&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&借名买房是什么意思，借名买房合同的效力怎么认定？
借名买房是什么意思，借名买房合同的效力怎么认定？
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一、借名买房是什么意思自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。借名买房的变通方式实际上存在很大风险。房地产作为不动产，以物权登记为准。在借名买房的情况下，房地产交易中心登记的对外公示的房产所有权人是实际出资人的父母或子女，即“名义产权人”，而实际出资人则是“实际产权人”。如果名义产权人未经过实际产权人的同意将该房地产擅自出售，且买家是以正常价格购买的，则实际产权人则无法要求取消交易。二、借名买房合同的效力怎么认定在借名买房的背后，实际出资人会与登记购房人签订相应的合同，以自己能够取得所购买的房屋，该合同的有效性对实际出资人是否能够取得房屋或者最大化的保护自身的利益至关重要。对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。1、借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。2、借名购买等特殊房屋的合同效力对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。 “借名买房”者，一定要认清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免一旦发生纠纷，造成最后落得房财两空。借名买房是实际买房人在买房资格受到限制的情况下，采取的曲线买房策略，上的所有权人，系名义上的购买人，而不是出资人。而我国又实行的是登记制度，这样的借名买房在房产证上的所有权人不给办理过户的时候可能要面临房财两空的际遇，所以在借名买房时最好先咨询专业律师的意见看看到底什么是借名买房，借名买房合同是否具有效力，怎么认定它的效力，如果借名买房合同发生纠纷该怎么处理。这些问题律师可以通过其丰富的办案经验帮您解答，更能帮您解决此类纠纷。
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借名买房协议不公正有效吗？
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真正出资购房人又不能证明双方之间有委托代理关系和自己真正出资的事实： 1，如果名义产权人事后不承认，如果名义产权人偷偷的出售该房产借名（借用他人名义）买房的法律风险 在近期的法律咨询中，有很多人咨询是否可以借用他人名义买房，要想取回房产或收回购房款很难。 2，必须要有充足的证据来证明双方是一种委托代理关系，其债权人可以要求查封该房产并要求拍卖，到时真正出资人的权益很难得到保障，也可以依据相关贷款合同，提前解除合同。 5。 3，如果名义产权人意外死亡，其继承人可以继承该房产。 4，同时还必须提供自己才是真正出资的人，真正出资购房人以后无法追回此房产，且若名义产权人将卖房款挥霍或卷走，真正出资购房人可能会财楼两空。 总之：由于法律上首先推定房产证上的人是产权人，作为实际出资人要推翻法律上的这种推定，如果银行最后查明实际购房人与借款人不是同一个人，如果名义产权人在外面有债务。借用他人名义买房，很容易产生法律纠纷，主要存在以下风险，购买（第三人）因基于对房产登记的信任，购买了此房产
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借名买房协议不公正的话是不具备法律效力的
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&&&& 借名买房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义进行房屋登记的行为。在我国,有些人不具备购买某类房屋的资格，如经济适用房、两限房，或者已经拥有住房的居民为规避&限购令&，或者防止露富其等他原因而故意以他人名义购买房屋。诸如此类的借名买房现象在现实中屡见不鲜,随着近几年房屋价格大幅上涨,因借名买房引发的纠纷也层出不穷,笔者就司法实践中借名买房的效力认定及借名买房的法律风险进行简要分析并提出相应的防范建议。
&　　一、借名买房的成因
　　实践中，实际出资人以他人名义购买房屋，通常有下列原因:
　　1、规避法律或者政策&
　　借名买房往往是实际出资人借登记购房人之名钻法律或政策的空子，这是借名买房最常见的情形。比如，政府为了解决中低收入家庭的居住问题，推出了经济适用房、两限房等保障性住房。购买该类住房需要一定的资格，实际出资人不具有要求的资格，而登记购房人具有资格购买。案例2即属于这种情况。又比如，为了投资买房，针对过高房价，许多政府根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等文件精神，纷纷推出了房价限购令。为了避开限购令的限制，一些购房者采取了借名买房。
　　2、贪图便宜享受优惠&
　　购房人身份的不同决定了在购房时能否享受优惠。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。因商业贷款的利率远高于公积金贷款利率，没有资格申请公积金贷款的人，于是借用亲友名义办理公积金贷款。又比如，单位集资建房的，价格优惠，非单位人借用单位员工名义购房，并支付该员工一定的转让费。案例1即属于此种情况。
　　3、简便手续减少税费&
　　房屋是不动产，不仅价值大，而且每次转手均需办理登记手续。比如，为了避开将来可能开征的遗产税，父母以未成年人的名义购买房屋，当遗产税开征之时，就避开了纳税这一环节。
　　4、其他原因&
　　实际出资人借名买房有的是为了达到某种特殊目的。比如，有些政府官员或者企业家不愿意露富，就将房产登记在亲友名下。又比如，丈夫用夫妻共同财产为二奶购买房产，房屋登记在二奶名下。
　　二、借名买房协议的效力认定问题&
　　上述两个案例，虽然都是借名买房，但一个购买的是普通商品房，一个购买的是具有保障性质的经济适用房，故法院对借名买房协议的认定亦截然不同。
　　1、如果房屋是一般的商品房，除了违反法律强制性规定外，一般认定合同有效
&　　合同法奉行合同自由原则，任何人有权根据合同法有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定的民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或政策的行为，双方自愿签订的借名买房合同应具有法律效力。这里又可分为两种情形：第一种情形，借名行为自始至终不违法。比如父母为避免将来过户手续繁琐、缴纳税费，以孩子名义购买房屋。第二种情形，借名之初违法后违法状态消除。如为了规避三套房屋限购令而借名买房，当发生纠纷时限购令取消，则应根据&有利追溯&原则处理，认定合同有效。即虽然先前的行为在行为时不符合当时的法律或政策的规定，但如果后来的法律或者政策对此作出了调整，先前的行为符合法律政策了，并且相关各方都有利，就应当依新法或者政策承认其合法性并予以保护。实际出资人可以以双方所签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。
&　　2、借名购买经济适用房、两限房等保障性住房的合同效力
&　　对于该类合同的效力，目前不同法院尚有不同认识。
　　有的法院认为实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律、行政法规强制性规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，应认定无效。在案例2中，法院即以合同违反了国家关于经济适用住房购买的强制性规定而认定合同无效。对此，笔者持保留意见。确定合同是否有效，一是考虑&法律、行政法规&的范畴，应限定在全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规；二是将强制性规定分为管理性规定和效力性规定。管理性规定指取缔一些违法行为，对违法者加以制裁，但并不否认其行为在私法上的效力。效力性规定指不仅要取缔违法的行为，对违法者加以制裁，而且对其行为在私法上的效力也加以否认。北京市政府关于经济适用房的相关规定不属于&行政法规&，引用此条款有所不周延。
&　　有的法院则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律、行政法规的合同才属无效，而关于经济适用房的相关规定从位阶上看并非是&行政法规&，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。对此，笔者也不敢苟同。根据《合同法》第52条第4项规定，损害社会公共利益的，合同应确认无效。在我国民事法律规定中，对社会公共利益的保护历来十分重视。不具有购买经济适用房资格的人借名购买了经济适用房，侵害了其他有资格购房人的合法权益，损害了社会公共利益，合同应为无效。但如果具有购买经济适用房资格的人借名购买了经济适用房，因没有损害社会公共利益，则借名买房合同应认定为有效。
&　　还有的法院考虑到如果判决借名合同无效，实际出资人要求退还的房款是当初买房时的价款，这对实际出资人会造成巨大的经济损失，反之借名人会获得房价上涨带来的巨大经济利益。因此，在实际出资人能证明双方存在借名买房的关系时，法院一般认定实际出资人对该房屋享有长期居住权，不用腾房。但这种判决颇为尴尬，尴尬之处在于房屋所有权人不能居住该房屋，而实际居住该房屋的人却不享有所有权。笔者认为，当事人权利瑕疵的产生，应该说是当初选择规避政策的必然结果。
&&&&&&&& 三、借名买房合同的法律风险
　 在很多人看来，借名买房似乎是一种规避政策、&曲线购房&的有效方法，且这些购房者中也不乏节省了很多购房成本的人，但是通过一个个鲜活的案例，投资者广为效仿的借名买房也存在极大的法律风险。
&&&&&& 1、在房价大幅上涨的诱惑下，有登记购房人反悔的风险。实际出资人与登记购房人往往是亲戚朋友关系，基于信任关系，双方有的不签订协议，仅仅是口头约定。如果实际出资人不能证明双方之间借名买房的关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款将十分困难。即使实际出资人能够证明双方之间存在借名买房的关系和支付购房款的事实，在借名买房合同无效的情况下（如案例2），实际出资人也无法取得房屋产权。
&　2、物权登记具有公信公示效力，有被法院执行的风险。房屋产权证作为证明房屋归属的有利证明，记载了名义产权人的姓名，对外具有公信公示效力。如果登记购房人对外负有债务不能清偿，债权人可以要求法院查封并拍卖该房屋，这将直接导致实际出资人卷入诉讼或执行案件中，使得利益受损。
　3、登记购房人有恶意处置房屋的风险。根据我国房地产的登记制度，登记购房人可以不经实际出资人同意而将房屋卖给他人，并办理过户手续。即使借名合同有效，但因为对外登记的物权是属于登记购房人的，第三人出于善意购买房屋，支付了合理对价，并已办理过户手续，也不能对抗善意第三人，善意的受让人将取得房屋的所有权。
&　4、被借名人同样也需要承担风险。允许他人以自己的名义购买房屋，就会在房屋产权登记部门留下记录，在银行也会有征信记录，即使以后房屋过户出去，这些记录也不会消除，势必影响到将来自己买房时的一些优惠政策。
&　五、借名买房合同的风险防范
&　在借名购房前，实际出资人不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理，尤其是没有购房资格的人借名购买经济适用房之类的保障性住房。对于未规避政策和不违反法律法规强制性规定的借名买房，建议双方签订书面协议，明确约定房屋所有权实际上属于实际出资人所有，登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖与他人等违约情形及相应的违约责任。作为实际出资人，应保管好出资的各项凭证，如银行转账记录、收据收条等，在出现或者可能出现纠纷时，出资人好尽快向法院起诉，避免房产被转移或被他人冻结拍卖，以维护自己的合法权益。
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&用别人的名义买房子 你知道风险有多大吗？
用别人的名义买房子 你知道风险有多大吗？
来源：房天下 &&发布时间：
买房，对大多数人来说都是一件大事。由于限购政策、个人信用记录不良，不符合经济适用房购买资格等原因，不少人在自己出资的情况下，却需要借用他人名义买房。 余姚市公证处最近接到了不少关于不动产借名登记的咨询案例，公证员一再提醒当事人借用他人名义买房一定要慎之又慎，当心“房钱两空”。 律师也表示，借用他人名义买房风险级高，很容易导致纠纷，父子对簿公堂的情况也不少见。 案例一 用好朋友名义在老家买房 李女士心急火燎地来公证处咨询：“我用朋友名义买房子，有风险吗？”她再三强调：“她是我闺蜜，感情很好的。” 原来，由于各种原因，李女士无在老家买房。 巧的是，闺蜜小谢符合资格，且没有意愿买房子。 “我就想和小谢商量，用她的名义买房。钱是我一个人出的，签订购房合同、办理贷款、缴税、办理产权证书时都以小谢的名义操作。小谢说，等房子满足转让条件后，就马上过户给我。”李女士说，可是自己的丈夫担心会有风险。 另一位孙先生咨询的情况类似，他是为了规避限购政策，想用好朋友的名义在宁波市区再买套商品房做投资。 而另一位王先生来咨询的问题也有所类似。王先生购买了一套二手商品房，和卖家签订了《房屋买卖合同》并支付了全部房款。由于不想缴纳过户过程中产生的税，王先生就一直拖着没有办理过户手续。 风险：可以不经出资人同意转卖 “要慎重，用他人的名义买房风险很大。”公证处公证人员说，李女士和孙先生如果真的借朋友、表弟的名字买房，将面临很大的风险。 《物权》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但律另有规定的除外。 “这种情况下，房产很可能有被恶意处分等各种风险。”公证员解释，以李女士和小谢为例，根据物权登记公示公信原则，登记在小谢名下的房屋，推定小谢为登记意义上的房屋所有权人。如果小谢未经李女士同意直接将房屋过户给善意第三人，为维护交易秩序安全，律通常会优先保护善意第三人的利益，李女士就无取得房屋所有权。李女士只能另行依追究小谢的违约责任。 风险还远不止于此。比如，小谢对外负有债务，当债务不能清偿时，该房屋还可能被债权人申请采取保全、查封等措施，被作为小谢的财产强制执行。如果小谢不幸去世，该房屋还可能被作为小谢的遗产被其继承人继承。如果小谢离婚，该房屋还可能被小谢的配偶当做夫妻共同财产要求分割。 案例二 房子过户给子女但仍是实际权利人 “我孙子明年要上小学了。我们名下有套房，想让孙子来就近上学。”宋阿姨前来公证处咨询，把房子过户给儿子的事。 她说，跟老伴商量好了，将二老的房屋过户给儿子，然后再和儿子签订协议，约定房屋实际的权利人仍为二老，儿子不得处分该房产。她犹疑地说：“不知道签这样的协议有没有用？” 风险:老人受损的利益只能向子女主张 “像宋阿姨这样的情况还是不少的。这类案子中，老人的诉求很明确，房屋产权过户给儿子，老人仍为房屋的实际权利人，儿子仅为名义上的权利人，无权处分该房屋。”公证人员说。 那么老人和儿子签订的借名登记协议有效吗？ 公证人员慎重地说：“只要不存在我国《合同》第五十二条规定的情形，该协议是有效的。但是，合同又有相对性，只在该协议双方之间有效。假如儿子违反了约定，或抵押该房产，律就会保护善意的买受人或抵押权人，而老人受损的利益只能向自己的儿子主张。” 假如儿子和媳妇离婚，媳妇能分该房产吗？ “这点在司实践中常常有争议。”公证人员说，因为房产过户时使用的是房产买卖合同或赠与合同。有些时候儿媳并不知情，会怀疑借名登记协议是后补的。因此，如果在借名登记协议中让儿媳也作为协议一方共同签署，或由较强公信力的第三方作见证，这样可减少相应的争议。 案例三 父子出资买房，房子登记在父亲名下 “最近，也有好几个客户前来咨询怎么规避用他人名义买房的风险。我总是劝他们，尽量不要，因为风险太大。借名买房，往往会借很信任的人的名义去买房，比如亲戚、父女，极要好的朋友。”律师说，可是，在现实因素和巨大的经济利益面前，平时看起来非常信任的关系往往会很脆弱。因此，不要轻易去考验人和人之间信任关系，以免人财两失。 如果非要借用他人名义买房的话，事先也一定要写好详细的协议并做公证。协议中，要具体约定出资情况，房产情况，如果房产增值收益怎么分割，如果房产转卖抵押出资人可以得到补偿等。当然，这只能在一定程度上降低风险，而非完全规避风险。
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借名买房有风险 私下协议不能对抗物权登记
　　男青年孙晓鹏到了适婚的年龄，谈了几个女朋友都因为没房吹了。姑姑孙明蕊为了侄儿有个稳定的生活，将自己在加拿大做生意时积攒的98万元汇给孙晓鹏，让他专款专用买房。孙晓鹏随后在朝阳区买了一套房子。此后他认识了女子夏红莉，谈了几个月恋爱，两人正式登记结婚。一年之后，孙晓鹏的大男子主义作风暴露出来，动不动就骂媳妇。夏红莉忍无可忍提出离婚。为了挽回婚姻，孙晓鹏将自己名下房产的60%给妻子，以表诚心。双方签订了房屋所有权共有协议，到房管局办了手续，领取了房产证。　　不过，由于两人性格不合，这段婚姻最终破裂。夫妻俩到民政局离婚，并签署了《离婚协议书》，约定姑姑赠送给孙晓鹏的房产，男方占40%份额，女方占60%。房屋出售后所得款项扣除孙明蕊的98万元后，剩余的款项按比例分割。　　办完离婚手续，孙晓鹏变卦了。他不同意出售住房，只同意最多补偿夏红莉20万元。夏红莉一气之下将前夫告上法院。　　就在夏红莉等待开庭时，却意外接到了另一家法院的电话，她和前夫孙晓鹏一起被孙明蕊告了，要求返还房屋。　　孙明蕊在法庭上拿出了一份《借名买房协议书》，其中载明孙明蕊出资购买了位于朝阳区的这套房子，孙晓鹏只有居住权，无权出租、出售或进行其他处分。　　孙晓鹏当庭同意将房产归还姑姑，但夏红莉却不同意，认为协议书是姑侄俩串通签的。而她与前夫的协议合法有效，并经过了房管部门备案，核发产权证，不可推翻。　　最终，两审法院都判决孙明蕊败诉。孙明蕊想不通，买房钱是自己出的，只是登记在侄子名下，双方签了协议，这房子为什么就要不回来了?　　律师剖析　　婚前财产可约定为夫妻共有　　北京济和律师事务所王秀全律师分析说，孙明蕊输了官司丢了房子，第一个原因是侄子将房产自愿给了媳妇一多半。　　房产是孙晓鹏婚前购买的，应属个人财产，离婚时本不必分给女方。但根据我国婚姻法的规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。　　王秀全律师说，根据这条法律，孙晓鹏将其婚前的个人房产约定为与夏红莉按份共有，签订了书面协议，并到房屋管理部门办完相应的更名手续，整个过程应属合法、有效。而且，孙晓鹏与夏红莉在离婚时对财产分割达成协议，再次对双方享有的房屋份额进行了约定，并办理了离婚手续，离婚协议即告生效，对男女双方具有法律约束力。　　私下协议不能对抗物权登记　　孙明蕊与侄子签订了借名买房协议，以为能万无一失。但是在物权登记面前，还是败下阵来。　　王秀全律师说，根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，而不动产权属证书则是权利人享有该不动产物权的证明。房屋管理局代表国家行政机关所颁发的房屋所有权证书及相应的备案材料，具有对外公示的效力，私下里所签的协议一般不具有对抗房屋所有权证和不动产登记薄的效力。　　王律师表示，以此案为例，房屋是以孙晓鹏的名义购买的，也登记在孙晓鹏名下。在没有相反证据予以否定的情况下，孙晓鹏的所有权人身份应当受到尊重。即便私下的协议确定孙晓鹏只有居住权，但作为物权登记的产权人，他对房屋处置却有法律上的完全权利。　　简言之，孙明蕊手持协议，也拦不住“房主”孙晓鹏将房屋部分甚至全部份额转给他人。　　共有权人不同意　　出资人难获支持　　难道说借名买房就是肉包子打狗一去不回吗?　　王秀全律师介绍，市高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持”。　　如果此案只有孙明蕊和孙晓鹏两方当事人，在孙明蕊提供充分证据证明诉争房屋是其出资，且双方当事人签订有借名购买房屋的《协议书》的情况下，孙明蕊要求孙晓鹏办理房屋所有权转移登记手续，得到法院支持的可能性较大。　　但是需要注意的是：因孙晓鹏在婚后将诉争房产约定为与夏红莉按份共有，并到房屋管理部门办理了相应份额的过户手续，夏红莉也成了诉争房产的权利人之一。孙明蕊与孙晓鹏所签订的借名购买房屋的《协议书》对夏红莉不具有法律约束力。孙明蕊让孙晓鹏、夏红莉将房子过户给她，但产权人之一夏红莉不同意，在现有的产权状态未被否定的情况下，孙明蕊的主张于法无据，无法得到法院的支持。　　(文中涉案当事人为化名)　　律师提示　　王秀全律师提醒读者，借名买房只能通过起诉出名人索要赔偿，诉讼和执行风险很大。另外，借名人想要回房产，还要考虑自己是否具备购房资格。如果自身不符合购房的政策规定，比如外地人缴纳社保时间不足、名下已有多套住房等，也无法与出名人办理过户手续。　　今日我坐堂　　济和律师事务所王秀全律师　　北京市朝阳区首届优秀青年律师。北京济和律师事务所专职婚姻家庭律师，兼有拍卖师、心理咨询师、婚姻家庭咨询师资质，系北京离婚律师网(www.bjlhlawyer.com)高级合伙人兼律师。擅长婚姻家庭领域的离婚纠纷、房产纠纷和继承纠纷等法律事务。
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