20世纪50年代颁发的房屋土地所有权证失效了吗？
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20世纪50年代颁发的房屋土地所有权证失效了吗？
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个问题要先讲清楚。简单来说，房屋土地所有权证的效力是指房屋土地所有权证可以有效证明所记载的权利人依法享有房屋土地所有权的效力。如果房屋土地所有权证可以起到证明持证人依法享有房屋土地所有权的作用，我们就说房屋土地所有权证是有效的。如果房屋土地所有权证不能起到证明持证人依法享有房屋土地所有权的作用，我们就说房屋土地所有权证失效了。所以，所谓房屋土地所有权证的效力，本质上是指一种证据力，一种证明力。在这个意义上，房屋土地所有权证就是一种书面凭证。如《国家城市建设总局关于加强城市（镇）房地产产权、产籍管理工作的通知》（日实施）规定：“房地产所有证是房地产所有权的凭证，具有法律效力。”又如《土地登记办法》（日实施）第十六条：“土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。”《房屋登记办法》（日实施）第二十五条第二款：“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明。”可见，房屋土地所有权证本质上是一种书面凭证，而房屋土地所有权证的效力其实就是证明房屋土地所有权本身的证明力。这种证明力的依据取决于房屋土地所有权证记载内容与不动产登记薄以及房屋土地权利事实的一致性。当然，作为一种书面证据，房屋土地所有权证同时要符合真实性、合法性、关联性的一般证据品性要求才能完整发挥证明作用。因为本文重点讨论的是20世纪50年代的房屋土地所有权证目前是否有效，所以，本文中作者不泛泛地讨论一般证据的真实性、合法性和关联性的问题，而统一假定20世纪50年代人民政府颁发的房屋土地所有权证在颁发环节都是没有瑕疵、真实合法有效的。三、从逻辑顺序上讲，房屋土地所有权的现实存在是不动产登记以及房屋土地所有权证得以存在和有意义的前提，而不能倒过来说，因为有了不动产登记薄的记载，有了房屋土地所有权证，所以房屋土地所有权才存在。不动产登记薄、房屋土地所有权证的灭失，不代表房屋土地所有权本身的灭失，但是房屋土地所有权的灭失，必然导致不动产登记薄、房屋土地所有权证失效。生活经验告诉我们，在一般情况下，房屋土地所有权证和不动产登记簿、以及房屋土地所有权本身是吻合一致的，持有房屋土地所有权证当然可以证明持证人依法享有房屋土地所有权的事实，这是常态。反过来，房屋土地所有权证与不动产登记簿以及房屋土地所有权不一致，房屋土地所有权证不能起到证明房屋土地所有权的作用，属于非常态。换言之，房屋土地所有权证有效是常态，失效是非常态。生活经验又告诉我们，在证明一件事情属于常态还是非常态的问题上，由主张非常态一方承担举证责任比较公平：如果不能证明非常态，那就当然还是常态。具体到20世纪50年代的房屋土地所有权证有效还是失效的问题上，我认为应当由主张失效一方承担举证责任，如其不能证明失效，则20世纪50年代的房屋土地所有权证当然有效。那么，一份依法颁发的房屋土地所有权证在什么情况下会失效呢？作者总结为三种情况：1、新的法律宣布旧的房屋土地所有权证作废、失效。例如，《土地改革法》第三十条：土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证，并承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租其土地的权利。土地制度改革以前的土地契约，一律作废。2、房屋土地所有权证书因破损、遗失、灭失、填制错误或其他原因换发新证，旧证依法收回作废（失效），不能收回的经公告作废（失效）。例如，《不动产登记暂行条例实施细则》（草案征求意见稿）第三十一条规定：不动产权属证书或者登记证明破损、填制错误的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者登记证明。不动产权属证书或者登记证明遗失、灭失，不动产权利人提出补发申请的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明后，予以补发。不动产登记机构补发不动产权属证书或者登记证明的，应当将有关事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者登记证明上注明“补发”字样。《土地登记办法》（日实施）第七十七条：土地权利证书灭失、遗失的，土地权利人应当在指定媒体上刊登灭失、遗失声明后，方可申请补发。补发的土地权利证书应当注明“补发”字样。《房屋登记办法》（日实施）第二十七条：房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并将有关事项记载于房屋登记簿。房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。3、因房屋土地所有权变动或灭失，不动产登记被依法注销，导致房屋土地所有权证书不能继续起到证明享有房屋土地所有权的作用而自然失效。如《不动产登记暂行条例实施细则》（草案征求意见稿）第三十二条：因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者登记证明的，应当在不动产登记簿上注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。《土地登记办法》（日实施）第四十九条：本办法所称注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。第五十六条：土地登记注销后，土地权利证书应当收回；确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后废止。《房屋登记办法》（日实施）第四十一条：经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废。《北京市农村建房用地管理暂行办法》（日实施，日失效）第四条第一款：郊区农村的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。村民对宅基地只有使用权，没有所有权。本办法公布实施前由当地人民政府发给村民的各种私有的地照或土地证自然失效。在这种情况下，房屋土地所有权证的失效属于自然失效。但是，在正常情况下，为了维护不动产权利秩序和管理秩序，在不动产登记薄上为注销登记并将自然失效的房屋土地所有权证依法收回或公告作废是必要的。在非常情况下，房屋土地所有权证虽不能依法收回或公告作废，但实际上也不能再继续发挥证明权利的作用，也就是说，自然失效了。四、根据以上关于房屋土地所有权证失效情形的归纳，我们来分析一下20世纪50年代颁发的房屋土地所有权证可能失效的几种情况。先看一种失效情形。至今我国没有一部法律像《土地改革法》那样明确宣布20世纪50年代颁发的房屋土地所有权证失效。北京市国土资源局宣布20世纪50年代的房屋土地所有权证失效并未见获得相应法律授权。法无授权不可为，北京市国土资源局的宣告涉嫌越权。再看第二种失效情形。就我了解，在落实私房政策领域，房屋土地所有权证书因破损、遗失、灭失、填制错误收回旧证，换发新证，旧证作废（失效）或不能收回的旧证经公告作废（失效）的情形也几乎不存在。因为在这种案例中，旧的房屋土地所有权证至晚在“文化大革命”中就被房屋管理部门收缴了，不大可能存在因破损、遗失、灭失、填制错误收回旧证，换发新证的情况。但落实私房政策后，颁发新的房屋所有权证的情况是大量存在的。例如，落实私房政策返还私房产权的时候，原私房主已经去世，政府向原私房主的继承人颁发了新的房屋所有（共有）权证。因一处房屋只能有一个房屋所有权证，因此在取得新的房屋所有权证后，相应的老房屋所有权证（注意仅仅是房屋所有权证而不是房屋土地所有权证）就因被新证取代而失效。在这种情况下，最完善的失效步骤应当在不动产登记薄上为老房屋所有权证的注销旧证，并在原来被收缴的老房屋所有权证上加盖“作废”章。最后看一下第三种失效情形。在这种情形下，又需要分别从土地所有权、房屋所有权、土地使用权三个层面具体分析20世纪50年代人民政府颁发的房屋土地所有权证是否失效。这种分析方法是由我们国家特殊的历史条件所决定的，也是最值得引起重视的，但同时恰恰是多数人未曾见识到的。20世纪50年代人民政府颁发房屋土地所有权的时候，土地可以私有，房屋和土地由地政局实施一体化颁证管理。但后来发生了两个重大变化：第一，个人土地所有权在法律上消失，但同时必然产生个人对公有土地的使用权。个人对公有土地的使用权在一定程度上取代了个人土地所有权。这个问题，下面会详细论述到。第二，土地和房屋分别由不同的公权机关（房屋管理局或建委、土地管理局或国土资源局）发证管理，房屋和土地、从而房屋所有权和土地使用权在一定程度上是相互分离的。由于这两个重大变化，我们现在分析20世纪50年代人民政府颁发房屋土地所有权是否失效的时候，必须分别从土地所有权、房屋所有权、土地使用权三个不同的层面具体分析，否则就要犯以偏概全的错误。在土地所有权层面，根据1982年宪法及《土地管理法》的规定，我国土地所有权只有国家所有和集体所有两种形式，个人土地所有权在法律上已经不复存在。因此，20世纪50年代的房屋土地所有权证当然已经不能作为持证人继续享有土地所有权的证明。从这个意义上讲，20世纪50年代的房屋土地所有权证作为土地所有权证，的确已经失效了。而这也正是北京市国土资源局及陈律师认为20世纪50年代人民政府颁发的房屋土地所有权证已经失效的理由。但是，我们不能只看到老房屋土地所有权证在证明土地所有权方面的效力，而忘了它在证明房屋所有权和土地使用权方面的效力。在房屋所有权层面，如果房屋保持原状、原所有权人健在、房屋所有权本身没有发生变化、政府亦未为私房主颁发新的房屋所有权证的情况下，20世纪50年代的房屋土地所有权证仍然可以起到证明房屋所有权的作用，老房屋土地所有权证关于房屋所有权的证明效力并不失效。这种情形，在农村地区比较普遍。据我所知，目前我国农村的房屋登记发证工作还相当落后，大部分的农村房屋仍然处于无证状态。例如一处农村的房屋，在20世纪50年代依法取得人民政府颁发的房屋土地所有权证，在未取得新的房屋所有权证的情况下，老房屋土地所有权证在证明房屋所有权方面的效力当然是没有理由否认的。陈旭律师在论证个人持有的20世纪50年代土地房产证已自然失效，不具备任何法律效力时援引了《北京市农村建房用地管理暂行办法》第四条为依据。但是《北京市农村建房用地管理暂行办法》第四条仅仅宣告土地所有权证照的失效，并没有否认房屋所有权证的失效。请看：《北京市农村建房用地管理暂行办法》第四条第一款：“郊区农村的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。村民对宅基地只有使用权，没有所有权。本办法公布实施前由当地人民政府发给村民的各种私有的地照或土地证自然失效。”而且，《北京市农村建房用地管理暂行办法》在宣告村民的土地所有权证失效的同时，确认村民对宅基地享有使用权。在这里，土地使用权和土地所有权实现了无缝对接，公民的土地财产权利不至在法律上出现真空。这种规定一方面细化宪法关于土地归国家或集体所有的规定，同时又注意到公民个人土地权利的保障，是较为合理妥当的。但在房屋灭失、原房屋所有权人去世、政府依法为私房主颁发了新的房屋所有权证、房屋所有权依法转让给他人或经人民法院生效法律文书裁判或经人民政府依法征收决定，房屋所有权变更为他人等情形下，原房屋土地所有权证作为证明房屋所有权的意义和效力归于消灭。再看土地使用权层面。首先要陈明我的一个观点：在我国法律确立国家所有和集体所有两种土地所有权形式，取消个人土地所有权后，20世纪50年代的房屋土地所有权证项下的土地所有权自然转化为土地（宅基地）使用权，相应的老房屋土地所有权证在证明土地所有权方面的效力将转化为证明土地（宅基地）使用权方面的效力。事实上，我们国家对土地公有后个人对老房屋土地所有权证项下的土地（宅基地）享有使用权是承认的。如上所述，《北京市农村建房用地管理暂行办法》在宣告村民的土地所有权证失效的同时，即确认村民对宅基地享有使用权。这是一例。再一例：日发布实施的《国家土地管理局关于城市宅基地所有权、使用权等问题的复函》确认：“一、我国1982年宪法规定城市土地归国家所有后，公民对原属自己所有的城市土地应该自然享有使用权。例如上海市人民政府曾于1984年发布公告，对原属公民所有的土地，经过申报办理土地收归国有的手续，确认其使用权。二、在城市土地收归国家所有后，国家向原空闲宅基地所有人继续征收的地产税，事实上已属土地使用税性质。作为正式税种，根据国务院发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，‘城镇土地使用税’从1988年开始征收。”再一例：《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》指出：“对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。”再一例：《房产通讯》1983年第四期载（陕西省安康县石麟）问：我们这里，在“文革”期间被挤占的私房中，有的院落空地，被国家或私人又另行建房了（有的未经国家管理部批准）。返还产权时，原业主提出，所占的院落空地也应返还。对于此类问题，应怎么处理？《房产通讯》答：“城市的土地属于国家所有。”这是一九八二年《宪法》中公布的。既然城市土地已收归国有，当然，在落实“文革”期间接管私房政策返还私房产权中，就不存在着返还房基地的产权问题了，可是，其中仍有一个应明确的使用权问题。凡经城镇规、房地产主管部门批准，占用其院落空地而建造了房屋的，一般不再变动。未经批准占地建房，影响城镇规划及原住户的采兴、交通者，按违章建筑处理，原则上应拆除，院落空地的使用权一般的归原房主，特殊情况，可由当地房地管理部门酌情处理，要严禁在院落空地上违章建房。这条解答虽有不妥之处，但解答关于1982年宪法规定城市的土地属于国家所有以后，在落实私房政策中应明确院落空地使用权归原房主所有的思路无疑是正确的。所以，我认为，1982年宪法确立土地公有制度以后，20世纪50年代的房屋土地所有权证在证明土地所有权方面的效力自然转化为证明土地（宅基地）使用权方面的效力，土地所有权证变成了土地使用权证。除了20世纪50年代的房屋土地所有权证，还有其他更直接、更有效的书面凭证来证明个人对土地（宅基地）的使用权吗？同样，在土地灭失、原土地所有权人去世、政府为业主颁发了新的土地使用权证（据我所知，在北京，政府只为很少一部分落实私房政策的业主颁发了新的国有土地使用权证，大部分没有颁发）、土地使用权依法转让给他人或经人民法院生效法律文书裁判或经人民政府依法征收决定，土地使用权变更为他人等情形下，20世纪50年代的房屋土地所有权证在证明土地使用权方面的意义和效力归于消灭。五、北京市国土资源局主张根据《宪法》和《土地管理法》的规定，目前我国土地所有权只有国家所有和集体所有两种形式，不存在个人土地所有权，因此20世纪50年代颁发的房屋土地所有权证已经失效。（）。这种意见只看到20世纪50年代人民政府颁发的房屋土地所有权证在证明土地所有权方面的效力，而完全忽略了它们在证明房屋所有权、土地使用权方面的效力，犯了以偏概全的错误，是很不严肃的。
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我自家的宅基地有土地证的能在上面盖房子吗
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当然会有规定，你建房子就要先到建设部门报建，出了文件你才能建房子的，因为建房子要考虑到很多问题，第一就是你自己宅基地的红线面积，建房子要在土地证的红线面积内，第二，就是符不符合规划，每个城市小到村集体，都有一个规划的，你要符合规划，不能占用未开发的水、道路，遮挡到邻居家里的采光。
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& 首先说下背景家是海盐乡下的，老爸师范院校毕业后做了一辈子的教师，去年刚退休，我很小的时候就把我的户口转为非农户口，没过几年评上高级教师后又把我妈的户口转为非农。当时，城镇户口还是很让人羡慕的，现在想想把我妈的户口转为非农是多么错误的选择。& & &现在说正题，家里的房子是85年造的两层房，已经很破旧了，前几年大修过一次，现在又破的很了。黄梅天或者大雨，经常漏的厉害，还有电线严重老化，装个什么空调之类的，都是外线拉来拉去的。想再大修下，但想想这么破的房子大修很不值得。因为各种原因，前两年也没想过造房子，可现在感觉房子实在住不下去了，想着大修还不如新造房子。结果去村里一咨询，房子修理可以，但是造新房子不行。因为都是非农户口了。那么退而其次，现在不都号召新农村么，去村里规划的统一集中的地方造新房子，结果告知也是一样的。虽然我现在乡下回去的不多了（嘉兴工作），但想着父母住那么破的房子总是很不忍心，辛苦了一辈子，退休了想享享福，确连住个新房子的权力也没有了，哎！这是什么狗屁政策啊。求万能的19楼大神，还有什么办法吗？ PS；父母不想搬去城里住，一辈子住惯了农村，去了城里连个说话的人也没有，而且每天还喜欢去田里干干力所能及的农活。
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发表于 09:31
我们家和LZ的情况有乃相似
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保持良好的心态
发表于 09:43
引用:1我们家和LZ的情况有乃相似哎，感觉很悲剧
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感谢分享~！
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发表于 10:10
等到搬迁的时候赔点钱就可以了
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发表于 10:11
在原来的位置上拆了造不增加面积，也不行么
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发表于 10:15
引用:1在原来的位置上拆了造不增加面积，也不行么这个应该可以算大修，你说呢？我不拆到底，要倒了。
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发表于 10:16
直接大修 除了地基 其他全重来
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自己的地方不能造，要造到规划小区，是不是应该支付搬迁费、、、政府是怕造在原地以后拆迁赔钱么？
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发表于 10:20
引用:1在原来的位置上拆了造不增加面积，也不行么不可以，只能修理，最多屋面掀了重新盖
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发表于 10:22
引用:1自己的地方不能造，要造到规划小区，是不是应该支付搬迁费、、、政府是怕造在原地以后拆迁赔钱么？不是的，主要问题都是非农户口了。搬到统一规划的地方造，村里还是支持的。但我们家都是非农户口，也不能搬去造
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发表于 10:22
引用:1直接大修 除了地基 其他全重来除了地基？这样造的房子会坚实的？感觉怕怕的
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发表于 10:24
引用:1等到搬迁的时候赔点钱就可以了我们那里应该几十年内也不会拆迁的，哎
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发表于 10:37
引用:1直接大修 除了地基 其他全重来引用:2除了地基？这样造的房子会坚实的？感觉怕怕的地基下面打几个桩。如果旁边人家关系好的话，偷偷把地基也换了，只要不超原来的面积，你造好了，也不会来拆了
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发表于 10:38
国家正在收回土地。
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发表于 10:41
引用:1在原来的位置上拆了造不增加面积，也不行么引用:2不可以，只能修理，最多屋面掀了重新盖那买人家的拆迁房住？反正你爸妈只是居住，没有产权证什么的也不影响的吧
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发表于 10:57
引用:1直接大修 除了地基 其他全重来引用:2除了地基？这样造的房子会坚实的？感觉怕怕的引用:3地基下面打几个桩。如果旁边人家关系好的话，偷偷把地基也换了，只要不超原来的面积，你造好了，也不会来拆了邻居关系还都挺好的，村支书还是小时候一起光屁股玩大的小朋友。但是总怕意外
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发表于 11:18
丫的我们全家农村户口拆了重建都不行，你说你行么
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发表于 11:23
引用:1丫的我们全家农村户口拆了重建都不行，你说你行么不会吧 你这样也不行啊，你们那里肯定快要拆迁或什么的。政府叫停了，我们家是农村的农村，相当于山沟沟里，什么也轮不到，所以农村户口还是可以的
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发表于 11:39
引用:1丫的我们全家农村户口拆了重建都不行，你说你行么引用:2不会吧 你这样也不行啊，你们那里肯定快要拆迁或什么的。政府叫停了，我们家是农村的农村，相当于山沟沟里，什么也轮不到，所以农村户口还是可以的只要不超过原有面积和楼层，不超过原有宅基地，尽管造
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怎么签出来呢？
发表于 11:52
这是政策，没办法，只能修的。
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发表于 12:04
都是户口惹的祸
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发表于 12:16
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非农户口了，哪来的宅基地，干嘛要迁户口出去啊，这下悲剧了
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发表于 12:21
现在有户口的都不批，除非集中到新的地方统一规划。有人建议你们大修，这是个很好的建议，修到什么程度自己把握，前提是不增加面积，村里不向上级汇报，隔壁邻居不举报。。不然按违章建筑处理
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发表于 13:02
现在不都说要打破城乡二元制度吗？这个时候政府又开始较劲了怎么
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发表于 13:11
LZ 你好：你的这种情况，目前比较多。但是我们浙江甚至全国也没有相关准许政策，唯一的办法就是修葺！只要房子根基不是彻底损坏，可以修缮的。农村多少还可以打打擦边球，乘着此机会好好修修。保证个50年不坏就OK了！农村的许多事不要搞得像城市里&契约&式的，悄悄搞好就可以了，你懂的......
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嘉兴便民信息：村里给划的宅基，没有办宅基证，能盖房子吗？_百度知道
村里给划的宅基，没有办宅基证，能盖房子吗？
我家2003年在村里申请的宅基地，现在我结婚了，孩子也慢慢大了，和大人住有些挤了（老院也不大），准备在申请的宅基地上盖房子，但是没有办宅基证，这种情况下能盖房子吗？如果申请宅基证该怎样办理？申请宅基证有哪些条件？
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　　不可以，要办理批准手续。农村村民住宅用地，（经村委会选址后）经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。　　《土地法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。　　农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。　　农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。　　农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
如果你家的宅基地是经过土地部门批准的，现在你可以建房，建好房好办理土地证即可。
宅基地只是村里给了，没有到土管所备案审批，具体程序怎样办也不太懂。
如果只是村里批了，还需要到土地部门批准。由你自己写出申请，经村委加注意见，然后到乡镇人民政府审批，再到土地管理部门办理备案领证手续即可。你原来批过的地基，现在可以盖。
现在对宅基地的大小有规定吗？我家宅基地的面积是17*17=289平方米，能够审批通过吗？
对于宅基地面积有规定，但各地不一，我们这里是二分地。你先盖，土地局出面再说，大不了罚款。
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