我父于1993年去世，遗留一套单位分配的福利房。三年后的1996年该单位将职工福利房进行房改时，通知我母补缴了我父工龄折价后的剰余房款万余元。不知何时将原户主我父名改为我母名。今年三月听外人说，该套房--在线法律咨询|律师365(64365.com)
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我父于1993年去世，遗留一套单位分配的福利房。三年后的1996年该单位将职工福利房进行房改时，通知我母补缴了我父工龄折价后的剰余房款万余元。不知何时将原户主我父名改为我母名。今年三月听外人说，该套房
缘由及的：&&&&&& 本人是原木材公司员工刘妙英和原供销合作社下岗员工刘森辉。是原房主刘梅山之长女及小女。因刘梅山前妻病逝后与我母楚玉梅并生养了小女刘森辉，并与刘自强存在继子关系多年，共住在木材公司分配给老员工刘梅山的，位于芦淞区月形山三栋101号一套三居室的福利房。&&&&&& 不幸的是，刘梅山在难以忍受长期病痛折磨的一九九三年去世。楚玉梅曾对小女刘森辉讲过，把到其亲生儿子刘自强名下，我们考虑到其子性情暴躁自私，将会造成对母亲楚玉梅不利，甚至会有把母亲楚玉梅扫地出门的后果。因此，一九九六年房改时，由楚玉梅出资补交了刘梅山折价后的房款万余元，并过户到自己名下，其子刘自强对该房屋作了全面装修花费五千余元。事毕，也不知是何因，其子刘自强借家境困顿等原因多次怒骂和殴打老母的事件时有发生，事态严重时，由于老母每次及时告诉我们才避免了将老母扫地出门的真实事件的发生。为避免冲突，老母逼不得已常常为此，是拖着疲惫厌倦的身躯，假借到亲朋好友家去玩，其实是到他人家里当保母，赚点薄薪贴补家用。尽管如此，年近八旬的老母还是遭到其子刘自强扬言赶母出门且谩骂不断，因此，老母即使到了重病缠身急需儿子照顾之时，却宁愿住在乡下侄子家也不肯与儿子同住一屋。所以，老母常年是在自家住的日子少，寄住在亲朋好友家的日子多的颠沛流离般的生活。&&&&&& 当我们听说，在未征求我们的意见和同意下，老母楚玉梅瞒着我们办理了房产公证，并将位于月形山三栋101号一套三居室的木材公司福利房房产，经公证处公证给予了她的亲子刘自强，为此我们常常不理解老母楚玉梅为何这样处理此亊，对她也表示过极大的不满，并指出其不公之心。每当如此，老母或低头不语或借故走开，随着她年亊已高，也为了她的身心健康，我们没有再细问房产公证之事。&&&&&& 直到老母去世三年后的今年才听外人讲，我们共同享有继承权的位于月形山三栋101号一套三居室的，木材公司分配给父亲刘梅山的福利房将会被的消息，当即到月形山居委会了解情况，并对居委会提出本权不应归刘自强独占，只到此时，居委会才知本房产并不是刘自强个人房产。今年六月，我们再次到月形山居委会了解拆迁相关事项时，居委会拿出刘自强递交的由国信公证处鉴发的房产公证书及一份打印版的复印件。此前，我们也多次对刘自强夫妇说过对这套房产拥有合法的继承权，刘自强夫妇说：“会给你们一万，多的冒得，要不，你们去啰，该是好多都是你们的”。&&&&&& 记得二零一二年三月底四月初，身患重病处在弥留之际的老母躺在床上对刘森辉及嫂子袁彩清全盘讲述了房产公证和之事，还不忘对我嫂子袁彩清讲：“袁彩咧，到时候那房子拆迁哒，你要把钱给她们啦”，嫂子袁彩清对老母承诺股地说：“好啰，到时侯三一三十一分割就是滴，你放心啰”。老母也许是觉得在世的时日不多了，才说出办房产公证的来龙去脉。我，刘森辉惊讶地问：“你怎么现在才讲啰”，老母说：“我冒得办法咧，刘自强他总是咯骂咧，还不去办房产公证啰，我不把公证书给他刘自强就冒得好日子过咧”。等等等等。为此，我们认为，这份房产公证书是母亲楚玉梅在其子刘自强的胁迫下才不得已而为之。&&&&&& 本套房产系房改房，主要价值体现在刘梅山工龄折扣上，也尽管属刘梅山楚玉梅夫妻俩，但是，也从来没有听原房主刘梅山说过他的房产份额给予谁，再之，再婚后他俩相处并不好，与继子关系也似水火一般，刘梅山的房产怎么会给继子刘自强一人独享呢？至少我们享有刘梅山之房产份额的继承权，这个继承权是法律赋予我们的，我们也从来没有向任何人和相关机构表示过放弃这份继承权，为什么在我们不知情的情况下却被人剥夺继承权和知情权？法律赋予我们的这个继承权，也不会因贫穷和富有而增减，也不会因为与公证人员熟习和生疏而增减，为什么楚玉梅申请房产公证会获得批准，国信公证处在明知这份房屋遗产有三位合法直系，却沒有参与在公证程序中必须有继承人在场或继承人的授权书的情况下，是如何给楚玉梅办理房产公证呢？从而使刘自强能轻易获取此份房产公证书。通过留在月形山居委会的这份房产公证书，我们粗略看到，国信公证处在该份公证书里，至少给我们留下两处疑点，因此，我们才明白国信公证处的良苦用心。所以，我们今天要求法院到月形山管区调查刘自強是如何对待母亲楚玉梅的，调查此份房产公证的合理合法性和并撤销这份房产公证。
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我们单位有套房子于86年分配给一位职工居住，房改时该职工按条件己用另外一套房子实行了房改，所以该性
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我们单位有套房子于86年分配给一位职工居住，房改时该职工按条件己用另外一套房子实行了房改，所以该性
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86年单位分给我一套往房,94年房改,在没经本人同意被别人购走,并办了房产证，现将怎么能收回该住
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你单位已经对房产没有处置权，要你单位负责并承担你的居住，应先通知租住人是否优先购买单位分给你住房，产权是属于你原单位，有对分配给你居住的房屋的处置权，原则上，出售房产也不需要经你同意，而没有通知。最好，还是和你单位沟通。但是，出售后，就通知并安排你的居住，并无效。现在，只能通过有效手段，撤销原单位和现房屋产权人之间的买卖合同关系，要你单位解决你的居住问题。如果你不认可这个方法，你可以尝试走法律途径，就是在房改的时候。所以，你也搬不回你单位分配给你的房子了。原分配给你的房产，已经办结过户手续，这个是你单位的道义问题
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已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。
一、关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函
【实施日期】【颁布单位】最高人民法院/(2000)法民字第4号
司法部律师公证工作指导司：
你司《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函》收悉，经研究认为，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购买房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。
二、问：1995年我单位集资建房分得住房一套。2001年4月我与妻杨某离婚。2002年1月，该集资住房以我和杨某夫妻名义享受1996年房改政策标准，补办了房改手续，我取得了该房的所有权。2005年6月我以160万元的价格将该房转让给他人。请问该房是夫妻共同财产吗？杨某有权要求平分这160万元吗？
答：你和杨某争议的房屋单纯从不动产取得的形式要件看，产权的取得时间确系
在你和杨某离婚后，但该争议房屋的权属利益自1995年缴纳住房集资款之日起至产权取得期间即呈一种持续待定状态。你向单位购买的成本价公有住房，是以你和杨某工龄折扣等执行一对夫妻享受一次购房补贴政策，房改房优惠取得是基于你和杨某的夫妻关系，因此不能单纯凭房屋权属取得时间来衡量。故该争议房屋应属于你和杨某的共同财产，你出售该房屋所得款应属你和杨某共同所有，杨某有权要求平分该160万元。
房改房——家庭内部咋分配？http://www.sina.com.cn
日01:46 沈阳网-沈阳日报
　　核心提示
房证写谁名就是谁的房子吗？这可不一定，因为还可能有共有人，这在房改房中普遍存在。房改房的产权人和可能存在的共有人经常会对簿公堂，不但伤了家庭和气，也增加了法院诉累。本期《法官说法》，请法官以案说法，详解房屋共有的法律关系。
　　案例一
　　同住人口交房改款算共有
　　“爸爸留给我的房产，咋成我和叔叔共有了。”大学生小张始终解不开这个结。
　　小张6岁时遭遇父母离婚，他和爸爸相依为命。1993年在他10岁时，父亲又离开了人世。还好父亲给他留下一处12平方米的公房，使他还有安居之处。
　　爸爸离开后，奶奶搬过来和小张同住，将户口也迁了过来。1994年，该房被动迁后回迁。由于小张当时还小，办手续都是奶奶一手操办的。该房于2002年参加房改，小张奶奶交纳房改款后，取得了房屋产权证。
　　由于奶奶是他的监护人，对于奶奶怎么做，小张并没有异议，而且对于一个十几岁的孩子来说，他也根本不明白房屋产权的变化。
　　事情发生转变是在2004年，奶奶去世，此时小张已经21岁了，他已经开始有了自己的想法。
　　小张叔叔以继承母亲房产的名义要求拥有该房。小张不乐意了，“这是爸爸留给我的房产，奶奶在这住我没意见，但是和你们有何相干？”
　　叔叔告诉他，“房屋产权已经变成了奶奶的，他就有权法定继承。”
　　小张越来越想不通，“奶奶只是我的监护人，并不是该房屋的真正权利人，她将户口迁至动迁房属于虚挂户，房屋产权实际属于我单独所有。”
　　2006年底，小张将叔叔告上法庭，要求法院确认房屋产权归他所有。
　　一审法院认为，小张奶奶在动迁之前将户口迁入并与小张同住，后作为被动迁人口参与回迁，其有权参加房改。在交纳房改款后小张奶奶拥有房屋产权，其子女有权合法继承。因此，法院驳回了小张要求确认他是争议房屋实际产权人的诉讼请求。市法院于近日维持原判。
　　[法官说法]市法院民二庭法官李倩：同住人口是否对共同居住的房屋具有共有权，要看该房屋是否已经转化为家庭共同财产或系共同投入所得。在取得公房时，除承租代表人外，其他同住人口作为分房时确定面积等因素的一个重要条件的，或其他同住人口交纳了房改款的，即使房屋产权证上未明确记载该同住人口为共有人，也可构成共有。本案该房为奶奶和小张共有，虽然房证写的奶奶名，但小张也拥有一半产权。
　　案例二
　　房改使用前妻工龄不算共有
　　肖某与王某1996年离婚。2000年9月，肖某单位分配其一处房屋。肖某于2003年10月参加房改，用了前妻的工龄证明，本想占点单位便宜，可被前妻告到法院，要求确认房屋共有，对房产进行分割。在法院审理期间，肖某赶紧将利用王某工龄优惠部分的款项3590元补交到其单位。
　　法院认为，因该房屋系肖某以个人名义从银行贷款购得，在购买产权时虽使用了王某的工龄，但事后肖某又将该工龄优惠款补交到单位，所以该房屋系肖某的个人财产，王某无权参与分配。根据最高人民法院《关于审理在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购得公房是否属于夫妻共同财产的函》中规定的精神，如果一方在婚姻关系已解除情形下用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的原配偶的工龄只是属于一种政策性补贴，而非财产性权益。故该房屋不属于双方共有，法院驳回了王某的诉讼请求。
　　[法官说法]皇姑区法院审判员杨光：房改购房使用配偶工龄不一定形成共有。房改购房是一种特殊的房屋买卖，是从福利分房到住房私有化的过渡。参加房改的公房，取得私有产权后，原同住人仍有使用权，一般情况配偶双方购买应视为共同财产，但是在不存在婚姻关系情况下，使用配偶工龄不能作为共有，仅能视为享有一种工龄补贴的福利。
　　案例三
　　共有人有权参与动迁款分配
　　闫某与父亲共住在父亲单位分的一住房内，2001年1月父亲去世后，他仍居住该房。2004年3月，闫某妹妹在房改中以自己的名义购买了该房产权，交纳购房款27000元。之后闫某仍然在此房居住。2007年4月初，和平区拆迁服务中心对该房进行动迁，闫某妹妹获得该房补偿款24万余元，但并没有给哥哥任何补偿。之后，和平区拆迁服务中心强令闫某搬出该住房。
　　闫某认为，虽然房证为妹妹名，但他是该房的共有人，有权参与房屋补偿款分配，同时还享有父亲共有份额的继承权。
　　和平区法院认为：争议房屋是单位分给闫某父亲及闫某一家承租使用的，虽然后由闫某妹妹通过房改的形式取得了所有权，但其中包含了共有的和遗产的份额。该房屋虽已拆迁，但有关部门已补偿24万余元，该款项的20％应为闫某妹妹购买产权后房屋的增值部分，该款项80％即19万余元应为原使用权状态时的价值，应参与分配。闫某作为共有人应先分一半，剩余一半应是遗产的价值，由三兄妹均分，每人份额为3万余元。法院判决闫某妹妹给付闫某共有部分及遗产份额款13万元，另一个妹妹获得3万余元。
　　[法官说法]和平区法院审判员陈锐：如果共同居住人已构成对房屋的共有，则有权参与动迁补偿款的分配。法院在处理时，首先确定与父母共同居住的子女是否为房屋共有人，如构成共有则先析产，将该子女应得的份额扣除后，其余财产按继承处理。如果其中一个子女已经取得了公房产权，则不应再将该房屋作为“遗产”分割，而应在确定房屋价值后，由其对其他继承人进行补偿。本案即是由闫某妹妹向其他二人补偿，但前提是应先刨去闫某作为共有人的份额。
公房承租人去世，子女是否享有继承权？
　　【案情简介】
　　陈先生原是某单位职工，2008年2月妻子去世后，为了找个人照顾自己的晚年，陈先生与黄女士结了婚。两人结婚后继续租住在陈先生单位所有的公有住房。2010年5月，陈先生因病去世，黄女士继续居住此房屋。后来黄女士按国家房改政策购买了该房屋，并办理了产权证。之后，黄女士想回老家养老，就将房屋转卖他人，并办理了房屋买卖过户手续。但陈先生与前妻的子女们得知后不干了，他们认为，房屋是陈先生单位给的福利房，不能仅由黄女士继承，他们也应有继承权，因此，要求黄女士与他们平分卖房款。
　　【律师点评】
　　辽宁论典律师事务所房地产专业律师认为，本案涉及的房屋系陈先生与黄女士共同承租的公房。陈先生去世时，该房屋性质仍为产权单位的公房，因而该房屋当时并非陈先生所有，也就不与其子女发生继承关系。陈先生去世后，黄女士仍租赁、居住此房屋，并在政策允许的情况下，以个人财产购买了产权，并办理了产权证，此时公有住房已转变为黄女士的私有产权房屋。
　　本案中，陈先生与产权单位之间建立的是公有房屋租赁关系。由于该房屋不属于陈先生遗产，因而也就不发生继承法律关系。根据《城市房屋租赁管理办法》第十一条第三款和《城市公有房屋管理规定》第二十八条的规定，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租，并可以办理更名手续。黄女士与陈先生结婚后，在该房屋居住了2年以上，因此有权继续承租该房屋。同时《城市公有房屋管理规定》第三十六条第二款规定，出售公有房屋时，承租人有优先购买权。因此，黄女士购买该房屋产权及另行转让出售该房屋，均是合法的。陈先生的子女不能以继承为由，主张分配该房屋的出售房款。
　　(律师：王效发江卓妍)
　　辽宁论典律师事务所主任王东梅
　　地址：中山区中山九号东塔3104室网址：
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公有住房使用权纠纷中有关法律问题探讨
公房承租使用权是我国特有的公房租赁制度的产物，近几年来，国家住房政策发生了极大的变化，公有住房越来越多被售于承租人，特别是从１９９８年起，国家停止住房的实物分配，转向货币工资分配，公有住房将逐步退出历史舞台。因此，在物权法起草过程中，众多学者对公房承租用权——这一中国特色的产物，显有涉猎，两份《中国物权法专家建议稿》中均未涉及此问题，使得等待物权法出台，以期此类纠纷的审判建议有法可依的法官们不得不根据各自的认识来审判案件。而事实上，在法院的房地产案件审判中，因公房使用权交易而产生的纠纷占相当高的比例，据笔者统计，约为城区基层法院受理房地产案件的五分之一。此类案政策性强，可供参考的法律法规几乎没有，已经成为房地产审判的一个难点。下面，笔者拟就审判实践中遇到的一些问题谈谈粗浅认识，以供参考。
　　一、关于公房使用权的性质问题
　　所谓公房使用权，是指我国城镇居民以名义上的租赁，实质上的福利分配所取得的对“国家”所有的房屋租赁权。（１）包括产权属于房产管理部门所有的直管公房和产权属于单位所有的自管公房，这种单位福利分房制度是我国计划经济体制下福利性住房分配的体现。公有房屋使用权的承租人，必须是企事业单位或者国家机关工作人员，其所分得的房屋面积大小与其工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等诸多因素密切相关，由此建立起的职工与单位或者国家房产管理部门之间的房屋承租关系，住房所有权归单位所有，职工低租金使用。这种公房使用权与现在我国正在实行的对社会最低收入家庭提供的廉租住房有着本质的不同。因此，本文所说的公房使用权仅指国家或单位分配给职工的福利分配住房，不包括对社会最低收入家庭提供的廉租住房。
　　关于公房使用权的法律性质，理论界分歧很大，其中比较有代表性的看法有：债权说、居住权说、自物权说和他物权说（用益物权说）
　　（一）债权说。债权说认为，国家作为公房的所有权人，授权有关的房产管理部门将公房出租给职工使用，并收取租金，在国家与职工之间形成一种租赁合同关系。从这个意义上将，公房使用权仍然为一种债权。
　　（二）居住权说。居住权，顾名思义，指居住权人对他人所有的住房以及其他附着物所享有的占有、使用乃至收益的权利。（２）法国、德国、瑞士、意大利、日本等国的民法典中现在是明确认可居住权的。我国公房使用权与大陆法中的居住权的法律特征十分相似，因此，应在物权法中将公房使用权作为用益物权中的居住权加以明确。
　　（三）自物权说。公房租赁是依据变相工资分配方式建立起来的“租赁”关系，不是真正合同法意义上的租赁关系，这种使用权具有所有权性质，本质是物权，即民事主体以自己劳动获得的权利，象劳动报酬一样，是比较充分的自物权。（３）
　　（四）用益物权说。用益物权说认为，公有房屋使用权由于具备使用权人对公有住房的实际控制权、支配权，所有人的权利被虚化、弱化；使用权没有期限限制并可由遗属继续使用；所有权人行使所有权受到使用权人的限制以及公有房屋使用权凝结着职工的劳动价值四方面的原因，因此，公有房屋使用权基本符合用益物权的法律特征，但称其为准用益物权更能概括公有房屋使用权的法律性质。（４）与国有土地使用权、农村土地承包经营权类似，属用益物权。
　　笔者赞同第四种观点，即应将公房使用权界定为用益物权。理由如下：
　　第一、公房使用权有别于合同法意义上的租赁权，已具备了物权的属性。首先，能够成为公房使用权的主体只能是城镇居民中“全民所有制”机关、企事业等单位的劳动者，其他居民无法获得这种使用权，而房屋租赁合同的主体则无此限；其次，能够取得公房使用权的条件必须是为单位服务达到一定的期限，所分配住房的面积与劳动者工龄、职务级别、贡献大小、家庭人口等诸多因素密切相关，从这个意义上讲，公房使用权名为租赁，实质具有实物工资的意义。可见，公房使用权与一般租赁合同承租使用权性质相比，二者虽均称为房屋承租使用权，但其产生的原因不同，从而导致其性质不同。公有住房使用权人在法律允许的范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限处分的权利。这种权利是他人（包括产权单位）不能任意追夺的，已经具有了一定物权的属性。
　　第二、公房使用权比大陆法中的居住权的内容更加宽泛，用益性更强。
　　居住权在大陆法系传统民法上有其特定的含义，一般指“对他人的房屋以居住为目的而加以使用的权利”，是建立在私人所有权基础上的为特定个人设定的一种用益权，且不得将使用的房屋出租、转让或进行其他处分，因此也不能把公房使用权同居住权相提并论。全国人大制定公布的《中国物权法草案征求意见稿》中也规定了居住权，这种居住权可以根据遗嘱或者遗赠获得，也可以按照合同约定取得。主要为生活中的弱者一方设立，具有扶助、赡养、关怀的性质。比如，房屋的所有人可以通过遗嘱的方式，使房屋由其子女继承，但在遗嘱中却规定由其配偶或其他人享有居住权；家庭在分家析产时，可以把某项财产的所有权分配给某特定的人，但同时对需要房屋的人如保姆设定居住权；再如，男女双方在离婚时，在离婚协议中规定，离婚后房屋所有权归属于男方，但女方应对其中一间房屋享有终身居住权。可见，公房使用权比居住权的适用范围更加广泛，内容也更如丰富。（５）
　　第三、由于公房产权人的存在，公房使用权从功能上看还不能成为自物权。如果将公房使用权作为自物权，将有一个回避不了的问题，即单位作为产权人的地位问题。那么，在一项房产上将出现两个主体都享有所有权的共有法律关系。然而，从许多地方规章和政策对公有住房的规定来看，许多功能和属性有别于共有权的法律特征和效果。首先，公房使用权人对房屋有占有、使用、收益和处分的权利，而原产权单位并无共同占有、使用、收益和处分权。其次，在共有场合，共有物的处分须经全体共有人同意，或至少应占份额一半以上的共有人的同意，否则，处分无效。而公房使用权在一定条件下可以直接进入市场交易。第三，在共有场合，各共有人原则上可随时请求分割共有物的权利。但在公房使用权人与产权人之问的关系上，产权单位无请求分割之权。从这个意义上讲，公房使用权还不是自物权，只有按照现行的有关“房改”政策，使用权人出资（包括用工龄等折算）购买房屋产权后，才能演变成为自物权。
　　第四、将公房使用权界定为用益物权，并通过法律或司法解释加以明确，有利于保护权利主体的合法权益，为此类纠纷的解决提供依据。现阶段公有房屋使用权人对公有住房实际上行使了一种永久的占有权、控制权，其交纳的租金并非所有权经济效益的体现，不能与房屋租金和土地的绝对地租及级差地租相称，公有房屋使用权已相对独立于国家所有权，成为一种独立的物权，但这种权利毕竟是建立在他人之物上的，以实现使用价值为目的，从这一点上看，公有房屋使用权更类似于用益物权中的用益权。“用益权即在保持物的本质情况下对他人之物使用和收益的权利”，（６）作为用益权人，可以如同自己所有对标的物进行占有、使用、收益，在一定条件下，用益权人还可对标的物进行处分。我国现行法律以及以梁慧星为课题组负责人的《中国民法典草案建议稿》主要规定了以下几种用益物权：基地使用权、农地使用权（承包经营权）、邻地使用权（地役权），典权等。之所以没有将公房使用权规定为用益物权，笔者认为，公房使用权作为特定历史条件下的产物，在不久的将来即将退出历史的舞台，如果对一项没有生命力的权利进行规范，势必要加大立法成本。另外，过去公有房屋使用权与用益权最根本的区别就在于收益，公有房屋使用权人不能通过出租、出售等方式进行收益。现在，随着公有住房改革的深入和二级房产交易市场的放开，公房使用权象农村土地承包经营权一样已允许流通，其作为用益物权的主要法律障碍已经消除。如果考虑到立法成本的问题，可以不把它作为一种独立的物权在物权法中加以规定。但是，鉴于公房使用权纠纷在现阶段还大量存在这一现状，最高法院应通过司法解释对其物权属性加以明确。司法解释创设物权已经在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，关于被拆迁人优先权问题上得以体现，并为学者认可，（７）这样，也可以使其名正言顺地成为一种独立的物权。
　　二、审判实践中几类公房使用权纠纷的处理
　　１、关于公房使用权转让合同的效力问题
　　公房使用权能否进入市场流转以及如何交易问题，是随着城镇住房改革不断深化和展开产生的一个现实问题。《城市公有房屋管理规定》明确禁止自由转租和买卖公房使用权，现在允许公有住房公开有偿转让必然和该规定相冲突。因此，一种观点认为，未经产权人同意转让公房使用权的行为无效。笔者对此持反对意见。第一，按照笔者前面的观点，公房使用权是一种他物权；属用益物权、从其法律特征上看，是允许转让的。而且，转让的是房屋的使用权，并未对产权人的产权造成任何侵害；第二，按照合同法规定，当事人之间订立的合同，只要不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，不违反法律法规禁止性规定，就应为有效合同，受法律保护。最高人民法院关于属于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效；应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规，行政规章为依据。”建设部《城市公有房屋管理规定》显然不属于法院认定合同效力的依据；第三，从房地产市场的客观情况来看，允许公房使用权自由交易已是一种发展趋势。２００２年１２月１５日北京市国土资源和房屋管理局作出的《关于开展直管公房使用权交易试点工作的通知》已明确指出了公有住房使用权可以作为独立财产进行转让，并要求“直管公房经营管理单位应在规定的时限内办结各种手续，不得以任何理由予以拒绝”。１９９９年４月１９日沈阳市《关于进一步深化住房制度改革的通知》也指出：“允许公有住房使用权有偿转让。”可见公有住房使用权进入市场，并逐步被法律法规所认可，已是不争的事实。因此，未经产权人同意转让公房使用权的应属有效合同，如果因产权人拒绝办理更名过户手续，应由出卖人承担违约责任。
　　２、公房使用权能否继承问题
　　对于这个问题，传统的观点认为，按照继承法，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，而公房并非死者个人财产，不属于遗产，当然不发生继承问题。笔者认为，公房使用权是可以继承的。第一，遗产既包括公民死亡时遗留的个人合法财产，也包括财产权利。“例如，公民生前享有的担保物权如抵押权、质押权、留置权，在公民死亡时可与其所担保的债权一并作为遗产；公民享有的土地使用权，典权在权利存续期间，在土地使用权人、典权人死亡时。该土地使用权、典权属于遗产范围。”（８）可见，他物权，包括担保物权和用益物权均可作为遗产，公房使用权作为一种典型的财产权利当然可以作为遗产；第二，前面笔者已经阐述，公房使用权名为公房租赁，实质具有实物工资的意义。如果这种权利不允许继承，将侵犯继承人的合法权利。《城市公有房屋管理规定》第２８条规定：承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。从该条规定中也可以看出，公房使用权是可以继承的。
　　在发生继承争议时可参照《最高法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释》（二）第二十条的规定精神处理。即：各继承人就作为遗产的使用权房屋的价值及归属达成协议，按协议处理；无法达成协议的，人民法院可按以下情形分别处理：（一）各方均主张作为承租代表人承租房屋的并且同意竟价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋使用权的，就价值不能达成一致的，可由评估机构按市场价格对房屋使用权作出评估，取得房屋使用权的一方应按继承份额给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋使用权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
　　３、家庭成员间因公房使用权争议的处理问题
　　家庭成员之间的房屋使用权纠纷，反映在实务中主要有两种情况，一是家庭成员关系不睦，具名承租人要求其他家庭成员腾房而引起的纠纷；另一是房屋拆迁后因货币安置款分配而产生的纠纷。
　　要解决这类问题，首先要解决在实践中存在分歧的“关于使用权房屋的同住人口是否能够构成对房屋的共有问题”。对该问题有两种观点，一种观点认为，同住人口不能当然地拥有共有权，而是要区分情况来加以确认。如在取得公房使用权时，除承租代表人外，已明确列入承租人，即使用权证上明确确认的同住人口的，方可构成共有，否则不构成共有。另一种观点认为，共同居住超过二年的，可视为共有人，理由：根据《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定：“承租住宅用房的承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更各手续”。该规定从另一角度可推论出共同居住超过两年的，可视为有居住权。对这个问题，笔者认为，应根据实际情况来确定争议的公房使用权是否已经演变为了家庭共有财产。共有的产生通常是基于当事人的意思表示和法律的直接规定，居住本身不会产生共有。因此，同住人口是否对共同居住的房屋具有共有权，要看该房屋是否已经转化为家庭共同财产或系共同投入所得。在取得公房使用权时，除承租代表人外，其他同住人口作为分房时确定面积等因素的一个重要条件的，或其他同住人口交纳了增加面积款的，或所交旧房为其他同住人口的共有财产的，即使房屋使用权证上未明确记载该同住人口为共同承租人，也可构成共有。否则，仅凭居住不能构成对公有住房使用权的共有。
　　对于家庭成员关系不睦，具名承租人要求其他家庭成员腾房而引起的纠纷，根据以上分析，如果争议的公房使用权中有其他家庭成员的财产份额，构成共有，按照民法关于共有的原理，在共有物分割之前，共有人不能对共有物独占，不能妨碍其他共有人行使权利。因此，具名承租人要求其他家庭成员腾房的，应驳回其诉讼请求；另外，大陆法很多国家法律均规定未成年子女对其父母的房屋享有居住权，父母要求未成年子女腾房的，也不能得到支持。
　　对于房屋拆迁后因货币安置款分配而产生的纠纷，如果共同居住人已构成对使用权的共有，则有权参与补偿款的分配，如未构成共有，根据沈阳现行房屋拆迁政策，补偿费的多少与居住人口无关，只与原房屋面积有关，未构成共有的同住人口，无权参与分配。承租代表人与构成共有的共同居住人口，对补偿费如何分劈问题，应根据公平原则，结合使用权房屋的来源情况，由法院酌情处理。
　　实践中还有一种情况，公有住房动迁期间，原承租代表人死亡，与其共同居住的子女以其自己名义取得回迁房产权或货币安置款，而引起的继承和析产问题。根据公房使用权的性质，其他继承人有权主张财产权利。在处理上，首先应确定与父母共同居住的子女是否拥有承租使用权，是否构成对使用权的共有，如构成共有则应先析产，将该子女应得的份额扣除后，其余财产按继承处理。如果其中一个子女已经取得了回迁房屋的产权，则不应再将该房屋作为“遗产”进行分割，而应在确定原使用权房屋的价值后，由其对其他继承人给予补偿。
　　４、关于公有住房在房改过程中产生的权属纠纷处理问题
　　１９９４年７月，国务院发出《关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出深化城镇住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展的目标，明确了建立公积金制度、推进租金改革和出售公有住房等三方面住房制度改革的基本内容。公有住房在房改过程中产生的权属纠纷主要是指出售公有住房而产生的纠纷。大致有以下几种情况：（一）公有住房进行房改，原承租代表人与产权人签定了出售公有住房协议并取得产权，或者原承租代表人死后，原房屋共同承租人中的一人与产权单位重新建立承租关系，并进行房改取得产权，其他共同承租人或原承租代表人的继承人起诉要求确认房改协议无效的，法院不应作为民事案件受理。此类案件类似单位内部分房纠纷，法院不能用公权干预产权人依法处分其民事权利，即不能判令产权单位与哪一个共同承租人建立租赁关系并将房屋产权出售给他。（二）如果原告以原房屋为共有财产，起诉房改后新的产权人要求返还其应有份额，法院应作为民事案件受理。比照前面分割共有财产的做法，给原告相应补偿（三）如果房改后的产权人起诉原共同承租人腾房，法院应该受理。共同承租人有使用权的，或对争议房屋有继承权，一般不应改变争议房屋的居住现状，应告知双方当事人可以请求对原承租使用权，按前述方法进行分割或继承。在充分释明和调解后，如原告坚持要求被告腾房，应驳回原告诉讼请求，根据“买卖不破租赁”的原则，被告基于共有享有的使用权不因房屋产权变化而丧失。
　　注释：
　　（１）孙宪忠著《中国物权法总论》法律出版社２００３年版，第８６页。
　　（２）陈华彬著《浅析设立居住权》一文。
　　（３）孙宪忠著《中国物权法总论》法律出版社２００３年版，第８７页。
　　（４）高富平、黄武双著；《房地产法新论》，中国法制出版社２０００年版，第３７４－３７５页。
　　（５）陈华彬著《浅析设立居住权》一文。
　　（６）米健译：《民法大全·学说汇纂第七卷·用益权》法律出版社１９９９年版，第１页。
　　（７）最高人民法院民一庭著《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的理解和适用》人民法院出版社，第９２页。
　　（８）郭明瑞著《民法》高等教育出版社２００３年版，第６１８页。
（作者简介：张东波，男，38岁，系沈阳市中级人民法院民二庭庭长）
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