&p&对于这个问题，让我们来开个上帝视角，把空军和多军的观点放在一起看。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第一回合：人口&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1. 计划生育导致人口快速下滑，80后尚有2.28亿，90后减少到1.74亿，00后就只剩1.46亿，羊越来越少，房子建了卖给谁？未来还有没有接盘侠？&/p&&p&&br&&/p&&p&2. 现在，买房的主力还是80后和90后，等到00后谁还买房子，00后的家长大多都是7080后，等00后长大准备结婚的时候，哪家没个3，5套供来挑选？&/p&&p&&br&&/p&&p&3. 从数据上看，放开计划生育也没能改变人口增速下滑的趋势，需求减少是必然。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.根据国家计生委预测，2030年中国总人口就将出现逆转，变为负增长。随着老人离去，遗留下来的房子越来越多，又不能大量拆除，人却越来越少，供远远大于求，房价吃枣药丸。&/p&&p&&br&&/p&&p&未来，将会出现大量的空城。现在的老城区，迟早变成卖不出去也没有人租的空城。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&多军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.中国目前城镇化率只有57.35%，远未达到发达国家85%以上的平均水平，因此还有至少20年的路要走。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.去年国家就下了死任务，要求全国实现1个亿的非户籍人口转为城市人口，各省都有指标，必须完成，这是人为增加需求。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-dffb4fcd61d7_b.jpg& data-rawwidth=&820& data-rawheight=&654& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&820& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-dffb4fcd61d7_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&3.在这个过程中，会有大量的农村人进城，变成城市户籍，这就意味着，进城就要买房，因为户籍变了，想回也回不去了。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.老城区的改造，和新城区的建设，都会制造出大量的拆迁户。目前的拆迁，更多的是进行货币化安置，而不是像过去那样安排好回迁房。这些人拿到钱，一定会想办法买成房子，这也是一波非常大的需求。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.新的城市居民在解决自己的居住问题后，会想办法改善居住环境，为自己买房，为父母买房养老，一个家庭至少有3-4套的居住需求，而且都可以说是买来自住的。&/p&&p&&br&&/p&&p&因此，目前来看需求量依然很足。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&一回合结束。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&观众席观点：在【2018】这一语境中，多军暂时领先一筹。至少在近几年，确实还有不少人造需求来支撑房地产。&/p&&p&&br&&/p&&p&从人口需求上来，2018年&b&多军占据优势&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第二回合：调控&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.调控绝对可以控制房价，甚至让房价下跌，比如北京，已经连跌三个月，二手房平均下滑超过10%。不是房价管不住，而是看ZF想不想管。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.别看现在大部分二三四线城市涨的欢，那是因为让你们去库存，一旦去库存完毕，羊毛薅完，2018分分钟让你重新做人。&/p&&p&&br&&/p&&p&3.现在房价确实太高，有发生系统性金融问题的风险，所以ZF开始有了些新玩法，不再用老的套路。如果你还用老的思路，来看房价，一定会吃大亏。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.共有产权房，人才房，租赁用地，只租不卖，租售同权，这些最近出台的一系列政策，都是变相消弱房子的金融属性，让房子的内在价值减弱。政府的目的已经非常的明显。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.房产税即将出台，又是一大利空。&/p&&p&&br&&/p&&p&6.明年买房大概率遇到限卖，动辄5年不能变现，把你的钱套死在里面，遇到风险跑都跑不掉。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&多军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.房地产是支柱产业，关乎民生和社会稳定的问题，政府不会让房价出现大跌的情况。2008年房价曾经遇到过暴跌的危机，ZF立刻就出台了4万亿救市，房价应声而涨，再创新高。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.调控是为了抑制房价过快上涨，从来没说过是让房价下跌，不大涨不大跌是最直观的表态，根本不用担心当接盘侠。&/p&&p&&br&&/p&&p&3.地方zf没有打压房价的动力。因为卖地的收入，是地方主要的收入来源之一，在土地财政没有得到很好的解决之前，地价将很难降的下去。&/p&&p&现在就算再限地价，土地的价格相比于15年之前来说依然很高。面粉都那么贵了，面包能便宜到哪去？房价根本将不下来。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.调控短时间确实可以抑制房价的增长，但是一旦限购放开，调控解除，长期被压抑的需求就会立刻爆发，房价将会迎来报复性反弹。人为扭曲的供求关系，无异于饮鸩止渴。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.楼市的不景气会影响到经济，经济的不景气会影响到民生，民生的问题会影响到社会稳定，所以楼市可以涨，可以稳，可以小跌，但不能崩。&/p&&p&&br&&/p&&p&6.楼市一直都是老一套，3年一轮循环，先上涨1年，再用2年消化泡沫，等房地产低迷到影响经济了，再来一轮刺激。从2002年来一直都是如此，就像一种轮回，现在回过头看，每一次的限购期都是上车的好机会。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&二回合结束&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&观众席观点：空军在这一回合扳回一局。&/p&&p&&br&&/p&&p&经验主义并不能很好的解释2017年的新套路，如租售同权，纯租赁用地等玩法确实给未来造成了很多的变数。&/p&&p&&br&&/p&&p&尤其是2018买房会被限卖这一点，相当于锁死了未来5年以上的交易权，除非是自住，投资者肯定不会让自己处于这么久的不确定中。&/p&&p&&br&&/p&&p&从政策导向上来看，2018年&b&空军占据优势&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第三回合：信贷（贷款利率）&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.美联储加息周期至19年下半年，中国肯定是要跟的，一旦中国加息，利率就会上升，利率的上升会大幅增加购房者负担，减少购房需求，影响房价预期，直到最后让房价下跌。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.银行9折利率已基本全面取消，基准利率现在都不好找，超过150家银行将首套房利率上调至10%到20%，甚至更有南京的部分银行将利率上调到30%！&/p&&p&&br&&/p&&p&3.很明显，目前国内在定向加息，也就是不加基准利率，只上调房贷利率。这才刚刚17年下半年，离19年还有2年时间，利率都已经飙升到这个样子，等2018年肯定更恐怖。到时候房价涨幅还抵不上利率，谁还买房子？&/p&&p&&br&&/p&&p&4.目前M2增速已经连续7个月下滑，6月份更是首度跌破10%，买房抵御通货膨胀一说不攻自破。&/p&&p&2018年，把钱存在手里，比放在楼市里5年不能动风险要小的多，现如今支付宝的利率都超过4%了，要知道巴菲特晚年也就是年化8.4%的收益率，这个收益率绝对是可以了。&/p&&p&&br&&/p&&p&知道北上深的租金回报率是多少么，全都不到2%。目前全国70个大中城市，租金回报率能超过4%的只有2个。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.最最重要的一点就是，但凡房贷利率升高，楼市必定降温。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-ce643f67d83da69ddfe7c97a84c9f6fc_b.jpg& data-rawwidth=&574& data-rawheight=&374& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&574& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-ce643f67d83da69ddfe7c97a84c9f6fc_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&多军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.加息什么的都是纸老虎，现在的房贷利率，依然是20年来最低的！就算上调到30%，也不过6.37%。&/p&&p&看看2008年-2014年的利率吧，大多数时间都在6.37%以上，那个时候房价没涨么？不还是翻了好几倍。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-5a5bba3d5dc525e663379_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&714& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-5a5bba3d5dc525e663379_r.jpg&&&/figure&&p&3.空军总是说今年放水少了，08年4万亿不会再有了，知不知道4万亿早就变成日常了。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-05e89ff5fb94ec05f4b42c971b491a9f_b.jpg& data-rawwidth=&568& data-rawheight=&251& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&568& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-05e89ff5fb94ec05f4b42c971b491a9f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&再来看看当年4万亿的主要方向，看完你就会明白，买房依旧是防止存款缩水的最佳选择。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-a926dbd80e22fcf0e0b0_b.jpg& data-rawwidth=&577& data-rawheight=&309& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&577& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-a926dbd80e22fcf0e0b0_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&三回合结束&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&观众席观点：从利率角度来看，依然是&b&空军略胜一筹&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&单看2018年，利率折扣大幅提高，房价遇冷回调，是一个大概率事件。&/p&&p&&br&&/p&&p&利率上不如17年有优势，价格上不如19年有优势，18年买房特别的尴尬。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是从整体来说，谁知道未来会不会又是08年的一个延续呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&07年的时候，也是像现在这样，各种调控，各种加息，然后08年下半年房价崩了，08年上半年买房的各种断供，炒房的各种跳楼，然后4万亿救市，所以才有09年房价的起死回生。&/p&&p&&br&&/p&&p&看看北京08年房价走势。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-f1d8e1aae6ca_b.jpg& data-rawwidth=&417& data-rawheight=&781& class=&content_image& width=&417&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&不知道以后一旦出问题还会不会再来一次救市，不过这一次，没个40万亿怕是不够用。&/p&&p&&br&&/p&&p&中场休息，未完待续，空军暂时领先，目前比分2：1&/p&&p&------------------------&/p&&p&8.26更，中场休息结束，下半场开始，多空双方调换发言顺序&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第四回合
土地 （供给）&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&多军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.中国是世界上土地最稀缺的国家之一，人均可居住面积只有世界平均数的三分之一。随着人民生活水平的不断提高，改善居住环境，增大居住面积是长期存在的需求。因此，目前开发的房子和土地的数量还远远不够。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.从供给侧分析，不要期待中国的房子比外国便宜。国外人少地多，中国本来就是人多地少，再加上中国大面积的地都是高山、平原、荒漠、沙漠，都是不可居住的区域；&/p&&p&&br&&/p&&p&3.国家要守住18亿亩耕地红线，要保证粮食的产量，不可能无限制的扩张城市范围。因此，那些人口大量流入，提供很多就业机会的城市，如北上深，土地一定是越来越稀缺的资源。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.最最重要的一点，土地供给由国家控制，每年出让多少面积ZF说了算，国家不可能一次性让大量的土地入市，不然的话会造成房价崩盘的危险，这也符合我们现在的表现，供地就像挤牙膏。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.政府的土地政策是从香港学来的，看看香港就知道了。香港70%的房子面积到不到70平，人均居住面积更是只有16平米，超过70平的房子就会被称作豪宅。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是香港缺地么？香港根本不缺地！&/p&&p&&br&&/p&&p&全香港1100平方公里的土地上，就有高达400多平方公里是没人去的郊野公园。目前香港所有建设用地面积只占总面积的25%，住宅用地7%，只要住宅用地所占面积增加一个百分点就可以多住一百万人。&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么不供地？要维护有房者的利益，就不可能大量供地。&/p&&p&&br&&/p&&p&当年香港8万5公租房计划，就是因为房子建多了，又遇到金融危机，导致房价跌的太猛，损害了大量有产阶层的利益。房价大跌让不少人几十年积累的财富瞬间化为乌有，引发了超大规模的游行。&/p&&p&&br&&/p&&p&最后香港迫于压力，停止了之前的8万5造屋计划，转成了勾地政策，土地政策又回到了挤牙膏的阶段，于是房价又开始上涨，越涨越高，人们反而没有再出现过对立的声音。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.中国不缺地，中国人口密度143人/平方公里，世界排名第55。&/p&&p&&br&&/p&&p&中国城镇人均居住面积已达到36.6㎡，位列世界第五。&/p&&p&（注意，人均居住面积，和上面多军的人均可居住面积，是两个不同的概念）&/p&&p&&br&&/p&&p&2.中国宜居面积占全部面积的60%以上，这是除去山川河流荒漠外可以适宜居住的面积。&/p&&p&&br&&/p&&p&3.中国只有少数几个城市土地稀缺，大部分城市都在去库存，17年三四线只有涨价才能去库存就是最好的证明。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.农村正在衰落，很多小镇已经濒临崩溃（尤其是东北），人口大量外流，只剩下独居的老人。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.未来人口都会流向大城市，就像吸血一样，从农村开始，到县城，到5线，最后到3，4线，将来这些地方的房子根本都不会再有人买，因为人都在往大城市涌，在小城市赚的钱，也都会被转移到大城市中，这是一个不可逆的过程。&/p&&p&&br&&/p&&p&6.未来，哪里有工作，哪里才有人，哪里的土地和房子才值钱，三线后面的城市别再有幻想。&/p&&p&&br&&/p&&p&7.至于大城市，土地也不可能永远涨，现在基本上卖地都是限价卖，更别说租赁用地了，简直就是白送，8月23号上海推出的4块租赁用地，楼面价都是只有5000多/平，这可都是在黄金地段。&/p&&p&&br&&/p&&p&8.土地财政模式正在改变，“轻租重售”完全被颠覆。&/p&&p&&br&&/p&&p&深圳已经明确，未来五年人才住房和保障性住房用地面积不少于总用地面积的60%。北上广未来五年租赁用地计划供应面积将达3825公顷，占同期住宅供地面积比例更是超过26%，未来将有大量的“公租房”进入市场，抑制房价。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&四回合结束&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&观众席观点：香港其实是一个很好的前车之鉴，这一回合&b&多军优势明显&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&谁控制土地的供给，谁有话语权，说白了，房价涨跌明显是可以被控制的。&/p&&p&&br&&/p&&p&虽然正在出台一些改变的政策，比如增加供地，增加租赁用地。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是政策从发布，到土地入市，到建成交付还需要很长的一段时间，也需要市场的检验，检验效果到底如何，我们仍需保持疑问的态度。&/p&&p&&br&&/p&&p&毕竟，廉租房、经济适用房和限价房，都是当年曾经使用过的套路，然而现在来看，房价降了么？并没有。最后谁获利的更多？房叔房妹房婶房哥房嫂房姨，这些都是能搜出来的。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，从土地供给这个角度来看，&b&2018多军占据优势&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&目前比分2：2&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第五回合
收入，房价，租金
（租售比，租金收入比，房价收入比）&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&多军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.目前国内租售比低是因为房价涨的快，房价上来了，但租金还没有跟上来，以后会慢慢涨上来的，像美国，英国的一线城市，房价高，租金更高。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.中国租售比低是因为观点导致的，跟房价没关系。中国处于相对传统社会文化,落根文化根深蒂固,对故乡感情有一种特殊理解;美国处于一种迁移社会文化,人们并没有故乡情结,人口处于高度流动。 所以，美国人喜欢租房，中国人喜欢买房，需求点不同，自然造成中国房价高，租金低，美国房价不高，但租金相对较高。&/p&&p&&br&&/p&&p&3.中国租金低，还有一个很重要的原因，就是租赁市场不规范，没有保障，比如房东会不会突然涨价，会不会突然卖房，会不会突然不让你住赶你走等等情况。&/p&&p&&br&&/p&&p&而在国外，相关的法律非常健全，比如租住后多少年不能赶人走，比如每年租金涨幅不能超过多少，等等，所以很大一部分人愿意租房。只要我国逐渐完善租赁相关的法律法规，相信愿意租房的人会越来越多。&/p&&p&（下图是世界各大城市买房租房情况情况）&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ffeb0e635ae8_b.jpg& data-rawwidth=&367& data-rawheight=&210& class=&content_image& width=&367&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&租房市场还有很大的空军，租金一定会上来的。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.虽然大部分城市租售比很低，大城市基本都不到2%，明显租房划算。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是，由于中国房价一直上涨，导致了大多数人买房是为了财富增值，变相的扩大了购房的需求，抑制了租房的需求，造成租金低，房价高的现象，租售比低，并不意味着房价就会崩盘。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.过去，只有买房才有户口，才能上学，而租房没有，因此买房本身含有的价值就比租房要高的多，虽然现在搞租收同权，但是好学校都是要排队的，租房都要排到3级4级了，根本不可能上好学校。&/p&&p&比如深圳，上海，天津，长沙，石家庄等地，早就可以通过租房上学了，但是，都需要积分排队。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-b4bdb0ee73d3e3f022af4d_b.jpg& data-rawwidth=&380& data-rawheight=&445& class=&content_image& width=&380&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&所以，想上好学校还得靠买房，租售根本不可能真正完全同权。&/p&&p&&br&&/p&&p&6.中国人收入增长的很快，2016年十八big就明确表示，2020年要实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，所以大家不要担心房价会不会下跌。虽然房价在涨，但是收入也在涨，而且房价涨的时快时慢，有时候甚至好几年不涨，但是收入是每年都在涨的。走走停停，总能赶得上，不会让房价成为空中楼阁，绝对有足够的支撑力。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空军：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.房价收入比过高，不吃不喝要36年才能买房。&/p&&p&&br&&/p&&p&国外顶级城市，如曼哈顿，东京，慕尼黑，按照城市均价和城市人口平均收入水平，基本10年就能买套房，也就是说房价收入比基本都在10左右。&/p&&p&&br&&/p&&p&而深圳，按照平均收入来算，至少需要36年才能买得起，这样的房价绝对过高了，至少按照当下的收入水平来说，支撑不起这么高的房价。&/p&&p&&br&&/p&&p&全国30个重点城市，20个房价收入比都超过10，说明现在的房价是绝对过高的。&/p&&p&（下图中人均收入是半年的，不是全年的）&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-6e507b3baea7b7cbd52bb8_b.jpg& data-rawwidth=&814& data-rawheight=&611& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&814& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-6e507b3baea7b7cbd52bb8_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&2.租金收入比过高，大多数人一半的钱都要交房租。&/p&&p&&br&&/p&&p&根据报告统计，2017年6月全国50个城市中，超过70%的城市房租过高，其中北京、深圳、上海、三亚等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市。&/p&&p&&br&&/p&&p&也就是说，北上深的大部分人，一半的工资都要交房租，算上房租+日常开销，还能剩下什么？这还叫人怎么生活？&/p&&p&&br&&/p&&p&房价远高于租金，租金增速远高于收入增速，当下的收入，如何支撑虚高的房价？&/p&&p&&br&&/p&&p&3.租售比过低，买房的钱用来租房可以租100年。&/p&&p&&br&&/p&&p&越是房价低的城市，租金的收益率就越高，越是房价高的城市，租售比就越低。&/p&&p&&br&&/p&&p&像厦门，买房子的钱完全可以租房子100年！&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-ccb514ab34e569e99634d_b.jpg& data-rawwidth=&1225& data-rawheight=&414& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1225& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-ccb514ab34e569e99634d_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&但是，美国等发达国家，人家房价也很高，甚至有些高过北上深，但是租金回报率都能超过3.5%，如下图。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-c60bb47e6f9fee3da886d7e1d46962c2_b.jpg& data-rawwidth=&554& data-rawheight=&528& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&554& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-c60bb47e6f9fee3da886d7e1d46962c2_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&这完全说明了，人们的收入水平没有提上来，租金水平也没有提上来，但是房价反而提前透支了，未来有很大的可能，房价是不涨甚至下跌的，因为人们的收入确实太低了，没办法给高房价持续做支撑。&/p&&p&&br&&/p&&p&短时间的房价上涨，是金融属性的影响，是信贷的推波助澜，但是房价的长期稳定，还是要靠人们的收入来决定。毕竟，贷款贷的再多，买房买的再多，也是要通过收入，去还银行钱的。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.之前，租房不能落户，不能上学，确实让租房市场受冷，但是2017年完全变了，最近出台的种种政策显示，未来租住是会享受同样待遇的，就像现在欧美国家一样，租房和买房，完全享受相同的待遇，都可以上同样的公立学校。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.多军总喜欢说租赁市场空军很大，一旦政府合理规划开发，需求一定会提升，租金一定会上涨。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么问题来了，当大家都愿意多花钱去租房的时候，是不是买房的人就少了，是不是购房的需求就少了，房价是不是就更不稳了？&/p&&p&&br&&/p&&p&总之，国内这几十个大中城市，尤其是北上广，除了房价，租金和收入没有一个符合世界上顶级城市的水平，必然是有风险的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&五回合结束&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&观众席观点：这一回合，&b&空军明显占优&/b&，有理有据，更让人信服。&/p&&p&&br&&/p&&p&每每谈到租售比，收入比，房价比等话题，多军基本都是在防守，很难找出反击的论据。而且不论多军怎么反驳，收入三流，租金二流，房价一流是不争的事实。&/p&&p&&br&&/p&&p&再这，2017年这一波租赁市场，租售同权的推进，确实跟往常的小打小闹不一样。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，从收入，房价，租金的角度来看，&b&2018空军占有优势&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&第六回合 代言人PK&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&多军代表人物：任志强&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&１号对手：牛刀　&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&赌注：房价如果再涨，从此不再谈房价&/p&&p&&br&&/p&&p&2010年初，著名地产空军叫板任志强，称如果今年70个大中城市的房价涨幅超过5%，他就再也不谈房价；倘若房价涨幅不足5%，则请任志强从此闭嘴。&/p&&p&&br&&/p&&p&2010年底，房价上涨超过６％，任志强获胜。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&２号对手：郭建波&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&赌注：房价必降，不降裸奔&/p&&p&&br&&/p&&p&2012年12月，深圳英联不动产董事长的郭建波在微博上约赌任志强，预言一线城市楼价的全面下跌行情即将开始。&/p&&p&&br&&/p&&p&按照郭建波的赌约，如果明年3月中国楼市出现上涨，他将于明年两会的开幕当天在北京长安街裸奔十公里，反之则要求任志强在媒体上公开道歉。&/p&&p&&br&&/p&&p&３个月后，日晚间，郭建波表示，对于去年底他发起的与知名地产商任志强之间的赌局，他愿提前认输，并向“@平安北京”提出申请，希望批准其履行“在长安街裸奔十公里”的赌约。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&３号对手：吴晓求&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&打赌观点：买房不如买股票　or　买股票不如买房&/p&&p&&br&&/p&&p&吴晓求，著名&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//baike.baidu.com/item/%25E7%25BB%258F%25E6%25B5%258E%25E5%25AD%25A6%25E5%25AE%25B6/17464& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&经济学家&/a&，金融证券研究专家，现任中国人民大学副校长 ，金融与证券研究所所长，金融系教授，&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//baike.baidu.com/item/%25E5%258D%259A%25E5%25A3%25AB%25E7%E5%25AF%25BC%25E5%25B8%2588& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&博士生导师&/a&，教育部&a href=&//link.zhihu.com/?target=https%3A//baike.baidu.com/item/%25E9%2595%25BF%25E6%25B1%259F%25E5%25AD%25A6%25E8%& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&长江学者&/a&特聘教授，国务院学位委员会学科评议组成员，中国证监会第九届发审委委员，中国金融学会常务理事。&/p&&p&&br&&/p&&p&吴晓求透露：2013年的时候曾和任志强打赌，他认为五年内房价不会再往上涨，号召大家买股票，而任志强则号召大家买房。“现在过去四年了，我非常的恐慌，当时我说五年以后看谁能赢，一开始我雄心勃勃，因为中国不可能违背这样的规律，但是到了现在发现，我输的概率要大了。”&/p&&p&&br&&/p&&p&这是任志强３次非常著名的赌约，３战全胜。&/p&&p&&br&&/p&&p&在2016年底，任志强更是对2017进行了预测：2017年房价还会继续上涨，而且下一轮涨幅会比这一轮更高。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空军代表人物：牛刀&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&2007年，牛刀帮助空军获得了历史上唯一的一次大胜利。&/p&&p&&br&&/p&&p&2007年7月，中国著名经济学家、加拿大西安大略大学教授、北京大学中国经济研究中心徐滇庆教授说:&/p&&p&&br&&/p&&p&“深圳房价肯定要涨，如果一年以后深圳房价不涨的话，我向深圳人民道歉”。&/p&&p&&br&&/p&&p&作为深圳的一名市民、知名地产博客牛刀出面应战。牛刀表示，2008年深圳房价不会涨。于是一场关于徐滇庆与以牛刀为代表的深圳市民设下了这一场赌局。&/p&&p&&br&&/p&&p&一年之后，北大教授徐滇庆向深圳市民公开道歉。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-cf500d4af8d9ede40e76230a60ced587_b.jpg& data-rawwidth=&444& data-rawheight=&320& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&444& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-cf500d4af8d9ede40e76230a60ced587_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&但是，当初相信牛刀而没有买房的人，在2009年都后悔了，因为房价再创新高。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&著名空头叛变为多军的代表人物：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&１.史上最大空转多，谢国忠&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&谢国忠算是中国房价最坚定的唱衰者之一了，他在10年左右的时间里，一直唱空中国房地产市场，发出过诸多如未来5年内房价会跌掉一半、不到一年房地产泡沫会破灭等论断，但是这些论断全部没有实现。&/p&&p&&br&&/p&&p&而在2016年，更是曝出空头转多军的内幕。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-52beef2d8e5f3f576b88ee980dce12af_b.jpg& data-rawwidth=&559& data-rawheight=&105& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&559& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-52beef2d8e5f3f576b88ee980dce12af_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&２.“三年不买房行动”发起人，邹涛&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&日，邹涛在某网上发表了一封《深圳市民邹涛关于发起“不买房行动”致全社会的公开信》，并称“团结一切可以团结的力量，让房子烂到炒房人手中。”&/p&&p&&br&&/p&&p&此信一时间引起社会巨大轰动，被广为转载，成了多个网站的热门大帖。响应者众多，10多天时间内参与者已超过1.6万人。邹涛作为“３年不买房行动”策划发起人，更是被评为2006年最受网民关注的十大网络人物。&/p&&p&&br&&/p&&p&３年过去了……&/p&&p&&br&&/p&&p&到了2010，邹涛通过其博客，向2006年5月响应他“三年不买房行动”号召的全国同胞公开致歉。他表示，中国的房价已经连诺贝尔经济学奖获得者也看不懂了，他唯有“顺势而为”。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-8cac51505cee9e3e71e89_b.jpg& data-rawwidth=&480& data-rawheight=&360& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&480& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-8cac51505cee9e3e71e89_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&如今，邹涛早已转型成功，自我描述为楼市的实战型专家。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-9cf2fcbbcea4a48e05360df_b.jpg& data-rawwidth=&927& data-rawheight=&406& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&927& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-9cf2fcbbcea4a48e05360df_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&六回合结束&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&观众席观点：这一回合，多军&b&仅靠任志强一人&/b&，就取得了一夫当关，万夫莫开的奇效。&/p&&p&&br&&/p&&p&楼市最危险的不是有人唱空，而是大量的空头大Ｖ，纷纷由空转多，而那些没转的也被网友喷的不敢再发声，一个个都销声匿迹。这个时候，其实危险性比起十年前来，反而还要大的多。&/p&&p&&br&&/p&&p&有时候，真实的民意，大多数的民意，也是这样表现出来的。&/p&&p&&br&&/p&&p&没了带头大哥，知乎天涯虎扑的网友们再怎么看空，也都是一盘散沙，形成不了战斗力。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，从代言人的PK来看，&b&多军又扳回了一分。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&正赛结束，由于双方平手，&b&进入加时赛&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&未完待续，目前比分３：３&/p&&p&------------------------&/p&&p&楼市相关分析关注公众号【楼市时评】&/p&&p&微信号 zzlssp&/p&&p&每日一篇最热楼市文章。&/p&
对于这个问题，让我们来开个上帝视角，把空军和多军的观点放在一起看。 第一回合：人口 空军： 1. 计划生育导致人口快速下滑，80后尚有2.28亿，90后减少到1.74亿，00后就只剩1.46亿，羊越来越少，房子建了卖给谁？未来还有没有接盘侠？ 2. 现在，买房的主力…
&p&为什么要买二手房？&/p&&p&&br&&/p&&p&这个问题，被遗弃在角落，实在太可惜。&/p&&p&&br&&/p&&p&14年就被提出来，至今只有50个回答，&b&唐缺，温酒&/b&这种大V也没能拯救这个话题。&/p&&p&&br&&/p&&p&600人关注，12万次浏览，多少人心理默念，干货呢？知乎吃枣药丸！&/p&&p&&br&&/p&&p&希望我的这篇回答，能带来些不一样的东西。&b&（4000字，10分钟阅读）&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&如果看完你觉得有帮助，烦请点个赞&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么推荐买二手房？&/p&&p&为什么职业房产投资人&炒房客，大多喜欢买二手房？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&本文从6个角度，全方位解读二手房的选择问题。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.想清楚自己买房的最终目的&/p&&p&2.新房和二手房如何选择&/p&&p&3.二手房：老破大和老破小怎么选&/p&&p&4.适合新手的专业流派：老破小&/p&&p&5.适合高玩的投资流派：老破大&/p&&p&6.吐槽&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&【1】&/b&&/p&&p&&b&买房前，请一定要明确自己的最真实目的：&/b&&/p&&p&&b&我买房到底是为了赚钱？还是为了别的？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们为什么要买房？&br&&/p&&p&是为了结婚，是为了上学，还是为了财富升值？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&目的越纯粹，房子越好选。目的越复杂，房子可选择性越小。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&我们举例子来看：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&比如说，我就想给孩子上好学校，那么ok，学区房很多。&/p&&p&&br&&/p&&p&比如说，我就想交通便利，好，地铁房也不少。&/p&&p&&br&&/p&&p&比如说，我就想房价低，但是将来潜力大，这种称为洼地的区域，仔细找找也是有的。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是，如果你又想要学区，又想要地铁，又想要价格低，又想要潜力大，那很抱歉，这种房子，要么没有，要么出来就被中介自己内部消化，根本没咱们什么事儿。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，一定要明确自己买房的真实目的，想赚钱就是想赚钱，想自用就是纯刚需，千万不要给买房上附加太多的边角料，不然的话，会白白错失绝佳的市场机遇。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&这个世界上没有一个十全十美，全部兼顾的房子。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&有时一个犹豫，可能几百万就没了。&/p&&p&&br&&/p&&p&一旦你想清楚了这一点，请再思考另一个问题：&/p&&p&&br&&/p&&p&你买房，为了保值增值赚钱的目的，有没有超过50%？&/p&&p&&br&&/p&&p&如果超过了，请接着往下看。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&【2】&/b&&/p&&p&&b&投资房产，新房&二手房怎么选？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&买新房还是选二手房？哪个更合适投资？&br&&/p&&p&新房or二手房的选择问题，并没有那么复杂，一旦明白了买房赚钱的本质，这个问题对你来说就会非常容易解决。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&买房赚钱的本质是什么？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&是一个非常非常简单的公式：&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&收益=（卖出价－买入价）× 持有面积 &/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&在某些情况下，可以再×&b&周转效率&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&例如：&/p&&p&&br&&/p&&p&买入1万，卖出3万，100平，用时2年，那么收益就是200万/2年，100万/年。&/p&&p&&br&&/p&&p&买入1万，卖出2万，50平，用时1年，那么收益就是50万/年。&/p&&p&&br&&/p&&p&是不是感觉很小学生，没错，小学生都会算。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&但是不要小看这个公式，因为通过这个公式的变量，我们就可以轻易的发现，买什么样的房子收益最大。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1.【卖出价－买入价】的启示：增值空间最重要&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&房子并不是越贵越好，也不一定是地段为王，而是增值空间越大越好。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&买房投资，不能只看地段，不能只选贵的。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&曾经去上海考察时认识了一个老板，2007年买了汤臣一品，当时房价是8万/平，10年之后，也就是2017年，房价涨到20万/平。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&这可是最好的江景房，地段之王。&/p&&p&&br&&/p&&p&就是这样一个顶豪，10年时间，房价涨了12万，增值1.5倍，还不好出手。&/p&&p&&br&&/p&&p&那这10年来上海的均价是多少呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&2007年上海均价1万，2017年上海均价5万5，涨了5倍。&/p&&p&&br&&/p&&p&这是最直观的例子，有时候，你买顶豪，你买地铁学区房，不一定有老公房赚的多。&/p&&p&&br&&/p&&p&当然，如果有被限价的新房，比周边二手房要便宜很多的那种，果断入手，不需要有犹豫。&/p&&p&&br&&/p&&p&买房，实际上就是买价格差。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2.【持有面积】的启示：大房子的利好&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&涨幅相似的情况下，持有面积越大，收益越多。这也是为什么老破大很受专业房产投资人欢迎的原因，均价低，面积大，不用涨太多，就能赚很多。&/p&&p&&br&&/p&&p&200平的房子，每平只要涨1000，就能赚20万。&/p&&p&&br&&/p&&p&对于广州来说，均价基本每2个月就能涨1000。&/p&&p&&br&&/p&&p&当然，老破大也有很多问题，关于购买老破大的注意事项，下文有详细说明。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3.【周转效率】的启示：二手房2年就能卖，租金还能抵月供，新房至少3-5年不能卖，且无收益，风险倍增。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&对于中国的房价来说，基本上3年就有一轮变化。&/p&&p&&br&&/p&&p&二手房买入后，2-3年就可以出手套现，之后不论是加仓再入，还是持有现金都是可自由选择的，完美的利用了楼市的周期属性。（因为税费问题，不满2年卖出的收益一般都很差）&/p&&p&&br&&/p&&p&除此以外，二手房可以即买即住，不住就租，现金流良好，买卖周转都很方便。&/p&&p&&br&&/p&&p&在这一点上，老破小比老破大更具备优势。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是新房就很难达到这样的效率，从预售到交房，一般都要2年，再持有2年，达到满二标准，至少要经历4-5年的时间。&/p&&p&&br&&/p&&p&这么长的时间，一个是会浪费一些周期性的机会；二是一旦出现任何价格下调的风险，新房是没有太多机会避险的，要么没房本，要么不满二，除非割肉大甩卖，很亏；三是装修的成本高，且没有太多租金收益，此消彼长之下，基本可以得出这样一个结论：&/p&&p&&br&&/p&&p&投资目的占50%以上的时候，新房并不是那么合适。（被限价的新房除外）&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&【3】&/b&&/p&&p&&b&敲黑板划重点：老破小和老破大该怎么选&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&（以下一切能实现的前提：房龄不要超过20年，超过不好贷款）&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&老破大&老破小：并不是真的让你买又老又破的房子，按照字面意思来买，绝对是要亏到跳楼的。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&实际上，老破大和老破小这种说法，更多的像行业内一种约定俗成的暗语。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&老破大：指被市场低估的大房子&/b&，原因可能有很多种，比如顶楼复式，比如小区环境太差，比较户型巨烂等等。总之这些房子就是有一个特点，主要因为太大，其次因为其它种种原因，不好卖，比周边的房子便宜很多，便宜个几十万，打个7-8折是常有的。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&老破小：指租售比非常高的小房子&/b&，通常情况下，房子越小，租售比越高。如果能遇到租金收益5%以上的老破小，闭着眼睛买。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&在房产投资中，老破小和老破大，早已形成了两个专业的流派，而且这两个流派，在众多房投派系之中，基数最大，受众最广。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&【4】&/b&&/p&&p&&b&先说最适合新手的流派：老破小&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&为什么说老破小适合新手，因为老破小需要的启动资金非常少，有小几十万就能进去玩一玩，以小博大。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&选择老破小的核心竞争力：租金。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&为什么说小房子的核心竞争力是租金？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&因为租金有下限！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&因为租金是按照几室几厅来收，不按照面积来收。&/p&&p&&br&&/p&&p&尤其是在租赁市场上，相同位置的1室1厅，不论面积，价位差别都不会很大。&/p&&p&&br&&/p&&p&甚至可以说到了45平米以下，基本就不会再有变化。&/p&&p&&br&&/p&&p&拿北京潘家园举例：&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-564b92fde020ef1209014a_b.jpg& data-rawwidth=&1106& data-rawheight=&226& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1106& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-564b92fde020ef1209014a_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-fb792a6ca11eb8d08b94ee_b.jpg& data-rawwidth=&1098& data-rawheight=&227& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1098& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-fb792a6ca11eb8d08b94ee_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-51fbe0dfef56_b.jpg& data-rawwidth=&1102& data-rawheight=&227& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1102& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-51fbe0dfef56_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-df750ae865ba46ef5a4c7febce88b9e4_b.jpg& data-rawwidth=&1072& data-rawheight=&227& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1072& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-df750ae865ba46ef5a4c7febce88b9e4_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&都是90年代的房子，都在潘家园片区。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&45平，月租4600。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&38平，月租4600。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&33平，月租还是4600。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&看到了么，这里的33平，就是我们要买的“老破小”。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们要的，就是最高的租金/房价比，最高的租赁回报率。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&选择老破小的标准：相同租金下，面积越小越好。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&为什么会出现租金有下限这种情况？&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&因为满足的需求是一样的，“我要自己住1间房。”&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&不论是30平，40平，50平，满足的都是自己住1间房这个需求。&/p&&p&&br&&/p&&p&在大城市中，这是最最基本的刚性需求。&/p&&p&&br&&/p&&p&只要你不给他多一个房间或者少一个客厅，那么这个需求，对于刚需来说，就值这么多钱。&/p&&p&&br&&/p&&p&2室1厅，3室1厅也是同样的道理。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&老破小的优势：&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&投入低，租金回报率高，不害怕房价的波动，好卖。&br&&/p&&p&&b&老破小的劣势：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&面积小，房价回报率偏低，虽然好卖，但因为总价低，交易税费就显得高昂，会拉低一部分房价收益。&br&&/p&&p&但是，一旦老破小的数量多起来，也是一个不可小觑的力量，尤其是让人眼红的租金现金流，可以支撑你进行更多的投资。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&毕竟，大家最害怕的房价下跌，对包租婆来说就是个笑话。&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&说完老破小，再来说说老破大。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&【5】&/b&&/p&&p&&b&靠房价上涨获利的流派：老破大&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&老破大的优势：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&随便一个小区，顶楼都要比次顶楼便宜。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&随便一个城市，二房单价都要比四房贵。&/p&&p&&br&&/p&&p&这就人为创造了一片洼地：大房子便宜，顶楼大房子更便宜，当户主着急卖却卖不出去的时候，就只能降价出售。&br&&/p&&p&这个时候，我们常说的7折笋盘就诞生了。&/p&&p&&br&&/p&&p&一些专业的房产投资人，尤其是有二手房资源的人，会以低于市场价很多的价格入手这些“老破大”，然后挂出来慢慢卖，静候有缘人。&br&&/p&&p&当然，一开始肯定是很难出售的，但是随着房价一天天的增高，笋盘的价格也被慢慢的推升。&/p&&p&&br&&/p&&p&尤其是在楼市行情火热的时候，会有很多不了解行情的外地人来买房，外地人一看，我靠这房子只要95折，除了是顶楼没别的毛病，装修还好看，赶紧买买买，这一进一出，老破大投资人的收益就出来了。&/p&&p&&br&&/p&&p&而且千万不要忘了买房的基本公式：收益=（卖出价-买入价）× 面积 × 周转效率。&/p&&p&&br&&/p&&p&面积大，就是有面积大的优势。&/p&&p&&br&&/p&&p&每当城市均价涨平的房子就是会比100平的房子多赚一倍。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&当然，老破大的劣势跟优势一样明显：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&首先，对于普通人来说，你需要付出很多精力，才能第一时间找到这些笋盘资源。&/p&&p&&br&&/p&&p&其次，老破大租金收益率非常低，人1室1厅的房子，租4600，你4室1厅的房子，租9000。&/p&&p&&br&&/p&&p&就跟存钱一样，人家年利率5%，你2.5%，心都在滴血。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-df750ae865ba46ef5a4c7febce88b9e4_b.jpg& data-rawwidth=&1072& data-rawheight=&227& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1072& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-df750ae865ba46ef5a4c7febce88b9e4_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-dcf0fbd1e92bf_b.jpg& data-rawwidth=&1057& data-rawheight=&225& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1057& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-dcf0fbd1e92bf_r.jpg&&&/figure&&p&除此以外，老破大买卖周期很长，你需要等买家，在楼市行情不好的时候，就跟守株待兔一样，不容易碰见瞎兔子。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&但是，不论怎样，老破大和老破小都有一个共同的优势：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&不怕房价跌。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&老破大本身买入就打了折，老破小有租金收益，这两个都是可以用来保底的东西。&/p&&p&&br&&/p&&p&可以说，在防风险这一点上，二手房具备先天性的优势。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&【6】&/b&&/p&&p&&b&最后，给一个关于新房的温馨小吐槽&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&如果你遇到被限价的新房，且新房价格明显低于周边二手房的，可以闭着眼睛入手，不用犹豫太多。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果有性价比极高的新房，谁特么愿意用二手的？&/p&&p&&br&&/p&&p&吐槽完毕&/p&&p&&br&&/p&&p&PS：收藏量比点赞量高是一种什么样的体验，/(ㄒoㄒ)/~~&/p&&p&-------------------------------------&/p&&p&楼市相关分析关注公众号【楼市时评】&/p&&p&微信号 zzlssp&/p&&p&每日一篇最热楼市文章。&/p&
为什么要买二手房？ 这个问题，被遗弃在角落，实在太可惜。 14年就被提出来，至今只有50个回答，唐缺，温酒这种大V也没能拯救这个话题。 600人关注，12万次浏览，多少人心理默念，干货呢？知乎吃枣药丸！ 希望我的这篇回答，能带来些不一样的东西。（4000字…
&p&中国地产达到什么样的条件会崩盘？&/p&&p&在美国，房地产是一个坚挺的行业，只有上涨和上涨途中的回调，长盛不衰，并不比今天的中国房地产逊色，但是在2007年突然崩盘。今天主要给大家回顾一下2007年美国房地产崩盘导致金融危机的详细过程，然后给大家反推一下，中国地产达到什么样的条件会崩盘。描述金融危机的文章通常非常的艰涩难懂，今天给大家用简单易懂的语言科普一下。&/p&&p&&b&1、什么是抵押贷款证券化MBS&/b&&/p&&p&首先，时间拨到1970年，那个时候的美国银行和美国房地产是非常传统的行业，购房者付出20%的首付，然后以房产为抵押向银行借款，银行发了房贷之后依靠贷款利息吃一个存贷利差，很简单的一个基本金融模式。&/p&&p&住房贷款属于极优质无风险贷款，不过利差也非常低，但是银行的资金是有限的，赚不了什么大钱，属于正统业务赚点安稳钱。所以这个时候有位银行家发明了MBS，一个划时代的发明。&/p&&p&什么是MBS，简单的说，银行发放了很多住房贷款，成千上万个住房贷款组成了一个庞大的资产池，每个月可以获得稳定的月供现金流，而且可靠度非常高。那么好，我把这个资产池打包在一起组成一个产品卖出去，把现金流的收益分配给认购者，然后银行收取认购费和每年的管理费，更关键的是，这种产品是可以证券化的，极大的降低了认购门槛和销售难度。&/p&&p&这种MBS产品模式，银行把手里的贷款合同给变现了，获得了庞大的现金流，这些现金可以再次发放贷款。而购买MBS的人可以获得一个信用等级非常高，而收益可观的产品，大家互利双赢。这种MBS是由20%首付，有正当职业和稳定收入的优质购房人贷款组成，这种MBS产品给予的评级是多少呢，是AAA级别，很多人可能对这种评价没什么概念，我来告诉大家，美国国债的评级，就是AAA级别，这是所有产品里的最高评分，也就是市场认为，除非世界末日，美国完蛋，否则这种产品的安全性都不会出现什么问题，而他又能得到比国债更高的收益率，你说是不是好产品？所以这种产品一出炉，就遭到了美国各州养老基金的抢购，然后在全美发售，销售的情况可以用一个成语来形容，那就是抢购一空。&/p&&p&银行里几十年不能变现的贷款合同，以他们的债权和现金流做抵押来获得现金，然后再次发放房贷，银行让出了大部分存贷利差，只留个零头，但是MBS产品可以每年收取管理费，最关键的现金利用率大幅度提高了，原来只能做一份事的钱，现在可以做三份四份甚至更多，只要你能源源不断的把房贷发出去，理论上你可以重复无数次收费，银行赚的盆满钵满，发了大财。&/p&&p&但是美国就那么大，房屋是有限的，优质贷款人也是有限的，MBS产品依旧好卖，但是由于房贷发不出去，所有已经很难获得新房贷来组成新的产品，你没产品卖了。这让赚了大钱的银行很不满。为了能发放更多的房贷来，银行开始逐渐降低购房者的门槛，到了2005年左右，房贷的发放门槛首付仅仅只有5%，甚至是零首付，工作收入也基本不予核实，你来申请我就发，这样的贷款，称之为次级贷款，因为他们可靠性差，但是合同约定的利率更高。&/p&&p&如果说20%首付，有正当稳定收入的人不可能放弃房子断供，单体信用评级可以达到AA级的话，他们是正统的房贷。那么这种零首付无法证实稳定收入的人的单体信用评级，最多也就只能达到B级或者BB级，美国人称之为次贷，次贷的意思就是这种贷款的可靠性之差就是一坨垃圾，他的违约概率可能高达5%。&/p&&p&银行不知道这种贷款风险大吗，风险收益比根本划不来，收益不足以覆盖风险，不值得发放这种贷款，他知道。但是他无所谓，只要他打包成MBS卖出去了，债权和风险就转移给认购者了，如果没事那最好，有事也无损于银行，那为什么不发贷款呢。&/p&&p&算盘打的很精明，但是市场也不傻，你知道那都是垃圾贷款，我也知道啊，我为什么要买你银行发出来的这种垃圾，风险太大我不愿意，于是出炉了一个CDO产品。&/p&&p&&b&2、什么是担保债务凭证CDO&/b&&/p&&p&CDO的核心运行思想是，只要投资足够的分散，那么总体收益是可控的，比如我购买一个单独的债券，如果他的违约概率预估是5%左右，那么他就是垃圾，为了多那么一点收益就冒5%的本金全丢的风险，我宁可去买国债。但是如果是成千上万个这种债务组成，那么他们在同一时间违约的概率就是0，每时每刻都有人在违约，但是违约只是极少量的，这部分损失只对冲掉收益的一部分，那么这么一个资产包，他的稳定性和可靠性就大幅增强了，一堆垃圾B级级垃圾债务加少量A级和AA级优质债务组成的资产包，可以把整体产品评级提升到BB级甚至BBB级评级。&/p&&p&这个时候市场依旧在担忧，一拨人说你这个也就是BB级，看起来依旧不靠谱啊，我是养老基金啊，我不敢负担任何风险，我也不想要很高的收益，我求稳定。但是另一拨人说，嗯这个看起来风险虽还是不小，但是还凑合了，你如果给我一个较高的收益来覆盖掉这个风险，我觉得这个产品还能买。CDO产品的另一个核心概念出炉了，把产品分层结构化，他把整个产品拆分成优先、夹层和劣后。&/p&&p&先简单介绍一下，优先是风险厌恶者，也不需要高收益，他们希望购买的是AAA和AA级产品，而夹层风险偏好中等，收益需求也中等，他们认购的通常是A和BBB以及BB级产品，而劣后风险偏好很高，收益需求也很高，他们认购的通常的B级产品。整个产品如果产生亏损，先亏劣后份额，再亏夹层份额，最后才开始亏优先的份额，当然，获得的收益也是天壤之别，如果有收益，也是先分配给劣后份额，通常来说，CDO的产品，劣后的年化收益率一般为优先的2~3倍。&/p&&p&那么把整个CDO的份额拆分成优先夹层劣后之后，分别卖给市场上不同风险类型的资金，这样就好卖多了。那么这个MBS就又可以继续运行了，银行继续发财，但是随着银行越来越激进，发出去的垃圾房贷越来越多，最后发现单体信用评级达到AA级和A级的购房者已经很少了，而B级和BB级垃圾购房者的份额越来越多，整个CDO的信用等级在不断的下降，对应风险收益比，优先的份额在不断的降低，劣后和夹层的份额在不断的增加，否则市场不认可你这个风险收益比值，你的CDO产品就卖不出去。&/p&&p&但是市场上资金的主要来源还是大资金，他们偏好的是稳定收益，优先份额很快被抢购一空，劣后份额的市场也是有限的，你发的实在太多，最后卖不出去，没有劣后做支撑，光有优先也没用，整个产品无法发售。&/p&&p&于是CDO的第三个概念出炉了，债务担保，为了让劣后放心购买，投行找来了担保公司，给整个CDO产品做担保，每年支付一定的保费，然后如果出现违约，由担保公司进行赔偿，等同购买了一份保险，也就是给劣后再找了一个劣后，把劣后的风险降低到了夹层的地步，然后收益分一部分给保险公司。&/p&&p&投行为了说服保险公司，列出了风险分散的数学模型来证明这类资产配置风险极低，何况房价一直在涨，即便有人还不起房贷违约了，我们还可以收回房子进行拍卖，损失是很小的，全美房子大规模断供这是不可能的小概率事件，为了表达信心，我们每个产品，自己投行都会认购一部分劣后以表示我们对自己产品可靠度的绝对信任，标准普尔和穆迪等评级机构也说，经过他们的评估，这些MBS整体风险极小，只给个A或者AA是怕他们嘚瑟，不然直接给AAA了。&/p&&p&整体风险的确非常小，加上保费的诱惑，保险公司同意了，有了大型保险公司的担保，除非保险公司破产，否则你一分钱损失不会有，加上产品自己本身就很靠谱，那么这个CDO产品还有什么可担心的吗？没有了，评级直接上升为AAA，和国债平齐，然后很快就再度销售一空。&/p&&p&从1970年开始，经过三四十年的膨胀，到了2006年，全美房贷CDO产品，里面90%的房贷都是由BB和B级垃圾次级贷款组成，A和AA级优质购房者只占据10%不到，但是整体产品的评级，依然是AA级和AAA级，金融市场认为不存在任何风险。&/p&&p&所有的人都不认为美国房贷会崩盘，上到美联储主席，下到一个社会底层人员，都非常乐观的认为美国房地产市场只存在上涨和上涨途中的回调。在2005年做空美国房地产市场的第一人对冲基金经理M，因为2年持续不断的亏损差点被投资人撤资逼得清掉手中的空头头寸CDS，他在美国房地产崩盘前夕，整个基金已经处于崩溃的边缘，如果美国房地产再晚3个月崩盘，那么持有大量空头头寸的他，就会悲剧的被强平在崩盘的前夕。&/p&&p&在2004年之前，美国的利率非常的低，基准利率只有1%，但是从2004年开始，美联储连续进行了17次加息。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-f8febe34afb21201aa01e_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&625& data-rawheight=&576& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&625& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-f8febe34afb21201aa01e_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&这17次加息的结果，是美国基准利率从1%直接在2年时间里上浮到了5.25%，对应的房贷利率从2~3%上升到了7-8%左右，也就是说，美国人的房贷利率上升了200~300%，更可怕的是，美国的房贷合同是和今天中国一样的模板，也就是浮动利率制度，每年的固定时刻，按照美联储的基准利率，银行可以进行对应的房贷利率调整，选择固定利率的银行很少，这样做可以大幅度降低银行的利率波动风险。这种利率波动对于优质购房者来说不算什么，就算利息翻倍，你还能放弃首付卖掉房子不成？但是对于那些低首付或者零首付的人来说就不一样了，不管是等额本息还是等额本金法，他们前几年还的基本都是利息，而他们定的月供也是按照自己的收入极限来确定的，如果利率翻倍，代表他们的月供也会翻倍，很多人不是看空房地产，他们想还房贷，但是由于收入有限，是真还不起月供了，如果房产价格再不涨甚至下跌，那就只能无奈放弃房子，你银行收回去拍卖吧。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-e833236bbdac934f29b3c7_b.jpg& data-caption=&& data-rawwidth=&291& data-rawheight=&745& class=&content_image& width=&291&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&所以，当地产价格始终在上涨的时候，这一套系统是皆大欢喜，银行发财了，投行发财了，保险公司也发财了，购房者由于房价的上涨也发财了，所有人都发财了没有亏钱的。但是当市场下行的时候，如此高的杠杆率，就开始引爆了可怕的后果。&/p&&p&2007年二季度，银行开始执行新的利率来征收房贷，房贷的违约率激增到12%，房贷市场崩塌，目前因拖欠贷款超过90天而被银行没收的房屋数达到一个恐怖的数值。银行收回房屋后被迫进行拍卖导致房地产价格崩盘从而引发更严重的连锁反应。整个CDO系统崩盘，极小概率的事件发生了，那就是全美地产同一时间崩盘，贷款人同一时间违约断供，CDO的基石崩溃，根据当初的保险约定，各保险公司、投行和银行开始履行自己的违约责任。&/p&&p&整个美国房贷市场，合计是5000亿美金的规模，即便12%违约率，哪怕收回的房子拍卖价值为0，极限损失不过600亿美元，这点损失对美国经济来说不过是挠痒痒，为什么会连锁引发美国金融危机大规模银行破产呢。&/p&&p&因为MBS可以创造出CDO，那么CDO可以创造出新的CDO，简单的说，我购买了一份CDO，我拥有了这个债权和收益，有了稳定的现金流，那和房贷有什么区别呢，那么我把买的一堆CDO份额打包在一起，是不是也是一份债权池？那么找一个保险公司担保，把他当成一个新的CDO去卖行不行呢，如果卖出去了，我大幅度降低了我的风险，也能获得多份收益，总体收益率是超过我单独持有原始CDO的。&/p&&p&当然可行，而且实际上也是这么做的，CDO可以创造出CDO^2,然后CDO^2可以创造出CDO^3，根据金融危机后联邦调查局的调查结果，5000亿规模的房贷，总共创造出了20万亿美金的衍生品债券市场。&/p&&p&由于这20万亿债券的基石是5000亿的房贷市场，那么当房贷崩溃后，这20万亿也跟着崩溃了，所有人都赚大钱的假象积累的后遗症，这一天统一爆发了，导致的损失高达7000亿美金，这根本不是华尔街可以承受的，所以美国保险公司、投行、大型银行接二连三的破产，如果政府不加以挽救，整个美国的金融体系会直接归零，没有金融体系的运转，美国工业会陷入停顿，融资难度会激增5~10倍，从而会导致美国实体经济的崩溃，然后进入世界末日，美国政府和美国平民陪着华尔街一起完蛋，这就是2008年金融危机。&/p&&p&于是美国政府救市了，用纳税人的钱给华尔街兜底，注入了7000亿美金来收购银行资产来避免银行破产。7000亿美金是什么概念大家知道吗，2008年金融危机前夕，美联储的资产负债表仅为一万亿美元左右，美联储上哪掏7000亿美元来收购银行资产，于是被迫进行了大规模的量化宽松，大笔一挥美联储负债从1万亿变成1.7万亿，多出的7000亿美元收购银行、保险公司、投行来形成自己的资产，资产负债表做平了，等同于凭空多发了7000亿美金，这么大规模的印钱肯定是有巨大后遗症的，为了避免后遗症影响美国经济，让美国经济平稳落地，美国患上了吸毒一样的印钱依赖症，量化宽松时代开启，到了2017，美联储资产负债表已经高达4.5万亿，是08年之前的4.5倍。&/p&&p&&b&3、金融衍生品是否是万恶之源&/b&&/p&&p&很多人把金融危机归罪与美国的金融衍生品，认为如果不是那20万亿的衍生品债务，区区5000亿美金房贷崩盘，不足以动摇美国根基，假设没有衍生品，这种程度的波动政府完全可以不加理会。&/p&&p&说的没错，如果不存在任何金融衍生品，那么任意程度的波动其实政府都可以不加理会，因为衍生品代表杠杆，衍生品越多则代表杠杆越重。但是这并不代表衍生品就是万恶之源，相反，种类繁多的金融衍生品是美国金融强大的根源，相比中国金融，美国金融异常强大，双方的力量对比大概就等于成人对婴儿。美国发达的金融体系让美国经济资金的流转异常顺畅，一美元在美国金融圈手里能产生的货币放大效应，大概是中国金融圈的3倍。&/p&&p&这么强大的能力让他们能充分利用每一分钱的价值，让美国企业的融资难度大幅度降低，在美国创业，中小企业不仅融资难度远低于中国，融资利率也远低于中国，这都是美国发达的金融体系所导致的，给中小企业降低融资难度和融资利率对全国经济有什么好的作用，不用说相信大家都心知肚明。&/p&&p&所以，金融衍生品越丰富，则金融市场越发达，美国金融危机导致的原因之一，是金融监管没有跟上金融创新的速度，美联储没有想过一个区区5000亿的市场有了12%的违约损失，能导致华尔街7000亿美金的亏空。就好比中国15年股灾，其实也是证监会的监管没有跟上股市创新，用老思维监管没有适应高杠杆股市的新时代导致的。&/p&&p&还有一个疑问是，上面这一套房贷-MBS-CDO-CDO^n的金融链条，每一个人通过衍生品的合同约定，都降低了自己的风险，获得了更高的收益风险比，但是从整个全国盘子来看，总的盈利就那么多，不管夹了多少层银行、投行和保险公司，最终收益都来源于房贷的月供，中间夹杂的分食链条越多，收益越稀薄，为什么会出现所有人都受益的情况出现，这不符合经济学常识啊。&/p&&p&原因只有一个，房价一直在涨，如果房价静止不动，那么收益是均衡的，有人获得了超额的收益风险比，就必定有人获得了超差的收益风险比，你的高收益低风险一定是建立在他人的高风险低收益身上的，如果人人都平等风险收益条款，那么整个链条就不可能存在。但是如果房价在涨，那么签署人人权责平等的条件，就有可能实现这一个链条。&/p&&p&我举个简单的例子，中国百姓以5%的利率存进银行做理财，银行以9%的利率放给投行，投行以15%的利率放给地产商，地产商运作了一个楼盘卖给了购房者，地产商本金收益率达到25%，还掉自己的贷款15%还凭空挣了10%。皆大欢喜，所有人都赚钱了，大家都很高兴。&/p&&p&那么是不是购房者是傻帽呢，所有人的盈利都是他来支付的，不是，购房者以5%的利率借了房贷，假设房子平均年涨幅8%，购房者也发财了，于是再度皆大欢喜。&/p&&p&这里面到底谁的利益受损了？没有受损者，每个人都赚了大钱，只要房价一直在涨，整个经济就会欣欣向荣，这个链条在不断的运转，每个人都觉得自己赚了大钱，是有钱人，可以随意消费。这非常类似于股市上涨的时候，所有人都在赚钱，没有任何一个人亏钱，大家的财富都增加了，每个人都凭空得到了一笔钱。一直到崩盘那一天，进入清算日，超额的不合理利润，全部在崩盘期间吐出去。&/p&&p&&b&4、中国地产怎样才会崩盘&/b&&/p&&p&这就是2007美国次贷危机导致美国房地产崩盘然后连锁反应导致美国金融崩盘的全过程，根据上文，我们可以总结出一些东西，对于中国地产崩盘的预测有所帮助。&/p&&p&首先，美国除了正经房贷之外，还是有次级贷这种东西的，20%的首付，贷款人有正经工作和稳定月收入称之为优质贷款。5%首付甚至零首付，没有正经工作，月收入不稳定的贷款，称之为次级贷款，次级贷款风险更大但是利率更高，由于次级贷款的存在，很多不合格的人也买到了房子，有的投机者甚至零首付买了四五套甚至更多，因为美国是市场经济，不存在限购限贷。&/p&&p&那么看看中国，中国目前首套房是3成首付，二套是5成，后续更高，按照美国银行的标准，这类贷款，是AAA级评分，可靠度和国债等同，违约概率极低而且即便违约，银行也不会亏钱，因为首付太高，收了房子卖掉就是。在中国只有首付贷这种东西是高风险的，他会让购房者的杠杆突然加大，等同于美国的次级贷款，如果购房者的首付全是借来的，那和美国的零首付没有任何区别，一旦有风吹草动，这类贷款就直接崩溃了。&/p&&p&中国的首付贷是个黑市，数据查不到，官方都没有数据何况我，但是可以肯定的是，由于无法见光，露头就被监管打，所以规模不会很大，所以占据房地产市场的份额应该很小。&/p&&p&然后，美国是市场经济，土地私有，政府不管，如果不是最后导致了美国经济的崩溃，你房产价格就是跌到0政府都不会插手的，谁敢救市国会直接喷死你浪费纳税人的钱然后弹劾你下台。中国市场是政府坐庄，土地国有，土地和房产价格下跌对政府而言不仅仅是影响经济的问题，还对切身利益造成了巨大的损失。&/p&&p&美国房地产是没爹娘的孩子，但是他拥有几十年连续上涨的惯性，那么这个惯性支撑他什么时候才崩溃呢？房贷违约率5%的时候，市场健康，违约率8%的时候，市场健康，违约率10%的时候，市场居然依旧健康！崩盘的临界点，是违约率12%。&/p&&p&违约率10%是什么概念，就是你身边的亲戚同学和同事，10个人里面，就有一个因为还不起房贷导致银行没收了他的房子来拍卖，这种情况下，美国市场还拖了2个月才崩盘，如果是中国呢，政府插手救市呢？怎么样才会崩盘。&/p&&p&物理学告诉我们，一个动量非常大的物体，如果要逆转原有的趋势，那么会经过非常激烈的抵抗，越庞大的物体调头耗时越长，在美国，首个做空房地产的对冲基金经理M，在2005年就认为房贷市场会崩盘，买入的大量的空头头寸CDS，违约率上升到5%的时候他认为崩盘时间已经到了，没崩，到10%的时候还是没崩，但是他的对冲基金已经快崩盘了。2年过去，他的亏损非常巨大，巨大的亏损耗尽了他的流动资金，投资者撤资导致他的基金濒临清盘边缘。虽然他最终大幅度获利了，成为了投资界的传奇，但是他本人在这2年里非常煎熬，自身精神多次濒临崩溃，反复的质疑自己是不是看错了，美国房价会不会永远上涨。&/p&&p&在这个多空赌局上，和空头对赌的人是美国所有的大银行、投行和保险公司，以及美国政府。空头是渺小的，多头是强大无比的，你永远无法知道你的对手会做出什么事情来干涉市场。&/p&&p&财政部长亨利保尔森和美联储主席伯南克有一段对话，注意，以下对话不是段子和笑话，是真实存在的历史对话。&/p&&p&保尔森：“前几天我去见格林斯潘了，问了他关于解决房价崩溃的方法。”&/p&&p&伯南克：“什么方法？”&/p&&p&保尔森：“最有效的方法，就是国家直接把违约的房子买下来，然后一把火烧掉。”&/p&&p&伯南克：“……”&/p&&p&那么如果2007年美国房价崩盘，是中国政府在救市，政府会做出什么举动来呢，我们来假设猜想一下：&/p&&p&1）房价暴跌的区域停止供地，立法禁止居民私有土地进入房地产市场，私人持有的土地属性只能是农业生产用地，不允许建房，如果要转化属性为住宅用地，需要住建部批准。禁止开发商下调开盘价格，如果随意下调，将会取消预售证。&/p&&p&2）对雷曼兄弟、贝尔斯登、华盛顿互助银行等公司进行债转股，不允许债权人逼债，债务转化为股票，解决企业困境，维护经济稳定。&/p&&p&3）号召外国偷渡进城务工农民工们买房，号召移民买房，买房送绿卡，给上户口。&/p&&p&暂时只想到这么多，这都是非常可能实行的，如果逼急了眼，会出台什么脑洞大开的政策都是无法预料的，就好像08年全世界经济学家都预测美国经济肯定完蛋了，谁也不敢想资产负债表只有一万亿美元的美联储居然敢直接发放7000亿美元新增贷款来给华尔街输血，但是后来美国政府就是这么做了。&/p&&p&那么中国地产崩盘的时候，政府会出台什么政策，你想得到吗？只要稳住价格5年，按每年通胀5%来计算，25%的泡沫就被挤出去了，原来高的不合理的价格说不定就合理了，出台政策的可能性太多了。&/p&&p&所以，我们可以认为，以美国政府对土地的掌控力度，和如此之低的首付，按照地产强大的上涨惯性，违约率高达12%的时候地产价格才最终崩盘，那么以中国土地国有化的掌控力度，我可以认为，中国地产的房贷违约率至少要达到12%，地产价格才可能崩盘。&/p&&p&故，我此前多次发文说中国地产会在强大的调控面前横盘3~5年才会开启下一波上涨，我不认为这几年房价会涨，但是从来不敢说地产价格会下跌太深，因为政府的存在，让看空是非常危险的行为，所以我在评论区里回复的时候认为在这3~5年的大横盘时间里，投资房就算了，可以等等再买，如果是刚需房，建议够钱就买，因为你要住，拖不起。&/p&&p&一本科普书中，每多一个公式，读者减少就会一半，今天我写了如此复杂的金融概念理论，不知道会少多少读者，不过我觉得是精华，大家可以没事读一读，顺便推荐一个纯科普类的金融危机电影《大空头》，我觉得讲的也很不错。&/p&&p&往期原创文章回顾（输入“目录”关键词，查看全部精华文章）：&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzAxNDczNTk5MQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dd9b36e94e34ef147cf7e%26chksm%3D807458adb703d1bbe59ad771b68cb7affa0e%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&美联储缩表会导致股市楼市暴跌吗？&/a& &b&|
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&/b&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzAxNDczNTk5MQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dba37eb021ec4%26chksm%3D80745cbeb703d5a8f3cbfd76d178df2e94d75e7a8d06d234ffce1ea%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&为什么中国必须购买美国国债？&/a&&b& | &/b& &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzAxNDczNTk5MQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Df1b57dddff5%26chksm%3D3d16a4a6b75a09e7c78257beed31c9bba3daab489e3cfae%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&人类史上远超房地产的经典泡沫案例&/a& &b& | &/b&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzAxNDczNTk5MQ%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Defcfae1ee98a%26chksm%3D8d4a3dab0954ab6ddd1f7ffed335fdcaf%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&中国自古以来就是一夫一妻制&/a&&/p&
中国地产达到什么样的条件会崩盘？在美国，房地产是一个坚挺的行业，只有上涨和上涨途中的回调，长盛不衰，并不比今天的中国房地产逊色，但是在2007年突然崩盘。今天主要给大家回顾一下2007年美国房地产崩盘导致金融危机的详细过程，然后给大家反推一下，中…
&p&&b&中国的房价什么时候会崩盘&/b&&/p&&p&国庆节过去了7天了，还有2天股市才能开盘，正好趁十一的时候有空我谈一下中国的房价。&/p&&p&房地产乃中国最大的经济支柱，槽点很多，G点也很多，没人可以说透，所以我只说一下自己的一家之言，给大家参考便是。&/p&&p&近期房地产疯涨，涨到什么地步呢，涨到了回小区的电梯里，都是谈论房价的地步，很有一点股市5000点的时候全民炒股的感觉，于是十一的时候国家重拳调控，各地纷纷开始限购，房价暴涨势头戛然而止。&/p&&p&既然说到了调控，那么我们谈房价之前，先说说调控。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/b898ffc0ca432830aaf9_b.jpg& data-rawwidth=&708& data-rawheight=&878& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&708& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/b898ffc0ca432830aaf9_r.jpg&&&/figure&&p&图1&/p&&p&图1是我搜集到的资料，如图1所示，1989年的时候国家就开始重拳调控房价了，当时北京的房价是一平米，89年的时候北京还不算发达，三环都是很荒凉的，商品房大概只在三环内普及，我就算他是三环内的房价吧。&/p&&p&大家一看是不是觉得，哇塞1900一平米的房子好便宜啊，果然是没有泡沫，再看看报纸上的下一条，总价6万多元，也就是30多平米的二居室吧，折中计算，按1750的均价，六万五的总价计算，计算结果是37平米，我想这个计算精度已经足够我们分析问题所用了。报纸上说大学生日日节衣缩食，每月储存50元，一年储存600元，100年才能买得起这37平米。&/p&&p&报纸的报道是否正确呢，我们再百度一下89年时候的大学生工资。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/f6f178cd7d_b.jpg& data-rawwidth=&696& data-rawheight=&711& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&696& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/f6f178cd7d_r.jpg&&&/figure&&p&如图2所示，89年的时候，大学生毕业的工资大致在80-86元每个月，你有第二职业能干二份活，才能多拿点，正常的大学生只有这点收入，所以报纸说节衣缩食每个月储存下50元是正确的。&/p&&p&那个时候的大学生金贵，虽然也是本科，但是可不比现在满大街跑的本科大学生，现在估计985的硕士或者全国前十名以内的十所大学的本科生才能比拟。&/p&&p&按清华北大同济浙大武大华科等前十名大学生计算（十个太多，没点到的勿怪，排名不论，举例而已），这种大学生，在北京，进入事业单位等，每个月到手8000左右，公积金缴纳1500，单位补贴1500应该是很正常的数据。扣掉其他的花费，我算他节衣缩食一个月可连工资带公积金可以攒下来5000块，毕竟北上广里面月光族遍地都是，房租巨贵，即便是超级重点大学的本科生，一个月能攒下来6000块，也算能吃苦了，想赚大钱可不是刚毕业的学生可以做到的。&/p&&p&好，89年的时候，一个本科生节衣缩食100年才能买得起37平米，这样的人才现阶段我按照每个月攒5000来算，一年6万，一百年是600万，除以37平米，一平米的房价应该是16万。&/p&&p&现在北京三环内的平均房价远没到这个水平，而不吃不喝一百年买37平这个背景下，16万也并不夸张，毕竟一个稍微一般的事业单位公积金都很高，即便工资吃干喝净，仅仅公积金一个月扣1500的单位，在北京绝对是属于垫底的，所以我认为这个数据没问题。&/p&&p&故，即便今年房价暴涨，其泡沫也小于89年，毕竟一个媲美89年本科生的超重点本科或者985的硕士，在北京节衣缩食一百年，绝对是能买得起三环内37平米的房子的，我查了一下最新的报价，买37平的话，大概可以买二套，我说的是全款，不是贷款。&/p&&p&既然没有狂吹泡沫，那么为什么房价从89的一平米，而朝阳区的房子报价大概都在5万-7万一平米呢，东直门的90年的老公房都是十万起步，所以这个数据大致还是对的上的。&/p&&p&再看看下面这组数据，1990年到1998年，中国的广义货币，也就是M2，从1.39万亿开始，增长了10倍,到2015年，又增长了10倍，也就是变成了1990年的100倍，达到了150万亿的规模。换句话说，如果你买的某个商品，从90年到15年都没有涨过价，那其实就代表他贬值了100倍。&/p&&p&其实大概房价就是十年涨十倍的样子，比这个数据略低，但是也低不了太多，十年八九倍，二十年60-80倍大概还是有的，大家自己可以估算一下自己家省会的房价，所以说，15年之前的房价，都属于正常范围，都是顺着货币增长而增长的，只是保值，谈不上增值，虽然房价暴涨，但是泡沫真的不算高，也就16年的这一波，算是有一点小泡沫,短期急涨已经脱离了房价基本面，这个基本面不是什么价值，而是社会上泛滥的货币。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/a558ed3d8bd25f67da6df269ac18eae9_b.jpg& data-rawwidth=&1198& data-rawheight=&339& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1198& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/a558ed3d8bd25f67da6df269ac18eae9_r.jpg&&&/figure&&p&图3&/p&&p&中国其实一直在压房价，其实99-06年，房价纹丝不动，12年到15年，房价也是纹丝不动，重大的上涨只出现在2个阶段，08年金融危机之后，和15年小型金融危机之后，这二次都有一个重大特点，政府拼命印钱，量化宽松，放水经济，泛滥的货币加上政府维稳的需要，导致了房价上涨。&/p&&p&政府一直想压制房价，政府并非看不到房价崩溃的后果，我们都看得到的东西政府的智囊团看不到？他想压，但是他同时也要保增长保稳定，政府要让房价大跌崩溃有一万种办法，而且可以让房价一夜之间崩盘，但是让房价崩溃的同时维持经济的稳定增长，那就很难了，近乎于不可能，中国正处在中等收入发达国家陷阱里面，稳定和增长是政府的头号任务，他不可能放弃，哪怕牺牲平民的利益。&/p&&p&全球都在印钱，中国也不例外，中国的货币一直超发，尤其是08年金融危机后大量量化宽松，货币放水，曾经引起蒜你狠，豆你玩等大量物价暴涨现象。12年之后货币放水开始逐步收敛，但是15年小型金融危机之后再度开闸放水，收不住了。&/p&&p&但是新一轮的货币放水，并没有引起物价暴涨，各种民生用品的价格像钉子一样被钉在了地上，工业产品的价值更是一路下跌，有句话说做实业的人都是活雷锋，这么多超发的货币哪去了？全被房地产吸进去了。&/p&&p&这里顺便吐槽下中国的实体行业，更精细点是说基础工业品，大闸蟹之类的虽然红火肯定不能算中国实业行业。中国的实体行业就是个坑，做实业的简称活雷锋，工业产品价格不涨还节节下跌的原因并不仅有房地产吸收了大量超发货币，还有其他的原因就是中国的工业品严重过剩了，改革开放30年，谁经商谁发财，这里的造富效应导致资金源源不断的进入实业行业进行投资，各类工厂一开再开，如果不是用货币代替了黄金导致现代政府可以用货币贬值来“抹平”所谓的经济波动，那改革30年后的中国其实也已经到了一轮疯狂杀价来清洗竞争对手的时候了，换到美国，那就是向河里倒牛奶的时刻到了。举个简单的例子，方便面的价格十年没涨，房价十年十倍，方便面厂家的日子可想而知到底有多难过，其他的电视、电脑等家用品的价格大家也清楚，性能节节上升，价格节节下降，想赚钱真难，都挣扎在盈亏线上，都指望对手先破产把市场让出来。所以说，但凡有其他赚钱的去处，资金都不会去实体行业的，因为现在的实体行业的产能已经到了最后爆破的时刻，都在拼命的想挤死&/p&&p&对手自己活下来，图穷匕见了，你一个新资金进去存活率可想而知。&/p&&p&全球一直在量化宽松，货币持续贬值的同时，政府对于土地财政的依赖越来越大，没有任何政府的一把手希望自己的税收是来自于土地的，这并不光荣，但是以当前全球的金融局势来看，他没有办法。&/p&&p&所以仅此一点我可以认为，因为几年内全球金融形势不会有大的变化，所以房价几年内不会下跌，政府会继续印钱，同时绝对不会真正出杀手打击房地产，哪怕房子只有保值功能，他的价格也会缓慢爬升。&/p&&p&那什么时候房价会跌呢，政府印钱则会带来贬值预期。在贬值预期中，手头持有人民币越少亏得越少。如果手头持有人民币为负数则会赚钱。而买房必然要贷款。贷款就是负债。当房贷数额超过人民币流动资产的时候。买房在通胀行情下是赚钱的。&/p&&p&简单的理解就是，你的银行存款越多，你就越亏，你从银行借的钱越多，你就越赚，政府剥削大头，借钱多的人剥削小头，所有钱存银行的人用自己的血汗供养以上二类人。&/p&&p&政府本身并不能产生价值。印钱则是牺牲人民币持有者也就是说，也就是剥削。它必须要牺牲人民币持有者。牺牲者越多。则牺牲产生的效力越大。牺牲者越少。则牺牲产生的效能越小。如果没有牺牲者，或者牺牲者是负数。那么则会产生反效果。&/p&&p&简单点说，如果银行的存款超过银行放出去的贷款，那么人民作为一个整体，他手头的人民币资产是正的，国家印钱是剥削人民补贴自己。如果人民贷款过多，超过了存款，那么再大量印钱，是剥削国家补贴人民，国家是不可能这么做的。&/p&&p&所以，当银行贷款的总额超过人民币存款或者达到一定比例的时候，国家一定会开始紧缩房贷，而一旦国家开始紧缩房贷，房价一定会下跌。&/p&&p&那如何紧缩房贷，二个手段，第一个是强制银行减少发放或者不准发放，这个在市场经济下不太可能，现在的限贷限购只是让房价不过热，国家从来没说让房价下跌过，不算真正的釜底抽薪。第二个手段就是加息，我个人认为，加息10次之后，每次加息0.25%，也就是利息增加2.5%之后，房价会在一年之内崩盘，这个数据参考了08年美国次贷危机，美国06年开始加息，到07年，总共加息了十次多，房价在08年开始崩盘，逼迫美国开始减息。&/p&&p&另外还有一个重要的原因，当前的中国实业颓废难振，经济恶化，政府离不开减息离不开土地财政，只有当政府彻底认为经济形势开始好转的时候，他才敢去加息，一旦政府判定经济形势好转，离真正下手打压房地产就不远了，所以，我认为，连续加息十次能代表政府判定经济转好的决心，从放水货币贬值转为开始货币紧缩政策，这之后一年之内，房价必然崩溃。&/p&&p&政府利用房地产维持金融稳定的意图非常明显，11年到15年，房价本已经长期横盘，稳中带跌，政府意图摆脱地产绑架，走出一条新路，于是推升股市，搞金融改革，互联网金融等等新路都去尝试了一下，结果15年股市崩盘，全球股市都进入危机，互联网金融改革也不算成功，没有办法，只能重新走地产老路，于是15年底，各路央企奉旨出击，制造地王，同时减少土地供应，人为制造土地紧缺的状态，才让房地产突然爆发了起来，稳住了经济。&/p&&p&所以我认为，十月的调控是政府避免房价过热，让房地产能为中国经济的稳定支撑更长的时间而出路的，政府根本无意让房价真正下跌，以目前的金融形势，他还离不开房地产。&/p&&p&所以，我对房价的判断是，再度横盘2~3年，然后房价还会再度爆发性上涨，再远的事情我就不知道了，需要根据当时的经济形势来判断，即便是国家级智囊团，12~14年的时候也没预料到15年的全球股市崩溃，还必须走地产救国的老路，否则他12~14年绝对不会打压房价让房价稳步下跌，以至于15年底亲手拉抬地价做的那么明显，吃相难看。&/p&&p&做个总结：&/p&&p&对于购房的建议，一定要买大城市，一定要买核心城区，越贵越买，别贪便宜买郊区，一定要买平时挤死人，春节是鬼城的城市。&/p&&p&对于房地产大势的判断，我的看法是2~3年的横盘，随后还会继续上涨。&/p&&p&对于买房者的建议，对于投资房，我建议下一轮放开限购限贷之后再去购买，目前房价会停滞几年，没必要参与，对于刚需，任何时候买都是对的，你完全不需要关注房价涨还是跌，房价这种东西，即便跌，也是阴跌一二十年，你根本等不起，存够钱就买吧，涨跌都和你无关，涨了也是纸上富贵，你根本落袋不了，所以，够钱就买，越早越好。&/p&&p&另外，我个人认为的房价崩盘前兆有以下几个，供大家参考。&/p&&p&1、政府开始加息，1年之内连续加息5次以上，可以引起高度警觉，能扔的投资房最好先出手一部分降低风险，2年之内连续加息10次以上无条件出手全部非自住房。&/p&&p&2、房地产暴涨一定是京沪深先行暴涨，房地产崩盘一定是四线城市先行崩盘，所以三四线城市房地产崩盘而政府无动于衷不予实质性救市的时候，可先行出手部分房产，一线跟风下跌之后，无条件出手全部非自住房。&/p&&p&3、关注房地产巨头，尤其是央企背景的房地产巨头，他们率先拿地制造地王，房价一定会暴涨，不涨政府也会让他涨，如果他们死活不愿意拿地，土地开始流拍，那房价多半就快不行了。&/p&&p&4、如果房地产进入崩盘洗牌阶段，那先死的一定不是大型地产商，各地的小地产商一定是先行破产出局的，如果小地产商大面积的出现了资金链崩盘破产跑路的新闻，提高警惕，如果连小地产商都没破产，那这个行业离见顶还远，可以安心持有。&/p&&p&5、政府放开调控手段，不限购不限贷，房价没有大涨反而下跌。&/p&&p&6、人民日报不再报道政府必将打压房价，而是开始报道房价将会继续坚挺上涨，十万火急的信号，迅