我在美国开始无本创业，监督共勉1
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我在美国开始无本创业，监督共勉1
&&&&&&&&& 创业家园的各位前辈，我现在立志开始在美国创业，方向是房地产。共同创业的是我和我的丈夫，以及我丈夫多年的好友。我想在美国搞房地产，肯定有很多方面跟在国内创业的朋友的实际情况不一样，政策法规，资金来源，文化背景等等。但是我思考再三，觉得我还是在这里发一个帖子记录我的艰辛创业的过程。
&&&&&&&&&& 虽然在具体做法上我的经验并不能作为参考或者教训，但是我想对于创业精神而言，我们大家是可以共勉的。如果能得到大家的鼓励，我在困难面前也会更有动力的。请不要谩骂，人各有志，如果你不喜欢看我的帖子，就不要看。看了就不要骂。
&&&&&&& 先向大家介绍一下我自己吧。我是一个女生，今年23岁。2001年我19岁的时候一个人来到美国读书，去年（2005）年从美国的一所大学毕业。说到我在美国读大学，可能好多人要向我家里一定有很多钱，其实我的家庭情况一般，父母都是工薪阶层，虽然吃喝不愁，但也完全没有达到可以花100万把女儿送到美国读书的程度。我来美国读大学是靠全额奖学金的。总之我去年底辛辛苦苦四年把大学读完，靠奖学金和假期打工吃饭生活没有问题，但是没有积蓄。毕业前也正儿八经参加了一些面试，但是还是很迷茫，不知道到底想干什么，也觉得不甘心老老实实找一份工作到老退休。
&&&&& 这个时候我亲爱的爸爸给我从国内寄了两本“富爸爸丛书”，开始的时候我放在那里也没怎么看，但有一天晚上我拿起了一本“富爸爸年轻退休”，越读越激动。现在不记得具体里面讲的东西了，总之关于“现金流”，“资产=能够带来持续现金流的财产”，“杠杆效应”让我觉得十分震撼。觉得自己第一次看到一个未曾接触过的世界。世界真的有两个，一个是富人的世界，一个是穷人的世界。在现今的世界里面，觉得这种区别的并不是出身，你现在有多少钱，而是你的头脑。我不否定如果家里本来很有钱，创业之初要容易得多，但是对不无钱无背景的人，仍然是有可能的。　　我很快就把这本书里的主意告诉我当时的男朋友。我男朋友跟我同岁，当时比我早半年大学毕业。我们交往了大概两年了。说说我的男朋友。他从小的家庭经济状况不好，可是人非常乐观实在。从高中开始就自己挣钱，在美国上大学的时候是在学校作一份全职工作(每周40小时)同时也是全时学生。最为难能可贵的是在这种很艰难的情况下他始终是个充满乐观的人，经常帮助别人，对生活充满信心。我在大学的时候也遇见过几个比他有钱的人，但是我始终觉得他是最好的，就一直交往了2年多。我要毕业的时候他已经工作工作半年了，他是学电脑的，工资属于大学毕业生的一般水平。因为他要换读大学的贷款，所以还没存什么钱。　　话说回来，我跟他讲了书上的观点，本来以为他听听就算了，没想到他十分感兴趣。所以我们就去书店买了富爸爸丛书里面其他的几本一起学习。两个人一合计，坚定了共同创业的决心。我们觉得两个人的头脑都不算苯，加在一起更好，而且十分年轻，能苦中作乐。没有什么阻碍我们的。大多数人不想创业其实是不想承担风险，不愿意进入位置的领域，怕出错。但是我们觉得“许多人一生最大的错误就是从不犯错。”一生都求安定，其实也好。但是我这个人想做什么就从来不只是看看想想而已，我一定要尽自己最大的努力去做到。大家创业的时候肯定有很多怀疑自己的时候，但是我以前记得一句话，永远不要自己说自己不行，让别人否定你，一定不要自己否定自己。这个时候我做了一个重大决定，反正工作还没找到，干脆就不找全职工作了。他的工资节省一点够两个人吃饭了。（虽然现在我还是找了一份兼职工作补贴家用）。
　　所以我十二月一毕业，我们就一起在我们住的州注册了一家公司。在美国注册公司很容易，不要注册资金（也可能要，我记不清了，反正即使要也只是几十块钱），注册费好像是两百多。我们在网上注册的，过了半个月左右州政府就给你寄一个包裹来，里面有证明什么的，我们的公司就算注册好了。公司办公室地址就是我们租的地方的地址。　　　　其实说句老实话，这个时候注册公司也没什么必要。开始的时候贷款什么的都以个人名义，我们注册一个公司只是为了给自己鼓鼓劲。毕竟有个注册了的公司，在心理上还是有鼓励作用。和我们一起注册公司的还有另外一个合伙人，他是我男朋友的一个朋友。他快四十的样子吧。我男朋友家庭情况不好，这个人在我男朋友小的时候经常帮他，带他出去玩什么的。属于长辈类型的朋友。他有一份比较稳定的工作，但是他前几年破过产。好像在美国破产比在中国普遍，但也不是什么好事。他从年轻的时候就想创业，但是一直没有动力。现在我们开始创业他也觉得入伙。他这个人属于做什么事情都小心翼翼的人，一有风吹草动就紧张，所以有他参加我们做事也可以有个保守的人参考一下。我好像废话比较多呀，说了这么久都还没说到底我们想做什么生意。我知道这里有多少人看过“富爸爸丛书”，没看过的人我来说一下大概内容，大家没看过也不用去看了。富爸爸丛书的初级阶段是讨论一个财务自由的问题。
　　比如你一个月的工资是5000块，你吃饭，住房，生活，朋友结婚送礼，买DVD每个月花去4500块。在这种情况下面，你的财务是不自由的，因为如果你一旦停止努力工作，你就没钱花费了。所谓财务自由，就是你每个月不用上班（或者要工作一小段时间）也可以有4500块供你花费。可能有人觉得这怎么可能呢？事实上这是可能的，这种你不工作也可以挣钱的收入叫做被动收入。被动收入的来源有三大类：出租房产的收入，也就是说把房子租出去，房客每个月给你交钱，你只管每个月收钱；你的企业的收入，但是你不插手；你的知识产权的收入，比如你写了一本十分畅销的书，之后N年每次重印都付给你钱，或者你发明了软件等等。
　　我们第一步要做的就是出租房产的生意。多么美好的蓝图，可是没有钱怎么买房子出租。　　　遇山开路，遇水架桥，所以没有钱买房子就不做房地产了吗？穷人看见一个东西总说“我买不起”，有创业精神的人问“我用什么办法买得起。”
　　12月我们天天都看很多房子的报价，了解附近小市场的租房市场，比如房客的来源，附近的就业情况，房租价格等等。我天天跑书店，书店里的关于房地产的书都基本上被我看了个遍。可是合适的房子一直都没有找到。我们住的地方是一个大城市的郊区，房间偏高。如果向银行贷款买房子，每个月要交月供。而本地的每月的平均房租价格比月供要少。所以完全没有钱赚。
　　附近的房子两间卧室，两间卫生间的两层普通郊区独栋小楼的售价一般在45万到55万之间。每个月的月供在3000块钱左右。但是能租的价格达不到3000块/月。
　　这个时候一件事情突然发生，使我们的找房计划中断了。这件事情就是我当时的男朋友在圣诞节的时候求婚了。我们当时在一个冰冻了湖上走，他突然单膝跪下，拿出一颗戒指。我们在美国也没有什么亲人，所以订婚以后不久，我们就请政府的婚礼官员，一个胖胖的老头子星期天到我们家里来，一番“你愿不愿意”之后结婚了。
　　跑题了，所以订婚后结婚前都没有什么心思看房子了。结婚当天老头子走了以后我无意在网上看看我们住的州其他地方的房子。真是不看不知道，一看吓一跳。其他地方的房子不要太便宜呀。才明白过来大城市旁边的房子有多贵。这里一栋普通家庭住的小楼要45-55万。其实我们这里还不是最贵的，加州那边一栋要70-80万，更不用提纽约了。猜猜看小一点的地方房子多少钱，我都不敢相信，15万块钱就可以买一个两间卧室的小楼。　我和丈夫商量，可能以前我们以前的方向不对。应该先看看小城市的市场，起步要容易一些。
　　很快，一个代售的房子引起了我们的兴趣。这栋两间卧室，一个卫生间的房子要价11万5千块钱。房子在一所私立大学的旁边，美国的大学没有围墙，这栋房子几乎就在学校的校园。离住教学楼走路大概就是5分钟。美国大学虽然有一部分宿舍提供给学生，但是都不够。许多学生都要在校园附近自己租房子住。既然房子就在校园边上，应该不愁租不出去。我们了解了当地的房租价格，大概在800-1000块。不过我们还是不放心，所以要探探情况才行。我印了一些传单”离学校步行五分钟。两卧两卫。月租780“，上面还留了我的电话号码。当然，这个广告是假广告，我们根本就没有房子可租，只是贴来探听情况的。我跑到大学里在他们图书馆，食堂，学生中心的布告栏里都贴了广告。我想如果贴出去几天没有人打电话的话，这里租房的需求就不高。可是没想到，传单贴出去的当天晚上，电话就开始响了。我按事先想好的，告诉打电话有兴趣租房的人房子已经租出去了，但是留下了他的联系方法，以后如果有另外的房子会联系他。在之后的几天里，我的手机都要被打爆了。每天都有七八个人打电话来询问情况。我问他们对房价有什么想法，大家都表示愿意接受，甚至有人说他可以再多出一点。对于这个房子到底有没有需求的问题算是被解答了：不但有，而且大大的有。
　　　　　那么下面一个问题，怎么能把房子买下来。不要忘了，我没有钱。
　　我没钱没有关系，买房子又不一定是要自己的钱。可以用别人的钱呀。比如我可以去抢银行。可是我的新婚老公阻止了我，新婚燕尔的去抢银行多危险，要是进去了不是很不值得吗？大好的青春就从此黯淡了。所以不能抢银行，虽然银行很有钱。那么那么，我可以借呀。找谁借？我在美国举目无亲，认识的人也没有什么富豪，很失败呀。刚才不是说过银行有钱吗，所以找银行借去。在美国有一种三岁小朋友都知道的贷款，叫做房屋贷款。我三岁时不在美国，所以我是公司成立以后躲在书店里不给钱看书23岁才知道的。十分羞愧，但是好歹是知道了，晚了20年，但为时未晚。美国人买房子一般都是贷款买，基本上没有人拿全款买房子。我以前大学在纽约市实习的时候跟人家闲聊，有人说美国人从来买房子都是贷款，首付5%-20%。可是近些年，国内有些有钱人的孩子来到美国，来了就找代理人买房子呀。看了房子觉得不错，问了价钱。皮箱一开全付现款。吓得代理人，几十年都没有见过，好像是黑帮分子现金交易呀。
　　我们跟卖房子的人联系，那个家伙还比较好说话，他很老实的说还没有人要买这个房子。我们说，我们贷款来买这个房子。他说好，那我等着。
　　我们就去联系房屋贷款，现在看来是多么简单的一件事情，可是那个时候我们完全没有头绪，不认识任何贷款人。东联系，西联系，都带不到。我那个着急呀。记得有一天我早晨醒来发现自己发烧，嗓子痛。我老公让我好好休息，这一天不要考虑贷款的事情，睡觉。
　　可是你们说我哪里能谁？他上班一走我就爬起来，在沙发上捂着毯子打电话（网上找的银行房屋贷款电话名单）。好多人都说不行，或者利息太高。我开始很难过，后来就麻木了。一个人说不行，我就给下一个人打。结果挣扎着打了一天电话一个贷款都没找到。晚上就倒下了，发高烧，做梦还在贷款。　现在我在这里回忆，才发现如果我当时不做着第一笔交易，有多少东西我学不到。经验，信心，认识的人，省略号。我们当时是横着一条完全不赚钱，当交学费的想法做的。其实我觉得创业起步的最好方法就是“干起来”。光在外面看，越看越糊涂，自己吓自己，最后什么事情也做不成。我也不是说如果你想开餐馆，第二天就在宿舍区门口搭起小摊自己开始买面，进入你感兴趣的领域有很多方法。你可以不开张下面条，但是你可以去找家餐馆工作，甚至帮工亚。帮工的时候多张个心眼，可以学好多进货渠道，客源，省略号，得东西。你隔岸观火一年也不一定学那么多，永远是外行。小孩要先学会爬，才会走，我要是爬都不爬就米有希望了。
　　又扯远了。说回房子的事情。房子的售价是11万5千块钱，房主说他的这个房子其实值14万左右。他们全家要搬家道德克萨斯州区，要卖了这栋房子，在德克萨斯州买新房子。所以他便宜几万块钱赶快卖掉搬走。我找到一个网站，输入美国任何房子的地址，网站可以告诉你方圆几公里内过去一年卖掉的房子的成交价格。本来查一次要交2块钱，但我略施小计此次免费查，哈哈。我去查，当地同区域的同类型房子真的都卖到14万左右。我有联系当地的房产经纪人，表示有兴趣看看市场上的房子。结果同类房子的报价都在15万左右。到此为止，房客的来源，房子的价格都基本得到肯定。可是，可是，还是没有买房子的钱。
　　我老公又联系了好几个本来很有希望的贷款人，结果最后都被拒绝了。5555。不知道大家看到这个版里的一篇“上帝不会辜负每一个有梦的孩子”，强烈推荐（肯定有人又要说我是他的托）。我很喜欢这个题目，有的时候事情就是这样的。只要你不断努力，有的时候会出现意想不到的“奇迹”帮助你成就梦想。当然奇迹不是每次都出现，但是你要是不努力肯定不会出现。就在山穷水复疑无路的时候，柳岸出现了。找到柳岸得指路人大家猜猜是谁？指路人居然是，居然是房主大人。我们跟房主联系，说“钱还没待到。”
　　房主说“我以前买这栋房子的时候贷款也找了好多人。最后有个贷款公司把钱贷给我了。他们的风格比较大胆。我去找找看还有没有他的联系方法。”
　　第二天拿到联系方法，三天后就得到了贷款同意书。万事大吉？没有。
　　贷款按照美国的惯例，是95%贷款，就是说你首付房价5%，贷款房价95%。11万5千的5%是5750块，要是我们有点钱，5千多块算什么。可是，我们一千块钱都没有。这件事情算吹了吗？没有，因为我们还有脑子可以想办法。
　　我们找到房主，再跟他谈。贷款不是95%吗？他一口咬定不放松的价钱是11万5千块钱。那么我们在合同上写售价12万，那么12万的95%不就是他要的11万5千（其实是11万4千）了吗？简单来说房产交接的时候，贷款人付售价的95%，贷款人是不管买主是不是真的给了卖主5%。他只管售价，他的贷款比率，卖主同意成交就算成交了。当然具体操作上比较麻烦，但简单来说就是这个样子的。（有些贷款人是要确认5%是不是在买主的账户里，但是也不管最后这个钱是不是给卖主了。我用的这个贷款人不管。)
　　可是新问题又来了，房产交接的时候要各种各样的交接费：下一年的房屋保险费，房产税，卖房税，请律师的钱，房屋检查费等等等。一共要好几千块钱。一般都是买方来出。但是也由卖方出的先例。其实卖方并不真掏腰包出这个钱，只是他卖房所得利润里面少这么些钱。我们游说卖主，让他来出这个钱 。他拒绝了。那我们也没有办法。合同撤回，开始找下一处房产。
　　结果合同吹了一个星期以后，峰回路转，买主打电话来，问我们还买不买这个房子。因为他妻子已经搬去得克萨斯了，住在朋友家。他无心恋战，赶快卖了房子过去买房子搬家。
　　几通传真合同签了。然后我们请专业人士来检查房产，虽然我们已经去看不好几次了，但毕竟是外行，只能看表面的东西。专业房检人员身手不凡，可以透过现象看表面。房子结构有没有问题，电路，水管，墙体，有没有白蚁，地基好不好。检查完出报告，房子一切良好。两个星期以后，房产交接。地契换到我老公名下，该付的钱付清。我们正式成为房主。万里长征第一步走完了。
　　下面一步就是把房子尽快租出去。十分有意思，学到很多东西。　房子是一个星期五完成交接的，星期六开始我们就开始修整房子。休整房子有几个目的，首先修整以后可以提高一点房价，第二是提高房子的价值。不要小看修整房子对房子价格的影响。新地毯和厨房设备就可以使房价至少提升一万。其实美国有好多人贷款低价买进年久失修的房子（基本结构要没有问题），然后投入4-10万元用1-3个月时间全套翻修，然后以高出买入价格20-30万的价格出售。我们翻修的预算小得多，大概3000元左右，也不是以立刻高价抛售为目的。关于翻修资金的问题我早就找到办法。美国有一家大型家庭装饰器材连锁店提供一种赊账卡，我申请了一个，可以赊账3000块。赊账以后每个月还钱，好像信用卡一样，没有限期，每月最低还款限额很低，大概20-30块。当然你愿意早把钱还晚也没有问题。
　　我们花了2800元，两个周末的时间把房子弄得焕然一新。这是我觉得最有成就感的一部分了。本来房间现在旧，暗淡。装完以后好像新的公寓一样。首先是换地毯。原来的旧地毯颜色是棕色，如果地毯用深色会显得房间压抑，小。我们把地毯换成米黄米黄的一种颜色，首先亮，而且这种颜色虽然浅，但不显脏。有点什么灰尘，土都不会觉得。换地毯不用我们操心，是装修店提供配套安装。然后我们把墙全部刷了一遍。百叶窗全部换成新的，门和门锁，电插头版，冰箱，炉子都换了新的。大家不要以为这些要花多少钱，其实花钱最多的就是地毯，百叶窗吓我一大跳，基本的白色款才4，5块钱一个。插头版什么的就几分钱一个。但给房子带来的变化十分惊人。我们都没有修正过房子，但是边弄边学居然学得很快。买了一个刷墙机，十多分钟就可以刷完一个房子。我竟然学会了安门锁，安百叶窗等等不可思议的事情。哈哈。男生们肯定笑死我了，但是这些事情对于我来说就好像是修电脑一样。
　　装修期间，我们修邀请工人来换一个卧式的门。那个门的门框是很老式的，需要改造。可是我们在当地有不认识工匠。有天经过附近街道的时候看见有一家正在大张旗鼓的装修改造一栋三层的小楼，我们就停车问他们有没有工匠我们可以请。结果没想到，主持装修的正是当地的一个房地产商。我们就跟他聊起来，说我们在附近买了一栋房子，做出组。他赶快问在哪里。我们就带他来看。没想到这个人看的痛心疾首。原来这个人在当地做很多房地产方面的事情，我们小房子对面的三栋三层楼新式小楼就是他把地皮买下来，修楼，卖出去的。他还带我们去看了他的别的房子。他早就想在我们买的房子附近买一块地皮，因为地段比较好。可是一直没有房主卖房子。他上个月带全家出去旅游了，结果竟让我们把这个房子在他眼皮底下买走了。他说“你们以后什么时候要卖这个房子了，一定要第一个让我知道，我很想买。”他给我们介绍了一个修门的人，还顺带把马桶换了一个新的。
　　在修房子的时候，我们在当地的报纸上登了一则租房广告（这次是真的了）。很有意思的事，这张报纸较小镇先驱报。小镇还有先驱呀，呵呵。报上的内容也很有意思，里面有一份上星期本镇警察局记录。上面的都是什么某学生酒后上房顶,有人进餐馆吃饭后没付钱呀，某某接有人打电话叫救护车呀。要是有谁上了房顶都可以见报，可见此处天下太平的样子。我们登广告两星期（每周出一份报），价格40块。
　　广告一登出去，盛况空前。我即使是单身的时候也没有一天之内接到这么多电话。哈哈。我们见到的那个房产商就告诉我们，此地出租房屋短缺，果不其然。而且询问电话都十分焦急，一副恨不得第二天就想搬进来的样子。其中一个刚刚从外州来旁边那所私立大学工作的人，已经带着她的女儿在旅馆了住了两个星期了都还没有找到房子。我们房子当时还没有弄完，所以只好告诉他们弄完了马上给你们联系看房。
　　下面一个问题就是，房子应该租给谁？不要笑，这是个很严肃的问题。房东最怕什么？房子着火，但是我的房子已经买了火灾保险了，所以不怕。那怕什么？怕房客不交钱。让一个人搬进来很容易，把一个不好的房客赶出去可就麻烦了。在美国，如果一个方可不交钱，你上法庭，最后把房客赶走可能要3个月的时间，说不定最后还把你的房子弄得一团糟，走了以后你还要重新装，重新找人。所以万不可马虎。我把我的经验写出来，还很不完善，我觉得这些经验在国内有用。如果有租房经验的欢迎给我建议。　我刚才说房客不交钱，忘了说最大的一个问题，房客不交钱，你赶他走再找房客的三，四个月房屋贷款的月供怎么交。
　　我如果开个工厂，里面有台很贵的机器，我肯定不会随随便便找个人就去管这个机器。我的房子就是我的机器，也很贵，我要睁大眼睛，选男朋友一样选房客。
　　我觉得找好房客的第一步是要把房子的地方选好。要选个招好人的地方。当然我的房子已经买了，说这个是马后放炮。
　　我选房客用了三个步骤：　　1。申请　　2。面试　　3。签合同
　　好像找工作一样。我本来以为这样找房客估计一半人就吓跑了，不知道有没有吓跑，但是后来还是有很多人很多人来申请。吓跑了就算了，那些吓跑的人怕什么呢？我不想知道，也不想他们来租我的房子。可是如果有人比较有个性，比较拽，不想申请，面试，听你解释合同呢？那你最好也不要把房子租给他。因为他现在很拽得不填申请，不面试，也后他也会很拽的不给你交钱。
　　申请书里面我首先要申请人填基本信息，名字，社会安全号码，住址。填这个是为了可以查他们的信用记录。房东查租房申请人的信用记录是完全合法的，也是公寓出租的常规。我在有兴趣的人第一次打电话问房子情况的时候就明确告诉他们我要查他们的信用记录和核实他们的工作收入。那些对此支支吾吾的人多半信用不好，或者是不想如实填写收入。如果一个人的信用记录良好，工作稳定是不会介意的。
　　然后下面是工作单位，老板的名字电话，收入，工作了多久。　　我老公挨个打电话去核实这个公司是不是真有这个人。告诉他们某某某在向我们租房子，我们想查实一下他/她却是在那里工作。我们一般不核实收入，因为老板也不好在电话里给一个没见过面的人说职工的收入。
　　下面一个很重要：曾租房的地址和房东电话。作用我就不用说了。江山易改呀，要是以前每月按时交房钱，很大的可能是他会继续这样做。反之亦然。
　　然后家里要住那些人。名字，出生年月。有没有宠物，什么名字，什么品种。这点很重要，也是很多人忽略的。如果不限定哪些人，哪些狗猫可以住在这里，后患无穷。　　然后是紧急情况联系人，电话，关系。　　填这个是因为天有不测风云，万一哪一天这个人不交钱又跟你玩失踪，开来电显示不接你的电话，你可以找到他妈妈，他哥哥。另外你还可以打电话“托他老板带个话，叫他交一下欠的房钱”。不要怕他老板生气，哈哈，老板挂了你的电话，越生气越好。
　　其实大多数人都还是会好好交房钱的。
　　然后是面试。其实面试也不用很正式，可以使他/她来看房子的时候。比如他/她信用分数比较低，比如以前曾经欠交几次房租，你可以开诚布公的问是不是有什么特殊情况。这也是一个机会你给他强调，家里不能住其他的人，房租晚缴要罚款。如果他反映很大，犹豫。你也知道他大概怎么想。
　　最后你选一个你满意的房客。
　　顺便提一下，理想的房客是“以家庭为重的蓝领”。（我觉得国内可能不是）
　　年轻学生不是，好处是学生一般都会交钱，但派队醉酒，地毯墙壁冰箱堪忧。而且学生住一年两年后就要搬走，所以根本不在乎你的房子，院子肯定不会整理，窗子弄坏了也不会理睬等等。而且搬走以后你要重新修正，花一笔钱。租房换住率越低越好。
　　（打字好累呀）
　　年轻人也是住几年就搬走了。不过房子倒是不会弄成垃圾堆吧。（也难说）
　　而有小孩子，以家庭为重的蓝领家庭不一样。他们一般难以有经济能力买房，退而求其次，租一个小楼就觉得是人生在进步。他们会真正把你的房子当成家。母亲会好好收拾房间，甚至有小破损也会自觉修补。（比如番茄酱滴在地毯上了，妈妈会赶快擦掉。爸爸会给原子剪草，因为不剪妈妈会唠叨）。小孩在附近入学，稳定性大，一住很多年。而且有孩子有家庭，每个月先考虑吃饭住房，房钱都要先留出来。后来事实证明，租给以家庭为重的蓝领家庭真的是一个正确选择。我后面在讲。　来说说我最后租给的这个家庭吧。其实他们的信用记录也不是最好的，收入也不是最高的，但最后我决定把房子租给他们。
　　这个家里有五口人。爸爸妈妈，两个在读小学的儿子和一个四，五岁的小女儿。小女儿的小名叫“小猴”，不过一点也不象名字，不知道为什么他们叫她“小猴”。我和我老公和合伙人把这一家称作“小猴她家”。
　　这是一家典型的美国南方蓝领家庭。小猴的妈妈从前作了几年园艺，现在当护士。小猴的爸爸从前是装修工人，现在在沃尔玛上班。小猴的妈妈以前结果一次婚，后来离婚了。和前夫有两个孩子，就是小猴的两个哥哥。他们的信用和收入都还不错，但并不是申请人里最好的，（当然他们其实最符合‘以家庭为重的蓝领家庭’标准）最后决定把房子租给他们的关键因素，其实是小猴的这两个哥哥。小猴妈妈离婚以后，这两个孩子判给前夫，一直跟着前夫和前夫后来的妻子住。但是近几年小猴的妈妈发现两个孩子受后妈虐待，所以她开始打官司想把两个孩子接回来跟她和小猴爸爸住。（小猴爸爸倒是很好的一个人）。可是法院不把孩子判回给她，因为他们没有自己的房子（租得也算，只要是固定住址就可以）。小猴一家三口是跟小猴的外婆一起住的。法院二月底再开庭，要是想把孩子接回来，就必须要找到房子。
　　所以小猴的爸爸妈妈就很着急得天天找房子。那个地方找出租房子又比较困难，比我们这个房子大的即使有他们又租不起。
　　中间思想斗争的过程就不说了，小猴的妈妈对我说“就算我求求你了，为了我的两个儿子，你把房子租给我们吧”。我的心本来就很软，所以后来比较了他们的背景资料，还是觉得租给他们。
　　我们本来看房日是订在星期天。当天晚上打电话给“获胜者”。小猴她家都看了N多遍房了，所以我就说，你看房日那天就不用来了，晚上在家里等电话吧。那个星期天下大雪，5点过的时候小猴她妈又自觉地来了。还带了她的一个好朋友。好朋友抱着自己的小女儿，小名“小虫”，是小猴的好朋友。世交呀。
　　小猴的妈妈进来十分紧张，不知道自己租到房子没有。她朋友也很紧张。小虫跟着很紧张。我实话跟小猴妈妈说“你知道有很多人申请这个房子，你和你老公的收入不是最高的”（大喘气）“但是我们考虑你的特殊情况，我也很喜欢你们全家，所以这个房子租给你了”。小猴的妈妈突然冲上来，连问好多遍“真的吗？真的吗？真的吗？”一把抱住我，勒的我都快喘不过气来了。“上帝呀，上帝呀，我不敢相信呀，真是太好了。”然后她的朋友也来抱她，她们抱在一起，又笑又跳，过了一小下，小猴妈妈竟然抹起眼泪来，她跟我说了一句“我比中了一百万大奖都高兴。”后来把眼泪擦了，给她老公打电话报喜，她老公立刻兴冲冲的带着小猴一起来签合同。两个人在门口热情拥吻。
　　其实说句老实话，我到现在都还不能理解她为什么那么高兴。我可以理解她很高兴，但是我理解不到她为什么高兴到那种程度。我不会写东西，没法写出她当时的样子。我当时都傻了。为了赶在看房日之前把房子装完，我们头天晚上弄到凌晨四点过，所以撑到这个时候我脑子都有点发僵了。她突然这么一高兴我都傻在那里了。但是反正当时我觉得，把这一家子弄得这么高兴我也值了。
　　这家人当天晚上就搬进来了。二月底开庭，两个孩子判给了他们。现在全家团圆，两个小学生在后院弄了一个小小的科学园地做自然课观察作业。小猴妈妈从她从前园艺老板那里要了免费草皮，把前院里本来光秃秃的地都弄成了草坪。小猴妈妈已经联系了房子旁边的小学，下学期两个儿子转过来上学。那么，作为第一笔无本交易，我们赚了多少钱呢？　　如果我告诉你，其实这里面没得钱赚，你的下巴是不是要掉下来了。哈哈
　　是的，没有什么利润。我，我老公和合伙人在做这一笔交易以前也犹豫了好久。最后我们决定做，原因也很简单，先要干起来，隔岸观火学不到东西。这笔交易的明细：
　　投入资金：0
　　月租金收入：$855　　月供： -$718 （30年，6.5%)　　空置率： 0%　　房税/保险： 0 （第一年的房税和保险包括在交接费里）　　维修赊账卡月付：-$35
　　月收入：$100
　　年收入：$1200
　　投资回报率：？？？
　　有的人说房子里面有资产，以后要涨价之类的，我觉得那些都交给以后来说。我乐于说着里面没有什么利润。但是有很虚的一些价值，经验，信心，从此以后贷款给我们的贷款人，省略号。没有第一单就没有第二单嘛。第二单赚到的就不是这个数字喽。呵呵。
　　大家来讨论一下，如果是你，你做不做这样的第一笔生意。大家各抒己见。我等着看热闹哈。等看完了再写我的第二单。　hkinuk，你的问题好实际，引发一个关键：　　“能买房就千万不要租房，能买地就千万不要当佃农”。　　（不过好象现在中国有些城市房价太高了，另当别论）　　在任何地方租房，每个月的租金等于是打水漂。在世界上大多数地方，你每个月交的租金保证大于房主的月供。即使你的租金不大于以当前价格买你住的房子的月供，也一定大于房主当年买这栋房子的月供。你白白交那么多钱给房主，如果是交月供房子是你的。
　　租房不买房不外乎三种情况：没钱付首付，贷不到款，还有一种就是喜欢租房子住（比如觉得现在房价太高，或者流动性太大，这在此地呆一小段时间随时可能走）。我租给的这个蓝领家庭属于第一种情况。他们的信用分数不高，如果贷款要首付10%左右。加上手续费要1万左右。对于一个小城市的蓝领家庭1万块还是很多的。所以他们现在买不起房子。
　　其实我了解到，和我们相似的房子在当地可以租到900多块，这也是当时他们很高兴的原因，能住上这种房子对他们已经是比较幸运的了。这件事情让我有一些启发。我们的租价稍微低一点，让一个蓝领家庭住上他们梦寐以求的房子。这里就出现了一个双赢得市场。一方面我有钱赚，另一方面他们不用继续和老人挤在一起，或者退而求其次的租一个只有一间卧室的公寓五口人挤，而是住在一个有前院后院的宽敞房子里。我当时就初步决定了以后发展的方向：让低收入人群有一个能承担的起的，满意的安身之处。大家不要觉得这种说法太虚，如果要创业的话我们必须有一个“视野”，看到一种需求。
　　扯远一点，以前福特建汽车厂的时候，他的目标就是“为普通美国人提供能够负担的起的交通工具”。这种“视野”带来的市场，发展就不用说了。他当时如果觉得目标就是造汽车来卖，估计现在也没有福特了。　　hkinuk,刚才没看见你的第一个问题，不好意思。
　　我现在的身份是OPT，大学毕业以后可以合法呆一年。我老公是公民身份，我们下半年把那一大堆表填了寄出去就应该没什么问题。
　　据我所知，在这里置业开公司只要是合法身份有信用记录，不需要公民或者是永久居民身份。我注册公司和贷款的时候，报了我的外国人身份，只能住一年，都没有人追问。第二笔交易的时候我以我的名义贷了50多万，也没人管我不是永久居民。在买第一个房子的过程中，我们三个合伙人意识有两方面要努力加强。第一个不用说是要想办法增加手中可以投资的资产。虽然第一笔交易空手套了个小白兔崽，但是如果手中有资金不但可以更快的套到小白兔，还可以试试去套大白兔。另一方面我们开始努力提高自己的信用分数。
　　信用分数越高，可以贷款的比例越大。举个简单的例子，小猴家的信用分数如果买那栋房子大概要首付10%左右。以我老公的信用分数，首付5%。如果我们可以把分数提高到优秀，可能就可以贷100%的款。　　当然，能带到款的比例和贷款的数量也有关，如果一个人的信用分数很高，20万左右的房子可以贷100%，但是50万的房子就只能贷95%。
　　请教了很多人，我们用了大约一个多月时间，我老公的信用分数开始上升。具体过程我就不说了，因为这些办法可能只在这个地方有点实用价值。如果在美国的想知道我总结的一两个小经验欢迎联系我。我觉得第一笔交易最大的收获之一是认识了那个贷款人。我们合作了一次以后，加上老公的分数上升，现在我们每次报价买房子的时候，一个电话给他，他立刻出贷款担保书。
　　房子还在装修的时候，我们就开始努力寻找能给我们带来大量资金的方法，资本积累嘛。不过遗憾的告诉大家，至今为止我们还没找到。哈哈。本来我们想用的方法是上面曾经提到过的翻修破旧房屋。
　　本地三间卧室的小楼一般在60万左右。有一些房子因为各种原因年久失修，结构仍然非常好，但外表破旧。可以以35-40万左右买进来。然后投资8-10万在两个月内翻修一新，以60万左右卖出去。两三个月就可以赚将近10万哗哗的美金呀。当时关于资金来源的想法是：贷款买房，私人高利半年借贷作为翻修费用。但时至今日这样的生意我们一笔都没做成。不用说竞争十分激烈，而且跟我们拼得都是作了多年，以小变大的房地产投资人。我们因为要在成本里计算私人高利贷款的利息，所以出价肯定比不过那些拿自己钱投资的人。
　　不过跟大家说说竞争的过程，十分好玩。我们找到了一个代理人，是从众多我们联系过的代理人中选的最好的一个。每当又可以获利的破旧房屋上市，此代理人马上打电话给我们，然后我老公，我或者合伙人立即以第一时间赶到房子那里。如果是一个有利可图的房子，此时已经有好多投资人带领自己的施工队在勘查。我们大概估算翻修的费用，然后马上报价，填合同。开始的时候报价是我拿着一个小本子蹲在地上笔算。因为要很多因素相互制约要考虑，我老公和合伙人都觉得决不能笔算出来。可是我以初中代数就可以算。从此以后合伙人对我佩服得五体投地，哈哈，看我在那里算就觉得好像在看天书一样，大大坚定了他支持我的决心。哈哈。不过我老公更加厉害，他看我算得多辛苦，在电脑上作了一个excel表，只要输入几个数，自动算。所以现在我们已经进化到手持笔记本电脑冲进去的程度。
　　无论如何，因为没有自己的资金，报价很难跟手中有钱砸不完的投资者拼。不过再找房子的过程中，我们加强了和贷款人的联系，每次报价以后，他立刻出贷款担保书。而且歪打正着，找到了我们好来的第二笔交易。　晕。我刚才打了百多字，居然一按发表全没了。　　重新来。
　　我是在书店白看书的时候看见这本书的。因为它薄，所以我就拿起来随便翻翻，看完以后受益匪浅呀。
　　这本书主要是说富人和穷人（富人和穷人的定义实在不好说，我们就理解成‘能使自己成为富人的人’和‘一直穷的人’吧）除了表面上的区别以外，更重要的是思想方法的不同。
　　大家有没有注意到，有些人好像天生就会赚钱，即使遇到挫折也总能东山再起；而有的人一直努力创业，却总是不能成为富人。有的人一夜暴富，很快也有变成穷人。有的家庭时代子女好像从小就是商界精英的样子。究其原因就是因为穷人和富人的头脑是不一样的，穷人有穷人的思想方法，富人有富人的。这种头脑使富人更富，穷人更穷。
　　书里列举了17种不同的思想方法。有的给我启发很大，有的不大。我都一一翻译出来，欢迎大家来讨论。: )
　　穷富要害第一击　　富人创造命运　　穷人听命命运
　　我当时看到这里想“切，成功人士自强不息早就听腻了”，我想大家对与富人创造命运都懂，但是我感兴趣的是作者在下面列举了弱者的几种典型表现，对照自己很自省呀。大家来对照一下。
　　典型表象一：抱怨。弱者总是喜欢玩“猜猜这是谁的错”的游戏，自己人生失败，可是怨经济不景气，怨股市，怨行业，怨老板，怨员工，怨生不逢时，怨天怨地怨政府。当然总是要怨老爸老妈怎么不是大官大款。这些外界条件对个人发展有没有影响呢？客观地说，肯定有。但是你天天抱怨有用吗？同一时代，同一行业，同一背景中总是有成功的人。成功的人不抱怨，不天真的希望社会按照自己头脑中美好的蓝图运转，而是面对现实，理解现实，找到机会。
　　典型表象二：阿Q精神。对于金钱的阿Q精神最常见的表现是“其实钱不重要".作者说你试试经常去跟你好朋友，你老婆老公说“其实你不重要”，看他们还跟不跟你。钱也一样。　　真正有钱的人从不会说“钱不重要”，钱有钱的地位，其他东西有其他东西的地位。就好像问你说“你的腿和手哪个重要？”难道不能都重要吗？钱也很重要，爱也很重要。
　　典型表象三：抱怨。　　穷富要害第二击　　富人致力于变富　　穷人想变富
　　人人都想有钱，程度各不相同，动机各不相同。但是大多数人对于成为有钱人的态度是“如果天上掉下个馅饼我接着”，然后一辈子什么事情都没干。
　　虽然人人都想有钱，但是大多数人其实并不想有真有钱，为什么这样说呢，因为大多数人一想到有钱，立刻就有好多在头脑中扎根的负面想法，比如“太累了”“没门" "有钱麻烦太多”“都是不易之财”“我是还是做普通人才好”。每次有想成功的想法，这些念头就冒出来了。　　作者写了一个笑话，说宇宙对于一个人的梦想总是有求必应。你努力想要什么，宇宙就从遥远的深处给你送机会，送能量，但是大多数人的问题是，他们自己都不知道自己想要什么。　　今天这个人说“我要创业，我要变成成功的人。”宇宙听到以后就说“好”，然后就朝着个人的方向传递机会，结果第二天早晨醒来这个人又想“有钱也不好，有钱人都贪婪。我还是这样算了。”宇宙一听，“噢，他不想有钱呀。”所以赶快接着所让你一辈子就这样的条件机会。可是下午这个人又想“我还是想有钱，有钱可以。。。”。宇宙不知道该怎么办了，赶快收回让你不有钱的能量；晚上这个人要睡觉了，又想“有钱肯定很累，太难了，我还是看完电视睡大觉好。”宇宙终于愤怒了，彻底不理这个人了。
　　想成功有不同的几种“想”法。有想想就算了，有真想，有致力于，毫无保留的想。
　　穷富要害第三击　　富人玩金钱游戏以获胜　　穷人玩金钱游戏以保本
想买旧房翻修的时候，我们注意到一种房子，叫做银行债务资产。就是有的人借款的时候以房产为抵押，破产以后银行把房产收来抵债了。但是银行拿着房子有什么用呀，总的卖出去换钱才行。而且银行如果有一元钱抵债的房产，联邦政府规定银行就必须冻结4元钱的资金不能外借。所以银行如果抵债的房产就想赶快卖出去。以前银行常常以大幅折扣售卖债务资产，可是现在不知道为什么银行债务资产的价格也和市场价格差不多了。可能使我的工夫做得不够，还没有找到低价买这种房产的直接源头吧。
　　我每天看本地报纸的分类广告，看里面有没有合适的房产出卖。有一天我看到A区有一个银行债务房产出卖，价格和市场价差不多。在开下去，在D区又有一个银行债务房产出卖。两个对照一看，联系电话都是相同的。我猜到，这一定是一个手中有很多银行资产的代理人的电话。不然他不可能在同一天在相隔很远的两个区都有这种房产出卖。虽然他的价格对我来说都没有什么利润可赚，但是我想打个电话问问吧。
　　我打电话过去，自报家门“我是一个房地产投资人”（哈哈哈），我问她（其实是一个她，而不是我想的他）手头有没有银行债务资产。她说有。问我是不是有兴趣看一个报单。我让她发了一个给我，以上面的报价翻修以后肯本没有什么利。到此为止，我就可以不理这个人了。继续找我的房子。但是现在我都不知道为什么，我看了报单以后就又给她打了一个电话，直接跟她聊了起来，我说这个价格太高了，我想买这类房子的目的是积累资本来继续做我的买房出租获得现金流的生意。
　　没想到她问“你有贷款保证书吗？“（意思就是问你，你买房的资金到位了吗?)我说当然有啦。她说”我们团队代理其他各类投资房产。你带上你的保证书，我们见面讨论吧，看看有什么适合你的方案。“
　　我就约了时间，她坚持首次见面要在她们的办公室。其实离我住的地方挺远的。但是我还是答应了。
　　答应以后，随着见面时间的接近，我越来越害怕。　　一来觉得约到我不熟悉的地方见面，要是把我宰了怎么办。　　二来我还从来没以投资人的身份跟什么人见面“开会”，还讨论什么投资方案。我自己一分钱都没有。
　　不过总不能因为害怕就不去了吧。我老公全力支持我们去开这个会。（我越来越感叹，他的心理素质实在是太好了）最后我们决定他，我，我们的合伙人三个人一起去，我老公说“不怕，开车去那个地址，我们早一些到，如果地点偏僻，楼看起来不好我们掉头就走就是了。　　关于敢不敢跟人讨论投资的事情，我老公说“我们本来就是投资者嘛。我们已经买了房子租出去了，谁说不是。“　　反正最后我们三个人一起去了。车停在目的地的时候，我紧张的腿都要抽筋了。其实我也不知道当时为什么那么害怕。　　我当时真想说“你们两个进去吧，我在外面等着。”　　进去以后见到我电话上讲过话的人和她的同事。他们把我们带到会议室里，围着圆桌坐下来。　　一个人先就问“你们的投资概念是什么呀？”我们三个人都要晕倒了。在这个时刻，我牙缝里砸出一个概念来“投资住宅，创造被动收入。“我老公和合伙人听完都晕倒了，幸好代理人没晕，还很有兴趣地听下去。我就赶紧讲呀，只在这个时候，我才明白，通过短短的两个月，我们已经学到多少东西。虽然比起这个行业的深广，我们只是半只脚进门，但已经和去年12月那三个光有干劲的人已经完全不同了。
　　这次见面的结果是，我们从他们推荐的几类投资房产中选了一种，就做四连式住宅。这种住宅（在我们住的地方）通常是一个两层的小楼。一楼和二楼左右两边各有一户住房。就像中国的那种一栋四户人家的单元楼。
　　如果买一栋，四户全部出租，一个月的净收益可以达到。当然前提是你有钱买一栋。买价在50-60万之间。如果贷款95%j加上手续费，投资需要5万左右。这种房子和我们的第一栋房子就不一样了，这种房子一上市，就不愁一个星期内买不出去，所以卖主是不会考虑承担任何首付和手续费的。他们只求最省事，最快地把房子卖出去。我们第一栋房子的办法在这里就行不通了。见过代理人以后，一方面我们开始紧锣密鼓的看这种4套型单元楼。代理人一看见房子上市就打电话来，我老公就赶快去看然后出价。另一方面，我们要尽快找到5万块钱。因为我们的出价一旦被接受，一个月以后就要5万元兑现。
　　头几次出价都没被接受，其实是好事情，因为5万块钱都还没着落。
　　我们用的第一个方法是以注册公司的名义向一家银行申请信用贷款。我去了好些家银行，这家银行觉得我们可以试一试申请。他们的最低信用贷款额是5万元。也就是说，就算我们只被批准最低信用贷款额也差不多购买一栋四套式单元楼了。　　申请信用贷款的结果是，是，我们失败了。一分钱都没批准。原因肯定大虾们早就知道了：公司历史太短，还没有赚钱的纪录。
　　我列了一张单子，看看我们有什么资源可以利用（而且要在很短的时间里能够变为现金).我和老公有几百块钱存款，不够。两辆车子，不能动，动了就没法出门了。找爸妈要，不过我在美国都弄不到5万块，他们在中国怎么弄到5万块运过来？我们第一笔交易买的房子买的比卖价低，但是也就是2万块左右。而且我不愿意打那栋房子的主意，那栋房子是我的小苗苗，我要好好浇水让它长大，不能现在就拔了。最后眼光落在合伙人身上。
　　合伙人七八年前买了他现在住的房子。这些年来美国房子长得很厉害，他14万买的房子，我们估计他房子现在的价钱应该是25万左右。这就好办了，把他的房子卖了换出10万块，他老人家从此睡大街去。哈哈，当然不可能了。不过美国有一种贷款叫做"房屋资产贷款”。比如你有一栋房子买的时候是贷款10万买的。现在房子值20万。你就有10万资产。有的银行可以以这10万资产为抵押，贷款给你。根据你信用情况，可以贷给你资产的10-90%不等。
　　这不简单了，合伙人找银行贷一个“房屋资产贷款”，问题就解决了。当时我们就是这样想的，觉得根本就没有什么差错了，他有房屋资产，贷款就是了。所以他开始着手申请贷款，我们更加积极地看房子，又投了好几个报价。
　　银行请了专业评估人，评估报告下来，他的房子值25万。万事大吉，当时我想，有大笔房屋资产作抵押，就等着一个星期以后银行贷钱了。
　　可是我天天等，一个星期以后合伙人打电话来，银行一分钱也没贷给他。原因是他曾经破过产，所以信用分数受损。雪上加霜的事，合伙人电话刚打完，老公打电话来：我们几天前交的一个报价被接受了！！房价52万，首付和手续费大约5万。25天之后成交。也就是说在两次贷款失败以后，我们要在25天之内找出更加可行的办法，把5万块钱弄来。关于合伙人没有贷到钱十分有挫败感。明明他的房子里面就压着10万左右的资产，偏偏被压死在那里不能用。就好象孙悟空被压在山下出不来，即使有天大的本事也发挥不了作用。
　　周末晚上我跟爸爸妈妈打电话，我跟他们讲了合伙人贷不出钱来的事情，抒发我的郁闷心情。抒发着抒发着，突然一个念头冒了出来，那感觉就好像动画片里的小人头上突然冒出个灯泡一样。我当时赶快说，“爸妈，我突然想了一个办法可能可以把钱弄出来。我要仔细想想才行。我等会儿再跟你们打电话。”我怕这个昙花一现的念头还没想清楚就忘了，所以赶快把电话挂了，冲到客厅跟老公说“关电视！关电视！”
　　其实这个办法太太太太简单了，讨论了一会儿，可行的办法成形了：老公房屋贷款24万，（前面已经提到过在这个时候，我们已经可以带到任何不高于房价的房屋贷款），从合伙人手中把他的房子“买”过来。合伙人到手10万，5万用于此次投资。所有问题都解决了。
　　这个办法之所以可行有特殊几个条件　　1。合伙人的房子确实有这么多资产在里面，只是他自己不能把它盘活。 　　2。我们具备了能够贷到款的条件（和贷款人的合作关系，信用分数提高）　　3。合伙人是老公多年的朋友，所以他十分信任我们，否则的话不会同意把房子名义上转到老公名下。这是很特殊的一点。方向确定以后，我们就行动起来。其实我觉得自己的行动能力不是很强，就是做事的细节方面有所欠缺。比如房子的价格，我觉得大概差不多就可以了，贷款的利率，每个月的月供，我都觉得要改变起来很难。但是我老公是个具体事情上狠实干的人。　　在这栋房子上他神勇的建了几大功。（我好像很喜欢夸我老公呀。哈哈，老公就是拿来夸的吗）他请了专业评估人把房子评估了，价格是50万左右。他找买主说要价太高了，（我们合同签的时候上面就有一条买价以评估价为参考），最后居然砍了3万下来。从52万砍到49万。大大减少首付和月供。　　我们这笔交易的贷款人本来有两个，一个是和我们一直合作的来贷款买合伙人的房子，另一个是一个新人来买4连式。结果他中途把新人换掉，用了一个利率更好的人。最后首付只用了4万，每个月的月供又减了600元。（每个月的净收入现在会在2千左右）
　　现在我们要考虑房客的问题了。房客现在就有四家了，出现问题的几率就会更大，空住率也会增大。我们不想冒险。这时我们发现了一种出租方法：把房子租给低收入家庭。大家肯定要觉得奇怪了，你不是怕有家庭不按时交钱吗？怎么一下子都租给低收入家庭了呢？是因为我们发现美国联邦政府有一个项目，就是给符合低收入标准的家庭提供房屋补贴。低收入家庭收入的30%交租金，其余部分全由政府补齐。比如一个家庭一个月收入1000块，则300块交租金，政府交1000快。如果家人失业，政府负责交全部租金。因为有政府保障，房租从不会迟交甚至不交。
　　除了房租得到保障以外，房租价格是政府提供参考价而定的。这种房价十分稳定。从这个住房补助项目开始以来，房租从来没有下调过。
　　另外的一大好处是保证了充足的房客。政府只给低收入家庭提供补助保障，但不提供房源。所以这些有资格补助的家庭要自己找房子住。平均而言，一个低收入家庭要在候补名单上等一至两年才能找到一栋愿意接受他们的房子。　入行以来，我去参加了几次我住的地方的一个房产投资人聚会。里面都是房产投资人。他们都活动了一两年了，我是在网上找到他们的联系方式，就给主办人写了电子邮件，他回信告诉了我活动时间和地点，我和老公就去了（每个月在一个会员的家里聚会一次）。后来才知道，其实他们现在已经不把网上的人招来参加聚会了，只在房产业的圈子里面扩大。这个主办人经常收到网上来询问的电子邮件，他基本都不看。看了我们的信很搞笑，因为我们的电子邮件时刚开始的时候编的一个满吓人的名字，叫“城市之家@xxx.com"，那个创办人以为是个有大公司的人，那天心情又好，就回信告诉了我们地址。我们就这样混进去了。哈哈。
　　每次聚会就是6，7个人。我们到现在为止一共去了三次。我想写一写我在聚会的时候受到的启发。我知道好多人可能会说跟中国情况不符，但不要拍砖，因为我写在这里是想分享我的启发和震撼。
　　最大的启发是：到底我们为什么要赚钱？为什么要创业？　　我本来对于自己为什么要创业的想法就是第一觉得自己就是个比较能折腾的人，适合干这个；第二，我这个人特别喜欢自由的生活，最喜欢去世界各地，体验不同的地方，我特别想通过实现财务自由，可以使自己的后半生能毫不后顾之忧的作自己想做的事情，实现自己的潜力（这个理想我先不告诉大家，不要打我哈。赫赫）。我老公很喜欢改装车子，财务自由的话他可以高高兴兴改装车。不用天天因为钱牵制自己的兴趣，潜力。别的我就没有多想了。觉得赚钱嘛，哪里还有为什么？
　　我最近看了些关于财富的书，上面说关于财富的动机各有不同，大多分为消极和有意义两种。消极的动力包括：恐惧（比如小时候很穷，所以就想赚钱以后就不受穷了）报复心理（小时候受人瞧不起，所以就像‘活出个样子来’，证明自己）。大多数人的最初财富动机大多有点消极。问题是如果一直让消极的财富动机控制自己，财富的道路是危险的。心态的不正会埋下很多伏笔。而且容易再有一点钱以后就有暴发户的种种行径，铤而走险等等。　　那么一个人要想在财富之路上走得远，需要有一个积极的动机。但是对于积极的动机是什么，我自己也不知道，也没多想，反正觉得自己的动机也不算太消极。
　　越是参加聚会，我越来越理解到什么是积极的动机。据个例子吧，聚会里面每次都有两个年轻人来参加，这两个人的商业头脑十分了得，作房产作了大概一年，也是规模都十分可观了。可以说“这样的人不成功都不行”。有一次说起他们在A城市的房产生意，一个人突然激动地说“我还没有跟大家讲我们定下的第一个历程标目标是什么吧？"　　我当时想无非就是个人资产上百万之类的。大家说不知道，他继续很激动地讲下去“我的第一个历程目标是在A城市建立一个有XXX平方尺的综合建筑，收容有志改过自新的失足青年。”他既是这么说了，我还是想那是一个商业目标，他继续说下去，我才明白他们的计划完全是一个非营利性的组织。他们会提供整个房产，管理资金设备。现在已经在网罗致力于挽救失足青年的社会工作者。原来他们的第一个里程碑以回馈社会的能力为准的。
　　第二个启发是关于合作。我觉得关于创业的一个误区就是创业=单干。这简直是错的不能再错。在聚会的时候，我发现那些有成功规模的人，无一例外的有一个广阔的，几乎是面面俱到的合作网。在如今的社会，一个人是无论如何也干不成一番事业的。“帮你，帮我”才是王道。
　　据个例子，有人在看一个有16套住房的商住楼。售价1，800，000。首付180，000。如果是一个创业初期的人，你想单干的话，你慢慢攒你的钱去吧，攒个十年八年的，等你攒够了，房子估计已经是48，000，000了。怎么办？合作。找4个合伙人，租一个合作公司，一人5万不到，事业起步。　爱看烟灰跌碎:等以后收入多了以后，合法避税肯定会越来越重要，即使现在还没赚什么钱，已经要开始多多学习避税了。　　第一笔交易的年收入1200应该算是很小一笔钱，可以全部扣税。通过的方法主要是以开支抵消这笔收入。　　开了自己的公司以后，可以作为开销的东西很多。修整房屋，招租广告之类就不说了。作为开支的还可以是很多日常生活的开支。比如我们租住的公寓部分租金（因为公寓的一部分可以算作办公用地），部分吃饭的钱（商业用餐），买车子的钱，油钱，电脑升级的钱等等。只要和我们从事的商业能合理搭点关系的开支都可以在税收上算作开支。只要不要太过分就可以了。　　只要找到超过1200块钱的合理开支（肯定没问题），只部分收入就不收税了。
　　现在我在考虑的是第二笔交易的年收入会在2万多块钱，我现在不知道能不能把这部分全部抵销完。抵销不完的部分的税收是25%。比如如果我找到1。5万的合理开支，剩下的5千块钱就要交25%的税=1250块。　公共汽车上的胡想之一
　　成功者崇敬成功者的故事，失败者不屑甚至厌恶成功的故事
　　关于这个想法的起源，是有一天我们在房产聚会上听到一个房产投资人跟大家讲他正在进行的一笔改建房产投资。半年内可以获利75万美金。在聚会上他给我们详细讲解了各个环节。会上的投资人都纷纷佩服（这些投资人自己都很成功），提出建议，进行分析。　　回家以后我跟一个朋友打电话，我给他讲了这个房产人进行的投资，我刚刚说完“半年可以赚75万”我的朋友马上就说“真是混蛋”。我问“为什么是混蛋？”我朋友理直气壮地说“他小子半年赚那么多，他妈的黑心死了。”　　我赶快说“不黑心的。你听我解释，他是这样做的。。。”（我可以负责的说，这个人的投资即合法又道德）　　还没说完，我朋友就说“还不黑心。我一年辛辛苦苦工作才挣五万块（大学刚毕业在美国差不多就这个水平），他们这些人乱弄一下就把穷人的钱赚过去了。。。”
　　关于“这小子富了”的反映大概有如下几种　　1。崇敬学习型：就如我在投资者聚会上看见的那种情形。虽然有人理智的指出可能存在的问题，但大家对于成功的事情是十分崇敬的，很乐意分享学习。看到一个人成功了，就想去学习经验。
　　2。“听他吹！”这是第二种反应。这种人也许会听成功的故事，但目的只有一个“看我揭穿他”。听他说得那么好，其实他是大肿脸充胖子。或者“准是有猫腻”“这是他撞上了，以后准栽。这种人不相信别人，特别是自己认识的人能够成功。
　　3。第三种人就是我朋友这种“他妈的混蛋”对于这些不同的心态，对于创业路上带来的后果，应该是很明显了。如果一个人本来就“仇富”，是永远也不可能成功的。因为成功很难，变成自己讨厌的类型更加难。　　这第三种人，完全不会看到成功者应该具有什么样的素质，付出什么样的努力。比如这个投资者获利75万的投资，即使我知道整个过程，以我现在的实力也是不可能达到的。如果你想要成功，就要先看到自己的差距，在努力锻炼。如果你看都不想看，就米有希望了。
　　第二种任期是头脑还挺聪明，因为他们有分析能力呀，有独立思考能力呀，但是他们天天分析的就是为什么不能成功，你说他们能成功吗？因为机会出现在他们面前，他们会很成功地把它不可行之处给分析出来。　　成功者看到困难之中包涵的机遇，失败者看到包裹着机遇的困难。对于这些不同的心态，对于创业路上带来的后果，应该是很明显了。如果一个人本来就“仇富”，是永远也不可能成功的。因为成功很难，变成自己讨厌的类型更加难。　　　　这第三种人，完全不会看到成功者应该具有什么样的素质，付出什么样的努力。比如这个投资者获利75万的投资，即使我知道整个过程，以我现在的实力也是不可能达到的。如果你想要成功，就要先看到自己的差距，在努力锻炼。如果你看都不想看，就米有希望了。
　　　　第二种任期是头脑还挺聪明，因为他们有分析能力呀，有独立思考能力呀，但是他们天天分析的就是为什么不能成功，你说他们能成功吗？因为机会出现在他们面前，他们会很成功地把它不可行之处给分析出来。　　　　成功者看到困难之中包涵的机遇，失败者看到包裹着机遇的困难。
　　我在一本书里看到是这样说的，说得很好，我一看到就抄下来了，放在这里跟大家分享　　在机会面前，穷人说“万一这事儿不成怎么办？”或者更多的是说“我看这事而成不了”　　一般人说“我希望这事而能成”　　而成功的人总是说“这事而能成，因为我可以把它办到。”　　说回第二笔交易来。
　　买合伙人房子到交钱买四连式房子只有21天时间。比较紧张，我们天天催这个催那个。就好像抽陀螺一样，看见那个陀螺要不转了，就赶快抽两鞭子。
　　事实证明，我老公炒掉第一个贷款人起用第二个是个十分英明的决定。炒掉一个贷款人的过程很可笑。　　本来第一个贷款人5%首付加手续费要收5万多块钱。老公找到第二个贷款人（投资聚会上有人推荐的），给了他自己的信用分数，基本情况，第二个贷款人5%首付加手续费估算只要3万9钱块。老公当时给贷款人的信用分数是半个月以前查的。两天之后，第二个贷款人打电话来说，正式查了老公的信用分数，居然比半个月前又长了40多分，达到了优秀。贷款人的下一句话直接把我们送进了餐馆大吃一顿庆祝.　　贷款人说“这个分数可以拿到全额贷款了。"!!!
　　这么一来，本来是5万多地变成了3万9前，然后又变成了1万5千左右。做梦都要笑醒了。可是必须要告诉第一贷款人我们不用他了。我们两个谁都没有干过这种事情，想想要炒掉一个人还是有点紧张。我们两个很搞笑的想“如果我们早晨在上班以前给贷款人打电话，就只要在电话上留言就可以了。避免正面冲突。”　　所以第二天老公7：50给贷款人打电话，居然，居然（至今没想通为什么），贷款人已经在办公室了（天呀，7：50跑到办公室干嘛？）　　老公“我其实只想在你电话上留言的”（哈哈，当然没有这样说）　　老公“你好。你不用叫你的评估人去评估房子了”　　贷款人“噢？那么贷款出不来怎么办？”　　老公“你不用担心贷款了。”　　贷款人（一头雾水）“为什么？”　　老公“嗯，我们找到别人了。”　　十分尴尬的沉默N秒。　　老公说“对不起哈”
　　我在旁边一边听他打电话，一边紧张的喝水。老公一说“对不起哈”我一口水全喷出来，被呛N分钟，差点没背过气去。　第二笔交易明细
　　投入资金：1万5千5百块
　　月租金收入：0块（全部租给政府保证租金的家庭）　　　　月供： 3900　　　　空置率： 0%　　　　房税/保险： 0 （第一年的房税和保险包括在交接费里）　　　　维修费 0　　每月净收入：1200元左右　　年收入： 1万4千左右
　　税收：现在还不好说，可以操作的部分很多，大概可以控制在。
　　税后收入：1万左右
　　资金回报率：10，000/15，500
　　本来因为我们以为首付加手续费要5万左右，所以从合伙人的房子里面套出了近8万块。结果这笔交易只用了1万5千。所以剩下N多资本用于今后的投资。　在房屋交接的几天前，本地报纸的头版报道了一条大新闻（对于我们来说就更大了）。一直争论不休的一个本地的大型工程终于通过，签订了合同，工程可能两个月后开工。这个工程的位置就在我们买的这栋房子的同一个区域。工程投资6亿美金。虽然我也说不清楚到底对房地产有什么影响，但看到工程投资数目，倒吸一口凉气。这个投资肯定会彻底改变这栋房子所在区域的人流，地貌以至地价。
　　写到这里，就已经是我们创业以来的全部经历。从今天开始我要写的就是真正意义上的实况转播了。哈哈。至于以后到底会怎么样，我完全不知道，万事皆有可能呀。请大家多多鼓励，帮我出主意，感激不尽。　来记录一下我今天做的事情。
　　现在我们有那么几万块钱捏在手里，下一步该做什么样的投资。我们可以继续在买几个四套式。现在有资金，又做过一次，应该是轻车熟路了。另一方面，我又不想急着再买四套式。我是这样想的，当初我们买了第一笔交易的房子以后，本来可以在当地继续买几个房子，我们都已经有房客来源了。但是我们转而投向四套式。虽然四套式的规模是第一栋房子的四倍，但净利润却是10倍。看来规模上去的话，利润增长的更大。
　　所以我现在要考虑的就是找到收益率更大的房地产投资项目。如果过一两月找不到，再回来卖四套式也不错。
　　我和老公决定从下个星期开始的主要任务就是扩大在房地产投资人中间的交往。好投资项目是肯定有的，就是看我们能不能再合适的时间遇到有合适投资项目的合适的合伙人。
　　今天我在网上查出了本地区四个大型房地产投资人俱乐部的集会时间（有三个是每个月一次，一个是每星期一次）。每星期一次的那个活动时间就是明天晚上。我们想去看一看，听听有经验的人说话都能受益不少。　　另外再网上还找到了一个很好的房地产论坛。这个论坛人气很旺，一有什么话题大家都讨论的很积极。我一个晚上基本上都在看帖子，主要看的是商业地产方面的。别看就看了一小会儿，还是学到了很多东西。商业地产（4套以上的公寓楼，办公楼等等）和我们前两笔交易里做的房子的最大不同是贵，网上的人说到楼的价钱都好大的口气。比如一栋房子是170万，说法是一点七。我看了半天才看明白到底是多少钱。还有就是贷款一般只能贷90%。所以一点七首付就要十七万。哇呀呀。
　　反正都是随便看。我们开始开始努力寻找新的投资项目。以今天开始，我准备用一个月时间来找有没有比四套式更好的投资项目。如果一个月以后找不到合适的项目，就转头回来再用第二笔投资剩下的5万多块左右在买两栋四套式。
　　今天在昨天晚上找到的房地产投资网站上面上发了一个帖子，请教有经验的人如果投资公寓楼，要什么条件。有几个人回复说最好要有房产价格25%左右的资金在手上。商业房产的价格起码都在150万以上吧（以我现在的理解），25%就是要30多万。以我自己的力量是没办法解决的。　　我去书店找到两本关于商业房地产的书。（还没看完）。里面提到起步的投资者可以找人合作，合作人为一个具体项目注册一个公司来确保每个人的利益。
　　今天晚上我和老公去参加了一个房地产投资人俱乐部的聚会。去了才知道今天是请了一个人来讲在本州怎么怎么做房东。要听每个人交20块钱。我和我老公没带现金，而且我们也不想听这个课。所以呆了一会儿在开课之前就走了。本来每次在开课之前，有兴趣的投资人可以互相交流，可是今天也只有一个人在那里跟人交流。我们就跟他谈了一会儿。他其实还没有开始投资任何房产。我们跟他讲了我们四套式的投资。他本来是搞法律的，我就问他税法的事情。
　　他跟我们说了一个很有用的信息。就是如果你买了一个房子，两年以内卖出去本来是要对利润征税的。但是如果你把获利投资在下一个同类房产里，这部分利润就免税了。
　　nice_joe在前面的帖子就教育我要“应该将一些房子当即卖出或者两年后卖出，从而获得一定的现金收入用于支付下一期的交易”。我当时还有点担心交税的问题。现在看来只要循环投资，根本不存在税的问题。有不同的声音挺好的，让我多多思考。各位如果有反对意见一定要写出来。不过我要骂我，我会很伤心的。
　　高二死磕的那个小同学，我不知道怎么能死磕上斯坦福，我要是知道我自己早就磕进去了。
　　特别感谢RICHBUB,虽然我们两个想法完全不一样，但是还是挺喜欢听不同意见的，真的。
　　谢谢ideaboy，涯焰，brightocean，世界的另一岸，妮特，深圳佳宁娜。
　　天涯客，我穷死了，手上还没有钱可点呢。555
　　NICE-JOE,第二笔交易的明细是这样的：
　　投入资金：1万5千5百块 （房价为4万9千，取得100%贷款=0 首付。手续费，律师费，第一年税费，保险费杂七杂八1万5千5百块）
　　　　月租金收入：0块（全部租给政府保证租金的家庭）　　　　　　月供： 3900　　　　　　空置率： 0%　　　　　　房税/保险： 0 （第一年的房税和保险包括在交接费里）　　　　　　维修费 0　　　　每月净收入：1200元左右　　　　年收入： 1万4千左右
　　　　税收（这里更正一下，我上次写的时候以为要交3000以上的税，这几天在看税法，发现交不了那么多）：现在还不好说，可以操作的部分很多，大概可以控制在2500以下。
　　　　税后收入：1万1千左右
　　　　资金回报率：11，000/15，500
　　所以投资1万5千5百。第一年收入1万1千，基本收回成本。两年2万2钱。五年5万5千。。。
　　NICE-JOE说的“赚钱的运作模式”是指的这种买房子租出去的模式吗？我想这个模式不是在任何地方都适用。最重要的是两点：　　1。看能不能贷款95%以上。除非你有充足的资金，可以支付首付近　　2。最重要的是，要能够保证房子一直能租的出去，而且租金不会下跌到低于月供。所以我们第一栋房子卖在一个大学旁边，即使以后没有家庭来租，只要这个大学不关门，租给学生是不成问题的。（要是大学真的关门了，我也就认命了）。第二栋房子我们交给政府支持的低收入家庭。受支持的低收入家庭一般要在候补名单上等将近两年才能排上一套房子，所以这种房子的市场是真的供不应求。　　大家可以看看这篇文章，如果不能保证房子租出去，就去出现这种情况（这是RICHBUB发的贴）　　
　　另外一点就是最好买房的时候在房价不高的时候买，切忌有泡沫，如果能保证房租，虽然房价短期下跌的影响不大，但仍然不利于资金周转。
　　不过如果nice_joe说的是“资本运作”的赚钱模式，我想在很多地方都可以使用。
　　关于创业资金，很多人觉得创业资本是受自己存了多少钱限制的。一般人存钱的过程都很慢，所以好多人因为资金问题迟迟不能创业。但实际上，创业资本并不等同于自己的资源，而等同于靠自己的创造能力能够取得的所有资本，所谓的“别人的钱”。星期二：星期二什么也没有干。：D 因为星期二是我老公的生日。早晨去上班的时候，我故意不提起今天是他的生日，好像不记得。老公小心的提醒道“你知道今天是几号吗？“我说“不知道，10号还是11号“。老公可怜巴巴的看看我。　　下班回家我就把家收拾了，开始做老公最喜欢吃的东西。与其说是他最喜欢吃的，还不如说是我就只会做那几个菜。羞愧一个。幸好我老公吃什么都“吃饭倍儿香“，从不唧唧歪歪，表扬表扬。一边做饭，一边吹我买的气球。妈妈呀，吃气球怎么这么费劲呀。越吹头越昏。后来又买了蛋糕和蜡烛。庆祝老公大人23岁生日。我人比较苯，一弄就弄了一个下午。其他什么也没有干成。不过老公还是很惊喜的。我还给他做了一碗鱼面。好像生日是要吃面的吧，所以做了一点面，加点鱼，得个好彩头。哈哈。以前算命的人说，我这辈子是旺夫命,要是真的就好了.呵呵.
　　所以星期二什么也没干.....　　星期三干了什么也想不起来了.....
　　星期四.今天是收获非常大的一天.我现在还很激动呢.　　今天显示下班以后我去书店找书看.本来是想找上次看了一半的商业房地产书看,但不知道怎么得找了半天没找到.估计有人买走了吧.　　看到有一本写美国一个地产大亨发展策略的书.翻了翻,觉得很不错.为了省钱, 没买,决定明天再回来看.(没办法,穷呀) 下午和老公一起去参加一个房产投资人聚会.据说这是本州最大的房产投资俱乐部,一个月活动一次.虽然我们星期一去的那个有点让人失望,但我们还是决定去看看这个.
　　结果出乎意料,非常棒,收获很多.
　　本来聚会是6:30开始,但我们5:30就去了.因为早去的话可以跟同样积极的,早去的人说话.结果到那里才发现有人更早就到了.正在晚一个投资游戏,类似于强手棋,但更实际.我以前也玩过,大家就一边说话一边玩.玩着玩着就发现竟然发现我们投资人私人小聚会时见到的那两个特别聪明的人也来了(就是要修挽救失足青年设施的那个). 这个强手棋里面最便宜的是小房子,然后是两套式,然后是四套式.两个特别聪明的人就跟我和老公开玩笑,说,哎呀,不就是你们刚买的四套式吗?
　　说真的玩这个棋就好像是我们从开始创业到现在的阶段,现买小房子,然后买四套式.后面的发展路线就应该是买更大的单元楼,卖掉小的,再买更大的.说不定也是我们以后要走的路呢.
　　玩儿完棋,6:30开始活动.进场之前(这个活动真的是全面费,因为有很多赞助商)每个人登记名字,然后发一张小抽奖票.我问抽什么奖,主办人说是一本书.
　　抽奖的过程很有意思,全体起立,一个人抽出号码,然后从第一位开始念, (一共有六个数字) 每念一个数字,如果不符合的人就坐下,念到最后肯定只有一个人还站着,站着的人就是得奖者. 念了第一个数字,一大半人哗哗的都坐下了,等念到第四个书的时候就我和我老公还站着,念第五个书我坐下.哈哈,最后我老公中将了.主办人发书,我一看,开心死了,因为书就是我早上想买的那一本地产大王的策略书. 老公的功劳呀, 还赢了一本书回来. 呵呵.
　　每次活动之前,都有5分钟,又找合作伙伴的人上台讲一下自己的项目.今天只有一个人上去讲了一下.然后就是请来的发言人讲课.
　　猜猜今天的发言人讲什么? 今天来的发言人是一个专给公寓楼贷款的贷款人.来给大家讲讲公寓楼贷款的问题. 不过从这个人讲的来看, 买公寓楼需要首付20%. 如果我真想向公寓楼方向发展,资金方面真的是一个挑战.
　　讲课完了,大家又东一堆,西一堆聚在一起说话. 有两个收获.第一个好多人都推荐同一个工程承包商.这个俱乐部成立有一段时间了,所以会员之间的合作特别多. 这个工程承包商也同时是个投资人.好多俱乐部的投资人都雇他做翻修, 他信誉极好, 大家都很满意.
　　另一个收获时,我发现好多刚起步的,想向房地产方向发展的人都在做一个事情,就是去找到价钱特别低的烂房子,签下合同.但他们还没有翻修的经验,或者还不敢放手去翻修,就把合同转手卖给投资人. 投资人付他们1万左右"寻找费". 　星期天的时候，老公，我和合伙人去看了场电影，电影完了以后我们找了一个地方讨论下一步的作战计划。　　合伙人前段时间去夏威夷玩，结果在那里大病一场，在医院里住了好多天。回来瘦到我都快不认识他了。可怜的人。所以让他好好养病，前些天都没忍心跟他谈生意的事情。这两天他基本复原了，天天在家里想生意的事情，不知道下一步要怎么走法。所以我们就星期天聚在一起讨论。　　前面说到我们参加投资人的活动，在会上有两个新收获，一个是我们找到了一个信誉很好的工程承包商；二是找到好些破旧房屋的“批发商”。这些人每天做的事情就是找那些破旧的房子，然后签下买房合同，卖给有翻修能力的投资人。（其实他们并没有买下房子，只是转手把合同卖给投资人）。
　　我们下一步的目标是商业公寓，就是一栋楼里有5套以上公寓的单元楼。问题是这种楼的首付起码要20万。我们现在只有从上一笔交易里来的5万块可以投资。所以我们的计划是开始翻修失修的房子，提高房屋价值，然后出售。
　　其实两个月以前在做第二笔交易以前我们就曾经向做这种事情。但是努力了近一个月，一栋房子都没有买到。不过现在我们的境况朝有利的方向发展了　　1。以前是计划从高利贷贷款人手里借钱返修，所以计算贷款利息的成本使我们的出价总比不过别人。现在我们手里基本有够翻修的钱了。所以出价会比以前更竞争力。　　2。以前是我们自己去争房子。两个人的能力毕竟有限，一天最多就能去看1家房子。现在我们找到这些批发商，就好像是有分身术一样，好多虾兵蟹将去看房子。而且这些人就是专门为投资人供货的，所以更有针对性。
　　解释一下这些批发商的工作：批发商A找到一栋有投资潜力的房子，计算翻修后价值，翻修成本，利润，回旋余地，锁定一个价格，跟房主谈判，争取把房子的合同拿到。如果合同拿到了，他拿着合同去找不同的投资人。如果A找到我，我看感不感兴趣，可能十份合同里面有一栋感兴趣，核实所有数据，带上工程承包商去核实翻修成本等等看是不是真是一笔好交易。如果是真的好交易的话，给批发商1-1。5万。（这笔钱是在合同里的，不用自己掏腰包）。
　　这里涉及到批发商这个中间人的问题。其实刚开始做生意的时候，我比较排斥中间人。觉得什么事自己做就好了，何必要找中间人出“冤枉钱”。其实现在我觉得，很多时候，中间人其实是很经济的。做生意不可能每个细节都自己去做。或者说自己是可以做的，但要想想自己去做的机会成本是什么。比如我们可以不通过批发商找破旧房屋，但估计要找上4，5个月找到一个。用中间人表面上花了钱，但是比较起4，5个月时间的机会成本，完全是值得的。
　　3。我们现在找到一个比较可靠的承包商，降低翻修的风险。凌子mm,赚钱不要心急，只要有行动，一点一点得来，总有成功的一天。: D
　　涯焰,同一个地段在过去一段时间内（半年或一年）卖掉的同类房子就是comps.你要是要买房子的话一定要参考这些房子的卖价。除了房子以外，有数不清的创业门道，涯焰一定会找到自己在行的。
　　我不想误导大家，虽然我这个贴子是写的房地产，但不是说作房产容易创业。这些办法不光在房地产，或者只在美国能用哈。
　　商人费德勒，你先爬到山顶上等着我吧。我爬得有点慢，要有耐心呀。呵。
　　蜡笔小新ZFD，“我该想想如何用别人的资源来为自己创业.”
　　lamsan，我现在刚刚开始，根本不算成功的。我这些起步的方法肯定早就有人用过，以后以继续有人用。其实要是有谁看了我的帖子真学到点什么东西，也算了有点价值吧。　　1。滑雪课给我的影响最大。　　当时滑雪课第一次上课，教练带我们这些完全不会滑的人站在小坡前，一声令下，大家连滚带爬的摔倒终点。做缆车，再摔，摔，摔。
　　滑雪课第二课，教练带我们刚刚会滑小坡的人到绿坡（初级坡）前，所有人吓得倒吸一口凉气“教练，你不是要我们今天被抬回去吧？”，一声令下，大家连滚带爬的从山顶摔到山脚。练习练习在练习。
　　滑雪课第三次上课，教练带我们刚刚会滑绿坡的人到蓝坡（中级坡）前，只觉得两腿发软呀，今天肯定是要摔死了，教练一声令下，大家连滚带爬的从山顶摔到山脚。再来，再摔，再来。
　　滑雪课第四次上课，教练带我们刚刚会滑蓝坡的人到黑坡（专业坡）前，教练一声令下，大家一狠心，连滚带爬，鬼哭狼嚎的从整座山上摔下来。那个时候全身都摔得一大块青一大块紫的。
　　滑雪课第五次上课，全体上专业黑钻石坡。当然第一次还是从头滚到尾，但几个小时以后，在专业道上飞速往下滑，听见风声在耳边响起，我想第一次滑雪课上的那个自己永远也不法想象自己可以站到今天的位置。勇敢，勤奋，我们一定可以做出自己今天连想象都想象不到的成就
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