有租客的房子的交房时间如何确定？
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有租客的房子的交房时间如何确定？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！引言：如果房屋买卖合同约定了交房时间，卖房人应当按照约定的时间交房，否则就构成违约。那么，如果房屋买卖合同没有约定交房的时间，且标的房屋有租赁合同，且不能达成补充协议，也不能按照合同的有关条款或者交易习惯确定交房时间，应当如何认定交房时间呢？&《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第62条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条　的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……” 这是对没有约定履行期限的一般性规定。&《民通意见》第119条规定：“……私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。……” 《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这是买卖不破租赁的规定。&&&& 根据特殊规定优先于一般规定的法理，买卖不破租赁的规定优先于《合同法》第62条有关没有约定履行期限的可以随时要求履行但应当给对方必要的准备时间的规定。即标的房屋有租赁合同，且不能达成补充协议，也不能按照合同的有关条款或者交易习惯确定交房时间的，视为双方同意在租赁期限结束后交房。&&& 上面所说的“交房”都是指的狭义上的交房，即交付空房，买房人可以入住或者出租或者做其他用途甚至闲置。但是，如果双方约定（包括事后达成补充协议约定）以交钥匙、签订房屋交接书、办理完毕水电煤气有线电视等的更名手续、变更了租赁合同的出租人（由卖房人变更为买房人，或者虽未变更但是收取房租的主体由卖房人变更为了买房人）作为交房的标志的，以完成上述事宜作为卖房人完成了交房义务的标志。&&&附：邹某与邓某、张某某房屋买卖合同纠纷案&&案情简介：2013 年1月1日，邹某与邓某、张某某经上海置富行房地产经纪有限公司居间介绍，签订了《房地产买卖居间协议》和作为附件的《房地产买卖合同》，其中房地产买卖合同约定：邓某、张某某应于邹某取得房产证并支付第二笔购房款后20日内，将房屋交付邹某。嗣后，双方于日签订了正式备案的《上海市房地产买卖合同》，约定：由邹某购买邓某、张某某位于嘉定区华江路XXX弄XXX号XXX-XXX层的房屋（以下简称系争房屋），建筑面积166.94平方 米，总房价人民币（以下币种均为人民币）344万元；双方应于日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；邓某、张某某未按合同约定 期限交接房地产的，每逾期一日，应向邹某支付已收款0.05%的违约金。合同中未对交付房屋的期限作出明确约定；也未注明系争房屋存在租赁情况。合同签订 后，邹某于2013年1月至2月20日期间陆续支付房款总计344万元，系争房屋的产权于日核准登记至邹某名下。原 审法院另查明，邓某、张某某于日与案外人刘某签订租赁合同，将系争房屋交由刘某使用，租赁期限为日至2016年7月 30日。邹某与邓某、张某某签订房屋买卖合同前，邓某、张某某已将房屋上存在尚未到期的租赁合同的情况告知邹某，但未告知具体的租赁期限。邓某、张某某收取系争房屋的租金至2013年6月底，每月租金4，700元。邹某与邓某、张某某未对房屋交付前的租金收益进行过约定。因与刘某协商解除租赁合同未果，邓亚、张某某于日向原审法院起诉，要求解除租赁合同。经原审法院主持调解，邓某、张某某与刘某于日达成调解协议：解除租赁合同；邓某、张某某应补偿刘某16，000元（含押金）；刘某于日前搬离系争房屋，并将房屋交付。日，邓某、张荣华向邹某交付了系争房屋。 2013年7月，邹某诉至原审法院，要求：1、判令邓某、张某某立即将系争房屋交付邓超；2、判令邓某、张某某支付逾期交房违约金79，120元（按已付房款344万元的日万分之五自日赞算至日）。 原审审理中，因邓某、张某某已于日将系争房屋交付邹某，邹某对第一项诉请不再主张，将第二项诉请变更为判令邓某、张某某支付逾期交房违约 金288，960元（按已付房款344万元的日万分之五自日计算至日，共168天）。邹某表示其在诉前向邓某、张荣 华要求交付房屋时要求其涤除租赁合同，邓某、张某某对此予以确认。邹某称其在3月10日至3月中旬多次电话催告邓某、张某某交房；邓某、张某某对此予以否认，称邹某当时只是询问其与案外人的租赁合同的处理情况，并未明确要求其何时交房。&&裁判原文节选：一审【案号：上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第689号】邹某与邓某、张某某之间签订的房地产买卖合同系当事人真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，均应按约履行。本案的争议焦点在于双方是否约定了明确的房屋交付时间、邓某、张某某是否存在迟延交付房屋的违约行为。邹某主张邓某、张某某迟延交付是依据作为居间合同附件的房地产买卖合同的约定，认 为邓某、张某某应在办理产权过户且邹某交付第二笔购房款之后20日内即日前交付房屋；邓某、张某某则认为因房屋尚有未到期的租赁合同， 故双方在签订正式的房地产买卖合同时未对交付的具体时间进行约定，仅口头约定由邓某、张某某尽快将租赁合同解除并收回房屋后再向邹某交付房屋。鉴于邹某在与邓某、张某某签订房地产买卖合同之前已获悉系争房屋尚有未到期的租赁合同，但明确要求邓某、张某某将租赁合同涤除后再交付房屋，应认为邹某基于买卖不破 租赁之规则，容忍邓某、张某某待租赁合同届满后履行交房义务，且双方未在之后签订的《上海市房地产买卖合同》中约定明确的房屋交付时间，故法院认为邓某、张某某关于双方口头约定将租赁合同涤除后再交付房屋的抗辩意见符合本案的实际情况，予以采信。 根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案邓某、张某某在与邹某签订合同后，积极与案外人就提前解除租赁合同进行磋商，在协商不成的情况下向法院起诉，最终在赔偿承租人16，000元后解除了租赁合同，并在承租人返还房屋后及时向邹 超交付了房屋。该期间邓某、张某某没有故意拖延涤除租赁关系的行为，相应期间属合理期间。综上，原审法院认为邓某、张某某已积极履行了合同约定的房屋交付义务，邹某主张邓某、张某某逾期交房并应支付违约金缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条之 规定，判决如下：驳回邹某的诉讼请求。本案受理费5，634.40元，减半收取2，817.20元，由邹某负担。&&二审【案号：上海市第二中级人民法院（2013）沪二中民二（民）终字第2165号】本 院认为，根据查明的事实，邹某与邓某、张某某签订房屋买卖合同前，邓某、张某某已将房屋上存在尚未到期的租赁合同的情况告知邹某，邹某作为买受方，对系争房屋上的租赁合同有审核义务，现邹某称，邓某、张某某隐瞒事实，理由不能成立。邹某知道房屋上存在尚未到期的租赁合同，且在与邓某、张某某签订房地产买卖 合同之前已获悉系争房屋尚有未到期的租赁合同，故原审法院采信邓某、张某某关于双方口头约定将租赁合同涤除后再交付房屋的抗辩意见，本院认同。上诉人邹某的上诉请求，依据不足，本院不予支持。审理中，邓某、张某某表示愿意一次性支付邹某18，800元，与法无悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉 讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第689号民事判决； 二、邓某、张某某应于本判决生效之日起十日内支付邹某人民币18，800元。 负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币5，634.40元，由上诉人邹某负担。 本判决为终审判决。&&
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喜欢该文的人也喜欢买二手房一定要注意这几点，不然日后麻烦多
现在房价的逐渐上涨二手房成为了很多人所优先考虑的选项，因为其价格更具优势，可是我们在买二手房一定要注意这几点，不然日后麻烦多，下面房联网的小编总结了几点注意事项，希望能够帮助到大家。
核实产权是否清晰:
卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。只样做到这一点，你才能防止无效买卖合同的出现或者合同诈骗案情况的发生。否则，纠纷在所难免。
明确交易程序：
二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤。如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。
( 1 )看房、签约：
看房满意后，买方决定购房，应与卖方确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。房屋中介公司为体现其居间身份，往往作为合同第三方。由于房管局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同，可以说这两份买卖合同都是有效的，买卖双方可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则，否则通常以后签的协议为准。所以注意让两个版本的合同内容保持一致，是你和卖方双方都务必注意的问题。
( 2 )按合同约定付房款：
支付房款是买方的主要义务，一般有一次性付款或者按款付款两种方式。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在 (或可立即解除) 抵押等权利限制等条件，按交易进度支付房款 (签合同付定金 / 过户后付大部分房款 / 交房后付余款) 。后者则签合同付定金 / 签按揭合同付首期款 / 余下的房款由银行打到卖方帐户上) 。
( 3 )交房：
交房有利于防止卖方一房两卖的机会，买方也可以尽快使用房屋，但需要明确以下事项：
①交房的时间和条件。交房一般与尾款支付同时或稍后进行，如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等。
②物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳，卖方应提供此前最后缴费证明。
③房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。
( 4 )过户：
过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此须明确：
①到房管局办理买卖合同登记和过户的时限，一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时间。
②过户所涉税收和费用的承担。
③买方的人数。买方应确定过户后产权证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。
④户口迁出。在卖方(原户主)未迁出前，现行政策不同意买方(新户主)户籍迁入，因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予以约定。
对于这些问题可能很多人而言是在交易中容易忽视的细节，也是最容易产生纠纷的问题，所以我们还是需要多注意，才能在日后的生活中更好的避免不必要的麻烦。
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房屋买卖合同未约定交付时间的情况下房屋什么时候交付呢
时间：&&|&&作者：刘志刚&&|&&浏览：3041
a公司与b公司签订《房屋买卖合同书》，约定a公司购买b公司开发的商铺一套，房价2000万元，首付50%，对房屋的交付时间和交付方式没有约定，后a公司依约履行了支付首付款，但是b公司迟迟不交付房屋，a公司要求b公司交付房屋。
a公司诉称：a公司与b公司签订《房屋买卖合同书》，约定a公司购买b公司开发的一套，房价2000万元，首付50%，对房屋的交付时间和交付方式没有约定，后a公司依约履行了支付首付款，但是b公司迟迟不交付房屋，a公司要求b公司交付房屋。律师认为：中华人民共和国》第二百七十九条第二款规定：竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。a公司与b公司签订的《房屋买卖合同》对房屋的交付时间没有明确约定，则a公司可以在房屋验收合格后随时要求b公司交付房屋。
作者： [北京-朝阳区]专长：公司法 合同纠纷 交通事故 婚姻家庭 建设工程 律所：北京盈科（天津）律师事务所15081积分 | 帮助7036人 | 57个好评电话:
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商品房买卖合同中竣工时间在法律上是怎么定义的? 商品房竣工日期，交付日期
商品房买卖合同中竣工时间在法律上是怎么定义的?10分
如果说没有这张表，应该说没有完成法律上的竣工，如果说表上备案信息不全，也应该说没有完全竣工。购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张备案表，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案，尤其是《消防验收备案表》一栏是否通过法律上没有对竣工时间明确定义，但对竣工验收有要求。一般来讲，商品房出售前必须有五证两书一表，那么竣工就体现在这一表中，即《房屋竣工验收备案表》。竣工是和验收相关联的。《房屋竣工验收备案表》对房地产开发商有着严格的约束作用
在双方对工程款的支付日期没有约定或约定不明确的情况下，以工程的交付日为工程款的应款时间是非常合理的。　　需要提醒注意的是，如果当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，由于各种原因导致建设工程施工合同经常发生对支付工程款日期没有约定或约定不明确的情况、发包人和承包人法律知识的有限、或者急于促成交易等所造成，在此情况下，因为工程款利息是从应付工程价款之日起给付的、建设工程未交付，工程未经验收合格的不准交付使用，以竣工验收合格之日为竣工日期。　　既然工程已经验收合格了，则将竣工验收合格之日定为竣工日期是比较合理的，则按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。　　附：《中华人民共和国合同法》第六十一条　合同生效后，当事人就质量。　　本来按照合同法规定。　　没有约定的，计算利息才变得有实际意义。如果工程款已经按时支付，则当然不存在要支付工程款利息的问题。　　如前所述。　　二。　　3，工程价款也未结算的，对于工程的竣工日期和工程款的利息起算日存在争议也很多见，按照约定处理，当然这里的计付标准不能约定过高(以不超过银行同期贷款利率的4倍为宜)。　　而在建设工程纠纷案件中，一手交钱”的普通公平交易观念。　　2、建设工程没有交付的，提交竣工结算文件之日为工程款的应付款时间，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期。　　这种情况在实际纠纷此中经常发生，多数时候发包人有意拖延验收，致使工程无法及时验收，当事人起诉之日(或申请仲裁之日)为工程款的应付款时间。　　即在建设工程未交付，承包人也未提交竣工结算文件的情况下，一般以起诉到法院(或者申请仲裁)要求支付工程之日为工程款的应付款时间，多数是因为没有约定或约定不明确所造成。那么法院和仲裁机构是如何处理前述争议的呢。　　2，符合“一手交货。　　因为在很多情况下，总是发包人有意拖延工程款的结算，导致无法支付工程款，因此最高人民法院的相关司法解释认为，在建设工程没有交付的情况下，提交竣工结算文件之日为工程款的应付款时间，交付之日为工程款的应付款时间。　　既然工程已经实际交付如何确定工程竣工日期建设工程的纠纷比较多。　　根据最高人民法院的相关司法解释的精神，一般按照下述情况确定工程款的应付款时间：　　1、建设工程已实际交付的?　　一、法院和仲裁机构如何确定建设工程实际竣工日期　　按照最高人民法院相关司法解释的规定，一般按照下述方式来确定竣工日期：　　1、建设工程经竣工验收合格的。　　因此在出现拖欠工程款的情况下，确定了工程款的应付款时间、承包人已经提交竣工验收报告、法院和仲裁机构如何确定工程款利息的起算日　　实际上这个问题是要确定工程款的应支付日期，在迟延支付工程款的情况下，也就等于确定了工程款利息的起算日期，按照最高人民法院的相关司法解释的规定，一般以承包人提交验收报告之日为竣工日期。　　3、建设工程未经竣工验收。既然发包人在未经验收的情况下就擅自使用了，说明发包人放弃了工程质量的抗辩权，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期，则理应将发包人占有使用建设工程之日视为竣工日期;不能达成补充协议的，一般是因为工程比较复杂
房屋竣工时间，一般以房屋通过综合验收，质监部门出具综合验收报告的时间为竣工时间 。
在法律上的竣工验收时间应该是工程达到合格标准可以入住
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二手房买卖 卖方交房时间以什么为准？
-& 10:43:04 来源： 刘女士
?编号：106942
?标题：二手房买卖 卖方交房时间以什么为准？
?处理人/部门：----
?提问者：刘女士
?提问时间： 10:43:04
二手房买卖 卖方交房时间以什么为准？是以在中介签的购房协议上的交房时间为准 还是在房管局打印的买卖协议为准呢？
记者跟进：
根据您的问题，房掌柜记者作出如下回答：
解决方案：
您好，交房时间是您双方协商好之后再签订在合同中，一般情况下在中介签署的居间合同和在房管局打印的买卖协议在交房时间上是保持一致的。如买卖双方情况有变，可以双方协商解决。
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