告诉你一个震惊的高房价真相
说明：如果把中国的高房价问题比喻成一只麻雀，那么，当人们从不同的角度、深度去解剖它的时候，就会得出一个结论，这些结论会帮助我们逐渐走近真相。擅长统计分析的王炼利女士写的这篇分析文章，论述翔实，逻辑严谨，让我们看到了高房价背后的另一面。其实，归根结底，高房价问题就是既得利益者对民众财富的掠夺问题。在高房价基础上累积起来的巨大泡沫，将让整个民族在未来付出最惨烈的代价。为了民生，为了民族的未来，有识之士在努力泣血建言决策层，促使住房回归民生之路。感谢所有不惧压力，为根除高房价毒瘤而努力坚守良知和正义的人们！&&暖之
转帖：告诉你一个震惊的高房价真相&&&别把表象当真相：房价高的原因不是因为地价高！ &&&&&& 王炼利
&&& 中国房地产业中的道道坎坎实在多，人们很容易将表象当真相。将表象当真相，有人就会偷着乐！&&& 两会期间，有代表说，房价高的实质是地价高 ，需要将地价降下来。这种说法获得代表们一片掌声！&&& 人们普遍认为，土地是国家的，国家只要将地价降下来，房子就不贵了。事实是这样吗？人们哪，你们太不明真相了！&&& 当然，我以前也曾经这样认为过。但&认为&只是种感觉，感觉不能作为依据，我必须找事实做佐证，为了找到佐证，在2006年底，我根据在权威的&上海市房地产估价师协会网&上登载的2003年到2006年9月的《上海市有偿使用地块汇总表》和上海市房屋土地资源信息中心网公布的《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总表》，按照每一个土地出让合同号，将每一个出让地块的地点、地块面积、有偿使用方式（分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等）、土地用途（分商业用地、工业用地、商品住宅用地、城镇单一住宅用地）、实收土地出让金等逐一进行统计分析，得出了令我自己大吃一惊的结论：在房价高涨的2004年和2005年，政府部门收的土地出让金低得惊人！同时我也发现了为什么土地出让金会这么低的秘密、土地出让制度的弊端根源在哪里&&我毕竟搞了十年建筑安装工程预算，九十年代初就持有上海市审计局颁发的建筑工程审计岗位证书、安装工程审计岗位证书。&&& 本着一个工程技术人员的良知，我写了3.5万字的《弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度&&解剖上海土地麻雀》，将发现的问题图表化，并将分析的步骤一一列出。此文在高层内参《香港传真》上全文刊登。&&& 2007年4月初，中央电视台《新闻调查》栏目打电话给我，说他们接到举报，要来上海调查有关陆家嘴中央公寓楼盘买卖方面的问题，柴静听人介绍说我对上海房地产问题有颇多分析，就希望我能接受采访，主要让谈我对土地出让制度和土地储备制度的看法。我就在浦东东方路向城路上的一家宾馆接受了央视的采访。柴静提问，我回答。录制完毕，告诉我将在4月21日的晚上央视一套《新闻调查》时段播放。到了4月21日早晨，《新闻调查》栏目的小伙子仲伟宁打电话给我，说有关我的镜头全部删了，领导通不过。他一个劲地向我道歉，而我一个劲地说：&没有关系，没有关系，你们知道了一些真相也就可以了。&仲伟宁在电话中问：&王老师，你的心态怎么那么好？&我回答&我根本就没有指望过能播出！&&&& 无独有偶，《经济观察报》主编仲伟志看了此文后，让我分成几篇，《经济观察报》准备分期刊登，我分成了六篇，寄给了《经济观察报》，仲伟志说改得很好。但是我很快又接到他的电邮，说是不方便登载了。&&& 完整的《弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度&&解剖上海土地麻雀》一文，应该将土地价并不决定房价高低、相反，是房价拖涨了地价的真相梳理清楚了，可是，这是一篇用大量表格说明问题的文章&&我分析的依据《上海市有偿使用地块汇总表》、《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总表》就是由几千个土地出让项目组成的表格，经过我的整理，这些表格&活&了，能说话了，能说明问题了！但我不可能在博客上发表这样的表格，所以，认真的读者要信服我分析的结果，还真需要看我的全文。不过，既然条件不允许我发表表格，我就在此简单叙述一下。相信还是能达到澄清事实的目的。
&& （一）政府收取的土地出让金是出乎想象的低；在土地一级市场上，土地价格是出乎想象的低。
&&& 在用人民币计取土地出让金的统计数字中，2003年，上海出让土地面积6102万平方米，政府实收土地出让金91.75亿，出让每平方米土地政府收取不过150.4元，2004年，出让6573.2万平方米，政府实收出让金140亿，平均出让金价213元，2005年，出让5941.3万平方米，实收出让金100.4亿，平均出让金单价169元，月，出让面积3637.2万平方米，实收出让金50.1亿，平均出让金单价137.9元。（此处统计的出让土地面积数字比《上海统计年鉴》公布的少2％，因为我将缺乏对应的土地出让金数额的出让面积项都剔除了）&&& 在土地一级市场上（即政府直接收取土地出让金的市场上），由于土地出让的方式分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等，每种出让方式政府收取的土地出让金都是不一样的。其中，&挂牌出让&收取的土地出让金最高，公开招标、项目招标和协议出让收取的土地出让金都很低，工业用地又比住宅用地收取的出让金低出许多。按&平均价&计，2005年&挂牌出让土地价&是3644元/m2，&协议出让土地价&是1542元/m2，&公开招标出让土地价&1363元/m2，&项目招标出让土地价&740元/m2，&邀请招标出让土地价&647元，没有前缀的&招标出让土地价&是1625元/m2，另外还有&公开招标&的特例，譬如土地出让合同 &沪房地普字（号&，是普陀区的金光北块一期配套房，土地价每平方米324元，楼面价218元。再譬如在浦江镇的六块世博会动迁基地，土地面积共67.73万平方米，土地等级为六级，土地出让合同是 &沪闵房地（、231、242、243、247、248号&，笔者在《上海市有偿使用地块一览表中》查到在这六块土地上，政府实收土地出让金总价是568.97万元人民币，再根据政府实收土地出让金是土地总价的30%的规定，计算出土地总价（也就是得地者付出的总价）是1896万，这样，每平方米的土地单价是=28元/m2，由于这六个地块容积率都为1，土地单价28元也就等于楼面单价28元。政府收取的土地出让金单价则是568.97/67.7=8.4元/m2。这样的土地价和土地出让金价，能说高么？低到不可想象呵！&&& 2004年，地处黄金地段的老西门和豫园的&城镇单一住宅用地&的&协议出让&楼面价只有每平方米112.5元、67.7元，土地单价274.5元、161.1元，出让土地面积分别是9.4万平方米和14.9万平方米（合同号：黄房地【2004】57号、64号，土地单价根据政府实收出让金单价是土地单价的30％计算，政府实收出让金是773.7万和721.8万元），这样便宜的土地价，不知道这些位于中心区中的核心区的拆迁户的拆迁补贴是多少？在这23.33万平方米 &城镇单一住宅用地&上造的房子，又会以什么价格卖出去？&&& 为了招商引资，上海的工业地价是很便宜的&&到2006年上半年，上海八级、九级地段的工业用地协议出让单价有的还不到90元（楼面价），普遍是133元（楼面价）、175元（楼面价），最多200元（楼面价）
&& （二）人们所说的&地价高&到底是怎么回事？
&&& 关于&地价高&的问题，我们必须将最后得地造房子的房地产商和最初从政府手中转让到土地的房地产商分开，能从政府手中用很便宜的价钱转让到土地的，往往不是最终造房子的。我有个朋友属于&最后造房子&的房地产商，他告诉我，他造房子用的地，都是转卖过三、四次了；有的房地产商造房用地，是经转卖了五、六次，地价对于他们，当然是太贵了。我这个朋友还说，他不会做直接从政府手中得地的梦。即使土地转卖了三、四次，他还是有赚的。&&& 房价涨带动了地价涨是假象，从2006年上海市房屋土地资源信息中心传来的数据这样显示：与飞涨的房价相比，地价上涨是不足道的。2003年5月，与南京路永安公司只隔一条马路的九江路福建中路6713平方米商业用地出让，每平方米楼面价6252元人民币；2005年9月，与大世界只隔二条马路的金陵东路西藏路3998平方米商业用地出让，每平方米楼面价6631元人民币，两年多时间内，上海最繁华商业地段的商业地价就只上涨了6%！而这两年多的时间里，住宅房价上涨了多少？当然地价的确在涨，那主要是&挂牌出让&的土地价在涨。但挂牌出让的土地仅占2004年、2005年上海市政府对房地产业土地供应面积的5%、11%！因此，起码2006年的房价上涨是没有理由从&土地上涨&中找借口的！&&& 由于地价对于房产开发的影响是滞后的，2006年前后还在使用前几年置下的低价地的房地产商，他们喊&地价涨&，是为进一步涨房价找借口。&&& 不明真相的人说&地价上涨影响房价&，其实把因果关系搞颠倒了&&总是先涨房价，再涨地价的。没看到还未等土地&升值&，房价就上蹿得老高了！这两年的土地价我是没有作统计分析，因为从2003年到2006年我做了这么详细的计算，有关方面就是不理你，我也不劳神了，反正已有的计算足够能说明问题了。&&& 大家今天知道了政府供应的土地非但不贵而且还是&超低价&，然而土地一级市场的&超低价&并非是为市民&超低&的，土地一级市场的&超低价&的存在只是为了让房地产商中的&凤毛麟角&将从一级市场得来土地能炒卖出个好价钱，同时又能使土地转让市场四茬五茬的接盘者多少也有点钱赚。至于买房者，注定是被宰的。&&& 如果不是这样，那么，一级市场上的土地有什么理由这么便宜？
&&& （三）土地出让金分&桌面上的&和&桌面下的&两部分
&&& 现行的土地出让制度是照搬香港的。在香港，这个制度为港英政府的财政收入服务，谁出价高谁得地，土地出让金就是一次收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和。在内地，这个制度主要为相关利益者服务，这个制度的核心不在于收取出让金本身，而在于要收取&出让土地使有权过程中产生的&交易费用&&，因此，土地出让金分为&桌面上的&和&桌面下的&两部分。&&& 在我们这里，土地出让如同其他国有资产出让一样，买卖双方都在算两笔账。一笔账是土地（国有资产）本身值多少钱，一笔账是要得到这块土地（这笔国有资产）的使用权需要付多少&交易费用&。即账面价格（有没有低估暂且不管）和交易价格。这两部分价格合计就构成国有土地或国有资产出让的全部价格。在市场经济发达国家发达地区，这两笔账是一会事，土地所值（资产所值）就等于为了得这块土地（这笔资产）所需要支付的，而我们这里，一笔生意就必须算两笔账。因为两笔账的&落入口袋&不一样。在香港，全部土地出让金归香港政府，在我们这里，是&桌面上的&出让金归政府财政，&桌面下的&归谁则除了&案发&，只有天晓得。&&& 在香港，政府掌握出让土地使用权的权利，但谁来承让土地使用权，由市场来说话，由&出价&来说话，出价高者得地，天经地义。在内地，政府不但掌握出让土地使用权的权利，还掌握&由谁来受让土地使用权&的决定权。这两个权利哪个大？当然后一个大！那怎样得到后一个权利？一靠&关系&，二才是&金钱&。因为中国凡能在生意场上称得上&关系&的，这&关系&的价值往往远不够用金钱来衡量！&&& 话说回来，&关系&是比金钱金贵，但金钱也能换来&关系&。所以，才有&桌面下&的交易。&&& 因为存在桌面下的交易，桌面上的交易价格才&看起来很便宜&。&少收土地出让金&少收的是进入财政的部分，少收的是&桌面上&的部分，另有&桌面下&的部分、进入&关系&口袋的部分是不见阳光的。那得地者会&亏&吗？才不会。需要得地的商人非常精确地掌握着与政府打交道的得失分寸：本来得一块地应该花消1000万元，其中30%是缴纳土地出让金，70%是支付开发成本；经过&操作&，&桌面上&交200万土地出让金，&桌面上&交467万开发成本，&桌面下&的&交易费用&233万，房地产商总计化900万就得到了土地，整整省去10%的得地费用，还落得皆大欢喜。而官方宣布的中标价是667万：30%的土地出让金是200万，70%的开发成本是467万，全都上缴政府有关部门，真是天衣无缝。若问为什么是这个中标价？你管得着吗！&&& 那些栽在&土地&上的官员，不就是这么&栽&的吗？我承认我没有证据，官方没有具体公布过&栽倒&的官员&栽&的过程，然而我是根据数据在怀疑，由怀疑导出我这样的推理。
&&& （四）政府官员和房地产商怎样分好处的？
&&& 政府从&土地使用权利出让&中得到了土地出让金，但更重要的是官员个人来自得到了得地者&&主要是房地产商支付的不进入财政的 &得地权利交易费&，这两项就是内地政府和政府官员在&土地使用权利出让&中的全部所得。房地产商也有所得，他实际交付的土地费用比应该交付的要少，这也是房地产商的一种所得，但这决不是房地产商从现有土地制度中的主要得益之处，房地产商的主要得益之处是：有转让、抵押、出租土地使用权的权利，即有着炒卖土地包括炒卖土地上附着物&&房产的权利。&&& 虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》给了土地转让以限制，限制条件是&属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件&。但是，法律条文是敌不过房地产商的智慧的，现在有几个房地产商是在转让房产地产的？他们是&转让房地产公司&！房地产公司大多是项目工程公司，转让了公司就等于转让了项目工程；转让房产地产等具体工程还要交土地增值税，转让公司连土地增值税都免去了&&全部归地方政府所得的、房地产业缴纳比例达70%的土地增值税，偏偏是地方政府最不肯积极收取的税收！1999年到2005年，全国的地方税务局总共只收到298.4亿土地增值税，并且47%是2005年这一年缴纳的！而298.4亿土地增值税只占同期地方税收40769.4亿的0.7%（见国家税务总局网站&政务公开&税收统计），298.4亿中属于房地产业支付的大约还只有200亿。&&& 日，国务院颁布第483号令修改土地使用税率，这个修改让外资企业用地税率与内资企业用地税率得到了统一，但由于房地产业缴纳的城镇土地使用税不过占整个土地使用税的4%，即使修改后城镇土地使用税率比原先提高两倍，城镇土地使用税提高部分的承担主体95%以上仍是非房地产企业。&&& 政府之所以不忍收房地产业的税费、政府之所以给房地产商炒卖土地炒卖房产的权利，在于最初几代房地产商与政府有着千丝万缕的情意，政府官员利益与房地产商的利益已经是&一荣俱荣、一损俱损&了。&&& 在上海的土地出让中，还有一种让房地产商&靠政策得地&的说法。这是怎么操作的呢？出让土地面积分为&项目建设用地面积&和&代征地面积&。所谓代征地，是不属于项目建设用地的附带征地，是应政府需要而&代征&，其用途多属于&公共用地&。本来，土地出让总价是按项目建设用地面积计算的，开发商需要的只是项目建设用地；但你要得到建设用地，就要在代征地上承担土地开发费用，开发后的土地仍归政府。所谓&靠政策得地&，就是你得答应为政府免费开发一块土地，政府才会根据这个政策给你需要的一块土地。而房地产商开发&代征地&则是盼望&行得春风有夏雨&，盼望政府的回报能超过房地产商在代征地上付出的&开发费用&。&&& 这也能称为市场？很难。&&& 但我们因此理解了政府不愿多收房地产商税费的经济学意义&&本来就不是市场交易，怎么能要求这个交易按市场规律办事？ &&& 不是市场交易，房价地价上涨的借口就被釜底抽薪。&&& &&& （五）是中国法律在支持中国房价的暴涨
&&& 国务院第55号令第四条赋予&取得土地使用权的土地使用者&&其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动&的权利，《物权法》第一百四十三条这样制订：&建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。&这就颠覆了罗马法系中使用权者不得有处分权的规定。处分权是所有权四项基本权能（占有、使用、收益和处分）的核心，处分权包括了转让、出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、丢弃等权利。国务院第55号令和物权法第一百四十三条使我国的土地使用权受让者具备了处分权，使用权就成了事实上的&有期限的所有权&。我国的土地出让制度就成了允许和鼓励土地炒卖、允许和鼓励不动产炒卖的制度&&&炒卖&皆因&处分权&而来&&如果没有转租权、转让权、抵押权等&处分权&，土地就不可能通过土地使用权利的交易而增值，土地使用权也就不过是实物意义上的对土地的&使用&而已。&&& 使用权人兼拥有处分权，这在西方法律制度中几乎是没有先例的。公元六世纪制定的《法学总论》即罗马私法第五篇中明确规定：&使用权人不能把使用权出卖、出租或无偿让与他人&；《法国民法典》第631条规定：&使用权人不得出租或出让其权利于他人。&；《德国民法典》第１０８０条条文是：&用益权不得转让。&&用益权既不得抵押，也不得用作担保或者再设定用益权。&用益权是所有权的组成部分，是比使用权内容更广的一种权利，用益权不得转让抵押，使用权更谈不上转让抵押了。&&& 为什么呢？因为&转让、出租、抵押&这些&处分权&才构成了所有权中的核心权利。当所有权者把使用权出让后，使用权者行使&转让、出租、抵押&权利势必会削弱所有权者的权益！试想，如果是你的房子出租给别人后被别人转租出去、你的房子出租给别人后被别人抵押了，你作为所有者，你的利益不是被削弱、被侵犯了吗？所以，民法法系都明文禁止对&使用权&这个权利的出租、抵押、转让。普通法法系的英国法律允许不动产承租人对不动产的转租转让，但大多数不动产所有者却通过立契约的形式禁止承租人转租转让，即不让出租权、抵押权、转让权来削弱自己的所有权。&&& 然而，西方法律制度中对使用权人的权限限制，到了我们这里是反其道而行之。使用权=有期限的所有权，就是我国土地使用权出让制度的实质。并且这种有期限的所有权在我国还被提前兑现&&我国规定房地产企业完成房地产开发投资25%就能动用转让权，国外的惯例是土地承租人在完成全部建筑物以前，不得转让土地使用权&&因为房产和地产不能分割交易。&&& 所以，我国的土地使用权出让制度就是由土地使用者动用&处分权&来&处分&使用权的制度，是让&使用权&为&处分权&服务的制度。而我国房价的暴涨，就是因为土地使用权被土地使用者&处分&而造成的不可避免的、必然的恶果。&&& 自从二十世纪最后十年中国的特大城市上海移植了香港土地制度中的核心部分&&批租出让土地使用权、并准许转让、抵押、转租土地使用权开始，中国的城市就都步入了高房价、高地价的陷阱&&土地炒卖就是由于土地的使用权者具有了对土地使用权的出租权、抵押权、转让权所致，而在市场经济的鼻祖西方国家，公有土地国家不准这么做，私人土地业主一般不会同意这么做。也因此，这些国家&市场化&了几百年，老百姓的住宅用地价并没有因为&市场化&而&化&上去。&&& 必须指出，当十九世纪精于法律的港英政府制订了把出租权、抵押权、转让权全都出让的土地使用权出让制度，港英政府的殖民心态就曝露无遗&&正是因为他们出让的土地本来就是中国&出借&给他们的，他们不会对真正的土地主人负责，在使用权与所有权分离的前提下，让使用权人能同时具有对使用权的出租、抵押、转让等&处分权利&，这正是港英当局用法律形式对炒卖地产者提供的&炒卖权&保障&&所以香港的房价地价都很高呀！&&& 这个制度移植到我们这里，自然也导致了我们这里的房价飙升。于是我们不得不问：我们移植这个制度是为了什么？就为了侵害土地所有权人&&全体人民的利益？就是为了方便一部分房地产商炒卖土地炒卖房屋？逻辑很难解释得通。
&&最后修改于
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房产证上土地出让和转让的区别?
买卖房屋交易中，看到《房产证》上 土地权 部分 有 出让 和 转让 两种类型，想询问下这两种类型对于该房产 来说有何实际区别？我知道一级市场、二级市场，就是想知道这两种以后可能会面临哪些利益上的差别对待？
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国有出让,也就是意味着上面的房子是可以用于交易的,不会有任何影响;国有转让又叫国有划拨,如果涉及到交易或者其他的需要变更房屋产权的话,是不行的,需要先将土地变为国有出让才行,这是需要缴纳一定费用的。之后才能交易。
不知道下面这条知识能否帮助到您
,比如单位的违规操作,开发商手续不全等,这样购房者就无法拿到产权证,如果在没有产权证的前提下交易,双方只能签订买卖协议,不能办理过户手续,房屋产权在本质上并不属于买方,在遇到拆迁等情况的时候,也就无法保障买方的利益。所以,如果您购买的房屋是集资房,一定要请律师协助您做好购买前的相关调查,确保您能拿
集资房房产证要几年才可以转让?集资房如何转让
房产证上既有转让又有出让是什么性质
出让。即国家以土地者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。转让。是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。因为土地性质不同,因此在使用期限也略有区别,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类用地的年限,具体为:居住用地70年;工业用地50年;、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合...
出让。即国家以土地者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。转让。是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。因为土地性质不同,因此在使用期限也略有区别,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类用地的年限,具体为:居住用地70年;工业用地50年;、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。如果是出让的,年限就是根据土地性质的规定年限就是多少年,如果是转让的,那么就要减去转让前已经过去了多少年了,可能就会短点。
简单的说一说转让手地就是出让 你再卖出去就转让
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违法信息举报邮箱：专家:集体土地可流转 对楼市影响非常有限_网易新闻
专家:集体土地可流转 对楼市影响非常有限
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　　如果农村土地流转、宅基地物业进入地产市场流通，对目前的房地产市场格局的影响会有多大呢？目前的法律，对宅基地交易有何限制？消费者如何看待小产权房？本报记者采访各路专家及消费者，透视新土地政策背后的实际意义。
　　日前，《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》全文公布，根据《决定》，中国将保留土地分别由国家和农民集体所有的制度框架。与此同时，改革现有征地制度，“逐步建立城乡统一的建设用地市场”，确保农村集体建设用地与国有土地“同权同价”。
　　专家指出，《决定》打破了现有“非农建设用地必须征为国有”的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等的地位。农村集体土地可流转后会否对目前房地产市场产生影响？专家表示，农村集体土地流转后不改变“土地集体性质”，也就意味着仍然不能参与商品房住宅建设，因此对商品房市场影响非常有限。
　　宅基地房能自由上市吗？
　　十七届三中全会中通过的新土地政策有望为宅基地的上市松绑，各地相关细则正在制定之中。政府决定推动土地制度改革，允许农民以多种形式流转(买卖)土地承包权。这一决定引起了海内外舆论对于“土地流转”的热烈解读，而关于农民宅基地届时将会“修成正果”，大量流入住宅交易市场的说法，更是盛极一时。
　　宅基地上市已不是什么新鲜事，特别在2007年楼价高企的时候，不少购房者将目光投向价格便宜不少的宅基地房。但由于目前政策规定，宅基地属于农村集体用地，不能办理过户和领取房产证，这也令不少购房者却步。由于最近风传宅基地准许上市的消息铺天盖地，“小产权房”交易也浑水摸鱼地进行。荔湾茶滘一栋全新大厦本为宅基地，目前也开放给有意购买的人士参观，还说可以办房产证。
　　法律界人士：宅基地房属灰色地带
　　记者就宅基地交易问题咨询一位法律界人士。他对记者表示，宅基地房产交易属法律灰色地带，非常复杂，各个地区对此有不同的解读。今年初“小产权房可转为合法”的消息不胫而走，旋即被国土资源部指为失实，并重申禁购政策。在众多小产权房引发的官司中，北京宋庄画家村较为典型。这位人士介绍道，2002年，一位北京画家购买了北京宋庄一处房产，双方当时签订协议。事隔5年后，卖方以买卖合同不合法为由要求法庭取消当初的买卖合同，2008年3月，法院终审判决，以画家购买农民宅基地房屋的不合法性判决买卖合同无效，卖方退还2.6万元购房款给买方。有人士估值，房子目前市价为30万~40万元。
　　月前，一名出售宅基地房的业主也向记者询问有关取消宅基地房子交易的事宜。这名人士为广州市某区的农民，他在别的村子建有相邻的两处房子，已获发宅基地证。随后，他把一处房产转卖他人，宅基地证押在买主处，买卖协议订明：若将来宅基地可以上市，卖方需协助买方办理有关手续。不料后来他与邻居，即房子的买主(一名从广东某地前来做生意的商人)发生纠纷，为此他也仿效北京宋庄农民起诉到法院，要求取消买卖合同，以达到赶走邻居的目的。
　　记者暗访：小产权房交易悄悄进行中
　　置业人士方小姐住在芳村茶滘附近，去年楼市高企时觉得置业无望，后来得知花蕾路口一崭新落成的大厦可能出售，于是跃跃欲试想出手。2007年5月，这栋18层高的大楼已落成，外立面呈流线型，在一片低矮的合兴苑中甚为引人注目。方小姐通过熟人得到大楼户型图和价格，毛坯单价元/m2不等。一心想置业的方小姐虽然知道这栋是宅基地项目，但楼价那么高，恒荔湾畔当时单价已过万元，买到一个可以长住70年的一手物业，她也认了。
　　后来这个大楼一直没有消息出，直到最近，记者随同方小姐到楼盘暗访，大楼管理处“客串”售楼部，门口张贴一张户型图和价格表就完事。目前广州市楼价回复2007年初水平，然而这栋大楼的售价不降反升，均价从元/m2左右。有关人士对方小姐说，房产证可以办，至于是否具有商品房预售证及是否签订房管局标准的商品房买卖合同，有关人士推说不知道。据了解，茶滘村村民可以获得优先购买权，享受9.7折。有意购买的人士必须要等村民选择完毕后才可以购买余下的单位。在记者与方小姐看价格表的半个小时内，接连有几拨看楼人士到场了解情况，大部分都是茶滘村以外的居民。
　　方小姐对记者表示，即使有机会购买这个新楼的单位，她也不会出手，因为广州楼价下调幅度那么大，这个宅基地大楼比原先的价格还要高，即使是购买完全产权的商品房，芳村附近有力迅原筑等多个选择，算上装修成本，价格差不多；其次，大厦产权不明，纵然现在有诸多传闻说宅基地可以上市，若几十万甚至一百万元买来一个“不动产”，不划算。
　　记者把这栋新楼与东圃的阳光假日园做一比较，同样是村物业，同样是建成后空置一年以上，阳光假日园终于改变土地性质，以全新二手房面世，不排除这栋新楼会是阳光假日园的翻版。不过，目前这栋新楼产权尚不清晰，且价格对比周边新盘没有优势，方小姐的谨慎不无道理。
　　专家观点
　　按照《决定》，今后建设用地由单一的国有土地变为国有和集体所有两种类型，供地主体也变为两个。供地结构的变化，势必影响到房地产市场。不过专家表示短期内对房地产市场影响有限。
　　合富辉煌首席分析师黎文江表示：“国有土地和集体土地是在两个体系内进行流转，而对于流转用地是否能用于商品住宅开发、小产权房能否进入流转等问题，《决定》中并没有提及，在看不到细则之前，很难去判断对房地产市场的影响。”如果仅仅从《决定》来看，由于集体土地的性质不能改变，因此对商品房市场而言影响不大。据了解，此前广东等试点省也出台了有关土地流转方面的政策，其中明确规定严禁集体建设用地(包括宅基地)用于商品住宅的开发建设。但此次《决定》未对此进行明确规定，因此很难判断对商品房市场的影响，有待政策的进一步明确。
　　虽然目前还看不到宅基地以及宅基地房得以上市流通的可能性，不过有种可能性是通过城中村改制，将集体土地转为国有土地。不过这样进入房地产开发市场手续和费用也相当繁杂和高昂。满堂红研究部周峰表示，宅基地房子属于农村集体所有制土地上的物业，假使有机会转变成城市国有土地的物业，便需要通过相关的土地规划部门来做属性变更处理，宅基地房的所有权人还得支付一笔土地用途变更费用(类似现在的限价房要上市还得补足市场差价)。补了费用之后的宅基地房成本，跟现在市面上在售的楼龄较长的旧房子价格差别不会太大。而且，因宅基地房主要分布在城中村内，而城中村在市政配套、综合管理等方面仍旧落后于城市的其他非城中村地域，对具备改善需求的购房者吸引力有限。目前对这类宅基地房感兴趣的，可能是有居住需求，但手头上资金相对不足的客户，而这部分客户在现阶段大多数持观望态度，并没有出手购房的意愿，故对二手楼市的影响并不算大。
　　中原地产市场部有关人士也认为，新土地政策对楼市影响微乎其微，原因在于“三个不得”，即10月19日公布的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提到“土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益”。这意味着土地流转并不会增加城市住房用地的来源，不会因而导致市场供应更多廉价住房，城市居民也因此不会直接从土地流转中获益。而宅基地进入住宅市场交易的可能性也就无从谈起了。有关人士表示：“可以肯定地说，土地流转，尤其指宅基地的流转，不会对中国的房地产市场造成冲击。”
　　不过也有业内人士表示，《决定》对商品住宅市场有着间接的影响。因为集体土地也可用于非农建设，随着一部分农村集体建设用地进入市场，事实上增加了工业或商业用地的供应。这一定程度上会减少工业或者商业用地在国有土地市场的需求，进而增加了商品住宅用地的供应，最终由土地供给的变化影响地价、房价的变化。(黄涛李凤荷)
本文来源：广州日报
责任编辑：王晓易_NE0011
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