瞧瞧开发商与物业有哪些猫腻（图）
　　虚设公摊维修基金账目不公开
　　停车位租售价格猛涨、公摊面积藏“猫腻”，公共维修资金“睡大觉”……记者在部分城市调查发现，眼下，一些住宅小区业主维权问题比较突出。
　　分析人士指出，我国虽然公布了《物业管理条例》，但是部分城市并未认真贯彻执行。一些小区开发商与物业公司相互勾结，“打劫”业主合法权益，有的行政管理部门也参与“分肥”。
　　公共权益流失，车位价格猛涨
　　近年来，越来越多的家庭拥有汽车，而小区车位配比不足，一些业主抱怨，“找个停车位比找媳妇还难。”“转圈1个小时找不到一个可停之处。”
　　为了爱车有位可停，许多车主不得不购买车位，然而，这个几平方米的空地并不便宜。“我买车花了15万，结果一个停车位要20万。”武汉徐东某小区黄女生最近在小区买了一个地下停车位，总共5平方米左右，算下来每平方米4万元，“比别墅还卖得贵。”
　　武汉洪城物业公司刘经理说，车位价格一路上涨，当初三四万元的车位如今多涨到十几万元、数十万元，高档小区的车位抵得上一套小户型房产。“但市场需求强烈，买车位也得摇号、找关系。”
　　在部分小区，车位原本已经十分紧张，但物业公司还将其转给了开发商及外单位使用。北京市莲花桥附近一小区业主告诉记者，小区中的五个停车场中有两个被物业公司划拨了出去，加剧了“一位难求”的状况。
　　而业主们高价买来或租来的车位，还有不少其实是开发商低价租用的人防工程用地。湖北金卫律师事务所执行主任宫步坦介绍，法律规定一定规模的小区必须配置人防工程，由人防部门管理，不能出售，产权不能转让。但经过人防部门审批同意可以长期租赁，须缴纳一定的费用。
　　宫步坦说，以武汉某小区为例，开发商以低于1角钱每平方米每天的价格与人防部门签约，又以20万元的价格卖给业主。如此算来，小区90个人防工程地下车位为开发商带来1800万元收入。就这样，通过低价租高价转，开发商获取了相当可观的收益。
　　虚设公摊面积，坐吃“维基”利息
　　记者在调查中发现，有的开发商为了谋取利益，还在公摊费用上做起了“文章”。比如，有的是先将停车位纳入公摊，由全体业主“埋单”，而后，又将车位再次卖给业主。
　　北京的张先生在西客站旁某知名小区购买了一套91平方米房，签订的合同上写着“其中公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.78平方米”。但他感觉公摊数字偏大，找来专业测量机构后才得知，这一公摊面积不仅包括楼道、电梯间等，还包括地下车库、游泳池、小学校等，但开发商并未告知他这一信息。
　　根据《物权法》规定，如果车位是由已经计入公摊的公共设施改造而来，开发商就对其没有所有权，车位租赁或出售收益为全体业主所有。但在不少小区，业主入住后，开发商又以数十万元不等的价格将属于公摊面积的地下停车位向全体业主销售。“本属于我们所有的车位二次卖给我们，开发商糊弄业主的把戏太黑了。”
　　除了虚设公摊面积以谋取利益之外，小区中诸如房屋公共维修基金、绿化养护费、水箱清洗费等费用，也多以“公益”之名进行了“公摊”，但使用情况常常不容乐观。
　　家住武汉南湖一小区7栋的胡先生，在2013年底发现该栋顶楼内部公共墙面严重渗水，墙面大面积脱落。因而，他多次向物业反映，希望能够用公共维修基金进行维修，但迟迟未见维修工作启动。
　　专家指出，尽管公共维修基金是属于业主集体的钱，但使用时往往门槛高、程序繁琐，而资金管理部门也很少主动及时向业主告知用途、结余等信息。
　　数据统计显示，北京市自从1998年实行公共维修基金制度以来，截至2013年底累计金额约达到350亿元，使用额约8亿元，使用比例仅为2.3%。大量资金仍在“睡大觉”。
　　业内人士透露，部分地区存在坐吃“维基”利息的现象。相关的管理部门将结余基金产生的利息，变成了自己的“小金库”。南京市的一个小区，曾有近300万元的公共维修基金利息，被当地住建部门挪作他用。
　　除此之外，绿化养护费、水箱清洗费等种类繁多的收费，也让不少业主觉得交得不明不白。
　　“以前，小区里种了些花草，但物业公司给铲除了，说是要种‘更好看’的，但后来新种的还是同一种。”北京一小区的业主何先生认为，这样的“重复建设”不但浪费了开支，而且有利用业主无法监督而虚列项目“洗钱”之嫌。
　　侵占业主权益，账目从不公开
　　通过走访，记者了解到，部分城市的小区物业管理用房被计入了公摊面积，但却被开发商用于租售获利。天津、郑州等城市已出台规定，明确要求物业管理用房由开发建设单位无偿提供，不得计入公摊面积，产权归全体业主所有。“小区的游泳池、羽毛球场、网球场等，原本是归业主集体所有的权益，现在却被开发商长期侵占。”北京市莲花桥附近一小区业主告诉记者，小区开发商侵占、转移业主权益获得了五六百万元收益，但并未向业主公布资金去向。
　　在武汉，也有小区业主透露，本已纳入业主公摊面积的地下车库等，在开发商等方面的“努力”下，“摇身一变”成为有关部门的福利。
　　利益纠葛之下，小区物业管理收支状况并不透明。宫步坦认为，小区收取的相关费用应由业主委员会支配，账户要接受业委会监管，并向全体业主公开。“现在矛盾聚焦点在于各类收费成为一笔糊涂账，这些资金的使用亟待公开透明。”
　　“一些物业公司与开发商是‘利益共同体’。”湖北省物业管理协会副会长王建国指出，这些公司要么是开发商的下属企业，要么是开发商选定的企业，当然维护开发商利益，也与开发商私底下签有协议，从各种费用中抽取好处。
　　“有的社区，居委会也与开发商有利益联系，其办公用房也是开发商提供的。”王建国说，有些地方还明确提出了“每100户不低于20平方米办公用房”的标准。
　　专家指出，多重利益相互交织，导致一些社区行政和物业管理问题丛生。只有对症下药，清理“糊涂账”，斩断相关“利益链”，才能维护业主权益。
　　据新华社
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Copyright & 1998 - 2017 Tencent. All Rights Reserved【解码】何种情况下物业费由开发商承担
在阅海万家小区进门处的展板上，我看到物业公司的物业宣传展板，其中有关于业主缴纳物业费的事宜。大概的意思是说，只要开发商通知业主领取房屋钥匙，不论业主因何种原因未及时领取房屋钥匙，即使业主未实际入住房屋也要承担缴纳物业费的义务。业主不能以未实际入住房屋而拒绝缴纳物业费。
这个展板的宣传内容存在误导。物业公司的宣传仅仅是从有利于己方利益出发，而没有从法律层面分析物业费的缴纳问题。那么在哪些情况下，开发商即使通知业主领取房屋钥匙，业主领取钥匙或不领取钥匙，入住或不入住，都有权拒绝物业公司要求缴纳物业费的不合法要求呢？这是本文需要从法律层面“剥花生”寻求法律答案所在。
根据《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由房产开发商交纳，实际交付后应由业主买受人交纳”。该条例将“实际交付”作为一个区分房产开发商、业主承担物业费的分割线。“实际交付”的前提是具备“交付条件”，不具备“交付条件”开发商或物业公司通知业主领取房屋钥匙，业主拒绝领取钥匙或领取了钥匙入住而产生的物业服务费仍应有房产开发商交纳。因为钥匙的交付本身并不代表实际交付，实际交付的判断标准应当以合同中约定的交付条件是否达到来判断，而不是简单的钥匙交付。
阅海小区业主的购房合同第九条约定住宅交付使用条件需要出卖人取得《银川市新建住宅交付使用证》，那么银川市新建住宅交付使用证的取得需要房屋达到什么具体条件呢？
根据《银川市新建商品房配套设施交付使用管理条例》第四条明确规定：“本市对新建商品房配套设施实行交付使用管理制度。新建商品房竣工验收合格后，其配套设施应当具备业主入住和使用的基本条件，并取得新建商品房配套设施交付使用证，方可交付使用。未取得新建商品房配套设施交付使用证的，不得交付使用”。同时该条例第七条：“新建商品房的供水、供电、燃气、供热、排水、通信、有线电视、消防、安防、邮政等需要相关部门进行专项验收的配套基础设施工程，建设单位应当按照合同约定和有关规定，按期完成建设并通过相关部门的专项验收”，更为具体的交付使用应当符合条例第九条共计十二款的内容。
这里存在两种可能：
一是开发商取得了交付使用证，且实际条件确实符合条例第七条、第九条的规定；
二是开发商取得了交付使用证，但实际条件却不符合条例第七条、第九条的规定。
如果是第一种情况，无论从取得交付使用证和实际条件均符合条例要求。如果是第二种情况，即使开发商取得了交付使用证，其实际条件仍然不满足条例要求，那就存在行政主管机关行政不作为、行政乱作为的可能。条例也做出定：“建设单位未取得新建商品房配套设施交付使用证擅自交付使用的，住房和城乡建设主管部门应当责令停止交付使用，并处以交付使用的房屋销售额千分之三至千分之五的罚款。建设单位以提供虚假资料等欺诈手段取得新建商品房配套设施交付使用证的，住房和城乡建设主管部门应当责令停止交付使用，吊销交付使用证，并处以交付使用的房屋销售额千分之五至千分之十的罚款。给购买人造成损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任”。
从以上条例可以得出即使开发商交房或委托物业公司交房时，即使提供给业主《新建商品房配套设施交付使用证》，而业主又发现条例第四条、第九条约定条件未达到，证据确凿的，行政机关应吊销交付使用证，并处以罚款，给购买人造成的损失（当然包括不该缴纳的物业费），建设单位应当依法赔偿。如果开发商没有取得交付使用证，业主按照合同有权拒绝缴纳物业费，物业公司应按照《物业管理条例》第四十二条找开发商要物业费。
偶然的机会发现F3区存在《银川市新建商品房配套设施交付使用管理条例》第四条、第九条规定条件未达标情况，也就是“实际交付”条件未达到条例要求，开发商及委托的物业公司就向业主通知领取钥匙，具体是条例中所陈述的通讯专项验收未经宁夏通讯管理局验收。从2016年通知交房至目前，F3区通讯设施均未取得宁夏通讯管理局验收。发现该问题的过程也颇为曲折：
打10000询问小区办理宽带事宜，经电信公司该F3区片区刘经理反馈F3小区物业公司没有报宁夏通讯管理局验收，没有《准入许可证》，三大运营商都进不去；
再打电话到宁夏通讯管理局询问，工作人员告诉我该小区开发商（而非物业公司）没有到市民大厅通讯管理局窗口办理申报验收，所以该小区三大运营商不能进驻该小区，至于该小区广电能够办理宽带业务是因为宁夏通讯管理局并不管理广电部门。
打电话到住房建设局具体负责阅海小区的高主任处反映宽带无法安装事宜，高主任告诉了建设单位宁夏建工集团房地产开发有限公司负责向宁夏通讯管理局申报通讯验收。
打电话给宁夏建工集团房地产开发有限公司负责人不下数十次，截至目前仍未向通讯管理局报验收，理由是公司尚欠分包商工程款，分包商不提供施工图纸，开发商无法向通讯管理局一并报送图纸。
最后得出的结论是物业公司向业主交付房屋钥匙时，尚不满足《银川市新建商品房配套设施交付使用管理条例》规定的实际交付条件。
《银川市新建商品房配套设施交付使用管理条例》第九条约定：“新建商品房配套设施交付使用应当符合下列条件：（四）通信、有线电视、消防、安防等设施经专项验收合格”；而阅海F3区至今，通信设施未经专项验收合格，交付使用条件其中一项不达标，“实际交付”并不具备交付的条件，条件未达到而开发商、物业公司交付的，按照《物业管理条例》第四十二条物业费应由开发商自行承担。
所以小区物业的展板上宣传的物业费缴纳问题，笔者存有不同意见。
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