买房组合贷如何算账，两个案例让你一目了然
买房组合贷如何算账，两个案例让你一目了然
组合贷款是指公积金贷款额度不足时，由商业贷款补充不足的部分。它综合了公积金贷款和商业贷款各自的的优点，购房者既可以利用公积金贷款的低利率，又可以借势商业贷款的高额度。但申请组合贷款有上限，具体能贷多少钱？16日，房产中介教购房者算算这笔账。举个例子：小A购买了一套2010年建成的二手房屋，总价200万元，小A及配偶都正常缴纳公积金，公积金账户余额在5万元左右，且小A和配偶都没有买房经历，是购买的首套房，想使用组合贷款，要贷出多少钱？解析：1、组合贷款需参考的公积金贷款成数与房龄密切相关。二手房最低首付比40%（10年以上房龄，房龄每增加五年，首付比例提高10%）。若申请组合贷款，则按照住房公积金贷款首付比与银行商业贷款首付比要求中，较高的首付比执行。按照现行的银行贷款政策，10年内房龄的房屋公积金最低首付为40%，即最高可贷款成数为6成，商业贷款目前最高可贷款成数为7成。两者贷款成数较低的一方为组合贷款的最高成数，即最高可贷6成。成交价与评估价相同的情况下：小A使用组合贷最高要贷200万元*60%=120万元2、组合贷款额度=公积金最高贷款额+商业贷款额小A首次使用公积金，满足购买二手房公积金贷款的最高额度，假使夫妻双方公积金贷款做到了35万，剩下的需要商业贷款补足，商业贷款要贷85万元！需注意：组合贷款中公积金部分申贷金额一经确定不可更改，所以贷款申请人及配偶，需到公积金管理中心查询最高可贷款金额，并结合自身情况确定最终申请的贷款金额。组合贷款适合购买新房或房龄较新的二手房，否则容易拉低整体贷款额度，首付比例提高，增加购房压力。举个例子：还是之前的小A，决定购买一套1998年建成的二手房，总价200万元，想使用组合贷款，要贷出多少钱？解析：1、1998年建成的房屋，距离现在已经有18年的房龄了，根据公积金贷款房龄与贷款成数的关系，公积金最高可贷4成，商业贷款最高可贷7成。2、两者取更低者，此房申请组合贷款最高可贷4成，即200万元*40%=80万元；首付需要准备120万元。注意：如何算贷款年限组合贷款最长贷款年限以更短的一方为准。公积金贷款最长贷款年限=30年-房龄；商业贷款最长贷款年限=40年-房龄（个别银行可以放宽为45年-房龄）举个例子：还是小A，购买了1998年的二手房，使用组合贷款，最长只可贷12年；如果使用商贷，可贷22年或更长。
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作者最新文章组合贷款还款全面解析：公积金账户里余额能否还商业贷款？-公积金知识-金投保险网-金投网
组合贷款还款全面解析：公积金账户里余额能否还商业贷款？
摘要：在去年底和今年年初买房的人群里，也有一部分人群选择了“组合贷款”，相比商业贷款和公积金贷款，组合贷款的还款方法却一直感到迷茫，组合贷款中会遇到哪几大问题，全面解析组合贷款该如何还款......
（http：//gold.org/）2月22日讯：经历过去年央行的几次降息后，从2月份开始，很多房奴的月供才真正&减负&，月供压力减小了，在去年底和今年年初买房的人群里，也有一部分人群选择了&组合贷款&，相比商业贷款和，组合贷款的还款方法却一直感到迷茫，组合贷款中会遇到哪几大问题，全面解析组合贷款该如何还款。
&组合贷款&在还款时如何操作？有没有先后顺序呢？
专家解答：&伟嘉安捷&认为，如果购房人申请了&组合贷款&，在还款时的月供分开计算的，即商业贷款部分和贷款部分的月供组合在一起，即为当月购房人应该偿还的月供，因此也并不存在先后顺序，而是两种贷款方式产生的月供合并在一起。
&组合贷款&的还款必须是同一家银行吗？
专家解答：通常购房人在申请办理组合贷款时，使用的都是同一套房产作为抵押物，所以按规定在办理商业贷款和的银行必须同一家银行。&伟嘉安捷&指出，由于公积金贷款的办理银行大多都是公积金管理中心指定的合作银行，所以还款时也必须走同一家银行。
&组合贷款&在还款的月供中利率是如何执行的？
专家解答：在去年央行经过五次降息后，商业贷款和公积金贷款的利率情况大不相同，因此在还款时利率也是分开计算。目前商业贷款的利率最低为4.90%，而公积金贷款的利率为3.25%。因此体现在购房人的月供中，利率也是分开计算的。如果购房人是首次买房，目前大多数银行针对商业贷款都能够给予最低85折的利率优惠，即4.165%。如果是二次置业人群，使用组合贷款则需要各自在基准利率的基础上再上浮10%。
如果借款人想进行提前还款，可否先偿还商业贷款的部分？
专家解答：在偿还组合贷款的过程中，如果想提前还清贷款，大多数借款人都会为了节省房贷利息，从而考虑先把利息较高的商业贷款还清。&伟嘉安捷&认为，虽然组合贷款涉及到银行和公积金管理中心两个机构，但是如果打算提前还款，先还哪部分都是借款人自由选择的，因此可以先偿还公积金部分，也可以先偿还商业贷款部分。
公积金账户里的余额可否提取出来还商业贷款？
专家解答：如今很多缴纳了公积金的借款人，都想取出自己公积金账户里面的余额进行提前还款。&伟嘉安捷&指出，按照规定，公积金账户里的余额提取出来后，是可以由借款人自由支配使用的，所以可以提取出来任意偿还商业贷款或公积金贷款部分的月供。
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房贷必须在指定银行办 揭秘组合贷款四大盲区
　　随着金九银十的到来，不少纠结了大半年的人准备放手买房，不过由于公积金贷款额度有限，有些人开始考虑用组合贷款，由于涉及到公积金中心、商业银行等多家机构，有相当一部分购房人对组合贷款了解的不够深入，组合贷款买房必须在同一家银行吗？提前还贷能先还商业贷款吗？这些看似简单的问题实际上却是不少人的认知盲区。
　　组合贷款买二手房要经过房东同意？
　　网友木木：最近申请组合贷款买房，问了公积金中心和银行，说要3个月才能办下来，房主着急卖房不愿意等，看好的房子就这么没了。
　　融360认为，由于涉及了多家机构，组合贷款的办理周期相对长一些，要3-4个月以上，一些房主也是为了买房才卖房子的，等着用卖房的钱付首付，肯定不愿等这么长时间。大家在选房阶段就要跟房主商量好了，人家要是愿意等才能申请组合贷款。
　　组合贷款办理必须要在同一家银行？
　　网友士力架：申请组合贷款买房，咨询银行的时候说，要在同一家银行办理公积金和商贷，这是为什么啊？
　　分析认为，银行出于风险的考虑，一套房产不能同时抵押给两家银行，并且办理公积金贷款时需要通过公积金中心指定的银行办理，不少地区都要求组合贷款中，办理商业贷款和公积金贷款必须是同一家银行，这样就等于把同一个抵押物抵押给一家银行，避免了银行风险。
　　组合贷款买房是否算“二套”？
　　网友葫芦娃他爹：之前有一套房是用商业贷款买的，贷款已经还清了，买第二套房想申请组合贷款，但是公积金中心说要按照二套房的标准执行利率和首付，首付20%，利率为基准利率的1.1倍，为什么贷款还清了还按照二套房标准算？
　　调查发现，有些城市的公积金贷款二套房认定标准是，只要名下有房，都算二套房，而组合贷款需要同时符合商业贷款和公积金贷款的政策要求，所以名下已经有了一套房子，根据公积金中心的要求，即使第一套房贷款还清了，申请组合贷款也要按照二套房的标准执行。比如北京就是这样规定的：公积金二套房首付为20%，商贷二套房首付为40%，而大部分银行实际执行的商贷首付为50%-70%，也就是说名下已经有一套房，再买房申请组合贷款的话，商贷部分贷款首付要按照50%-70%的比例支付，压力明显会增大。二套房公积金部分贷款最高额度只有80万，比首套房的120万少了足足40万！所以名下已经有房或者有贷款记录的人，最好咨询一下当地公积金中心和银行。
　　组合贷款提前还贷能先还商贷吗？
　　网友简单爱：前年买房申请了组合贷款，今年想着能先还点商贷，但是公积金中心说，不能只还商贷，公积金也要按照相同比例还。
　　正如上面所说，组合贷款涉及到银行和公积金两个机构，一般来说借款人是可以自由选择优先偿还任意一种贷款，但各地公积金中心和银行都会有自己相应的规定，主要体现在以下2个方面：
　　1.公积金贷款、商业贷款提前还贷比例要一致
　　有些城市规定，申请组合贷款的人在提前还款时，公积金贷款和商业贷款必须保持一定的比例，不可以只还其中的一种。
　　2.提取公积金还贷必须优先还公积金贷款
　　不少城市规定，提取公积金余额还贷必须优先偿还公积金贷款，如果不是提取公积金还款而是用自己的存款还钱，就可以优先还商业贷款。
　　所以，组合贷款中，想优先偿还商贷部分的方法未必可行。
　　总结：组合贷款虽然能暂时缓解贷款额度不足的问题，但是由于各地公积金中心和银行要求不同，其办理周期、购房人房屋状况等都会影响贷款申请，各位一定要注意。
（责任编辑：张洋 HN080）
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我办理的是商贷和公积金组合贷款，那么我能提取我现在公积金账户里的余额作为首付么？
提问者：夏***生
地区：昆明
您好！不可以提取用于首付款，但购房后，职工及其配偶、拥有房屋产权的共同买受人自购房一年内，可以提取不超过首付款金额的住房公积金。
您好！可以携带单位提取证明、有效身份证、购房合同、借款合同到昆明市住房公积金管理中心所属分中心、管理部提取柜台办理转账还款（提前偿还公积金贷款）。
您好！不可以提取用于首付款，但购房后，职工及其配偶、拥有房屋产权的共同买受人自购房一年内，可以提取不超过首付款金额的住房公积金。
您好！一、购房后，职工及其配偶、拥有房屋产权的共同买受人自购房一年内，可以提取不超过首付款金额的住房公积金。1、购买商品房（一手房）提取住房公积金需提供的资料：本人有效身份证件、单位提取证明、经过房地产管理部门登记备案的购房合同、付款发票、提取职工本人在缴存银行开立的储蓄卡（号）或存折（号）。提取配偶住房公积金的，还需提供结婚证、配偶的身份证件及其配偶所在单位出具的提取证明。2、购买二手房提取住房公积金需提供的资料：本人有效身份证件、单位提取证明、购房合同（协议）、契税完税证、房屋交易过户后的房屋产权证、提取职工本人在缴存银行开立的储蓄卡（号）或存折（号）。提取配偶住房公积金的，还需提供结婚证、配偶的身份证件及其配偶所在单位出具的提取证明。二、公贷部分还款扣划顺序为：1、先扣划借款人的公积金存款账户；2、再扣划借款人配偶的公积金账户；3、再扣借款人的银行存款账户；当扣划资金达到每月的还款额度时，不再往下扣划。
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