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下载：30积分& &上海土地底价成交成为一出谜局上海土地底价成交成为一出谜局日来源：责任编辑：admin8月13日，上海房地产交易中心大厅，奉贤区金汇镇一住宅地块出让现场，稀稀落落的几个开发商。&结束了，又是底价，又是&秒杀&!&在场媒体记者高呼。今年以来，上海已有多幅地块以底价成交，似又回到2008年年初时的情景。从2009年春节之后，土地市场回暖，到2009年年底渐入巅峰状态，再到新政之后重归沉寂，上海土地市场经历了一次轮回。但这轮底价成交状况持续时间之长、涉及地块数量之多，业内为之惊讶。不得已的底价成交上海地产商杨安(化名)做了十多年地产生意，他从未像现在这样焦虑。他甚至不想在上海拿地，转投江苏二三线城市。杨安看中的是新江湾城地块，了解出让&游戏规则&后，他们打了退堂鼓。这一地块的附加条件极其苛刻，其中包括&竞得人须在3个月之内将注册地迁至杨浦区;节能环保高于国家标准65%，环保节能方面的投资不能低于1000元/平方米&&&&最吓人的是高达5.5亿元的保证金。&杨安说，竞得地块之后10个工作日内签订出让合同，30天内付清全部土地出让价款，4个月内开工，3年内竣工。其中，人才公寓地下设施及其产权要无偿移交区政府。该地块出让现场仅有两家企业，最终被具有政府背景的上海城投以11.08亿元的底价获得。这仅仅是上海今年土地出让底价成交案例之一。楼市新政百日，上海土地市场似乎显示降温趋势。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉中国证券报记者，政府现在要求在土地拍卖现场签订合同，对开发商资金要求特别高。而今年楼市销量比去年同期下降六七成，开发商拿地首先要考虑资金是否充足。今年7月，上海土地新规要求开发商在合同签订后30日内付清地款，这意味着，开发商必须一个月内全额支付动辄数亿乃至数十亿元的土地款。有开发商甚至在拍地现场&抱怨&：&这么搞下去，我们都没钱拿地了。&即便是&有幸&拿到以底价成交地块的开发商，也并不意味着捡到了便宜货。一位不愿透露姓名的开发商说，有的价格低，是因为有些有特定的要求，比如20%建90平方米住宅，有的要为政府免费代建配套项目，比如幼儿园、公园等，预先设定门槛，很多开发商被挡在门外。土地收入日进2.56亿据中房信统计数据显示，7月至今上海共出让17幅地块，其中9幅是底价成交;上海中原地产研究咨询部一组数据显示，今年上半年，地块出让的平均溢价率为90%，7月以来已经降为30%，而去年动辄150%-200%。由此看来，土地市场确实在降温。但一位开发商道出底价成交的秘密：很大一部分都是在出让前，开发商已经和政府谈好，定什么价位，设定哪些要求，本来参与度很高的公开竞拍，成为小范围的秀场，&有的楼板价8000元/平方米，但其实开发商只要支付6000元/平方米的价格，另外2000元/平方米作为配套费返还给开发商。&所以不能被底价成交的现象误导，认为上海土地市场低迷。今年第一季度，上海土地市场确实狂热，&三高&(高总价、高单价、高溢价)地王频繁诞生。但时隔3个月，被标签为&准地王&的地块出现高处不胜寒。卢湾滨江地块、苏河湾地块、莘庄地块上盖地块、虹桥商务区核心区一期的四大&准地王&或被终止，或在调整。根据上海上半年土地招拍挂出让信息统计，2010年1月-6月上海共推出普通住宅用地127.84万平方米，配套商品房地块173.50万平方米。而上海住宅用地和保障型住房用地分别计划为330万平方米、770万平方米，今年上半年各仅完成38.74%、22.5%。尽管如此，上海上半年土地出让总金额却高达466.67亿元，较去年同期的83.78亿元同比暴涨457%。这一惊人数字似乎又说明，土地市场依然高烧未退。&平均下来，上海土地收入上半年日进2.56亿元。&杨安说。&背后关键因素还是地价整体居高不下，政府底价报得高，限制条件又多。市场还不好，现在拿地风险太大，还不如到二三线城市圈地。&杨安说。宋会雍也认为政府底价报得偏高，他以越洋地产8月在上海拿地为例，18.9亿元获得上海两幅住宅地块，其中一幅地块的楼板价为2.1万元/平方米，而目前周边在售商品房的价格只有1.9万元/平方米，&面粉卖出面包价&。目前地方财政依赖土地收入，只要地方政府财政来源的体制不变，地方政府不愿意主动降低土地出让价格，宁愿推迟或终止出让。今年5月以来，上海已经有19幅地块终止或推迟入市。用脚投票待市场明朗多次底价成交的消息让&沪漂&族王新看到了希望。他工作五年，眼睁睁看着房价一天天涨起来。&蔬菜粮食涨价，与房价疯涨相比，简直就是鸡毛蒜皮。&王新叹息。王新三年前看房，最初只看中环，现在快看到江苏境内。如果明年还看不到楼市下调趋势，他打算回老家省会城市工作。&目前看，我很可能被上海抛弃。&王新提到房子就心灰意冷，女朋友因为其无房，与他冷静分手。他觉得自己就是《蜗居》里的小贝。除了购房者在关注土地市场的变化，开发商杨安也认为&价高者得&是导致地价高的主要因素。于是上海开始试点以纯招标形式出让土地，不过依然未能解决问题。&有的地块早已内定，我们无法参与。&杨安抱怨，有的要求是实力大的开发企业，但总不给中小地产商机会，我们永远做不大;有的要求有商业开发经验，但凭什么说他的经验就是好的。&更多的是主观上的评分。&如何抑制土地市场的疯狂，杨安认为，目前需要的是地价下调、增加供应，进而促进成交。上海今年第三季度已经开始加大住宅用地供应，供应量约为495公顷。仅第三季度计划供应量，就比上半年实际供应总量还多175公顷。如果将土地是否成交视作一场针对土地市场的投票，毫无疑问，目前不少房企选择&用脚投票&，离场观望。或许就像住宅成交量下滑最终带动价格的向下调整，土地市场也许会在下半年或明年重演这一幕，至少暂时不会出现楼市疯涨局面。&每一次出现调控松动的传闻，政府相关部门就会坚决表态楼市调控不会放松。&王新说，似乎又看到希望。他在纠结中等待。相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域雨花区芙蓉区天心区开福区岳麓区望城区长沙县宁乡县浏阳市其他价格4000以下1万-1.2万<input name="group[price]" type="radio" value="万以上我已阅读并同意& 周边城市： 最新楼盘： 热门城市二手房： 热门城市新房： 热门城市房价：其实是政府部门在抬高房价，房子怎么下行，无奈_转发(zf)股吧_东方财富网股吧
其实是政府部门在抬高房价，房子怎么下行，无奈
其实是政府部门在抬高房价，房子怎么下行，无奈
　　七月土地交易量下降后，八月土地市场开始升温。 　　受开发商追捧，广西北海市热门土地的价格刷新了当地历史纪录，青岛土地则经过近三百轮竞争达到政府限价而被熔断。杭州、济南近日从土地出让金中收获不少，但仁恒在上海杨浦6万元/平米的土地楼板价，成为近期成交土地单价最高的项目。有中型房企高层指出，在房地产出台“四限”政策后，很多城市的土地温度并未降低。热点城市反而因上半年土地供应有限，而出现了进一步升温的新态势。接下来的土地价格是否会继续升温，是否会像去年一样再次频繁出现地王，也成为各方关注的热点。 　　土地价格走高 　　经历了七月土地成交量下降后，八月的土地市场又开始升温了。开始升温的，已不止是一二线城市。 　　广西北海市近日的土地成交价，创下了历史新纪录。 　　8月16日，北海市出让的五幅土地中，一幅位于上海路交银滩大道东南角的住宅用地，被桂林彰泰集团以3.57亿元的价格拍下。虽然总价不高，但3488元/平米的楼板价刷新了北海市房地产近几年以来的最高纪录。 　　北海市土地楼板价被刷新的前几日，青岛的地价也因温度过高而被熔断。 　　在青岛，8月14日30多家开发商为争夺一幅位于青岛李沧区的纯住宅用地，展开了激烈竞争。经过约一个小时近300轮竞标，因总价超过房管局设定的限价而被熔断。 　　北海、青岛的土地虽然很热，但二线热点城市可谓吸金的大户。杭州、济南在8月迎来了土地丰收日。而在两天的时间里，杭州买地的收入就达到了218亿元。 　　8月16日，杭州萧山区出让四幅商住用地，碧桂园、滨江几家房企拍地的总金额达到近60亿元。 　　在萧山出让前述土地前两天，杭州刚迎来下半年最大一场土地拍卖。共九块商业、住宅用地，8月14日被融信、万科等八家开发商，最终以158亿元的价格拍下。这两天的时间里，杭州卖地的收入，达到了218亿元。 　　除了杭州外，在8月11日，济南出让了14宗约662亩土地。这些土地在当天全部成交。济南在当天的土地拍卖中，收购的土地出让金超过了100亿。 　　杭州日收158亿元的同一天，在沈阳，央企华润8月15日以20.86亿元的价格，一口气获得了沈阳铁西经济技术开发区周边区域共4幅土地。 　　虽然杭州、济南土地出让金额不小，但无论从单价还是总价来看，上海无疑是土地最受热捧的城市。上海不久前的土地成交单价，成为近期几个城市土地拍卖中价格最贵的。 　　8月4日仁恒披露，公司以高达105亿元的价格，获得了上海杨浦区蒋家浜一宗地块。据了解，该地块为旧改项目，仁恒所获该地块的楼板价高达6万元/平米。 　　上涨预期推动地价上扬 　　促使开发商不断拿地的，是对未来房价将持续上涨的预期。 　　有房企表示，如果未来开发出的房子卖不出更高价格，开发商是不会用如此高的价格买地的。 　　“正因为对未来楼市有更乐观预期，才会在房价涨了这么多的情况下，继续在热点城市拿地。对开发商来说，如果所投资城市的市场走势是继续向上的，那么此时只要现金流不紧张又能融到资金，某种程度上拿到土地就是赚到未来的收益。”这家房企投资部人士说。 　　以上海杨浦八月新出地王为例，这一楼板价，未来会卖到什么价格？ 　　公开资料显示，同在杨浦业江浦路附近的阳光城滨江悦，目前销售单价已接近11万元/平米；业界预计，以蒋家浜地块的土地成本以及仁恒的市场定位，未来该地块开发后的房价将超过12万/平米是大概率事件。 　　“该地块被开发出来后，可能会促使杨浦房价再上一个新台阶。该板块房价翻一番也未可知。”杨浦一家中介公司人士表示。 　　据克而瑞监测数据，八月土地再升温之前，七月全国土地成交量出现较大幅度下降。不过从价格来看，七月土地成交均价出现了不降反升，当月全国土地成交均价达到7610元/平米，刷新今年月度土地成交均价新纪录。 　　据第一太平戴维斯数据，今年前七个月全国房地产开发企业土地购置面积达1.24亿平米，较去年同期1.12亿平米增加了11.1%。而前七个月土地出让金共计5430亿元，同比增长四成。从平均成交地价来看，前七个月达到4374元/平米的水平，同比上涨了26.9%。 　　“八月土地成交量是否会上升暂不知，但从多地成交价格走高来看，其实是延续了七月土地价格向上的态势。”克而瑞一位研究员表示。 　　对于下半年土地价格走势如何，同策房产认为尽管大部分开发商仍然看好一二线城市，但政府所出非自有资金不能拿地、现房销售、自持面积、限房价竞地价等措施，限制了参与竞拍房企的对象，因而开发商不至于像去年九月份之前积极拿“地王”。 　　然而另一方面，因上半年一二线及热点城市土地供应量有限，虽然地王出现的概率有所降低，但开发商对后市看多以及拿地意愿强烈，热点土地市场的温度可能会继续升高。 　　“下半年土地市场将处于平稳阶段，不再受制于调控政策的因素。核心一二线城市有可能会积极推地，届时核心一二线城市将成为开发商角逐的主力市场。”同策房产分析人士认为。
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