[法律咨询]二手房交易合同纠纷（抵押的房产转让）
本人于日买了一套二手房,现在起了纠纷,具体合同资料如下:甲方：卖方。乙方：买方第一条 房屋的基本情况:乙方同意购买甲方拥有的座落在**市城区**号拥有的房产(住宅)，共壹套及附属杂物间壹间,房屋结构为砖混结构,建筑面积107平方米(其中实际建筑面积,公共部位与公用房屋分摊建筑面积等)均见房产证上标注,房屋用途为住宅;该房屋平面图见本合同附件一;房屋产权证号为：***。第二条
上述房产的交易价格为：单价：人民币2400元/平方米，总价：人民币240000元整（大写：贰拾肆万零仟零佰零拾零元整）。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币贰万元整，作为购房定金。 第三条 付款时间与办法： １、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在本合同生效之日起三天内支付首付款（含定金）人民币壹拾贰万零仟零佰零拾零元整给甲方，剩余房款人民币壹拾贰万元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在银行审批当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。2、在本合同生效之日起,甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在本合同生效之日起三十天内取得房地产权属证书，属甲方违约，乙方有权提出退房,并追究甲方的违约责任。3、在甲方将房产过户到乙方名下之日起，乙方保证在三十天内将余款壹拾贰万元整付清。 第四条 甲方应于收到乙方的全款之日起二十天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水、电、物业费、电话费、有线电视收视费等费用结清。第五条 税费分担 甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由乙方承担，产权过户手续费由乙方承担。甲方保证交易时该房产已过了国家关于“五年内转让房产加收5.5%的营业税”的限制，否则由此产生的税费由甲方承担。第六条 违约责任 甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，乙方的购房首付款壹拾贰万元整不退，归甲方所有。若甲方中途违约，甲方应以乙方的购房首付款壹拾贰万元整的双倍返还给乙方。 第七条 本合同主体1.甲方是***\***,共两人。2.乙方是***，共一人。第八条
甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷并已征得房产共有人的同意,有关按揭,抵押债务,税项及租金等,甲方均须在交易前办妥；房屋不得有墙面渗水和下水道堵塞等质量问题；交易后如有上述未清事项,由甲方承担全部责任。 本合同自签定之日起生效.===================================================现在的情况是:1、在签合同时（合同签定日期为日），卖方未告知有抵押，我付完首付后才知道有抵押的事实；2、卖方在拿到我的首付款后去办理解押手续，在3月6日去银行办理解押，并在3月18日才到房管中心注销抵押登记，拿到了房产证和土地证。3、中间我一直通过电话催卖方赶紧办理解押手续，但一直拖到了18号才真正解押。4、3月21日，先去土地局办理土地证过户（按规定房改房先过户土地证，再办房产证过户），但由于合同中约定我是按揭买房，得先办银行贷款审批手续，因此没有完成过户。之后一起到银行办按揭手续。5、21日，我致病办理按揭时出了问题，按揭手续没办好。6、房产局至今未去登记备案。6、签合同当日付了两万定金，28日又付了十万。均有收据。=================问题是：1、我是否可以按合同第八条，以交易时卖方的房产存在抵押为由要求解除合同？并追究违约责任？鉴于卖方和中介的利益关系，若联合起来，坚持交易时已告知有抵押，我该如何？2、合同中约定三十天内乙方取得房地产权属证书，到了三十天（即3月26日）我仍未取得房产证对方是否违约？（我按揭贷款出问题有影响吗？）3、违约金条款以首付款的双倍设置是否合理？若需要起诉的话，标的按14万（12万+定金2万）是否可行？本人第一次买房，没想到问题会这么多，为这事搞得焦头烂额，我只希望能要回本金就好了。在此恳请各位天涯网友不吝赐教，谢谢大家了！！！
可以起诉,需要帮助联系我
1、不能，有抵押的话房产登记上有记载，你在交易前应当知道，你自己不查询是你自己的问题。其他懒得看了。
作者：hzmagix　回复日期：　19:09:17　
1、不能，有抵押的话房产登记上有记载，你在交易前应当知道，你自己不查询是你自己的问题。其他懒得看了。=====================================呵,做法律你这种态度那劝你还是早点改行的好!法律基本的严谨二字半点没见到,只见到浮躁!我不是专业人士,但我至少还明白基本的事理,拜托你仔细一点。告知是卖方的义务，而不是我的（买方的）义务你明白吗？担保法希望你多看看。。。。
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还有，lz最好看看清楚，《物权法》已经实施了，《物权法》关于担保的规定优先适用。呵呵
作者：tongarm　回复日期：　21:06:28　
LZ免费找律师咨询来了？完全是无视法律工作者的劳动。如果你按RMB1000/h付费的话我详细给你解答，如果你懂法律的话就不要在这里发帖求助。=====================================================我愿意问是我的自由!你不愿意解答是你的自由,OK?
买别人的房子连产权证都不看，lz是疯子还是大款呢？！
顶上去，不想买就起诉，输了不过就是买。不输就可以退回，怕啥？
起诉，输了不过就是买。赢了就可以退回。
起诉。输了不过买，赢了就可以退回。否则没机会。
一看合同就头大，帮不上忙，帮楼主顶
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2016最高人民法院关于建设工程施工合同适用法律若干问题的司法解释.doc 29页
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2016最高人民法院关于建设工程施工合同适用法律若干问题的司法解释
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黑白合同”以谁为准？——解读高法审理建设工程施工合同纠纷案件的司法解释(上）??　　由于建设工程合同本身的复杂性以及法律法规层面立法原则性规定过多，缺乏实际指导意义。最高人民法院发布的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，对建设施工合同中涉及的种种法律问题，特别是针对司法实践中有争议的问题给以了澄清。　　该解释于日起开始实施，它以法律的形式明确了建设工程施工合同中一些模糊的概念，将某些约定俗成的行业惯例以法律条款形式加以认可，对建设合同领域承发包双方都是一种利益的保护，对建设施工合同的有效履行很有指导意义。在此，我们编发一组文章，对该《司法解释》作个解读　　一份建设工程中标合同，提交备案的合同造价是每平方米一千余元，然而双方私下却签订了另一份合同，这份实际履行的合同每平方米造价却只有几百元——如此低的价格如何能保证工程质量？这就是当前建筑领域存在的所谓“黑白合同”。“白合同”对外公开，应付备案检查，“黑合同”则实际履行，其中不乏规避法律之处。前者虽具合法要件，但后者更是双方真实意思表示，一旦发生纠纷，该以哪份合同为准？　　?2004年9月底，最高人民法院颁布了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《司法解释》），对此作了明确规定——应以备案的中标合同，即“白合同”作为结算工程价款的根据。黑白合同的出现往往是施工承包方为了生存的无奈之举。　　一位业内人士称，中标备案合同的实质性条款与实际履约合同大相径庭，与市场竞争无序有关，同时合同备案只不过是一种形式上的审查，难以起到监督作用。《司法解释》第21条对此作出统一规定：“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。”《司法解释》对黑白合同的工程款的结算依据问题作出统一规定，有助于避免合同纷争，同时也维护了司法的公正性。　　黑白合同的评判标准　　如何理解黑白合同的不同表现以及评判标准呢？上海建纬律师所的朱树英律师认为:黑白合同主要有以下三种情况：　　第一、依法应招投标的工程，以是否通过招投标来判断黑白合同；　　第二、地方政府对工程合同有备案或审批规定的，以是否经过备案或审查来判断黑白合同；　　第三，不属于上述两种情况，当事人先后签订了两份内容不一的合同,以是否实际履行来判断。针对上述三种不同情况，应准确依照法律的有关规定认定其效力。首先，如果这个合同是必须招标而没有招标的，出现了黑白合同，以经过招投标的为准。其次，合同按照政府规定应当经过备案的，先后签了两份合同，一份是备案的，一份是没有备案的，以备案的合同为准。再有，先后签订的两份合同，不属于有特定要求的，那么，两份合同当中，以实际履行的合同为准。这就是评判黑白合同的效力标准。　　不轻易认定合同无效　　所谓无效合同，是指已成立但不具备法律规定的生效条件，不发生法律效力的合同。无效合同在性质上是自始无效。我国《民法通则》与《合同法》中对无效合同都有规定，如：一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通损害国家集体或第三人利益；以合法形式掩盖非法目的等均属于合同无效认定的范畴，但这些规定相对建设工程合同来说，就显得过于原则化，实际中哪些情况适用于无效会产生认识上的偏差，不利于规范市场，所以《司法解释》对施工合同的无效认定作出了限定性规定，即只有在下列情形下，才认定合同无效：一是承包人未取得建筑施工企业资质或超越资质等级的；二是没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；三是建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。《司法解释》作这样的限定性规定，是充分考虑到建设工程投资大、建设周期长的特点而作出的，显示了不轻易认定合同无效的立法精神。曾参与过《司法解释》调研修改工作的建设部政策法规司法规处的程国顺告诉记者：《司法解释》在征求意见时，也曾经考虑将“按照法律、行政法规规定，应当履行批准手续但未履行批准手续签订的合同认定无效”，但最后还是未在《司法解释》中采纳此意见，这表明了最高人民法院对合同无效认定的慎重态度。　　此外，《司法解释》对承包人超越资质等级许可签订的合同，还作了补充规定，即《司法解释》第五条：承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持。　　对该条规定，建设部一位不愿透露姓名的官员表示了担忧。他认为超越资质的行为是一种严重的违法行为，从法律角度讲，表明其在签订合同时没有相应的施工能力。如果其在施工前取得了相应的资质，按照有效合同处理是合乎情理的，但如果施工时仍没有取得资质，只是在竣工验收前取得了相应的资质，又怎能保证其施工时具有合法的主体资格呢？笔者认为，法律
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