三四线城市蔓延“鬼城”危机 返乡买房或被套牢
一线城市高企的房价，严格的购房资格审核、越来越高的生活成本，让无数异乡漂泊的人感到难以承受，在家乡的城市里买一套房子成为众多人的新选择。
随着推进“城镇化”建设的提出，不少业内人士认为，城镇化将给三四线房地产市场带来巨大的发展机遇，这也更加坚定了人们回家置业的信念。
然而，就在一二线城市的楼市交易火爆的同时，中国房地产泡沫的“终极产物”，“鬼城”危机正在三四线城市蔓延。近期不少三、四线城市的楼市遭遇“崩盘”危机——空置率高、存量房销售困难，房价下滑。从温州到鄂尔多斯，再到海南、常州、营口，媒体爆出的三、四线城市楼市“鬼城”一个接着一个，蔓延的速度令人惊心。
而在房地产市场风险排行榜中，风险排名前50名全部是三四线城市，让打算回家买房的人们陷入纠结。
房地产市场正在分化
1月24日，中房协发布2012年第四季度及全年房地产市场研究报告，2012年全国房地产开发投资虽然增速放缓，但全年投资总额再创历史新高。
但是，“现阶段房地产市场发展不平衡。”中国房地产协会副会长朱中一认为，开发投资、销售面积、销售价格等方面在不同地区、不同城市、不同企业之间差异性明显存在。例如，北、上、广、深等一线城市，杭州、武汉等二线城市面临着较大的房价上涨压力。而在部分三四线城市和中小房企商品房却面临着较大的去化压力。
到三四线城市圈地曾是今年房企的主流，但从房地产企业的近段时间的业绩增长来看，业务侧重于三四线城市的企业明显低于侧重一二线城市发展的企业。
根据公开统计资料，2012年前11月，保利地产销售额同比增长36%，中海也增长近30%，这两家企业在2012年都侧重在一二线城市发展。但是侧重在三四线城市圈地开发的恒大地产销售额同比仅增6%焦点房地产网，同样布局的碧桂园仅增长6.5%。
这样的对比让很多房地产企业感到意外。最近几年，到三四线城市圈地几乎是房地产企业的主流，但去年的数据却让这一信心满满的预期大打折扣。
三四线城市蔓延“鬼城”危机
1月26日，中国科学院预测科学研究中心发布信息显示，在房地产调控政策保持稳定的情况下，预计2013年全国商品房销售均价走势为前高后低，其中一、二线城市商品房销售均价保持上涨，三、四线城市则出现下跌。
机构的这一预测，再次把三、四城市的天量供应和高空置率问题摆到了大家面前。今年刚一开年，贵阳、常州、营口、南通等城市的就先后被曝出供过于求。
几年前一些开发商兴冲冲地到三四线城市跑马圈地，2012年大多进入销售期，却发现已经陷了进去。
伟业我爱我家集团副总胡景晖在2012年年底参加的几次地产界的聚会上听到了数家房地产企业的抱怨，“他们都在说唐山、烟台、营口等三四线城市，房子卖不动。”
贵阳，其住宅待消化库存已高达3490万平方米，而这个城市的人口即使计入流动人口，也才500万人，这样的库存量要消化掉至少需要4年。
三线城市南通近4年土地累计成交量超过7500万平方米，消化时间接近15年，其目前人均住房建筑面积达到40.9平方米，远远超过北京、上海等地，住宅供应过剩风险值得关注。
常州被称为继鄂尔多斯之后的又一个“鬼城”。有业内人士分析认为，常州楼市库存量太大，空置率太高，未来难有大的发展。不过，常州房管部门则认为，常州楼市供需两旺，不存在“鬼城”一说。
然而，统计数据显示，截至去年12月底，常州全市商品房库存量达到1360.26万平方米焦点房地产网，同比上升12.85%;全市商品住房可售余量为777.55万平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州楼市销售速度来看，常州楼市目前的库存量可供常州消化20个月。
“预计2013年在供应充足但潜在需求相对较弱的背景下，三四线城市价格不具备上涨动力，仍将继续盘整，部分城市存在严重供应过剩的风险，值得格外关注。”分析师许琳说。
许琳认为，三四线城市很难连续吸引外来人口进入，单靠本地农村人口的转移可能难以消化过去几年大规模的土地供应，新区建设、土地经营等三四线城市最传统的经营策略，可能在经济调结构、增速下台阶的过程中遭遇巨大的挑战。
中原地产市场研究部总监张大伟称，“三四线城市现在已经空置了大量的土地和住宅，很多三四线城市的房地产供应已经超过了当地的需求。”
亚豪机构市场总监郭毅认为，有的三、四线城市比较发达，购买力比较强，对房地产市场能够形成一些支撑;而一些经济欠发达的城市，或者前期房价上涨过快的城市就可能会有一些泡沫。
城镇化：能否解救三四线城市楼市走出困局
事实上，在城镇化背景下，部分房企加速布局三四线中小城市或城镇，视为当下最大机遇之一。
“但城镇化不是盖房子，而是从基础设施、生活环境、生存条件等方面进行改变。”聂梅生表示，城镇化的路还很远，不会有人住没有配套的房子的，因此，城镇化不是房地产的救命稻草。
“三四线城市如果没有产业的培育，将难以支撑房地产市场的发展。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，三四线城市对人口、资金的吸纳能力都没有想象中那么强。过去几年网络超女，不论是地方政府还是开发商，对三四线城市的发展都作了过于乐观的判断。
在陈国强看来，不同的城市面临的房地产风险不同，需要从各自城市的经济基础、产业基础进行研究，从而对房地产开发作出调整。对开发商来说，区域布局要均衡，要参与到三四线城市房地产市场的培育过程中，但不能把重心全放在三四线城市。
“城镇化是远水，不可能马上解决那些已经出现房地产市场问题的三四线城市的问题。”陈国强说，中央对城镇化的表态也说明，恰恰是要通过城镇化来调整前几年发展中遇到的问题。
对于目前已经出现供大于求的三四线城市，有人认为很危险，也有人有着不同的看法。
在张大伟看来，中央近期对城镇化的表态，其实正是强调一二线城市和三四线城市之间的产业布局，培育三四线城市的产业发展，是对经济结构的优化。
其实，产业布局对房地产市场的影响不仅仅出现在三四线城市，在一二线城市同样存在，一二线城市建设的“新城”往往也因为没有产业的支撑从而成为“睡城”。
在胡景晖看来，未来中国还将有三亿到四亿的人口转移，这些人口不是转移到大城市，而是在百万人口左右的城市，要做到这一点，这些城市就必须有相当的产业支撑。“一二线城市也需要将现有的一些产业转移出去，分解到三四线城市。”
从国外的经验来看，当大城市发展到一定程度后往往会出现逆城市化，“中国未来恐怕也会如此，三四线城市的房地产会发展，但基础一定是产业的发展和配套设施的完善。”
本文来源：中国新闻周刊
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三四线城市房价暴涨 北漂还买得起家乡的房子吗？
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　　()3月15日讯
　　年初流行一个段子：每到春节，北上广的Mary、Vivian和David陆续回家，变成了翠花、大妮和二狗子。不过，故事到这儿并未结束，北上广的筒子们发现当地已经超越了大家想象时，转而回到家乡购置房产，或者转向大都市圈周边的三线城市安家置业。
　　进入2017年以来，三四线城市火爆的楼市吸引了更多目光。方正证券根据Wind数据整理的46个三四线样本城市中，月三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%，保持快速增长。虽然低于2016年12月的42.8%，但与一二线城市相比，增速明显。曾在2015年提出&一线城市翻一倍&的方正证券首席经济学家任泽平将这一现象解释为&去库存和挤出效应&。华泰证券分析师谢皓宇则指出，人口和库存问题的解决将给三线城市带来&大周期&。
　　逃离北上广
　　随着人口控制和疏解的政策出台，北上广&人口拐点&的信号已经悄然出现。根据国家统计局数据，从2010年至2015年，北京常住人口增幅放缓，上海则在2015年首次出现负增长。
　　这意味着，&逃离北上广&正在成为一种现象和大趋势。现居湖南长沙的王琳此前曾在北京一家企业担任会计长达5年时间，2016年她选择回到家乡开始新生活。&北京的实在太让人绝望了，我工作一年也买不起一平米，这样的生活实在没有意义。&在北京，王琳的月薪是税后1.5万元。&回到长沙以后，工资低了很多，不过至少一个半月的工资就够买一平米了。&王琳表示。
　　2017年元旦刚过，王琳就在长沙北辰三角洲附近买下一套2019年年初交房的期房，单价为每平米11000元。&2015年的时候才八千，我应该早点回来的。&王琳说。
　　王琳的选择只是一个缩影。由于大城市生活成本的提高，无力承担的人口被迫挤出，回到原户籍所在地，谢皓宇将其称之为&中国版的逆城市化现象&。
　　他同时预测，一线城市的经济增长方式已开始由劳动生产力拉动逐渐向劳动生产率拉动转移，未来劳动力需求将减少，挤出的人口将返乡。&一线城市的流入人口大多来自于中部和西部地区，以及河南、河北等地，这些地方是三四线城市的集中地。一线城市与三四线城市的房价形成强大反差，在一线城市积累的财富足够在家乡置业，于是增大了返乡的诱惑力。&上述分析师指出。
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客服电话：5 　客服邮箱： 　买三四线的房子，现在是好时机吗|界面新闻 · JMedia 界面新闻APP作者：钱耳朵（ID:wealthear）
最近，楼市圈里最热的不是一线，而是曾被认为去库存重包袱的三四线楼市上涨的消息。国家统计局公布数据显示三线房价环比上涨0.4%，超过一二线涨幅。两会上代表也热议三四线楼市去库存能否持续，而投资者更关心三四线房子能不能买？
▌三四线房价上涨原因究竟有哪些？
首先，三四线的上涨最直接的诱因源自一二线限购政策的溢出效应。大城市的辐射和溢出效应是去库存再好不过的方式，通过中心城市的超预期上涨，带来辐射和溢出效应，进而改变社会对三四线楼市的预期，这远比行政化的刺激手段来得更直接。
随着热点城市的调控政策将逐渐显现，被抑制的资金和需求传导到三四线城市。其中，一二线城市的低端产业人口外流&&返乡置业也为三四线城市增加购房需求。一线城市与三四线城市的房价形成强大反差，在一线城市积累的财富足以在家乡置业。在实地调研中，一个快餐店老板表示，在北上广开饭店算着挣得多，但除去租金成本，算下来不比回老家地级市剩钱多，过得体面，租住北京的开销要比地级市每月还贷高出两倍多。
其次，除了主流城市的传导外，三四线交通的便利化也提升一部分改善性需求。在漯河购房者受者表示，之前从北京回老家看父母路上的时间，不是从北京到漯河坐高铁所花费的时间，而是从漯河回镇上的时间。
再者，去库存政策的引导也是此轮三四线回暖的重要原因。
▌三四线楼市回暖是管理层最想看到的
从宏观层面看，2017年国家的货币政策将逐步退出宽松，热点城市楼市调控也将是易紧难松。和严控重压下的一二线不同，大部分三四线城市还在继续享受鼓励去库存的政策红利，如购房补贴、契税减免等购房优惠政策，这些都加速三四线需求加快释放。如晋江、泉州、蚌埠等都有相关政策出台。
住房和城乡建设部部长陈政高近日表示：结合城镇化推进去库存，是一个重要途径、根本途径。针对三四线城市去库存的各项政策将在2017年继续执行。要提出新的办法，继续鼓励、引导农民工和农民进城。
在一二线城市城市限购的背景下，三四线城市对拉动土地购置和房地产开发投资产的作用被寄予厚望。目前，三四线城市楼市开发投资、库存分别占全国的60%和80%。若有600多个三四线城市的楼市回升的支撑，全国房地产市场在开工，投资销售方面的整体数据也能提供支撑。安信证券研报显示，其跟踪的以三四线城市为重点布局的龙头房企数据显示，2016年其销售的项目55%为90-140平米户型，较2015年继续提升。
加上，三四线楼市杠杆需求低，购房者购买的压力远不比一二线，一般不存在高杠杆的风险。所以，无论对城镇化、去库存，或抑制资产泡沫方面来说，其回升都是管理层希望看到的。
▌三四线的房子还能买吗？
我们不容忽视的一个事实是，这轮三四线的上涨首先是北上广等大城市周边的上涨，并非三四线城市的全面爆发。比如，北京周边的燕郊、廊坊，上海周边的嘉善、无锡，南京周边的泰州，深圳周边的东莞、惠州，厦门周边的漳州、泉州等等。
然而，三四线城市销售超预期状态是否可持续？从我们目前的观察来看，三四线城市销售虽超预期,但各城市交通区位、自然环境、产业经济以及置业人口等城市基本面的差异将导致三四线城市房地产基本面出现分化。
处于大都市核心圈、区域核心外延及产业核心城市的三四线城市上半年市场热度或将持续。此外，通过分析发达国家城市化经验，如美国、日本、韩国等经济体城市化第二阶段是人口往大都市圈迁移。目前来看，大城市圈周边的三四线城市的去库存效果已得到改善，这意味着三四线的房价存在升值潜力，未来可能会迎来一定幅度的上涨。
▌未来值得关注以下两点：
大城市圈一二线城市热度何时出现拐点？也就是说一二线城市的房价对三四线价格的传导往往具有一定的时滞性。从过往经验看来看，一二线城市向上拐点出现后，三线城市往往滞后改善，但是一二线房价一旦掉头向下，三线城市往往是同步加速下行。
三四线城市会一直享受政策红利吗？去库存已见成效，甚至有部分三线城市已现补库存压力。这时，管理层对于去库存的重视程度将出现一定程度的弱化。所以，投资者一定要提高对房地产政策的预见性。目前，对于个别已出现补库存需求的热点三线城市，房价上行压力日益显现。
而其他中西部的弱三线城市并没有长期上涨的理由。部分三四线楼市由于缺乏持续人口净流入和产业支撑，叠加存量二手房较多，并不具备房价大幅上涨的基础。尤其是，环境恶化，交通不便的三四线的房子更是不要轻易入手。
当然，三四线的房价是不是上涨和你自己要不要入手还不完全是一码事。对于那些在城市打拼，有返乡置业的需求，或是有改善性需求的话，我们认为三四线的房子还是值得考虑。如果单纯为了投资，那还是三思而后行。
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