用土地的市、县人民政府应当在收到省或国务院征用土地批准文件之日起10个工作日内在被征地所在村进行征用土地公告。 征用土地公告的内容：
　　征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;
　　征用土地的所有权人、位置、地类和面积;
　　征地补偿标准和农业人员安置途径;
　　办理征地补偿登记的期限、地点。
　　第六步：征地补偿安置方案公告
　　县或市级国土资源局根据省或国务院征用土地批准文件批准的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。征地补偿、安置方案公告内容：
　　被征用土地的位置、地类、面积;
　　地上附着物和青苗的种类数量;
　　需要安置的农业人口的数量;
　　土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;
　　安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;
　　地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;
　　农业人员的具体安置途径;
　　其他有关征地补偿、安置的具体措施。
　　被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向县或市级国土资源局提出。
　　县或市级国土资源局应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。
　　第七步：报批征地补偿安置方案
　　县或市级国土资源局将公告后的土地补偿、安置方案，连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市、县人民政府审批。
　　第八步：批准征地补偿安置方案
　　市、县政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准批准后，并报省国土资源厅备案，并交由市、县国土资源行政主管部门组织实施。
　　第九步：土地补偿登记
　　被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书(土地承包合同)到指定地点办理征地补偿登记手续。
　　被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准。
　　第十步：实施补偿安置方案和交付土地
　　按规定支付征地补偿安置费，被征地单位和个人按期交付土地。
　　二、房屋拆迁程序：
　　(一)领取房屋拆迁许可证：拆迁房屋的单位向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证。
　　(二)发布拆迁公告：房屋拆迁管理部门发布拆迁公告，将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，向社会公布。
　　(三)订立拆迁补偿安置协议，实施拆迁：由拆迁人与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
　　1、双方达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门申请人民法院强制拆迁。强制拆迁前，拆迁人应就被拆除房屋的有关事项办理证据公证。
　　2、双方达成拆迁补偿安置协议的，被拆迁人或者房屋承租人在协议约定的搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以向仲裁委员会申请仲裁或者向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以申请人民法院先予执行。
　　从上述可以看出，国家征收土地与城市房屋拆迁是不同的法律概念。两者的主要区别：
　　一是适用的法律程序不同。国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定;城市房屋拆迁适用《城市房屋拆迁条例》的规定。
　　二是适用范围不同。国家建设征收土地的适用范围是农村集体所有的土地;城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地。
　　三是行为所指向的标的不同。国家建设征收土地指向的标的是农村集体土地所有权;城市房屋拆迁指向的标的是房屋。
　　四是法律后果不同。国家建设征收土地导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭;城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的消灭以及房屋产权的等价调整或者价值的交换。
　　很显然，征收土地与房屋拆迁是不同的行政管理行为，依法分别由负有相应职能的行政机关行使管理权。依照《城市房地产管理法》第六十二条的规定，某些地方由一个机关统一负责土地管理和房产管理(或者房屋拆迁管理)工作的，该机关可以依法分别行使该两项职权，遵循相应的法律程序对征收土地和房屋拆迁实施行政管理。依法行政体现在每个具体行政行为上首先应该是依法定程序行政。只有通过程序正义，才能达到结果正义，只有实现程序的公正，才能体现结果的公正。按照依法行政关于职权法定的原则和行政行为应当符合法定程序的要求，征收土地的行政管理职权和房屋拆迁的行政管理职权不能混淆;组织实施征收土地的法律程序和组织实施房屋拆迁的法律程序在具体操作中不能串用。
　　但遗憾的是，相当一段时期以来，个别地方的有关行政机关特别是集土地行政管理和房屋行政管理职能于一身的个别行政机关，依法行政意识相对薄弱、缺乏行政行为应当遵循程序至上的理念，看不到程序公正必将直接影响结果公正的重要性，从而忽视了严格的程序对具体行政行为的规范作用，以至于在相关管理工作中常习惯性地、想当然地将征收土地的行政管理职权和房屋拆迁的行政管理职权混淆在一起，进而将组织实施征收土地的法律程序和组织实施房屋拆迁的法律程序串绕在一起，在对征收土地实施行政管理时擅自加入了房屋拆迁程序，为日后的工作埋下了隐患。如有的案例表现为既发布征收土地公告，又发布房屋拆迁公告，确定拆迁人和被拆迁人;有的既制定征地补偿安置方案，又让所谓的&拆迁人&与被征地范围内的房屋产权人签定拆迁补偿安置协议;有的既以阻挠国家建设征收土地为由对拒不交出土地者发出责令交出土地决定书，又组织有关机关对拒不交出土地者的房屋实施强制拆除;有的以国家建设征收土地为由组织材料报请有权的政府批准征地后，又在具体实施中按照房屋拆迁程序组织拆迁。
　　如此种种做法，既行使了征收土地的行政管理权又行使了房屋拆迁的行政管理权;既适用了征收土地的法律程序又适用了房屋拆迁的法律程序。结果是既没有正确行使征收土地的行政管理权，又没有正确行使房屋拆迁的行政管理权;既没有正确适用征收土地的法律程序，又没有正确适用房屋拆迁的法律程序。致使具体行政行为非驴非马，很不规范，既像是征收土地的行政管理行为又像是房屋拆迁的行政管理行为;既不完全是征收土地的行政管理行为又不完全是房屋拆迁的行政管理行为。如此操作，由于存在行政行为不符合法定程序规定和适用范围错位等瑕疵，一旦引起行政纠纷，往往经不起行政复议审查或者司法审查。
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