专注中小企业拆迁维权近十年
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【吴少博律所真实案例】“从0补偿到500万”，拆迁律师怎么做到的？
有一些征地拆迁案件，企业主并没有获得合理的补偿数额，甚至获得了零补偿。在律师实务中，对于如何提高拆迁补偿数额，是复杂且专业的工作，这对于企业拆迁律师有着较高的专业要求。下面从本所代理的典型案件的四个争议焦点入手，以事实和法律为依据，来分析一下，如何从零补偿争取到合理的补偿数额。一、招商引资企业建房=私搭乱建的违章建筑？1、招商引资企业自建房使用13年，突然被认定为违章建筑。吴少博律所代理了这样一个案子，2003年3月，申请人响应招商引资号召，与上海市A区B村委会签订了《仓库用地使用转让协议》，约定受让B村仓库用地8亩。《仓库用地使用转让协议》签订后，申请人依照合同约定自建厂房。从2003年开始，陆续建设了二十二处建筑物，由申请人自己工厂使用，其余部分出租。最近几年，申请人将全部厂房出租给两家企业经营。就在这些建筑物存在了13年后，也就是2016年5月，上海市A区C镇政府根据《上海市城乡规划条例》第五十八条，作出《责令限期拆除违法建筑事先告知书》。认定这二十二处建筑为违章建筑。2、被申请人以没有经过规划审批为由，责令申请人拆除涉案建筑。在此后的一年里，被申请人又作出了一系列责令申请人拆除建筑的文件。例如：2016年7月，被申请人作出《责令限期拆除违法建筑决定书》。2016年8月，作出《限期拆除违法建筑催告书》《限期拆除违法建筑公告》。要求申请人在三日内自行拆除涉案房屋，逾期不拆除的，将被强制拆除。此后，被申请人又于日和6月6日，分别作出两次《强制拆除违法建筑决定书》，日，作出了《强制拆除违法建筑通告》。日作出《拆除告知书》，告知将于日起实施拆除，限期于6月12日前搬离。如有财物损失，后果由申请人自负。3、申请人认为，被申请人作出的《限期拆除公告》认定事实不清首先，申请人与B村委会签订的《仓库用地使用转让协议》明确表示了申请人后续可以建房，申请人不存在擅自建设行为。其次，申请人的建房时间为2003年，不存在被申请人《限期拆除公告》中认定的日的建房行为，被申请人作出的《限期拆除公告》与事实不符。同时，被申请人作出的《限期拆除公告》没有明确涉案房屋位置，以及涉案土地，申请人不能明确自己的权利义务受到的影响。根据《行政处罚法》第三十条之规定，“公民、法人或者其他组织违反行政管理秩序的行为，依法应当给予行政处罚的，行政机关必须查明事实；违法事实不清的，不得给予行政处罚。”被申请人未经依法调查，未查明事实，依法不得对申请人进行处罚。所以说，被申请人作出的《限期拆除公告》存在认定事实不清的情况。这种对于双方有争议的事实未收集充足证据，就基于争议事实作出行政处罚决定的行为，是违法的。二、2011年1月生效的《上海市城乡规划条例》约束2003年行为？1、被申请人认为申请人违反了《上海市城乡规划条例》，应该自行拆除涉案建筑。限期不拆除的，应该强制拆除其建筑。被申请人认为，其对申请人作出的《强制拆除违法建筑决定书》，适用法律正确。其法律依据是：《上海市城乡规划条例》第三十四条规定 建设单位或者个人应当按规定申请办理建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证。第五十八条规定 &未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由规划行政管理部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。第六十一条规定 &规划行政管理部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，由项目所在地区、县人民政府责令有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。&&2、申请人的建房行为是因为村委会的招商引资，不存在影响规划的情况。申请人的建房行为是因为村委会的招商引资，经过村委会许可，不存在影响规划的情况。就更不存在无法采取改正措施消除影响的情况。被申请人适用这一条款对申请人进行处罚，显然适用法律错误。3、根据“法不溯及既往原则”，被申请人不应当用后生效的法律约束申请人先实施的行为。被申请人作出的《限期拆除公告》适用法律错误。本案中，申请人于2003年通过合法途径，与B村委会签订了《仓库用地使用转让协议》。协议中约定申请人可以依照合同约定自建厂房。因此，申请人不存在“擅自搭建行为”。申请人的建筑是在2003年至2005年建设完成的。也不存在被申请人根据《上海市城乡规划条例》第三十四条第一款所称的“新建、改建、扩建”情况。因为《上海市城乡规划条例》于日通过，自日开始施行的，根据“法不溯及既往原则”，《上海市城乡规划条例》对2003年至2005年期间，申请人建成二十二处建筑的行为并不具有约束力。三、据此《责令限期拆除违法建筑决定书》作出的《强制拆除违法建筑决定书》违法吗？被申请人作出的《责令限期拆除违法建筑决定书》，要求申请人自行拆除涉案房屋，是对申请人的重大财产产生影响的行政处罚，被申请人应在《责令限期拆除违法建筑决定书》中告知当事人有申请听证的权利。根据《行政处罚法》的相关规定及立法精神，当行政机关作出涉及当事人重大利益的行政处罚时，应当给予其听证的权利。听证程序是行政相对人陈述和申辩的重要一环，在这个过程中，行政相对人有可能提出，很多案件承办人事先没有注意的事实和理由。同时，双方也对行政处罚所依据的证据材料和法律依据进行辩论和质证，这对于行政机关查明事实，并作出正确的行政处罚决定，有着重要的作用。四、被申请人执法目的违法吗？在申请人的建筑物建设之时，被申请人没有制止建设行为。在建筑建成之后，也不及时作出认定和处理，却是在允许申请人出租经营房屋十三年后，即在2016年才突然认定申请人建房行为违法。而此时正是C镇政府“推进现状建设用地减量化，对本区域内工业用地进行腾退拆迁”，申请人与C镇政府尚未达成补偿协议的情况下。因此，被申请人的执法目的是错误的，申请人有理由认为，被申请人有不作为和乱作为的嫌疑。{责任编辑/原创作者：北京吴少博律师事务所---楚林}
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企业拆迁，违章建筑，环保禁养，...
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Request forbidden by administrative rules.拆迁中院落、空地为什么不给补偿？临时性建筑拆迁能否得到补偿？
拆迁纠纷中核心问题就是补偿，而随着拆迁纠纷日益激化，补偿问题也是多种多样，从房屋补偿单价提高的问题，逐渐上升到院落、空地是否补偿层次，因此院落、空地补偿争议成为新一轮的博弈，同时也是难以调和的矛盾。
对于宅基地、四合院、老宅子等存在院落、空地的房屋该如何补偿是老百姓经常关心的问题，但由于法律知识的缺乏，大部分老百姓并不知道是否补偿，该如何补偿？
院落、空地有没有补偿，该如何补偿？
根据《土地管理法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》及最高院司法解释的相关规定，国有土地上房屋征收补偿中，对于被拆迁人合法享有的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。
由此可知，院落及空地是应该获得补偿，且按照市场价格进行补偿，但老百姓为什么经常遇到拆迁人、征收人对此不予补偿的情况呢？理由是什么呢？
　征收人不予补偿的理由是什么？
征收人常以国务院的590号令第15条规定及各地方的政府规章、政策等作为不予补偿的理由，认定补偿的面积都按照房屋所有权证记载的面积确定，只要不在房屋所有权证的面积之内，均不给于补偿。
通常在地位不平等、信息不平等、法律知识不平等的征收过程中，绝多大数的被征收往往被吓唬、被欺骗，慌乱签订补偿安置协议。那么，老百姓该如何在这场博弈中取得合理的补偿呢？
　律师提示：国有土地上有院落的房屋与无院落的房屋不是一半的差价，交易价常因院落、空地的存在映射出居住的舒适性，因此交易价格常为相差一半、甚至一倍。
然而，无情的现实是，大量的房屋征收评估报告根本不考虑院落补偿标准，完全等同无院落估价，甚至在庭审时，有的法官坚持要求，被征收人应该拿出院落必须补偿的法律依据。
根据我国《土地管理法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》及最高院的相关司法解释等规定，都明确合法享有的土地使用权应该给予补偿。所以，征收人对院落、空地等不予补偿的行为是不合理的。
从“拆迁”到“征收”，其中的法律法规、猫腻等都出现了改变，所以，出现纠纷后，还是应聘请专业拆迁律师为宜，以免因耽误时间而造成不必要的损失。
房屋在拆迁的时候，在拆迁该范围内的房屋都是要进行补偿的，但是现实中，有一种特殊的建筑，拆迁人千方百计的不给补偿，这就是临时性的建筑，因此很多的被拆迁人对于临时性建筑是否可以得到补偿存在疑惑。
临时性建筑拆迁能否得到补偿？
临时性建筑是一般在两年内拆除，并且结构简易和其他设施，临时性建筑也要经过国土和建设等部门批准的，并且工程也要使用钢筋等建筑性材料。因此，临时性建筑是合法的建筑，在规定的时间内，遇到拆迁补偿时是应该给予补偿的。
临时性建筑和永久性建筑补偿有什么区别？
《国有土地上房屋拆迁与管理条例》中规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
这也就是说，临时性建筑拆迁补偿的症结就在这里，是否在临时性建筑的批准期限内，超过两年的临时性建筑，并且没有申请延期的临时性建筑，拆迁人可以不给补偿的。
　律师提示：在房屋拆迁的过程中，如果开发商因为是临时性建筑的话，要看临时性的建筑的批准期限是否已经过期，如果没有过期限的话，是可以获得补偿的。拆迁人如果坚持不给补偿的话，要找专业的律师进行维权活动。
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&购房时，公摊面积多大才合理？又有哪些坑
购房时，公摊面积多大才合理？又有哪些坑
来源：吉屋网 &&发布时间：
往往我们在买房过程中，一般只知道得房率的大小，并不会实际的计算房屋公摊面积的多少，这也使得房屋公摊面积在买卖房屋的时候处于灰色地带，购房者自己也忽略掉了公摊面积的准确性。什么是公摊面积？公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。如何计算公摊面积？第1步：计算分摊系数分摊系数＝需要分摊的公用面积之和／各套内建筑面积之和＝（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）／各户套内建筑面积之和。第2步：各套房的公用分摊面积＝分摊系数×各套内建筑面积。雨花21000元/平米精装修幼儿园大型商超优惠吉屋网独有优惠房源，先到先得！公摊面积多大较合理？（1）7层以下住宅公摊率为7％－12％。多层建筑是层数在6层左右的建筑，公摊部分的面积包括楼梯间和为住户提供服务的物管用房（热交换站、水泵房、配电室等）。（2）7－11层住宅公摊率为10％－16％。楼层为7—9层的小高层公摊取决于各楼盘自身的情况。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在10％－15％之间；而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15％－20％之间。（3）12－33层住宅公摊率为14％－24％。根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25－33层之间，而且高层住宅的楼梯高度高。（4）别墅类的公摊率为1％－8％。一般来说独立别墅没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分，并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。公摊面积又有哪些坑呢？别盲目追求低公摊公摊面积越小，套内的建筑面积就越大，这是因为房屋的建筑面积是由公摊面积和套内面积两部分组成。但公摊并不是越低越好，公摊面积过低，则住宅的品质就会降低。比如说，为了降低公摊，设计单位减少公共用房配建规模，甚至不做配建，或者让七八户业主共用一部电梯，造成了使用的拥挤，居住的品质大大降低。“零公摊”的销售噱头不可信一些开发商打出“零公摊”的销售噱头，即通过送入 户露台等方式，将送的面积“对冲”公摊面积。但国家对哪些面积要计入公摊已经有明文规定，因此真正意义上的“零公摊”住宅是根本不存在的。实际公摊面积高于开发商提供的数据一般开发商告诉客户的公摊面积都是的，但实际交房时公摊面积都会有差，有的高出百分比，也有的低一些。但一般来说都要更高一些。例如有的面积为130平的房子，开发商不会跟购房者说的百分比数字，例如百分之几点几，而是直接告诉他们24%。而实际在交房时，住宅的公摊可能会高于这个数值。开发商故意引导消费者忽略公摊面积一般来说开发商都会在开盘当天公示出住宅的公摊比，但都会放在较不显眼的位置。而购房者多数也会忽略去看这些公示，后收房了想再找开发商也是没用的。因为按照相关规定，是允许一定的公摊差存在的。”（素材来源：房天下）
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