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房屋存在质量问题的，法院如何认定开发商应承担的责任
作者:曹晓静　　时间:　　浏览量 0　　
& 房屋存在质量问题的，法院如何认定开发商应承担的责任
&&& 问题提出：在因房屋质量导致的房地产买卖合同纠纷中，所出现的质量问题有哪些？开发商承担的责任有哪些？如小业主所购房屋出现质量问题，其要求的赔偿范围有哪些？
&&& 关联问题：是否可向开发商主张按揭贷款利息？小业主是否可以主张开发商在开发建设过程中偷工减料、降低工程造价的差额？小业主能否以房屋质量问题而拒收房屋并要求开发商赔偿损失？
&&& 案件名称：范某诉沈阳城建房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
&&& 法院观点：根据《合同法》第107条、112条、第113条、153条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条、《房屋建筑工程质量保修办法》第7条，支持小业主要求开发商承担维修、赔偿责任。
&&& 案情简介
&&& 上诉人（原审原告）：范某
&&& 上诉人（原审被告）：沈阳市城建房地产开发有限公司（以下简称“城建公司”）
&&& 法定代表人：杨某明，董事长
&&& 被上诉人（原审被告）：沈阳鑫逸物业管理有限公司
&&& 法定代表人：谢某辉，经理
&&& 原告所购房屋原系沈阳南泰房屋开发公司开发的松山小区，该小区后被被告城建公司收购。起名为城建明居园。该小区的物业管理由被告鑫逸物业公司负责。日，原告与被告城建公司签订商品房屋买卖合同。合同约定，原告购买城建公司位于沈阳市于洪区黑山路12—3号城建明居园2号楼261室，建筑面积为105.11平方米的房屋，单价每平方米1302元，合计房款为136,357元。房屋交付期限为日。交付条件为经过工程质量检督部门验收合格。逾期交房，可终止合同，城建公司按已付房款的2%像乙方支付违约金并于15日内退还房款和违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，其中95,000元是原告向银行申请到款交付的。日原告在收取被告城建开发公司逾期交房一个月的违约金后办理了入住手续。并交纳了2000年至2002年的采暖费3007元，物业费693元，有线电视安装费380元，垃圾清运费320元，预交水电费306元，同时交纳了契税和维修基金。当原告领取钥匙，察看房屋时，发现房屋存在多处质量问题，其中包括：一、主体墙渗水五处：1、客厅东南墙根（已被沈阳南泰房屋开发公司凿开），2、北阳台西侧上方，3、厨房烟道上方，4、北屋窗台下两处，5、南阳台东南墙根。二、南阳台楼顶女儿墙阴阳角防水层有1米长空鼓现象。三、地面裂缝比较明显。四、墙体裂纹：1、南阳台塑钢窗与墙体联接处（已有石灰条坠落），2.北阳台塑钢窗与墙体联接处（已有石灰等坠落），3.玄关防盗门上方，4.北屋西北墙角纵向及北墙横向已延伸到外墙面，5.北屋南墙，6.南屋东墙裂纹明显，7.南墙裂纹四处，有的已延伸到外墙面，8.客厅西墙。五墙面大白起泡。上述问题已经被被告鑫逸物业公司人员刘某萱确认。嗣后，原告多次找到二被告及原建设单位沈阳市南泰建筑公司解决，几方当事人虽多次出具维修方案和多次进行维修，但房屋所存在的问题至今未能修复。其中日，南泰建筑公司与原告就地面、墙面维修达成一次性补偿5000元的协议。但房屋存在的塑钢窗、室内渗水等问题至今未能解决。故原告诉至本院，要求二被告对房屋彻底维修并赔偿损失8万元。
&&& 一审法院在审理过程中，对争议房屋存在的问题进行了现场勘查，反映出原告所购房屋阳台、塑钢窗接口内侧有空隙，客厅左侧墙角原渗水部位有修复痕迹、地面经修复，仍存在裂纹，厨房左上角顶部、北阳台左上角有渗水痕迹，北阳台塑钢窗接口处有裂纹，左上角有漏水痕迹、以上所存在的问题可看出是由于原告所购房屋屋顶防水渗漏及塑钢窗安装问题所致。另据一审法院了解原告所购房屋近年来租金每月在700元。
&&& 一审判决：1.被告城建开发公司于本判决生效后20日对原告所购房屋存在屋顶防水及室内渗水部位予以维修、塑钢窗封闭不严渗水问题予以维修，维修后恢复原状，达到房屋交付标准；2.被告城建公司于本判决生效后10日内赔偿原告采暖费3007元、物业费693元、垃圾清运费320元及有线电视收视费（计算方法：从日至房屋修复时止）；3.被告城建公司于本判决生效后10日内赔偿原告未能居住该房屋的实际损失，即房屋租金，（计算方法：从日至房屋修复之日止，按每月700元计算）；4.驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费2910元，由被告城建公司承担。
&&& 一审宣判后，范某与城建公司均不服，提出上诉。二审判决：1.维持沈阳市于洪区人民法院（2003）于民房初字第117号民事判决主文第一项、第四项；2.变更沈阳市于洪区人民法院（2003）于民房初字第117号民事判决主文第二项为：沈阳市城建房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿范某采暖费3007元、物业费693元，垃圾清运费320元及有线电视收视费（计算方法：从日至日止）；3.变更沈阳市于洪区人民法院（2003）于民房初字第117号民事判决主文第三项为：沈阳市城建房地产开发有限公司于本判决生效后10内赔偿范某未能居住该房屋的实际损失，及房屋租金（计算方法：从日至日止，按每月700元计算）；4.一、二审案件受理费各2910元，均由沈阳市城建房地产开发公司承担。
& &各方观点
&&原告观点：1.第一被告承担维修责任，并经监理确认。2.赔偿原告损失，具体组成如下：房屋交付日至修缮合格后，购房总支出的同期建设银行贷款利息；房屋交付日至修缮合格期间房屋采暖费、双倍物业费、租房费及该款项同期银行利息、误工费、误餐费、取证时产生的胶卷、冲印、录制、刻盘、交通等等合理费用、有线电视费、首次还贷（日）起至修缮达到总监理验收合格和经质检站验收合格或业主满意为止，所还贷款利息及此款额子额在该时间段内的同期银行贷款利息及返还明居园开发建设中偷工减料、降低工程造价的差额款等。同时，原告增加要求被告返还管网费及获得城建明居园2#261室的合法所有权并要求被告承担向政府有关部门和各类公司所付费用总额的贷款利息等四项诉讼请求。
&&& 被告观点：就原告观点，沈阳鑫逸物业管理有限公司辩称原告所遭受损失为第一被告造成，其不应承担房屋维修及赔偿责任。而沈阳市城建房地产开发有限公司认为其已与原告就房屋的维修及补偿达成了协议，已履行了相应的维修责任，原告不应就房屋维修再提出相关主张，同时，原告租金等费用主张因与其出售的房屋质量无因果关系，不予赔偿，主要理由包括：
&&& 1.日由南泰公司代表上诉人与被上诉人就房屋的维修及补偿达成了协议（见收条），协议约定一次性补偿给被上诉人维修及相关费用五千元整。至此，房屋的修缮责任已由被上诉人自行承担。
&&& 2.一审法院判决上诉人赔偿被上诉人采暖费、物业费、垃圾清运费及有线电视收视费无法律依据。出卖人只对买受人自行维修或委托他人维修时产生的费用及因拒绝或延迟修复而造成的直接损失承担给付义务。
&&& 3.一审法院据以判决上诉人赔偿被上诉人未能居住该房屋的实际损失，即房屋租金的法律依据错误，上诉人无赔偿之责任。只有在房屋存在质量问题严重影响正常居住使用（且经鉴定确认）或逾期交房的情况下，才能适用租金条款，承担赔偿责任。而被上诉人的房屋存在的质量问题并未严重影响房屋的正常居住与使用，也未经鉴定确认。因此，一审法院判决中所称的因范某不能居住该房屋的实际损失及租金责任的承担无法律上的因果关系。
&&& 法院观点
&&& 一审法院观点：原告与被告城建房屋开发公司签订商品房买卖合同后，作为出卖人城建公司应将符合居住条件的房屋交付买受人即原告。本案中开发公司所交付的房屋存在质量瑕疵，已严重影响了原告正常居住使用，未能达到原告购买该房屋的目的，且在原告提出房屋所存在的质量问题后至今未能完全履行修复义务，对此作为出卖人开发公司应承担修复义务和赔偿损失的责任，该赔偿责任的范围应为原告的实际损失。关于原告所购房屋已向银行贷款支付房款的办法，是其与借款单位的借贷合同关系，而原告在本案中未要求解除合同，故所产生的利息不应视为原告的损失。物业公司作为原告所购房屋小区的物业管理单位，对房屋所存在的质量瑕疵不应承担责任。另外，关于房屋所存在问题的墙面部分、地面部分的质量问题，因其与该房屋的原建设单位沈阳城建公司已达成一次性维修及补偿费用的协议，所以原告房屋墙面、地面的维修问题由原告自行解决。现原告要求开发公司对屋顶防水、塑钢窗户封闭不严渗水问题进行修复并要求赔偿损失的主张，理由正当，予以支持。并要求被告维修渗水部位、赔偿原告采暖费3007元、物业费693元、垃圾清运费320元及有线电视收视费及被告承担原告未能居住该房屋而产生的租金。
&&& 二审法院观点：1.交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。范某要求城建公司履行修复房屋的请求，符合法律规定，应予支持。城建公司主张其不应承担修复义务的主张不予支持。
&&& 2.范某与城建公司签订的商品房购销合同中对于房屋质量瑕疵的违约责任没有约定，因此，其提出城建公司应承担质量违约的违约责任，在明居园开发建设中偷工减料、降低工程造价的差额款应返还给买受人的诉讼请求，因其主张的事实及数额无相应的证据证明，不予支持。
&&& 3．关于范某提出鑫逸物业公司应为赔偿主体的诉讼请求，因其提出的是房屋质量违约与赔偿纠纷，而鑫逸物业公司与其存在的是物业服务法律关系，物业公司对于争议房屋的质量瑕疵无担保责任，亦无赔偿义务。
&&& 4.关于双方争议的房屋租金损失问题，由于城建公司不履行修复义务，房屋存在渗、漏水问题，该房屋不经修复是不能正常使用的。从范某接收房屋之日至今，城建公司未尽到维修义务。《房屋建筑工程质量保修办法》第7条：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，为5年；虽然该《办法》系约束开发商与施工单位的行政规章，但在购房者与施工单位不存在直接的法律关系，商品房的开发、销售单位应当对住宅质量承担保修和赔偿责任。因此，在城建公司超过法定保修期仍不履行义务时，导致范某不能使用系争房屋，因此产生的租金应予支付。
&&& 5.关于范某主张赔偿的费用：购房贷款及利息、维修基金、拆改保证金、预交水电费、有线安装费，因范某并不主张解除合同，故其为购买房屋而发生的费用，不是本案主张的损失范围，城建公司无赔偿之义务；对于其主张的误工费、误餐费、取证时产生的胶卷、冲印、录制、刻盘、交通等费用因无法律依据，不予支持。
&&& 6.关于范某增加的四项上述请求，因其在原审诉讼中并未主张，不予支持。780浏览次数
我买一套新的住宅楼，没装修，给钥匙后发现阳...
我买一套新的住宅楼，没装修，给钥匙后发现阳台有裂缝，客厅上方有裂纹，怎么办？
如果是，看是不是在保修期内，找物业或来维修。在看看裂缝有多深、多宽、多长。要判段这个裂缝是混凝土的结构裂缝（那就应该严重了，要处理。）还是水泥砂浆地面收缩引起的（如果是，不需要处理）这个要判断地基沉降是否稳定。在检查房子位置还有没有。&在上放2-3厘米的水（地漏堵住），等几个小时看阳台板有无渗漏，如果有那就说明楼板有裂缝，就需要处理。
其他回答(共2条)
找卖给你房的开发商，解决不了找安全局，豆腐渣工程严重威胁人民的生命财产安全。
一般情况下，如果在兰州等干燥地区，小于0.4毫米的裂缝可不处理，潮湿地区小于0.2毫米的可不处理，在装修时掩盖掉就可以了，不影响结构安全，如果大于以上数据，就要用环氧树脂灌注封闭裂缝，目的是防止潮气进入钢筋锈蚀，其他不影响的。
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房屋维修工程工程施工组数织设计.doc 96页
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房屋维修工程工程施工组数织设计
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南京理工大学专项维修-热能与动力工程中心实验室维修工程施工组织设计核工业金华建设工程公司二○一○年十月十七日目录 2第一节编制依据 2第二节分部分项施工方案 2第三节质量、工期保障措施 57第二章施工机械进场计划 65第三章工程材料进场计划 69第四章施工现场平面布置图及施工道路平面图 76第五章不同气候条件下的季节性施工措施 76第六章地下管线及其他地上地下设施的加固措施 80第七章保证安全生产，文明施工，减少扰民降低环境污染和噪音的措施 81第一章分部分项施工方案，质量、工期保障措施第一节编制依据第二节B12，箍筋φ6@200。9、填充墙构造柱的设置位置、断面尺寸应与设计图纸相符合，除已注明外，应在墙体转角处、不同厚度墙体交接处、较大洞口两侧（≥1500）、悬臂墙端布置构造柱（主筋4B12，箍筋A6@200，上下400为A6@100）断面尺寸亦可据墙体厚度按图3选用。构造柱应先砌墙后，当砂浆有一定强度时（不少于7d）灌注C20砼，构造柱两侧砌筑墙呈马牙状，先放后收。10、当墙厚180㎜且高度大于4米，或墙厚120㎜且高度大于3米时，沿砌筑高度每约1.5米处应设置沿墙全长贯通的钢筋混凝土腰梁，其混凝土强度等级为C20，截面为墙厚×120㎜（高），纵向钢筋不小于4B10，箍筋A6＠200，纵向筋锚入结构柱、剪力墙或构造柱内。当腰梁遇门窗洞口需断开时，应采用与门窗过梁搭接，搭接长度不应小于腰梁与过梁间的竖向距离的二倍，且不小于1米。11、构造柱、圈梁、拉墙筋必须进行预埋，如预留确实有困难需植筋的，应做拉拔试验。12、门窗洞边应有加强防裂措施。当门窗洞口大于1000㎜时，应加设与墙同厚的钢筋混凝土门窗过梁，门窗过梁入墙长度不小于250㎜。外墙窗台宜加设钢筋混凝土窗台板，板厚60㎜，板面做成向外排水坡度，坡度为20%。采用C20混凝土，2B10纵向钢筋和A6@200分布筋。外墙窗台长度大于4米时，在墙中每隔3米应设一道构造柱。13、不应在砖墙体上直接吊挂石材饰面和设备重物。若需挂石材饰面或设备重物时，应做专项设计及施工方案。14、砖砌体采用的砌筑砂浆的强度等级应满足设计要求，分层度不应大于20㎜，粘结强度（剪切）不应小于0.2MPa，收缩率不应大于0.11%，还应有良好的粘结性能，不得使用掺粘土的砂浆；墙面用抹灰砂浆的性能应满足设计要求。15、砌筑时不应使用龄期不足28天、破裂、不规整和表面被污染的砖；以及不应使用干砖或含水饱和砖。砌筑时砖的含水率以8﹪左右为宜，一般气候条件下应提前两天均匀洒水，干燥、炎热天气时，可在砌筑前一天均匀洒水湿润。不得随洒水随砌筑。加气砼砌块使用前不得浇水，如天气炎热时，可在砌筑前适当洒水湿润表面。16、砌体的转角和交接处应同时砌筑。当不能同时砌筑时，应按规定留槎，并做好接槎处理。17、砖砌筑应上、下错缝，内外搭接。实心砌体宜采用梅花丁、一顺一丁或三顺一丁的砌筑形式。18、墙体日砌高度不宜超过1.5米，雨天施工不宜超过1.2米。19、在浇灌砼前，必须清除圈梁与构造柱孔洞内的杂物及削掉孔洞内凸出的砂浆，并用水冲洗干净，校正钢筋位置，并绑扎或焊接固定点，方可浇灌砼。20、梁与构造柱和预埋钢筋连接的搭接长度不应小于35d，采用焊接时，双面焊长度不应小于5d、单面焊长度不应小于10d（d为钢筋直径）。21、模板支设：在圈梁底一皮砖下间隔1m预埋矩形穿墙φ6钢筋套用于紧固模板下部，22、构造柱模板支设可采用预埋矩形钢筋套加斜支撑配合的方法。23、为确保构造柱砼浇灌密实，在柱底部设清扫口外，还应沿墙高间隔500mm处侧壁开设直径10mm的观察孔，施工时用透明胶带粘严，通过观察流浆情况确保柱砼的密实。质量控制符合砌体工程质量验收规范及地方标准。成品保护1、砌体上的设备留槽孔以预留为主，严禁砌后剔凿而损坏砌体的完整性。2、砂浆稠度应适宜，砌墙时应防止砂浆溅赃墙面，宜随砌随清理灰缝和落地灰。3、支模浇灌圈梁、构造柱砼前，宜在砌体接触面边沿粘贴海绵条等防漏浆措施，以保护砼质量和墙面清洁。（六）、脚手架工程脚手架设计原则鉴于脚手架施工在建筑工程安全方面具有重大影响，必须对脚手架进行专项设计，避免脚手架安全问题给项目实施带来的风险。构件、材料质量要求1、脚手架采用Ф48×3.5的焊接钢管,其质量应符合《普通碳素结构钢》中Q235A的规定。禁止混用不同直径的钢管。2、钢管表面平直光滑,无裂缝、结疤、分层、错位、硬弯、毛刺、压痕和深的划痕,钢管上严禁打孔。3、扣件采用锻铸铁扣件,其材质应符合《钢管脚手架扣件》的规定。4、旧扣件使用前,先进行质量检查,有裂缝、变形的严禁使用,出现滑丝的螺栓进行更换处理。5、新、旧扣件必须进行防锈及保养。6、竹笆片采用毛竹脚手片,无发霉、腐蚀。7、密目式安全网必须选用建设主管部门认证的产品。外脚手架外
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想拿钥匙先交钱 细数交房前你不得不交的费用
来源：乐居福州
作者：王晓婕
&&当你好不容易存够了钱付了首付通过贷款买了套商品房，欢欢喜喜地等待交房的时候，你可别以为这时候只要等着拿钥匙就万事大吉了。其实，在交房之前还有一些费用等着你去交，这些资金也应当提前准备好，免得措手不及。那么，在交房之前有哪些费用需要交纳呢？
&&一、契税
&&福建省规定的契税税率为3%，一般购买商品房时需要缴纳购房款总额3%的契税。不过，若是个人购买的普通住房属于家庭唯一住房的，可以按照1.5%的优惠税率进行征税。另外，若该普通住房的面积在90㎡及以下，即征收购房款总额的1%的契税。值得购房者们注意的是，购房时是否能够享受优惠税率，重点在于所购住房是否属于普通住宅。
&&&因此，如果你购买了一套100万的普通住宅，需交纳3万元契税；若它是家庭唯一住宅，就只要支付1.5万元；若该唯一住宅面积小于90㎡，仅需交纳1万元即可。
&&二、住宅专项维修基金
&&住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。福州市所规定的住宅专项维修基金缴纳标准为购房总价的2%，一般应在办理产权证之前结清。比如，你所购普通住宅的购买成交价为100万，就应交纳2万元的住宅专项维修资金。
&&三、物业管理费
&&根据《福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准》规定，多层住宅收取0.66-0.88元/㎡；小高层带电梯住宅(8层及以下)收取1.21-1.43元/㎡；高层带电梯住宅(9层及以上，不含100米及以上超高层)收取1.32-1.76元/㎡；超高层(100米及以上)带电梯住宅的收费标准可在高层带电梯住宅收费标准基础上另加15%。
&&一般物业费是自开发商通知业主交房之日起开始支付，而物业管理公司会收取半年到一年的预付物业管理费，以便物业管理工作正常开展。例如，你买了一套100㎡的高层电梯房，每月就应交121元到143元之间的物业费，先行收取一年的物管费的话，你就可能需要交纳1452元到1716元，具体标准由物业公司确定。
&&四、面积误差补交房款
&&购房者在签订购房合同时，合同上所列的房屋面积只是预测面积，在实际施工时难免会产生一些变化。这时候，若房屋面积误差比绝对值在3%以内(含3%)时，双方就应按照约定价格多退少补；若房屋面积误差比绝对值超出3%，购房者有权退房，如果不想退房则承担面积误差比3%以内的房款，超出3%部分由开发商承担，产权归购房者所有。
&&所以，由于实际施工原因，在交房时房屋际面积有可能会比预售面积略大一点，此时购房者就应当据实补交房款。
&&五、其他费用
&&在办理入住时，还有一些费用可能会由物业公司先行代收，如有线电视初装费、燃气开通费等。如果需要入住装修，物业公司还会通知你缴纳装修垃圾清运费。有的物业公司可能会要求你支付一定金额的装修押金，等装修完毕之后再退还。
&&上述费用中，有的开发商还可能要求你先行付了物业管理费之后才同意交房，而契税和住宅专项维修基金交纳完毕之后才能办理产权证。假设，你买了一套面积约为90㎡、成交价为100万的高层电梯住宅，并且这套房屋是你的家庭唯一住宅，交房时面积误差极小可忽略不计，那么你在交房之前还需要交纳的费用为占购房总价1%的契税1万元，住宅专项维修基金2万元，若物业公司要求先行收取一年的物业管理费，按最低标准算还需要支付1450元，加上一些零散费用，你总共必须在交房之前支付3万多元。所以，别以为交房就是你去验房拿钥匙，而是等到这些款项都结清了之后，你才能顺利入住，拿到房产证呢。
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