项城市人民政府公众网-拍卖出让国有土地使用权及其地上房屋产权临街门面房的公告-文章
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拍卖出让国有土地使用权及其地上房屋产权临街门面房的公告
【文字：　　】 　 　　来源：&
&&&&& 河南双益拍卖有限公司受有关单位委托，根据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国土地管理法》等有关法规，于日上午9时在项城市招标投标中心会议室拍卖如下标的：（1）位于项城市南大街北段西侧号国有土地使用权，面积3872平方米及其地面房屋3968.58平方米。该地块规划为商住用地，出让年限50年，容积率不大于1.8，建筑密度不大于30％，绿地率不小于25％，建筑控制高度不大于19米，建筑间距不小于1.2H（详情请阅读项规工设2007004号项城市建设工程规划设计要点）；（2）号地块东侧临街门面房778.16平方米，以现状为准。&&& 自公告之日起在标的所在地展示标的，有意竞买者，请实地勘察后带有效证件于日上午12时前到市招标投标中心河南双益拍卖有限公司办公室交纳竞买保证金各30万元，领取拍卖资料，办理竞买手续。
招标投标中心联系电话:
双益拍卖有限公司联系人：史先生电& 话：6031509&&&&&&&
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[转载]最高法：国有土地招拍挂的效力判断不适用《拍卖法》
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最高法：国有土地招拍挂的效力判断不适用《拍卖法》
北京市炜衡律师事务所高级合伙人 杨明律师
2015年12月9日最高人民法院对炜衡所杨明、邹新文律师代理的练达公司与阳江市国土局土地挂牌效力争议一案，做出（2015）民一终字第143号民事判决书，该终审判决全面采纳了律师代理练达公司提出的上诉观点，认定土地挂牌中的现场竞价属于土地挂牌的一个操作环节，并非拍卖，且《拍卖法》所规制的是拍卖企业的拍卖活动，因此即便是土地招拍挂中的拍卖也不适用《拍卖法》，故而撤销一审判决，改判土地出让合同有效。鉴于该案对于规范土地招拍挂流程中的法律适用具有判例示范意义，现将相关案情及最高人民法院的裁判理由整理如下。
&&&讼争缘起及一审判决情况
2003年练达公司在阳江市投资进行市政道路建设，阳江市政府承诺以向其出让土地使用权的方式进行补偿。后因国家土地政策调整，阳江市政府将原定的协议出让改为招拍挂出让。2007年10月2日，阳江市国土局委托阳江土地交易中心发布了挂牌出让公告，出让高凉路以北面积17万平米的土地，用途为居住用地，起拍价5548.84万元。练达公司和另一竞买人陈某（系曹某、吴某、陈某三名自然人合伙）报名参加竞投，练达公司以5569万元价格竞得土地。之后练达公司办理土地证后用上述土地证分别当地银行办理了借款抵押担保。2009年12月15日，阳江市检察院出具阳检函【2009】42号文，称：练达公司在上述土地竞买过程中，利用阮某等黑恶势力，威胁利诱曹某等人退出竞拍，事后练达公司法定代表人支付了20万元给阮某私分，其父先后付给曹某等人300万元。请政府督促国土部门依法撤销上述土地的拍卖成交确认书，对土地重新公开拍卖。2011年5月13日，阳江市国土局向广东省高级人民法院提起诉讼，要求法院判决确认《土地使用权交易成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》无效，由练达公司将土地返还。
一审判决认为虽然练达公司和陈某均辩称是误以为受到黑社会的威胁而支付或收取相关款项，但其并没有对此提供足够的证据予以证明，故应承担举证不能的不利后果，可以确认练达公司和陈某存在恶意串通的行为。我国《拍卖法》第三十七条、第六十五条规定，竞买人之间、竞买人和拍卖人之间不得恶意串通、损害他人利益，否则拍卖无效，应当依法承担赔偿责任。据此，一审判决依据《拍卖法》的上述规定，认定阳江市国土局与练达公司签订的《土地使用权交易成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》无效。
&&&&&&&&&&&
代理律师提出的上诉观点及其依据
北京市炜衡律师事务所杨明、邹新文律师接受练达公司的二审委托后，认为一审判决适用《拍卖法》做出判决属于适用法律错误，遂紧紧抓住本案如下几个焦点问题提出了如下上诉理由：
1、案涉土地出让方式究竟是挂牌还是拍卖？
代理律师认为，招标、拍卖、挂牌方式是出让国有土地使用权的三种不同方式，三种出让方式程序不同，不能将挂牌中的现场竞价等同于独立的拍卖。
根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部发布，自2002 年7月1日起施行，本案涉案土地出让时适用，2007年11月1日起施行对该规定予以修改后的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》），招标、拍卖、挂牌方式是出让国有土地使用权的三种不同方式，三种出让方式程序不同，不能将挂牌与拍卖混为一谈。
根据上述规定第二条的规定，拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。而挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。因此，拍卖出让与挂牌出让体现了不同的竞价程序，不容混淆。根据案涉土地使用权的挂牌公告，涉案土地出让程序显然为挂牌而非拍卖。
2、挂牌中的现场竞价是否就是拍卖？
代理律师认为，挂牌中的现场竞价仍是挂牌程序的组成部分，而非独立的拍卖出让方式。理由是:
首先，无论是《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第十九条的规定，还是阳江市土地交易中心的挂牌公告，都明确了“在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。”显然，本案中2007年10月31日在阳江市国土局进行的现场竞价会是挂牌程序的组成部分，而非独立的拍卖行为。
其次， 2007年11月1日起施行《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二条第四款更明确规定“本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 ”这再次印证了现场竞价是挂牌出让程序的一个组成部分，而不是独立的拍卖。
再次，2007年10月31日现场竞价会的参与人数印证了当时是挂牌中的现场竞价程序而非独立的拍卖出让土地方式。如果强行认定2007年10月31日的现场竞价会是独立于挂牌的拍卖程序，则按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第十六条关于拍卖中“竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖”的规定，由于当日仅有练达公司和陈某两名竞买人，故当日的拍卖实际上是无法进行的，竞价结果仍应以此前的挂牌报价为准。而按照阳江国土局提交的《国有土地使用权竞买报价表》，2007年10月30日11时，陈某提交的竞买报价为5558.84万元，当日11时48分练达公司提交的竞买报价为5569万元。在此情况下，仍然是练达公司在挂牌竞价中成交。反过来说，如果是独立的拍卖出让方式，则基于当日竞买人人数为2人，拍卖会无法进行的客观情况，当天是否存在串通行为都不会对此前的挂牌竞价结果产生实质性影响，更谈不上损害国家利益。
4、一审判决认定的事实并非另案生效刑事判决所载明的事实
另案一审刑事判决对三名犯罪嫌疑人涉及的对三块土地的非法干扰拍卖的行为进行了集中评判，重点是阐明其不构成犯罪的理由，既没有区别是挂牌出让还是拍卖出让，而且也没有载明练达公司、陈某恶意串通的事实。而一审判决采用另案刑事判决中的部分内容时加入了其主观推理，且其推断出本案当事人存在恶意串通的结论与本案大量证据和生效法律文书相悖。
5、一审判决对练达公司否定存在恶意串通这一消极事实要求其举证证明，属于举证责任分配错误
一审判决虽然认定“练达公司和陈某在本案均辩称是受胁迫支付收取相关款项”，但认为双方“并未对此提供足够的证据予以证明，显然，练达公司与陈某的举证无法推翻刑事判决认定的违法事实。”一审判决的这一认定存在一个明显的逻辑错误，即假定刑事判决已认定练达公司和陈伟康存在恶意串通行为，而事实上，刑事判决并不存在这样的事实认定，刑事判决仅认定了阮湾、阮运秋非法干扰涉案土地拍卖的违法事实。但是，阮湾、阮运秋非法干扰涉案土地拍卖的违法事实与练达公司和陈伟康存在恶意串通行为不能直接划上等号。按照谁主张谁举证的基本诉讼原则，在练达公司和陈伟康等人均否认恶意串通的情况下，练达公司对该消极事实并不承担举证责任。该举证责任在于原告，而原告中依据的仅仅是阳江市人民检察院阳检函（2009）42号《关于对高凉路北侧三幅国有土地重新拍卖处理的意见函》，但在该函已被上级检察机关所否定了的情况下，一审法院将此消极事实的举证责任分配给练达公司显然是错误的。这种情况下要求练达公司对没有恶意串通这一消极事实进行举证，显然属于举证责任分配不当。
最高人民法院的终审判决结果及判决理由
最高人民法院全面采纳了笔者提出的上述代理观点，首先，在关于确认案涉《土地使用权交易成交确认书》及《国有土地使用权出让合同》的效力所应当适用的法律上，最高院认为，根据本案各方当事人确认并经一、二审查明的事实，案涉土地使用权出让交易是以挂牌出让的方式实施的。挂牌出让土地使用权权交易作为一种特定的民事行为，应当按照国家有关土地使用权挂牌出让的规定执行并受合同法的规制。虽然土地使用权挂牌出让与拍卖出让两种方式在部分操作程序上有近似之处，但却在交易的主体资格、竞买人人数要求、竞报价方式、成交条件等方面存在重大差异；而拍卖法约束和规范的只是拍卖行为。《中华人民共和国拍卖法》第二条明确规定，该法只适用于由拍卖企业所组织实施的拍卖行为，国家工商行政管理部门在执法实践中，不但对于土地使用权的挂牌出让行为不适用拍卖法，而且对于不属于拍卖企业的土地管理部门组织实施的土地使用权拍卖行为，亦明确强调不适用该法。本案中，《土地使用权交易成交确认书》及《国有土地使用权出让合同》是基于土地使用权的挂牌出让而非拍卖出让行为而签署，并且其组织实施的主体是当地土地管理部门设立的土地使用权交易机构，该机构属于专门的事业单位而非拍卖企业，故对于本案所涉土地使用权挂牌出让行为，不应适用拍卖法的规定，而应依据合同法的相关规定进行审查认定。原审判决适用法律错误，本院予以纠正。
其次，最高院采纳了代理律师提出的认定练达公司与陈某恶意串通的证据不足的观点，确认一审判决对举证责任的分配不当。认为原审判决在没有足以证明练达公司与陈某等人存在串通、共谋之事实的其他有效证件的情况下，针对“练达公司与陈某在本案均辩称是受胁迫支付或收取相关款项 ”的主张，仅以其“并未对此提供足够的证据予以证明”为由，令双方承担举证不能的不利后果，进而认定其行为构成恶意串通，属于举证责任分配不当。
再次，最高院采纳了代理律师提出的练达公司的行为并没有损害国家利益的观点。确认在案涉土地使用权挂牌出让前，练达公司为阳江市的市政工程假设投入了大量资金，阳江市政府一直承诺向其出让案涉地块的土地使用权的方式对其投资进行补偿。后因土地使用权管理政策的调整，至政府落实补偿计划前，须改协议出让方式为招拍挂方式出让。将案涉地块以有偿出让的方式交由练达公司开发建设，符合阳江市政府有关当地经济建设的具体部署及其就该宗土地进行开发建设的合理预期，无损于国家、集体及第三人的利益。相反，如果仅因练达公司向陈某等人给付钱款的事实而认定出让合同无效，势必使趋于平稳的社会关系再次陷入不定状态，土地资源长期不能合理、有效利用，社会管理成本徒然增加，无益于国家和社会公共利益。故而确认《土地使用权交易成交确认书》及《国有土地使用权出让合同》合法有效。
最后，最高法院在该案诉讼费的承担上，认为该案并非财产型案件，故160余万元的案件受理费应按100元收取。考虑到练达公司向陈某等人给付钱款的事实，即使是迫于黑恶势力的恐吓所为，但这毕竟不是一种适当、合理的解决问题的方式，他人因此而产生竞买人之间恶意串通的怀疑亦属正常。而阳江市检察院、阳江市国土局分别提出检察建议、提起本案诉讼的行为，正是基于合理怀疑而做出的，是为了维护市场秩序，保护国家利益而履职尽责的正当行为，故并无过错，故而100元案例受理费应由练达公司承担。应当说，最高院对本案的判决既维护了法律的正确实施，又有效地平衡了各方利益，堪称一份经典判决。
作者简介：杨明律师毕业于中国人民大学法学院、硕士学位，系中国法学会会员、北京市律师协会房地产专业委员会副主任、中国政法大学硕士联合培养导师，自1992年起先后从事检察官和律师工作，现为北京市炜衡律师事务所高级合伙人、房地产与建设工程部主任。杨明律师办理了大量具有广泛社会影响的案件，出版专著三部，发表文章110余篇。多次立功受奖，曾荣立个人三等功，先后被评为北京市优秀律师党员、北京市海淀区优秀专业律师、北京市十佳房地产律师等。
地址：海淀区北四环西路66号A座16层北京市炜衡律师事务所
邮编：100080
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& 全国楼市
竞拍来的房无法入住 房地产拍卖瑕疵引发新型纠纷
　　来源：海南日报　作者：文 刚 彭彩燕 蔡燕飞　海南地产界QQ群:
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　　随着拍卖事业的日益发达，寻常百姓参与拍卖的机会越来越多：你既可以参与竞拍，也可以委托他人拍卖。拍卖行想拍出最高的价格，而买受人想花最少的钱买到最好的东西，拍卖中这种利益博弈，让双方有意无意地忽略某些瑕疵，引发出房地产买卖中的新型纠纷。
　　买受人：出让地如何成了划拨地
　　法 院：拍卖行未能核实有错
　　明明是出让地，却在拍卖中声称划拨地，那么土地过户中这笔出让金谁来付。经过诉讼，没有尽职核实的拍卖行最终因为瑕疵交了这笔学费。
　　案情回放
　　2002年10月，琼山法院与海南一拍卖事务所（下称拍卖事务所）签订委托拍卖协议，决定将府城镇凤翔路一栋三层楼房拍卖，当时载明为出让地。同年11月，海口一维修服务公司（下称服务公司）通过竞价，竞买到这栋房产及土地，成交金额233万元。据此，服务公司顺利办理了房产过户手续，但在办理土地使用权过户手续时被告知该地是划拨地，尚需补缴出让金40万元。为此，服务公司多次要求拍卖事务所补交该款，但没有得到答复。2005年3月，服务公司只好自己出资补交出让金，才将该地使用权过户到自己名下。
　　服务公司认为，拍卖事务所未能全面履行自己义务，致其蒙受巨大的损失，遂向法院诉求，要求拍卖事务所归还其垫付的土地使用权出让金40万元，并赔偿损失54万元。
　　拍卖事务所则认为，自己在拍卖过程中无违法违约行为，对后来才发现的土地使用权出让金也无过错。未预留土地出让金，是因为法院委拍资料表明拍卖土地是出让地，错在琼山法院审查不严而将出让金划给案件申请人中行琼山支行。中行琼山支行收取此款属不当得利。琼山法院、中行琼山支行对此均有过错，应共同承担赔偿服务公司土地使用权出让金的责任。
　　2005年10月，一审法院经过审理后认为，虽然琼山法院错将实为划拨地的土地当成出让地，但拍卖事务所未尽职责按照拍卖法的规定，对委托人所提供的资料进行核实也存在过错，应承担相应的民事责任。但原告在竞买成交后，已顺利办理房产过户手续，该土地使用权过户手续迟延办理，不影响服务公司对该房产的正常使用，赔偿损失的主张没有事实根据和法律依据。一审判令拍卖事务所支付土地出让金40万元及利息。
　　一审宣判后，服务公司与拍卖事务所均提起上诉。经过二审法院调解，在拍卖公司支付52万元后，服务公司放弃了其他诉求。
　　律师点评
　　海南瑞来律师事务所廖晖律师个人认为，本案主要涉及到拍卖财产的瑕疵问题。执行中拍卖的财产，一般都不是全新的或第一手的财产，在这种情况下财产自身潜在的瑕疵就有可能对财产的价值造成影响。该案例中由于拍卖公司没有对拍卖标的进行核实，造成竞买人补缴出让金40万元，这个责任是拍卖公司的义务。因为《拍卖法》第四十二条规定：“拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。”
　　买受人：拍来的大厦无法经营
　　法 院：安置下岗职工超出规定
　　经过激烈竞标拍来的大厦，却因职工安置问题无法正常经营。面对拍卖公司负责安置职工费用承诺，法院认为超出了法律规定。正因如此，发现重大瑕疵的买受人并没得到赔偿。
　　案情回放
　　2002年12月，海南一拍卖有限公司（下称拍卖公司）接受农行海南省分行营业部委托，公开拍卖其位于海口市和平南路的“六合大厦”整幢大楼的房屋产权。2003年1月，拍卖公司与海口一运输服务有限公司（下称运输公司）签订竞买协议，约定“六合大厦现有的职工安置问题，按照省政府的有关规定进行安置，所需费用由委托方负责。如委托方不负责，则由拍卖公司负责职工安置问题费用”。
　　2003年1月，拍卖公司公开拍卖六合大厦房产权，运输公司以1600万元价格竞得，并办理了过户手续。但原六合大厦员工因安置费没有得到解决，四处上访申诉，使其无法正常经营。运输公司因此不愿交纳拍卖佣金44万元及代办费4万元，拍卖公司遂诉讼至法院。
　　2004年8月，法院经过审理后认为，关于职工安置问题及补偿费用由拍卖公司承担的约定，超越了公开拍卖标的物的范围，违反了拍卖法的有关规定，该条款应属无效。职工安置及补偿费用，国家劳动法、地方法规有明确的规定，此问题应由劳动管理部门协调解决，拍卖公司并无法律上的义务。运输公司违约在先，因此一审判令支付拍卖佣金44万元及代办费4万元。
　　律师点评
　　海南瑞来律师事务所廖晖律师个人认为，本案主要涉及到的是合同法中关于拍卖合同效力的问题，本案中运输公司以1600万元价格竞得了六合大厦，并办理了过户手续。即拍卖合同中合同标的已经履行完毕，合同已经生效。但是关于职工安置问题及补偿费用由拍卖公司承担的约定，超越了公开拍卖标的物的范围，违反了拍卖法的规定，该条款应属无效。根据《合同法》第五十六条的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”由于运输公司对该条款的签订也负有过错，所以该条款的无效并不能避免运输公司支付拍卖佣金的义务。
　　买受人：竞拍的房子无法居住
　　法 院：了解瑕疵风险自担
　　拍来的12套住房却无法入住，法院并没有支持买受人关于瑕疵的诉讼，原因就在于拍卖行事先已经告知住房的瑕疵。
　　案情回放
　　2004年4月，王先生通过拍卖竞买得到中行文昌支行委托海南一拍卖有限公司的12套房产的所有权，并办理了过户手续。但他领取房产证后，发现上述房产已有人居住，无法顺利接收。遂诉请法院，要求银行和拍卖公司将房产交到他的手里。
　　银行和拍卖公司在答辩中称，王先生是在了解竞买标的瑕疵，即有职工居住，清场困难的情况下，与他们签订的竞买协议的。而他们的义务，提供现有资料协助王先生。现在他们已提供了现有资料协助他顺利办理了过户手续，已全部履行了其应尽的义务，并无不当。
　　法院据此驳回了王先生的诉讼请求。
　　律师点评
　　海南瑞来律师事务所廖晖律师个人认为，本案所涉及的是竞买人对其风险责任如何承担的问题。一般来说我们在拍卖合同中主要由委托拍卖合同、拍卖服务合同和买卖合同三部分组成，其中合同主体有委托人、拍卖人和竞买人三方。委托拍卖合同是委托人与拍卖人之间订立的明确委托人与拍卖人权利义务关系的民事合同；拍卖服务合同是拍卖人与竞买人之间达成的有偿服务合同，基于此合同，拍卖成交后，拍卖人有权向最高应价的竞买人（买受人）收取佣金；拍卖中的买卖合同是拍卖人与买受人之间因拍卖成交而达成的转让拍卖标的所有权的民事合同。与一般买卖合同不同的是，拍卖标的的买受人和拍卖标的的转让价格，是通过拍卖的方式来确立的。基于双方平等的民事主体关系和契约神圣的原则，如果拍卖人在拍卖前已经向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，而竞买人对此不表示异议，则在此过程中所发生瑕疵的责任也都应该由竞买人来承担。该案的竞买人王先生是在了解竞买标的有瑕疵的情况下，与拍卖公司签订的竞买协议，所以法院驳回了王先生的诉讼请求。　　
　　相关链接
　　《拍卖法》第18条要求，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。《拍卖法》第61条规定，拍卖人违反本法第18条第二款的规定，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿
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