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房屋外墙漏水 应该谁来负责？
　　近日，家住某小区的张先生遭前物业公司起诉，要求张先生支付2007年至2009年拖欠的物业费用计8000元。
　　张先生在被起诉后向法院反映，房子自交付后一直存在外墙漏水问题，他向前物业公司报修后曾来人修理，但未从根本上解决问题。之后该物业公司对张先生的再次报修未予回应，他便自费万元对房屋进行了维修。张先生认为该项费用本应由前物业公司承担，且当时该公司承诺可免交物业费，因此该款应可从物业费用中抵扣。
　　法院查明，在张先生与前物业公司所签订的协议中，约定物业公司履行房屋共用部位、共用设施设备小修和急修的义务。物业管理服务费用不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。该协议的签订意味着张先生对该项条款知道并认可，前物业公司对外墙确实进行过修补，尽到了维修义务，而张先生再次提出的修补工作超出了所签协议的范围，他也无法提供前物业公司承诺免交物业费的证据。审理过程中，因前物业公司自动减让物业费至5000元，法院最终做出张先生支付该物业公司5000元的判决。根据《建设工程质量管理条例》规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期为5年。
　　关于房屋共用部位外墙渗水问题，在保修期内应由开发商负责修理。法官提醒市民，自行修理费用不能抵扣物业费。据悉，市区新楼盘交付时提供给业主的住宅质量保证书上约定的小区外墙保修期一般为5年，超出保修期的大修需要通过小区相关业主及业主大会相关决议才能动用维修资金，因此业主在保修期范围内发觉外墙有渗水现象应及时联系开发商和物业公司维修。
稿源： 每日新报
编辑： 王平
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本网站由天津北方网版权所有房屋墙体渗水，这事儿归谁管？
业主多次向物业反映，迟迟不给解决
&&&&□记者杜一格实习生牛枚&&&&本报讯10月21日，开封市民殷先生致电大河报热线，称自家房屋多处渗水，维修后仍有两处没有修好，最近多次向小区物业反映，但没得到及时维修。&&&&昨天上午，大河报记者来到殷先生所居住的开封市汉兴上品小区，在该小区4号楼二单元7楼殷先生家，北边卧室内的北墙有翘皮现象。殷先生说，这已是之前维修过，前几天下雨还是渗水，造成了墙面上的乳胶漆翘起来。&&&&在殷先生家阁楼，记者看到，阁楼东屋的西南角也出现了类似的现象。“之前加上阁楼，俺家总共有7处渗水，跟物业反映过后，施工单位来补了两次，到现在还是有两个地方没修好。”殷先生说，他多次向物业反映，物业答应安排人维修，但到现在也没动静。&&&&记者随后来到该小区物业办公室，物业公司总经理张鑫说，“最近有五六个业主反映说自己家的房子漏了。屋面防水工程的质保期为五年，汉兴上品小区2013年8月份交房，渗水的房子都在质保期内，应由施工单位进行维修。”&&&&张鑫说，施工单位称他们在别处施工，没办法及时赶来。“物业公司对施工单位没有制约，不能强制他们必须过来。目前，我们物业公司仍在抓紧时间催促施工单位，如果施工单位再不解决，我们愿意出钱维修。”张鑫说。&&&&对于此事，昨天下午，河南力天律师事务所主任丁香表示，根据相关法律规定，房屋如果交付未满5年，出现渗水、漏水情况应当由开发商首先承担维修责任，由开发商协调施工单位。业主可以与开发商沟通维修事宜，或由开发商委托或者授权物业公司出面解决。&&&&如果施工单位不能及时维修，被授权的物业公司可以自己找维修公司维修，但是需要有相关的资质，对维修质量要有保证。
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今日生活报房屋外墙漏水&业主维权手记
房屋外墙漏水 业主维权手记
近年来随着商业社区的发展，物业服务这种新型服务业也逐渐融入到我们的生活之中，而且也发挥越来越大的作用，业主们对社区物业的服务要求越来越高，物业自身的专业服务也在逐步提高，物业费也一直在涨，从原先一开始0.5元/平方米到现在的5元/平方米，甚至更高。物业费是一个方面，社区内环境卫生、设备维修、房屋维修、社区安全等等问题已经使现在业主与物业服务公司之间的纠纷越来越严重。
本次是业主外墙渗水无人修理的问题，作为安徽电视台法治时空的嘉宾律师，跟随安徽电视台的记者参与了整个维权过程，包括与物业公司、开发商、施工方的谈判协商；以及向上级行政主管部门质监站、建设委员会、房产局、物管处等反映问题。
事情是这样的，合肥某小区的业主反映其墙面渗水严重，每到下雨天气就会“外面下大雨，室内下小雨”之现象。一开始我是不敢相信的，后来跟随记者的镜头来到业主的家里，实在让我大吃一惊。从肉眼我们就能看到外墙面屡次翻修的痕迹、雨水的痕迹、墙面石灰掉落等，据业主反映，他搬进这里已经4年了，从刚开始进来后就发现，房屋漏水严重，本来以为只是小问题，维修一下问题应该就能解决，所以就向物业公司申请了报修，但让业主没想到的是，该业主近4年时间内竟然报修50次之多，事后连物业公司也“懒”得修理，就这样事情一直到现在，双方已到了剑拔弩张的程度。经过我们了解，业主反映的问题也确实存在，物业公司也认可该问题，但物业公司坚持该维修义务应当由施工单位来翻修，施工单位却像我们反映，物业公司根本没有向他们如实反映问题，每次自己从外面找小工程队私下维修，然后扣施工单位的质量维修金，双向收费，另外业主的保修时间已过。另外本次事件中我们发现开发商的身影一直找不到，记者和我曾经试图联系开发商，但开发商负责人一直说在外开会，就这样三方各执一词僵持不下。私下找每一个部门协商时，却又互相推诿，为了尽早解决问题，准备组织三方协商，但到了协商时间，开发商又开始不露面，就这样一直无法协商。
首先我们就本次纠纷的法律关系进行分析：第一，业主和物业服务公司之间存在物业服务合同，业主有向物业服务公司缴纳物业服务费的义务，物业服务公司对小区的建筑、构筑物、设备有维修的义务，还有其他安全保障义务等；第二，业主与开发商之间的商品房买卖合同关系，业主向开发商缴纳购房款，开发商应当保证房屋的质量问题；第三，开发商与施工单位是建设工程施工合同法律关系，施工方要确保工程质量以及工程质保期的维修义务。单从法律关系来看，与业主方发生法律关系的是物业服务公司和开发商。在此需做出说明的是物业公司的维修一般不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。所以房屋出现质量问题的时候，作为业主应当第一时间找到开发商，应当由开发商在保修期内承担保修义务。依据《商品房销售管理办法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，房地产开发企业应当对其所销售的商品房承担质量保修责任，另外双方应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。另外依据法律规定保修期应当自交付之日起计算。
依据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年；(五)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”由此可见，商品房的外墙渗漏保修义务应当是5年的期限。作为业主，我们可以与开发商协商维修方案和赔偿损失。如果在达不成协议的基础上，业主还有权利向人民法院提起违约之诉。当然诉讼的程序，相对简单，但在证据收集方面需要花一些时间，主要涉及到范围的鉴定事宜，房屋的漏水原因很多，需要通过简单才能确认责任主体。
业主也可以向相关职能部门提起投诉，比如建设委员会、质监站主管施工方的施工质量问题，因为一般在保修期内有一定的保修基金存放在政府账户中确保房子安全及其他瑕疵质量问题。业主也可以选择向主管开发商与物业公司的房产局物管处提起投诉，一般也能起到效果。
造成房屋渗漏的原因有很多方面，比如常见的房屋渗漏原因：开发商建房时因质量问题造成的；楼上住户因装修房屋、改建管道、不当用水等造成对楼下住户的侵害；楼下住户装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏；房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏。不同的渗漏原因，形成不同的法律关系，这就影响到适用法律的选择和诉讼的路径。如果确定法律关系错误，就会导致确立案由和适用法律的错误，结果就会差之毫厘谬之千里。
在这里我对说房屋质量或瑕疵问题，难点在与确定责任主体问题。一般需要通过检测或鉴定来确认，责任明确的，应当由责任单位委托法定的检测机构进行检测或鉴定，责任不明确的，一般应当由工程的保修单位委托法定检测机构进行检测或鉴定，最后依据结论来确认责任主体。当然业主有权利去对房屋质量进行检测或鉴定，但费用方面可能需要自己先行垫付，当事人对检测结果有异议的，也可以委托省级以上人民政府建设行政主管部门授权的检测机构进行检测或鉴定，相关鉴定费用由保修单位承担。
纵观整个调解过程，其实最关键的是确定漏水的原因，保修责任的主体。因为出现外墙漏水这种房屋常见的质量问题或通病时，业主切不可掉以轻心，要在发现问题的第一时间咨询相关专业人员，了解清楚维权的步骤。一些细节问题要进行了解，比如若房屋的保修时间、保修的开始时间、结束时间，保修基金的存放时间；还要注意物业公司与开发商是不是同一家单位，开发商如果是和物业公司是“一家人”，那么物业在出现问题的第一时间不是找开发商，而是把责任推到施工方身上，出现互相推诿的现象。当然业主投诉到行政机关也会出现行政机关踢皮球的现象，所以业主最终还是要加强自身的法律意识，如何在行政机关、物业公司、开发商、施工方之间进行最大程度的维权，还是依赖于你对整个事件的法律关系了解，切中主体，才能最大限度的维护自身的合法权益。
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& 外墙漏水该找谁?
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买了一套二手房，刚过5年质保期。最近在刷乳胶漆，昨天大雨，发现外墙渗水，找物业，物业说过了质保期，他们不负责。请问这个该找谁?如果自己维修，大概费用是多少?
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找物业是对的~& &
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生活不止眼前的苟且，还有诗和远方的田野。
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就是应该找物业啊&&外墙漏水不管几年他们都要负责的吧& &
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物业的锅&&物业背&&有房屋维修基金的
有些路，只能一个人走，路上的艰辛，只有自己知道。
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我们还没收房都漏了，现在的房子真是稀烂，开发商真是黑心
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貌似只能找物业，不是有个维修基金麽
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必须找物业
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过了保修期的，不管是外墙漏水还是其他的地方漏水，物业肯定不管的，最多只是帮忙协调，话说我已经领教过多次了
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一年交那么多钱的物业费～
【宝蓝家装】— 精致 美学 人性化
（同微信）
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我们还没收房都漏了，现在的房子真是稀烂，开发商真是黑心
思念着受伤
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外墙漏水那就是房屋质量的问题了，这个不找物业找谁呀，而且这个哪有什么质保期的呀，又不是装修。这个只需要等天晴了，让物业的在外墙做防水就可以了的
：www.delikaixi.com 大家可以关注哦~~
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还有质保期?
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恭喜你，你可以不交物业费啦。这个找防水公司的来补一下外墙。或者在室内用反渗透防水补一下也可以
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我老婆姐姐家在金银湖的复式楼也是外墙渗水，找了一个专业外墙防水的班子搞好了，近期大雨没在漏了。
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肯定是找物业，都有维修基金的。要是物业一直拖，实在怕麻烦，就找个专业做防水的，自己花钱处理吧。
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