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离婚协议上写明房屋归女方所有，女方要出售，需男方签字过户吗？
河北&03-31 19:37&&悬赏 5&&发布者:LOUYE & 回答:(3)
离婚协议上写明房屋归女方所有，房产证上的名字也是女方，女方要出售此房，需男方签字过户吗？
问题补充：
如果我不同意出售和签字，会承担什么法律后果？谢谢？
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一般不需要。
现离婚两年，女方提出诉讼，要求我协助办理出售过户手续。因她未履行离婚协议中的其他条款，我可否拒绝签字？会承担什么法律后果？
要看具体约定。
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如果我不同意出售和签字，会承担什么法律后果？谢谢？
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你好：先过户在出售
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人气：7223离婚协议中对房产归属的约定能否对抗法院强制执行？_张荆_新浪博客
先看一个典型的执行异议案件：
2010年，王某与林某因股权转让发生纠纷，王某诉至法院后，申请保全了林某名下的一套房产，后法院判决林某偿还王某5000万元。在执行程序中，案外人钟某向法院提出异议，称其与林某已于1996在民政局协议离婚，林某所欠债务系在离婚后产生，属于其个人债务。并且，在民政部门备案的离婚协议书约定，被保全的涉案房产归其所有，多年来一直由其占有和居住，只是由于政策原因一直未能过户，故请求执行法院停止对该房产的执行，并解除查封措施。
这个执行案件非常典型，将案件事实抽象以后就是：男女双方在离婚协议中约定，登记在一方名下的共有房产归另一方所有，但因故未能在离婚后及时过户，后来一方因欠债被法院查封了其名下的该房产，另一方作为案外人提出了执行异议。此时，要不要保护案外人权益？在什么情况下保护？排除执行的法理依据又在哪里？
由于这种类型的案件共性很强，其裁判结论及裁判理由具有较大的普适性，且在执行异议制度确立后，近年该类案件在实践中有增多的趋势，故值得引起重视和认真研究。&
首先需要说明的是，这类案件的处理，目前法律和司法解释均没有作出明确规定，如何处理完全靠法官对案件的把握能力，靠法官解释、理解适用法律的能力。由于没有法律的明确规定，法官在裁判文书中对这类案件如何说理，确实是一个很大的难题。
我注意到，人民法院报曾在2015年，刊登了一文《离婚协议中不动产约定能否直接引起物权变动》，该文认为，“离婚协议中对房产的约定，能直接引起所有权的变动”，并以此作为排除执行的理由。
最近，《人民法院案例选》（201602），也刊载了广州中院（2014）穗中法执复议字第101号“臧某执行异议案”，标题为《臧旭霞执行异议审查案——离婚协议是否具有物权变更效力》。关于保护案外人臧某权益的理由，该案例的裁判理由认为，“离婚协议中对于不动产归属的约定，对双方具有约束力；虽未经登记，但在无善意第三人情况下，应认定发生物权变更效力”。&
本文认为，广州中院的这个复议裁定，结论是正确的，但其裁判理由混淆了物权行为和债权行为，是极其错误的，是非常不可思议的。众所周知，
根据物权法规定，房产所有权转移必须要登记公示才能发生法律效力，除非有法律的特别规定，例如该法28条规定的法律文书导致的物权变更自法律文书生效时发生效力等。
应当说，在当前法律框架下，离婚协议绝对不可能产生物权变动，在这个问题上，没有任何讨论的余地。因为，认为“离婚协议能产生物权变动”的观点，直接否定了《物权法》的基石——物权法定原则，在大陆法系的成文法国家，这一结论触犯了法律解释的底线和原则，是无论如何不能被法律界所接受的。
相对于刑法解释要严格遵循罪刑法定原则的要求，民商法的解释要自由一些。但是，这绝不意味着想怎么解释法律，就怎么解释，其同样要遵循一定的规则。认为”离婚协议一生效（甚至不需要民政局确认），约定的房产所有权无需登记即转移“——就像《物权法》规定的土地承包经营权和地役权那样，司法者有什么权力通过法律解释随意创设一种新的债权意思主义的物权变动模式呢？
那么，如果不承认离婚协议能产生物权变动，那该如何说理呢？该如何保护案外人配偶的利益呢？在这方面，最高法院公报案例&2016年第6期，在钟永玉与王光、林荣达案外人执行异议纠纷案中，给我们提供了一个绝佳的范本（本文开头所举案例即为该案的简化），非常值得学习和借鉴（本案合议庭成员为姚爱华、王毓莹、姜强）。这里，特将该判决书中本院认为的说理部分，全文贴出，以供参考：
本院认为，本案系案外人钟永玉在王光与林荣达股权转让纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的（讼争房产）提起的执行异议之诉，请求排除执行的理由为股权转让关系发生之前该讼争房产已在离婚协议中作为其与林荣达夫妻共同财产进行处分归其和四名子女所有，因此，钟永玉对本案讼争房产是否享有足以阻止执行的实体权利是本案争议的焦点。本院认为，钟永玉对诉争房产享有足以阻却执行的权利。主要理由是：
一、现有证据不能证明钟永玉与林荣达之间存在恶意串通逃避债务的主观故意，钟永玉与林荣达解除婚姻关系及有关财产约定的意思表示真实。根据原审查明的案件事实，王光与林荣达之间转让股权的时间为2009年9月，王光因该股权转让纠纷根据生效判决申请原审法院对讼争房产进行查封的时间为2013年6月，此时讼争房产登记在债务人林荣达个人名下。
钟永玉一审中提供的复印自上杭县档案馆的《离婚登记申请书》、《离婚协议书》、《审查处理结果》等三份证据，能够证明钟永玉与林荣达两人于日达成的《离婚协议书》已明确将夫妻双方共有的讼争房产归钟永玉及其子女所有。上述《离婚协议书》系钟永玉与林荣达两人双方自愿达成，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且两人亦已依该协议并经行政机关批准解除婚姻关系，故一审法院认定该离婚协议合法有效，并无不当。
由于该《离婚协议书》签订时间(1996年7月)在先，法院对讼争房产的执行查封(2013年6月)在后，时间上前后相隔长达十几年之久，林荣达与钟永玉不存在借离婚协议处分财产逃避债务的主观恶意。据此，钟永玉与林荣达在离婚协议中对于夫妻共同财产的处分行为亦属有效。王光上诉认为钟永玉与林荣达之间的离婚协议属恶意逃避债务的理由不能成立。
二、关于钟永玉对讼争房产的请求权的内容问题（庐州判官注：由于该部分的说理属于本案个性问题，对本文讨论的问题意义不大，故在此省略）。
三、由于《离婚协议书》并不存在恶意串通逃避债务的问题，且钟永玉对案涉全部房产享有请求权，因此，需要进一步讨论的问题是，钟永玉依据《离婚协议书》对讼争房产享有的权利是否足以排除执行。
在法律适用上，应当看到，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。
由此，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。
在本案中，钟永玉与林荣达于日签订《离婚协议书》，约定讼争房产归钟永玉及其所生子女所有，该约定是就婚姻关系解除时财产分配的约定，在诉争房产办理过户登记之前，钟永玉及其所生子女享有的是将讼争房产的所有权变更登记至其名下的请求权。该请求权与王光的请求权在若干方面存在不同，并因此具有排除执行的效力。
首先，从成立时间上看，该请求权要远远早于王光因与林荣达股权转让纠纷所形成的金钱债权。债权的成立时间尽管并不影响债权的平等性，但是在若干情形下对于该债权能否继续履行以及继续履行的顺序产生影响。例如，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条针对出卖人就特殊动产订立多重买卖合同的继续履行问题明确规定，在均未受领交付且未办理所有权转移登记手续的情况下，依法成立在先合同的买受人的继续履行请求权就优先于其他买受人。以此类推，在本案情形，至少不能得出王光成立在后的债权具有优先于钟永玉成立在前的债权的结论。
第二，从内容上看，钟永玉的请求权系针对，并未指向特定的财产，诉争房屋只是作为林荣达的责任财产成为王光的债权的一般担保。在钟永玉占有诉争房屋的前提下，参考最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神可知，其要求将讼争房产的所有权变更登记至其名下的请求权，也应当优于王光的金钱债权。
第三，从性质上看，王光与林荣达之间的金钱债权，系林荣达与钟永玉的婚姻关系解除后发生的，属于林荣达的个人债务。在该债权债务发生之时，诉争房屋实质上已经因钟永玉与林荣达之间的约定而不再成为林荣达的责任财产。因此，在王光与林荣达交易时以及最终形成金钱债权的过程中，诉争房产都未影响到林荣达的责任财产。在此意义上，钟永玉的请求权即使排除王光债权的执行，也并未对王光债权的实现形成不利影响。
第四，从发生的根源上看，讼争房产系钟永玉与林荣达婚姻关系存续期间因合法建造而产生的夫妻共同财产，在钟永玉与林荣达婚姻关系解除之时约定讼争房产归钟永玉及其所生子女所有。从功能上看，该房产具有为钟永玉及其所生子女提供生活保障的功能。与王光的金钱债权相比，钟永玉及其子女享有的请求权在伦理上具有一定的优先性。
综上所述，本院认为，基于钟永玉与王光各自债权产生的时间、内容、性质以及根源等方面来看，钟永玉对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案讼争房产的执行，钟永玉提起执行异议请求阻却对本案讼争房产执行的理由成立，一审法院判决停止对讼争的位于福建省上杭县和平路121号房产的执行正确，应予维持。王光上诉请求撤销该项判决的理由，不能成立，本院不予支持。
在这份判决书中，裁判者通过在女方钟永玉对诉争房屋的债权请求权和申请执行人王光的金钱债权之间作出权衡，通过比较钟永玉与王光各自债权产生的时间、内容、性质以及根源四个方面，得出钟永玉对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案讼争房产执行的结论。
本文认为，除了纯粹从法理上摆事实、讲道理外，通过类比搜索相关法条，通过体系解释的方法，可以发现能够参照的类似法条有两处，这两处法条都能用来得出排除执行的裁判结论。一处是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第1款，该款规定如下：
金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人且其权利能够排除执行的，应予支持；
通过对比，可以发现，在查封之前作出的另案生效法律文书，如果确认执行标的归属于案外人，法院要予以支持的。那么，进一步思考，在查封之前民政局确认并备案的离婚协议，如果该离婚协议也确认执行标的归属于案外人，那法院要不要支持呢？
都是向案外人确认房产归属的文书，一个是行政机关作出的行政文书，一个是司法机关作出的法律文书，如果将“民政局确认并备案的离婚协议”类比为《异议复议规定》第26条中的“另案生效法律文书”，那应该是可以排除执行的。何况，民政部门作为专门办理离婚手续的行政机关，其确认也有比较强的效力，司法机关应该可以将其作为排除执行的一种重要参考依据。
另外一处可以类比的支持法条，是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，该28条规定如下：
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：&
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）&非因买受人自身原因未办理过户登记。
这个28条的法理在于：现实生活中，买受人签订房屋买卖合同之后，往住因各种原因长期未能过户，在该段时间内，房屋仍然登记在卖房人名下，当卖房人的其他债权人要求就该房产受偿时，执行法院应在一定条件下保护无过错不动产买受人的物权期待权。
法律的公平公正性，在没有明确依据时，是要靠体系解释比出来的。在这个意义上说，既然无过错不动产买受人的物权期待权要保护，那离婚中无过错配偶一方对约定房产的物权期待权，似乎也没有非常强的理由不保护。否则，对离婚的配偶一方是不公平的。
而且，就本文开头所举的案例中的钟某，通过对比28条成立的四个要件，可以发现钟某完全满足：第（一）项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，显然相当于“在人民法院查封之前已办理合法有效的离婚协议”；第（二）、（四）项显然也符合；第（三）项则不存在符不符合的问题。所以，既然离婚中无过错配偶一方也满足这四个条件，自然可用这个法条的立法精神，作为排除执行的间接参照。
离婚协议中对房产归属的约定，能否排除强制执行？对于这个问题，似乎并不能一概而论，得出适用于一切案件的一刀切的答案。本文认为，执行法院应当根据具体案情，在女方对诉争房屋的债权请求权和申请执行人的金钱债权之间作出权衡和比较，重点考察以下几个方面的问题：
一是案外人与被执行人之间是否存在恶意串通逃避债务的主观故意？二是离婚协议是不是真的？是不是发生于查封之前？有无倒签日期骗取民政部门的确认？三是执行债务与离婚协议产生的具体时间？
在全面考察以上因素后，执行法院应当慎重考虑，通过灵活解释法律，在一定条件下作出裁判停止对相关涉案房产的执行，以保护无过错一方配偶的合法权益，从而实现公平正义。(l来源：微信公众号庐州判官（lz-panguan）)
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如果签了离婚协议书后房屋可以自已卖吗?谢谢!
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看你们的离婚协议的约定的
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你好,约定了房屋的归属是可以的,
离婚协议堆对于房产是怎么约定的?现在房产登记在谁名下?
您好,房子产权是谁的?如果是夫妻共同财产,需要对方同意的。可以先办理产权变更登记再出卖。
你好,如果在离婚协议里面约定房子归个人所有,离婚后可以单独处分,无需征得另一方同意。
房产证写的谁的名字?协议约定的归你所有吗,需要知道更详细的信息,以便我帮你解答,如有需要可以电话联系。
您好,如果协议约定房屋归您个人所有的话,您需要先办理过户登记到自己的名下,这样您才有完整的处分权。
是否已办理完离婚手续?
协议对房产是如何约定的呢?方便的话可以直接来电我帮你进一步分析。
协议书中是如何约定的呢?
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违法信息举报邮箱：离婚协议中有一细节会影响到房屋买卖？？？
近日，昆山法院周市法庭审结一起房屋买卖合同纠纷，被告因使用伪造的离婚协议签订购房合同，导致无法过户，合同无法继续履行，法官根据公安部门调取到的证据，判决合同继续履行。
原告赵某、宋某夫妇与被告鄢某于日签订了房屋买卖合同，并支付了20万定金。但因房屋无法正常过户，导致原告没有支付后续款项，合同不能继续履行。涉案房屋是被告离婚后所得，产权证上仍然有其前夫名字，需要办理除名换证手续，所以签合同时中介要求提供离婚协议书。然而在民政局备案的离婚协议书中第二条：“房子归乙方所有，房子贷款归甲方偿还。”其中乙方即被告鄢某，甲方为其前夫。协议并未明确房屋具体坐落及权证号，是不能办理换证手续的。鄢某为了促成交易提供了一份自行汇总制作包含具体坐落及权证号的离婚协议书给中介，因该协议未在民政局备案不能办理换证手续。
鄢某称不愿意把房子卖给原告了，因为是原告违约，其没有按约定时间支付首付款，导致自己无法购买新房。鄢某在庭审中陈述其在2016年与前夫在公安机关签过离婚补充协议，明确了之前离婚协议中房子的具体产权证号及坐落，后来也提供给中介，但不清楚是否能办理换证。法官依据原告申请从公安调取了这份补充协议并予以认定。
法院认为，原告与被告之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，双方应当按照合同约定行使权利和履行义务。本案中，原告是积极履行合同的，并且支付了购房定金，只是房屋是否具备过户条件一直悬而未决，原告在此情况下没有支付后续款项是行使不安抗辩权的表现，不能认定原告违约。根据现有证据和事实能够确定涉案房屋是被告与其前夫离婚时分割给被告的，被告有权处分，本案所涉房屋买卖合同可以继续履行。
在此提醒广大市民，离婚协议要在民政局登记备案后才具有法律效力，在离婚协议中，约定房屋归属时，一定要明确房屋坐落及权证号。购买涉及离婚后的房屋时要确认对方是否已经换证，未及时换证的要检查离婚协议是否有效，以免增加不必要的麻烦。
来源：昆山市人民法院
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