楼面价是指土地价格除以该土地的允许建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。楼面价的计算公式为：楼面价=土地总价格/建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积&容积率。
楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。而商品房的终售价包括了楼面价，开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房终售价的参考标准之一。
房价（房地产价格）是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。
一般而言，关于楼面价与房价通常有三大误区。
误区一楼面价高房价就一定高？
答：不一定，开发商也会根据自身、周边情况作出合理价格。为了回收成本，少赚点也有可能。
比如，无锡曾经拍出不少地王的命运都算不上好，像红梅新天地，到现在还是封盘中，洋溪公园城一块高价拍出的土地，现状也不是很好。
误区二楼面价低房价就一定低？
答：不一定,大部分人也肯定有这样的想法，楼面价低，房价肯定低，不会高到哪里去。但实际情况却并不如此简单。比如，2013年上海景瑞投资有限公司拿下的xdg-2013-51号地块，当时楼面价位2102元/平方米，同年拿下4幅地块的万达文化旅游城，平均楼面价格在1500元/平方米，然而目前两个项目楼盘参考价都在1100/平方米。
误区三房价一定会高于楼面价？
答：在市场情况特别不好，或者是开发商挥泪甩卖的时候，房价也会出现低于楼面价的时候，假如在这个时候去买房就是赚到。
楼面价高，说明开发商对无锡房地产市场还是很有信心。房价水涨船高，这也说明开发商对市场有极大的信心。当然，也有不少成交价低于预期的，也说明了不少开发商因为配套、竞争对手等原因显得底气有点不足。
47人有用53人有用44人有用73人有用锡林浩特市人民政府关于公布实施锡林浩特市第四轮城镇基准地价的通知
各苏木镇人民政府、国有农牧场泰州市国土资源局征地补偿安置方案公告
〔2017〕第7号
根据江苏省人民政府以苏政地〔2[回顾] 湛湛:
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土地成本占房价的多少？
一般楼板价占房价的多少？
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看具体价格的，小地方楼面价几百的都有，占比就不会很高，一二线城市开盘快的话怎么也得超过一半
如果房价一样的情况下，土地成本高，开发商造房子的成本就低，房屋质量就差。
看精装还是毛坯啊，毛坯的话现在都很高，估计要60%以上
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来源：爱思想网站
作者：赵燕菁
　　2.理解土地财政的问题与风险
　　2.1土地财政的问题
　　同任何发展模式一样，“土地财政”虽给中国经济带来的诸多好处，但这一模式也引发了许多问题。这些问题不解决好，很可能会给整个经济带来巨大的系统风险。其后果，不会小于税收财政曾经带来过的“大萧条”、“经融风暴”、“主权债务危机”。
　　首先一个问题，就是“土地财政”必定要将不动产变成投资品。政府打压房价的政策之所以屡屡失效，就是没有按照资本品的市场来管理住房市场。总是想当然地企图让住房市场回归到普通商品市场。“土地财政”的本质是融资，这就决定了土地，乃至为土地定价的住宅必定是投资品。买汽车公司股票的人，并不是因为没有汽车。同样，买商品房（城市股票）的人，也并非因为没有住房。只要是土地财政，不动产就无可避免地会是一个资本品。无论你怎样打压住房市场，只要其收益和流动性高于股票、黄金、、等常规的资本贮存形态，资金就会继续流入不动产市场。
　　第二，拉大贫富差距。土地财政不仅给地方政府带来巨大财富，同时也给企业和个人快速积累财富提供了通道。靠投资不动产在一代人之内完成数代人都不敢梦想的巨额财富积累的故事，成为过去十年“中国梦”的最好注脚。但与此同时，没有机会投资城市不动产的居民与早期投资不动产居民的贫富差距迅速拉开：拥有不动产的居民，即使不努力，财富也会自动增加；而没有拥有不动产的居民，即使拼命工作，拥有不动产的机会也会越来越渺茫。房价上涨越快，贫富差距越大。如同股票，会自动分配社会增量财富。这是这一功能，锁定了不同社会阶层上下流动的渠道，造就了绝望的社会底层。
　　第三，占用大量资源。如果说中国经济“不协调、不平衡、不可持续”，房地产市场首当其冲。同虚拟的股票甚至不同，不动产为信用基础的融资模式，会超出实际需求制造大量只有信用价值却没有真实消费需求的“鬼楼”甚至“鬼城”。为了生产这些信用，需要占用大量土地，消耗掉本应用于其他发展项目的宝贵资源。资本市场就像水库，可以极大地提高水资源的配置效率，灌溉更多的农田。但是，如果水库的规模过大并因此而淹没了真正带来产出的农田，水库就会变为一项负资产。
　　第四，金融风险。既然土地财政的本质是融资，就不可避免地存在金融风险。股票市场上所有可能出现的风险，房地产市场上都会出现。2012年全国土地出让合同价款2.69万亿元。虽然低于2011年的3.15万亿元与2010年的2.7万亿元基本持平。但这并不意味着土地融资在全资本市场上比重的缩小。
　　截至2012年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷，抵押总额5.95万亿元，同比分别增长15.7%和23.2%。全年土地抵押面积净增4.72万公顷，抵押贷款净增1.12万亿元，远超土地出售收入的减少。这些土地抵押品的价值，实际上都是通过房地产市场的价格来定价的。打压房价或许对坐拥高首付的住款产生不了多少威胁，但对高达6万亿以土地为信用的抵押贷款却影响巨大。
　　土地“净收益”已经成为很多企业特别是地方政府信用的基础。一旦房价暴跌，如此规模的抵押资产贬值将导致难以想象的金融海啸。广泛的破产不仅会毁灭地方政府的信用，而且将会席卷每一个经济角落，规模之大中央财政根本无力拯救。
　　2.2没有准备的税制转型，无异政治自杀
　　鉴于“土地财政”带来的一系列严重问题，主流观点几乎一边倒地要求抛弃“土地财政”。谈论抛弃很容易，如何找到替代的融资？一个简单的答案，就是仿效发达国家，转向税收财政。
　　当年美国“土地财政”切换到“税收财政”，靠的是联邦政府放弃土地收益同时地方政府开征财产税。今天中国，土地在地方，税收在中央。如果仿效美国，中央政府就必须大规模让税给地方政府。现在，中央税收刚刚超过11万亿，要想靠退税弥补近3万亿的土地收入和占地方财政收入16.6%的1万亿的房地产相关税收几乎是不可能的（更不要说还有6万亿的土地抵押融资）。
　　那么，能否靠增税弥补放弃“土地财政”的损失？在中国，“土地财政”的本质是“融资”，其替代者必定是另一种对等的信用。而要把税收变为足以匹敌土地的另一个信用基础，就必须突破一个重要的技术屏障――以间接税为主的税收体制。中国的税负水平并不低，其增速远超GDP。2012年完成税收达到11万亿 比增11.2%。在此基础上，继续大规模加税的基础根本不存在。
　　《福布斯》杂志根据目前的边际税率，曾连续两次将中国列为“税负痛苦指数全球第二”。但在现实中，中国居民负税的“痛感”远低于发达国家。为什么？不是因为税收低，而是因为以间接税为主体的缴税方式。
　　数据显示，2011年，我国全部税收收入中来自流转税的收入占比为70%以上，而来自所得税和其他税种的收入合计占比不足30%。来自各类企业缴纳的税收收入占比更是高达92.06%，而来自居民缴纳的税收收入占比只有7.94%。如果再减去由企业代扣代缴的个人所得税，个人纳税不过占2%。2012年个税起征点上调后，今年个人直缴的比例还会更低。在严格意义上，中国没有真正的“纳税人”。这就是为什么税收高速增长，居民税负痛感却不敏感的重要原因。
　　任何一种改革，如果想成功，前提就是纳税人的负担不能恶化。如果按照某些专家的建议，通过直接增加财产税等新的地方税种来来补偿土地收入，将足以引发比希腊更加严重的社会骚乱。这种非帕累托改进，对任何执政者而言，无异于政治自杀。在现有的政治制度下，社会暴乱乃至“大革命”都是完全可以预期的。
　　1862年，美国的税改取消联邦土地收入，改征地方财产税，纳税人从联邦政府处获得财产，然后向地方政府缴税，总的负担没变，收入在不同政府间切换。但在中国这样的税收结构下，就算是中央真的可以下决心减税，也不过是减少了企业的负担，减税并不能直接进入居民个人账户。因此，对居民人而言，增加财产税就是支出净增加。这样的改革方案，在一开始就注定会失败。
　　有人也许会质疑，如果不对个人征税，难道应该让中国企业继续忍受如此高的税负？我们可以用另一个问题回答这个问题，为什么中国边际税率如此之高，全球投资还要蜂拥进入中国？答案是：“土地财政”。借助土地巨大融资能力，地方政府可以执行无人能敌的税收减免和地价补贴。其补贴规模之大，甚至使得如此高的税率都变得微不足道。也正是由于地方政府的补贴远大于税负的增长，中国企业才保持了相对竞争对手的优势。
　　同样的道理，中央政府之所以可以保持如此高的税收增长，很大程度是仰仗地方政府更高的土地收益。没有“土地财政”的补贴，企业根本无法负担如此沉重的税收，中央政府的高税率也就不可持续。在这个意义上，可以说正是因为高房价以及相关的高地价，才造就了具有高度竞争力的中国制造，才支撑了中国产品持续多年的超低定价。
　　2.3放弃“土地财政”意味着“改旗易帜”
　　直接税多一点，还是间接税多一点，并不是哪种税收模式更有效率、更公平这么简单。不同税收模式间，也不是简单的数量替换。税收的方式，决定了国家可能采用的政体：如果增加直接税，政府就必须让渡权利。如果政府不主动让，就会通过社会动荡迫使政府让。
　　历史上，直接税的征收比间接税的征收艰难得多。发达经济为了建立起以直接税为基础的政府信用，无不经历了漫长痛苦的社会动荡。这是因为即使税额相等，不同的税制给居民带来的“税痛”也会大不相同。
　　英国个税源于小威廉q皮特时代的1798年“三部合成捐”，几度兴废，直到1874年威廉q格拉斯顿任首相时，才在英国税制中固定下来。其间长达80年。德国从1808年普法战争失败开始，经历长达80余年，到1891年首相米魁尔颁布所得税法才正式建立。美国在1861年南北战争爆发后开征所得税，1872年废止。总统塔夫脱再提个税开征，被最高法院宣布违宪。直到1913年第16条宪法修正案通过，个税才得到确认。期间也长达数十年。
　　特别值得指出的是，宪政改革是开征直接税的必要前提。历史上，无论英国的“光荣革命”，还是法国“大革命”和美国“独立战争”，无不同直接税征收密切相关，最终的结果都是宪政改革。这是因为在所有的税种中，个人所得税最能引起纳税人的“税痛”。“无代表，不纳税”（no taxation without representation）。一旦转向直接税，宪政改革就不可避免。竞争性的民主就会成为不可逆的趋势（就像缴交物业费的小区），共产党的执政基础就会动摇。
　　直接税与民主宪政的关系，决定了即使可以成功转向税收财政，政府不可能不经纳税人同意，用财产税来补贴企业。可以预见，一旦取消土地财政，中国企业的竞争力必将急剧下滑。中国在城市化完成之前，就会直接沦为三流国家。
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责任编辑：吴晓璐
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土地供给与房价到底是什么关系？
[导读]土地供给跟房子价格之间有没有关系？这个问题可能没啥技术含量，但不少人都在问，安家融媒小编告诉你，这还用问吗？世间万物都能扯上关系。不过这种关系到底是什么关系最重要，厘清之后才有可能去正确认识事情的本质问题。
&土地供给跟房子价格之间有没有关系？这个问题可能没啥技术含量，但不少人都在问，安家融媒小编告诉你，这还用问吗？世间万物都能扯上关系。不过这种关系到底是什么关系最重要，厘清之后才有可能去正确认识事情的本质问题。最近，经济学家连平就国 土 部提出的“供地数量与住房价格并没有必然的关系”表示瞠目结舌，他认为，很显然，这一结论既违背经济学常理，也与实际状况南辕北辙。该如何评价连平的所谓瞠目结舌呢？他为什么会瞠目结舌？原因很简单，他活在理论中。大家都知道供给多了价格就会相应便宜，供给少了就会贵，这也只是理想状态下的规律。并不是根本规律，无论是不是房地产市场，只要是商品都会遵循这个规律。房子作为特殊商品，也同样要遵循市场规律。决定房子价格的最终只有一个，那就是供求关系。这位专家不全错，但也不对。说供地与住房价格没有必然联系没毛病。更不会违背什么经济学常理。话往回说，你真以为用经济学常理还能解释得通房地产问题吗？这个下边我们继续会说到。所以供求实际上跟价格是一个相互影响的作用，谁也决定不了谁。由此看来，供地数量跟住房价格还真没有必然的联系。也就是说，供给越多不一定价格就越低。我最烦一些专家和开发商不分青红皂白天天嚷嚷多供地多供地，不供地房子从何来？只有多供地，才能缓解市场的需求压力。表面上是这样，但实际上根本不是那么回事。首先我们说需求是真的存在吗？当然存在，但是水分很大。所谓的刚需有多少是真正的刚需？否则国家就不会提出“房子是用来住的而不是用来炒的”这一定位了，也就不会严厉打击炒房者行为了，更不会治理不法开发商和中介机构了。炒房者大量存在着表面上增加了市场需求，却极大稀释了真正的住房需求，更多的是靠资本运作或加杠杆来实现了炒房。有人说过，靠人是塞不满房子的，但靠钱可以，供需关系是次要的，主要是限制炒房，如果炒房不限制，增加土地供应只不过是让那些炒房的体量更大。安家融媒小编也不止一次说过，炒房对市场秩序的干扰非常大，无法想象，炒房者利用真刚需的弱点，大肆炒作，也极大调动了准刚需入市，从而卷在了一起。因为在炒房市场下，已经无法用所谓的供给多价格低来评判了。因为，多大的供给只要人们买房的观念没变，都能被炒房者的资本所消化掉。我想问什么叫多供给？这根本就是一个伪命题。给出一人三套房的放量算供给多吗？不少了，但依然买不起房，为什么，炒房者资本投机，多大的洞都能填满，况且土地真是你想供给就能供给啊？况且，土地资源有限，真的是你想供给就供给啊？我也会说，多供给房子不就够住了吗？有用吗？再说房子真的缺吗？“过热的城市，往往是大量投资性需求尚未得到合理抑制，干扰了市场。”“据我们了解，全国范围内的土地和住房供应基本能够满足人们对居住空间的需求。”在投资性需求没有得到有效抑制的前提下，单纯增加土地供给并不能直接平抑住房价格。这也是国 土 部说的。你信不信？反正大半我信。安家融媒综合了几家数据，统计没有太大的出入，空置率基本上保持在20%多的水平。2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。房屋总量不缺，虽然我们最恨平均，因为一平均你可能从一个乞丐变成千万富翁。但我们不讲这个，我想问，房屋总量不缺，意味着有的人要拥有很多套房子？这才是问题的关键。他们要房子干嘛？这就是炒房思维。不一定有多套房的都是炒房者，但炒房思维是有的。国家在大力从这方面着手，挤压炒房市场，让炒房者尽快退出。所以大量炒房者存在，你根本不能用简单的增加供给来说事，不从根本上消除炒房，增加再多也不行。再说，国家也在大力增加土地供给，特别是公租房土地的供给也在增加。可能有人又要说了，盖公租房岂不是浪费土地？那安家融媒真想问，你们到底想要怎样？让你们有点社会责任你们说作为商人没有责任和义务为所有人盖房子，说那是国家的事儿，国家为他们着想了，大力发展政策性住房，你又说那么好的土地盖普通公租房是浪费土地，搞计 划 经济，是倒退。难道穷人活着就是个浪费？以前土地便宜价格也没见便宜啊，恰恰是开发商暴利，如今利润少了又开始说土地太贵了。我们承认多供给是好事，但绝对不是根本问题。根本问题房子不是用来炒的该如何解决？否则，房子永远紧缺。
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