三旧改造开发商谋暴利不易(图)
来源:大洋网-信息时报
　　信息时报讯 （记者 陆Z 通讯员 邵山） 上周，杨箕村地块公开挂牌定于明年1月18日出让，这个2011年土地出让第一拍，却因其8593元/平方米的楼面地价和6.18的高容积率，以及竞投出让条件引来一片质疑声。昨日，市三旧办回应杨箕村改造高容积率等问题。据称，杨箕村改造
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后，2/3的部分用于商业，常住人口数量并不会增加。此外，今年底或明年初，广州将出台一系列的政策，进一步规范三旧改造的流程。
多年被现代化高楼包围的杨箕村旧村改造工程已拉开帷幕，一幢幢高楼将在此拔地而起。
　　三旧改造究竟谁话事？
　　村民才是改造的主体
　　由于在三旧改造的过程中引入了开发商，且在改造后，城中村的容积率都比较高。有市民认为此举易造成开发商哄抬地价赚钱。
　　对此，市三旧办副主任陈建华认为，投资商对于三旧改造的影响程度有限。他表示，“三旧改造的主体是村民，而不是政府，更不是引入投资的开发商”，城中村怎么改、改造方案是什么样的等一切都是按照村民的意愿来进行。政府只从整个城市的规划发展角度进行引导，以及在整个过程中进行监督。“开发商想要在三旧改造中暴利不容易。”
　　据了解，目前旧村改造有两种形式：一是村自主改造，成立全资公司，再引进投融资，比如林和村；二是村进行公开招投标进行投融资，通过政府的平台拍卖土地，比如猎德村。“村里可以自由选择形式，只要制定的条件不违规，如不能违反招投标法等相关法规。”陈建华说。
　　值得注意的是，在这次杨箕村改造的土地公开出让中，广州市国土房管局要求，竞买开发商必须是在广州市注册，具备一级房地产开发资质的企业，注册资本8亿元人民币以上。竞买申请人须在杨箕村周边区域(越秀区及珠江新城)拥有自有商业、办公物业超过15万平方米，以保障杨箕村全面改造拆迁安置周转使用。此外，本次出让不接受联合竞买。有专家指出，这样的条件感觉是在给特定的开发商量身打造的，能满足这样条件的开发商最多只有两家。但对于这一点，陈建华表示“这是不可能的。”
　　高容积率为开发商牟利？
　　2/3为商业，常住人口没增加
　　今年5月，杨箕村拆迁补偿方案公布时明确改造容积率为5.63，但根据上周的土地出让公告，杨箕村作为商品房开发的出让地块容积率高达6.18，仅稍低于林和村的6.21，高于猎德村改造后容积率的5.2和琶洲村改造村留用地容积率的5.5。有专家就此认为，城中村改造容积率过高是有政府和开发商的利益推动。
　　对于专家的质疑，陈建华说，虽然改造的成本、实施条件会影响容积率的确定，但仍有指标控制。如果容积率超过了控规，就需要由规委会审核。
　　“对于整个"三旧"改造，也不能单看容积率。”陈建华称，虽然杨箕村的容积率增加了，但人口并没有增加。根据方案来看，在杨箕村的改造中，有2/3以上的部分都是商业。“通过对猎德等几条村的测算来看，改造后常住人口都下降了。”
　　政府在改造中赚钱？
　　旧村旧城改造多需政府补贴
　　对于政府在城中村改造中赚钱的说法，陈建华予以否定。据了解，旧村改造的基本改造成本是由临迁费、复建成本和不可预见费组成。城中村进行改造，首先对城中村要融资的地块评估地价，然后进行费用测算。拍卖土地融资时，如果拍卖价刚好达到测算的费用，那么改造就收支平衡；如果达不到测算价，就需要政府补贴。比如正在进行三元里村的改造，因受控高的影响，地卖不起价，政府补贴了3.3亿元。白云区棠下村的改造，政府也补贴了1.5亿元。“政府不会为了赚钱而抬高低价。”陈建华说。
　　杨箕村的改造能否达到收支平衡？陈建华表示，杨箕村的改造方案一年前已获批，但经过一年的市场波动，改造成本也随之增高，目前大概能实现基本平衡。在三旧改造中，旧村和旧城改造基本是难以实现收支平衡的，大部分都需要政府补贴，在旧厂改造中才比较容易实现收益。
　　政府举措
　　城中村改造将有统一核算标准
　　据了解，已经批准改造的15条城中村，林和村、琶洲村等已经拆平；已经启动的有小新塘村、冼村、杨箕村、茶虼濉⒍]村、西i裕安围等；三元里村、黄埔区的横沙村等目前正在补偿安置协议。“138条城中村的改造中，52条全面改造的城中村改造仍旧是明年工作的重点。”
　　陈建华说，接下来将进一步建章立制，规范三旧改造，目前正在建立城中村改造的成本核算标准，让今后的全市城中村改造尽量有相对统一的核算标准，其中包括安置补偿、避免村民的收益权比改造前降低等；同时，对于旧城改造，规划局正在牵头制定旧城改造的规划纲要，出台后将全部根据纲要来执行；旧厂改造也将制定专项规划，目前已经跟规划局达成初步意见。
　　“要完善政策储备，例如对于历史用地的规定要进行完善，出台文件进行规范，目前正在征求意见中。”陈建华表示，对于各项政策，今年底或者明年初将会有成果出来，进一步规范三旧改造的流程。“今后会是"一村一策一方案"，每个村用同样的政策，但是方案可以有差异。”
　　作者：陆Z 邵山
(责任编辑：王霄)
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近期热点关注发文日期：日广州三旧改造将投入2900亿 到2015年完成
【导语】：
到2015年，广州市要实施1.38亿平方米“三旧”改造，2020年需要完成的计划改造面积更达2 .2亿平方米。你同意如此巨量面积的“三旧”改造发生在广州吗? 　　　　广州拟砸2900亿“三旧”改造 到2015年完成　　到2015年，广州市要实施1.38亿平方米“三旧”改造，2020年需要完成的计划改造面积更达2 .2亿平方米。你同意如此巨量面积的“三旧”改造发生在广州吗?广州国土房管局日前发布《广州市土地整治规划()》(下文简称《整治规划》)开始征求公众意见。　　广州市即将出台的《整治规划》与2012年国土资源部、2013年广东省国土厅发布的5年《整治规划》不无相关，在“十八大”报告明确提出“建立国土空间开发保护制度”等观点，土地整治已上升为国家层面的战略部署。　　广州版《整治规划》由广州市国土房管局与中山大学土地研究中心共同编制，首次将广州划分为六大土地整治区域，“三旧”改造自然是其中最受关注的焦点，其改造潜力达5 .5亿平方米，主要集中分布在中心城区及周边白云、番禺、花都，以及增城的新塘镇、石滩镇。根据测算，为期5年的这个土地整治规划涉及“三旧”街镇面积达1.38亿平方米，改造资金达2900亿元。　　其中“三旧”改造重点区域，涉及12个区(县级市)的54个镇(街)，改造规模为9810公顷，也就是接近1亿平方米的改造面积。　　与此相比，其他的土地整治项目所需资金只是“小巫”———建设用地复垦17 .09亿元，生产建设项目损毁土地复垦4 .02亿元，灾毁土地复垦0 .08亿元，宜耕后备土地资源开发0 .04亿元。　　推荐： 　　“三旧”重点区域近亿平方米　　上月杨箕村最后两家“钉子户”与富力签约，预示长达3年的杨箕改造拉锯战结束，开发商终于可以真正全面动工改造杨箕村。这一事件将公众视野重新拉回对广州“三旧改造”政策的关注。　　广州市国土房管局公布的这份《广州市土地整治规划(年)》(意见征求稿)对于“三旧”改造的土地整治问题，作了详细叙述。《整治规划》将通过6个区对土地整治进行分区，其中之一便是中部中心城区“三旧”改造重点整治区，具体包括荔湾区、越秀区、海珠区、天河区、白云区(除江高镇、太和镇、人和镇和钟落潭镇外)、黄埔区和番禺区，土地总面积11亿平方米，占全市总面积的15.24%.其中规定，规划至2015年，广州将对1.38亿平方米的“三旧”用地进行改造。　　《整治规划》确定的“三旧”改造重点区域，主要包括广州12个区(县级市)的54个镇(街)，改造规模为9810公顷，也就是接近1亿平方米的改造面积。　　其中，越秀区的流花街和登峰街，荔湾区的东沙街、桥中街、海龙街，海珠区的南石头街、瑞宝街、江海街、琶洲街、南洲街、华洲街，天河区的前进街、新塘街、珠吉街、长兴街、黄村街、龙洞街均被纳入改造重点区范围内。　　为什么选择这些镇街作为重点改造区域?《整治规划》称，在充分考虑各镇(街)的“三旧”改造潜力、地理条件以及经济社会发展水平的前提下，结合广州市新型城市化“2+3+9”战略部署、已建或正在建轨道站点的分布情况，确定“三旧”改造重点区域。　　“三旧”改造重点项目独缺越秀　　今年6月，广州市市长陈建华曾透露，广州市正在制订“三旧”改造3年行动计划，计划今年启动100个“三旧”改造项目。　　事实上，广州的“三旧”改造从2009年官方发布有效期3年的“56号文(《广州市人民政府关于加快推进‘三旧’改造工作的意见》)”，到去年的“20号文(《关于加快推进‘三旧’改造工作的补充意见》)”，目前政策处于调整状态，“三旧”改造中的“旧村”改造更因拆迁问题而障碍重重。　　根据《整治规划》，至2015年广州将对1.38亿平方米的“三旧”用地进行改造，包括0 .4亿平方米旧城镇、0 .45亿平方米旧村庄、0 .52亿平方米旧厂房。　　其中，广州“三旧”改造重点项目规模达0 .69亿平方米，全市一共安排11个“三旧”改造重点项目，除越秀区外，广州其余11个区(县市)各有1个。　　根据规划，建设期限为2011年-2013年之前被纳入土地整治重点项目表的区包括荔湾、海珠、天河、黄埔、番禺、萝岗，而建设期限在年的则是白云、花都、南沙、增城、从化。　　《整治规划》显示，“三旧”改造需要资金2900 .57亿元，其中重点项目预计投资规模为1460亿元，项目规模达0 .696亿平方米。　　“三旧”改造重点项目表显示，投资规模最大的是白云区，达356.9亿元，此外，番禺和增城内共8个街镇的投资总规模也超过400亿元。而投资规模最小的是萝岗和黄埔，各是59.55亿元。
　　根据《整治规划》，“三旧”改造和建设用地复垦的资金还需要合理引导社会资金的投入。面对巨大的资金压力，规划提出要创新土地整治激励机制。广州将探索完善“三旧”改造激励机制，推动和深化以“三旧”改造专项规划实施、土地公开市场建设和土地交易程序规范、土地产权制度、利益共享机制等为主要内容的政策，有效调动各方实施改造的积极性，吸引社会力量支持和参与改造。　　规划亮点：首次划分六大土地整治区南部适度填海造地分页导航
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