房屋产权有争议，租户可以据此不付不交租金租户赖着不走么

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2017-07-18 02:09 标签： 不交租金租户赖着不走
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租赁法律培训课件
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中华人民共和国合同法（第十三章 ）
城市房地产管理法（第四节、第五节 ）
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（118条、119条）
建设部《城市房屋租赁管理办法》
公安部《租赁房屋治安管理规定》
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
《北京市房屋租赁管理若干规定》 ;租赁合同条款内容
租赁合同应注意的事项
注意租赁合同等资料保存;
一般情况下，一份租约的签署及履行会涉及以下问题，我们就按签约流程顺序对以下问题做出分析：
定金、押金（保证金）
租约的签署
免租期、装修期
租金的支付
租赁房屋的装修
租赁房屋的修缮
租约的变更
转租问题
买卖不破租赁原则
租户的优先购买权
租赁合同的解除、终止
合同终止后租户装修装饰及其他财产的处理
租赁房屋质量???疵问题
房屋租赁与房屋抵押、查封、拍卖等措施的关系
房屋租赁与诉讼、仲裁的关系
其它相关问题;定金：适用定金罚则
1、定金罚则：给付定金的一方不履行约定的义务的, 无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的义务的,应双倍返还定金。
2、区分定金与订金、诚意金
3、定金与预付款
案例：“佳华在线”网吧案
租赁押金、保证金：同义，保证租约履行，约束承租人
定金、押金（保证金）的收取：注意程序合法，手续完整
案例：陈峰案
租户实际经营日期不足一定期限而提前退租的，应支付免租期内的租金。
免租期应分批给租户，对业主比较有利。
给租户的装修时间，期间内租户免付租金
装修方案应经业主和物业管理公司书面认可
租赁合同终止时对装修物的处理（详细见后述）
租户的身份审查：
租户及其签约代表的身份证，企业法人营业执照，签约授权委托书等
租约商业条款
填写准确无误，尤其是租金、租期、租金支付日期等数字，避免笔误。
案例：潘雅业主
要求租户提供并妥善保留业主、租户信息：
租户的身份证、企业法人营业执照复印件、租户的有效联系地址（送达地址），为以后租户信息查询、联络、提起诉讼提供方便
案例：无法送达或起诉
签约日期：
签约时写上明确的签约日期，这个信息是确定租金支付时间、房屋交付时间的重要依据，对以后发生诉讼时、确定诉讼时效也有重要影响，因此留下签约日期至关重要。
租约的登记备案
租约未经登记备案，不影响租约的效力（租约仍旧有效）
;租金实行预付：一般是按月预付，每月首日之前支付，可能会需要租金支付通知
租金发票：开具租金发票的主体条件？
租户拖欠租金，业主可以采取的措施
1、口头提醒缴纳；2、超过合同规定的期限，或口头催促无果，发《租金催缴通知》；3、发《租金催缴通知》后的合理期限内仍未缴纳，又沟通无果，可以考虑发出《租约解除通知书》，要求租户支付租金及违约金，限期搬出租赁房屋，赔偿损失，并可提起诉讼。
;租户拖欠支付租金，业主采取以下措施不合法：
1、业主能否换锁？（有争议）
2、能否强令租户搬出？（不可）
3、能否采取断水、断电等措施？（不可）
4、承租人拒交租金出租人是否享有留置权（能否要求租户不得将房屋内财产搬走）？（不具有）
追索租金欠款的诉讼时效
《民法通则》第136条规定：“延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年”。因租赁合同延付或者拒付租金时效为1年，属于特殊时效，争议出现应后及时主张权利，避免丧失胜诉权。
;租户装修方案应经业主及物业管理公司的认可，并接受物业公司的监管
关于“恶意添附” ：
承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
物业公司以业主未交物业费为由，拒不让租户进场装修的做法不合法
;房屋修缮责任的分配原则：
房屋、设备设施等属于业主提供的东西由业主负责修缮，租户自己添加的东西由租户负责修缮
租户对因其使用不当造成属于业主的物件损坏负责修复或予以赔偿。
对房屋修缮而造成租户使用不便的，可适当减免租金（商业）或另提供同类房屋（住宅）
案例：公馆租户;增加租约租赁主体，应如何办理？
实践中，增加租赁主体、变更租赁主体、变更租金标准、变更租期及租约其他内容，应签订租约补充协议，书面明确变更事项。
案例：前门租赁主体变更
;转租涉及的主体及法律关系：
发生转租时，承租人为转租出方，新的租户为转租入方，相对于原出租人而言，新的租户为次承租人。
法律关系为：出租人与承租人之间的租赁合同法律关系；转租出方与转租入方之间的租赁合同法律关系，原出租人与转租入方之间不存在直接法律关系，他们之间不产生直接权利义务关系。
租户转租应取得出租方的书
正在加载中，请稍后...租户不付租金不退房 法院强制执行腾退房屋
租户不付租金不退房 法院强制执行腾退房屋
租户强占房屋一年，既不交房租也不主动退房，致使房主蒙受巨大经济损失。8月30日，广西防城港市港口区人民法院在区政协、区检察院和社区工作人员的监督见证下，强制腾退港口区某办公楼楼层近681平米房屋，依法维护了申请人的合法权益。日，原告某实业公司与被告某融资担保公司签订《办公楼出租合同》，合同约定原告将涉案办公楼五楼整层出租给被告，租期三年。然而，在合同到期后，被告公司既不主动续租，又不退还房屋，而是将整个楼层的办公房门紧锁不让人进入，公司负责人也不知所踪。多次联系无果后，2016年3月，原告实业公司无奈将其告上法庭，要求被告公司搬离房屋并支付实际搬出之日止的房屋使用费和违约金。法院依法判决支持了原告的诉请。案件进入执行阶段后，被执行公司负责人仍然未主动现身履行腾退义务，对法院在其公司门外张贴的腾房公告及传票也均没有回应。此时，被告公司已拖欠实业公司房租及物业费用等近10万余元。上午9时30分，执行法官在各方人员的监督下，请开锁人员对整个楼层10个房间进行强制开锁，执行干警在仔细核查屋内家具、家电、办公设备后，依次对每一件物品进行清点、登记，并使用执法记录仪全程记录，确保执行全过程合法、合理、合规。由于屋内存放物品过多难以即时清退，执行法官在与申请人协商后，决定对屋内物品就地扣押查封。下一步，法院将依法对屋内物品进行评估、拍卖，以拍卖所得抵缴房屋租金。
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