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答 一、商业货款、公积金货款，哪种合算？精彩内容，尽在百度攻略：商业货款和公积金货款的区别可以从以下几方面来比较：1、贷款利率不同商业货款利率高，公积金货款利率低。精彩内容，尽在百度攻略：公积金：公积金贷款最新利率为：五年以上执行新利率5.22%，五年以内执行新利率4.77%。商业贷款：五年以内为7.74％；五年以上调整至7.83％持续不断的加息，从贷款利率来看，公积金贷款已与商业贷款拉开较大距离，所以这局比拼，公积金贷款以利率较低、借款人还款压力相对减轻的优势胜出。精彩内容，尽在百度攻略：2、还款方式不同公积金：公积金贷款中存有国管与市管的级别区分。一般来说，国管公积金的还款方式中有等额均还与等额本金两种，房贷借款人可以根据自身情况灵活运用。这里要着重说明的是，市管公积金的还款方式颇具特色，是“自由还款”。这种还款方式不仅弥补了商业贷款中固定还款月供的规定，而且从其特点上分析，使用这种还款方式的借款人，月还款额只要不低于规定的最低还款额，每月的还款金额还可以自由设定。无疑提高了借款申请人自主选择的机会，借款人每月可根据自身具体情况，协调月还款额，合理支配月收入。既减轻了借款者的经济成本，又降低了借款者的时间成本，更多的为房贷消费者考虑情况。精彩内容，尽在百度攻略：商业贷款：商业贷款中的还款方式种类较为丰富，“等额本息”、“等额本金”、“气球贷”、“双周供”、“固定利率”等，这些还款方式各具特色。而且，同一种产品，不同银行在贷款的期限、成数或是利率等方面也都具备不同的优势，房贷借款人可以按照自己的“口味”随意“调配”。虽然商业贷款中可供借款人选择的还款方式较多，但是并没有一种特色产品像公积金贷款的“自由还款”那样，“随性、方便、灵活”，相比之下，商业贷款中的诸多还款方式略显暗淡些。3、借款申请人年龄与贷款房屋年限公积金贷款：根据住房公积金管理中心规定，住房公积金贷款年限一般为1－30年，借款申请人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁。另外，只要公积金贷款申请人所购买房屋的“房龄+贷款年限＜47年”，是都可以申请公积金贷款。精彩内容，尽在百度攻略：商业贷款：商业贷款是，银行在为借款人评估还款年限时以其年龄作为基础。年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，所购买房屋的“房龄+贷款年限＜35年”，借款人即能申请商业贷款。另外，多数商业银行还规定，二手房贷款房屋年限应在1985年以后，借款人年龄不得超过65岁，才能为其办理相应贷款。4、贷款交易流程精彩内容，尽在百度攻略：公积金贷款：公积金贷款流程提速，见买卖双方交纳的契税凭证即能放款给卖方，将会大大缩短业主拿到房款的时间，至少能够节省二十个工作日左右。商业贷款：二手房的交易如是现款交易，交易流程在五个工作日之内完成；如借款人办理的是商业贷款，其交易流程在10-15个工作日之内完成。综上所述，买房装修，选择公积金贷款，在还款压力和申辩上会比较符合需要这方面要求的需求者。精彩内容，尽在百度攻略：二、公积金贷款和商业贷款有什么区别？/article/d45ad148fd42fcb.html1、贷款利率不同精彩内容，尽在百度攻略：对于申请者而言，最关系的还属贷款利率。公积金的贷款利率比商业贷款利率低，五年以内公积金贷款利率为4.0%，五年以上是4.5%。而商业贷款利率五年以上贷款利率为6.55，不同银行所执行的贷款利率在这个基准利率之上有所浮动。2、贷款机构主体不同精彩内容，尽在百度攻略：住房公积金贷款管理主体是住房公积金管理中心，而商业住房贷款管理主体是各商业银行。3、贷款的资金来源不同商业住房贷款资金来源是各商业银行的自营资金(即吸收的居民或单位存款)，而住房公积金贷款资金来源是职工个人及所在单位缴存的住房公积金。精彩内容，尽在百度攻略：此外，贷款的对象也有所不同，商业性住房贷款对象是经资信考察合格，具有还款能力的自然一般针对信用良好，有还款能力的人即可办理，而公积金贷款对象是除具备商业贷款所要求的条件之外，还必须是缴存公积金的在职职工。三、等额本金、等额本息哪种划算？有人问：等额本金比等额本息更省钱，那银行是不是坑了我们？在解答这个问题之前，我们先来了解一下等额本金与等额本息。精彩内容，尽在百度攻略：等额本息是银行默认的一种还贷方式，借款人用这种方式还款，每月偿还的额度一样，也便于记忆；而等额本金还款方式中，月偿还本金数额相同，利息呈递减趋势，总的来说前期还款额较多，借款人压力相对较大。在等额本息与等额本金还款方式下，借款人需要支出的贷款总利精彩内容，尽在百度攻略：息，以80万贷20年，按照现行基准利率5.65%计算来说明，结果如下： 精彩内容，尽在百度攻略：从上表我们也可以看出，若采用等额本金方式还款，总利息支出确实少于等额本息，但这究竟算不算坑呢？我们来看看明细，或许能看出一些端倪： 精彩内容，尽在百度攻略：从以上明细中我们可以看出，等额本息还款方式下的月还款金额少于等额本金！也就是说，等额本金还款方式下的月还款数额要多一些，所以总利息支出当然就要少一些，也就不算银行坑你了！不过，大家选择房贷还款方式时，应结合自身情况综合考虑，从而达到节省贷款成本的目的。笔者注：如果贷款时就有提前还贷的打算，觉得选择“等额本金”划算些！四、提前还贷--如何提前还贷划算？精彩内容，尽在百度攻略：*两种情况不适宜提前还贷*房贷还款方案的设计也需要被列入考虑范围。中信银行一理财师认为，有两类贷款者不宜提前还贷。一类是已进入还款阶段中期的、使用等额本息还款法的消费者，由于提前还款是通过减少本金来减少利息支出，如果中期之后提前还款，更多偿还的是本金，实际节省的利息有限；二是还款期已达到1/4～1/3的、使用等额本金还款法的消费者，此时月供的构成中，本金开始多于利息，此时提前还款，也不利于有效节省利息。在理财规划公开课的现场，有猫友再次提出一个老问题：如果自己的手上有一笔钱，到底应该不应该提前还贷？精彩内容，尽在百度攻略：对此，来自香港的理财师陈婉碧给出的解答方法是，比较自己可以获得理财收益率与银行的利息，如果理财收益率高于银行的利息，就不应该提前还贷。相反，如果很难以用这笔资金获得较高的理财收益，则应该选择还款。（一）一次还清和部分还贷对于想节省房贷利息或想早日摆脱债务的人来说，提前还款是很好的选择，但是“提前还款方式有哪些、哪种提前还款方式最省钱”你搞清楚了吗？若你还处于“懵懂”状态，不妨看看笔者的介绍。精彩内容，尽在百度攻略：粗略来说提前还款方式有两种，即：一次性还清贷款以及部分提前还款。其中，部分提前还款又分为三种方式：第一种：剩余月还款额保持不变，将还款期限缩短；第二种：剩余月还款额减少，保持还款期限不变；精彩内容，尽在百度攻略：第三种：剩余贷款的月还款额减少，同时缩短还款期限。那么这些提前还款方式中，到底谁最省钱呢？笔者为大家做了一个排行榜，从最省钱方式开始：（1）一次性还清贷款；精彩内容，尽在百度攻略：（2）减少月还款额，同时缩短贷款期限（3）月还款额不变，贷款期限缩短（4）月还款额减少，贷款期限不变精彩内容，尽在百度攻略：（二）哪些情况下不宜提前还贷？虽然提前还款可让借款人早日摆脱债务，从此过上自由快乐的生活，但并非每一个人都适合提前还款，比如你处于以下情况中，就需慎重考虑了。情况一：享受七折或八五折优惠利率精彩内容，尽在百度攻略：如果你签订合同时，银行与你明确约定房贷利率可打七折或八五折，那么笔者建议你不必考虑提前还款，因为你已经享受到较低折扣的房贷利率，目前又处于降息通道中，房贷利息将更低，此时还不如将手上闲钱拿去存银行。情况二：还款期限已过半如果你的还款期已过半，也没有必要急于提前还款，因为此时的还款额中，本金占比最大，利息占比较小，提前还款已失去了意义。精彩内容，尽在百度攻略：情况三：手上有高收益投资渠道如果你热衷于投资，手上有不错的投资渠道，且投资收益能覆盖贷款利息，也没有必要提前还款，这时可以将手上的闲钱拿去投资，从而获得更高的收益。情况四：不久的将来有资金需求精彩内容，尽在百度攻略：如果你预估到在不久的将来有资金需求，那么可将提前还款暂缓，因为现在将贷款还清，到时再贷款获得的贷款利率不一定比现在低了，还不如等彻底不需资金的时候再申请贷款。（三）五招叫你省房贷5月11日起,央行再次下调了金融机构人民币贷款和存款基准利率。这是自去年以来,第三次下调存贷款基准利率。对有意购房者来说,这无疑又是一个重大利好。能贷款购新房,而且还比以前更省钱,那精彩内容，尽在百度攻略：是再划算不过的事了。不过不管贷多贷少,买房之后总要每月还一笔房贷。怎么才能轻松还房贷呢?小编总结了五点还房贷的省钱技巧,希望对广大购房者有所帮助。技巧一:房贷跳槽房贷跳槽就是“转按揭”,是指由新贷款银行帮助客户找担保公司,还清原贷款银行的钱,然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠,就完全可以房贷跳槽,寻找最实惠的银行。精彩内容，尽在百度攻略：目前大部分股份制小银行为积极争取客户,更加愿意当然,转按揭会存在一些不可避免的费用,包括担保费、评估费、抵押费、公证费等,不过有些银行为了吸引客户,特意推出“低成本转按”服务,比如可以免掉“担保费”这项最大头的费用,其余剩下的费用大概千元不到。技巧二:按月调息从2006年开始,不少商业银行推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道,所以在设计时比同期浮动利率略高,只要央行加一次息,它的优势就立即显现出来。但是一旦降息,选择它的购房者就吃亏了。因此,在目前降息趋势下,市民以前若选择的是房贷固定利率,那就赶紧转为浮动利率才划算。不过,需要提醒大家的是,“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。精彩内容，尽在百度攻略：部分银行推出了“按月调息”方式,目前利率处于下降通道,客户如选择“按月调息”,则可在次月享受利率下调的优惠。技巧三:公积金转账还贷申请购房组合贷款时,一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限,在享受低利率好处的同时,最大程度地降低每月公积金的还款额；最大程度地缩短商业贷款年限,在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样,月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后,余额就能抵充商业性贷款,这样节省的利息就很可观。精彩内容，尽在百度攻略：技巧四:双周供省利息每个月仍然偿还同样数额的房贷,但是由于“双周供”缩短了还款周期,比原来按月还款的还款频率高一些,由此产生的便是贷款的本金减少得更快,也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息,将远远小于按月还款时归还的贷款利息,本金减少速度加快。因此,还款的周期被缩短,同时也节省了借款人的总支出。贷款人每月向银行还款的日期就将不断提前,一年下来就要多还一个月的贷款,会增加每个月资金不宽裕的贷款人的压力。因此对于工作稳定,收入稳定的人,选择双周供还是很合适的。精彩内容，尽在百度攻略：技巧五:提前还贷缩短期限理财人士表示,提前还贷之前要算好账,因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,那么提前还款的意义就不大。此外,部分提前还贷后,剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限,而不是减少每月还款额。因为,银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的,因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次,省息的效果就更明显了。而且,在降息过程中,往往短期贷款利率下降的幅度更大。精彩内容，尽在百度攻略：五、房奴必读：房贷真的不用提前还“现在的房贷最长是30年，但是真正周期没那么长。根据银行的数据统计，一般的房贷还款周期差不多为五到七年。为什么大部分人都会选择提前还贷？是因为没有更多的高于房贷利率的理财渠道。当然，还有另外一个原因，很多人觉得欠银行的钱不舒服，又或者自己想去做点别的事情，不还清房贷，没法做抵押，所以说，90%都会提前还。但是，请注意，房贷真的不用提前还。那么为什么呢？有人一定会问，房贷不是要交利息吗？但是请注意现在一些理财产品实际上可以满足甚至高于房贷的利息，除此之外房贷又是所有资产里面最稳健的资产，和银行保留一部分的借贷关精彩内容，尽在百度攻略：系，对你的信用也有好处。比如现在好多银行，你有房贷的话，连续一年两年正常还了，可以给你一个几十万的信用贷款，虽然不同银行额度不等，但一般都在十万到一百万的区间。比如你现在买二套房不能贷款的情况下，如果能在银行拿一个信用贷款产品，利率上升也不高的情况下，比从别的渠道贷款好多了。”至于怎么理财，公积金贷款利息是4.05%，先不说银行理财产品基本都能到5%-6%就说余额宝都比它高个0.5%个百分点，把提前还款的100万人民币买银行保本理财产品每年都有个一、两万的净赚，更不用说还有更高的了。 精彩内容，尽在百度攻略：再补充一下，从经济大环境来看，目前仍处于降息通道，短期内加息的可能性不大。大家“借得钱越多、时间越长就越好，不必急于还款”。总之，如果你是这三种人，就提前还——1、除了五年定存一点投资理财都不会的，就提前还吧，还完了精彩内容，尽在百度攻略：经常看看怎么理财，相信对你一定有帮助；2、想还清贷款作抵押的，没啥说的必须还；3、死活不能欠银行钱，尤其家里老人催促的，就还了吧，别让老人替你操心精彩内容，尽在百度攻略：如果你是以下这三种，就不要提前还——1、用公积金贷款的，或者贷款时有折扣的（一般为7-8.5折）。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中，拿钱做一些理财，比如买些业绩稳定的基金、或者评级在AA以上的债券，都更划算。2、等额本金还款期已过1/3的。等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。精彩内容，尽在百度攻略：3、等额本息还款已到中期的。等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。*被“等额本金”和“等额本息”绕晕的亲，接着看：等额本息的特点是每个月还钱的数目是固定的，短期内还得少，压力小。精彩内容，尽在百度攻略：等额本金的特点是一开始还得多，之后越来越少。如果手头的钱还算充裕，想总数少还一点的话，就选等额本金，这个在买房的时候可以跟贷款的银行协商。举个例子：等额本金和等额本息差多少？精彩内容，尽在百度攻略：2015年，首套房，价值100万元，首付30万元，贷款70万元，贷款30年：下面用两个案例来说明提前还贷是否划算：精彩内容，尽在百度攻略：案例一、陈小姐这几天心情很不错，因为她刚刚把剩余的24万元房贷提前还清了。陈小姐向记者介绍说，2006年她向银行按揭贷了47万元买房，供30年。此前，陈小姐曾还款共计23万元，并改为15年还款。贷款利率精彩内容，尽在百度攻略：一直是基准利率的70%，也就是4.58%，每月还贷1770元。点评：投资收益与房贷利率持平不该提前还贷本刊特约理财规划师余建认为，提前还房贷的核心在于，同样的资金，能否找到收益高于房贷利率的投资产品。精彩内容，尽在百度攻略：从陈小姐的情况看，房贷利率相当低，仅为4.58%，而目前银行低风险理财产品的收益率高于这个水平的一抓一大把，这段时间很多低风险的理财产品收益率均在5.5%—6%的水平，完全没必要提前还贷。案例二、王小姐有两套房子，最近卖了其中一套，套现300多万元，有大笔现金在手。王小姐告诉记者，现在住的房是去年买的，每月要还给银行9000多元。据介绍，王小姐去年向银行按揭贷款94万元，供20年，利率是按照现在基准6.55%上浮10%的，也就是7.205%，已经还了一年了。“有那么多高于7.2%的投资渠道，我为什么要提前还贷呢？”精彩内容，尽在百度攻略：王小姐表示，由于未还的本金额比较大，在现在的高利率环境下，组合投资年化收益超过房贷利率7.205%并不难。针对未偿还的本金，王小姐将现有资金进行组合投资，一部分低风险固定收益投资，一部分高风险投资。点评：高风险投资并不适合所有人余建认为，对于一般人来说，7.205%的房贷利率并不低，建议她提前还贷。要高于超过7.205%的收益率，目前看只有较高风险的产品才能做到。而高风险投资并不适合所有人，因此建议王小姐提前还贷。精彩内容，尽在百度攻略： 经分析得到以下结论：1、与商业贷款相比，选择公积金贷款比较节省；精彩内容，尽在百度攻略：2、与等额本息相比，选择等额本金比较节省；3、如果提前还贷，等额本息不要超过贷款时间的一半，等额本息不要超过贷款时间的1/4~1/3。
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