有的物业管理公司，为什么宁愿赔钱，也赖着不走？
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有的物业管理公司，为什么宁愿赔钱，也赖着不走？
06-04 22:08
我在物业干过，物业一共有安保，保洁，水电，消防，电梯工，人事这几个主要人员配置。安保看看请的是什么样的保安，如果年轻的就贵，如果是四五十岁的，真心没几个钱。保洁不用说，都是年龄大的，工资不高。水电是分开的，一般也就修修小问题，大问题还得要去外面找人回来干，原因一个是物业人不够，放心，物业不会招聘好多水电的，二是物业水电主要以维修为主，有些活及时他想干也干不了。再有水电工再给业主服务的时候，特别是业主家里换材料的时候，都可以直接跟业主收费，这些都装水电工自己兜里了。再说消防这块，一般的小区消防管道里面是没有水的，消防一般都不用，哪个成本挺大的，消防套头，消防主机，地下水池，楼顶水箱等等，一大笔费用，而且水带水枪头特别容易丢，所以一般物业也就不太维护这块，业主也没几个懂得，更不会没事开消防水箱看看有没有水，有一两个消防值班的都算良心物业了。电梯工，物业的电梯工真心只是一个摆设，一般都要在外面找一个正规的电梯维护公司，有问题直接让电梯公司来修，物业的电梯工也就是开关电梯总阀门，好的懂点弱点啥的。一般电梯都是有使用寿命的，如果您小区电梯经常出问题，那就该换了，但是别想着物业会给你换，花费太大，还有电梯用的钢丝绳，一般都是一部电梯八根钢丝绳，磨损到一定程度也要换。还有人事，人事工资各地都不同，到也就那么回事。对比物业费，你还感觉物业亏欠吗？
我作为在房地产企业呆了10年并主管乙方物业公司的业内人士，我可以告诉你靠谱的答案，物业公司赔钱也赖着不走的这种现象确实存在。原因如下：1、物业公司是劳动密集型企业，如果能减少一个人的工资，一年下来也有30000元的效益。通过优化管理，一个项目减少2-3个人，服务质量不会受到很多的影响，这就能带来10万元左右的效益。说实在的，这是物业公司在盘剥内部员工，与业主无关。2、边际成本递减。比如说一个项目需要2个电工，如果这个物业公司有两个项目，只需要3个电工就可以了。所以物业公司管理的楼盘越多，它的边际成本就越低。3、保证员工有饭吃总比让员工失业好。物业公司的员工保安保洁等低技能人员，多数人都是项目经理的七大姑八大姨什么的，为了保住饭碗，大家同舟共济减低工资20%也是常有的事。4、有一些没有计入账簿的零星收入。有小的广告牌、零星的停车费、房屋租赁中介费等。也有些灰色收入，维修工程的回扣、装修公司的好处费、与政府部门打交道索取的配合费等。我总结下来，物业公司通过招标获得进场资格时基本上利润非常有限，如果收费率达不到90%，他们的生存是比较困难的。只有管理水平高，统筹协调能力强的公司才活得比较滋润。物业公司本质上是个微利行业，在房地产公司眼里，它就是个包袱，也是隔离业主与房地产公司之间的防火墙。如果物业公司做得好，他们才能接到这家房地产开发公司以后的楼盘。
06-04 19:34
我倒了解一家，被业委会解雇了，且别人又雇了一家，他们却不走，免费帮人看家护院，和新雇公司一起站岗。四十个人，吃住发工资，都是物业总公司负担，没人向上面老板提。为什么不肯走？因为他们自称管理多少多少面积，打造什么智慧家，如果走了，在管物业面积就少了，不能吹牛逼了。总之是花钱，买名声，然后吹概念，试图以后哪天包装上市，唉，背后的老板被活活气死。
06-04 20:59
提这个问题的人一定不是脑残就是人渣，开发商成立的物业公司赔钱也得干，最起码干倒工程质保期过去，小区整体完善，你以为开发商真在乎物业费争得那几个钱，建一个小区，光材料浪费的都有几百万，够一个物业公司忙活几年的利润，要是没有物业，房子都没人要，跟烂尾楼一样，没物业房管局都不审批不过，房子都不能销售，你以为开发商真指望物业挣钱啊，为啥开发商要用自己的物业，而不聘请外面的物业，就是小区配套设施不完善，水电气暖不到位，外面的物业不敢接受这样的小区 即便接管，也是矛盾重重，是个企业 都想赢利，那个物业经理都想把小区物业做好，但是有于工程问题，楼上漏水到楼下赔偿纠纷，业主素质等，相互指责，导致物业收费困难，不干也走不掉，只有硬撑着，一个物业经理会干三年都不多，为啥不能长时间的干下去，就是物业的工作确实不好干 ，不说了，不当家不知柴米贵，自己干干就知道深浅了，有很多业委会自治都干不下去 ，更别说物业了
06-04 22:29
老小区的物业可能会赔钱，新小区（高层）基本不可能，现在的物业基本都是地产商自己的物业，肥水不流外人田，我们小区11栋，30-40层，每层4-8户，近3000户，每户平均一年2500元，一年全部物业费750万，就算只有60%的人交，一年也有400多万，还不算停车费，其他公共用地租赁，装修的时候沙石.封阳台都是物业指定，光回扣就是上百万，而物业公司员工加保安加保洁加水电工也就20人左右，所以那个傻子才愿意让其他物业接管！
老实说吧，我是物业的电梯工，看到这里我实在是有些看不下去了，有好多人基本就是自以为是，不懂物业的基本工作事项就在这里胡喷。我建议你们这些喷物业的人去看看你们小区业委会与物业公司签订的合同再说吧，不是你家龙头坏了叫物业给你修，物业不修就大骂物业不作为。一般物业只负责公共区域维修。是不提供私家免费维修的。还有说人说要物业有何用的，一定是对自己小区的水、电、消防、监控、输配电、园林绿化等不够了解，以为物业只是修个换个灯泡扫地然后找个前台收钱就行了。其实一个物业有很多设备设施要负责管理。尤其是大型小区。其中里面涉及到很多比较专业性的设备设施必须要有专业的人然来操作。 一个物业不是你想象的那么简单。 多去了解一下再喷吧。一个大型高层小区如果没有了物业基本上一个星期就会陷入瘫痪。再者现在大型物业公司基本上都比较规范。服务内容都是以合同内容为依据，并不是根据业主的意愿来进行工作的如果合同没有签定的项目条款，物业公司是可以拒绝执行的。
06-04 20:46
一个楼盘对有的开发商而言，就象它的孩子和品牌。楼盘是小区的硬件，物业却是它的软件。楼盘的好坏，物业也是非常的关键，物业作为开发商的前锋，体现着开发商的意志，在开发商在该地区和整个楼盘的战略部署没有完全撤出之前，无论盈亏都不会让物业撤出的。物业与业主之间就是一个合同关系。只不过这个关系是在开发商卖房时强行推行签订的，是一个临时的物业管理服务合同，它很大程度上缺乏公正性，维护的是开发商和物业的利益。只有在小区成立业委会以后，双方才会平等签订物业管理服务合同。现在物业公司经营真是不是亏损可以从以下原因分析：1，物业的管理费中包含了小区大部分的售后内容：a，物业人员费用，物业人员工资，医保社保等费用。b，小区设备设施的运行与维护费用，水电费用，办公费用等。这一部分要分两种情况，如单项费用超过一定额度，这个费用会动用小区维修资金。当额度在一定范围内才会用物管费用支出。c，小区里的很多设施售后项目，已经算在购房款中了，只是过了售后服务期，新增项目才牵扯到费用。现在有的物业公司又将部分项目外包给外面公司，如绿化，清洁，保安，水电工，前台人员等。2，物业的费用收益，在没有成立业委会之前一般是这样：a，业主的管理费。b，小区业主的公共收入。包含没有产权证的地下车位，业主的公共车位，小区所有的广告收入，出租某些公共用房或者设施，另外一些杂七杂八的收费。其中公共收入费用是大头，有的小区几万几十万一月，有的几百万上千万一月的也有，虽然这些有公共帐户，但没有监管的帐目是不可信的。3，在一个新的小区中，大多数的物业都是赚钱的，只有极少数的物业管理不善，资源有限，贪污或者浪费太多，物业跟业主矛盾太大，收不上部分业主管理费，又涨不了管理费，小区越管越差，导致恶性循环出现亏损。4，当物业出现亏损时，面临着两个情况：一个是破产关门解散，另一个是减人员减服务要求涨管理费。在现阶段，物业亏损经营不下去的极少，有时候为了涨费用，做一些不透明的帐目的情况时有发生。另一个是物业经营时间过长，物价，人员成本上涨太多，而管理费又上升不了导致亏损。物业作为一个企业，它不是一个慈善机构，不赚钱而经营是不可能的。除非，它有别的原因和目的。
06-04 23:24
看了好多回答，并没有说到点子上。我来说简单说两句:首先，业委会聘物业公司时，一般会公开招标，但招标前一般会内定好物业公司，然后这家物业会找人来围标，以确保能中标。第二步，投标文件中会编制各种服务标准，人员需求，费用，绿化标准，卫生标准等等。当然人员数量会尽可能多报，因为物业毕竟是劳动密集型行业。第三步，进驻以后，如果小区大门较多的话，一般会关闭多余的小区出入口，只留一到两个，更多的是只保留一个出入口，理由是安全，方便管理，但实际上是节约人工，一个门，两班倒(投标文件中一般是按三班倒测算人头)。自己算光关闭一个门可以少用多少人，少花多少钱。对了，投标文件中一般还要交五险一金，但实际上招来的人大多不交这些费，收到的业主的费用又可以少花不少。第四步，如果小区规模大一点，那么进小区的小摊小贩，快递柜，广告，都要向物业交费。第五步，一般属于小区业主共有的资产很多，但只有业委会和物业知道，出租一下这里面就是净利润。你能想象一个小区(大概二百多户)物业部主任，一年能贪将近30万的费用，物业公司竟然不知道。然后你就知道物业公司亏损的其实很少。不要问我为什么知道这么多，我就是知道。上面这是只是冰山一角。
05-31 19:05
物业管理费的收取模式有两种，一种叫“酬金制”，一种叫“包干制”。包干制是定好物业费以后物业公司收取每平米固定的物业费，自负盈亏。成本省下来了，有结余了就进了自己腰包。一般小公司是这种收费模式。大公司往往采用“酬金制”，就是不管业主有多少拒交物业费的，定好无而非价格以后我就按照收上来的钱提供服务，并从收上来的钱中抽取一定比例的利润，这种利润称之为“酬金”，一般酬金的比例在5%~10%左右。此外，物业公司现在大多已经被压得的不行了。因为物业是劳动密集型企业，成本中人工成本至少占了总成本的60%~70%左右，再加上逐年不断攀升的人均最低工资，现在物业企业如果不自己想办法赚钱的话基本上都是亏钱的。当然，作为房地产产业链的末端，地产公司是不会让自己的物业公司亏钱的，所以大多采用补贴物业公司的方式，龙湖、万科等都是补贴大户，他们内部有一种叫做“品牌维护费”的东西（或类似名目的补贴），就是地产每年给物业的补贴钱。所以买这些房子的业主实际上是享受了比物业费定价更高的服务标准，但也有缺点，一旦地产公司这块地开发完成，地产撤走，不再补贴物业公司的时候，物业公司只能退盘，换物业公司，这个时候要么涨价涨得很多，要么物业标准降低的很多。所以物业费低往往不是什么好事。目前物业公司已经采取了很多不同的方式进行自有经营，例如快递公司合作、封阳台、做地热（这两项是北方特有项目）、家政、二手房交易等等当然还有好多的广告收入，各种管理费，还有暖气费等等…所以说亏钱只是他们的说法而已，这是我目前知道的，或许还有其他的我就不知道了
06-04 22:35
在中国，物业公司大部分都是强势的，虽然有物权法了，但业主基本上没有权利。管理费想涨就涨，服务不好你也拿它没办法。它能组织保安打你，给你断水断电，你肯定没那么大的号召力去组织业主跟物管公司对抗。物管费只是物管公司摆在明处的收入。看不见的收入很多。比如进小区的广告费。在小区坐电梯的都知道，电梯入口跟电梯里都有。小区里能贴广告牌的地方太多了。各个电讯公司的拉网布线，小区的地面停车场，等等。全部都是要收费的。而这些地方按物权法的规定，都是小区的共公用地，归全体小区业主所有。但费用全部都被物管公司拿去私吞了。像这样的隐形收费是很多的。所以，物管公司就算是单单从物管费一项说自己是亏本的，它呀舍不得走。因为根本就不可能亏本。真以为物管公司是傻子开的呀？物管公司真正的名字应该是物业服务公司，在中国都叫管理公司。想想再为主人的业主，花钱请别人来管自己是不是犯傻了？名称不同，决定了地位的不同。所以在中国，业主花钱让自己成了弱势群体。物权法形同虚设。
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我只谈自己的一些片面的看法，不足的地方网友可以补充，接受拍砖，拒绝辱骂，我不是任何物业公司的托，也不是现在任何物业公司的从业人员，因为物业人员的工资好像在江阴不算太高（应该说垫底），做物业皮包公司老板又没有能力。只希望愈演愈烈的物业矛盾能少些，堵小区大门的事能少些，保安和业主打架的事能少些，管理的乱七八糟的小区能少些……
1、业主收房即和物业公司结怨
前期物业由开发商指定（一般前期物业和开发商是利益共同体），收费由政府部门核准指定（其实是最高限价，可低不可高，但是物业公司一般按最高的收），要想从物业公司那儿，拿房拿钥匙必须先交物业费，业主 “人为刀俎我为鱼肉”的愤慨油然而生。
2、什么服务都没有享受到，除了交钱还是交钱
着急拿了房子的，可能马上要结婚，要装修房子，好吧，先去物业交“装修押金”吧，可能还有一些搭车收费的项目。我不住、不装修总行了吧！还真的不行，不住不装修还是要交70%的物业费。你们看看，无论什么情况，在装修之前还没有住进去，都得先交物业费，服务没有享受到，交钱还是交钱，心里不平衡啊，业主与物业公司的裂痕进一步加大。而物业公司的立场认为，我在小区干活就得吃饭拿钱，交房前向开发商收费，交房后向业主收费，理所应当。
3、“物业公司”的叫法对吗？
“物业公司”的说法其实是错误的，物业是指“以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。”为什么叫业主，因为是物业的主人。有人说，是物业管理公司，一般领导对下属才能用“管理”这个词，难道物业公司管理“主人的物业”？物业公司到底叫什么？确切的说，应该叫“物业服务公司”，仅仅是服务性行业中的一个企业。不过还是约定俗成的叫物业公司比较顺口些吧
4、“物业公司”到底是干嘛的？
现实中，业主不把“物业公司”看作是一个企业，而把它当成居委会、派出所、城管队、求助中心、邮局（代收快递）……而作为一个企业，它既没有行政管理的权利，也没有执法的权限。而且它收费服务的范围，仅限于小区的公共区域，简单的说：服务于业主家里以外的公共区域，反而是业主的家里是不服务的，比如通个下水道啦、换个灯泡啦….但单元楼的下水道总管堵了，那物业公司是必须负责的。有人说不对啊，物业公司还收装修押金啊，这不是管我家里的事情啊，呵呵，其实也是为公共项目，比如敲承重墙，改外立面和窗户（后期高空坠物找不到肇事者，整栋楼业主赔偿），搭阳光房等，但最终也是城管队执法。简单的说，物业公司就是整个小区的保姆，普通的物业公司做3件事：看门、扫地、修灯泡（维修公共区域）。当然这是一种概括不太准确的说法。
5、物业费为什么这么贵？
我老小区的物业费才几毛钱，现在随便问问哪个新小区都是2元以上，真是太黑了！呵呵，那是坐电梯必须付出的代价。当然江阴的物业费比周边地区高，也是必须正视的问题。其实新小区的物业费是一个综合性的收费，其中包括的传统意义上的物业费仍只有几毛钱（看门、扫地、修灯泡），但其他新增的收费项目大大超出了业主的预期。比如，电梯的维护、电费、年检等，加上物业公司没有专业资质，转手承包出去后，也抬高了一定费用。高层的水压是不够的，需要设备加压，二次供水也增加了物业成本。其他好像碰到电子科技一类的东西费用就不会低，大量智能化设备的运用维护，到处的摄像头、刷卡门禁、可视门铃、消防报警、烟感等。新小区的绿化也成为一个花钱的重头戏，当然也是区别于安置房、老小区的重要外在特征。更坑爹的是那些消防设施，质量大都差的可以，是吃钱的水老虎，一些物业公司不惜铤而走险，放空消防水，如果看到消防管滴滴答答的漏水，估计马上要消防大检查了，在此鄙视把消防设施当儿戏的有关部门！而且某些人说环卫所是免费拖垃圾的，还包括化粪池的清理，其实是交费的，当然是问物业公司收。一旦物业公司有对小区外经营性项目，优惠政策取消，水电费按照商业性质收取。加上物业公司认定不会收到百分之百的物业费，单价提高变贵，陷入恶性循环。
6、为什么买了车位，交了物业费，还要交车位管理费
车位管理费确切的说应该叫车位“物业费”，就像买了房子要交物业费，但为什么要另收呢？为了相对公平，可能有的业主一个车位都没有，可能有的业主有2~3个车位，这样当然要区别收费？车位管理费有哪些成本构成呢，一般包括保安的看场费、照明和消防的能耗费、照明等的维修费、场地清扫费、道闸刷卡器等智能维护费……
7、物业公司收支明细为什么不肯公示？
还是要强调“物业服务公司”是一个企业，服务价格由市场定，一旦价格双方接受，企业将自负盈亏，不得反悔。而物业公司的收支明细，是企业内部的一种管理，是成本控制的手段，甚至就是一种商业机密。比如，你去饭店吃饭，你会问老板：你成本多少，能赚多少钱？到浙江商贸城去说，老板这鞋子你批发回来多少钱？问家里的保姆，你一个月在我家挣2000元工资，用的了吗？生活中，我们买东西不会去核实其商品的真实成本，如果认为贵了，要么货比三家，要么拼命还价。而怎么对待物业公司就纠结其具体赚了多少钱呢。不公布收支明细是企业的正确做法，试想如果公司的竞争对手知道了怎么办？（江阴大大小小的物业公司也不少吧）如果顾客知道了，拼命讨价还价怎么办，利润空间在哪里？追逐利润是企业唯一的动力，可想而知，公示收支明细既不合情也不合理。当然，业主通过了解物业公司营利方式以增加谈判砝码，然后再货比三家，从市场中选取：在相同的服务质量下（最好有参考的小区），价格最便宜的一家，这才是按市场经济规则办事，才能达到和物业公司共赢的局面。
8、无房不漏，无小区不漏，物业公司为什么不帮我修漏水
现在江阴的小区几乎没有说不漏水的，甚至刚造好的房子没装修就漏水了，可以说是小区第一大矛盾，不交物业费，十有八九就是因为漏水。第一时间找谁，当然是物业公司啦，交了物业费当然要找物业，何况是公共区域的范围。可惜的是，没有找对人，问题解决不了，反而和物业公司矛盾激化。房子也是一件商品，当然有保修的期限，漏水问题是房屋质量问题，政府规定开发商5年内必须进行保修，由此产生的损失也由开发商赔偿。作为保姆家政型的物业公司，既无财力又无技术去解决，业主找物业，开发商在旁边偷着乐。那5年后怎么办呢，找房屋大修基金，由业委会经过大部分业主同意后，申请取出或者委托物业公司动用基金进行公共区域的“大修”。注意，物业公司是无权私自申请、动用大修基金的。业主只有选择正确的途径、找到正确的对象，才能及时而有效的维护自己的合法权益。
9、物业不肯租车位，霸占电梯、入口处等广告收入
车位要一分为二的看，购买具有产权的车位，与开发商签署的是《机动车位购置协议》，协议中约定有产权面积、期限等内容。而以租赁方式“购买”人防车位使用权时，不要听信开发商“能办产权”的承诺。地下室的人防车位产权是全体业主的。占用道路等公共区域划分的车位，也是全体业主的，所以收益理所应当是全体业主的，广告收入也是如此。但每个小区都有不交物业费的老赖，差不多这部分收益都去填那个窟窿了。物业公司只有权利收取车位物业管理费，没有权利出租车位，因为产权要么是开发商的，要么是全体业主的。在理想的状态下，车位和广告收益应该按比例抵扣全体业主的部分物业费。
10、建议年度预交物业费改月末代扣代缴
现在很多人千方百计不交物业费，一是按揭还款压力大，另外是一次性缴纳数额大。比如买一条烟单价便宜，但很多人还喜欢一包一包买，化整为零可以大幅度降低心理冲击力，也更符合大多数特别是老年人的消费习惯。而像水电一样银行卡代扣代缴，在技术上也是可行的。
同时更能约束双方，对业主和物业公司双方来说，合作的生命期将不是一年，而是一个月。不好好服务，业主炒物业公司的鱿鱼。大范围的被拖欠物业费，物业公司损失不扩大，一个月后就能走人。
11、建议小区业主委员会增加职能
业委会听起来是小区最高权力机构，其实就是一个监督机构，什么管理权都没有。在中国社会的这个大环境下，进业委会的人都是各怀鬼胎，碰到不多的满腔激情的，往往众口难调，没有成就感，反被落的一身责备。建议江阴允许注册具有社团法人资格的业主委员会，这是根本！比如没有法人资格，业委会必须委托由物业公司向政府主管部门申请自己的大修基金，而法人资格的业委会可以自行保管这笔维修基金，如果需要大修只要业委会同意就可以了。同时在业委会之外，成立监委会，在业委会里没有投票表决权。全体业主的具体资料，不能由物业公司保管，由业委会向开发商、物业公司、政府部门不定期收集后，自行保管。业委会实行独立财政制度，由业委会向全体业主代收物业费（有点像团购），物业公司只和业委会发生业务关系，对物业公司的服务评价，由季度或者年度全体业主大会，进行评价表决，如果大都不满意，立马结账换人。而对于不缴纳或者拖欠物业费的业主，实际上已经侵害了全体业主的利益，业委会应向法院起诉。
写的很不错，但是漏了一点：造成现在的矛盾那么多，开发商有很大的责任。
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很有道理，物业和业主都该看看。可惜都是从自己的角度看问题，有几个能做到换位思考。
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中国人达不成共识，总有不满和借口，包括物业服务公司和业主。政府不给予可执行性强的法律支持，政府部门不作为，靠博弈达到畸形的匹配。例如小区停车，怎么划车位乱停拖车罚款等，公安和城管就得协助和管理，对物业公司和业委会暗箱操作，街道和房管部门得监管。建筑质量问题，还不是建设局屁股不干净导致，小区混乱还不是规划局无能和放水导致？
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一个字“钱”
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如果利益与服务，本末倒置，则水火不容。
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钱钱惹的祸
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都是金钱惹的祸
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这么高的物业费，将来就那几个退休工资，1/4要用来支付物业费，想想都内恐啊！
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老小区原来一年70多元，自从有了物业，一年250几，也就那样吧！
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表面上是业主和物业服务公司的矛盾，其实还有很多深层次的问题。
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写的很不错，但是漏了一点：造成现在的矛盾那么多，开发商有很大的责任。
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只想拿钱不肯出力在那里都不会好。
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拭目以待 发表于
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一是中国业主一盘散沙，不能开好业主大会。其实选举业委会应该租借大型会议室，或在小区广场，每户出一代表，一户一票权，而不是上门收集选票。小区选举是政府选举的基础。
二、政府是不乐意看到小区能选出业委会的。当每个小区物业都由业委会选择，官员权力怎么寻租？
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八品, 积分 516, 距离下一级还需 484 积分
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说得有道理。
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头像被屏蔽
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lucferlu 发表于
写的很不错，但是漏了一点：造成现在的矛盾那么多，开发商有很大的责任。
业主的责任更大，让开发商逍遥法外，而和物业公司瞎较劲，要物业去交涉谈判。业主一定要区分责任，追究到底！如果你是开发商，业主让保姆来谈判，是不是有点被蔑视的感觉，呵呵。物业只不过是小区的保姆而已
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五品, 积分 23409, 距离下一级还需 26591 积分
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支付宝 的使用范围有待增广
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九品, 积分 276, 距离下一级还需 224 积分
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一个字，顶
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九品, 积分 255, 距离下一级还需 245 积分
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非常好的贴，学习了
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