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&改造安置补偿方案应该怎样制定
改造安置补偿方案应该怎样制定
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
第2十四条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人依照本条例规定，计算被拆除房屋的补偿金额和产权调换房屋的价格，结清产权调换的差价。拆迁人应当依照拆迁补偿安置协议约定的面积实行产权调换。未经被拆迁人同意，不得擅自扩大或者缩小产权调换面积，拆迁人扩大或者缩小产权调换面积超过3%的，被拆迁人有权拒绝接受。拆迁非公益事业用房的附属物不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。第2十五条 用于拆迁安置产权调换的住宅房屋，每户房屋产权建筑面积不得低于45平方米。对私有住宅房屋产权建筑面积低于45平方米，他处无住房并持有城市居民较低生活保障金领取证的被拆迁人，按不低于45平方米产权建筑面积的标准户型进行安置。45平方米以内的差价款由拆迁人承担，被拆迁人不再支付；超过45平方米不足60平方米的，由被拆迁人按实际成本价结算，超过60平方米的由被拆迁人按市场价结算。拆迁已丧失劳动能力或者没有生活来源的残疾人的住宅房屋，应给予照顾。具体办法由市、县人民政府确定。第2十六条 拆迁出租的房屋，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达成协议，或者被拆迁人对承租人进行了安置的，只对被拆迁房屋所有人进行补偿安置；达不成协议的，实行房屋产权调换。第2十七条 拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付临时安置补助费、搬迁补助费。在规定的过渡期限内由拆迁人提供周转房的，不支付临时安置补助费。搬迁补助费由拆迁人一次性支付；需要过渡的，支付两次搬迁补助费。第2十八条 临时安置补助费标准参照被拆除房屋及其附属物使用面积的同区位、同类型住房的市场租金额确定。实行产权调换的，自合同约定的被拆迁房屋交房之日起，过渡期限不得超过18个月。实行货币补偿的，应给予45日的临时安置补助费。第2十九条 因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，自签订协议并搬迁交房之日起，逾期不足6个月的，按月增加0.5倍临时安置补助费；逾期半年以上不足1年的，按月增加1倍临时安置补助费；逾期1年以上的，按月增加2倍临时安置补助费。对由拆迁人提供周转用房过渡的被拆迁人，从逾期之月起按月付给临时安置补助费；逾期1年以上的，按月增加1倍临时安置补助费。非住宅房屋超过过渡期限的，应加发停产、停业补偿费用。第三十条 拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。第三十一条 临时安置补助费、搬迁补助费和拆除非住宅房屋造成停产、停业的补偿标准，由市、县人民政府制定。第三十二条 因城市房屋拆迁发生的电话、水、电、气、闭路电视迁装等费用，由拆迁人按拆迁时合法的收费标准补偿被拆迁人或者房屋承租人。第三十三条 违反本条例第七条规定，将拆迁补偿安置资金挪作他用的，由县级以上房屋拆迁管理部门责令限期补足；逾期拒不补足的，可处以10万元以上100万元以下罚款；尚未实施拆迁的，吊销房屋拆迁许可证；造成损失的，依法承担赔偿责任。第三十四条 违反本条例第十五条、第十六条、第十七条规定，违法出具不实估价报告的，由省建设行政主管部门取消或者建议取消其评估资质，报请批准核销房地产估价师注册证书，禁止直接责任人5年内从事房地产评估业务，并处以3万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，禁止其终身从事房地产评估业务。第三十五条 违反本条例第2十条规定，拆迁人未按规定向被拆迁人给予货币补偿或者提供安置用房、周转用房的，由县级以上房屋拆迁管理部门责令限期改正，并处5万元以上50万元以下罚款。拒不改正的，吊销房屋拆迁许可证。第三十六条 违反本条例第2十一条规定，拆迁人强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织强制拆迁的，县级以上房屋拆迁管理部门应当及时制止，责令赔偿损失，并处以1万元以上10万元以下的罚款。拒不赔偿损失的，房屋拆迁管理部门有权不受理其行政裁决申请。被拆迁人有权提出民事侵权赔偿诉讼，人民法院应当受理。第三十七条 城市房屋拆迁管理部门及其工作人员违反本条例规定有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和直接责任人员依法给予行政处分；给他人造成损失的，应依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）违法颁发房屋拆迁许可证的；（二）对违规挪用拆迁补偿安置资金行为不及时制止和查处的；（三）未按规定发布拆迁公告的；（四）充任拆迁人或者接受拆迁委托的；（五）设立拆迁公司的；（六）不及时制止拆迁人强迫搬迁或者擅自组织强制拆迁的；（七）违法作出行政裁决的；（八）违法实施强制拆迁的；（九）玩忽职守、假公济私的；（十）利用职务之便，收受贿赂或谋取不正当利益的。根据《征收土地公告办法》第7、8、9、10条。征地补偿安置方案依法公告后，被征收人如果申请组织听证的话，那么要依法组织听证，听证后对于补偿安置方案进行修改，然后再进行报批。
&&&&&&&经过有权利的机关批准后再行公告，落实补偿安置。补偿安置落实到位后才能进行征收拆迁。
&&&&&&&&对于上述的程序是法定的程序，但是组织听证，报批程序的时间无明确规定。所以关于上述“公告后多久会拆迁”，没有明确的法定时间。但是可以确定的是依法必须是补偿安置落实以后才能征收拆迁。　收取拆迁补偿费的会计处理
　　不论是何种补偿方式，有一点是相同的。拆迁项目是由政府主导的，不是被拆迁人主动搬迁，是根据政府的指令被动搬迁，是被拆迁人的非自愿行为。并且由政府下达统一的拆迁安置通知，这是以政府为主的拆迁安置的最重要特征。
　　政府拆迁安置时被拆迁人收到的拆迁补偿款的会计处理，财政部&日下发的《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[号）做出了相关的规定。该文件适用的范围是企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款。
　　企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为“专项应付款”核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增“专项应付款”。因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销“专项应付款”；机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”；用于安置职工的费用支出，直接核销“专项应付款”。企业搬迁结束后，“专项应付款”如有余额，作调增“资本公积金”处理，由此增加的“资本公积金”由全体股东共享；“专项应付款”如有不足，应计入当期损益。
　　迁补偿款的涉税处理
　　可以得到政府拆迁补偿款的居民和企事业单位，涉及到的税种有“营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税”等税种，在此分别加以阐述。
　　营业税
　　对于企业收到的拆迁补偿款是否要交纳营业税，目前国家税务总局的文件没有明确规定，只有《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函[1997]87号）文件在内容与此比较近似，该文件规定对于对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。因为该文件存在适用范围的限定，个人和企业收到的拆迁补偿款不能完全适用该文件。
　　另外根据《营业税税目注释》（国税发[号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。但该文件只是对国家收回土地使用权而给与使用者的补偿不征收营业税，但是政府支付给被拆迁人的补偿款是包含土地使用权的补偿款及土地上的建筑物、构筑物等土地附着物的补偿款。因此该文件也不完全适用拆迁补偿款的涉税处理。
　　由于税务总局文件的不明确性，使各地税务机关在实际操作时无所适从。为解决此现状，各地税务机关根据各地实际情况自行制定了一些拆迁补偿款项营业税税务处理的规定。重庆地方税务局关于《旧城改造房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知》（渝地税发[号）规定，被拆迁人与拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费；在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。广东省《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函[号）规定，在城市改造建设中支付给被拆迁户得拆迁补偿收入，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆(搬)迁的地(路)段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入(包括货币、货物或其他经济利益)暂不征收营业税。
　　山东省则没有做出明确的规定，实务中各地市税务机关操作依据两个原则，一是城市拆迁改造必须是在政府主导下进行的，第2是被拆迁方取得的拆迁补偿费必须是由政府财政支付的。在这两个前提下被拆迁户取得的拆迁补偿收入可免征营业税。&]
　　山东省由于没有明确的政策规定，各地税务机关在执行当中可能会出现千差万别的结果。建议企业在遇到此类业务时多与主管税务机关进行沟通，尽可能的降低税收风险。
　　企业所得税
　　内资企业所得税
　　p根据目前的政策，对内资企业取得拆迁安置补偿款在所得税方面没有特别的规定。被拆迁单位应按照财企[号文件的规定，房屋、设备的拆迁、拆卸、运输、清理等先通过“固定资产清理”科目核算，拆迁完毕冲销“专项应付款”，“专项应付款”余额转入“资本公积”或“营业外支出”。“资本公积”并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税，转入“营业外支出”的损失按照《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号）的规定，经过确定城市改造的政府所在地税务机关的上一级税务机关审批后作为财产损失税前扣除
　　但对于机器设备重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”的规定，同税法的规定存在时间性差异。按照规定机器设备的安装、调试所发生的费用应予资本化，通过计提折旧的形式税前扣除。
　　另外，财企[号文中提到用于安置职工的费用是在“专项应付款”中支付，此处的安置职工的费用我们认为应该是被拆迁企业利用拆迁之际对企业的经营做出调整，由此出台一系列优惠政策鼓励职工“一次性买断工龄”或是解除劳动合同，在此情况下支付给职工的安置费用，事实上很多的被拆迁企业都使会采取此种办法“减员增效”。财企[号文的规定在这一点上跟税法在一定程度上存在差异，国家税务总局《关于企业支付给职工的一次性补偿金在企业所得税税前扣除问题的批复》（国税函［号）规定，企业对已达一定工作年限、一定年龄或接近退休年龄的职工内部退养支付的一次性生活补贴，以及企业支付给解除劳动合同职工的一次性补偿支出(包括买断工龄支出)等，原则上可以在企业所得税税前扣除。各种补偿性支出数额较大，一次性摊销对当年企业所得税收入影响较大的，可以在以后年度均匀摊销。具体摊销年限，由省(自治区、直辖市)税务局根据当地实际情况确定。山东省国家税务局转发《国家税务总局关于企业支付给职工的一次性补偿金在企业所得税税前扣除问题的批复》的通知（鲁国税函[号）规定，一次性扣除对企业所得税收入影响较大的，可由市级国税局确定，在2-3年的时间内扣除。因此，职工安置费的扣除年限若确定为2-3年的时间，则又会出现税前扣除的时间性差异。
　　在外商投资企业和外国企业所得税方面，规范搬迁补偿费税务处理的最主要文件是国家税务总局《关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复》（国税函[号）。该文件的内容如下
　　企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产（以下称重置固定资产）的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。
　　企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第44条的规定，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
　　依照财企[号规定进行的会计处理与国税函[号的规定存在差异之处，在企业所得税汇算清缴时作纳税调整。:
　　个人所得税
　　被拆迁人是个人的取得拆迁补偿款个人所得税处理，早在1998年的国家税务总局下发的《关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》（国税函[号）文件就明确，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。
　　另外，2005年财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
　　从文件适用范围上看财税[2005]45号文件应比国税函[号的范围更加广泛。被拆迁人按有关标准取得拆迁补偿款免征个人所得税。
　　土地增值税根据《土地增值税暂行条例》的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。因此，不论是法人还是自然人，不管是内资企业还是外资企业，只要是发生转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为就要根据税法的规定计算缴纳土地增值税。同时第8条又规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。
　　《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。财政部、国家税务总局刚刚下发的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）对实施细则的第11条作了进一步的解释，文件规定，因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
　　根据财税[2006]21号的规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。1、收到搬迁补偿款时：
借：银行存款&
贷：专项应付款&
固定资产拆迁时：
将固定资产转入固定资产清理
借：固定资产清理
&&&&&&累计折旧&
贷：固定资产
&
支付清理费用
借：固定资产清理&
贷：银行存款
清理损失核销专项应付款
借：专项应付款
贷：固定资产清理&
运输、调试设备发生的费用
借：专项应付款&
贷：银行存款&
支付职工的安置费时：
借：专项应付款&
贷：银行存款
借：专项应付款
贷：资本公积
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征地补偿费有哪些 征地补偿费的分配原则和程序是什么 临时用地如何使用
来源：网络　　发布时间： 15:44:19
导读：房屋拆迁补偿费用包括房屋及附属物补偿费、搬家补助费、过渡费和奖励费，选择货币安置的被拆迁户还应计发货币补偿安置费。　1、征地补偿费用有哪些，如何分配使用?　征收土地的补偿费用有四种：土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费。土地补偿费归农村集体经济组织所有，应在农村集体经济组织内部合理分...
房屋拆迁补偿费用包括房屋及附属物补偿费、搬家补助费、过渡费和奖励费，选择货币安置的被拆迁户还应计发货币补偿安置费。　　1、征地补偿费用有哪些，如何分配使用?　　征收土地的补偿费用有四种：土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费。土地补偿费归农村集体经济组织所有，应在农村集体经济组织内部合理分配;安置补助费必须专款专用，不得挪作他用，优先用于安排被安置人员的保险费用;青苗补偿费及地上附着物补偿费归青苗及地上附着物的所有者所有。　　2、征地补偿倍数是如何确定的?　　根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》相关规定，征收耕地的土地补偿费为该耕地被征收前三年平均产值的6―10倍，征收其他土地的土地补偿费，按征收耕地的土地补偿费的一半计算、征收耕地的安置补助费为该耕地被征收前三年平均年产值的4―6倍，征收其他土地的安置补助费，按征收耕地安置补助费的一半计算。　　3、农房拆迁安置方式有哪些?　　对被征地拆迁的住房采取统建还房、货币补偿、划地自建三种方式相结合安置。市、县(区)行政中心所在城镇规划区范围内，原则上不再实行“划地自建”安置，一律采取“统建还房”和“货币补偿”安置。　　4、农村房屋拆迁补偿有哪些费用?　　房屋拆迁补偿费用包括房屋及附属物补偿费、搬家补助费、过渡费和奖励费，选择货币安置的被拆迁户还应计发货币补偿安置费。　　5、哪些人员应计入拆迁安置人员?　　(1)在被征地农村集体组织有承包地并参加集体经济组织分配且在被拆迁住房常住的农业人口，虽无承包地并且未参加集体经济组织分配，但依法取得了宅基地，并有住房且户口迁入被征地村组的(包括正常婚迁、生育人口)。　　(2)原属于本集体经济组织的农业人口，因国家征地已农转非未享受住房安置现仍在被拆迁住房常住的。　　(3)原常住户口在被拆迁住房中，现正在部队服兵役的士兵(不包括军官、文职人员和10年以上的士官)、正在大中专院校就读的学生、正在服刑或劳教的人员。　　(4)原属被征地集体经济组织成员因各种原因户口迁出，现已退职、退休在被拆迁住房中居住，户口已迁回的人员，且在原工作单位未享受过房改房、集资建房和经济适用房等属国家福利性质住房的。　　6、被拆迁农房中的底层商铺如何补贴?　　根据《土地管理法》和《物权法》相关规定，农村宅基地建房主要用于解决农业人员居住，需拆迁农房中的商业铺面不得以经营性用房进行补偿。但城乡结合部农房大多建有底层商铺，只对农房拆迁中租赁手续齐全且在正常经营并具有工商、税务登记的底层商铺按8元―12元/O?月的标准(根据地段确定)给予一次性补贴，补贴时间与过渡费计算时间一致。住房出租经营的不予补贴。　　7、征地补偿费分配的原则和程序是什么?　　一是主要用于被征地农民的原则。二是公开公平公正原则。三是专款专用原则。四是民主议定及合法性原则。　　根据《四川省实施办法》第26条、第27条规定，征地补偿费分配主要程序是：成立分配工作小组――参与分配成员确定――拟定分配方案――召开成员(村民)会议通过方案――公开组织实施分配决议方案。　　8、临时用地如何使用?　　根据《中华人民共和国土地管理法》第57条规定，临时用地须经县级以上人民政府土地行政主管部门批准后方可使用。根据土地权属，由业主与有关土地行政主管部门或农村集体经济组织、村民委员会签订临时用地合同，并按照合同约定支付临时使用土地补偿费。办理临时用地审批手续时，业主单位应提供经审查的土地复垦方案，并书面承诺做好土地复垦工作或缴纳土地复垦保证金。土地使用完毕后由业主单位组织复垦后移交产权人继续使用。
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2017年杭州拆迁安置补偿过渡费发放标准,超期过渡费计算方式
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年昆明农村拆迁管理　　昆明市集体土地上房屋拆迁补偿安置指导意见　　　　第一条为规范集体土地上房屋拆迁补偿安置工作，维护拆迁双方当事人的合法权益，保障拆迁补偿安置工作和城市更新改造项目的顺利进行，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地法》)《中华人民共和国土地管理法实施条例》《云南省土地管理条例》《昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的通告》(以下简称《通告》)等相关规定，结合实际，制定本指导意见。　　第二条五华、盘龙、官渡、西山区，三个国家级开发(度假)区在实施建成区城市更新改造(城中村、旧住宅区、旧厂区等，以下简称城市更新改造)工作时，涉及集体土地上房屋拆迁补偿安置的，适用本指导意见。　　第三条集体土地上房屋拆迁补偿安置，根据城市更新改造确定的改造范围，按照集体土地征地拆迁程序，由各区政府、三个国家级开发(度假)区管委会(以下简称辖区政府)发布征地拆迁公告。　　辖区政府及征地拆迁实施单位应当做好征地拆迁与补偿安置的宣传、解释工作。　　第四条征地拆迁实施单位应当在所涉及的街道、社区和现场公布相关法律、法规和政策、征地拆迁补偿安置方案及奖励标准、征地拆迁补偿安置协议样本、房屋拆迁工作制度、拆迁工作人员名单、监督举报部门及举报电话等，让被拆迁人充分了解征地拆迁补偿安置政策及其权利和义务。　　征地拆迁实施单位应当按照“公开、公平、公正”原则，加强征地拆迁补偿安置政策宣传，严格执行集体土地上房屋拆迁补偿安置方案，不得擅自提高或降低补偿安置标准。　　第五条房屋拆迁补偿安置原则　　(一)辖区政府依据本指导意见，在开展征地拆迁补偿工作中，要结合不同片区、不同村(组)的实际情况，按“一村一策”的方法，充分切合实际制定科学、合理的征地拆迁补偿安置方案，确保补偿安置工作的公平、公正、合理。　　(二)对宅基地上的房屋进行拆迁补偿，按“房地合一”的补偿原则，即对每一宗宅基地上的被拆迁房屋及房屋所占土地以“房地合一”的价值进行补偿安置。“房地合一”是指房屋和房屋底层占地面积的土地。　　(三)农村集体土地上的房屋，属宅基地建房的均认定为住宅进行补偿安置。将原住宅改为经营用途的，仍按住宅认定进行补偿安置。　　(四)宅基地上的房屋拆迁补偿方式，采取货币补偿、房屋产权调换、货币补偿加房屋产权调换三种方式进行。　　(五)违法建筑和超过批准期限的临时建筑，以及《通告》发布后违法建盖或加层的房屋，一律不予补偿。　　(六)在规定的搬迁奖励期限内，对积极配合房屋拆迁工作的被拆迁人，根据搬迁时间可以享受相应的补助和奖励。　　(七)被拆迁人在办理房屋拆迁补偿事宜时，应当提供以下具有法律效力的相关证明材料：　　1.房屋所有权证、土地使用证、户口册及身份证等相关材料;　　2.宅基地上的建筑物须出具建房许可、用地许可手续、村(居民)小组证明、原居住地乡、镇、办事处证明及其他相关材料。　　第六条被拆迁房屋面积的认定　　(一)宅基地的面积以国土部门核准的或者具有完整宅基地批准手续载明的面积进行认定。　　(二)宅基地上房屋的面积，以国土部门核准的或者具有完整宅基地批准手续载明的面积为基底面积，以其基底面积为标准计算至四层。计算后根据建筑面积不超过300O，建盖楼层不超过四层的原则进行认定。如宅基地批准手续未载明面积的，由专业测绘公司对每一宗宅基地上的房屋进行测绘，由项目实施主体、被拆迁人、村(居)民小组、测绘公司进行四方签证确认。　　在日《昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的通告》(昆政发〔2006〕24号)发布前，已办理《房屋所有权证》的房屋，也可以按照证载面积进行认定。　　(三)具有完整宅基地批准手续的房屋，按照村民小组、社区居委会、街道办事处三级批文或建房证明认定为“一宗房屋”，即“每一宗房屋按建筑面积不超过300O，建盖楼层不超过四层”的标准进行认定。　　1.楼层达到四层、面积超过300O的，按300O计算;　　2.楼层达到四层、面积未超过300O的，按四层以下的实际面积计算;　　3.楼层未达到四层、面积超过300O的，按300O计算;　　4.楼层未达到四层、面积未超过300O的，按实际面积计算。　　(四)补差政策。对于每宗宅基地上建盖楼层未达到四层且建筑面积未超过300O的房屋，以其底层面积为标准计算至四层。计算后超过300O的按300O减去实际建筑面积的差进行补助;计算后未超过300O的，按四层以下面积减去实际建筑面积的差进行补助。(详见附表1)(表格附本文后)　　第七条被拆迁宅基地上的房屋按照“房地合一”的原则进行补偿　　被拆迁人可以选择货币补偿或房屋产权调换，也可以选择货币补偿加房屋产权调换的方式按所认定的面积进行补偿安置。被拆迁人可以任选其一。　　(一)货币补偿标准　　被拆迁人选择货币补偿的，按认定的面积以“房地合一”的方式进行一次性货币补偿。辖区政府结合片区实际参照附表2(表格附本文后)制定具体标准。　　(二)房屋产权调换　　被拆迁人选择房屋产权调换的，按照本指导意见第六条规定所认定的建筑面积按1：1进行安置。并与被拆迁人计算、结清被拆迁房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。　　(三)对《通告》发布之前具有合法建设批准文件的房屋，建盖楼层超过四层，建筑面积超过300O的部分(含室内外装修)参照附表3标准执行。　　(四)农村集体经济组织、单位或个人租用农村集体土地建盖的生产、生活、仓储、商业、办公、附属设施用房，有审批手续的参照附表3(表格附本文后)标准给予一次性货币补偿;无合法手续的，不予补偿。　　(五)装修补偿标准　　对被拆迁房屋的装修补偿，按照认定的面积给予一次性装修货币补偿。补偿标准参照附表4(表格附本文后)执行。　　(六)附属设施补偿标准　　对被拆迁的房屋相关附属设施的补偿，辖区政府结合不同片区的实际情况，参照附表5(表格附本文后)制定适当标准给予一次性货币补偿。　　第八条被拆迁房屋的临时安置费、搬迁费　　(一)临时安置费　　辖区政府应当根据同片区同类型房屋市场租赁价格参照附表6(表格附本文后)制定适当标准。　　1.选择货币补偿方式的临时安置费，按建筑面积不超过300O的原则，一次性计发3个月。　　2.选择房屋产权调换方式的临时安置费，以选择产权调换的建筑面积为基准，计发临时安置费。自被拆迁人腾空交验房屋后起计算，至少6个月计发一次。征地拆迁实施单位按《拆迁补偿协议》确定的过渡安置期限向被拆迁人支付临时安置费，在过渡期内由被拆迁人自行解决过渡房源。超过过渡期限安置的住宅，自逾期之月起至产权调换房屋交付后三个月止，临时安置费按照原约定标准的2倍向被拆迁人支付。　　3.被拆迁房屋的房屋所有人户籍内户主、直系亲属是残疾人的，临时安置补助费每户上浮20%。　　(二)搬迁费　　1.选择货币补偿方式的住宅按2000元/户计发;选择房屋产权调换方式的住宅按3000元/户计发。　　2.农村集体经济组织、单位或个人租用农村集体土地建盖生产、生活、仓储、商业、办公、附属设施用房的，由专业造价或评估公司进行造价评估后，据实补偿。　　3.搬迁奖励费。辖区政府应当根据不同片区的实际情况，制定奖励措施和标准，对在规定的搬迁奖励期限(时段)内签订拆迁补偿协议，完成搬迁并交付被拆迁住宅房屋的，给予每户适当的奖励。　　第九条集体土地上经济林木、经营性苗圃以及坟墓迁移补偿标准　　(一)对于集体产权经济林地，参照国家相关规定进行补偿;　　(二)征地范围内经济林木和经营性苗圃内苗木的补偿费、迁移费,由拆迁双方协商确定，协商不成的由独立的第三方价格评估机构进行评估确定;　　(三)征地拆迁范围内坟墓的迁移，按4500元/座进行补偿。　　第十条特困补助　　被拆迁人户籍内户主、直系亲属在公告发布前有下列情形之一的，提供相应有效证件、证明，每户可以享受一次性不超过5000元的特困补助费。　　1.五保户;　　2.民政部门抚养的孤寡老人;　　3.烈士家属;　　4.城乡低保户;　　5.残疾人。　　第十一条征地拆迁实施单位和被拆迁人应当按照本指导意见，就补偿方式、补偿金额、支付期限，用于产权调换房屋的地点、面积、搬迁费、临时安置费、搬迁期限和过渡期限等事项，订立补偿协议。　　第十二条征地拆迁实施单位与被拆迁人在征地拆迁补偿安置方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由辖区政府协调，协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。　　第十三条签订征地拆迁补偿安置协议后，被拆迁人应当将《土地使用权证》、《房屋所有权证》等权属证明材料原件提交项目实施主体，由项目实施主体持上述相关权证，向国土部门、房屋产权管理部门办理注销登记手续。　　第十四条需要单独征收集体土地的(含天井的补偿标准)，按《昆明市城市更新改造土地补偿指导意见》执行。　　第十五条其它县(市)区和五华、盘龙、官渡、西山区，三个国家级开发(度假)区在本指导意见适用范围之外的区域，实施集体土地上房屋拆迁补偿安置的，根据本指导意见，结合县(市)区实际情况，由县(市)区人民政府制定具体方案和标准。　　第十六条本指导意见未明确事项，按照《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《云南省土地管理条例》、《昆明市人民政府关于加强农房管理禁止违法加层的通告》等相关规定执行。　　第十七条本指导意见由昆明昆明市住房和城乡建设局、市城市更新改造办公室负责解释。　　第十八条本指导意见自印发之日起施行。《昆明市人民政府办公厅关于印发昆明市主城区集体土地房屋拆迁补偿安置和管理办法的通知》(昆政办〔2009〕53号)同时废止。本指导意见施行前已实施的项目，仍按原相关规定和标准执行。　　国家2012农村房屋拆迁补偿标准　　我国最新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经于日颁布实施，全国各省市已经根据此条例分别颁布了地方的实施细则或暂行办法等地方规章、政策。下面为更好便于大家清楚的了解补偿项目，我将以石家庄为例并结合国务院条例，对补偿标准进行详解：　　国有土地上有两种补偿方式：一、产权交换式补偿;二、货币补偿。　　产权交换式补偿：　　一、房屋价值补偿标准：　　这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。如：石家庄市人民政府针对三年大变样政策，每年都出具了《石家庄拆迁区域住宅房屋市场价格表》。不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。　　二、搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)　　搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。以石家庄为例(自主搬迁)：2012年搬迁费20元/平方米，按2次计算;临时安置费(过渡费)按25元/平方米计算，逾期12月以内，每月增加50%，预期12个月不满24个月的，自第13个月起每月增加75%，逾期24个月以上的，自第25个月起每月增加100%。　　三、停产停业损失的补偿　　该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。　　四、补助和奖励　　补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助，依据当地政府出具的标准确定;公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助，也会出具公摊补助标准。如石家庄出具了《石家庄市市区被征收房屋公摊基准补助系数》。奖励是指各拆迁人鼓励被拆迁人及时拆迁而给付的额外补偿。具体标准，因地各一，但该费用不是强制性，是否给付仍看当地政策。　　五、房屋装修补偿及家电设备移机补偿　　房屋装修补偿也是先有当事人协商，协商不成由评估机构评估确定，家电设备移机也是参照上述方式实施。不过为统一、方便，各县市会依照市场价格出具具体的补偿标准，具体数额以发布时征收拆迁时出具的补偿标准为准。　　货币补偿方式。　　一、房屋价值补偿　　补偿标准同产权交换一样，不过增加了一项：即计算补偿金时将公摊补助面积计算在内一同作价。　　二、临时安置费和搬迁费　　参照以上标准，仅支付12个月临时安置费，搬迁费与产权交换式搬迁费标准相同。　　三、其他补偿项目　　对货币补偿的被拆迁人，只要符合条件，也享受各种困难补助、拆迁奖励、停产停业损失，及房屋专修、家电移机补偿等。　　集体土地上房屋拆迁补偿　　目前，集体土地征收矛盾越来越突出，我国还没有专门制定一项为集体土地和房屋征收规范性的法律、法规，农村土地征收补偿标准仍散见于土地管理法及地方性法规，但补偿标准较低，显然不符合实际农村经济发展情况。国家相关法制部门正在制定当中，具体什么时间实施，尚不可知。为便于做好拆迁工作，各县市在参照国家法规情况下，因地制宜，自行制定并提高了相应的补偿标准，如河北省出具了冀政(2008)32号文件。农村征收拆迁包括农用地和宅基地两个方面，下面一一分述：　　农村宅基地房屋补偿　　因国家正在抓紧制定集体土地和房屋征收拆迁补偿新标准，目前仍按生效的法律、法规进行补偿，宅地地上房屋仅作为附着物予以补偿。相信新的法规出台后，可能完全参照国有土地房屋征收补偿项目予以赔偿，再次我们将拭目以待。在这里我只是简单估算应该补偿项目：1、宅基地补偿费;2、房屋补偿费及装修费;3、安置费和搬迁费;4、困难补助和奖励;5、房屋内各项家电移机补偿;5、非住宅房屋营运损失补偿等。　　农用地征收补偿：　　一、土地补偿费：计算方式：各政府因地制宜制定出各地区土地征收的价格(区片价)，乘以被征收土地的面积，就是土地补偿费标准。未利用地按区片价的60%执行。河北省区片价见《河北省人民政府关于实行征地地区片价的通知》。如果以国家工程需要征收，则按新出台政策再详尽实施，未出台具体细则的，一般按被征收耕地前三年平均年产值16倍支付土地补偿费。土地补偿费原则上20%归村集体所有，80%归承包人所有。　　二、安置补助费：此补偿项目一般和土地补偿费合并计算，见国土资见(号文件规定，土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算。如果分开计算的话，安置费标准则按被征收耕地前三年平均年产值14倍。此费用专款专用，用于补助需安置的人员。如果是由村集体组织负责安置被征收土地人员的，该费用由村集体统一使用和安置。　　三、青苗补偿费或附着物补偿：青苗补偿费按征地时当季作物的产值计算。地上附着物补偿费亦由各社区市政府出具具体补偿标准。以石家庄市为例，石家庄市政府以石函办(2007)27号文件出具《石家庄征收集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准的通知》。其他市县也均有此规定。被征收人可依据此标准计算这两项费用。需要注明的是该两项费用均属土地承包者或附着物所有者全部所有，集体组织不能要求分割。　　城中村改造拆迁补偿　　城中村改造是最近几年政府倡导一种提高城市职能，改善城市环境的一项利国利民政策，其拆迁与国有土地上房屋征收拆迁、农村集体土地征收拆迁有本质区别。城中村改造拆迁是由政府倡导、开发商投资、村民自主拆迁一种三方结合方式，其拆迁主体是村集体组织自行自主拆迁。而国有土地征收拆迁和农村集体土地征收拆迁，是以政府名义进行的拆迁，其拆迁主体具有本质的区别。城中村改造拆迁补偿项目，因村而异，一村一策，各城中村根据自身的条件和经济状况，通过村民代表大会或村民大会讨论通过补偿方案确定。但大体上分那么以下几个项目：　　一、一户宅基地置换300平方米同一地段高层住宅：这是石家庄市政府倡导和决定的补偿方式，这是底线，不能低于此标准。当然各村基本参照此标准履行，也有各别村甚至会提高补偿标准，如：将300平方米以套内面积发给本集体组织村民。　　二、临时安置费、搬迁费：临时安置费按15元/平方米计算，搬迁费按10元/平方米，按两次计算;这是截至2011年的标准。不过最近国有土地征收拆迁将该两项数额进行了提高。城中村改造补偿想必也会参考此标准进行相应提高。　　三、地上房屋补偿款及装修款：无明确具体标准可供参考，一般由评估机构进行评估确定，当然评估机构有评估具体标准。屋内装修补偿基本类似。　　四、停产停业损失：该项费用主要很对营运性行房屋进行的补偿，如对沿街门帘、在城中村内的企业或公司进行的停业期间内补偿的损失，一般由协商确定或评估确定。　　五、拆迁奖励：各村制定各村奖励标准，不能统一。　　六、电器移机费：一般按市场价位进行补偿，目前家用电器移机费：空调200元一台;有线电视150元一户;电话移机88元一部;热水器100元一台等等.如拆迁时市场价格提高也相应提高补偿。　　七、其他补偿或补助：各村根据以上标准或参考以上标准的基础上，另行对困难住户或另行支付和补偿费用，这主要村集体组织通过补偿方案确定，因村而定。　　综上叙述，因城中村改造实行"一村一策"，各村补偿的项目并不一定按上述项目进行补偿，究其主因是各村经济发展状况不同。作者主要参照大部分城中村改造的补偿项目进行简述。但最近因城中村改造拆迁的矛盾不断加剧，原因是各村之间拆迁补偿数额差距较大，造成民愤极大。为此，作者建议：在根据国家实行"同地同价"的基础因村而异，综合制定出合理的补偿方案，各村之间不能悬殊较大，更不能相互攀比。