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房屋买卖合同纠纷中差价赔偿判决
日 | 发布者：赵云涛 | 点击：1761 |
摘要：任某某在一审法院起诉称：日，我与张某某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，我购买张某某位于北京市朝阳区209号房屋（以下称209号房屋），房屋价款共计116万元。合同签订后，我向张某某支付购房定金及购房款
任某某在一审法院起诉称：日，我与张某某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，我购买张某某位于北京市朝阳区209号房屋（以下称209号房屋），房屋价款共计116万元。合同签订后，我向张某某支付购房定金及购房款共计70万元。而张某某在收取我的购房款后，明知自己负有向我移交房屋产权的合同义务，却在取得房屋产权证后立即将房屋抵押给李月齐，给过户制造障碍，张某某的行为应属根本违约，为维护我的合法权益，依据《北京市存量房屋买卖合同》第九条及相关法律的规定起诉，请求：1.判令解除任某某与张某某于日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2.判令张某某返还任某某已支付的购房定金及购房款共计70万元。3.判令张某某赔偿任某某房屋差价损失257.74万元。4.判令张某某赔偿任某某已付的中介费2.9万元。5.判令张某某支付已付款70万元自日至其实际返还之日止的利息。6.判令张某某赔偿房屋装修款14.06万元。张某某在一审法院答辩称：同意解除合同。应先查明违约责任在谁，合同约定在过户前2天支付40％ 尾款，任某某没付。即使张某某存在违约，违约责任应该适用合同的约定。合同约定的违约金过高，请求法院降低违约金。法定责任和违约责任不能并存，违约责任优先适用。任某某已经知道张某某将房屋抵押，任某某仍然进行诉讼，当任某某知道合同不能实际履行时，应该选择合理的方法去解决此事，而不是不断诉讼扩大损失。2009年4月初房屋已经交付给任某某，任某某未支付全款，仅支付了60％的房款。应按2010年9月张某某要求解除合同之日计算损失。房屋还没办理过户，任某某擅自装修，给张某某造成了损失，不同意赔偿任某某的装修损失。不同意赔偿中介费损失，该损失已经包括在违约责任中。同意返还任某某已支付的70万元房款并按照法律规定支付利息，利息应该从日支付到2010年9月张某某提起反诉要求解除合同之日。不同意现在就将70万元返还任某某。一审法院经审理查明：日，经麦田公司居间介绍，任某某、张某某签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：张某某将其名下209号房屋出售给任某某，建筑面积93.31平米，成交价116万元。任某某于日前向张某某支付了定金和购房款共计70万元。张某某于日将209号房屋交付给任某某。张某某于日取得209号房屋所有权证，并于日将该房屋抵押给案外人李月齐，办理了抵押权登记。2010年9月，任某某起诉张某某，要求其继续履行房屋买卖合同办理过户，张某某在该案中辩称因出售房屋未经其配偶单某某同意，故其与任某某签订的房屋买卖合同无效，并提起反诉要求解除其与任某某的买卖合同。北京市朝阳区人民法院在该案审理中查明张某某已将209号房屋抵押给案外人，此后任某某变更诉讼请求为要求确认其与张某某签订的买卖合同有效。该案经北京市朝阳区人民法院审理，于日以（2010）朝民初字第29633号民事判决书，判决：任某某与张某某于日签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，驳回张某某要求解除合同的反诉请求。张某某不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于日以（2011）二中民终字第21825号民事判决书维持原判。（2011）二中民终字第21825号民事判决书认为，虽张某某以其出售房屋未取得配偶单某某同意为由主张房屋买卖合同无效，但结合单某某的陈述以及本案合同的履行情况，能够认定单某某对张某某出售209号 房屋一事系知情且同意，故张某某买卖合同无效的抗辩意见缺乏依据。虽然任某某没有办理资金监管，但根据查明的事实，张某某领取房产证后并没有按照补充条款的约定及时将房产证交给麦田公司监管，以便任某某到银行办理资金监管手续，故张某某以任某某未按时办理资金监管构成迟延付款为由要求解除买卖合同缺乏依据。2012年2月，任某某起诉张某某、李月齐，要求确认张某某和李月齐签订的抵押合同无效，经北京市朝阳区人民法院审理，于日以（2012）朝民初字第6902号民事判决书驳回了任某某的诉讼请求。张某某将209号房屋交付给任某某时为毛坯房。任某某收房后进行了装修并将房屋出租。张某某于2011年7月将209号房屋收回。本案诉讼中，任某某申请鉴定机构对209号房屋现价值进行评估，鉴定结论为209号房屋在日的市场价为373.74万元，估价对象室内装修档次为普通装修。鉴定费11 844元，已由任某某预交。张某某申请鉴定机构对209号房屋在2010年9月的市场价进行评估，鉴定结论为209号房屋在2010年9月的市场价为214.07万元，室内装修为普通装修。鉴定费7852元，已由张某某预交。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。一审法院认为：任某某、张某某签订买卖合同时，209号房屋尚未取得产权证，张某某在收取任某某的购房款并将房屋交付任某某占有后，明知自己负有继续履行合同、将房屋过户给任某某的合同义务，却在取得房产证后将该房屋抵押给案外人，导致房屋无法办理过户手续，张某某的行为已构成违约。对于张某某认为任某某未按时付款的抗辩意见，（2011）二中民终字第21825号 民事判决书已经查明张某某在领取房产证后并没有按照补充条款的约定及时将房产证交给麦田公司监管，以便任某某到银行办理资金监管手续，故其主张任某某迟延付款的抗辩意见不能成立。因张某某至今仍未能解除抵押登记，仍无法履行过户的合同义务，导致任某某的合同目的无法实现，任某某要求解除合同并要求张某某返还购房款70万元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。因 张某某的违约行为导致合同解除，任某某要求张某某承担违约责任、赔偿损失的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。对于损失赔偿数额、房屋差价损失属张京湘应预见的损失，张某某应予赔偿。对于差价款计算标准，因任某某系守约方，在张某某违约将房屋设定抵押的情况下，任某某有权选择要求继续履行合同，张某某要求 解除合同的反诉请求已被法院驳回，张某某主张差价款计算至2010年9月其要求解除合同之日没有依据，故差价款应参照房屋现价值予以确定。对于张某某应赔偿的差价款损失数额，法院根据双方合同履行情况，综合案情，依据公平原则依法酌定为150万元。任某某对房屋的装修已合并到鉴定结论对房屋现价值的估价结果中，法院在酌定差价款损失赔偿数额时已将任某某对房屋进行装修的因素考虑在内，任某某要求张某某另行赔偿房屋装修款的诉讼请求法院不予支持。任某某已支付的中介费2.9万元是其因张某某违约行为导致的直接损失，其要求张某某赔偿有事实和法律依据，法院予以支持。任某某已付款70万 元的利息损失是其因张某某违约行为导致的直接损失，张某某在同意解除合同的情况下仍拒绝退还购房款，任某某要求张某某支付已付购房款利息至返还购房款之日的诉讼请求有事实和法律依据，考虑到判决书生效后有法定罚息，法院判决张某某支付利息至判决生效之日，利息标准本院依法确定。因任某某申请财产保全，法院于日查封了张某某名下×区607号房屋。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告任某某与被告张某某于日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于本判决生效之日解除。二、被告张某某于本判决生效当日向原告任某某返还购房款七十万元并支付购房款利息，购房款利息按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，从日 起计算至本判决生效之日止。三、被告张某某于本判决生效后十日内向原告任某某支付房屋差价赔偿款一百五十万元、中介费赔偿款二万九千元。四、驳回原告任某某的其他诉讼请求。张某某如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债 务利息。张某某不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销一审法院判决，改判按照2010年9月诉争房屋的市场价214.07万元赔偿任某某的经济损失98.07万元。上诉理由是：2010年9月，任某某要求履行房屋买卖合同办理房屋过户手续时，张某某就提出反诉，要求解除双方的房屋买卖合同并要求对房屋的市场价进行鉴定，上诉人可以预见的违约损失就是2010年9月诉争期间房屋的价值。且任某某在2010年9月就已明知张某某不能履行合同，张某某的违约发生在2010年，不能以2013年的标准进行赔偿。任某某购买房屋用来出租，上诉人的违约并不造成任某某在同等区域内无法购房的后果。任某某扩大违约损失，必须承担不利的诉讼后果。任某某同意一审法院判决，不同意张某某的上诉请求。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院审理中，双方当事人均没有提供新证据。上述事实，有双方当事人在二审中的陈述在案佐证。本 院认为：张某某与任某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。违反合同约定，给对方造成损失的，应当按照合同约定赔偿对方相应的经济损失。张某某在取得诉争房屋产权证后，明知应当按照合同约定，给任某某办 理诉争房屋的产权过户手续，但却将该房屋抵押给案外人，造成双方签订的房屋买卖合同履行受阻，其行为构成违约，对由此给任某某造成的损失，应当承担全部赔偿责任。张某某将诉争房屋进行抵押，并不必然导致其与任某某签订的房屋买卖合同不能履行。在此情况下，作为守约方的任某某有权通过诉讼实现其购买张某某房屋的目的。张某某认为任某某扩大损失，要求按照2010年9月诉争房屋的价值进行赔偿的上诉理由不能成立。从双方签订房屋买卖合同至今，房地产市场价格有了很大的增长，必然导致任某某用同样的价格在同等区域内不能购得相同房屋的后果。至于任某某将所购房屋用于自住或出租，与本案并无关联。综上所述，一审判决正确，本院予以维持。张某某的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。财产保全费5000元，由张某某负担（任某某已预交，张某某于本判决生效后10日内支付）。鉴定费19 696元，由张某某负担（其中任某某已预交11 844元，张某某于本判决生效后10日内支付）。一审案件受理费7879元，由任某某负担2784元（已交纳），由张某某负担5095元（任某某已预交，张某某于本判决生效后10日内支付）。二审案件受理费21 000元，由张某某负担（已交纳）。本判决为终审判决。
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房屋买卖合同纠纷案强制执行申请书
作者：未知 资料来源：网络 点击数： &&&
房屋买卖合同纠纷案强制执行申请书
文章来源莲山课 件 w w w.5y K J.Co m 5 房屋买卖纠纷案强制执行申请书
申请人姚某，女，汉族， 日出生，住xx市xx区xx路2号，身份证号码：36xxxxxx0。
被申请人李某，男，汉族，日出生，身份证地址：xx省xx县xx镇xx村xx组x号，身份证号码：4xxx59。
强制执行依据：（2011）深中法民五终字第xxxx号民事判决、（2011）xx法民三初字第xx号民事判决。
请求事项：
（一）请求法院执行被申请人应退还申请人定金人民币xxxxx元；
（二）请求法院执行被申请人应支付申请人人民币xxxxx元；
（三）请求被申请人应支付总额xxxxx元的延期履行期间的债务利息，即按照银行同期贷款利率计付的银行利息的双倍（自日至执行完毕当日）；
（四）请求法院执行被申请人应支付的申请人诉讼费xxxx元。
请求事由：
申请人与被申请人因房屋买卖合同纠纷一案，xx市xx区人民法院于日作出（2011）深龙法民三初字第xx号民事判决，确定被申请人需向申请人支付总额人民币xx元，被申请人不服提起上诉，xx市中级人民法院受理并作出（2011）深中法民五终字第xx号民事判决，该判决已生效。因被申请人拒不履行生效判决，为此，申请人特向贵院申请强制执行。
龙xx区人民法院
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 申请人：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 代理人：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 2012年x月x日文章来源莲山课 件 w w w.5y K J.Co m 5
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? ? ? ? ? ? ? ? ? ?最新案例日，张某、陆某签订《房屋买卖合同》，张某向陆某购买其名下房屋一套，总价485万元，首付款150万，房贷330万，尾款5万，并约定日前办理网签手续。后张某、陆某于日进行了网签。张某按期支付了定金、首付款等费用。日，上海市出台限购政策，将缴纳社保年限从累计2年调整为连续缴纳5年及以上。日，张某向陆某发送催告函：因本人社保于2016年7月才满5年，于2016年8月才能调出社保单，你我双方已经约定于日重新网签，现贵方未按时办理网签，特催告于日配合办理网签手续。日，陆某回函称张某违约，引发本次诉讼。张某诉求判令双方继续履行日签订的房屋买卖合同，并要求陆某按照日万分之五的标准支付违约金。陆某反诉解除合同，扣除定金30万后返回已付房款。一审法院观点根据上海市政府日出台的相关房地产限购政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳5年及以上。故日张林增方在签订《上海市房地产买卖合同》时并不具备新政策所要求的购房资格，故该《上海市房地产买卖合同》无法继续履行。一审法院判决：合同解除，陆某返还房款，不支持双方的违约金诉请，诉讼费受理费双方各半负担。二审法院观点张某与陆某就系争房屋于日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属合法有效，双方当事人均应按约履行。实际履行中，双方于日签订了网签合同，但因故双方未据此合同办理系争房屋产权过户手续。在2016年8月，双方重新约定办理网签及过户手续（张某提供了短信截屏等相应证据予以证实），但由于陆某反悔拒绝配合，未能重新网签。因双方未根据日签订的《上海市房地产买卖合同》(网签合同)办理产权过户，在此情况下，就双方重新签订网签合同的性质而言，其仅系行政登记的需要，双方并非需要对买卖合同的权利义务予以重新约定，而仅是要登记一个新的签署日期。因此，双方进行新的网签合同的签订，并非是另行协商一个新的买卖合同，而是为了切实履行双方已签订的买卖合同，完成相应的配合义务。根据查明事实显示，至2016年8月，张某缴纳社会保险期限已经达到60个月。鉴于陆某不同意履行买卖合同、要求解除合同的理由不能成立，而双方于日签订的《房屋买卖合同》不存在继续履行障碍的情况下，双方理应互相配合，全面履行义务。二审法院判决：撤销一审法院判决，日的合同继续履行，陆某协助办理过户手续，张某支付余款。法律规定一、《合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答第六条：合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？答：除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。时兵观点1、上海2016年的325新政，导致房价疯涨，余波至今。本案是2017年6月的最新的案例，案号（2017）沪02民终1627号，本案争议焦点是合同能否继续履行，然探究引发争议的原因仍为房价涨幅过高。2、合同能否继续履行需要具体分析。如果分析认为可以继续履行，不存在过户障碍，当事人可以诉求合同继续履行，请求法院判令被告配合过户；但是如果分析继续履行存在障碍，则建议当事人要求解除合同、赔偿损失。本案中，二审法院的倾向是在庭审终结前符合购房资格即可认定为不存在履行不能的情况，也是实践中大多数法院的倾向性意见。与购房资格相关的法律意见本文不加赘述。3、履行不能可分为事实上的履行不能与法律上的履行不能。房屋买卖合同纠纷中的所谓“法律上不能履行”主要是指限购政策、卖房人已经将房屋卖给了善意第三人并且已经办理了过户手续、或者第三人通过诉讼等方式确认该第三人才是房屋的所有权人等情形；房屋买卖中的“事实上不能履行”的情形主要是指该房屋已经倒塌、毁损、灭失、被拆等情形，相对而言倾向比较少见。实践操作中，对履行不能进行细致划分意义并不大，直接解释为继续履行存在障碍即可。4、除了法律上或者事实上不能履行，合同法第一百一十条还规定了其他三种免除继续履行义务的情形，即债务的标的不适于强制履行、履行费用过高、债权人在合理期限内未要求履行，需注意买房人的主要义务是付款，属于履行金钱债务，不适用本条款。3添加评论分享收藏文章被以下专栏收录北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导》-房产过户|华律办事直通车
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北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导》
各区、县人民法院，各铁路运输法院：《市高级人民法院关于审理房屋买卖案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》已经市高级人民法院审判委员会第21次(总第269次)会议于日讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。执行中有何问题，请及时报告市高级人民法院民一庭。特此通知北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国》、《中华人民共和国》、《中华人民共和国》、《中华人民共和国城市》、《中华人民共和国》等及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。第一条　本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。纠纷案件，可以参照本意见处理。但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。(解读：本意见主要针对本市二手商品房买卖出台。同时，对开发商开发的一手房规定参照适用)第二条　当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则;没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。(解读：对房屋买卖合同作广义解释。对满足合同基本条件的预约协议，作倾向认定。定金罚则适用于过错原则，责任(信赖利益部分保护)。第三条　《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定　(具体规定为：下列房地产，不得转让,&(六)未依法登记领取权属证书的;)，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。(解读：未依法登记领取权属证书转让房产仍可主张买卖有效。城市房地产管理法为行政法范畴，不影响民事合同效力)第四条　对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。前款所称将来可能取得所有权的房屋，包括尚未取得所有权的已购商品房及已购按经济适用住房管理的房屋等。(解读：可以无证售房，未取得房本不作为认定买卖合同无效的唯一证据。无法过户办证，卖方担责)第五条　出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。买受人符合《物权法》第一百零六条第一款规定(具体规定为：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。)的善意取得构成要件办理了房屋所有权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的，不予支持。前款中出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项规定(具体规定为：夫或妻非因日常生活需要对做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。)，应当优先适用该规定。(解读：无权处分、善意取得，两种制度发生冲突的解决。善意取得优先。对内效力对抗第三人无效)第六条　相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。出卖人转让的经济适用住房的原系日(含)之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用《合同法》第五十八条(具体规定为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。)的规定，并考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，公平合理的予以确定。(解读：限制上市交易期限为行政强制性规定，因交易违法而无效。满足两个条件约定解禁期满履行过户有效。升值、添附、过错、机会成本因素对损失的影响的确认)第七条　出卖人转让已购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。解读：对按照经济适用房管理的房屋特殊规定“有效”。第八条　房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持;买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。法院可以根据案件具体情况征询抵押权人的意见，必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三人参加诉讼。解读：未解押，转让无需银行同意，买卖有效。未解押，无法过户，可解除合同。未解押，不支持履行过户。买受人解押可过户。第九条　出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力。合同约定的履行期限届满时针对出卖人的强制措施仍未解除，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，可以参照本意见第八条第二款规定的内容处理。解读：先查封，后转让，买卖无效。申请人同意转让有效。先转让，后查封，转让有效。不支持履行过户。买受人解押可过户。第十条　房屋权利人依据《物权法》第二十八条至第三十条规定(具体规定为第二十八条　因人民法院、委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条　因继承或者受取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条　因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。)取得房屋所有权，尚未办理宣示登记即转让房的，不影响房屋买卖合同的效力。买受人要求办理房屋所有权转移登记，经审查诉讼请求应予支持的，应当判决房屋权利人将房屋登记到自己名下后，再为买受人办理所有权转移登记。解读：基础法律关系为法律文书、征收决定、继承、遗赠、合法建造、拆除房屋，后续转让的处理:买受人起诉后判决形式。第十一条　出卖人因婚前购买、安置等原因单独享有房屋所有权，其配偶、其他亲属或被拆迁安置人因婚姻、亲属关系或拆迁政策规定有权居住该房屋，并形成共居事实，居住人以出卖人转让房屋未经其同意，侵害其居住权益为由，要求确认房屋买卖合同无效的，不予支持。但居住人的相关权益应当得到法律保护。解读：居住权与所有权不同。保护居住人权益,不代表居住人有处分权。居住人非合同一方，买卖合同有效。第十二条　当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。解读：一房多份协议的处理：真实为原则。规避骗贷可提司法建议。第十三条　出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：(1)已经办理房屋所有权转移登记的;(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。解读：一房数卖，履行过户的先后顺序。第十四条　房屋经多次转手买卖，均未办理转移登记，终局买受人以前手出卖人为被告提起诉讼，要求办理房屋所有权转移登记的，法院可以依申请或根据案件具体情况追加登记权利人(第一手出卖人)作为第三人参加诉讼，经审查诉讼请求应予支持的，可以判决当事人依次办理房屋所有权转移登记，但当事人另有约定的除外。对于参与中间流转的其他出卖人，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其为第三人。解读：一房多次流转。判决依次办理转移登记。第十五条　当事人约定一方以他人名义购屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。解读：支持借名登记对内效力。仅凭出资关系不能证明借名登记主张所有权。第十六条　借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。解读：规避法规政策，借他人名购买政策保障房，对内无效。第十七条　登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。买受人、借名人均要求继续履行合同的，可以参照本意见第十三条第一款的规定处理。解读：转让房屋合同效力以房本登记的权利人为适格,借名人不得对抗合同效力，除非能证明买受人恶意。买受人与借名人均要求履行过户的优先顺序。第十八条　《物权法》第一百零六条规定(第一百零六条规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。)的房屋的无权处分主要包括以下情形：(1)权利人基于非依法律行为的物权变动取得房屋所有权，但未办理宣示登记，房屋登记在他人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋的;(2)因房屋登记机关登记错误，致使房屋登记簿上记载的原所有权消灭，产生了新的登记权利，登记人擅自以自己名义处分房屋的;(3)夫妻共同共有及其他法定共有房屋仅登记在其中部分共有人名下，登记人未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义处分房屋的;(4)出卖人转让房屋并办理了所有权转移登记，其后买卖合同被确认无效或被撤销、解除，尚未办理所有权回复登记，登记人(买受人)擅自以自己名义处分房屋的;(5)其他无权处分房屋的情形。解读：解释物权法106条无权处分的4+1种情况。第十九条　《物权法》第一百零六条第一款规定在适用上应作如下理解：(1)房屋善意取得中“善意”的判断标准：买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的除外。房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任。(2)“以合理的价格转让”是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款。(3)房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。房屋已经办理转移登记但尚未交付的不影响善意取得的构成，但该事实可以作为判断买受人是否构成善意的因素之一。解读：以房屋登记本为善意的判断(推定)。原权利人对恶意负举证责任。第二十条　房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。解读：买卖合同签订后，未履约办理过户，不得确权，请求应为办理过户。第二十一条　房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。解读：根本违约，仅守约方有权解除。不可抗力或情势变更双方有权。第二十二条　房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形(第一百一十条规定当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。)的除外。解读：判决继续履行为原则，除非存在现实困难或解约定金或“不能”“不适于”“未要求”第二十三条　当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。房屋买卖合同中同时约定了解约定金和，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。解读：限制解释“解约定金”。同时约定解约定金和违约金并用。第二十四条　房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。解读：根本违约，解除合同，可得利益的计算(酌情)第二十五条　房屋买卖合同不成立、被确认无效或被撤销，信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的，应予支持。信赖利益损失包括所受损害和所失利益(当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等)，损失赔偿数额以不超过履行利益为限。解读：信赖利益保护。第二十六条　出租人转让房屋给第三人，侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，出租人为其办理房屋所有权转移登记，经审查承租人购买房屋的意思表示真实，且具备合同履行能力的，法院可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款，但法律、司法解释另有规定的除外。法院在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备合同履行能力。承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购买权，而不要求行使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请求，不予支持。解读：承租权人优先购买权保护:不确认，只行使。意思真实且具备合同履行能力。第二十七条　房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。解读：中介机构对权属状况、订约能力报告义务。违反居间义务，损害委托人利益不得要求支付中介服务费用。第二十八条　在房屋买卖等非权属纠纷民事案件中，当事人一方对另一方作为权属证据提供的房屋登记簿和权属证书提出异议，法院原则上仅对房屋登记簿和权属证书形式上的真实性进行审查，经查证属实的，即可作为民事诉讼的证据使用。解读：法院对非权属纠纷，以形式审查为准。第二十九条　因房屋买卖合同纠纷提起的诉讼，原则上按照《民事诉讼法》第二十四条关于合同纠纷管辖的规定(第二十四条规定因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。)确定管辖权。解读：房屋买卖合同的管辖法院。第三十条　本意见自下发之日起施行。本意见的具体规定与新颁布的法律、法规和司法解释不一致的，本意见的相关规定不予执行。本意见施行后尚未审结的一、二审案件，适用本意见;本意见施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本意见。
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