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论房地产纠纷案件的成因和对策.doc 38页
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房地产纠纷案件的成因与对策
一．房地产纠纷案件的类型及成因
房地产纠纷案件涉面广、...... 从个案情况分析，房地产争议主要集中在...... 1．商品房买卖环节中存在违规销售、重复抵...... 2．房屋中介租赁、置换...... 3．产权产籍争议。如房地产...... 4．土地使用权争议。如土地有偿使用、使...... 5．房屋动拆迁争议。随着上...... 从市场宏观方面分析，随着我国市场...... 从买卖双方争议焦点分析，一是房地产开发商占...... 　　
二．热点争议之我见
　　 民法原则是经济活动道德规范的提升，...... 1．保护弱势群体并不背离平等原则的立...... 民事主体的法律地位平等是民事活动遵循...... 笔者认为，保护弱势群体并不背离平等原则的立法精神。...... 2．运用《中华人民共和国消费者权益保护法...... 正当行使权利和履行义务，体现公平利益、公平合理...... 笔者认为，目前的房地产法律法规过于注重双方...... 3．“精神损害赔偿”的适用符合民法基本精神 近年来，精神损害赔偿案件不断见诸报端，...... 目前对精神赔偿尚存在不同看法。反对精神赔偿者认为：...... 笔者认为，肯定精神损失的存在和求偿的...... 4．举证责任倒置有利于维...... 购房者走进法院，想讨个说法时，诉讼成败的关键就...... 笔者认为：对故意欺诈行为的判别，长期以来一直是...... 　　
三．建议及对策
　　 针对近年来房地产市场纠纷不断的现象，有...... 1．完善立法，加大对主观故意欺...... 完善房地产法律法规首先需要实现对立法...... 2．开发企业资质标准有待调整 　目前虽然房地产法对房地产开发企业的设立限定...... 3．整体、单项工程设计图纸应成为必要...... 　通常购房者在房屋预售阶段只能凭一份...... 4．建立维权组织，改变...... 房地产消费市场上至今没有一...... 一个能得到政府部门支持、代为集体诉讼、...... 5．对于“欺诈”行为，设定...... 　　到目前为止，房地产法律法规...... 　　房地产业作为新兴产业，已成为我国国民经济发展的支......市一中院分析房地产纠纷案件特点及成因并提出建议
市一中院??? 龙淼??? 随着我国房地产市场的蓬勃发展和住房制度改革的深化，房地产交易日趋活跃，但由于我国不动产立法还不尽完善，市场机制尚不健全，房地产纠纷案件呈逐年上升趋势。此类案件处理中存在的新情况、新问题很多，且普遍具有当事人众多、涉及面广、处理难度大、易引发群体性事件等特点。现就此类案件的特点及成因进行简要分析，并提出相应建议。??? 一? 近三年房地产纠纷案件审理的基本情况及特点分析
??? （一）基本情况???????????????
??? 2004年共受理房地产纠纷案件1154件，其中商品房买卖合同纠纷457件，占39%，建筑工程施工合同纠纷107件，占20%，房屋租赁合同纠纷107件，占9%，物业管理纠纷31件，占2%；2005年共受理1375件，其中商品房买卖合同纠纷457件，占33%，建筑工程施工合同纠纷211件，占15%，房屋租赁合同纠纷66件，占4%，物业管理纠纷34件，占2%；2006年（分院后）共受理1061件，其中商品房买卖合同纠纷560件，占52%，建筑工程施工合同纠纷162件，占15%，房屋租赁合同纠纷76件，占7%，物业管理纠纷31件，占2%。总的来看，房地产纠纷案件呈逐年上升趋势，其中商品房买卖合同纠纷案件上升明显，其余三类案件也保持稳中有升势头。
??? （二）各类型房地产纠纷案件特点分析
??? 1、商品房买卖纠纷案件群体性特征明显
??? 商品房买卖合同纠纷案件的案件类型主要为业主对开发商迟延交房、逾期办证、合同中承诺的配套设施（包括周围景观、小区设施、绿化面积等）没有兑现、任意改动房屋结构、任意扩大或缩小房屋面积、擅自改变公用场所用途、一屋二卖等违约行为要求支付违约金获赔偿损失。
??? 该类案件的'群体诉讼'现象非常突出，由于'示范效应'，往往由最初的一、二户业主起诉，演变为一个楼盘的几十户，甚至上百户业主会因同一法律诉求将开发商诉至法院。如刘芳与重庆富达置地有限公司商品房买卖合同纠纷等70余案，金朝平与重庆展成暄房地产开发公司商品房预售纠纷等116案。
??? 2、建设施工合同纠纷案件矛盾突出。
??? 不仅施工单位为追讨工程欠款会向法院起诉，建设单位为拖延付款也可能以质量不合格、未按时竣工等理由诉至法院。
该类案件所涉标的额大，当事人讼争问题多，各方矛盾比较激化（常与农民工工资问题相联系），诉讼中本诉
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房地产纠纷处理
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&&&&日前，住房城乡建设部办公厅曝光了两家在申报建设工程企业资质时弄虚作假的企业。这两家企业收到了“1年内不受理申请该项行政许可”的处罚。
&&&&近日，广东省发展装配式建筑推进工作现场会在深圳召开。据悉，深圳装配式建筑总规模已超过1000万平方米，到2020年，装配式建筑占新建建筑的比例力争达到35%。此外，全市规模最大的公共住房项目——长圳项目将采用装配式建造，建成后可提供不少于9500套的人才房和保障房。
&&&&“到2020年，我市在珠江三角洲国家大数据综合试验区开展大数据创新试验取得阶段性成效”，21日，惠州市政府官网发布《惠州市贯彻落实珠江三角洲国家大数据综合试验区建设实施方案》（以下简称《方案》）。
&&&&根据《住房城乡建设部办公厅关于调整建设工程计价依据增值税税率的通知》和财政部、税务总局《关于调整增值税税率的通知》要求，现对我厅《关于建筑业实施营改增后浙江省建设工程计价规则调整的通知》（建建发〔号）中的增值税税率及相关计价系数作如下调整。
&&&&根据财政部、国家税务总局《关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）和《住房城乡建设部办公厅关于调整建设工程计价依据增值税税率的通知》（建办标〔2018〕20号）的规定，我省建设工程计价时，有关增值税税率计算调整如下。
&&&&为加快推进我区建筑信息模型（以下简称“BIM”）技术应用，提高BIM技术应用水平，现就组织全区房屋建筑、市政基础设施工程建设和运营维护领域BIM技术应用试点项目申报工作有关事项通知如下。
&&&&近两年，海绵城市的建设如火如荼，习近平主席多次指出要大力构建“海绵城市”，2017年李克强总理的政府工作报告中也明确了海绵城市的发展方向。由于具有改善民生、缓解城市内涝、为经济下行提供支撑等重大意义，海绵城市的建设得到了从中央到地方各级政府的全力推进。
&&&&近日，中国建设报社政策研究中心力推的海绵城市建设“贵安样本”，成为“2018年澳门国际环保合作发展论坛及展览（MIECF）”唯一的“海绵”主题展馆，引起参会人士的高度关注。
&&&&4月15日，记者在仙桃国际大数据谷获悉，作为重庆西部大数据前沿应用研究院的可视化展示中心——国家信息中心大数据展示馆已建设完成，于当天正式开馆投用。
&&&&为深化浙江省工程造价管理改革，落实国务院提出的“放管服”改革思路，根据相关文件精神，进一步改进我省造价工程师继续教育的方式，充分发挥各级造价管理机构、造价协会以及社会的作用，切实减轻企业和造价工程师个人负担，现就我省造价工程师继续教育工作明确如下。
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房地产材料采购合同出现了纠纷，应该怎样解决？
我同别人签订的房地产材料出了问题，现在产生了纠纷，想知道要怎样解觉才不会吃亏？
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房地产材料采购合同的纠纷解决方案：施工企业在建筑市场竞争中，必须不断扩大市场规模，占更多市场分额，集中自身资源承建重、难、险工程和对企业开拓市场有利的工程，走总承包发展之路。同时，利用社会资源，作为企业资源的补充，即对工程进行专业分包或。但是，工程项目分包会产生风险，企业假如对风险不能规避或将之降为可容许风险，必然阻碍施工企业发展。因此，针对工程项目分包合同可能出现的纠纷风险，进行了规避和对策方面的探讨。关键字：工程项目分包合同纠纷风险规避和对策随着施工企业经营开发的力度加大，中标项目越来越多。但是，企业的资源增长速度将无法满足经营开发的需要。企业必然将自身的资源用于重、难、险工程和对企业开拓市场有利的工程。再利用社会资源，把一些一般工程进行分包。分包工程的增多，分包合同纠纷风险也增大，给企业持续、健康和科学发展带来很大风险。因此，对工程项目分包合同纠纷风险的规避和采取有效对策，是非常必要的。1、目前采用的分包模式目前，多数施工企业主要采用专业分包、劳务分包两种，也采用混岗作业方式作为两种分包的补充。2、常见的分包纠纷风险问题2.1专业分包常见的纠纷风险2.1.1分包方纠纷风险分包方除主要治理人员外，对招用的员工往往不签订，而采用口头协议。工资发放则采用拖欠、克扣等方法，不按时发放。把资金转移，待施工生产进入高潮或节日关头，资金十分紧张时，员工因领不到工资而罢工。分包方再把拖欠问题的矛盾转移给主包方，叫闹事员工到主包方要钱，产生纠纷。2.1.2分包方冒用主包方名义对外采购欠帐或签订合同纠纷风险分包方在施工中，其材料来源主要部分由业主或主包方供给外，自己也需采购大量材料，租赁机械设备。他们在外面打着主包方的名义，采取签订合同、打白条等手段骗购，然后拖欠付款，其行为过程主包方一点不知，待到事情发生时，分包方仍将风险转移到主包方，使主包方纠纷风险。2.1.3分包索赔纠纷风险分包索赔在分包方又叫二次经营或费用补偿。这种纠纷和解和调解的难度很大，往往主包方吃亏，直到走上仲裁或诉讼。索赔的理由一般是费用索赔和工期索赔。从表面看，与主包方向业主索赔的理由和方式一样。但是，从以往的纠纷案例来看，多数是主包方败诉，就其原因，分包索赔有以下内容让主包方无法陈述：a.分包合同本身违法按照《建筑法》、《招投标法》等国家法律、法规要求，分包的工程不能是主体工程结构或工程量不能超过总量的30%.而施工企业分包出去的合同无法满足这一规定。b.钻主包方的治理漏洞主要表现有：①分包方的企业资质是挂靠的或是假资质或分包方是通过关系介绍来的，主包方设防不严或根本就没设防，合同签订后，形成事实合同;②利用主包方领导一些口头表态，利用主包方治理人员的手写条子做原始资料，利用技术人员的变更设计交底书，因为有些条子、变更设计交底书签发出去后，根本没实施，但原始条子、变更设计交底书未及时收回，最后成为证据。③打质量举威胁牌，按照分包合同规定，分包方需要与业主、监理的往来必须通过主包方。但是，分包方在施工中，往往采取非正常手段，主动与业主、监理接触，在工程施工时，偷工减料，改变原设计施工后进行隐蔽。当索赔无法得到满足时，用此要挟、威胁主包方。④利用不正当手段，达到其目的。c.利用主包方的怕打官司的心理。主包方通常怕打官司，因为无论官司大小，主包方的信誉、资质、资金和精力等都要受到损失。而分包方则不怕，他的生存空间是主包方无法比的，一旦打官司，就采取“死缠烂打”。2.2劳务分包常见的纠纷风险劳务分包纠纷风险相对于专业分包的纠纷风险要少得多，主要包括拖欠劳务费纠纷;工程安全、质量、变更工程量举纠纷。安全、质量、变更工程量举纠纷往往由拖欠劳务费纠纷引起。3、分包合同纠纷问题的风险规避和对策按照分包工程发生合同纠纷的特点，必须从分包前的分包策划，分包队伍的选择，分包合同的签订，分包队伍施工过程合同治理，合同后评价方面进行风险分析，风险规避和转移，对无法规避和转移的风险，要有相应的对策。3.1实施分包策划工程有可能中标前，对工程的资源进行预配置，使其对中标后的分包量、队伍有预安排。中标后，对分包工程进行分包策划。它包括拟分包的项目，工程量，选择什么队伍，达到什么分包目标、分包纠纷风险猜测等内容。项目部编制工程分包策划书，上批准。3.2严格选择分包队伍选择分包队伍是分包工程的十分重要的任务之一。《招投标法》对分包有明确的规定，只要严格按招标程序选择队伍即可。值得说明的是，施工企业必须建立分包方档案库，使资质合格，信誉好，队伍实力强的分包方能作为首选队伍。对那些打招呼队伍，关系户队伍，应慎重选择或拒绝。3.3结合工程实际，细心签订合同合同签订必须明确是专业分包合同还是劳务分包合同。目前，许多施工企业都有自己的合同范本或格式合同。但很多合同采用范本签订合同后，执行中发现合同漏洞多，可操作性差，又没有及时进行协商补充协议，造成签订时就留下后患。因此，合同签订一定要结合工程具体情况，认真对合同范本内容尽心研读，进行补充完善后再签订。建议推行分包方缴纳履约保证金制度。3.4用铁的制度，严格合同的治理后，合同的治理是合同能否兑现的核心任务。也是合同纠纷风险出现的阶段。合同的治理，要抓好以下方面。①成立分包治理组织机构以项目经理为首，成立分包工程治理小组，人员定岗位、职责，尽量专职，制订奖、罚制度②抓安全治理、质量治理、进度治理。分包合同安全治理、进度治理比较直观，也好落实。质量治理抓住隐蔽工程、原材料质量、工程外观质量这三个重点，施工中设专人全过程旁站控制，让分包方无偷工减料的机会，杜绝存在质量举的可能。③抓工程款控制。工程款的控制与工程质量控制同等重要，某种意义上说更重要。工程款控制抓好以下几点：严格按合同计量条款计量;监督按月支付员工工资，必要时代发其员工工资;把握其对外采购的资金使用情况，对其采购金额大的合同，代其付款;及时对双方往来的帐目清算并完善手续;及时对双方共用项目费用分摊。④协调对内对外关系。对内对外的关系，主包方一定要坚持不让分包方独立参与。3.5抓主包方的廉正建设要搞好分包工程的治理，减少纠纷风险，主包方必须抓好廉正建设。也就是人的治理。要杜绝口头表态承诺，及时将一些没用的字据收回处理。要拒绝分包方的“糖衣炮弹”。同时，合同执行人员也要处理好来自上级或关系户的一些影响合同执行的压力或阻力。3.6正确看待分包合同纠纷，积极应对官司分包合同通过好的分包队伍选择和严格的合同治理，虽然能将合同纠纷降低到最小。但是，仍无法杜绝合同纠纷，无法杜绝官司。因此，施工企业出现合同纠纷或官司是正常的，一定要正确看待。在分包合同治理过程中，主包方应加强照片、声像资料等原始资料收集、整理和保管。一旦出现合同纠纷，通过这些资料作为证据，就能心里有数，即使打官司，也能把握主动。
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|解答问题：36938
房地产材料采购合同的纠纷解决：1、仔细阅读使用的合同文本，掌握有关建设的法律、法规规定目前签订建设工程施工合同，普遍采用建设部与国家工商局共同制定的gf-《建设工程施工合同》示范文本。该文本由协议书、通用条款、专用条款及合同附件四个部分组成。签订合同前仔细阅读和准确理解“通用条款”十分重要。因为这一部分内容不仅注明合同用语的确切含义，引导合同双方如何签订 “专用条款”，更重要的是当“专用条款”中某一条款未作特别约定时，“通用条款”中的对应条款自动成为合同双方一致同意的合同约定。有关建设工程施工合同的法律、法规规定主要有：《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑业资质管理规定》、《建筑业资质等级标准》(试行)、《建筑安装工程总分包实施办法》、《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》等。2、严格审查发包人资质等级及履约信用施工单位在签订《建设工程施工合同》时，对发包人主体资格的审查是签约的一项重要的准备工作，它将不合格的主体排斥在合同的大门之外，将导致合同伪装的坑穴和风险隐患排除在外，为将来合同能够得到及时、正确地改造奠定一个良好的基础。根据我国法律规定，从事房产开发的企业必须取得相应的资质等级，承包人承包的项目应当经依法批准的合法项目。违反这些规定，将因项目不合法而导致所签订的建设工程施工合同无效。因此，在订立合同时，应先审查建设单位是否依法领取企业法人营业执照，取得相应的经营资格和等级证书，审查建设单位签约代表人的资格，审查工程项目的合法性。其次还应对发包方的履约信用进行审查。3、关于工期、质量、造价的约定，是施工合同最重要的内容“工期、质量、造价”是建设工程施工永恒的主题，有关这三个方面的合同条款是施工合同最重要的内容。(1)实践中关于工期的争议多因开工、竣工日期未明确界定而产生。开工日期有“破土之日”、“验线之日”之说：竣工日期有“验收合格之日”、“交付使用之日”、“申请验收之日”之说。无论采用体积廉洁，均应在合同中予以，并约定开工、竣工应办理在那些手续、签署何种文件。对中间交工的工程也应按上述方法作出约定。(2)根据国务院《建设工程质量管理条例》的规定，工程质量监督部门不再是工程竣工验收和工程质量评定的主体，竣工验收将由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行。因此，合同中应明确约定参加验收的单位、人员，采用的质量标准，验收程序，须签署的文件及产生质量争议的处理办法等。3)建设工程施工合同最常见的纠纷是对工程造价的争议。由于任何工程在施工过程中都不可避免设计变更、现场工程量和材料差价的发生，所以均难以“一次性包死，不作调整”。合同中必须对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场身份证、材料价格的签发、确认作出明确规定。4、对工程进度拨款和竣工结算程序做出详细规定一般情况下，工程进度款按月付款或按工程进度拨付，但如何申请拨款，需报何种文件，如何审核确认拨款数额以及双方对进度款额认识不一致时如何处理，往往缺少详细的合同规定，引起争议，影响工程施工。一般合同中对竣工结算程序的规定也较粗，不利操作。因此，合同中应特别注重拨款和结算的程序约定。5、总包合同中应具体规定发包方、总包方和分包方各自的责任和相互关系尽管发包方与总包方、总包方与分包方之间订有总包合同和分包合同，法律对发包方、总包方及分包方各自的责任和相互关系也有原则性规定，但实践中仍常常发生分包方不接受发包方监督和发包方直接向分包方拨款造成总包方难以管理的现象，因此，在总包合同中应当将各方责任和关系具体化，便于操作，避免纠纷。6、明确规定监理工程师及双方管理人员的职责和权限《民法通则》明确规定，企业法人对它的法定歈　及其它工作人员的经营行为承担民事责任。建设工程施工过程中，发包方、承包方、监理方参与生产管理的工程技术人员和管理人员较多，但往往职责和权限不明确或不为对方所知，由此造成双方不必要的纠纷和损失。合同中应明确列出各方派出的管理人员名单，明确其各自的职责和权限，特别应将具有变更、签证、价格确认等签认权的人员、签认范围、程序、生效条件等规定清楚，防止其他人员随意签字，给各方造成损失。7、不可抗力要量化施工合同《通用条款》对不可抗力发生后当事人责任、义务、费用等如何划分均作为详细规定，发包人和承包人都认为不可抗力的内容就是这些了。于是，在《专用条款》上打“√”或填上“无约定”比比皆是。国内工程在施工周期中发生战争、运筹、空中飞行物体坠落等现象的可能性很少，较常见的是风，雨、雪、洪、震等自然灾害。达到什么程度的自然灾害才能被认定为不可抗力，《通用条款》未明确，实践中双方难以形成共识，双方当事人在合同中对可能发生的风、雨、雪、洪、震等自然灾害程序应予以量化。如几级以上的大风、几级以上的地震、持续多少天达到多少毫米的降水等等，才可能认定为不可抗力，以免引起不必要的纠纷。8、运用担保条件，降低风险系数在签订《建设工程施工合同》时，可以运用法律资源中的担保制度，来防范或减少合同条款所带来的风险。如施工企业向业主提供履约担保的同时，业主也应该向施工企业提供工程款支付担保。除上八个方面外，签订合同时对材料设备采购、检验，施工现场安全管理，违约责任等条款也应充分重视，作出具体明确的约定。任何一份施工合同都难以做到十全十美，合同履行中还应根据实际情况需要及时签订补充协议、变更协议，调整各方权利义务。
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律所：江苏裕安律师事务所
区域：江苏/无锡/江阴市
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