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城家开启全新公寓服务理念之窗
　　2014年创立于上海的城家，经过了两年发展，现已遍地开花，在上海、深圳、广州以及很多其他一二线城市都能见到城家公寓的身影。近日，又有多个城家门店盛大开业。城家的飞速发展，也代表着酒店式长租公寓行业的快速发展。目前，还有很多人对这个新兴行业不甚了解，然而想要360度透视一个全新领域，最好的方法莫过于听听业内领军人物的见解。　　城家公寓≠酒店　　“公寓对我来说，我还是个初学者”张玉平谦虚地这样说到。张玉平——既是城家的COO，又是联合创始人。已有逾10年酒店运营和管理经验的他认为，虽然酒店和公寓在装修和施工方面很接近，但在产品方面还是存在较大差异的。因为酒店的风格相对强调标准化，而公寓则需要增加很多个性元素。　　　　和早期的经济型酒店扩展十分相似的是，长租公寓或青年公寓的租赁是都市年轻群体的刚需。招待所环境太差，五星级酒店太贵，所以经济型酒店因其舒适、干净、性价比好等特点而获得不少商旅客人或旅游者的青睐。而公寓目前的租赁状况则是：一方面租客找不到合适的房子，另一方面也许找到了，价格却不合适。这类需求正是城家意欲填补的空缺，以及必须率先满足的受众需求。　　　　公寓必须做减法　　谈到满足租客基本租住要求的方法，张总认为首先需要做的是从功能性入手，控制成本，降低租价，所以公寓必须做减法。减法意味着更少的大堂空间，更少的服务人员，启用集中型洗衣房等。目前城家已经有3-4个公寓完全实现了无人管理，租客不需要前台，也不需要现今支付，租客和城家之间的交流可完全通过APP实现，这是互联网带给人们的高效。　　投资回报和租客的性价比兼顾　　说到城家的产品设计，张总的理解是：产品做得再好，还是要符合投资回报，符合租客的性价比。很多集中型公寓回收期都在4年半到5年半了，主要是决算和预算没有挂钩，施工中方案不断变化，以及经验不足和无法有效管理供应链所造成的。在这方面，城家在酒店工程和供应链的经验得到了充分的发挥，100间房，必须120天内交付，预算等同于决算。城家把集中式公寓的装修投入控制在4年回收，交付开业必须两个月满租，逐步实现单店无人管理。所以，要能真正实现公寓规模化，必须打通供应链。　　长租公寓到了红海期?　　关于目前有更多的竞争者进入这个行业，张总也给出了自己的看法。“远远没到红海，所谓的竞争还是局部的，大家还在找各自适合的方法和路径。”他认为，服务行业才是长租公寓的本质，而且正处于初级阶段。正确的方法是用服务去改造行业，并且改造的路还很长，需要很大的耐心和耐力。现在的公寓行业存在很多浮躁的现象，刚开始做就想玩轻资产、玩平台的人也不在少数，可这样是不正确的。　　同时，他也一针见血的指出集中型公寓两大瓶颈：一是人才培养问题，公寓行业没有基础教程;二是集中型物业资源两年后会呈现枯竭状态，考虑在未来发展集散式或者加盟模式，是十分有必要的。　　　　目前长租公寓的发展速度远远高于经济型酒店的现状是有目共睹的，张总也总结了三点原因：一是技术和信息化程度的全面提升;二是产业资本的大规模介入带来了行业先进的方法;三是依托于业和酒店业的基础，长租公寓能较快建立起产业化和管理标准化。　　面对未来，酒店式公寓的长期租赁市场必将面对更多未知挑战。让我们拭目以待，看看在张总领导下的城家将如何在行业中继续弄潮，引领概念创新，触发都市青年居住模式的全新变革!
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六月份是又一茬毕业生们步入社会的时候，一年又一年，有关黑中介的故事总会出现。而长租公寓的到来，似乎给了租房者们更多的选择……
相对通过中介散租来讲，长租公寓的运营方长期持有物业，让房屋的租赁能够更加稳定，同时也免去了遭遇黑中介的事情。而另一方面，长租公寓的价格也是很多租房者望而却步的原因。
但今年，在鼓励发展专业租赁机构、盘活城市存量的政策红利驱动下，各方资本在长租公寓领域长驱直入，魔方公寓、you+、新派公寓、乐乎公寓等专业长租品牌在一二线城市加速布局。而以链家旗下自如为代表的房产经纪经营的长租品牌也在不断扩展规模。包括万科、龙湖、佳兆业、石榴集团在内的房企也依托其存量资源加入到长租公寓行业中。
如今的长租公寓究竟发展到了什么样子？品牌繁多的同类产品究竟存在着哪些共性和差异？与周边住宅区相比，长租公寓性价比如何？
最近，新京报记者走访了位于北京东三环至东五环之间的多个长租公寓，对其配置一探究竟。
链家自如寓
链家自如寓酒仙桥店
位置：北京市朝阳区将台东路将府公园往东200米
户型：34-64平方米开间至一居室
租金：3720元-6999元/月不等
一年起租 公共空间小
在北京长租公寓品牌中，链家旗下的自如寓品牌起步较早。2011年自如开始着手长租业务，业务形态分为独栋的自如寓和住宅楼合租的自如友家。
最近记者走访了自如寓位于朝阳区将台东路将府公园东侧的酒仙桥将府公园自如寓。从地铁14号线将台站出来，转983或659路公交车，经过三站地在东八间房下车，就能看到自如寓“ziroom”的标志。虽然公寓紧邻着机车工厂，但褐棕色调的公寓外立面将自如寓的四层小楼和周边相连的建筑区分出来。
据自如寓的工作人员介绍，该自如寓共有160余套房源。租户大多在望京附近工作，还有部分租户在亮马桥、国贸等区域工作，眼下正值租房旺季，目前仅四层的两套房源待租。
“现在有一套34平方米的开间刚好结束了上一个租期，可以看房。”在该工作人员的带领下，记者搭小型电梯进入公寓四楼的一间开间。该房间北向临街，房间里配备了衣柜、书桌、沙发、双人床等日常家具。除此之外，电视、冰箱、空调等日用家电也同样齐全。
“冬天是集中供暖，无线网络包括在房款中，但水费和电费需要根据使用情况另付。”上述工作人员介绍，该房源的租金是4699元/月，房租押一付三，一年起租。“除此之外还有一套60多平米的一居室，租金小7000元/月，今天还不能看房。”
记者注意到，在该自如寓的一层，公共厨房、健身房等公共空间虽面积不大，但是清晰地分割出功能区。据介绍，这些配套供租户免费使用。
记者了解到在将府公园附近的将府家园，装修较新的一居室租金在6000元/月，100平方米的大两居租金在7400元/月左右。而在临近地铁14号线将台路站的飘Home社区，60平方米的一居室租金则在6500元/月左右。
点评：在交通通畅的情况下从公交车站等车到地铁站用了25分钟。公寓步行范围内的小型商超等配套较少。
万科泊寓劲松店
位置：朝阳区松榆南路美景东方小区
户型：17-29平方米
租金：3700元/月起，租金10%服务费
北京六店 收10%服务费
万科是较早进入长租公寓市场的品牌房企，记者在万科微信公众号泊寓北京上看到，目前，其在北京已经有六个项目开始向市场开放。
据北京万科方面透露，作为万科集团城市配套服务商战略中创新业务的一个分支，其面对对象主要是新进入城市的人群，为他们提供较高品质的居住环境。泊寓的运作方式主要是通过购置或租赁市场内闲置、低效的资产，将其进行改造为提供中长期公寓租赁服务的物业，而其主要利润回报则是通过租赁、客户增值服务、不动产增值等方式获得的。
泊寓这一品牌目前已经在北京、上海、广州、深圳、厦门、西安等18个城市开业近200家门店。开业3个月以上物业出租率超过90%，此外还有超过20000间正在筹备开业。万科方面还透露，泊寓作为万科的一支新兴力量，被万科寄予很高的期望，未来，泊寓有可能剥离万科，作为独立而完整的产品品牌出现在长租公寓领域。
位于北京的不同区域，泊寓产品的价格自然也同周边租赁市场的价格相挂钩。比如首都机场区域，泊寓产品的定价较低，1250元/月起。而在上清店，泊寓产品的价格则高达4200元/月起。
以价格居中的劲松店为例，在万科泊寓劲松店附近，48平方米左右一居室的租金目前为4300元/月左右，内有简单的家居用品以及家用电器。而泊寓劲松店25平方米房源月租金为元，且按照现代风格进行了精装修。从价格上来看，泊寓产品还是拥有一定的优势。此外，在泊寓内的公建部分还有会议室、公共厨房等基本配套。
据万科泊寓工作人员表示：入住者还需要缴纳每月房费的10%作为公寓管理费，涵盖每月的维修费、网费等支出。租金押一付三。
点评：相对周边这是一处价格便宜的独立空间。
新派公寓CBD旗舰店
位置：百子湾
面积：15-140平方米不等
月租：7600元/月（40平方米户型）
瞄准白领 租金较高
相对来讲，新派公寓的定位则较为不同，他们虽然瞄准的是较年轻的人，但却明显是针对城市里的中高收入人群打造的产品。其产品位置也均分布在城市核心的繁华商圈附近。
位于城市核心区，主打人群也以都市白领为主。
根据新派公寓官方网站公开信息显示，新派公寓成立之初，借鉴了美国REITs模式并进行中国式改良，通过收购、租赁物业的组合策略收购北京CBD核心区域独栋物业，改造成新派公寓全国旗舰店。并且将用户锁定为月收入在1万-2万元的白领用户。
相对来讲，这款长租公寓产品的特点在于，拥有非常丰富的户型可供选择。按照官网介绍，其CBD旗舰店打造了14款不一样的户型，其中包括15-25平米mini户型、40-75平米的一居室户型，以及140平米的大居室户型，供不同消费能力的白领人群选择。
其产品以比较明亮的浅色系为主，搭配简约的装修风格及家具设计，并且拥有供白领人群居住的公共休闲大厅、mini健身房、屋顶花园等公共空间。
比较值得一提的是该产品大部分户型的采光做得都比较好，通过落地窗实现较好的采光设计。
不过相对来讲，新派公寓的房租也更高一些。比如在百子湾附近的新派公寓CBD旗舰店，其租金大大高于一般长租公寓的水平。不过从新派公寓目前公布的销控信息上来看，这一产品在这一区域仍然不缺乏市场。以新派公寓CBD旗舰店为例，该店101套房，目前仅剩三套处于待租状态。而且这三套租金最低的一40平方米一居室也要7099元/月。
点评：高额的租金，带来了更精细化的服务和更优质的居住空间以及公共空间。
魔方公寓百子湾店
位置：朝阳区百子湾西里甲108号
户型：15-20平方米开间
租金：元/月不等
类似酒店式公寓 个别房间无窗
魔方公寓起步于南京，之后相继在苏州、武汉、上海、广州、北京等一二线城市布局。目前在北京的紫竹院、北苑、通州梨园、亦庄荣京道、三元桥、亮马桥等区域开设门店。
魔方公寓百子湾店位于金都杭城社区的商底。在金都杭城小区门前就能看见公寓的招牌。公寓一层为物业，二层为出租房源，公共空间为一间三十多平方米的公共厨房，一体式橱柜和两排餐桌椅，可以进行简单的饭菜料理。
“周边上班的年轻人比较多，再加上是出租旺季，房源不多。”魔方公寓工作人员介绍，公寓最短租期为一个月，租金可押一付一，也可以押一付三。
在目前可供长租的一间房间里记者看到，一个十五六平方米的空间里，床、桌椅、衣柜和淋浴房就几乎占满了房间的大部分空间。而另一方面，该房间没有可供通风采光的窗户。据介绍，该套房源的租金为3500元/月。
之后记者参观的两间面积相当的房间中，其中一间同样没有窗户，面积在18平方米左右，家装配置略逊于上述房间，月租金为3100元。而在其后有窗西向的房间，其装修风格更接近酒店式公寓，月租金则在4000元/月。
记者走访中了解到，目前金都杭城50平方米的一居室租金在5300元/月左右，金都杭城东区85平方米左右的两居室租金在元/月左右，140平方米左右的三居室目前报价在13000元/月左右。
点评：环状的通道布局、通道地板上紫色地毯、墙壁上的挂画……使得这座青年长租公寓看起来更像是一家酒店式公寓。临近住宅区，永辉超市等生活配套齐全。从地铁7号线百子湾步行至公寓的双车道容易出现拥堵情况，道路边停靠的车辆也有占用人行道的情况，步行和骑行环境不算理想。
熊猫公寓北工大店
位置：东南四环，北工大附近
户型：单套面积28-35平方米。
租金：4000元-4650元/月
APP帮忙管理 门店数量少
石榴集团旗下的熊猫公寓，也是房企在长租公寓领域进行创新的一个典型案例。
“从去年9·30之后，国家就释放了明显信号，市场要进入存量房时代。所以从去年开始，石榴地产就已经开始布局长租公寓。”据熊猫公寓总经理王玺龙介绍。“长租公寓最重要的投入有两项，一个是所拿物业的租金，一个是改装投入有多大。目前我们最主要的两个收入是租赁收入和社区生态所能提供的增值服务。”
同样的，熊猫公寓主要面向的客群也是以一二线的城市青年为主，目前在北京已经开业的熊猫公寓主要有两处，分别位于北京工业大学附近以及通州K2百合湾附近。
在熊猫公寓北京工业大学店，记者注意到，与同类型产品相比，熊猫公寓在公共空间上还是做出了较大的投入，将整个物业的一层开发成了供全体租客使用的功能空间。涵盖了健身房、游戏室、咖啡厅、超市、公共厨房以及餐厅等设施。另外，熊猫公寓的亮点在于其拥有比较丰富的装修风格。在北工大店内，记者看到了韩式、美式、现代、日式等风格的样板间。
除此之外，熊猫公寓的另一特点就是使用基于移动互联网技术开发的APP解决管理、人力分配等问题。“长租公寓最重要的还是运营。”王玺龙介绍说，“有温度的社区，最重要的是有温度的科技。我们需要用APP这个技术做一个桥梁，把运营做好。”
而据熊猫公寓北工大店店长介绍，北工大周围，主卧的租金约2300元/月左右，而单独开间或一居室的租金则基本在5000元/月以上。熊猫公寓的北工大店的定价则在4000元-4650元/月之间。
点评：公共空间较大，功能比较齐全，社区生态这一理念对年轻人来说很有吸引力。
乐乎城市青年社区
乐乎城市青年社区望京北店
位置：朝阳区来广营朝来高科技产业园东北角
户型：24平方米开间
租金：3299元-3999元/月
房小租金较低 无公共空间
在大望京区域，乐乎城市青年社区的定位相比如链家自如寓显得更为年轻化。
从地铁14号线来广营站出站，东行一公里左右的路程，在叶青大厦北园一路之隔的四层楼栋就是乐乎城市青年社区望京北店。
由楼栋西侧的入口进入即是公寓的物业管理间，由此延伸楼道内侧向里延伸的是门与门相对的40余个房间。
据工作人员介绍，该公寓共有近200间房间，面积均在25平方米左右，租金从3299元-3999元/月不等。除此之外，需要缴纳房租5%的物业费，电费为1.4元/度，水费10元/吨。在网络方面，每个房间有铁通网络接口，需要住户自己购买路由器才能使用，网费为100元/月。
记者在可供出租的房间看到，房间内基本的家电俱全，卫生间不是独立房间，而是淋浴房形式隔离而成。另一方面由于房间面积限制，房间内活动面积显得过于局促。
不同于自如寓，该公寓一层至四层均是房间，没有公共活动空间。据公寓工作人员介绍，与乐乎其他分店不同，该公寓目前没有公共厨房、健身房等相关配套，“公寓二期现在还在修建，建好后配套会跟上来”。
“公寓提供一个月两次的免费房间内保洁，需要住户提前到前台预约。”该工作人员坦言，公寓从三月初开始正式入住，5月份涨过一次价，目前住户主要是附近区域的上班族，“人员流动相对较大”。
点评：该公寓虽然紧邻叶青大厦等办公区，但是没有公交车站，公共交通出行只有步行至距离公寓一公里左右的地铁14号线来广营站。
最后回到一开始提的问题，长租公寓靠谱么？小编觉得：靠谱，但是比散租单间要贵！
编辑：心机的小编
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